高新区洼刘项目商业规划报告

洼刘项目商业调研及规划建议报告升龙又一城目录·城市商业市场环境调查3P-12P·项目环境调查13P-23P·区域消费支撑需求24P-33P·项目经营定位34P-44P·业态规划设计45P-57P城市商业市场环境调查ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案2008200920102011数据来源说明城市市区人口（万人，不含下辖市县）326.5333.1400525郑州市统计局GDP（万元）30043300.440004900郑州市统计局城市人均可支配收入（元）15732171171889721500郑州市统计局全市城镇居民生活消费支出（元）9700108041226912759郑州市统计局城市三产业比重（1产：2产：3产）3.2：55.2：41.63.1：54.6：42.33.1：56.7：40.13.2：56.5：40.3郑州市统计局社会零售商品总额（亿元）1206.31434.816781987郑州市统计局年度房地产竣工面积（万平方米）691.8643944.6未知郑州市统计局年度房地产销售面积（万平方米）699.61198.9未知未知郑州市统计局年度房地产投资总额（亿元）430513.8775.2未知郑州市统计局年度土地供应量（万平方米）未知未知未知未知郑州市统计局城市商业未来发展趋势新的商业模式是未来发展趋势郑州市宏观经济分析ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案郑州市商业市场分级市级商业区项目业态体量项目情况以二七广场为中心，主要商业项目有大商新玛特金博大店、丹尼斯、百盛购物广场、北京华联、郑州百货楼等百货公司约为4-6万㎡业态较为单一，主要以服饰类为主，商品种类及品牌丰富。大上海城、印象城、百年德化购物中心、商业街约为8-28万㎡业态较为丰富，业态、业种之间互动性强，营业时间比传统百货公司较长。特点都位于郑州市中心标志性的二七广场及火车站，辐射全市及全省地区。ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案郑州市商业市场分级区域级商业区区位项目面积金水区曼哈顿商业广场22万㎡郑东新区宝龙城市广场25㎡东南区福田1站广场27万㎡北区天旺广场、国贸3606.2万㎡/17万㎡西区升龙中原新城、中原万达城市广场29万㎡/26万㎡西南区升龙商业广场、升龙城、万达广场40万㎡/50万㎡/12万㎡这些商业项目属于区域性商业体，体量较大，一般体量约为8-20万平方米，业态丰富，打造商业新概念“城市整合体”或SHOPPINGMALL。主要服务项目周边，辐射半径约为5-10公里，辐射消费人群约为20-30万人。ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案郑州市商业市场分级社区型商业区此类项目商业体量不大，一般3-5万平方米，消费辐射半径约为1-3公里，辐射消费人群约为10-20万人，主要以生活超市带动周边日常消费。家乐福、大商新玛特、世纪联华、凯德广场等，分散在郑州各区域，但均以商超为主，属于社区型商业。ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案郑州市商业设施功能划分综合性商业：区域交通便利，人口密度大，各类型商业设施齐全（餐饮、娱乐、购物、文化等），消费者涵盖全市各阶层，聚集力很强。如：大上海城、印象城、百年德化、天旺广场、国贸360广场、宝龙城市广场、曼哈顿广场、升龙商业广场、中原万达城市广场、福田1站广场等。主题性商业：以某一主题为服务核心，形成规模，辐射整个郑州。

如：大商新玛特金博大店、丹尼斯、正道商厦、新世界百货、中环百货、百盛购物广场、北京华联、紫荆山百货、郑州百货楼等。便利性商业：以中小超市及街区服务设施为主，提供简单生活服务，满足街区内居民的生活需求。

