某上市地产营销总监集中培训手册

目录HYPERLINK\l"_Toc77766331"第一部分房地产户型策划4HYPERLINK\l"_Toc77766332"户型需要策划4HYPERLINK\l"_Toc77766333"户型简史5HYPERLINK\l"_Toc77766334"好户型的标准6HYPERLINK\l"_Toc77766335"立体户型面面观7HYPERLINK\l"_Toc77766336"大户型？小户型？9HYPERLINK\l"_Toc77766337"面积多大才合适？10HYPERLINK\l"_Toc77766338"户型之首——客厅11HYPERLINK\l"_Toc77766339"主卧12HYPERLINK\l"_Toc77766340"厨房13HYPERLINK\l"_Toc77766341"洗手间的问题14HYPERLINK\l"_Toc77766342"阳台17HYPERLINK\l"_Toc77766343"户型设计趋势18HYPERLINK\l"_Toc77766344"第二部分售楼书该说点啥20HYPERLINK\l"_Toc77766345"第三部分关注购房中的感性行为22HYPERLINK\l"_Toc77766346"第二部分关于房地产价格策略的几点思考24HYPERLINK\l"_Toc77766347"一、成本+竞争？消费者+竞争？24HYPERLINK\l"_Toc77766348"二、金子？银子？25HYPERLINK\l"_Toc77766349"胶三、开盘：高瞧开低走？低开矿高走？似26HYPERLINK\l"_Toc77766350"殖尾盘：降价清念货？精细营销茧？葛27HYPERLINK\l"_Toc77766351"婶“田低开高藏走灵”竹的实际操撑作奶问题候29欢第一部分房地设产户型策划献可以说，户型浮定位是否准确惜、户型设计是锤否科学合理是舍事关项目成败孟极为关键的因送素。那么什么雨样的户型类别蜓配置才能紧扣净项目总体定位墙？什么样的户献型功能布局才冠能最大程度地耕满足消费者现鞠在与将来的生偷活需求呢？在不此我们对涉及复户型的一些问掠题作些探讨，关希望我们的研暗究心得能给您匠一定的帮助漆。爪户型需要策划伏表面上看牢，户型即建筑搅的室内空间间金隔，需要考虑筑整体建筑结构拥、建筑承重及膊水、电、气、由热、光纤等管俩网线路布置，度因而是一个建菌筑技术问题，炼完全是建筑设何计师的事已。垦板其实不然毅。户型是实现限消费者居家生杀活的基本要素拌，是满岛足闲“社舒适拆性筑”林的首要前提，怠只有满足了消旁费者需求的技侮术才有意义，随只有满足了消见费者的户型才别能确保项目销东售畅旺，因此报户型设计首先闹是市场问题，麻其次才是技术惕问题夺。迟讲世界上没栽有最好的户型扶，只有最适合安某一特定项目逐所指称的某一是类别消费者的粘户型。而要让察户型能恰到好犁处地满足目标咸消费者的需求渔与潜在需求，摔不仅需要研究洒这一部分消费怕者的生活背景众、消费心理、照消费特征，而鞭且需要充分考颜量项目所处的侮地理特征、景外观环境、人文亮环境、项目的于规划布局、小对区内环境营造惭等一系列因素寨，让户型定位跨切合项目整体农定位。而这一援切，显然不是抖设计所能解决款的问题而只能哄是项目策划人准的工作，设计针师应该是在项已目策划人对户西型类别配置、园每户内功能配扩置的详细任务知书的指导下开丹展工作才能设不计出真正也的匆“恢好笋”咽户型钥。戏炎户型策划鼓的主要内容有疲以下几点尤：冷蒸世辰1稍、户型类别配垦置。想吸引所恼有消费者的项惧目最终只能是闲所有消费者都偏吸引不到。因比此户型策划的冶首要工作即是匀根据项目所处么区位及周边总触体环境，结合刺目标消费者定贱位，确定项目悠是以立体户型灭为主还是以平吩面户型为主？依是以三房二厅兄二卫以上大户炸型为主还是以需二房二厅一卫荷以下小户为主恒？一房、二房俗、三房、四房毫、五房、复（垦跃层）式等分招别应占多少比早例尽？级素件疏2等、户型面积设渗定。从目前的更市场实况看，狂由于生活习惯加、居住观念的金不同，我国南挺北之间、东西枪之间消费者对订户型面积的要恭求存在巨大差熄异。香港人通欺常将葡7坏0蜡㎡做成三房而跨北方地区二房乌的面积也大多罪超邀过辛10甚0包㎡。就是同一获城市，不同类裂别的消费者对醒面积的要求也冤大相径庭：有魂的认为三房应矿在够10飘0设㎡左右，有的蛙希望三房能做爪到屈13仿0蜘㎡以上甚贤至遍17梁0基㎡；有的喜量欢显7种0稿㎡的二房，有答的中意二房超胜过骡9循0鸣㎡壮…箭…广那么具体到某贩一楼盘，每种级户型类别的面岔积到底以多少默为宜，显然需剥要精心策划速。奴摧连盾3时、户型类别分群布。我们在很限多项目中都见仆过一些单纯从孔设计角度看堪波称优秀的户型吉却不幸沦为库啊存，其原因在沈于发展商将它湿们放在了错误姻的位置：面积辆大、总价高的架户型却被放在览临近路边噪声溜相当大的地方忽、或景观较差塑的地方、或朝笔北的方向、或概南北向楼体中邻、或有西晒、料或是底飘层干…蚁…暂位置最好的地雾方设置总价最铜高的户型、位蚀置最差的地方云设置总价最低饱的户型，是决所定各类户型在艺项目中位置分济布的基本原则迎，背离这一点燕，收获的就可也能是积压或低某价低利润勺。御惭剩局4饲、户型功能配肃置。几个卫生汉间？几个阳台说？厨房是开放尝式还是传统的渡封闭式？要不您要工人（保姆皇）房？要不要矛设置一个杂物尺间？要不要设皮飘（凸）窗纪？常…腿…如等等问题也应禁站在市场角度婆、从项目整体弹定位的高度来响审视而不应由园设计师依据站谊在技术角度、膀单纯从建筑结纽构出发案。阴户型简史魄时间的流携转、社会经济累的发展在不停劳地改变我们的炉生活状态、生姑活观念，也不叨断地改变着我跌们的居住观念孝我们纸对喝“融户归型李”宜的要求。为了瞒做好户型策划友，有必要先了劣解一下户型在患简要发展历史句。凤伙坐北向南也，四四方方一绣个小院子，白歪天有太阳，夜陷晚有月光；老债子住上房，东泡厢住儿女，西辆厢是灶堂柴房吓，后头还有猪辩圈鸡窝茅房；锣坡屋顶，大厚雄墙，院里是石惧榴红枣，院外想是榆柳相依。户千百年来，这则就是咱中国老涛百姓最理想悬的廊“春户乖型洲”触，无论是平头垒百姓还是县官酒老爷，只有面垮积大小几重几法进的区别，基棉本设计思路概兽无二致雁。刮散这样版的照“锣户字型越”雄自然是佩好片—旁—鱼宽敞舒适，功分能分区明确。击但动辄占上亩靠把几亩地，土物地资料利用率转太低，而且基饮本没有卫生间珍概念，不少人瓜在床后隔着蚊贱帐就放个尿桶跪；窗户小小的驶，大正午也有帮几处黑角落。池这样难的搭“蚀户舱型咐”潮纱现在恐怕在农推村也不大受欢番迎了踢。烈白解放了，用日子似乎是好可过些了，不识捐时务的马寅初府老头被打倒了浸，于是一天比玉一天多的人不纽断涌上街头要晶房住。国家机换关、企事业单渗位一盘算，发游现自己银子实鞠在太有限，那魄就凑合将就吧袍，大通道，筒灾子楼，小平房期，公用厨房公腹共厕所，先整桨个遮风敝雨不晶能让人睡大街谊上的地方再说卷。这样艺的获“协户测型邻”患，说什么也住敞着约挺别扭不舒服专，但那年月，两还能怎么着，励能分个一间半副间就不错了，关感谢谁还来不枣及，谁想那么开多摔。品骨转眼训是规8泥0骆年代，改革开冰放了，经济真此的好起来了，乔衣、食、行转痒眼就都大有改梳善，琢磨起住腐房问题自然就骗顺理成章。大截伙很快就发现袜这大走道的筒习子楼实在不是驳好裹勉“垒户列型秩”益，都渴望能弄虽个泳“甚成套卸房炒”甜。是啊，有个私厅让一家人团难团吃饭、有两猪三间房不用与成成年子女挤在辱一起、有自家尘的厨房做好吃挨的不用担心别约人眼馋吃得艰思苦一点别人也向不会知道、有汗自家的厕所不悦用排队再冷的谢冬天起来也无裁大碍、还有个辣小阳台让人种紧点花草晚上还裤可看到星星，仆这样的日子可斜实在太美了再！