某大酒店项目可行性报告

**大酒店项目可行性研究报告项目总论目录第一部分市场研究与环境分析项目市场研究项目环境分析项目投资主体第二部分项目总体开发主题定位与功能规划项目总体开发主题定位规划设计方案第三部分项目投资经营和实施进度第四部分项目经济可行性分析第五部分项目建议项目总论**大酒店静态投资估算总投资额在3亿元以上，正常营业情况下年收入约1.4亿元以上，年利润在4200万元以上，年投资回报率约14%左。财务营业后十年左右可以收回投资成本。投资建设期27个月左右（不含前期办手续时间）。第一部分市场研究与环境分析项目市场研究1.1国内外旅游发展趋势分析从1950年开始，世界旅游业便以每年7.1%的速度增长，1992年，世界旅游业收入超过了石油、汽车工业，成为了世界上第一大产业，1996从业人数占世界总就业人数的1／9，旅游业的发展规模已经在世界经济的发展中占据了相当重要的地位。招当今世界旅游地开发和发展最幸为快速的是东竭亚太地区，它明们在过去几十寨年间发展迅速舅，其中国际旅炸游接待人次的蔬市场份额贡从讨197翻0议年晴的去3浪%鞋发展淡到尘199抚8触年清的贡13.6疫%凯。按照世界旅反游组织的预测莫，在未良来仁1贩0武年里，该地区繁将超过美洲，宣成为世界第二骡大国际旅游接侨待地。朱近几年来，中宗国是亚太地区仪经济发展最活设跃的地区练，掘200唐7油年中国国民生狱产总值突破宗了冬2锦0垦万亿元人民币湾，人均国民生框产产值已经达扣到朋了哲200湿0予美元。根据旅柳游业发展的一袋般规律，当一译个地区的人均宝国民生产产值维达盆到剧100台0变至探300姑0芒美元时，该地撤区的旅游业发顾展进入高速发率展期。凳近年中国的旅悬游行业发展迅蛋猛。舱全国共有旅行冠社、星级徒酒店商、旅游景区等肚类旅游企业单责位扰3814医7责家，从业人员上271.3艇4笨万人。小旅游行业的畏3男个主要领域猛——炸入境游、国内擦游和出境游得胜到了快速发展窜，旅游业规模柔无论从人数上帝还是收入上都忍不断扩大。目纵前我国旅游行丸业已经进入长根期快速增长的男上升通道揭。贵200惹7泻年全年入境旅胡游人数好达勒1.3暑2狭亿人次，增础长过5.5捏%员，其中入境过展夜旅游人数生达针547术2伙万人次，增绵长糕9.6雪%替；旅游外汇收君入浓达双41剂9辟亿美元，增拼长视23.5六%扯；中国继续保碎持全球第四大裕入境旅游接待艳国地位。国内矮旅游人数抱达捕16.北1擦亿人次，增胃长蹈15.5争%夕；国内旅游收区入打达从777福1淘亿元，增下长寨24.7呼%美。旅游业总收嗓入首次突破姐1筐万亿元，达涉1喂.奋09骨万亿元，增长挂22.5%绢；出境旅游达能4095慰万人次，增长音18俱.6尽%值。贴预计推“拣十一五住”献期间旅游收入晕年均增长逗10%清。而到曾2010剃年，中国旅游麻业总收入将达替12260塌亿元人民币，惕年均增长变10%茫左右，相当于爆GDP释的骑7%海。连1.2歪中国星级炎酒店桨发展概况盾200答6招年，我国星级点酒店电数量继续保持秀适度增长。到榜200脚6夏年响末，全国共有算星级迈酒店浆1275忠1壮家，比上年增测长置92华3被家，增长音7.8节%初；拥有客房久145.9震8湿万间，比上年每增加冲12.7梯6猫万间，增长滋9.6干%似；拥有床位映278.5业5姿万张，比上年封末增加桂21.3尿8员万张，增长纱8.3抛%平。全年营业收努入总额为辛1482.8绸6夺亿元，比上年掉增加都136.7命1跃亿元，增长档10.1呈%潜；上缴营业熟税秧108.1无2岗亿元，比上年碧增加堤30.9苹6班亿元，增长匠40.1喂%煤。琴全国星级掘酒店系从业人数为规15腐8怠万人。培1.3雕武汉市渗旅游及坚酒店帽业牲现状及济发展趋势围随着疫和国中部崛起步战略的实施和林武汉拴市伤8+住1勿城市圈建设的肃启动四，部武汉市旅游及聋饭后投资新一大轮发展高潮。及“龟新版稍”陆武汉旅游圈呼孟之欲出郊。莲“坛未来将继续加圣快一体化进程惰，力争到违2020篇年，城市圈旅怎游业增加值占怒服务业比重达西10%蜻，成为国内主酬要的旅游目的匹地之一。济”赏2007孙年末，在武汉拿城市圈旅游发凯展工作会上，色省旅游局负责弊人描述了城市葵圈旅游的美好寸前景。杨据省旅游奸局规划，武汉裁城市圈旅游对复接的快“似8葡个一体化谅”览方案已经出炉均。灭200并8慢年听，城市圈旅游界将加快品牌形辟象、旅游规划赠、项目招商、侵开发建设、旅得游线路、旅游绝促销、旅游市乒场及投诉处理仔一体化，以武雨汉为龙头，不除断拓展不同层状次、不同领域乏的双边和多边瓣旅游交流与合透作，整合圈内抓资源，开展统衔一促销。盟目前，旅括游部门已安排带了专项经费，瓶9到城市旅游部门抹共同编制产“妨一体化耕”冶实施规划，确被定建设重点、纯建设时序，有扫步骤地予以推修进。尊作为龙头愤，武汉退市帐正紧锣密鼓地鸣建设旅游项目灰库。完善旅游遮圈旅游招商项漠目库，编制旅黎游圈旅游招商罚手册，整体推核介旅游圈旅游恶项目，组织武胳汉旅行社与各好城市旅行社进忌行对接。练200湾8躬年世，武汉将在武朵昌和汉阳各建卖一个旅游集散萍中心。逐步推溉出城市圈旅游性直通车、散客挂拼团、直通班宽线、客运班线墓及旅游产品线尖路，与圈内成辜立旅游集散中椅心的城市进行隆联网。晓为方便自驾游岛的游客，城市笨圈江9慕城市还将在高宾速公路入口、熟通往景区的主趴干道以及景区晶外围交通节点支建设完善的旅博游标志系统。扯200校8驱年感，武汉城市圈盏高尔夫休闲度结假之旅将赴韩齿国促销。在我竖省中部博览会之、华中旅游博友览会上，一个妨全新的武汉旅危游圈形象将正讽式亮相。晋200评7载年全年接待海晕外旅游材者烈5扒3蒙万人次，同比牌增斯长岁15.5商%好；实现旅游外厅汇收涛入谦2.芦3据亿美元，同比惧增杂长棕17.2西%毕；接待国内游道客扰388旬9秤万人次，同比模增劫长伴18.5误%俯；实现国内旅先游收干入错29免7爽亿元，同比增厘长钞18.5讯%伶。旅游业总收黑入移314.轻4用亿元，同比增势长贪18.1卷%缩。全市星级艺酒店雷达亦到敌12真1赴家，客房总量咸达素到谷1524刊7偿间；国际旅行堂社达择到请2剃8坚家，国内旅行旷社达以到桥18姓8顾家；旅游景区雹达匆到感3咏1谋个，其芽中套A晚级景犯区饮1腾5奉个；旅游车辆助达愈到晴100硬0感多台。付2006刃年档11招月，华中最大近极地海洋世界辽在东西湖动建技。该项目由大雅连海昌集团投区资，占地蛛1000罢余亩，总投资狼30覆亿元，是武汉姐目前最大的旅城游投资项目。订近两年来婚，投资混“奇武汉城市圈陡”疏旅游业似乎商伶机无限。共引敌进旅游项目谱100刃多个，总投资缎达钓300挥多亿元。其中搂包括：湖北万竖豪和武汉远方衬公司投资喘8鼓亿元打造咸宁健温泉谷、武汉搬丰太集团极6蜓亿元建设嘉鱼咐温泉等。乒城市圈幕8帝条精品旅游产久品线路初步建离成，分别是：象科教文化之旅陷、温泉养生之笼旅、红色和绿物色生态之旅、织工业之旅、三极国文化之旅、凝宗教文化之旅遍、体育健身之极旅、乡村休闲挪之旅。目前，毁8般条线路已分别燥交由丽8臭家旅行社分头反负责，即将全航面推向市场。惠圈内城市龄尝到甜头，争叛当武汉址“拉后花园格”掌。去年等4值月，孝感市在霸汉举办旅游产程品推介暨招商铅，达成旅游合混同蚊10奋余项，投资娱4.8互亿元。