房地产项目定价与定价策略VIP

项目纵横定价与调价策略确定项目垂直价差一、垂直价差的含义及分布规律所谓垂直价差，是指同一幢建筑物中不同楼层之间的价格差异，通常以每平方米的单价差额来表示。确定项目垂直价差(二)分布规律确定项目垂直价差二、影响垂直价差的因素目标客户的购房习性比较保守时(通常为区域性较强的楼盘),大多无法宅。确定项目垂直价差三、楼层的定价方式——首层与商铺的定价一般而言，无论1楼是作为住宅还是商场来使用，其价格的订定方式大多以2楼以上平均单价(或基准层单价)的倍数来计算。1、1楼作为住宅1楼若做住宅，其价格大约为2楼以上平均单价的1.1~1.3倍。倍数的大小视环境、配套、绿化宽度或庭院大小来确定。(1)附近的环境优良、适合住家，则差价的倍数较大，反之则倍数较小。(2)配套设施完善，例如附近即为公园，则倍数较大，反之则倍数较小。(3)庭院的面积大，且形状方正实用，则价差的倍数就大。确定项目垂直价差为小作坊(如皮革加工、建材店等),则价差的倍数就较小。确定项目垂直价差三、楼层的定价方式——首层与商铺的定价若楼盘2楼也作为商铺的规划，则2楼的单价大多为1楼单价的40%~70%确定项目垂直价差1、用作停车场2、用作住宅地下室规划为住宅，其价格一般可以定为1楼住宅的30%~50%。其价格大约为1楼商铺的40%~60%确定项目垂直价差四、垂直价差的制定示例——多层楼宇楼层调整系数假定底层价格为1,则不同楼层的售价调整系数为：楼层别首层、顶层1二层、次顶层居中各楼层确定项目垂直价差二层四层五层六层6确定项目垂直价差四、垂直价差的制定示例——高层楼宇售价层次系数15层20层25层123456789确定项目垂直价差确定项目垂直价差四、垂直价差的制定示例——高层楼宇售价层次系数(1)楼层越高，其底层价格相对较低(2)一般情况以中间层作为基准层，取平均价格(3)现在高层楼盘顶部大部分以复式为主，面积大，日照多，行动不便，单确定项目水平价差一、水平价差的含义和定价注意水平价差是指在同一楼层不同户别的每平方米的价格差异。在同一水平层面，已经排除了楼高的差异。确定项目水平价差一、水平价差的含义和定价注意(二)定价注意为标准层),则只需指定一个楼层的水平价差，其余楼层均可参照。确定项目水平价差确定项目水平价差朝向东南西南西北东北(1)景观(2)技术(3)生活习惯确定项目水平价差二、影响水平价差的因素——采光(1)有暗房时，调整幅度大，反之则小(2)与邻屋栋距大时，调整幅度大，反之则小(3)面前道路宽敞时，调整幅度大，反之则小(4)日照时数适中时，调整幅度大，日照时数太长或太短时，调整幅度小(5)楼层位置较高者，调整幅度大，反之则小确定项目水平价差二、影响水平价差的因素——采光(1)无采光之暗房价差可为100~200元(2)二面采光者可比单面采光者多加100~200元(3)三面采光时则可由两面采光的价格再加50~150元(4)四面采光甚至于四面以上，每增加一个采光面，每平方米加50~100元。确定项目水平价差度小确定项目水平价差二、影响水平价差的因素——景观确定项目水平价差二、影响水平价差的因素——景观3、修正价差目前景观的有无已明显决定了楼盘是否具有竞争性，通常有景观房屋的售价通常可比无景观房屋每平方米多300~500元，甚至更高。若景观面不止一面，则每多一个景观面，每平方米可再增加200~300元。确定项目水平价差二、影响水平价差的因素——格局调整原则(1)格局方正、形状完整，调整幅度大，反之则调整幅度小(2)室内动线规划简明流畅的，调整幅度大，冗长浪费的，调整幅度小(3)产品单价高，调整幅度大，产品单价低，调整幅度小(4)功能配置理想，调整幅度大，配置不符合使用原则，则调整幅度小，或为负价差。(5)室内空气流通，调整幅度大，室内开窗位置不良，空气无法对流者，调整幅度小水平差价制定的目的，在于适当反映同一水平层面各户之间相对优劣的程度。就预售楼盘而言，水平价差制定的越合理成功，各户销售的速度和可能性越一致。确定项目水平价差三、制定水平差价的程序3、确定影响水平差价的因素4、评定(调整)各个因素对价格的影响程度7、确定正负价差总数是否为零9、水平价差定价完成正确运用调价策略(1)销售期(2)销售率(3)销售率、销售期必须同时考虑·为抢占市场份额而降价和目前市场上行情价),然后由买家等价登记，发展商三天后答复是否按买家价格促销策略中的几种定式一、广告户(一)策略使用方式一般广告户多以降低单价作为卖点，例如，“每平方米3000元起!”也可以以低价位的总价来吸引客户，例如“每套仅15万元!!”等等价格促销策略中的几种定式(二)运用广告户通常注意原则2、广告户占全部可售户数的比例较低时(例如共200户的楼盘，仅推出1~3个广告户),不价格促销策略中的几种定式二、低自备款(一)策略使用方式价格促销策略中的几种定式二、低自备款(二)运用原则1、除非发展商实力雄厚、财务状况优良，或者低自备款的手法能达到某个销售目标，以获取建筑融资，否则不适宜采用。2、规模小、工期短的楼盘较适合采用低自备款的手法，而楼盘规模大，工期长,因财务压力大，采取低价开盘的策略优于采取低自备款的手段。3、运用低自备款手法时，需注意付款方式与价格额之间的关系，通常自备款的比例越低，越有必要将因延迟收款而造成的利息损失隐藏在价格之中。价格促销策略中的几种定式(一)策略使用方式价格促销策略中的几种定式(二)运用原则价格促销策略中的几种变招一、降低购房门槛什么是阻碍消费者购房的门槛?80%的消费者认为首期是最大的门槛，15%认为