涝却可很快人埋们又发现还是市不对劲：厅里骡实在太小，放止个大彩电看着驰刺眼，放在房断里吧父母儿女杠来看又不方便摔；还有大沙发污、茶几、音响兆、金鱼缸也无更处安身；冰箱绢想放厨房，可饥厨房更小；洗晚衣机想就近水伏龙头放在卫生泛间可卫生间也丝太逼仄；客人织来了要往床上逐坐，一家人的更生活裸露无遗猜。于是人们盼演望能住上客厅游、厨房、卫生诞间都宽宽大大卖，卧室里干干奏净净的房子锅。蚀狮这样的房雕子还是有人不佩满意：早上一孔起床，大家还亚是要抢着上厕婆所；辛苦一天枕晚上想好好泡姨个澡也不方便驱，厕所里总是俊潮湿阴森味儿制不太好；厨房康虽然大了但洗趴菜、切菜、炒纱菜也还是不顺劳便；大热的夏打天厅里怎么也忘没丝儿风？想都看电视吧又怕蜡吵着孩子的学吃习，不看电视色吧晚上还真挺简难受，有时夫北妻俩想疯狂一春回也怕影响孩嚼子父挣母挨…信…私很快，在最隐桑密处设有主人漆卧室的房子、申有两个以上卫昨生间的房子、狱卫生间能通风舟采光的房子、执厨房连着小阳茂台的房子、客务厅（餐厅）两件头都有大落地使阳台的房子都瓜被设计出来了气。鼻炭有单身汉怒也想要成套的篮房子，于是有穴了单身公寓梦。盒概有经常来化这里公干又住屿腻了酒店的人灰也想买房子，头于是有了酒店保式公寓栋。野新有极想看彻山景海景园景焦的人，于是有索了景观户型巷。撑……好户型的标准基选择一种消户型，选择一央个生活空间。司不同的生活经时历、生活状态宣、生活习惯会诉带来对户型的饲不同理解，而萝户型则不管人余们过去如何，旺只是以它难以克更改的刚性改脏变、重塑人们凝的生活方式。搏因此，所谓好姜户型，就是能框充分尊重人们象居家生活天伦紧本质、亲情本堡质的户型；是故能带给人们身荒体的、心理的侨舒适享受的户冬型；是能满足办现在与未来生滴活变化的需要担的户型；是与焰室外自然、人价文环境协调且晨将好环境引入乖室内的户型；经是能最充分考笨虑建筑材料与兽环保的户型贝。蓝闪一套好的叶户型，首先必峡须是每一个房辽间都间隔方正尺，少万点刮“掀金角银仗边燥”恋，谨防多边多秒角泼的祥“风钻石北房舟”次的出现，如此途不仅利于家具冠摆放提高实用棒面积，也符合池中国人的消费突心理狐。霉横一套好的梯户型，必须做葡到以下几个分洽开博：广狸兼笛1姑、动静分开。网客厅、餐厅、孩厨房、音乐房请、麻将室需要滚人来人往，活疗动频繁，如此鸭一个家才有生阿气、有活力，先而主要为休息砌睡觉之用的卧遗室显然需要最芹大程度的静谧激，因此应将它喉们严格分开，宣确保休息的人计能安心休息，降要走动娱乐的泉人可以放心活替动斜。尸葬苹烧2何、公私分开。葱家庭生活的私肥秘性必须得到锯充分的尊重与屋保护，不能让辣访客在进门后形将业主家庭生鞭活的方方面面烘一览无余。这慧就要求不仅需贝要将卧室（主芒卧、父母房、削儿童房）与客卷厅、餐厅、音仪乐房、麻将室欺（娱乐室）进提行区位分离，叼而且应注意各研房间门的方向嫁。遍袄啊倒3标、主次分开。嘉买房通常是人狼们事业奋斗有浸成，生活质量妥迈上台阶的体厅现。为了彰显翻业主的成功，郊也为了家庭成夺员之间的起居巡互不干扰，主止人房不仅应朝标向好（向南或轿向景观）、宽疫敞、大气，而宵且应单独设立百卫生间，应与卡父母房略有距层离分隔。如设阀有工人（保姆客）房，则又应花与主要家庭成睬员的房间有所雷分离康。俊魄多投4缠、干湿分开。少也即厨房、卫档生间等带水、培带脏的房间应挽与精心装修怕讽水怕脏的卧室使等分开雾。披涨一套好的楚户型，必须做旅好闭“编通丛”丧、著“苹透饼”零工作竟。罢露如果客餐暖厅相连，最好璃能有开放式阳慧台与大玻璃窗背遥相呼应，既绳能保证客厅的进采光充分，春融、夏天磨的察“氧穿堂宜风嘱”兰更是一种极为絮舒服的享受脉。阻库厨房当然趋也应有良好的莲采光、通风条纠件，闷在一角确的厨房将时不浊时降低下厨人居的工作热情，击影响一家人的护食欲榜。君蚕卫生间不黑应脏兮兮、臭樱哄哄，它不应豪成为天然的藏章污纳垢、繁殖冲细菌的场所，免它也应该有良浓好的通风透光狡条件，应该窗却明几静，无异虫味，不长霉桶。勉密卧室，自然更家不能成为黑屋替暗房了爹。繁队一套好的衡户型，应安排键尽可能多的房础间朝向南面，离以确保灿烂的脱阳光能照耀房筹间，如有不便编之处，则首先坊满足的应是客练厅与主卧渔。概麻当小区周陶边有着极为突敲出的景观时，呜户型设计可能缴会打破传统朝就向布局而以景弃观为中心，这细时首要的也是若安排客厅与主烟卧朝向景观往。霞芝好的户型提中厨房应远离遇卧室，以杜绝帅油烟污染。而烫卫生间则应靠奶近卧室以方便斩家人甘。列妇好的户型昏中供水、排污撑、电、煤气、睡供热、光纤等促管网布线应尽佣量集中，既方嫂便业主装修，没又方便维修检缓查，还节省材天料符。凯撑立体户型面面桑观俊目前市场绣上的立体户型滴主要有两种：奋跃层式（深圳盈叫复式）和错两层式舌。埋道所谓复式茧，就是在一套施房子内拥有两建个楼层面，而墨且这两个楼层惹面的竖直投影执面一般是重合威的，两个楼层测之间有户内楼间梯作垂直交通霞联系。最浅显彼地说就是相当峡于将一幢住宅班内经的光“咱50爱2请”臭号房膏和远“另60急2缴”笔号房通过一座洲户内楼梯连结葵为一套（当然央也可以是更多戚层）左。腐阿很显然，驻复式住宅给予愈住户的空间层愁次感十分强，领功能分区也能扒做得十分到位红，其隐秘效果岂远非平面户型樱和错层式所能棵比拟楚。草晌一般说来窜，复式住宅的垂入户门均设在赛低层，这一点苹非常重要，因桑为从人们的居错住心理来看，绪进门应该是第骂一层，若再往爬下走则有进地高下室的感觉。鞭所以复式的中绞、下层应集中烫设置会客厅、绩商务间、餐厅悟、厨房、公共徒卫生间、贮藏似室、客房或为裂行动不太方便撤的家庭成员设圾置的卧室；而讽上层则宜设置例对隐秘性要求摧较高的主人卧性室、次卧室、祸家庭起居室等逆，复式上层并璃非是一般客人垃可以进入的渔。鞭摄复式房的尤室内楼梯是不泰容忽视的重要身内容。户内楼积梯梯段宽度不谅宜小于挡8幸0芬厘米颜，否则不仅行泳走不方便，家获具也难以搬上霞去。楼梯的位份置安排也颇有溉讲究，一般设望于厅堂的角落估，以避免占用柳过多的空间。宣在下层，楼梯讯应与过道空间被重合而不能占练有房间面积，雷在上层出口处遗以设置卫生间第入口为宜，可宪不另设平台面糖积险。牲杨显而易见茫，复式住宅面鲜积一般都很大纷，动司辄血20侄0暗㎡以上，而且嘱其单价通常也咐比同一幢楼或欧同一小区的平弯面住宅要高，斤因而其总价非天同小可，不是志一般人所能承颗受。但它所提令供的居住质量键，它所带来的慈如影视剧里西劫方酱“蓬资产阶缝级徐”鹅生活方式的尊夜贵感受、它带饿给业主与众不套同的心理优越洞感，又多么让冠人心动显！刷灿战而均“悔错层根式皮”旧则是平面户型松与复式户型之瞧间的折衷主义突者。它并没有片两个完全不同萄的平面，而是哲通过将同一层绘面中的部分抬线高亏一米布半米，从而有陡效地实现日常陷生活中所涉及岩的起居、饮食肾、休闲、娱乐政、社交、学习宁，都可在不同袍的功能层面上箩进行，较好地嚼满足了人们对座现代家居的需助求莫。割乡错层式户箩型的带给人们抢错落有致的新谁鲜感、各层之携间高差的不大伟和室内楼梯高脊度的缩短、平按缓，既增加了坐乐趣，又不太波影响交流沟通闻，其面积也与似平面户型助相差不大，因鼓而近年来在各萍地尤其是上海泽大行其道大受励欢迎。今年以商来一些地方又昼先后推出了不鹿少三错层户型供：进门的第一喂层面为公共活泪动区，南面是控大开间客厅，鞠北面是餐厅、华厨房和公共卫唤生间，向里上酷数级楼梯形成怠第二区域，可爆作为老人房儿犯童房或客房，呀继续向里上几涂级楼梯是第三益区即主人活动方区，同样是大般受欢迎甚至出药现抢购梢。侮醋御鹰199争9坛年，深圳一家他公司推出了一肃种获得国家专谨利鸭的泳“杜跃复一用体丙”甘的户型即将复削式房的下层做扔成错层式：进膜门为客厅、公宫共卫生间、餐作厅等公共活动束空间，往下走墨为厨房和工人子房，顶层为主葵要家庭成员起哗居活动空间。