去年骂9大月，黄冈市在皇汉推介旅游产肠品，裁50产多家旅行社负驼责人光临。留为升级旅桨游服务水平，会去年妈10遵月，武汉市旅锤游局举办了城扩市圈旅行社和偷酒店耍经理岗位资格赴培训班，邀请敌台湾文化大学战观光系教授为阵9辰城市康147野位旅行社经理脾和旬74神位县酒店脉经理授课。柱而作为体每现旅游服务质维量的星级酒店螺，在武汉城市纵圈也如雨后春碧笋。骡近两年间，派武汉市投资漂300扮亿元用于旅游阔基础设施和星民级陪酒店殿的建设，武汉绩市五星级酒店职翻番。啦一直以来候，武汉的高星毕级酒店不多，妥已挂星五星级无酒店只有阴6蹦家。害2006届年底以来，按碗照五星标准建蝴造的新酒店有思明珠豪生、锦西江国际、新世常界、光明万丽送、华美达光谷请店、珞珈山国尾际酒店等。亭2蜂月铲10俭日站，外商投资哪2舒亿元打造的五年星级酒店雄楚丽国际大酒店试昂营业广；昂5睁月，五星级君谅宜国际大酒店斥也将在汉兴建则。业内人士预绑测，武汉酒店如业正进入一个迈迅速扩张期，说预计败2008乘年武汉的五星慰级酒店将达到违14纯家。眉附：馒200冲7极年底武汉市既在建和在营业鹿五星级稻酒店圣一览表维序买号代酒店暖名称伏开业时间咸管理公司菌占地面搜积（㎡）趁建筑面才积（㎡）嘱客房数（套）庭地点课备注勤1葱东方大酒店星199剧7艰年植50000饿345轮2冈香格里拉大凤酒店津199栽9揭年秃5墙月带448姑3格华美达天禄酒蓬店德200盗0茫年缺308僻4漫新华诺富特大揭酒店奶200映2灵年张9姥月追303轻5钩东湖大厦极200腹1繁年饰168逐200扔4挺年升五星盾6崖五月花大酒店湾200德3杀年鱼27000痰268先7丧华美达光谷大拖酒店爷200韵6遮年巧1侄0当月轻308滩8苍港澳中心商务津酒店泪200赚3挨年风4苹月雄120序9兼江城明珠大酒晋店房200冈7折年亮5500材6173蒙3财393霸郑州铁路局政待评精10宾雄楚国际大酒诵店权200额7匠年凝12吸月闹280瓜省林业厅投资盈，待评偏11矩万丽趋酒店佣200窜7障年在32荣000旷300讯湖北省电力介投资勇，待评纺12汁凯旋门大胆酒店摊200象7阻年巡247辅待评凉13鸦锦江国际大酒猎店丙200闯7匪年燥6潜月挺44352影407况待评周14悉珞珈山国际带200僚7钥年祖218绢武汉大学狡，待评眠15寺武新大葱酒店异327括在建=SUM(ABOVE)腥4440剩1.4傍湖北省握（武汉市）蜜五星级渴酒店龙经营现状分析陷根据妹《顺200笔7签中国旅游统计示年鉴》编统计令全国五星级白酒店顺的现状如下：简表扯1-伐1井全国五星级袭酒店辛综合情幅况夺到酒店持注册登记跨类型、规模、站星级旱酒店焰数（家）条房间数（间）那床位数（张）尿客房出租率覆（茫%摊）阁营业收入榨（万元）删营业税金帅（万元）斧固定资产萝（万元）库酒店完注册登记类型涨国有经济肤92猾34556恶56120涂65.05赤100627婶5.03铁55904.交47亲311204蜻6.93云集体、股份、洗联营业89陡31269抢52829宪59.66秤786831阵.53丈43714.犁98雾252763迅8.28冈私营精12岂4375天7342较64.85亲87167.炉18线4943.2郊8自237208辟.79杨港、澳、台火49叛21377以32884抖70.19扎865088左.43哥44564.丛54遮204453精8.21柱外商系57挣22719图34064忆66.69灯709494浓.64壶37155.归22研224582岛0.32亮其它雄3料868俊1468商57.67欺16633.射95四888.48仙98655.美18翁合计蒙302谦115164顺184707营66.38镜347149哗0.76勒187170举.97铁102659摧07.71半酒店竭规模到客房芦数壶50跨0胃间以上鞠60拒39195虎59604抬69.00搁141250腥4.12章73945.津36您284947怪6.69沸客房信数坦300-49炒9析间以上裤135曾51554定83841哭66.16岩133709雹4.50运70429.订23躲477441恨3.80众客房探数桐200-29携9凯间以上翁80延20273饲33666陕63.23纺616192汁.85层36382.盖16可217613燕8.42红客房秃数扑100-19嘱9黎间以上沃25原3917礼7392差61.06料94686.佣82默5338.0栏3辫458316鸣.70迷客房政数筑9土9膊间以下酸2暴125勿204旷69.29壮110212白.47廉1076.1亿9处7562.1郊0半合计洒302拼115164洒184707璃66.38糟347149沫0.76柜187170暴.97搁102659晕07.71级截膊至让200竿7缘年底，湖北省贼（五星级酒店乎都在武汉市）子正式通过国家粉评定的五星级心酒店则有毙8钟家，根据扑《潜200尖7密中国旅游统计乳年鉴》编统计熄湖北省五星级赖酒店域的现状如下：芒（蕉1混）根据限酒店键注册登记类型墙：国有企作业蕉3献家，集体、股备份、联营企璃业虹2震家，港、澳、梁台晓1汽家，外著商戒2丈家，私营投资秃没有。刷（盒2关）根据弹酒店救规模阵：绩50探0亿间以上没有发，抗300-49冠9鸦间梅5脱家蓄，孟200-29域9弟间勾1迷家缘，难100-19累9刑间犬2季家欧，马9净9嚼以下没有。霞（墓3麦）各五星级幅酒店伏经营状况如下惨表梁住宿人数切营业收收入州（兆46738.养5孤7办万元）多住宅人天数（封万人天）拴客房出租率幕（僚%纲）上每间客房年收朱入（万元）禽每间客房年接静待人数（人）自全员劳动犬生产率孟（万崭元聋/亩人）伍人均实现利润广年末从业人员孕（员）拴总人数茶（万人）赛入境旅游者（株万人）肌入境旅游者比祸率窜（贵%氏）韵客房鞭（赚55.50假%舰）邀餐饭冰（雄33.39护%标）俩其它塞（征11.11土%陶）行40.30暂15.93驱39.53布25939.势33席15606.见84泡5192.4坐0乔121.44清70.59真10.83摇168更15.14伯-0.80巷3088气根据以上指标品分析可知，湖体北省五星级酒坦店发展以下几楼个特点：介（欲1枣）甘至昌200宋6冲年底，邻全国平均省份喷五星他酒店挣房间数钻为羽359垃9饺间，但湖北省母仅貌有曲239状6浩间，仅占全国览的拉64.77数%密，高星级酒店哑接待设施不足菊，如果在建五振星级酒店建成存营业，房间数嗽将达驾4健4详4阻0命间愉，如果按全国闭平均水平来计刊武汉市戒五星级酒店投货资已经饱和，酬但是暗五星酒店盏相对显于咳北京韵3散7限家、上海震2姜6罗家、广东苹4旨7样家、江苏茄2胁5矮家、浙江嫁1法9亩家来说，随着减中部的崛起，竹湖北经济沿着风发达地区的轨滋迹迈进，武汉妥市在全国大城挽市地位的提高或，五星酒店的采投资依然有一脆定的空间冻。浆（炮2默）从全国统计副数据来看次，饶50调0撑间客房以上序或克9哥9抖间客房以下规册模的入住率最吸高，但湖北省逗恰恰没有这两至种规模的忌酒店庸，说明湖北省贪酒店忽投资规模结构赴不合理。滩50除0似间客房以上的尤酒店投资依然巾是空白。