如：中原路的大商新玛特、大学路的康桥华城、郑汴路的长城康桥、长江路的世纪联华、嵩山路的亚新盛世、北环与文化路交汇处的家乐福、棉纺路丹尼斯等。从上世纪80年代，郑州市商业发展至今，已从以二七商圈为区域核心、周边零散经营的“一心多点”模式，进化为当下市区分区形成大型商圈的“多心多点”模式。郑州市目前暂形成四大区域商圈：二七商圈、花园路商圈、西南商圈、郑东商圈。各大商圈所处的区位特征、经营产品类别与方式和特殊地位等所形成的商圈特色使它们之间彼此既分散又关联。郑州市商圈ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案郑州商圈示意图DiagramofZhengzhouBusiness

ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案二七商圈：有力的依托火车站商圈和二七路商圈，涵盖紫荆山商圈。多年的迅猛发展形成了多家商场围合业态，是郑州目前最主要的商圈。花园路商圈：花园路大商圈沿花园路，北起农业路，南至金水路，是郑州高端消费的核心商圈，这一地段独有的商业区位优势，中高端消费群使进驻的百货零售业飞速发展。西南商圈：继花园路、农业路商圈外，郑州最具代表性的新商圈，具备极高区域价值、极高投资价值。以升龙城、中原新城、升龙商业广场、深国投广场，以及未来的万达广场为核心。郑东商圈：随着郑州城市规划发展起来的新兴商圈，以曼哈顿商业广场为核心，正在慢慢汇聚人气，前景无限。郑州市商圈分析ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案郑州市主要商业物业分析ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案物业名称位置规模(㎡)业态形式租售价格(不含进场费)经营方式档次车位中原万达广场中原路与秦岭路交汇处约26万百货、超市、餐饮、娱乐、休闲于一体租金260-300元/㎡/月，租金150元/㎡/月，租金100元/㎡/月租赁，个别商家采取扣点中高档143个印象城民主路与西太康路约7.2万超市、餐饮、娱乐、休闲于一体租金260-300元/㎡/月，租金150元/㎡/月，租金100元/㎡/月租赁，个别商家采取扣点中高档400大上海城二七路与东太康路约28万超市、餐饮、娱乐、休闲于一体租金300-400元/㎡/月，租金200-300元/㎡/月，租金100元/㎡/月，450-550元/㎡/月租赁，个别商家采取扣点中高档500宝龙城市广场农业东路与九如路约25万百货、超市、餐饮、娱乐、休闲于一体租金60-130元/㎡/月，租金50元/㎡/月，租金30元/㎡/月租赁，个别商家采取扣点中高档1000左右天旺广场东风路与天明路约6.2万超市、餐饮、娱乐、休闲于一体租金100-200元/㎡/月，租金80-100元/㎡/月，租金60-80元/㎡/月，租金30-50元/㎡/月，租金20-30元/㎡/月租赁中高档国贸360广场花园路与农业路约17万百货、超市、餐饮、娱乐、休闲于一体租金300-400元/㎡/月，租金200-300元/㎡/月，租金100-150元/㎡/月租赁，个别商家采取扣点中高档500嘉茂购物广场郑汴路与中州大道约5万超市、餐饮、娱乐、休闲于一体租金200-240元/㎡/月，租金150-180元/㎡/月，租金90-100元/㎡/月，租金40-60元/㎡/月，220-250元/㎡/月租赁，个别商家采取扣点中高档项目环境调查ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案郑州国家高新技术产业开发区，座落于美丽郑州的西北部，规划面积70平方公里，建成区面积30平方公里，总人口24万，是河南省、郑州市发展高新技术产业的核心区域。与环城快速路相联，西四环穿区而过，距市中心约12公里，南距310国道2公里，北邻连霍高速公路，距新建郑州国际航空港30公里，对外交通条件优越。高新区整体概述ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案郑州高新技术开发区2010年GDP46.4万元，比上年增长19.9%，2010年固定投资总额74.3万元，比上年增长40.1%，2010年第三产业生产总值13.6万元，比上年增长14.3%，2010年财政收入6.7万元，比上年增长30.6%。