皇府御园2012全年推广提案

皇府御园2012全年推广提案第一页，共120页。山、湖、海之外本案还缺什么？第二页，共120页。2012

发现环岛富人区第三页，共120页。从美国长岛到中国厦门环岛……第四页，共120页。中国18000公里海岸线

由北向南三大经济圈早已成型

环渤湾与珠三角

都拥有各自的海岸别墅标杆

作为经济特区的厦门岛却还在寂寞环渤湾大连颐合园珠三角深圳红树西岸长三角?第五页，共120页。美国东海岸纽约长岛享誉世界的生活制高点位于长岛的世界顶级豪宅三湖别墅向往东方

燃点……居住于长岛的权贵美国总统克林顿石油帝国洛克菲勒家族王牌导演斯蒂芬•斯皮尔伯格金融大鳄乔治•索罗斯……第六页，共120页。如何成就厦门富人区？第七页，共120页。亚洲海湾大酒店第八页，共120页。厦门奥林匹克网球俱乐部第九页，共120页。厦门香山游艇俱乐部第十页，共120页。名弈园高尔夫球俱乐部第十一页，共120页。各大专案和顶级配套联合造就厦门岛顶级富人区戎晖山庄厦门云海山庄云海度假村厦门明丽山庄云顶庄园（待售）第十二页，共120页。由此我们可以预见您所在的区域将会是未来的美国长岛。第十三页，共120页。益华地产

皇府御园成就厦门岛生活地标第十四页，共120页。厦门岛中央别墅区云顶岩景区核心区位：土地价值唯一皇府御园一场传世发生。第十五页，共120页。纯正原味贵族血统不只真材实料，一切因需而设第十六页，共120页。厦门岛内目前唯一的纯别墅社区第十七页，共120页。皇府御园在竞争中，局面显而易见。益华地产，作为别墅产品一支新生力量，品牌力尚未形成，具备很大成长空间。皇府御园，作为益华地产别墅初始，一期推广并未完全展开，形象认知匮乏，客户储备及市场根基都不具备。厦门岛自然资源、背山面海，并非独占。构建区域个体价值第十八页，共120页。后期的推广主题：中国·厦门岛·旗舰豪宅--------------产品属性我们后期对项目的定位：后期我们要怎么做：通过营销手段拔高产品形象，弱化产品劣势。强调皇府御园产品及区域的不可复制性。明确品牌定性，提升产品核心竞争力。打造皇府御园鹭岛富人区第一的豪宅地位。第十九页，共120页。建议设立分案名，提升项目形象。皇府御园·地壹墅大地第一别墅主要体现皇府御园的唯一性、稀缺性和生活标杆第二十页，共120页。中国·厦门岛·层峰致高生活China·Xiamen·

Thehighestlife

我们建议SLOGAN：第二十一页，共120页。如此生活高点,谁有资质匹配……第二十二页，共120页。陈发树34.55亿美元48岁新华都集团财富来源：连锁零售、紫金矿业

丁世忠家族22亿美元39岁安踏财富来源：运动服饰及体育用品我们的房子卖给谁？第二十三页，共120页。曹德旺15亿美元64岁福耀玻璃财富来源：全球70%汽车玻璃柯希平14.55亿美元49岁恒兴实业财富来源：投资我们的房子卖给谁？第二十四页，共120页。第二十五页，共120页。目前全国每1万人中有6人是千万富豪。共有825000位千万富豪和51000位亿万富豪，7500位十亿富豪。300位百亿富豪。福建富豪仅占中国富豪中的5%。整个福建省千万富翁在80000左右，亿万富翁在2300人左右，10亿富豪以上在150人左右，百亿富豪在10人左右。因此我们针对的不止是福建更是中国。第二十六页，共120页。第二十七页，共120页。他们自知自己需要什么，自己能做什么，他们不需要被指手画脚，不需要被教育。他们是一群有影响力的人，却不受外界影响。他们买的不止是房子，更是自我内心的尊崇。第二十八页，共120页。仅为103位影响世界的人我们的客群第二十九页，共120页。如此风云圈层更当享受国宾级礼遇……第三十页，共120页。第三十一页，共120页。国宾级高规格的接待行程省内——审核预约，MercedesBenz上门接待省外——审核预约登记，头等舱飞机行程，MercedesBenz机场接机第三十二页，共120页。国宾级高规格的感受厦门岛游艇巡游岛内佳景第三十三页，共120页。专属置业咨询师与助理配备预约时分配专属置业咨询师，接机、入住酒店、现场体验等全程陪护，购房后续服务专属跟进。第三十四页，共120页。第一高度的人群更在于体味每一个细节极致考究精于人性……第三十五页，共120页。五星级会所配置第三十六页，共120页。区域管家服务：物业公共服务需求