背发展商在广告抹中不仅宣称该纯户挖型序“司领够先据3盒0钩年炎”好，而瘦且仅“相使用面积大于绵建筑面盗积痕”嫂，凭借这一创蓝新户型，很快交就将一位于大姐马路边立交桥乎旁的房子卖名出采80舱%哪以上，不少眼桶光独到的炒家贵也因大胆投资武而获得颇丰葬！味础大户型？小户沉型？欺由于生活曾方式、居住观业念、消费者所爽属社会阶层、黎房价差距等系葛列原因，不同碰地方不同城市熔的人们对大户厕型、小户型的侦理解大不相同额。暂础香港蜻有朴“喜千呎豪直宅洗”夸的说法补，欢100洽0悉平方呎多大姻？捐9削0瓶多平方米而已谊。在深圳、广击州、上海，一箱般认为卸13灾0讨平方米贡以上为大户型五。而在北方的质大部分城市，独似乎只有拣17枯0胸平方米宜以上才会被叫枝做猛“碍大户豪圣宅榴”侵。俘点从内部空舰间设计角度来险看，户型面积舰越小，难度越婚大。因为要抠菜着那一点点空蝇间的确很难做灰出新颖别致的堆花样。因而一践房一厅、二房挪一厅、一房二睛厅、二房二厅鸣等中小户型在极功能配置上就稀比较简单，一航般就是厅、房头、厨、卫、阳员台剪等瞧“蝇五大科件考”厌，功能分区也导不尽完美。而至大面积户型就络让设计师们发卖挥的余地就较屯大，不仅可以搞在小户型基础它上增设主卧卫塔生间、贮藏室矛、工人房、书扶房（音乐室、祥麻将房、健身展房）、梳妆间浙、更衣室、主摧卧观景阳台等毅多方面功能，概而且可以依据涝人们通常生活林习性做出比较僵完美的功能分愚区，跃、复、倚错层等创新空代间也比小户型朽大得多办。初侄值得特别鹿一提的是，小蓝户型是否应带正保姆房的问题手。一般说来，花在小户型的买旋家中，结婚未揪久的年轻人是晓绝对主力。这木些消费者的小保孩还很小或即荷将诞生，而在捏目前国内的社爸会经济环境下鉴，又需要夫妇详两人都上班工数作，他们正是旬最需要聘请保纱姆家庭！但目拔前市场供应实呀际情况是只有缘三房以上大户绍型才带保姆房蒸，而二房户型艺带保姆房的则锅为数寥寥。消做费者选择小户老型的很大原因袜是由于其总价泽较低、月供轻点松，那么增加惨一间保姆房所罚带来的压力，意目标消费者能繁否承受？希望侮大连有开发商瞒、代理商、广结告公司、市场正调研公司能对天此做一番深入下研究贡。拘勇从整栋楼徐或整个项目的凝来说，大小户茅型的配置比例甩也是一个必须掘仔细研究、谨荡慎对待的问题疮。户型单一则搏由于客源供给载面狭窄，抗风皂险性相对也就招较差，秆但科“精人以群荒分英”辆，单一户型所嚼带来的客户基析本素质面的同绳一，可大大提捕高物业形象档欠次进而卖出好眉价钱。正因为并如此，因而采岩取此一户型配摘置需要精确、煮深入的前期市暑场研究，但一丑旦定位准确，浴其收益也非同堤一般。而一些写项目由于对目拉标消费者界定单不清或希望将早所有类别消费怨者一网打尽，乌于是喝从场3骤、庸4文0谋㎡的单身公寓刺到二房、三房张、四房直伙至创20靠0你㎡以上的复式果一应俱全。看岔起来不同需求贵的客户均能得袭到满足，实际土上由于定位混靠杂，各种层次堤的客户均难以怎找到感肤觉数—策—括开奔驰的当然财不想与踩单车殿的为邻，踩单抵车的看邻居开圆着奔驰进进出脂出心里也别扭测。因此大、小读户型相互比例新配置合适，户移型既有层次又控有相对同一性燕，既错落有致哑又充实丰富，中则客户挑选余斑地大，市场抗逆风险性也好。储究竟是多少的仆比例才恰当，振这并不能凭主每观的臆想，只欲能是通过对市址场的深入了解凶才能得出德。衡饭户型的配巡置决定了项目兄的整体定位，律因此户型策划辜首要的是进行踩土地价值分析碧判断：景观丰运富、交通便利以的地块当然应您以大户型为主鸟；土地各方面朴均普通既无突流出优点又无特嘴别缺点的，则炭以中等户型为睁主；而地块较辈差时则应以总幼价较低的中、喉小户型为主；何至于在商务中忙心区的小幅土点地，最适宜的诉当然是小面积笋公寓甚至酒店唱式公寓烈。验把面积多大才合担适？祖在所有涉乖及户型的问题碎中，最令发展冒商头疼、让人远最难下定决心栽的当属以下两束点：各户型类渗别在项目中的擦配置比例、每贝一种户型的面叫积大小。因为沈前者将决定项渠目主要卖给谁史，而后者则将丸决定项目是否降真正能满足这捆些人缘。希输不同的消访费对象有着截仙然不同的需求洒，那么我们又约如何知道所确策定的户型面积衔是正合目标消烧费者心意的呢怪？我们认为，酿必须从以下三透个方面综合权耀衡绒。跑军消费者对差应性。我们知僵道，一房一厅嫌的小户型是只朽能作过渡之用确的，其购买者抵将主要是年龄械在缝3插0滑岁以下、未婚烂或刚刚结婚的招年轻人，其购菊买动因主要是吴工作时间不长璃，积蓄不多而勒又渴望拥有一犬片自己的小天胁地。从功能上以说，虽然也需筒要厅、房、厨妙、卫、阳台五沈脏俱全，但对聪每一部分面积桨的要求却应该龙都是小字号的嫩，而且需要布脑局紧凑，因此揉总面积也不应狸超果过盼5桃0汽㎡。否则就失粘去了过渡房的栏本意。二房二随厅、三房二厅澡所面对的则是总最复杂的消费议群。有的三口役之家因小孩尚统小，二房即已瓦足够，但他们皂生活可能较为牧宽裕，因而偏轮好面积宽松布砍局更合理的大财面积二房；而驴有的工薪家庭多人口较多却资呈金不多，当然茅更希望购买房镜间较多而面积醉偏小的三房；遍还有部分成功馒人士或高级白避领，虽然购买偶力强劲但较为催实用主义，认浸为布局合理、塑面积略偏大的栗三房就已足够秀。二房是察做止7戏0嗓㎡还辈是趣10娇0只㎡？裹三房是岩做岭10丸0润㎡还束是龟13被0亲㎡？需要我们猫精确区分目标愧消费者并与其均购买力、生活车状态、居住习捏惯高度对应。肥四房以上陪或厘15北0教㎡以上的房子门，其面积敏感窝度相对较差，誓但也只有深入腥分析目标消费眨者才能做得恰亩到好处，才能扮使销售一路畅含旺染。少究舒适性。俘房子是为人服售务的，房子是纪为家庭天伦生悼活服务的，而够户型分割的目赞的就是为人们该提供一温馨、笼亲切、舒适的鱼家居空间。舒纹适性就是从人排体工程学和家郑居生活基本规敌律出发，决定糖户型的开间、盾进深及面积牧。娇店房子越大则舒感适度越高被不奉少人认为是理顿所当然，事实光并非如此。以劲普通家庭的客边厅为例，这里透陈设的是沙发脆、电视、音响功、金鱼缸、花母木等，是迎客撕、家人闲聚的次空间，谈话、最看电视是这里怪的主要节目，筝太小让人有压漆抑感，过于空舍阔则又易于让络人有四边不着胖、相互有隔阂旧的感觉。因此月客厅的开间以舅4.菠5但米边为宜最大不应堪超过蹈5够米播最小不应小于丢3.驱5甲米盒。同样的道理校，主卧、次卧疼、卫生间、厨斗房等都有这样稿从人居活动出乏发的辩证关系赤。登块除人的视角、步人的活动外，元舒适性还应考课虑利用率问题浸。如果一套房丧子中有部分面址积既不能用于茶摆设家具电器滑、又无助于人怨的活动、亦不矩能增添艺术情称趣，则只能增坛加购买费用、绍增加主妇打扫穗卫生的时间与拾难度，舒适性休自然也就大打侦折扣拖。像装地域性。部地域性是由于窑各地区人们生绞活习惯不同而盟对户型面积有场着不同的要求可，其实是舒适羊性的延伸。这关也是户型设计厕中必须高度重唉视的问题。比站如大连人大多石认为二房二厅捏应该有胃个涉9联0闸㎡甚冰至李10圆0南㎡，而在深圳蚕，恐怕就很少株有人能理燃解阔9种0壳㎡以上的房子汤为什么不做成兴三房，为什么讲要如此浪费。浮多数深圳人眼王里的三房应该径在扇10薄5柳—睬11皮5拣㎡之间，而大叨连人则显然认讲为这样的房子灰太小太逼仄语。悲刚户型之专首践—筛—在客厅絮毫无疑问丹，在一套房子所里面，客厅的忍重要性居于首瓜位。因为它是竿进入一个家庭锈给人的第一视句野、是一家大犁小尽享天伦之贞乐时最主要的搏活动空间、是核迎宾会客的最排重要场所。因磨此我们说客厅形是户型之首，里在设计中应该治得到最高规格洪的尊重指。战眨在客厅的脂设计要素中，锹包括开间、进曾深、阳台、窗视、门的数量、影门的朝向、餐垂厅的联接、玄刚关等下。下面上一篇文吊章我们提到，冰视总面积的大梁小，客厅的开驻间应蛮在麻3.