习项目黄其他收入主比例灶（辽%壁）县客房出租率局（见%盯）准每间客房年收钩入（万元）久每间客房年接挺待人数（万人懒）四每间客房年接退待人天数（人打天）握年利伸润率亭人均实现利润企（万元）掩人均实现页税金（万元）听人均占用固定提资原值（万纽元明/何人）夜全国平均数晌15.47繁66.38炸15.46脸199浴308玩13%府2.69紫3.81扰61.19打湖北平均数退11.11龟70.59天10.83道168退507霸-5.29%汪-0.80毅-0.06虫70.46预绝对值比较瓦-4.36提+3.91研-4.53于-33序+201乞-18.29俊%登-3.49鼓-3.87貌+9.27殖相对值比较哑71.82%嫌106.34确%旅70.05%皇84.42我164.61让%裂_救_剥-跳115.15蛋%这湖北省五星级创酒店泽与全国浅五析星级况酒店蝴经营效益比较消分析：认从以上比较可庙知，与全国水雁平相比，湖北耳五星级眯酒店影客源充足，客杂房入住率高于益全国，但年收很入不高，而且附收入单一，客附房使用频率高皆，损耗大，各谱项经济效益指巩标都低于全国预水平，经营管木理水平相比全轿国而言较低，辽具有较大的经徒营管理提升空厘间。童二、项目环境浊分析它2绍.暂1妥本项目区位背无景讲形势范分析扎本项目及所在地在武汉欧市武昌区，武伟昌区近年来经业济形势发展良第好，城市建设送步伐加快绝。堆200尸7票年宫1喉—伸9恰月，全区地区洗生产总补值碗195.2君8宪亿元，增嘱长拢14.55帆%绍，其中：二产锦业烂63.6抹3米亿元，增刃长职11.52酱%敢；三产稿业陪131.6眠5皮亿元，增弹长洽16.08嫂%暖。全口径财政蝶收窝入鉴29.9救3守亿元，增仪长宋31.22磁%哗；区级财政收盛入省8.6李6辆亿元，增存长称27.38徒%扬。全口径财政立收入和区级财菌政收入中税收稳收入占比分别翅达哈到单97.26娃%圈和鼠93.17留%他，其中：增值刘税、营业税、叉企业所得税、杏个人所得税等搭主体税种收入包比重达灌到难85.03捏%蜜，增饭长济28.56埋%胡；城建税、车嫌船税、土地增祥值税等小税种建增长均超坚过唉40竞%逐，特别是土地塔增值税完葛成百649糠4尿万元，增增长睬134.86留%泼；契税收入完稀成颠1.4鸽1请亿元，增淘长然15.15因%扛，为今年来首崇次实现正增长惰。全区百户重卖点纳税企业实脖现税彼收闸13.1何1仙亿，占税收总翼额鄙的威44.34发%筒，其中过千万岭元以上企堆业造2补8惰户（不含房地才产企业），过全亿元以上企肾业趴1漫户。全区实现刺社会消费品零卷售总樱额卧162.1活1航亿元，增骆长幸14.1知%棋；居民人均可求支配收入唉达汽1.0岗7像万元，增唤长辜14.79迟%枣。完成固定资联产投签资找47.8少5岩亿元，增刚长须22.43到%声。术9许5鲜项重大项目累果计完成投武资巩73.8顿7称亿元，增壁长衣35绕%驶。全区新注册搭登记企随业陪163吸2色户，其中注册饼资金汤在黎100疫0静万元以上的那有乐6跃0辈户。全区引进以内熄资尸63.7腐7姿亿元，增斥长心64.78坡%田；实际利用外什资疑1.4泳9丝亿美元，增哑长坏402.6泪%狡；其中，引进赠规模剂在月500蚕0趣万以上的内资吗新开工项月目启1屑9紧个沾，孩100朱0材万美元以上外幕资项款目终6虑个。锅**乡举办第六届中种国（武昌）辛丢亥首义文化经踩贸旅游节，签品约苗12雀1腊项，投资金阳额竖9汗1棕亿元。属地纳钓税工作进展顺术利，已劝有限8影0是户将税收关系志转入我区，其涌中注册资添金冈100孤0娘万元以上的氏有津2悔1棉户。总部区新榆入驻注册资金共在错100阻0体万元以上的企挨业虹5捉3闹家，新入驻企些业区域总部或疤大企业分支机裂构哨5腾家，中建三局只、新华保险湖您北分公司、中欧保人寿湖北分益公司、苏宁电缩器中南旗舰店运、湖北广电城漫市电视有限公令司等一批有影霞响的企业相继阅落户武昌，产族业聚集趋势进摇一步加强。新乳时代商务中心保、新长江广场击、洪广宝座、姻中建工行广场鸡等露6扛座高档商务楼阿宇投入使用，甜财政部驻湖北序省财政监察办守事处办公写字浇楼、巴山夜雨细大酒店、纽宾纳凯商务酒店、这宏诚金都等项灌目进展顺利，亲世纪彩城三期赛写字楼开始进孕行基础施工，黎保利文化广场贸已经开工，现场正对原设计方测案进行修改（矩将楼高调整到严20昌0津米敬）。白沙洲都四市工业园新入挽驻企油业甘1滋9萌家，实现总产催值隆60.1捎2嗽亿元，增宏长高25惜%皮；实现税已收值1.8运9哲亿元，增土长咽35.4辫%扎。历史文化名恳城建设步伐加饰快，中部文博银会捉6扁个签约项目全肚部完成建设乱，准“昨中部设计之晒都高”雾已引起各方关衬注，昙华林创猎意产业园建设满等工作稳步推放进。址完善基础设施候，城市建设项移目推进顺利举。贴200僻7口年，城市基础齿设施、重大工裤程、危房改造旱等重点拆迁项兰目支共凑1渠9警项，涉及拆迁饲居屠民经665模4海户，拆迁面晚积堂64.1预9暴万平方米，截穿止九月底，累仗计完成拆按迁慎458方9搜户，拆迁面课积束34.1寸6市万平方米。钟寇大建设项目拆守迁取得新进展剖。需武昌火车站改幻扩建主站房工筝程基本竣工，输中山路高架桥孔提前拆除，累岛计搬迁居絮民猛207浸3啊户，完成拆迁翁总量庸的书95殃%称；蛇山透绿工槽程社会散户拆铁迁全部完成，匙周边道路综合颜改造及首义文毯化园广场建设国竣工栏；退“董五大会跪址泳”台及周边环境整失治工程拆迁完湿成掉11林9佳户，完成拆迁象总量标的抖61乏%感，立面整治启伯动注3谁3峡栋，完成总进纲度亏的疼75声%葡，道路及管线砌改造正在抓紧傻施工；昙华林谜历史街区一、扔二期工程拆迁培任务基本完成帮。道路建设步老伐加快：体育歌馆路刷黑工程句竣工，杨园南贞路、中山北路司、恒安路基本捧建成，紫阳东权路、一纱侧路背、珞梁路延长翠线完成车行道苗路建设，沙湖长路已形成半幅悟路面；栅栏口盯和岳家嘴立交填工程正在进行贸匝道、桩基施类工；体育馆南贤路准备进场施物工，复地东路女、南路，武重灾东路、南路以夹及江民路正在失进行前期规划领和施工设计；荒解放路二期综晌合整治工程进害入收尾阶段，栋和平大道综合与整治工程全面蜂竣工。城市绿丑化档次提升：诞完愚成或6挽条新建道路绿志化连和澡5捡处街头园林小宗景矮、娃4诱处小游园敢、扶2维处小森林建设哭；完成洪山公诊园和紫阳公园掩的改造及武昌椒公园的拆迁工刺程；内沙湖公趣园建设全面启负动，目前已基察本完工。梯2撞.笨2罢地块分析与评哨价：饺2.产2.渣1川地理位置：籍本项目肝地块东西长节约招10摔0抓米统，南北宽约价8念0以米钢，好面积月约汉1钥2户亩连，土位于唉雄楚大道和静峡安路交汇处煎，匙东望东湖高新膊开发区，南临降南湖花园，西有接武昌火车站膨和武昌长途客季运站，北靠繁乞华的中南商圈异，随着武汉市串8+伙1胸城市圈的形成滔，武昌区向江攻夏、纸坊和流贤芳方向发展，捆雄楚大道将成肌为武昌的中轴惹线召。蒜2.玉2.2辈周边环境：尼由于地块处于嘉城中湖南湖湖梯畔，隔雄楚大漆街与努2提0音万人口的成熟框大社区南湖花颂园相望杜，巡地块周围没有弦超高层建筑残，地域空旷，依视野开阔。兄2.发2.3浑交通条件：揉地块处于爹雄楚大道和静梁安路交汇处录，道路规范，穴随着附近紫阳悬东路与武昌火悦车站打通，国路况畅通，交锈通便利。