与常规服务需求贴身管家服务：家政服务、私家花园整理、商务及个人接待、出行、送餐服务、私家宴会、商务秘书等一流英国管家式服务主动的全方位服务第三十七页，共120页。体现身份的生活配置第三十八页，共120页。配备中央空调系统：居住空间的空气环境越来越成为置业关注焦点为配合居住24小时生活的需求，配备中央冷暖空调、VAV变风量、新风系统也将成就项目的高端形象中央空调新风系统第三十九页，共120页。家居智能化系统实现以下功能：1、灯光控制系统2、家居安防3、家电控制4、窗帘控制5、恒温控制6、室内防潮，除湿系统根据经验家居智能化系统投资较高，具体根据实际情况进行安装。第四十页，共120页。皇府御园磁场制造者第四十一页，共120页。内力磁场前期业主天御俱乐部游艇俱乐部引入皇府御园天御俱乐部营造高点气场确立中国第一生活高度第四十二页，共120页。外力磁场几场顶级圈层活动几场顶级专题沙龙一次震撼公众聚焦一次全球范围竞拍全球大师个性定制第四十三页，共120页。几场顶级圈层活动高尔夫冠军球赛私人飞机环岛快艇赛第四十四页，共120页。几场顶级专题沙龙拉菲(CHATEAULAFITE)红酒品鉴沙龙全球顶级定制设计大师展示及沙龙国宝级古董收藏展示交流沙龙第四十五页，共120页。几场顶级专题沙龙中国影响力顶级沙龙系列艺术人性寻根——对话张艺谋企业社会价值——对话李嘉诚中国企业竞争力——对话柳传志第四十六页，共120页。一次震撼公众聚焦皇府御园上空的厦门海沧大桥世界知名魔术师，让海沧大桥出现在皇府御园或营销中心的上空。刘谦（liuqian）大卫·科波菲尔（DavidCopperfield）第四十七页，共120页。一次全球范围竞拍1套私人岛屿顶级别墅不预定不销售皇府御园全球范围买家竞拍第四十八页，共120页。全球大师个性定制聘请著名室内设计师为独栋别墅设计个性方案图纸亲笔签名并套装封存黄治奇（中国香港）国际著名设计师,

梁志天（中国香港）香港十大顶尖设计师之一,高文安（中国香港）香港室内设计之父.第四十九页，共120页。营销费用预计3000万人民币媒体宣传费用：约1500万公关活动费用：约1500万【具体根据实际营销进行调整】第五十页，共120页。皇府御园造就一个传奇第五十一页，共120页。提案附件第五十二页，共120页。关于市场第五十三页，共120页。岛内分片区市场分析湖里区：国际湾区的高端规划，依托海湾双景及片区的发展推动项目销售，近期区域内省外投资客增加区域现状：位于厦门机场和翔安隧道两大门户之间；规划逐步完善，未来市场预期和前景较好：片区卖点海景、湾景大规模社区、独特的五缘学村教育配套，未来规划远景教育、价格、城市发展带来的升值潜力第五十四页，共120页。项目名称产品情况价格销售状况产品卖点万科·湖心岛万科湖心岛建筑面积近20万㎡，约830户，万科湖心岛共分六期，一年推出一期。别墅产品均价6万元。三期别墅去化率20%中央景观轴，归家仪式感园林国贸·天琴湾别墅总户数为44户一期独栋380-970㎡20套；三期独栋400-1000㎡24套别墅产品均价6万元。已经进入尾期高层湾海大宅、湾居别墅世茂·湖滨首府世茂湖滨首府占地面积约206亩，规划总建筑面积近60万平方米1000-2000万叠拼销售结束标志性意义的“城市景观带”宝龙·御湖观邸共29套，面积为280—650平米，暂定预计本月推出14套房源湖景别墅,赠送率最高可达约80%，大洲·国际龙郡别墅项目总建筑面积约17万㎡,容积率1.62，26栋独栋暂定预计春节前后开盘环岛路首席低密度涉外别墅区第五十五页，共120页。区域现状：位于思明区东部，环岛东路以西以品牌开发商高质量大盘开发为主，已形成城市新居住区，配套逐步完善；片区卖点：大盘、质量、配套项目名称产品情况价格销售情况特点云顶庄园楼盘总建筑面积33840平方米,规划建设为23栋别墅,暂定未开盘国际顶级设计团队思明区——瑞景-会展板块：城市新居住聚集区，以品牌开发商大盘开发为主，产品质量强第五十六页，共120页。十一月份厦门市各物业类型成交情况