吃8播—殃5延米藏之间，过大或均过窄都与人们党的家居生活规追律有冲突。而钓在通常情况下府，进深与开间郊之比不宜超宾过什1.比5羊，否则也将在舰因过于狭长影的响使用彼。建偷阳台几乎界是一套房子里如唯一可以与外留界自然环境交赢流、对话的空益间，是最开扬慈、通畅的地方惹，筹我们认为必须震与客厅一脉相晶连采。阳台还是将腐自然风、自然河光引鬼入室内的最佳骂途径，当然应润让全家人都得戴到这种享受，粉因而从这个角六度看，也应与厚客厅相连。阳徐台必须与客厅眨相连还有一个枪重要原因：它绸是我们晾晒衣织服的地方，因加此只能是与公方共空间相通而为不能穿过卧室质以形成干扰、装影响居家私密查性伪。良产如果在向捧阳面设置了阳掏台，在背阴面抵能否设置次阳攀台或窗户以形腊成抖“硬穿堂贱风革”纺增加客厅的通刃透性呢？虽然埋不是必需，至红少值得考虑跟！着送在客厅周爽围开几道门，宪每道门各自朝甩向何方，当属欣客厅设计中最宾难决定、需要港反复研究认真待斟酌最费心血举的之处。因为恰门越多则空间殃利用率越低，折而门朝向哪里白又决定了使用骆的方便与否。镇公共卫生间的嘴门应朝客厅吗任？厨房呢？哪虫个卧室外的门颗朝向客厅？能勾做到所有卧室企的门都不直接座开向客厅吗？泼客厅与卧室之挡间的走道如何冰安排？不设过悉道又如何群？爆…成…臣这些问题当然拾不可能有统一轻的答案，不可乓能有经典的、床最好的方案，种而只能通过对歇目标客户深入宰、细致的调查植访问来了解客咏户的真实需求丑，并结合项目料的实际情况统桶筹安排他。巷江客厅与餐膏厅的连接也是模个问题。我们黄在南方看到多倦数都是直接联坝通，而在大连死市场，好象多顾数都是有隔断首甚至错开。连栋通会使整个厅毛显得开阔、通着透一些；错开俊或隔断则功能稿分区更清楚细视致一些、小餐灌厅的气氛要雅掏致一些，但通仔风性差一些，码面积利用率也习将打点折扣究。止史玄关在客俘厅里的出现时够间较晚，移是伴随西着劣“稿三大（厅、厨沈、卫）一小（甘卧赌）滩”续、功能分区等夸居住观念而进民入普通人家的梨，并迅速得到滚部分家庭的认叮同。但其真实轰价值、其存在里的必要性仍为自许多消费者怀浆疑，因而设置夏与否也需谨慎障调查三。蜜渡关于客厅风，我们在这里鬼更想提请发展型商注意的是随刃着对消费者的虎进一步细分及嫂细分后消费者顾个性化需求，棵是否应重新界填定客厅功能进星而从根本上改仰变我们的设计差思路励？衡腹对于时尚灾、前卫、崇尚迹个性、反对拘懂束、喜欢离扬群否SOH捞O购的年轻一代新愁人类们，也许注并不希望客厅沈仍然只是个标度准模子里出来馒的方盒子，有月起伏变化、有钻错落、有曲线关或许正是他们偏的追求。为客僚厅赋予更多的悄工作功能甚至盆直接将客厅当河作电脑间、网角上冲浪室也是芽部订分裂I踢T券人士的生存需除要，现在仍处性设计阶段的房豆子，在决定一温房一厅、两房狗一（二）厅的态布局时，恐怕拦就有必要考虑愉新人类们的需肃要了称。多扬客厅能辉开销PART善Y茧跳舞吗？客厅蜘能不考虑摆放惧电视机吗？客没厅能是小酒巴沫吗？客厅能是校茶艺馆吗率？名庙凡此种种，或雄许现在还没有筋足够多的人提艰出需要，但我南们不能不思考静、不能不调饱查、不能不有颤所准备屯。淡主卧立我们都知紧道，在单位福教利房一统天下贯的年代，即使驻在三居室以上施的户型中，各厉卧室尽管有大博小之分，但主材次关系是十分采不明显的。因竭此恢“艇主尊卧仿”藏的出现，堪称仓是户型设计思虎想中革命性的承突破之一半。善哈主卧的出嘉现，使老、中落、小三代及客主人在空间上有蚁更强的独立性禾，减少了家居饺活动时成员之抓间的相互交叉疏干扰，增添了捐生活情趣，因茅而从生理上满成足了现代人的判家居生活顺。铲臣主卧的出瓣现，还极大地开满足了购房者胀的心理需求：拐拥有自己的房劫产在很多人眼蜓里还是事业成岭功的标志之一许，而独立、舒钉适、宽逸、豪霜华、典雅、有魔个性品味的主沈卧正是业主尊漏贵身份的重要雀体现熔。燃钱主卧设计对的要点如下证：论曾卫生间：类我们在大连仍顷能看到有些项洽目的三房仍只期有一个卫生间他，这显然是没县有较好地理解象消费者的需求汇。纳主卧一定要有淡独立卫生间！痕不仅如此，主贷卧卫生间面积宪也应比公共卫夏生间大，功能幕也应更完荡备弃—标—巷在洗脸、浴盆努、座便器外，秧还应根据项目拢总体定位设置泼按摩浴缸、桑移拿、梳妆间等扯。至述位置：独抢立性、私密性淡是主卧的主要斯要求，现在的堂建筑设计师都笨知道将主卧设未置在最隐密的潮地方例了让—畅—筒尽量远离入户森门、远离客厅辉，如是立体户示型则设置在上衣层或上半部分垮。但与此同时仓，我们又能在帜不少平面户型胁的项目中看到安主卧虽居于私矮密位置，可门贫却直接对着客你厅，整个就是叛自相矛盾。更强有甚者，有一猫个项目的主卧垂居然直接面对轰餐厅、与厨房电相邻，这就让竟人匪夷所思了铺！除私密性外球，朝向肢、薄“逆观繁景盘”窜也是在确定主路卧位置时必须最考虑的重要因贱素，主卧必须墙朝南或面对最轮佳景观朝向瓜。香爆面积：主央卧面积当然应翻比其他房间大深些，但舒适是萍有锻“或度眨”扁的，因此主卧行面积并非越大亭越好。面积过惨大一是造成劣浪费（购买款尸、管理费）际，二是空旷的爬空间不利于营患造胳亲密、浪漫、挥温馨的二人世感界。唉以我们的调查交，目前深圳等砌地消费者普遍锐希望的主卧面间积在辉1饶8法平方米初左右，北方消厅费者的需求相艘对大些，平均港值潮在蹈2喊5糕——忙3营0昌平方米项左右氏。悠筒窗户：客畜户的功能有三啄：采光、通风凯、眺望。骨无论电源光是蝇何等的绚丽多习彩、浪漫、有短情调，也无法关和太阳光所带彼给我们的温暖傲、亲切的心理津满足感相比拟务；无论电扇风辱、空调风是多巧么清爽宜人，脾它也不能代替哈轻灵、和谐的践自然风；无青论电视节目有折何等精彩，它谢也比不了绿树植、红花、青山绣、碧水或城市毯繁华绚烂的夜擦景所给人的舒脱缓、放松蹦。因此低台、关大窗、凸窗（皮或曰飘窗）甚优至落地窗就成逮了近年来主卧演窗户的主流。选而在深圳，转嘉角窗（将垂直妈的面对景观的宽两堵墙都设计陵为透明玻璃窗欧）、弧形落地劣窗也已被大量送运用隔。遇瞎辅助功能稀：在目前的住租宅市场中，不顾少设计师在处缘理大面积户型概时，常简单地欧将每一个房间抚按比例放大就胳算了事，其实瞒这是一种非常扯严重的浪费，泪我们认为可行并的方法应该是绿将功能进一步摩细分，如在主腐卧中就可考虑迁设置独立的衣典帽间、独立的肺梳妆间，可以泼考虑设置背景耽音乐系统等伸。杏厨房潮我们关于少厨房的想法可闪集中归结为三俯个方面：厨房旱在户型中的位世置；如何提高似厨房的舒适度努；厨房设计的默创新性想法依。巩狱位置：南欲方气候炎热，晓所以南方的房昼子特别强调通狼风顺畅、希望泥厅里最有颗“怖串堂探风肯”冶；北方冬天漫消长，所以北方忙的房子特别讲越究南北朝向。鞠这就决定了南围北方的消费者动在厨房的位置饥上有着明显不易同的需求：南散方的厨房多位茶于客厅或餐厅大的一侧，而北炎方的厨房多位秒于厅的北端。衣但不管南方北桑方，我们认为影只要是平面户推型，在规划设贫计厨房时就必趁须从如下两种黎基本原则中选哑取其中之一：弱1厕、厨房是家居呀生活中最主要侄的污染源，噪电声、油烟油污尖、残渣剩饭、悉残枝败叶、清楼洗污水等集中翼于此，因此应勾远离卧室、客沸厅，尽量避免贝拎着菜穿过客药厅，也就是说妖厨房应尽可能居靠近进户门戏；风2勤、厨房与卫生信间是住宅中的毕水管集中地，铲因此从施工成鱼本、能源利用搬、热水器安装薪等问题考虑，醒厨房应与一个狼卫生间贴邻而斯处。其他如厨页房门直对客厅涌、卫生间门开摧向厨房、穿过耍厨房进入卫生册间的设计都不肿太符合人居习族惯蝴。牺薪舒适度：电事实上，粱自费“肉大厨朱房触”灵的观念与抽排蔬油烟机一起进僵入普通中国人驼家庭后，就已么经使厨房从大角汗淋漓、油烟减滚滚的战场开轮始向演奏锅碗厉瓢盆交响曲的鸣乐台转变，从格而大大提高了冈家庭主妇主男较们工作的舒适劳度。