距末武昌年中心商业区挣中南商圈日及火车站酬5汁分钟车程，离师机场盛4杀0串分钟车程。暖2.冶2.4留分析与评价：隔该地块临武昌恭区剩主干大道逼雄楚大道稀，与商业闹市色区既保持一定申距离，但又不深太远货，闹中取静，赔从发展的眼光哈看应该是一处绸很有特色、很炭有发展的地块伙。迎优越的地段，焰良好的商贸经蚊济环境加之交讯通便利，是商似务客人的首选联条件统，该地块规划归一个现代商务续型酒店。最适昏合的东西才是哨最好的，理解删这点对酒店的笼定位、规划、岭发展，体现价息值非常重要。惧在以后具体规灯划、设计踏需要将雅酒店设计与楚帽文化内涵充分劲结合，体现特碗色、体现价值报，营造一个定帅位准确、目标灾清晰、投资合糊理、具有文化倘内涵的特色酒录店。冒2.3闸用地子计划住经济技术指标犬用地面担积光800逐0京㎡，建筑密度界38.75关%喘，谣容置率蓬5.62最5帝，助建筑面积危4500旺0比㎡，绿化率引25咬%踏。侦三爸、显项目投资主体臣项目由武汉市西**赤集团负责投资轮，该公司是南料湖花园大型社席会重要的开发搭商之一，婶**尾的开发了杏**闭花园，景虹花荷园等大型房地牌产项目，资金厘实力雄厚。但举缺乏五星级酒闲店投资经营管跟理经验。凭第二部否分像真弃项目总体开发连主题定位与功夏能规划撕一、项目常投资蹈的定SWO纱T爹分析或投资商在项目请投资实施过程昌中最重要的是触要发挥地块与香项目优势，克联服劣势，抓住钱市场机会，同框时避免区域威白胁。否则，很魄可能导致失败糠。燥项敞目饥SWO极T型分析旨在通过兴对项目的全面么深入研究，明依确项目在目前从市场情况下，焰应当处于一个既什么样的市场内地位，进而为央最终确定项目绒营销定位提供骆参考。洪S异（优势自）胆溉向W介（劣势）政O添（机会示）冠愉揪T昌（威胁）乡项目优势分熊析恐——杨S歼trengt疲h覆S梦1孩城市和街区发弹展的角度：武萌汉市近几年经造济发展迅猛，委尤其是旅游业虹发展迎来新的旧高潮，区域经述济发展潜力无先限，前景看好抬。编S订2披区域配套的角馆度：项目周边倚配套日渐完善暂。侦S精3阿投资商通过多超年房地产开发与的积累，拥有阶雄厚的资金实环力，通过本投欢资项目可以合巨理规避税费用光，投资成本相侮对较低。样S最4友地块交通便利隐，处于主要交痛通要道交汇处腿，客流集散便宴利搁，尤其是新武伏昌火车站就在涌附近，客源丰买富蔬。迎S院5早该地块为投资孝商的存量土地晃，土地成本较窗低。帅项目劣势分肤析并——纹W崭eaknes扬s恩W字1垒投资商眼前期对惩酒店投资词研究不很深入皇，经验不足，富专业性不强踪。酒店行业的女细分市场，有湿超午过轮1锋0规种以上的类型能，如果没有充扑分的市场调研崭和专家指导，厉选择类型有误毕的话，将在市富场上增加竞争耳指数，加大未臂来回报的风险遗。恭W储2搭项目周边环境书暂时比较杂乱声，亦方圆两公里之香内没有集中的荡政府部门和效火益较好的上规印模企业。售W让3鉴本项目地块仅掌1姜2摧亩脱，押建五星级酒店培地理空间稍微探局促，必须向乌超高层建筑发洽展，建筑成本椅较高呼。蚕项目机会点分鼠析税——睡O企pportu私nity雁O隶1豆武汉市显五星级酒店整柱体经营水平不洁是很高，酒店仇营运壁垒不是告很高，草项目若能够引遥入专业酒店设抢计公司、品牌俯酒店管理公司叨参与运作项目混，养具有较大的经蜓营管理和经济坚效益提升空间侦；尚O川2豆随着武汉痕8+撤1报城市圈的形成稍，武昌旧城区袜改造的步伐加烘快，该区域将膨形成武汉市武信昌区新的城市积中心商圈答。慨O主3打本项目晃投资商对当地鸡环境熟悉，可凡供整合的社会避资源丰富，可刑为纪本项目岗的建设和营运罩带来较好的周吼边环境。足项目潜在威胁烧分卧析惯——肠T树hreat殊T底1打该区域近两年岛来多个高星级嚼酒店项目跟风由而上，市场竞梁争将十分激烈井；犯T锡2避酒店投资资金催密集，成本较划高，建设和投疫资回收期长，犁项目风险较大匠；仰项目总体开发才主题定位旺2.1针项目主题定位况的指导思想被**够大椒酒店哭项目总体开发板的指导思想是博：廉“夜自主投资书、企业运作、栗市场机制、多谷方共帖赢墨”式的发展思想，交以高星级咸酒店雁的建设为契机词，推动登武汉迷市毯武昌区池旅游服务接待贼设施的完善和告城市整体功能肠的提升，重点你挖掘地方特色走和文化底蕴，钞把灵**简大巴酒店店建设成为忙武汉市武昌邪中心刻城误区的标志性建址筑和骂商务型大波酒店财。粒2.2泄项目主题定位每的原则顾盘活资源存量谨，腊**削大芒酒店装项目位于城市充中心，占据了序得天独厚的区垂位优势和资源谋优势，菠本项目皮整合城市中心法区优势资源，阔把潜在资源转指化成为现实优们势，把区域优柔势转化为企业惭特色，使其能童够倘很好地服务于堤城市发展，焕闸发出遍活力，增强区衰域和城市的综润合竞争力。疫提升城市功能济，充分突出或本项目齿所在地的资源落和环境优势，候武昌区先城市建设的服部务设施的升级礼，提高整个城吉市的综合接待除服务水平和城音市竞争力，全蜂面提升城市的盼整体功能和形冤象，更好地服管务于经济和社挤会发展。总彰显城市特色瞒，文化是城市肆持续发展的生垮命力，在项目铃实施过程中需完要深层次地挖裕掘城市所在区疑域的地方文化逗底蕴，对资源存特色的文化恼内是涵有全面的认君识和把握，从跃而达到城市特廉色同区域环境起，社会文化的描传承和统一，冻武汉市优是我国历史文菠化名城，文化拆内涵丰富，曾锈是一个极富活漫力的明等星米城市，项目所秩在地区域资源获独特，如能巧卡妙地将无形的肺文化融入设计咏理念、功能定友位和产品开发撇，将有利于彰护显城市文化特帜色，同时也会打给未来五星级樱酒店颠的经营管理注牙入新的活力。贯满足市场需求仿，任何项目的湾开展都必须满郑足一定的市场燥需求，符合市歼场经济的运行库机制和规律，藏市场需求的类箱型、特点、规淘模和档次，直万接关系到忧酒店求产品开发的层枯次及经营状况搂，尊重市场，煎面向市场、服佳务市场是根本惨原则。击本项目固定位于满足该心地区高层次的卷消费需求，新齿建的吴酒店依将极大地满足烤高级商务会议尤客人和政府接餐待国内外贵宾掉的需求，目标雨市场针对性强柏，从而可以很重好地带动宣该区域酒店畏服务水平的提夸高和城市接待亮环境的改善，挺为城市对外开婚发和经济发展睁创造更好的环由境。兴注重综合效益泡，许多项目往赞往单方面追求悔最多雅是利润梦，而忽视了项戚目的社会效应金和生态效应，甜**缸大吧酒店旱位于城市中心堵城区渔，说酒店肥建设和经营过霉程中将树立经飞营城市的理念众，强调项目的慈综合效益，在荐开发过程中力丘争得到政府，购社区和公众的蔑共同支持，在那满足企业赢利滚的基础之上，笋更大程度地关荒注地区生态和阳环境的保护，义达到多方共赢铸的目的，实现舟地区的和谐与衬可持续发展。论2.3离项目主题的系遵统定位谜目标定位。目视标定位于所在泛地区五星级商广务会议型水酒店坑，以其记深厚人文底蕴失和狠建筑特色打造烫商务型资酒店佩的典范，并将仁酒店怒的景观主楼塑乒造成为中心区拴标志性建筑，各最终成为城市族国宾馆和城市佣形象的标志。雕功能定位，私酒店哈目标市场主要溜定位于高级商蝶务会议客人，慢并努力成为所浑在地区最高规民格的服务接待蜻中心，因而谎酒店牌的主导功能定改位于商务会议责，度假接待榴和冰休闲娱乐。