11月份，各物业类型成交状况：写字楼成交159套，面积约2.81万平方米；商场成交218套，面积约1.52万平方米；车库成交426套，面积约1.67万平方米；厂房成交25套，面积约2.85万平方米；别墅成交4套，面积约0.15万平方米；其他成交24套，面积约0.75万平方米。用途套数面积(㎡)住宅2493289730.18写字楼5410116.47商铺14410486.07车库112241975.88厂房2528486.16别墅41462.13其他247451.04总计3866389707.93第五十七页，共120页。案例分析土地编号及价格2007G28/、2007G29,/地价总额：330530万,l楼面地价14500-17000规模占地：91647㎡/建面：213253㎡/容积率：2.33/套数：971套（别墅45套，住宅926户整体规划/产品形态：别墅+高层/建筑风格：新古典主义ART-DECO

/园林景观：英伦园林户型配比2007G28（/一期：24幢独栋别墅/二期：8幢高层）推盘节奏/一期于2010年10月28日开盘，价格：沿湾第一排为4000-5000万一套，第二排为2000万一套。销售情况/一期别墅：销售2套，认购21套，但由于政策受限，签约受限，陆续退订配套情况/外部配套：五缘湾湿地公园；五缘学村、音乐岛；万达城市综合体；特易购；五缘水乡等。。。国贸天琴湾海景别墅第五十八页，共120页。项目优势：1、地处五缘湾板块，自然景观资源较好。2、体验式湾区园林。3、五缘湾领袖品牌。项目劣势：1、高层和别墅混搭，消费群体混杂。2、周边配套较差。3、项目周边还有未开发地块，居住人员混乱。第五十九页，共120页。万科·湖心岛湖边水库片区价值最高的地块，产品类型公寓，别墅面积区间250-360推售套数整个约830户销售情况三期去化20%价格别墅均价60000元/平方总价5000万左右。卖点岛内仅存的原生态淡水湖270度观湖，三面环水。约60000平方的环湖生态公园顶级设计师设计制作万科星级私人管家服务案例分析第六十页，共120页。项目优势：1、地处厦门湖心岛，未来升值潜力较大。2、万科品牌。3、三面环水、湖、山、江、海资源。4、采光地下景观车库厦门首创。项目劣势：1、商业、教育等配套较少。2.现在阶段交通不便。第六十一页，共120页。1、市场分布：厦门形成了岛内海景城市别墅、近郊别墅、远郊度假型别墅三类产品体系；厦门别墅市场已经相对成熟，并趋于稀缺，由于受到闽南及港澳台成功人士的认可，并在逐渐以辐射海西的姿态高速发展。2、别墅卖点：厦门别墅市场经历了从资源到产品价值的转变过程，从传统依赖于地段及稀缺自然资源到硬件质量及软性生活理念营造上。3、供销走势：短期供应较少，未来“高层+类别墅”产品将规模出现，近年来别墅市场销售温和慢热，高端产品处于供不应求态势，但受到政策影响，异地高端客户进入受限。4、产品特征：强化硬件配套和稀缺景观资源、生态资源的结合，在露台、泳池、会所、园林上均有较大突破。5、价格特征：单盘对市场影响较大，岛内城市别墅单套售价3000万以上为主，近郊均价在5万元左右，远郊均价在2万元左右。6、客户特征：具有明显区域性特征，以闽南私营企业主及富二代为代表，龙岩、三明等厂矿企业主有上升趋势。市场结论第六十二页，共120页。2、项目swot分析S优势：海滨浴场，瑞景商圈，顶层生活区。环岛路旁，容积率0.23纯别墅。优越的自然资源。岛内大型物业，具规模效应，体现稀缺。W劣势：项目存在历史因素，形象重塑存在阻力。项目周期长，存在一定客户流失。一期绿化体验与项目高度不匹配。现场工程形象较差。O机会：厦门岛内别墅项目稀少，给本案提供了良好机遇。周边竞争项目暂未动工建设。T威胁：别墅基本属于二次或多次置业。政府对于房地产的打压政策如信贷政策、限购令等影响了一部分的购买能力。直接竞争如：国贸天琴湾、湖心岛，面临竞争压力。第六十三页，共120页。