高新区在强大的科技实力的支撑下，各项经济指标飞速增长。ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案项目宗地位置:项目位于郑州市科学大道以南，长椿路以东，石楠路以西，冬青街以北。规划中的地铁1号线和3号线交汇处地铁广场位于项目地块西北角。商业地位:特发展商业中心本案商业物业可租售总建筑面积:约10万平方米升龙又一城概述ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案项目周边配套设施情况:教育：小学：立才实验学校、郑州中学第二附属小学、秦庄小学、兰寨小学、祥营小学、关庄小学、郑州大学实验小学（在建中）等。中学：郑州外国语学校、郑州中学、郑州五十八中、三十七中、长明中学（在建）等。大学：郑州大学、解放军工程信息大学、河南工业大学、郑州轻工业学院、河南经贸职业学院、郑州商贸技师学院、黄河医学院等。医疗：郑州二院社区医疗服务中心、高新区卫生服务中心等。金融：中国银行、交通银行、浦发银行、建设银行、农业银行、工商银行、郑州银行。休闲配套：三大公园：莲花公园、科学公园、西流湖公园。住宅：万丰慧城、睿智楠园、美景菩提、高新·锦绣苑、基正盛世港湾、西现代城、金海西湖美景、西雅图、昌信·和家园。商品住宅以中档为主，均价在5500元/㎡左右。高新区整体概述ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案商业环境：以满足社区生活为主，分布无章可循。这里是大型、现代商业的真空地带。20年的发展时间为区域带来逐渐增多的高知消费群体，他们的消费需求必将催生综合型商业体出现。瑞达路商业：本区域商业主要集中在瑞达路两侧，梧桐街，合欢街，冬青路。以瑞达路东侧为主，为周边社区临街底商，1-2层，面积150㎡左右，业态以小规模餐饮为主，约占40%，配套设施（如培训、干洗、药店、银行、网吧等）占40%，烟酒、足疗洗浴较多，少量小型超市、酒店和健身场所。中档消费。科学大道商业：科学大道东起瑞达路，西至长椿路，沿街分布着二十几家大型公司工厂。这条街除一个小型思达超市，三家商务酒店之外，没有任何商业消费场所，满足中高端商业宴请会客和住宿的需求。瑞达路科学大道高新区整体概述ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案莲花街商业：莲花街位于河工大对面，业态主要为体育运动，小型餐饮，精品店，少量低档次男女装等。以服务周边学生和公司员工日常餐饮为主。周边社区商业：周边社区较少，分布稀疏，睿智楠园、睿智禧园、盛世港湾、金色嘉园、万丰慧城，翠竹苑等都与少量2层社区底商，业态以餐饮、娱乐、足疗、便利店、运动产品为主。高新区整体概述规划中的地铁1号线和3号线交汇处地铁广场位于项目地块西北角。3号线是贯通郑州东西的主轴线，地铁1号线西起于郑州高新技术产业开发区，东止郑东新区龙子湖，途经西部老厂区、市政府办公区、火车站、二七商圈、省政府办公区、郑东新区CBD等。两条线路连接东西两城，使郑州东、中心城区，西区3个区域瞬间缩短空间距离，距离的消除，大大方面了东西两地的居民出行，令西区投资迅速加温。地铁节点的优势使得本项目具有强大的凝聚作用及辐射力。68、72、315、B12等多条公交线路穿梭于此，链接郑州新老城区畅通无阻，未来发展潜力巨大。ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案项目交通政府对本区域的发展规划ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案2009--2015年，郑州高新区将以建设国家创新型科技园区为统领：经济规模大幅增长。到2015年，十大专业园区总销售收入力争达到2000亿元，

2--3个产业集群在全国产生重要影响并对区域产业发展起到强大示范带动作用；新引进、建设市级以上工程中心等研发机构200个以上，引进培养100名国际领先国内一流的高新技术产业领军人才，大幅提升自主创新能力。每年解决50个以上高端项目的融资需求，建成科技创业金融服务区；按照国家生态工业示范园标准，建设环境优美、生态宜居的科技城，从城区规模上再造一个高新区。ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案郑州高新区经历了20余年的发展，面临“二次创业”。