以我们的察观察，无论南咽北方，目前多愚数厨房的面积户在延6喝—腾7暖平方米科左右，但我们犁认为，稼在搁“刊冰箱入疾厨眼”胀已是大势所趋伟、微波炉、洗宵碗机、电烤箱芒等厨房家电的童日益普及、烹丰调中煎、炸、挨煮、蒸、煲分虽工日益明细的另今天，厨房的峰面积还将进一信步扩大。随着浮人们生活节奏埋的加快，我们凶还应该在深入戚研究国人烹饪国习惯的基础上园将厨房设计得扶更科学、更合甜理，更符合人铅们的厨房作业逼的流程：在洗沈、切、炒的流啄程中筑，冷L偶型厨房坦比迷“赵一字疫型倚”搅更能减少步伐肢移动、节省时弊间、提高效率刑，降低劳动强丑度；整体厨房察由于能使物品冷各归其位，不链仅能提高空间凳利用效率、减退少死角，而且返更方便清洁，伤改善卫生状况绸；我们还认为醒，现在已经到叶了将厨房功能特细分为清洗加论工区和烹饪区乡的时候，如此乔一来既可最大品程度地降低油周烟污染，又可慌使拣菜、洗菜元、切菜在更为舰宽松惬意的空剑间进行，不仅址大大提高了舒晌适度，对鼓沾励逢“僻另一场半淡”邮帮忙、打下手垂也大有好处，眨可为平淡的居康家生活增添许决多情趣还。悠劝创新：在悦此我们想提出胞两点创新性想驴法，僻一是在投20面0遮平方米蜂以上的户型中谁设立单独的早源餐室，传二是设置开放骡性厨房即与餐惯厅之间完全通伟畅连接的厨房获。早餐室在欧燕美国家十分普放遍，随着生活薪形态的改变和食人们餐饮习惯千的转变，在部兼分大户型中不蠢妨一试。在我哲们见过的一些扁例子中，从抽寇排油烟机的技逆术角度来看，绩将厨房完全敞紫开一点问题没嫌有，而开放式昌厨房的好处不武言自喇明轧—仔—极不仅极大地拓悲宽了工作面积症，而且能一边霸择菜洗菜切菜扯一边听音乐、退看电视，任务卧较重时更可发携动全家人一起掩动手帮忙，真各正让炒菜成为纤一种生活的轻竞松甚至一种享灶受封。烟洗手间的问题鸡中国菜肴社之香、之精美蓬举世闻名，与历此同时中国的勒厕所之臭、之宜简陋离也在“事享誉全占球抚”谁。这种只晕重助“仇进直口麦”掉而鸭对宽“腹出蛋口球”墓漠不关心的现末象似乎为中国领传统文化中所哥独有祸。北蓄长久以来完，厕所在中国券另有一别射称枣——活“姑茅立房荐”受，由此可见其蠢在户型中的地内位低下、不受见重视。就是解肌放后，城市里发大量修建的火慧柴盒房子里，偏也还有相当多框没有单独的厕词所。因此瓶自岩8膨0隶年代随着经济鸭发展对改善居恳住条件日益关霞注以来，我们即经历了追求每顺户有独立洗手文间、有坐式抽蹲水马桶、增加虾实用面积、追盘求二个甚至三辟个以上洗手间陷等几个阶段。乳但受传统文化寄根深蒂固的影豪响，目前的洗核手间设计中仍事存在诸多亟待正解决的问题村：裂若歇（伸1典）仍有人将洗睁手间搞得暗无母天日，白天需尖开灯，余臭长叶年不绝，且阴轰森潮湿，让细眠菌们大量繁殖卸、活得自在绵。膜搭节（橡2扁）空间面积绝用对不足，一些斜发展同将其作督为辅助功能，座面积压缩得很拒小，在一些小症户型中其面积辫仍在感4婶平方米喜以下速。妹火醒（概3侧）设备水平极缴低，用于配置毯洗衣机、热水辞器、电吹风、经电话的管道、幼线路和插座不压足甚至根本就阴没有月。阅涂怜（蛋4档）标准化程度替低，施工质量富差。管线配置通杂乱无章，影刑响美观和使用勉，下水道容易粗堵塞继。茎伏袜（扩5牲）缺乏从用户散出发、为用户箱着想的理念而悬只图设计简单鹰、施工方拒便添—予—纲洗手间是管线办集中的地方，虏长期以来都以厉明管配置，为过用户又增加了赌难以清扫的积律污纳垢的死角塔，既不卫生又痰有碍观瞻牢。烤尘尝（思6棕）穿过厨房进宏入洗手间或洗予手间门直接开亏向厨房的设计苏仍有所见，而言公共洗手间的孤门直接开向客样厅的更比比皆戴是论。陆锈黑（匠7排）重数量不重叠质量。在规划超设计阶段讨论球的重点经常是乖设计几个洗手条间，而基本不堂讨论洗手间的滔具康体捏思设计细节仍。翼清伴（冻8刃）重面积不重灌功能布局。在肯广告中、在现裙场销售人员的鼓介绍中，一般质都会突出强调酸洗手间的面积椅，几乎没有人虚在意不同特征糠消费者对洗手缸间功能分布的赢差异化要求忧。余扎告（阶9印）重装修标准较不重基本功能庭配套。装修标奥准在时下的洗妙手间设计中已腔是讨论的重点友之一，但发展栋商、设计人员塔、营销人员似鱼乎都有意无意需地忽略了洗手诊间功能设施的酿研究笨。肆蜂稻（互1壳0滔）重主卧洗手顷间不重公共洗狮手间。或许是舅由于买家主要详使用的是主卧焰，因而从营销似的角度，主卧律洗手间的出彩卷出新能更有效叔地激发客户的饭购买冲动，而些公共洗手间则尺多数因陋就简锣，关心者甚少那。事实上从使给用角度看，利伯用率更高的还怀是公共洗手间先，并没有理由避对其漠然视之怎。竿斑贤（武1塞1哑）重大户型洗谜手间设计不重宁小户型洗手间蛇设计。这实在狭有南辕北辙的领嫌疑：购买大商户型者多为实悟力派人士，一陕般都将重新设票计装修，不用绩操心太多；而搅小户型买家多森为工薪阶层，攀资金、时间相渔对较紧，因而年更渴望发展商婆仔细琢磨能提但供能一次到位蓬的设计和装修包。虹臭杯（威1棵2泼）我们在大连那还看到过座便槽器正对洗手间谷门的户型，这毙是永远不能原验谅的设计错误渔。驴难逝上一篇文沫章里我们历数约了现今洗手间魄存在的诸多不饼是，出现这些兔问题的其根源射在于发展商和握设计人员仍在芳用旧观念处理瓣新住宅：仍将存洗手间看作是河不得已而去之凑的逃难地，而俯没有想到其应畅该是业主重要洪的享受区防。纸骗事实上，现代北住宅的洗手间械是一组空间，退这组空间围绕乓着便溺、洗漱绵、沐浴等基本骆活动而展开。晌（目前深圳地袍产界对洗衣机巾是否应进入洗饶手间存在争议硬，拥护者认为寄洗衣与其他活懒动一样属伯于历“蛋水狐性碎”绕活动，理应集羽中，顺手将换宏洗衣物掷入洗沟衣机也实在方燃便，另外从接王、排水管道的母设置利用考虑俊，也应进入洗杜手间；反对者修认为洗衣机与具洗手间功能难激以协调，而且脑拎着装满湿衣桌服的桶穿过客劫厅到达晾晒阳绍台也有诸多不什便（即使有干洪衣功能），洗昂衣机应设于晾步衣阳台附近。耳）抛开洗衣机普问题，要较好能地组织便溺、远洗漱、沐浴三巾项功能，使用臂面积不应少于天6密平方米约，否则必然出计现空间局促、颠功能混杂，为只业主带来使用域中的互相干扰脏和不便。撤由于不同购房株目的及需求差间异，目前消费纠者希望的洗手声间面积集中嫁于郊6躲——兔7系平方米照和义1盾0剩——叙1江2表平方米露两个区间，发窗展商因根据项可目定位作恰当便选择食。惑稼洗手间是剪家居生活中的恳集中用水地，煌因而也是最容著易出现潮湿阴赠凉，从而滋生母细菌病毒的地剩方，因而其采冒光通风特别重荒要。尽管可以葵人工排风、尽追管可以用电发晕光，但无论从骗能源利用角度伯还是人们对自岔然风、太阳光哑天然的亲近感酷，洗手间都应售该做到宽敞明亿亮，通风顺畅士，如能引入西准晒，就更理想常了。另外无论猾是何种建筑形冒态无论是何种猫户型布局，上盛推式窗户是最蠢适合洗手间的肯。昂究根据新的亚《住宅设计规惜范》征求意见沟稿提议，律8惠0台平方米疗以上住宅均应珍至少设计两个怒洗手间，因此太主卧是否应设萄计洗手间的问碗题已无需讨论远，需强调的是屡主卧洗手间的赵面积应大于公坛共洗手间泛。眨能公共洗手篇间通常不是业丢主装修的重点恐，因此由发展仆商提供统一装领修较为合理，键但应注意地面宫、浴具、卫具愁、墙壁、天花郊板及其他用具诉应协调色彩、许保持洁净、清聪爽的感觉驱。侵忘冬天不再凝去公共澡堂而螺是在家沐浴，毅泡在自家的浴霜缸里必将成为调北方地区生活稼的主流，因此反浴缸在洗手间暮里不可或缺，印尤其是主卧洗姜手间。在一次浩对年轻歼人征“插理想生察活探”称的调查中，不云少人就选择昂了旨“奔泡在三角形大撤浴缸里，边泡都澡放松边给朋伍友打电变话允”胸，认为这是极畏现代、极浪漫脉的感觉盘。烂促三角形浴删缸比长方形浴葱缸更节省空间森，这也值得发利展商注意政。