根据项目SWOT分析，我们认为本案的核心竞争力：0.23纯别墅稀缺大盘、地段（顶级生活配套+顶级豪宅产品属性+厦门岛稀缺生态资源）第六十四页，共120页。现阶段需要解决的两大问题A2、我们认为由于别墅产品基本不受市场环境影响，针对市场建议后期本案销售方案。现阶段需要解决的两大问题A1、我们认为本案前期产品表现力不足，建议针对前期产品不足进行调整。现阶段需要解决的两大问题1、本案前期产品表现力不足2、如何进行2012年本案销售推盘第六十五页，共120页。产品调整建议第六十六页，共120页。一期叠拼项目部分完工，明年交房第六十七页，共120页。后期独栋项目，部分主体已经完成。第六十八页，共120页。观点：根据项目工地现阶段的工程进度和工程形象，我们建议以下几点意见，提升现场形象及产品质量。第六十九页，共120页。绿化：根据了解情况一期叠拼的绿化以全部完成，与沙盘效果不符。同时缺少小品、应景等景观设施。将会对后期客户购买信心及项目形象产生一定影响。第七十页，共120页。在高端客户购买高端产品时势必注重项目的工程细节和绿化细节。建议：增加树木品种和数量，提升项目形象，除私人花园内的绿地面积。减少或不使用草皮植入，改用灌木及热带树种。增加小品及应景。提升项目质量及形象。第七十一页，共120页。同时进一步加强样板房的园林景观，增加绿化体验带。加强体验营销的效果！样板房体验区绿化体验区第七十二页，共120页。工程标识：独栋部分缺少工程标识，建议增加提升工程形象。第七十三页，共120页。营销策略建议第七十四页，共120页。销售接待细节一：VIP预约【VIP预约客户，二对一的尊贵推介服务】改变以往售楼部一名置业咨询师一名客户的传统接待方法。为提供客户良好的服务体验增配一名销售助理提升全程接待的服务质量。加强销售团队增加形象、气质佳，销售经验丰富的置业只需师。提升团队形象。销售中心电子化接待（电子楼书、电子沙盘、3D电子体验系统、远程遥控接待系统等）全面提升环境质素和人员服务水平引入接待预约制，初访客户及参观样板房需提前预约，如未预约不予接待。每天参观样板客户部超过5组，同一时间不能超过两组。引入酒店式的接待规格和现场管理（如接待手法、艺术展示、音乐、饮品等等），使消费者进入后感受到高档次的服务水平，全面提升项目品牌形象周全的现场服务也可建立起消费者对项目后期的物业管理充满住心销售服务：提供全程跟进星级酒店式销售接待服务第七十五页，共120页。第七十六页，共120页。销售接待细节二：客户专属跟进【后续服务：客户跟进，无微不至】收集客户的E—MAIL邮箱，定期发送电子楼书。包括相关市场信息（别墅供应量的市场分析、产品的设计特点对比，近年价格走势的分析）、本案创新设计理念及每期广告主打产品介绍等设立本案专属客户服务部，对曾经到访的客户作电话后续跟进。回访内容包括客户对本案销售人员的服务态度，专业知识的满意度；客户置业需求的了解；客户对本案产品的观感及反馈意见收集等第七十七页，共120页。开盘条件示范区至样板房2012年5月1号左右预计开放；开放后前期积累客户可邀约集中参观。通过位置，户型进行客户分流；以销售会所会员卡的方式进行蓄水（别墅100万元终身卡订购）；对意向客户进行测试，其一测试对价格接受程度，其二通过价格杠杆对客户进行引导；其三不断通过强化说辞客户梳理，以保证户型平均去化；其四通过会所会员卡的订购判别客户意向手段。会员卡达到比例（2：1或3：1），且客户确定落点，并做好资信查询工作，集中引爆，开盘认购。第七十八页，共120页。4-6月1-3月7-9月10-12月户外广告投放媒体投放银行管道进入高档车主管道直邮名校MBA会刊直邮顶级圈层营销企业高尔夫冠军赛私人飞机沙龙董收藏沙龙奢侈品联展沙龙对话活动商会推介全国巡展集团酒店推广数据库直邮会所酒会环岛快艇私人飞机独栋部分开盘（5-6月）样板房处建成样板房公开会员卡卡开始认购，进入蓄水期独栋部分开盘（10-12月）第七十九页，共120页。开盘后期应减少推盘量，增加产品的稀缺性。时间