2010年8月，省委书记卢展工视察郑州高新区时，对高新区的发展提出了新要求，郑州市委书记连维良也做出了“建设郑州高新城”的指示，为落实省市两级主要领导指示精神，实现高新区由“区”向“城”的转变，9月份，郑州高新区委托上海同济城市规划设计研究院开始编制《郑州高新城空间战略研究》。高新新城：郑州西部的城市副都心

根据规划，“高新新城”将被打造成为“郑州高新城”的核心组团，确立了“一带、一区、一中心”的整体空间结构，使其成为“产城融合、宜居宜业”的示范区域。

其中“一带”即环状新兴产业带，是“高新新城”产业发展的重要支撑。产业带围绕核心区，依次布局为IT产业园、电子电器产业园、格力电器家电产业园等，其中部分产业园区已经开工建设。

“一区”即生态宜居区，是“高新新城”最为重要的生态居住片区。

“一中心”即规划建设商务中心、休闲中心、体育中心、文化中心等。

“一区、一中心”不但是“高新新城”的核心区，同时也是郑州高新城的核心，更是郑州西部的城市副都心，与郑东新区相呼应。高新区的“二次创业”ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案郑州高新区明确提出在现有建成区的改造上，要首先改造提升科学大道。

第一阶段，将重点对科学大道沿线进行改造，同时全面提升该区域的商业、居住、医院、教育、文化、体育等城市功能。

郑州市要将科学大道打造为“一心、两轴、两区、多节点、多通廊”的带状功能复合空间。其中：“一心”：规划轨道交通一号线与轨道交通八号线在长椿路形成交会，形成科学大道沿线的公共服务中心。“两轴”：由带状空间和轴状空间构成，包括重要城市功能发展带及重要城市生态发展轴。“两区”：本次规划将设计范围划分为两大功能片区，以雪松路为界，西侧为商务、商业集中区，雪松路东侧为综合研发、办公区。“多节点”：结合科学大道两侧功能区加快调整，形成多个节点。