拔船长方形洗惹手间的宽度不锋能太窄，否则主将用具集中于气一边或间隙过含小都将为使用亮者带来麻烦。迷而影响用具布声局的主要因素霉是开门方向，呆因此推拉门是凭值得考虑的设岁计必。杜博为安全起歌见，管道煤气搞和燃气热水器劝应尽可能设计慰在洗手间之外速。最近深圳即农有一楼盘将燃泡气热水器统一饱安排在阳台上谅，大受客户欢组迎，预计类似顿概念将迅速得爹到普及与。无……朵只要真正毁心魄存敏“岂以人为贯本循”箭的想法，真正摄想让洗手间成回为业主的享受俊空间，您也一协定还能发现许团多改善洗手间免设计的方式方谁法静。湖阳台堂在一套住近宅里，阳台应菊该是最具浪漫呈情调的地方，求因为这里有广敌角度的视界可桨看青山绿水、联生机满园、可摇看繁华都市、姿满天星斗；这套里有不歇的风脏儿带来春洋夏的凉爽；有绍充足的阳光温再暖冬天。这是玻别的空间所无惜法比拟的开扬牺、舒畅、心绪秆飞扬。但在以腿前室内是紧巴饮巴的面积、室硬外是水泥沙土嘱地面的居住条盛件下，阳台也割就被不少人家尊封闭起来，并裤被改造成一间并小卧室或杂物迁堆放地，失去呜了其与自然交视流的天性顿。食节近年来，热随着居住条件帜的大大改善，袄人们对住宅产细品功能、品味驱需求的不断高赵升，不仅阳台馋的基本面貌、欲基本功能得到桑恢复，而且得庭到很大的发展侮，在设计上不伶断出新出彩架。跌叼双阳台：营目前在设计双山阳台时，有两虑种不同的思路致。一种是强调杠通风，将两个费阳台分置于厅所（客庙厅漠+才餐厅）的两端遣；另一种注重座实用，将北向茶阳台与厨房相景连，便于置放冷待加工的蔬菜炊及其他小杂物猴。茧谣内阳台：忽即将阳台整体疤纳入室内，使旬其成为厅的自梨然延伸，因而矿也可看作是封庸闭式阳台的一处种升级。内阳床台的好处是可填以免除风沙灰屈尘的侵扰（只崇要我们的城市隔仍处于高速扩较张的阶段仍是多大工地，只要诉生态环境没有执根本性转变，晌风沙灰尘侵扰兵就会在较长时理间内成为影响份我们生活质量呜重要因素），战另外如能以大治幅的落地玻璃寒代替墙体，不泳仅可引入充足延阳光，而且视耗线也极为开阔奸，往客厅一站适，外面的世界镜近在眼前，似任乎与房间连成拆了一体，让人丛有一种空荡而缺博大的感觉。泄内阳台特别适续合北方地区，克北京现代城是民这方面的典型议代表析。虾扩观景阳台候：海景、山景泊、湖景、江景占河景、城市夜酱景及天际线背被景、街景、公桶共公园、小区焦中心庭粪园主…扯…巩优美的景观环族境能极大的激敌发买家的购买困热情，增加楼义盘的附加价值杠，面对某一特砍殊景观礼的狡“肆观景阳涌台规”湾也就应运而生报。观景阳台不致仅强调人看景隐，而且应做到污阳台与景观的丙交流、对话，螺阳台融入景观决，因而不仅需谨要上佳的角度蜘，而且需要较裙大的面积娇。突恭景观阳台遭：阳台是影响愤住宅建筑外立晕面观感极为重秋要的因素，因拦而如何让阳台寄自身也成为一坦种景观，是建插筑设计必要的便追求。在近十璃余年来全国各悔地开发的商品逗房中，基本都选摒弃仅了斩“微兵营住温宅帮”洗时代用红砖砌副就或水泥铸成妹的粗糙、笨重因、简陋的阳台睁。代表着古今白中外各种不同矩建筑风格的建告筑符号都被或乓贴切或生硬地叶运用到阳台上萝来了，阳台造蜓型也一改过去穴千篇一律的长慧方形而出现了评大量的半圆形普、弧形、扇面延形户、打L欢形，材质也由适镂花铁艺、不业锈钢、石柱、森钢化玻璃等，拾色彩更是五彩颂缤纷，确实使善阳瞒台家“阁成为了都市里兴一道亮丽的风圣景抛”验。宝陈特殊功能阵阳台：近来在汪深圳、广州、啄上海的一些住杰宅中，设计师矛从安全角度、蛇建筑外立面的庆干净整洁、室和内空间的利用计率及视觉清爽扁等角度出发，叼还在背阳面特卫别设置一蚂个地3想、爷4含平方米的小阳牙台，主要用于贝安置空调主机炮、燃气热水器嗓等，纲深受住户欢迎产。拉户型设计趋势忠拉拉杂杂影说了这么许多共，目的有二：肾希望发展商能使通过科学的、缓人性化的户型杆设计更快更好碌地实现市场目怎标，希望消费躁者能得到真正鲜契合自己需要法的心水户型绳。裳屈市场是鲜活的圾、不断变化的岔，因此户型设形计需要不断调杨整创新；市场窑变化是渐进的卫，有规律可循棚的，因此所有喊调整创新都必视须紧扣市场发志展趋势丸。纽逝加粮1俱、住宅户型日旱益多样喂性朴扒除了面积暖大小的多档次家外，为不同家收庭结构、不同逆消费阶段而设会计的户型应有泛区别：服务治于拜“沈核心家孕庭汉”庙的户型应该精街致小巧，服务学于疑“论两代梨居兆”串家庭的户型应兵该优雅浪漫，侍为三代同堂家旨庭提供的住宅丧则应该温馨亲拿切迎。氧首孤以旷“愁错肿层毛”惕为代表的立体舍住宅是近期全亡国性的热点，柳但错层的牢固谋性、抗震能力铃如何尚有疑问线。盖耳在结构上桶，大开间、痒轻型框架结构圆、唱支撑体住宅等或适应性开放式已住宅是大势所音趋桃。堤始梁赵2沟、扩大住宅的辆适应性和选择法性若文最新模式刷是咱“康两次设上计砖”伪，即第一次由拐建筑师设计带妄外墙、分户墙口、固定厨房、桐卫生间和阳台疯的框架住宅，毁第二次是由住末户根据各自不斤同的生活习惯杠和各时期不同偿的生活需要参易与设计，主要甘内容为室内装日修与选用不同歌类型尺寸的定康型产品，如轻稿质隔墙、推拉络门、窗、组合奥家具及折叠门疯等进行灵活空阻间分隔迟。堵撕级嘱3宏、改善厨房、纯卫生间功能质瓜量驴排厨房、卫浓生间面积小、旦设计粗糙、设央备简陋是目前急住宅的普遍性裤问题。从发展达趋势来看，在咐小面积的住宅邮中，提倡餐厨断式幕（博D傲K刺型）厨房，并沃以此作为住宅粮空间组织的中磨心重叠使用，货可充分利用空洲间，改善厨房通环境，增加家刷庭团聚的气氛冶。而在大面积络住宅中，开放元性厨房应该前槽景看好千。吉抓户型设计纲中极重要的一联条原则是清污廊分离。主要指惩用水和非用水晃空间的分离，云提倡用水空间撕的相对集中。碑目前，卫生间段、厨房已从只疗有上下水道发短展到了给水、强排水、热水、崇煤气、通风管陡道和暖气管道荐六种设备管线垃，随着节水需修要，还可能增圈设中水管道。灰因此应尽量集哥中。此外明管弹道改暗管道、胶表具不入户，管力争让住户自拜己能不费力且煌安全地接上水滔、排水等，并挤顺应家庭使用骄卫生洁具功能振（如按摩浴缸蛾、家庭桑拿浴缩器、净身盆）鸟，厨房设备如不洗碗机、消毒续柜、微波炉的正要求，提高人骑们的居住水平谱。罢补即妇4演、最大限度利净用面积空忙间雷恼目前在一拍些地区，为了岂实现功能分区敢，有单纯将住旧宅面积放大的层问题，我们认录为并不可取，债一是增加面积晨必然增加购房爸者的负担，二扇是浪费土地资宏源。理想的做问法应是通过精欠心设计争取更奖高更多有用空纸间，如立体化值，如在墙体上让为家具预留嵌薪入式空间等，郑从而在不增加秒每户建筑面积择或容积量的前矮提下，通过精榜心构思，巧妙烤利用空间厘。顷秃岂地5绕、通过多种途玩径节能、节蕉水售荒从节能途搂径来看，设计雄不但要考虑屋绝面、墙体，还搭要涉及门窗等触以往很少考虑贫的薄弱环节。公结合改善居住盟环境条件，解推决隔热、保温贷和自然通风的贺问题。具体技痕术上可以采用慈节水型设备和培利用太阳能技杀术，如节水型最便器中水的利耐用等；配置适纠用于住宅的节银电照明灯具等脏。在户型处理徐过程中即缜密荒地考虑节能是恒目前被广泛忽秧略的，但必将帜是今后的大趋伤势采。凯诵第二部分售楼悟书该说点啥获相信每一位到勾过深圳考察房日地产市场的人侍都会为他们售前楼书设计之精控巧、印刷制作疲之精美、内容购之细致丰富、剥派发之爽快大跑方而惊叹。他伪们为什么要花后那么大的成本插代价来制作售张楼书呢？他们再的售楼书又都蜓说了些啥呢？控不知可有人认作真地思考过件？适表我们可能采还得从房地产背广告媒体说起脂。寸季据统计，蜂企业广告费中菠通概常语70占%育以上都用在了率媒介发布上，视因此选择适当冈的媒介对广告且总体效果至关财重要。但广告马媒介有报纸、征杂志、电视、轧广播、户外、疯交通物、电影茂院、直接函件厨、报纸夹页驶、塔PO毁P响等数十种之多派，如何才能在阻这些复杂多样航的媒体中选出向最高效的组合餐呢？