躺形象定位，臭武汉市振是全国有名的格明星城市，人牺们消费观念比督较时尚，整个户城市充满了活缓力，因而路酒店她的建筑设计和地风格速既要体现该区汇域的文化内涵址，又贡应体现时代特随色。规划设计方案厚3.扰1插项目总体功能考规划播项目功能设置冻原则暑适应细分市场肠需求，协本项目滋未来的目标细邀分市场是商务蔑会议客人，主突要包括一般商枪务客人，公务当客人和会议客撞人三大目标群旷体。一般而言轻，商务会议客长人习惯入住处篮商务中心区，胶环境幽雅、设焰施齐全，交交羊通便捷的四星蛙或五星级艇酒店面，在客房类型压和楼层，会议港设施，餐饮，尤娱乐等方面也屠具有不同于一掀般旅游观光客珍人的需求，在律进行拾酒店束项目功能设置萌时要充分考虑昂这一需求特征帮。农充分考虑行业煌竞争，策本项目召主要考虑挂该区域如雨后愁春笋般冒出来图的五讨星级撒酒店的竞争，改区域内的竞争晓对手有雄楚大库酒店、五月花横大酒店和光谷思华美达大酒店喜及珞珈国际大凳酒店等五星级什酒店等。这些浴酒店练，在市场定位牛上存在一定的婶客源层次重叠航，同进缎该区域树内的餐饮、娱翅乐、会议也将滩对其造成一定源的竞争压力。神社会餐饮企业波以较高的性价军比吸引了包括虽酒店辰住店客人在内钢的许多良客，桂从企业品牌形慢象方面来考虑演，星级伪酒店喘在菜肴成本上汉基本不具备竞荣争优势，不可葱能与社会餐饮窝企业进行价格尾竞争，而餐饮向功能又是高星城级副酒店掩必备的功能之肾一，因此必须怪充分考虑社会摊餐饮给星级葵酒店稀餐饮带来的竞虚争压力。畏协调生态景观耐环境，尸本项目产作为妙南吨湖亦边疾的标志性建筑戒，在生态环境皱和景观层次上咸都要能够与周企边环境进行协坑调，骑酒店草建设的基础是天充分利用滨湖兽地区和城市中电心的资源优势能，在项目功能拢设置时不仅要燃考虑到自身的训需求，同进也落要兼顾整个区胡域的总体风格雾和布局，与垫南湖辱四周的发展定苹位相协调，在面景观上更加突忍出区域的特色著和层次。贤符合国家标准穗，根据《旅游楚酒店舰星级的划分与扎评定》肝（藏GB/T14俱308-20创0创3扎）对五星级旅滚游修酒店茧的划分评定以抵及管理服务要糊求做出的明确馆细致的规定，本该项目功能设驼置要严格按照橡国家统一标准兼执行。猜3.2套项目功能设置计标志性景观主减楼。皱（之1雀）壳客房：各类客忆房总数约执550虹间（套）设高朱级楼层、豪华盈楼层和无烟楼这层，并兼有多邀款独具个性的寻主题客房，包习括：总统套房牛、花园套房、砖行政套房、豪帮华房、高级房含、标准房等、盒客房内设中央驳冷暖系统，卫朽星电视、直通计国际电话，私久人保险箱、迷夕你酒吧、宽带时上网系统，高制级电脑滋卡门茅锁等国家标准皱中要求的各项青设施，同时人垮性化的空间布基局，房间设计毕和服务能为每厕一位客人提供年舒适、宁静、蛮幽雅的休憩环处境。钱（瑞2计）制餐饮：设置中羽餐厅、风味馆镇、西餐厅、茶榴艺欣馆嚼4宣个不同风格为当主题的餐饮场库所，聘请名厨狮主理各式珍稀惰美味佳肴，荟沙萃中西美食和厌佳酿，精湛的蒙厨艺，一流的垂环境加上贯穿稻始终的公有制锐服务，处处让允你领略到酒店顾独特的饮食文识化，开设厢房要为客人提供舒雾适的私人空间仅，在商务行政幕楼层设立行政锁酒廊，为商务秘会谈和交往提亡供良好的空间犬，在一楼设立倘大堂吧，为住弟店客人和外来恰访客提供休闲塘洽谈的优雅氛核围拒，顶层设置旋易转餐厅，可观训览南湖周围美爷丽的景观至。鞋3.2.挽2廊造型新颖的裙俗楼研（渗1桂）锄有多功能国际挽会议中心，包夸括容金纳仔10练0扮0演人字的逐多功能厅诞，各类型乳会议室两个。布多功能厅设计络高贵大气。富繁丽堂皇，并配挤备现代化的各炉类会议设施，追册步翻译设备遍，录影机、电溜视机、卡式录腹音机、手提扩两音系统、幻灯子、投影机、银钢幕一应俱全。映良好的商务气小氛，可以布置历不同风格的会习议场地，提供尿会议组织接待甲一站式服务，修商务中心配有断完备的办公自坛动化系统，包茄括复印机、捉传肃法真机、笔记本绿电脑、电子打江印机、文件装旦订机、过塑机倡等先进仪器，斩能为各类商务熊人士提供全方坐位的服务。仙（闸2煎）驾综合娱乐健身恋中心，在主楼径和裙楼年的中下层选择驱一层楼单独设练立综合娱乐健挠身中心，向虏酒店乎的住客和会员暮开放，主要包党括风韵夜总会喘，卡岩拉腿O辟K者贵宾房，地中童海健康桑拿中伸心，美容美发凡中心，雪茄吧绍，保龄黎球固掏室，棋牌室、还健身房、戴维偶斯桌球室、迷柏你高尔夫球场啄，室内游泳馆吧等活动场所，威布局合理，设市施设备先进齐脱全，同时各项尝目的设计和建速造达到国家标陡准，为客人提镜供多样的休闲雹健身选择。墨3.3忘酒店区域规划妻与设计农区域指酒店各俗功能项目和设咽备在酒店中所哪处的地理位置枣及其分布。夫酒店区域规划泊原则厨1守、功能性原则央：将功能相关艘且互补的区域毕尽量集中布局弊，将活动程序抵与经营运作相喷互衔接的区域尘按照程序的先壮后来布局。蓬2蚕、独立性原则岁：在充分考虑系区域功能相关稀性的同时，还议要考虑到各区千域在某种程序筛上可能相互干暖扰的情况。帜3祖、针对性原则聚：本项目地块裳较少，为充分少利用地面有效示收益面积，必馒须向空中发展匀。绢4闸、流线性原则葛：侨区域规划泳与跨“必流辽线他”畅关系密切，区茎域是流线串起辣来的，是按一若定程序顺序进形行串联的各个洪局部的总和。缘因此，在进行迎区域规划与设活计时必须充分扮考秘虑啄“奇流剥线来”极因素，不能颠霜倒功能项目的席运作顺序，同灵时考冲虑可“盆面河积张”锦因素，全面合泊理地规划设计艳。漂3.3.努2轻酒店初步平均峡功能空间分配鸡及比例科功漠圈蛇能样面积肆（㎡）但客房岩总数损（躬间妻/可套）温单人标房炼数量类（间）挤商务套房妖数量刚（套）垦高级套房灿数量演（套）状豪华套咳房数灭（套）台房型比例痰（仓占总数池）庆总面积比例牙%系客小甚房谋2酱5145采51忧0川391休68你42轿9摊55.88程单人扁房和走标摄准挡间莲4镜5毯391考77狗.0病%惩商务套房组5础5脊68诸13欣.0宝%恒高级套房知65仁42另8盏.负3企%蜜豪华套房搂120还9汽1吃.尖7刊%游大始奔堂邻8扭00捉1.8玩餐右迫饮觉30护00尺6.67拥会议改室、相宴会简厅潮30涂00狼6.67重行政区域芹8悉00牌1.8烘服务继及公共删区域观5督4柱55卧12.12液游泳池里8竿00滋1.8昨娱乐休闲团6性0柴0仰0锄13.33沃总建筑面积方4耍5000储100龟3.3.径3匙假设该本项目易建筑核地下两层，地命上候2茄7向层的主裙楼建资筑，各层初步怨计划分布如下腐表：胸序号对楼层掉功能布局胳1效2巷3核4印5狠6浴7绝8纠9积10绝11神12健13召14胜15睛16嘴17贵18介19筒20勿B1懒B2邪1F脖2F步3F释4F馋5F麦6F伸7F绝8阅~魔9各F逮10窑~苏1粪1摩F条1夏2擦~涛22F费23~典26F少23F雷24F叛25F萍26F朝27F轿28F叶27F忌部分动力设备桃、管理部及工刺程部区域饿地下车库控大堂、前台区卵域、大堂吧、欧礼品店、总机盒话务及机房、信客用卫生间、烘保安监控室状风味餐厅（前灶区涨/擦后区）、西餐酿厅（前透厅骡/忌后区）商务中挖心扭中餐厅（前予区痛/抢后幼区）翅大宴会厅、多徐功能厅、接见散厅丛健康中心、桑袖拿足疗中心、姐夜总会、观景百酒吧、棋牌室诊、台球室、壁例球室、乒乓球菠室、美发中心办设备转换层（涌货仓区域）尤酒店行政办公馅室妄和直各种类型作会议室泳高级楼层译单人房和标准依间光豪华楼层颠行政楼层宝行政客房区域对行政酒廊、行熔政客房区域沿行政高级套房输、行政客房区筹域阁总统套房、行饼政豪华套房、想行政高级套房胃、行政客房区俊域且功能转换层勤旋转自助餐厅专设备层瓦酒店建筑装修蚀建议（略）辨第三部回分右乖孩项目投资经营妇和实施进度京湖北省五星级台酒店经营水平弹整体性不高，界但是随着知华美达等身国际头知名车酒店杂品牌的介入，著酒店经营管理祸水平在逐渐提胆高。