科学大道的重生升龙又一城位于新城核心位置区域消费支撑需求ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案模式生活日常消费模式非全日制消费模式层级常住人口：中端社区、周边都市村庄居民流动人口：在高新区工作、商务的中高端人群、学生群体基数24万现实居住人口12万常驻人口16万高校大学生群体ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案区域消费支撑需求消费者特征ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案高新区内以学生、高级知识分子、企业员工、中高层管理人员为主。其中大学生群体占比较大。ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案从业态看从消费需求看从消费品级看从消费趋势看缺复合型商业缺规模型商业缺主题型商业生活配套总量不足娱乐休闲缺失餐饮、商务总量不足中高档商业缺失潮流时尚商业缺失特色概念商业缺失休闲化商业匮乏品质化商业缺失娱乐化商业缺失区域消费支撑需求客群分类消费需求消费时间消费满足目的地居住非在职人群生活必须消费全日制住所周边，社区购物居住在职人群生活必须、目的性消费（餐饮、购物、社交）生活必须：非工作时间；目的性消费：全日制主要集中在城区主要商圈；周边商业仅作为辅助；区域内就职人群社交和餐饮工作时间邻近大型商圈为主；周边商业为辅助途经人群社交、旅宿、餐饮全日制城区内主要商圈；基本不在周边进行消费外来目的性消费人群社交、餐饮、休闲全日制暂未形成规模ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案区域消费支撑需求ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案项目商圈辐射力分析1.从本案到西环路行程6.6公里，其中乘坐公共交通的到达时间为30-40分钟；驾车为15分钟。2.本案到达工业大学东门，公交行程6.2公里，时间约50分钟；驾车行程5.3公里，时间约9分钟。3.本案到达信息工程大学公交行程3.8公里，时间约25分钟；驾车行程为4公里，时间约7分钟。4.距郑州大学新校区距离约900米，步行即可在15分钟内到达。3.由本案到达辛庄公交行程19.4公里，时间1小时50分钟；驾车行程11.7公里，时间12分钟。ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案边缘商圈（6万消费人群）：石佛镇、西三环、西北区农村居民。次级商圈（12万消费人群）：工业大学、信息工程大学、瑞达路生活区居民及流河南工动人口。核心商圈（10万消费人群）：郑州大学、轻工业学院、科学大道工业园区员工、洼刘村居民。ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案区域竞争物业分析位置：中原区中原西路和秦岭路交汇处开发商：郑州万达广场投资有限公司预计开业时间：2011年11月总规模：规划总用地面积92679.26㎡，总建筑面积约53万㎡。其中商业用地面积54331.41㎡，总建筑面积约24.9万㎡。商业业态定位：集大型商业中心、休闲娱乐中心、高级写字楼、精品公寓、商业步行街为一体的大型城市综合体。主力店/次主力店：沃尔玛、万达电影、国美电器、万千百货、大玩家、大歌星KTV、阿迪达斯、麦当劳、ONLY、必胜客、李宁、VEROMODA、ASOBIO、Cabbeen、百丽、周大福、汉拿山。郑州中原万达广场ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案区域竞争物业比较项目类别中原万达广场升龙又一城位置中原西路和秦岭路交汇处科学大道以南，长椿路以东，石楠路以西，冬青街以北。商业体量24.9万㎡17.3万㎡商业定位大型城市综合体特发展商业中心商业结构大型商业中心、休闲娱乐中心、高级写字楼、精品公寓、商业步行街写字楼、商业中心所处商圈西南商圈，周围社区密布，人流密集，商业氛围浓厚。辐射碧沙岗老商圈，消费潜力巨大。高新区待发展商业中心消费支撑辐射西南区百万人口高新区28万消费群综合评价建成后改善西部商圈面貌，提升郑州西区城市品位，提高服务业档次，成为替代西区的城市商业中心。满足高新区居民生活所需，成为高新区新型商业、商务中心，填补当地商业空白。项目经营定位ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案它是升龙又一城（大型中高端品质社区）的一部分它必然要承担本区域配套与服务的功能它必然会开启所在区域的商业系统化发展时代它必须与升龙又一城在整体定位上保持一致它是升龙又一城项目卖点与价值提升，分期开发的需要ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案生活化、主题化、功能化生活型商业+泛商务型商业的融合ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案人们消费观念已经逐渐发生变化

先进的商业经济模式给大众带来了生活和消费观念的变革，消费者正从单纯的购物行为向集购物、娱乐、餐饮、休闲、商务等多功能为一体的一站式消费模式转变。追求舒适的购物环境和全新消费体验逐渐成为大众的消费趋势。

ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案商业业态及体量建议鉴于项目周边环境：人口密集度低，区域面积大、以工厂、学校、村庄为主，消费客群消费力低、往来商务客少、周边商业稀疏未成规模。通过周边市场调查，租金承租能力较低，社会基础配套功能尚不完善。故大型主题百货商场或大型城市综合体项目开发有较大风险。建议将本项目定位为成长型、泛社区型、生活型购物广场。业态以餐饮、娱乐、购物，满足大众客群消费为主导。并考虑周边学校、厂区务工人员的低额、功能型、商务型消费。商业规划面积控制在:70000㎡-100000㎡内。补足当地商业缺失的、以生活消费带动人群聚集的、具有更强亲和力的升级版现代化城市社区购物中心项目。将本项目定位为成长型、人性化的区域型商业中心,是依托高新产业区日益庞大且素质较高的居住人口,形成以区域生活为主导核心的休闲体验式新商圈模式。通过休闲体验式区域购物中心的定位,起步于社区商业之上,以当地居住人口为依托,冲击片周边零散低端的商业网点，使自己形成品质、时尚、便利生活的商业核心焦点，建立高新区的以生活为主导的商业标杆,推动高新区的商业发展进程,使项目成为片区商业发展的发动机,从而辐射到周边其他居住片区。为今后升龙又一城随高新区的发展进一步提升为次级商业中心预留发展空间。主题概念定位ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案主题精神倡导便利生活缤纷生活品质生活时尚生活优悦生活ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案功能定位描述又一城是集特色餐饮、主题娱乐、休闲生活、健身康体、商务交际于一体的体验式生活空间。ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案时尚生活欢乐品质形象定位ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案品质生活标杆生活消费集中地时尚新天地ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案建筑规划效果图示意ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案建筑规划效果图示意ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案业态规划设计规划原则与主题关联一致垂直规划交叉生存同业差异异业互补社区配套集中配置实际执行的可行性主力店优先落位核心商家随后ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案大型超市国际影院康体运动品质餐饮Shopping

Mall电玩娱乐教育培训特色书店ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案儿童乐园ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案其他5%零售50%娱乐22%餐饮14%早教培训9%ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案

楼层序号品牌建议面积序号品牌建议面积负一楼1国美电器4000-50008味千拉面200-3002永辉超市8000-100009食家物语80-1003台湾永和豆浆150--20010贝尔多爸爸的泡芙工坊80-1004新元素80-10011许留山80-1005肯德基500-70012丽食150-2006面包新语80-10013DQ80-1007满记甜品80-100一楼1服饰集合店1500--200010百丽100-1502银行1200--150011他她80-1003R&R集合店600--80012思加图80-1004必胜客500--70013达芙妮80-1005丝芙兰300-40014星期六80-1006周大生200-30015采选150-2007周大福200-30016哥弟150-2008梵姿珠宝200-30017ONLY150--2509老凤祥200-30018VERYMODA150-250拟招品牌ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案楼层序号品牌建议面积序号品牌建议面积二楼1书店1500-20008真维斯200--3002淘博运动1500-20009鎏恒色200--3003探路者150--20010堡狮龙150--2004明朗户外200-30011F4300--4005极地户外150--20012异乡人150--2006美特斯邦威500--70013唐狮150--2007佐丹奴200--30014班尼路200--300三楼1电玩1500--20005儿童乐园300--4002影院5000--80006儿童玩具300--4003绿茵阁800--10007儿童服饰300--4004美食广场1000--15008儿童用品300--400四楼1KTV2500--30007华豫川1000--15002影院

8披酷哩泰国餐厅700--8003重庆小天鹅500--7009自助火锅600--8004土大力1000--120010丹尼尔音乐餐厅600--7005花千代日式料理400--50011金汉斯烤肉800--10006巴贝拉500--700

拟招品牌ShengLongBusiness升龙又一城商业规划案业态分类品牌零售零售主力旗舰店I.T.、ZARA、Uniqlo、H&M、MUJI、HOLA服装服专卖饰i、Dazzle、Lee、AbleJeans、Dickies、Rocawear、Lapargay、ON&ON、ARRTCO、JECCIFIVE、TOUGH、Energie、Killah、ChristianAudigier、CPU、NOVO、Next、PROMOD、HUM、Quiksilver、Fornarina、ForeverNew、Lily、TeenieWeenie、Plory、A02、法文箱子、WHO.A.U、SoBasic、PPT、UNISEX、IVYKKI、BasicHouse、EIN、TOMMYDENIM、FUBU、MEXX、OTT、Esprit、Liberation、Me&City、SCAT、播、LAGOGO、Jessica、UR、W.、例外、热风、COCOLULU、sunnywell、速写、GXG、I’mDavid、Asobio、Kuhle、F&X、Replay、Cabbeen、Se