唯一的办朵法就是深入研堵究产品特点、惜消费者接触习丹惯及消费者心紧理特征岔。籍打对于消费董者来说，房地板产最大的特点搜就是昂贵，是别需要投入资金莲的浩大，因此喉现场考察外，摇通常还需多方窃收集信息资料四、对相近的几睁个楼盘反复比州较；对发展商疏来说，房地产鲁销售最大的好织处是客户的本盐地性强渐、蚕“坡作业膀面加”翅窄、最大的压炸力是时间紧迫币，几千万上亿救元资金的投入连必须在一年甚惩至短短几个月掩内实现回笼，某因此不仅需要中压迫性的高强蔽度广告攻势，扒更需要广告媒够体能将楼盘优群势、卖点如孔史雀开屏一般充辽分展示，迅速烫激发消费者的租购买热情。这维也正是报纸成健为房地产首选煎广告媒体的原裁因：报纸可图嫩文兼顾、信息若容量大、当地弓市场覆盖面大疮、接受广泛、已可信度高，同凝时报纸每日均演有出版，易于鸡发展系列性广蕉告，便于随时译修正广告策略抓，报纸还有一吸大特色是方便沃携带、便于保屿存。对发展商腰来说，报纸广鹰告能将信息较爸为有效地向最亡广泛的目标受好众传播；对消副费者来说，报爱纸集中了多个峡楼盘的详细资衬料，是进行对偷比性选择的理眯想资料库楚。幅启但报纸广遵告也有其不可悦避免的缺点；肾受《广告法》喉限制，部分广嘴告手法广告内释容不能表现；惹受版面及创意优限制，图文信每息量仍有不足蓬；印刷质量较暮差，细节表现念能力弱；传阅岁率较低等等建。爸岭分析到此世我们可以发现扇，售楼书是弥多补报纸广告缺圈陷的最佳媒体粪！尽管它只能闭在售楼处派发冰，有一定被动胖性，但它印刷凑精美引人入胜差；它不是大众寇媒体，约束相啄对较小，创意僚空间大表现手赢法丰富；它几坚乎没有版面限错制对楼盘可作殊最全面详细的适介绍；它独立蛮印刷无需高昂凯的发布费；它穿独立成册不会孔被其他广告信作息干扰；它制描作精良易携带叨便于保零存异……拘如果说印锁刷媒体是地产犯广告的最佳媒吹体，那么报慎纸户+弟售楼书就堪称渡是珠联璧合、孙相得益彰的最讲佳组合沙。馆气弄清了售义楼书不仅仅母是柿“貌产品说明粪书风”余而且是重要的煎广告媒体，我殖们就不难理解磁深圳地产商对欣售楼书的重视役，而售楼书该届说些啥自然也绑就清楚明白了厨：嗓悠楼盘概况浴：占地面积、栋建筑面积、公专共建筑面积、遮商业建筑面积踢、建筑覆盖率介、容积率、绿剂化率、物业座改数、层数、层宣高、车位数、饿物业结构、发交展商、投资商翼、建筑商、物毙业管理叙人侨……深位置交通景：楼盘所处具挤体位置图、交沾通路线图及位徐置、交通情况狐文字详细介绍胶。泊依周边环境邻：自然环境介呢绍、人文环境豆介绍、景观介面绍背。序女生活配套朱设施：介绍周袭边学校、幼儿茎园、医院、菜抚市场、商场、逐超市、餐饮服跳务业、娱乐业赖、邮政电币信会……朽规划设计察：包括楼盘规附划人、规划理企念、规划特点圈、楼盘建筑设患计者、设计理骗念、建筑特色累、环艺绿化风鲜格特色等介绍留。随着近年人兔们对生活品位脸日渐高层次的羡追求，消费者姿日益重视建筑出内、外部空间底的处理、建筑程风格、建筑外鄙立面特点，因蒜此规划设计应德是售楼书介绍直的重点部分雹。考椒户型介绍耐：由于生活方壶便与否、舒适弟与否与户型有钱着绝大的关系励，因此户型是豪影响消费者购平买决定的重大胜因素，应以灵劝活多样的方式恶将户型特色、延户型优点尽情腰展示雁。谈鞠会所介绍赢：作为全新生舰活方式下的产呢物，作为能提筹升楼盘整体品撑位的重要组成材，会所在近年浩的市场中受到政越来越高的重说视，会所功能悼、会所设计概吩念、会所服务寒细则也应有所浴介绍柴。承拜物业管理满介绍：物业管挣理即楼盘的售唉后服务，随着杯市场的发展，芦人们对其日益铲重视，物业管遵理人背景、物色业管理内容、朗物业管理特色剪应有所交代充。梨辰此外还有轰建筑装饰材料托、保安管理系彼统、新材料新萝科技成果运牵用将…圣…弟根据每个楼盘扑自身优势卖点里而侧重不同的肾介绍轰。棉吵精致美观临的作品人们总暖是乐于收藏，丧创意独特、设评计新颖的作品资人们总是乐于顾阅读，内容翔简实丰富的作品雾人们从中得到醉的信息也就越涛多，信赖程度阿也就越高，广益告大师奥格威很说承：愁“查你介绍得越详钻细，销售得也喘就越多愤。头”痰因此售楼书不针宜过于简陋，缩更重要的是，带一定要让消费同者得到尽可能庄多的信息席。膜轿选准媒体是节棚省广告费的最猫佳方法。售楼羡书值得您大胆宪投入岸。选爆第三部分关注相购房中的感性伍行为狠买房子还会是游感性行为？不阳可能吧？几十业万上百万一套部的房子，对大衡多数消费者来敏说，那可是他梯一生中购置的纯价值最为高昂宅的大件商品。垄哪家买房子不曾要全家开会讨鸟论、思前想后够、左右权衡、葱反复比较？有但些人为了买房星要花半年甚至秧更多时间逛遍瓶全城所有在售棕楼盘，对意有本所属的楼盘更出是室内要带上搏尺子边量边看浓、室外要围着化小区步行转圈仍看、白天看了秆晚上看、晴天夜看了雨天看、盼自己看了还要卡邀请亲戚朋友爪看，怎么会是箭感性行为冲动们购买？就是经杜典的营销理论阔，也说消费者树在购置房子这括类贵重商品时哀，其决策过程助是极为审慎且触充满理性的豆。瞎愁但市场就峰是活生生的市健场，它有着自险己的运行轨迹兽，既不会顾及鸣人们的想像，绍也不会在意理节论的说教，因汪而市场现实也挥就经常出人意沃料征。站泽在一片水丢稻田上盖起的亡上内海丸“猛万科城市花役园筑”承，格“彩站在楼顶用竹床杆就能捅到飞典机肚牧皮奋”守，自然条件之宅恶劣可以想见似。但是凭着一昂句泪“艰明天，我们将鸭住在哪里女？画”膝和以此为主题郑的温怀脉脉的饱系列广告，在理楼花阶段就将散以精明著称的堤上海消费者吸搬引得蜂拥而至笑，甚至售楼处伯的玻璃都被消厌费者挤破了好务几回。现在呢捷？至少著名作关家陈村就常为仆要在飞机的巨胶大轰鸣中写作邮而倍感苦恼草。愁茂各拘199森7夸年，邻近深圳庸火车站的一栋堵写字楼眼看要傍死火，只好低飞价转让。经过关一番运作，接说手公司将其改窗为住宅项目，抖而定位则是当典时深圳尚属罕迈见籍的拴“萝酒店式公女寓闸”—唇—粮提供五星级酒弱店式服务的公捆寓，然后请来接一个香港名星怀作为颗其忙“赖形象代招表膊”周，经过一系列案包装宣传后，性其楼价在短短艘一个多月内被厕从肝1腹万多避元斯/毫㎡疯炒至最板高瓣3.摸4耍万遥元爪/胡㎡且一售而空灶！现在呢？转哥让又无人接手弃，供楼又难以栗为继，一些被卧深度套牢的买潮家眼看解套无逮望，干脆弃之启不管了，任几度十万首期款及烈前期供楼款打弱个水漂母。脉……谜以中国短活短十年房地产句发展史，类似盒这样的例子恐影怕就能连续说家个三天三夜不醋打逗号妖。雨贿大连最近红不也有个楼盘犹因为盖了个大挖连人见所未见究的大售楼处、随进行了一番巧范妙的策划宣传深就在楼花阶段饥就卖了个满堂次彩么酱？买栗在这些消绣费者身上，能料看到多榜少永“咳理性分回析彩”薯、匀“杯审慎置谣业磨”顷？相当部分人可都是禁不起现酿场热卖气氛的丈诱惑或楼盘宣润传炒作的猛烈病攻势而鸦在然“斤跟岛风缸”车、巧“令从困众泰”促、听“福感性判先断污”胖、今“纱冲动购混买裤”禽！许虑如果这还谢不够普遍，那边么我们还可以踪去楼盘销售现秤场，一方面几犯乎每个售楼人富员都可告诉你炼几个客防户载“纷看进了伤1默0忽分钟就下订粗金池”米的故事。另一欲方面，如果你棋仔细去问问买件房者该楼盘建籍筑质量、小区嘱规划、绿化环你境、户型间隔菌究竟好在哪里励，最起码促有洲60排%旁以上的人说不即出个所以然来晕！顷吃依据我们康多年来以不同爹方法所作的调郑查研究，消费救者在决朱定挑“猛买完”邪与姐“匙不我买冲”赚的过程中应该即说都是十分理降性的，而在决撕定稍“方是否买这一质个真”沟时则带有相当记重捐的斧“抵感性决么策述”碎色彩虹。枯颗对于买房乌中发卷生个“房感性决多策隙”幕的原因，我们阿认为主要有四悬个方面郑：发捞缺乏经验凉。多数人一生穴中只有次把次浩买房的经历，住经验的缺乏显绍而易见。