本项目投赞资商没有五星犁级酒店的投资晌经营管理经验向，因此在本项捞目的投资及其刃建成后经营管酷理过程中，通构过市场化运作芬，整合社会资惯源，为本项目权的投资和经营刻管理寻求良好调的合作伙伴，肚提供最优的投砖资经营合作方墓案，将成为本捡项目是否能够骑**安实现项目投资未目的的关键。墨项目投资合作伟方案建议宋通过对本项目镇的酷SWO民T休分析可知，寻星求本项目的合夏作伙伴必须实罩现资源互补，拆扬长避短的目雷标。桌1.辣1网项目投资渠道醋的选择塞世界十大酒店阴管理集团及其祸投资特征扁（配以下排名侵以酒店客房数纵为依据盼）多忠提肿皱之冈1.轮洲际酒店集团季：屡200肾6谁年连续创第嗓3抗年排名世界酒废店集团喇第辱1酬位，房间增长贺了耳0.9捡%基。酒桶店欠360径6可座，房明间亡53753旅3军间。乖2头.饼胜腾锯：纵2006赔年排名第竞2筐，接管了温德撒姆（拣Wyndha误m姥）后使集团的申房间供应能力顿增加了亩2.2%.现这种微弱的增脸长（进30000稻间客房）确保偏了该集团排名从保持稳定。酒宋店艇6344怠座，房间钞532284激间。扑3蝴.锅万豪国际集团尚：胆2006封年排名第哈3霸，增加了兆15含，岁000昨间客房，增长延3.6%巷。酒店怀2672询座，房间代485979镇间。笨200挖8亭年沸3毅月督1淋0鞠日日，柏林：万豪马国际酒店集团浮计划未寿来丽4忘年在美加以外说地区再新挡开火14宴0鞭多家酒店和度角假酒店，即秧在币4舍3悟个国家推出超始过列3400彼0蝇间客房库存。第这次国际扩张币预计将使得万罢豪集团展到材201啄1绒年底前，管理溪或特许经营将日近吉50倾0践家酒店，为旅拿行者提供大扛约咽12榆6烫，虑00泄0炮间客房的选择废。路这次扩张具代香表性的是万豪廉在豪华酒店、仙高级酒店、中拆档酒店以及延袜住旅游领域的删酒店品牌建设妻，而近期内最眉大型酒店开业洒将集中在中国株、印度、泰国祥以及阿联酋。竭4至.女雅高肌：狮2006次年雅高集团房毫间增长乞2.6%格，排名第卫4五。酒店省4065言座，房间贤475433逐间。津5润.手希尔顿懂厌左忘罢侍捏闯流择免掉在：个2006朽年排名第仇5产位。美国希尔致顿集团斥资太4.75恩亿欧元接管英晴国希尔顿国际粘。通过本次并俱购，希尔顿品捏牌已成为一个狼统一的实体。管其世界排名也巴由第六名上升蚕到了第五名。饥酒店狼2747消座，房间很472720枯间。迟希尔顿酒店集愿团公司正（凤Hilton据Hotel坟sCorp累oratio部n贵）旗下主要品精牌访：叙旬友希尔顿悟（片HILTON北HOTE蹈L启），港丽策（透CONRAD锤HOTEL刷S善）均,舰钞斯堪的克糟（遇SCANDI像C睛），双树秒（葬DOUBLE搬TRE华E祥）兆,式行大使套房酒店腥（窝EMBASS赤YSUIT娱E华），家木套房按酒店辈（乱HOMEWO治ODSUI乏T帖E辫），哈里逊会追议中心当（辛HARRIS纵ONCON厚FERENC样ECENT更E伞R塌），庭园旅馆永（退GARDEN幕IN岂N册），汉普顿旅资馆社（姓HAMPTO赵NINN悬ANDSU炊ITE末S钩），希尔顿度封假俱乐部乎（舞HILTON厕GRAND亿VACAT玉IONSC昏LU贵B桌）等伏6晋.律精选维：全漫返这先沸熄即授异逝端宫汇晒星邀果部纯怖萌2005梳年底客房增长尚了极3.4%揉，但是仍然从杀第撇5演位下滑了一位勺。酒店食5132舱座，房间掩417631仁间。洁7嫂.挑最佳西方循双沃害怀灭贫怖轿腔乓组剖晓：召2006脱年最佳西方以粒房间增长悉2.5%枪的成绩连续几至年保持着第尤7波名的位置。酒浴店打4195装座，房间瞒315875偷间。挑拒束鹊炉梦家葱桃8.降喜达屋凉绿势晨宴齐惯卵甩恼找惊薯病迹秃落：巾2006锋年排名第良8校位的喜达屋集础团是另一个通原过兼并获得增落长的全**读案例，其旗下羞喜达屋酒店暨队度假村的增长喝（站11.8%少）就得益于其邮新接管的伴LeMeri飞dien交品牌。酒店即845僻座，房间踏257889胸间。慈恋邪俭灿撕域屑篇柴尝箱袋沸9售.池卡尔森疏公医德抽激校栏势养唱优槽羡标：砍2006下年排名第牵9纱位，卡尔森酒前店集团表现仍祝然稳定，尽管段其主要的经销少商急Rezido公r突在植EMEA距地区十分活跃冲，但就整体而臭言，依然没有付太大变化。酒卧店姨922碧座，房间械147129似间。蚀巾拔浑剧抽掀间接10夸.迎凯悦病棋摄嫂慨漂摩货漠锈咐递螺言：兄2006护年排名第喂10考位，自袋2005君年接手班AmeriS狼uites店后，全球凯悦镇集团又整合了感一些新品牌，崖如风Summer寸fieldS搏uites苍和早Microt揉elInns兴，紧随卡尔森听酒店集团之后丙,征排名第冬10激位。酒店倚738前座，房间气144671仗间。皆本项目投资渠谋道的选择与组挠合模式构1池、资金融合渠黎道的选择牵本项目投资商布资金雄厚，新蜻建五星级酒店鞭，可以在酒店弦的选址、等级半与类型决策等免方面拥有高度虑的自主性，可夕以依照投资人裤意愿从一开始钥就对酒店进行赠个性化的建筑祥装修设计。投矿资者可以在充亚分的市场调查把基础上结合自摄己的投资意向式，对市场供求咱状态和发展趋协势做出快速反谅应，有利于及烛时占领市场，付获取利润回报扬。其不足之外谜在于，当酒店分市场供给趋于捷饱和，或市场屯供给量大于需仰求量时，持续宋的兴建扩张可蹲能导致酒店数秘量进一步激增礼，以及酒店市也场更大难度的鄙供需不平衡，加最终导致地方毛酒店市场的结贵构失衡，整体苦经营效益下滑杰，难以确保新学酒店投资建成恰的预期收入，位从而影响投资喇的正常回收，良给投资者带来遣更大的资金风决险。本项目目段前面临的市场剩环境就是五星断级酒店翻倍增姜加，市场供给落就趋于饱和，拉独资经营风险芳较大，因此需激慎重决策。摊为了分化市场闷风险，可以考龄虑引入一定比秘例专业酒店管啄理集团的资金合参与本项目的老投资建设。存建议专业酒店筋管理集团投资敬参与耻资本李控制在惠3圈0扣%艘左右。筒2航、引入技术渠坛道的选择斑本项目投资者徒缺乏技术优势耽，因此必须引续入技术渠道以蚕规避酒店经营疗管理的技术风网险。酒店管理耳技术的引入通有常有两种方式肯：一是特许经烂营，二是战略瞧联盟。菜特许经营即联膛号类忠酒店狡投资者以有限丽的管理和营销飞技术，对目标丸酒店瞎进行投资的一皱种形式。这里校的有限技术主糟要指商标品牌秩、营销技术网熔络、采购网络禾技术和质量控训制技术等。其图优势是有助于找提高消费者对足酒店经营品牌辫认同与顾客忠脱诚度，特许经废营品牌提供方夸不能对酒店的抽日常管理加以摸控制。测其缺点是通常炼需到一次性付清特兼许费用且应支倒付酒店利润的茅一部分作为特搜许服务费用。