没有姥经验自然也就咳缺乏较客观的危评判标准，这培个道理和买西爷装、买电器没栽有实质性区别铅。这也正是我挽们在现场能看述到许多被销售犬人员技巧性说意服、被销售人栗员滴“止逼（迫下）定纽（金屑）数”偿的消费者的原吓因论。猎劳缺乏知识垃。消费者不是足专家。绝大多钳数消费者都缺否乏全面系统的闲建筑、规划、摩设计、环境等绢方面的知识，食而楼盘前的扶“辆说明环书猫”喉又基本语焉不春详甚至充斥着即夸大、欺瞒之恰词。这又让人骆如孝何的“局理性判围断绪”惜？茫节缺乏必要之信息。影响房动子使用效果的涉城市规划、市顾政建设、周边矿地区开发、物亦业管理等等，弟只有发展商才蒸掌握有全部真汇实的信息，而我在目前法制环秧境下，消费者香还很难获得关鲜于楼盘全面、初真实的信息垂。捕锈更本质的氧是人作为社会返动物，都有把摄安全寄托短在可“嗽群体共同行饶为贞”走而不是自己单灿独但审理慎判难断的潜意识，驾因此一旦出团现竟“块群塌趋企”挺行为，盲从者愁就会越来越多鹿。邻惜房地产营销已含走过了发展商谦盖个房子然后闻打个自吹自夸隶广告就能销售扇的阶段而步入光了必须从消费料者心理出发、惩必须切实满足莲消费者需求的关境地。既然买妻房过程中存有访相当重的感性丙成分，自然就饼需要我们在最刻能激发消费者厦购买欲望、购挠买冲动的环节贸做足功夫，这杰些功夫主要包杀括楼盘形象包含装、售楼疏处艺“聚卖关场比”宗包装、销售人胡员的现场推荐途能力培训诱。腊摘第二部分关于厘房地产价格策歪略的几点思考极一、成除本农+型竞争？消费笛者焦+枪竞争？错无论是以攫取业高额利润还是授以快速回笼资燕金为主要目标汇，我们在为楼晃盘确定价格时跪通常需考虑三距个因素：一是亲成挨本充—忽—绸地价、建安成垂本、税收及其犹他费用的总和智。二是竞锅争潮—疼—要市场供求总量宗、直接与间接迅竞争对手们的枪价格情况。三注是消费灶者咽—干—铸目标消费者能凶够接受何种价已格道。炎护三种因素裙在楼盘最终定暂价中所起的作然用显然不一样似，一般说来市缝场供求总量与凡竞争对手的价秆格只是参考，卵而成本与消费土者则是决定价从格策略的根本姨因素。深入分豪析后即可发现奏：成励本嫩+诸竞争和消费画者晓+赔竞争是房地产悼定价的两种基棒本策略召。剖料成婆本朱+舒竞争定价策略睁的决策流程大遮致是：计算出远项目总成寸本孝→蓝侦察竞争对手妻的价格情揉况责→伸加上预期利润彩（视目标不同青而比例不同的）券→膜得出本楼盘价画格便。帐扣消费极者爽+山竞争定价策略岂的决策流程是宜：竞争对手提涨供的物业与价狂格如歼何屑→唯调查在该地段赚开发与竞争对珠手差异化物业住，调整各项价泽格变数后消费伸者将愿意以何鸡种价格接受何贷种物绑业龟→填开发何种物业斗类型、如何开摘发能实现战略葬目靠标庸→幸本楼盘最终具盟体价格窄。糊既很显然，舍目前多数发展变商选择的是成致本溜+四竞争定价策略纸，因为它最简涉便易行，因为浪这样腿能华“酬最清楚地知道夫自己能赚多少疯利究润衡”私，更因为多数羞发展商是在房巩子盖好了快要创卖时才考虑价针格的。但从上毅面的比较中我取们可以看出，唐这种是典型迁的掌“脊产品主导仁型惧”浙策略，是不太系符合市场发展朗趋势的，因为茎它蕴含着两方针面的风险：首伪先是定价过高刮产品滞销的风酿险。在买方市湿场中，消费者赤是市场主体，科但这一定价模气式却将消费者招排斥于价格体谅系之外，而现鉴实是只有当消浅费者认为付出丑该价格能得到似相对甚至超额愉的价值时，才沉能使交易成为喉现实，一旦出皱现不能有效满持足消费者需要柿与欲求的设计甜、建筑，依成描本甜+悼利润方法定出纹的价格只能是始一矛种晋“非虚拟价凝格抱”绳，得不到消费盏者的回应，于蜘是产品滞销，汤于是制定价格畅时预期的利润恶也就成敬了腰“由虚拟利框润稠”竭。其次是定价理过低较难赢取帅超高额利润的飘风险。当前地桥产市场是个起撇步不久发展极抓为迅速的市场鱼，也是个消费够层级差距越来赠越大的市场，见因此经常可以苏依靠新规划理秃念、新建筑设政计、新户型设亲计、创新的小横区环境营造、桶新建筑材料、盘新科技运用等层为楼盘树立起轧与市场流行产蜡品截然不同的伯形象，并带给转消费者特殊的蕉附加价值，而昌企业也就能轻部松赢取超高额轧的利润，但以忆产品为中心，球以成本为出发炮点的这一定价钻模式显然难以畏做到这一点黄。额昼消费猪者犯+瓣竞争定价策略贫最大的好处由泉于以消费者的临潜在心理接受杜价格为出发点拳，以竞争对手北为参照，因而谱无论规划、设热计、建筑、户捉型、配套、营委销均以满足消零费者的需求为石原则，并时刻常注意区别或跟室随竞争对手，堪因而实现开发誉目标（高额利例润或快速回笼妈资金）的各种员措施、手段、凤过程始终都处避于可控制状态仿，能使开发效喇率达到最高彼。限厕但这一定品价策略需要发涉展商有以市场姿、以消费者为瞎中心的开放心繁态，需要认识敬到价格是一种评是与产品、市摧场、销售、形尽象、宣传推广福一起构成一个陈互有关联的系茫统策略，需要马在前期做大量择的专业研究，敏需要大量同时括具备专业与市恭场知识的管理霉人才，因而在叔目前国内的发郊展商中，只有箭万科、深圳的涛金田、招商、拔华侨城、北京仅中鸿天、广州算金业、上海华迎辰等大市场中哗的大发展商才拨能做到，但反紫过来，从市场痛出发、从消费衬者出发也正是蔬他们屡屡成功吨的主要原因绕。痰套二、金子？银疮子？倒价格策略伞是房地产营销袍中事关项目成阁败的关键一环薄。即使大家都泛以成晨本瓦+锤竞争或消费留者饶+粉竞争模式定价暑，不同的开发觉目标、也会因泰不同的人、不渴同风格的发展汪商而做出不同疫的选择。我们币可以将其简单中地分为三类：汇银子要卖金子胜价、金子只卖真银子价、金是披金银是银一定止要卖已个改“仪实仍价占”吨。弟之“肥银子卖出金子勺价异”透当然是多数发搁展商的梦想，撞因为这样可使欲利润的最大化黑，而追逐利润榴正是商人的天奥性。在当前发更育尚不成熟但奏发展极为迅速趣同时消费层级渐需求差距日益讲拉大且真正炊的称“恐金肠子玻”偿并不多的市场辰环境下，要实陪现这一点虽然制难度不小，也范并非完全不可谁能婚。罪虹要做到这便一点首先必须惭使点“蚂银子具备某些耐金子的品可质轧”乒，也就是需要答为楼盘赋予一壳些高层次、高狭品质元素如创弱新的规划设计驾、创新户型、全创新的材料运偿用、创新的科致技成果运用等滋，这些投入虽埋然并不需牧要壁“配金悦子现”吵的代价，但却起使楼盘具备了皆领先竞争者的摩内在优势，因饶而也就具备羽了模“绪金子般的品忽质眯”缘。其次还必须诸使创“偿银子看起来象煎是金等子丢”筋。而这就需要我高超的楼盘形登象和卖场包装沈技巧，必须使洲楼盘从外在形卖象、传播形象稻、卖场形象都谢显得比竞争对虾手高贵、典雅刃。最后，还必漆须让消费者相侨信楼盘确实具易有等同释于坡“延金愿子池”侨的价值，这就言需要大规模、报高规格、高层腰次的新闻炒作泼、整合推广去容说服消费者狡。父酬银子卖出出金子价的好处仿不言而盏喻辜—们—土只需完成销韵售封5父0主—恒60锦%互即可获得不错建的利润，一旦贷销售荡到执90以%坚，那真是赚得厨盆盈钵满。但湿在今天竞争日袍趋激烈的市场守环境下，这一餐策略的难度越沟来越大风险系搂数越来越高，秒它只适合内部蛾管理、控制能熟力特别强且富集有创新精神与开创新能力的企笑业糊。母扮近年也有按少数发展商，忍发现花了山“痰利润最快置化表”葱而带来的资金斗融通成本的降伙低和资金效率龟的提高，有时绍将弱“葱金氧子导”姻从轻看待，所趴获所得反而常沟常出人意表。宽于是也有人主有动选峡择弄“盛将金子当银子厕卖足”判。由肺于懂“娇物超所支值泄”胜，只要有着正排确的传播策略拜，让目标消费戴者都认识到这前是一块金子，援就是实颗现旧100叼%叫销售也不是难认事，这样的实霸例不在少数。识这一策略特别垄适合资金压力诞较大而需要迅声速回笼或出于灿特别的战略目吴标而对市场份牲额有着强烈需航求的企业，毕吩竟要作护出滔“漆