个从酒店投资的野发展史来看，并这种方式适合弓中低端的酒店纤集团品牌。句战略联盟即通净过某种技术共沸享服务，不断苗吸纳新单体酒搂店成员，与其割达成具有某种锦特定意义的联卫合体组织。全锈球范围内有众弃多储**干的酒店联盟组脊织，如最佳西全方国际酒店集山团、世界一流蛾酒店组织叫、岛VI血P练国际公司等。绞其优点是无需潜向联盟支付酒指店利润作为加昆盟费用，联盟种为酒店成员提夫供营销、广告究、设计、质量苗与公关等方面高的技术服务，朗其缺点是参与虚联盟的酒店必汗须本身有一定井品牌和营销网仔络与其他联盟男酒店进行交换魄。精因此本项目直荒接引技术渠道蜜进行合作的条昂件不是很好，析不宜以单一的价技术渠道作为犁合作的选择。敬3距、管理参与渠晶道的选择蜡管理参与渠道股主要是通过管叫理合同形式与研专业酒店集团夏进行合作。管叫理合同其本质油是酒店管理公武司和酒店业方诉之间的一个协纽议，当酒店业畏主缺乏专门技乔术人才与管理仁时，将酒店交灭由管理公司经伞营管理的一种巴合同形式。依冻照合同，酒店暮管理公司负有捆运营酒店并管茶理酒店业务的殖责任，并通过遇管理费用的支患取获取回报。妖比较浊**奇的管理合同酒壮店集团有溪雅高帐集团、右希尔顿羊斑零箱包殿呀旨右债拜棉掩国际酒店公司钢等、马里奥特洞集团等。池对业主而言可煤以伏得到斤酒店管理急需坡的稀缺管理人磁才，同时可以蠢要求管理集团却投资股权参与团酒店股份。这泡是目前我国高门星级酒店与酒延店管理集团合佣作的主要方一歪。漏管理参与渠道惹合作除了鉴管理合同形式沈以外，还有开银业管理、工程颗咨询管理、顾木问咨询管理等庸方式。节4祸、本项目投资们的渠道组合模种式建议臣从目前国内外触投资和管理五膛星级酒店的实秃践来看，酒店照业主的投资渠拆道组合主要五投种形式。自主管理化选择这种渠道甲组合模式的一庙般是集团类酒译店集团作为投四资业主。由于其本项目业主没梁有五星级酒店厅经营的任何经模验和技术，因璃此自主管理风紧险太大，不宜硬采用。海投资新建滤—班—驶战略联盟期这种方式在前租面通过分析也慈不宜使用。阁投资新建甜—慕—饱管理合同侮在酒店业主没字有酒店管理经羞验的情况下，磨选择专业的管谊理公司进行管者理投资是一种叙较好的选择。拥但是酒店业主勿必须将酒店的怖管理权让渡给窃管理公司，对思酒店管理的控棍制大降低。而稻且摩，聘请管理公韵司需支付高昂尼的管理费用和馋人员开支，会辱使酒店的经营记利润受到侵蚀区，因此，管理网公司的选择和帖管理合同的谈案判十分重要。地为了确保管理谨公司在合同期鼻内酒店实施负枕责任的管理，伸通常业主可以甘要求管理公司博出资参股。隔投资新至建平—龙—赤特许经营炒这种方式在前泡面通过分析也超不宜使用。童投资新纳建枯—炕—腰特许经偿营痕—旬—羊管理合同梅即酒店业主通剩过桔某种一揽努子协议，或者晌在和某个酒店勇联号签订管理怠合同的同时又共和这家酒店联佛号签订一份特掠许经营协议，将即：一家酒店贝可以同时接受等一家酒店联号浴提供的两类不旬同的服务刃同求—贿—渴管理服务和品漂牌及相关营销马服务。目前希国尔顿、喜来登燃等大型酒店集求团既可以提供臣酒店管理服务绍，又可以向酒鹅店业主提供酒悠店品牌特许经逼营服务。神本项目的实施笼最好采取投资支新蔬建景—捡—曾管理合同蛮，如果采取投棕资新令建窜—叹—击特许经舍营僚—农—裤管理合同的形么式也最好与一勿家酒店管理公需司签订合作协延议。岗为了在目前日破益竞争激烈的帝武汉高星级酒尖店市场中占得最先机，建议与详国际知名品牌原建立合作关系两。窄酒店创建设期间膜管理剃的遣基本组织架构仔1瞎.饰建设管理殊层棉:也9蒸人锻建设领境导怠1兴组朴5杯人展(盛含主业总经孝理胳)择，酒店总经锻理吗1用人，行政秘冷书酒1绪人，酒店建设壁顾识问封1溪人建导，机要秘彩书配1敞人丙2勇．计划标准程红序组紫：筒1毅2巩人随组闷长营1侨人，副组舌长黄1熔人怨东，工程组织人烧员置2纠人，采购肠员初2史人，对外事物助联侄络把2碗人，机要秘烤书谋1息人葬4顺．市场前期调判查组杀：闹3诸人盼组戒长令1盈人，调查军员咬2盼人栋5粥．财务合同审浅核组研：冻4庙人赖组羡长脊1扩人，会匹计乘1缎人，出身纳球1可人，审蓝核长1速人纠6唉．安全消防保城卫组棉：给1目0策人组秤长殃1跟人，副组蜜长聋1邮人，保安代员碎8雁人惕三、苍项目建设实施宽进度做3.1梯项目建设实施丽过程工作分解剃结构表誓序号牙代号嘴工作名称膨工期（天）院紧前工作习紧后工作症1骗A鸽合作方初选及墓前期调研究和蝴策划拘25兰——诱B付2毯B茧方案优化斑10目A海C远、链D恐3卸C姓合作方的确定领10算B宅E材4尖D充规划设计及报浓建畏50休B惩E籍5毒E淘建筑方案及施放工图设计地40辨C素、枝D神F任、估G妖6踩F方图审及相关手朋续办理玉30绩E蠢G文7傲G药合作建筑承包体商的选择峡20丛E童、屋F筋H倾、挥K者8窃H撒土建缎施工使4仪5象0踢E刃、勾F省J畜9娱I该装修图设计及锯装修方案的确择定及装修队伍担选择劈30赌G齐L旦10葛J刷酒店经营管理闭班子成立矿100给H客J震11骗K酷开业前筹划巨200傻J鞋M自12漆L戚设备采购及装倾修施工咏300芳I社M排13及M兽试营业斤30桃K朵、桂L灰N伟14课N泊正式营业地—拳L持—哨总计需要孟：咏80语5盗天丰3.看2取项目建设进度锄横道图全时间垦工作内容爸10狭年检5株月至稳10主年欢9询月内10去年修10盆月至剪10孔年米12崭月狮11问年遇1油月至衡11肌年遍3轨月婶11删年每4饰月至参11狭年呈6嫌月贵11蠢年刑7资月至智11你年情9劝月嫩11轨年贪10轮月至哈11挤年祸12平月徒12此年安1练月至桥12抖年胖3祥月故12臂年甲4州月至枣12刃年破6丰月梅1裤2马年庙7伯月至束1婶2堵年尾9境月滩合作方初选及肯前期调研究和海策划雪方案优化价合作方的确定汁规划设计及报阀建绿建筑方案及施捕工图设计冈图审及相关手筹续办理抬合作建筑承包黄商的选择钻土建睡施工饥装修图设计及勿装修方案的确确定及装修队伍疲选择宏酒店经营管理悄班子成立蹲开业前筹划翻设备采购及装堪修施工捎试营业仓正式营业姻四固、赵酒店运营期间后经营管理方案烛（略）琴匹妖该方案在酒店贿管理公司确定详后，由专业酒杆店管理公司提够供。意第狡四敬部芹分邀骤慰项目经济可行面性分析催本项目的经济慈可行性分析建佳立在以科下呆几个假设之上鲁的：魔1马、姥本项目建成运温营后达到全国送五星级酒店经南营的平均经济众技术指标。迟即在营业收入芬中，裳客房收入占违55.50%酿，判餐饭屿收入占他33.39%颂，其它收人占即11.11%脾2盒、透本项目按鸟51秀0害间客房进行投例资，每间客命房率平均房价为蚊60驶0剪元掉/吨天，且投资成铸本严格按照国刺际高星级酒店继遵循的千分之帐一定律进行控搅制。（即酒店锋全部都通过客萝房投资成本进兽行分摊，每天语客房平均房价姨是酒店每间客奶房投资的千分开之一。）即本相项目投资总额择控制在唉30600驾万元谁以内砖。可资金安排自有陵资金浅1500阵0毙万元，银行贷奥款犬1矩000售0吨万络元，关联企业汪融资耍56脏00筐万元。摔3贺、御土地成本按每清亩截2迹0雅0宫万元计入开发菊成本横，总计为炉16蓝0镰0外万元脆。磁4艇、赛建筑密亡度搭38.75跌%踏，容置壳率菜5.62正5车，建筑面茂积翼4500优0饲㎡，绿化钉率至25欺%袋。解5悬、酒店正常营奶业后三年内达备到全省五星级卵酒店平均入住夜率棒70.59患%双。馋6酸、本项目经济蒙评估暂不考虑音价格上涨因素扭。翠一、投资建设要成本估算表鸣1镇、投资构成成咱本估算眯项目名称沾晚所数量清观奴单价拍（删元钩/M沈2竟）否俩艰金额倚（万元）拣备注穴一视土地成本护8000毯2融000桌16则00妻含土地出让契显税，愿按建筑面积米二炎前期开发费缠8000召=SUM(A机BOVE)典微1177奥1槐三通一平或折盒迁费用畅8000裁1000温800增2逐工程钻探费档8000刑10钓8鸦按土地面积候3该工程规划设计罢费及图审费娱45000桑20宽90哲按建筑面积软4煎工程监理卡费芳45000记275金建安范工程造价的柔1闷.越2辣%晃5蔑临时水电费论8000规5继4弯按土地面积逮三校建筑茅工程篇造价迎45000切1劫9径00杆8550上按建筑面积脸四猫装修堪及设备青工程造价杜45000葵32棉0芦0午14400赚按建筑面积竿五刷配套及基础设窑施建设费用万45000昼190兔1疫市政工程（含羽道路水电管网作等）饭450茶00僚2阿0愿9殿0笼按建筑面积拦2燥园林绿化救2龙000谊500异100罪六貌各项规费升45000唤2掌5额0帆1125佳七泼管理和财务费再用应45000谜1847马1工开办和管理费恰45000贝3择44蚀建安云工程造价的动1.5签%落2馆财务费用服10000刷万元稀利率蒙5.76亭1503啄按喷2.5谨年计卧八歇风险层准备钉金段45000毅688文建安悟工程造价的监3恶%吸九拍流动资金赖1000云总投资成本杂30577毁在控制范围内嚼每㎡冲投资遭成本题6794渠二、竟项目投资分期脱表甜(辉单篇位超:疾万诸元茂)宅年度挨2010拳2011掉2012务2013阵合计借预计投资额辣6晋000饿13赏000析8皆000野3577=SUM(LEFT)慢30577朴投资比停重泉%仍19.62帖42.52药26.16泛11.70砖100含从表稻中服可以看出，本杠项目在初期投香资额都很大，殿这符合星级阳酒店努项目的投资特葬点，一般来讲母，星级低酒店节的投资回收期兼都细在狗10~1巷5剪年左右，这还像只是乐观的估旱计，即在市场苦正常发展的情察况下，若遇到格酒店茫市场的整体不宴景气，则投资举回收期更长，扶许多欠酒店侮更是因此背上白了重负。根据市上万表私，苹头两年卫的投资占整个漏总投资额费的偷62.14碌%箭，因此对于投依资方来计，本扇项目的资金负给担还是很重的唉，特别是需要街大量的流动资翠金，而弦五星级我酒店矩的建设周期又荷很长（一般在斗3判年左右），本塘项目还涉及到段很多配套服务废设施的建设。搅根据正常情况弄，本项目狭在让20处1胡4辛年才能在正常想情况下步入经碌营的正轨，产所生初步的经济漆效益，只有等红到正式营重运滨3嗽年后本项目的薄经营才能达到须盈利的理想状艺态。正三、屠综合效益评估1、经济效益槐本项目未来将培可能产生良好隆的经济效益。惯根据预测，本燃项目建设完工汗酒店哭全面投入运鞭营纵3钟年后，年平均绒营业收入会在午1士400身0米万元人民币以规上，这里所预种测的只是五星犹级纯酒店袋的直接吐经营改收入，而不包惑括通过本项目拉开发为躲武汉瓣市带来的间接佣旅游收入，若委把间接旅游收胆入算在内，优项目邻全部完成耳正常营运龙后，对夸武汉武昌区杯的经济贡献预倦计习每年知在弃4筹亿元人民币以反上，包括餐饮城、娱乐、休闲申、购物等。同德时，本项目开问发还将促使本魂区地价的升值歼。包由于本项目直捞接产生经济效达益的是尸酒店轧，因此下面将博以哀酒店编的经营来评估椅本项目的经济匪效益。根据投见资投算，本分百析将丙酒店玻的建设周期定匙为歇2.5亿年热（不含前期办披理建设手续时社间）辜，亦从鹊20躺1里2锁年肺1绳2喂月开始营业，刑有一年的试营穴业期，如话下表插：隐酒店柱店营业收入估蛙算表架(菠单年位买:即万佩元项)融年度碌20柱1图3赠20赤1刻4嫁20画1新5绿20亮1裕6斯20倾1氧7叔201即8读201于9碍营业收入询9808掩11209霞12610伏14011叼14011剧14011似14011忆酒店蜂经营成本估算薄表牺(饭单梳位洁:纱万虚元平)殖年度高20百13慎20侮14陷20孕15剖20抹16折20取17稻201凯8灾201滤9重20络20壮20兴21半20酱22果合计混营业收入丸9808南11209徒12610监14011险14011掏14011显14011累14011环14011神14011免=SUM(L弄EFT)穴毯131704矿总成本笔10298烘10985熄11097迟9808在9808燕9808有9808脊9808野9808糊9808薪=SUM(L牲EFT)扛共101036璃盈利葱-490幻224经1513昏4203徒4203反4203疗4203庭4203吉4203留4203=SUM(LEFT)合30668塞成本比倦例奥1.05回0.98叨0.8暑8忧0.70刚0.70都0.70炸0.70踪0.70帽0.70抖0.70旷说明：上表是醉根据经验对枪酒店恢各项相关成本斧费用的估计，座与财务上的成悲本费用分析略员有不同。袜在正常发展情遭况下，盖酒店烧从摄20怨1但4斤年开始牵略有盈余科，以后舒酒店担营业额农年上哑升碰，躺201佩6称年赢利病4203吊万元，决酒店摊预计版营业后区10裳年可收回建设刺投资旧，正常的投资快回收期蛮在芦202猛2值年左右。秀从以上分析可灭以看出，炮酒店夸前景较为乐观顾，根据经验估俩计，在大试运营期满恋后排从厕20砍14队年开始盈利，鼠但礼从霉20警10保年虾到尝20连12峰年绞需向项目投资膀约芳3057男7从万权元吴,标因此，本项目移对于投资方来隙讲，前期投入简是非常大的，标特别是投资方惰付出了很大的城机会成本，而仁将资金投入到蛇酒店出这一风险妄较营大的行业，投花资方对于本项葡目盏必须州很有信心的。近同时，本项目执对于承武汉恋市旅游业和经概济的发展有着弱很强的现实意询义。因此，建佣议政府对本项庆目的开发经予秤一定的支持：缠其一，政府为救本项目开发实孕施贷款贴息，医分担投资方的足部分资金压力欺；其二，根据守利益补偿机制杠，政府可以投波资方在水电、串税收、用地等炮政策笔方经予猜一定的优惠，问以补偿投资方纵在本项目上所断承担的风险和牌机会成本。2、社会效益水本项目开发不跪仅为爬武汉律市带来可观的倦经济效益，还赤可以给武汉啦市带来巨大的学社会效益，其穷社会效益主要传表现在以下几术个方面：滴有效扩大就业释。解决就业问站题是我国经济斤建设和社会发群展中的一个迫效切而艰巨的任袭务，根据世界炒旅游组织预测枪，旅游业每直琴接增鼻加睡1采个从业员，就夜能为社会会提陷供摘5睡个间接的就业绳机会。本项目扛开发将会给城锹市带来大量的繁就业机会，仅筝五星级施酒店腥就需要员岛工卫50咸0绢名左右，如果四按姑1关：胜5啊的比例计算，英本项目开发还葬将另外带来敞约玉250刘0由个就业岗位，派分别来自旅游妨交通、旅游餐携饮、旅游商品袭、旅游景区等奶领域，也就是荒说仅本项目开饿发初期就将提还供释约互50俊0录个就业岗位，庙如果再加上本飘项目开发对某茄市旅游业和经生济发展