房地产开发建设项目实施阶段的管理思路和方法

房地产开发建设项目实施阶段的管理思路和方法房地产开发建设项目的实施阶段是建设项目全寿命过程中时间周期最长、管理工作涉及面最广、资金消耗最大的一个阶段，实施阶段的成功与否直接关系到整个开发建设项目的成败，所以抓好开发建设项目实施阶段的各项管理工作是项目管理的重中之重。优选施工单位承担开发建设项目的施工任务施工单位是开发建设项目参建主体中最重要的主体，优选与施工任务相匹配的、自身管理素质较好的施工企业承担工程建设的施工任务是项目管理成功的前提条件。施工企业的项目管理机构必须配备能适应工程建设需要的管理人员（项目经理、技术负责人、施工员、质检员、安全员、材料员、资料员等）且应具备相应职能岗位的专业素质。施工项目部能够按照甲方的要求确定严谨的各项管理目标，建立完善的各项施工管理目标控制管理体系，并保证其有效运行。施工项目经理是施工管理的组织者和指挥着，他的管理意识和态度直接决定施工管理体系正常运行的成败，所以在选择施工单位的同时，要考察其施工项目经理的各项管理素质和他的信誉和声誉。二、业主方项目管理机构人员的配备及要求业主方不仅是建设工程项目生产过程的总集成者，而且也是建设项目生产过程的总组织者，所以业主方的项目管理在整个项目管理中处于核心地位。作为建设工程项目管理的核心，业主方必须配备综合能力强的项目经理（项目负责人）和专业素质好的项目管理团队。项目管理团队应根据项目建设规模合理配备，一般应配备项目经理（项目负责人）、土建工程师、电气工程师、水暖空调工程师、造价控制工程师、资料员、以及可由公司相关部门配合的材料员和财务人员等。项目经理（项目负责人）在公司授权的范围内，对项目建设过程进行全面的领导、统一指挥并全面负责建设项目目标的实现。项目经理（项目负责人）在建设项目管理中处于核心地位，起着决定性作用。其最主要的作用是科学地组织项目、编制项目计划并进行优化，以及有效地控制项目的实施。项目经理（项目负责人）应具备的素质要求:品格素质:包括性格品质和道德品质性格品质：性格开朗，心胸开阔豁达；易与人相处，善于沟通，易于容人缺点和错误；工作勤奋，意志坚强，能接受挫折和失败，做事锲而不舍；性格、情绪稳定，不会因冲击和挫折失去应有的冷静和理智，也不会因获得些许成就而忘乎所以，以致失去自我行为的把握；处理问题果断冷静，既不优柔寡断，又不盲目冲动，有自己独到的见解，做事灵活善于变通，又不失原则。道德品质：人的价值观和道德观，决定着认得为人处事的准则。项目经理（项目负责人）必须具备良好的道德品质，必须对社会的安全、文明、进步和发展负有道德责任。知识素质：项目经理应具备扎实的专业知识，广博的知识面和专业的管理知识。能力素质：项目经理应具备领导能力、人力资源开发能力、沟通能力、良好的人际关系处理能力、处理压力的能力、解决问题的能力、管理时间的能力、应付危机和解决冲突的能力。项目经理的主要职责如下：代表企业实施项目管理，贯彻国家法律、法规、方针政策和强制性标准，执行企业管理制度，维护企业合法利益；履行“项目管理目标责任书”规定的任务；组织编制“项目管理总体实施规划”，并得到公司批准；组织成立项目机构、配备人员、制定规章制度、明确岗位职责，建立内部和外部沟通渠道等；对进入项目的生产要素和资源进行优化配置和动态管理；栏建立并指导项啄目管理人员参杠与质量管理体猛系、安全管理朗体系和环境管住理体系；极在授权范围内喷负责与公司决烛策层和管理层喂、各协作单位浓，以及勘察、须设计单位、施虎工单位、监理下单位、材料设蚁备供应单位、材政府管理部门调等方面的协调笔，解决项目中将出现的各类问念题，取得项目双建设和销售的警许可证；边按险“著项目管理目标交责任遮书泪”配处理项目部与荒国家、企业、尾部门及职工之塞间的利益分配松；腾进行现场安全猜文明施工管理荣，发现和处理片突发事件；以1梅0紫、参与工程分遍部工程验收和枯竣工验收，准晚备结算资料和培分析总结，接排受审计；妻1廉1预、处理项目部战的善后工作；慧1宿2纯、协助公司进坊行项目的检查隔鉴定和评奖申每报。帖其他项目管理里人员按照各自鸦的岗位职责分茄管各专业内的通各项目标控制以和管理工作，梯向项目经理负散责。遇到自己湖能力和权限范谣围内解决不了竞的问题及时向赵项目经理汇报暴，寻求项目经访理的支持和指令导，尽快解决摸问题。项目经腔理应检查和督歪促团队人员的系工艺作许姥，协调项目各幻管理和技术结就合界面之间的纪关系，处理矛过盾和冲突。项索目经理和项目鉴团队都要重视我建立畅通的信敲息沟通渠道和痛指挥系统，以坡确保指令的传友达和落实。惨示三、建立健全券完善的目标控屈制系统和目标匆控制措施季项目管理的核天心任务是目标遇控制，即投资本目标、工期目零标、质量目标峡的控制。在建蔑设工程实施开籍始，应针对不零同的控制目标根进行层层分解圈，以便分阶段雹、分时段，分溉部位进行有效组的控制。臂一般情况下，阔投资目标分解宏为时间阶段目酷标（年度、季粥度、月度）和揉施工阶段（单塘项工程、单位吴工程、分部工垃程、分项工程何）投资目标；肃工期目标分解厉为年度、季度郊、月度进度目照标或阶段里程哨碑（基础、主令体、装饰、竣许工等）事件进街度目标；质量咐目标分解为单鄙位工程、分部药工程、分项工迷程和工序质量多目标，以工序思质量保证分项冬工程质量，以鞠分项工程质量掠保证分部工程速质量，以分部翼工程质量保证结单位工程质量址。醉建设工程项目消的各参建主体叶均应建立各自第的目标控制管愤理体系，并保让证其有效运转赔，业主方应检匹查并督促其他册主体目标体系纵建立健全情况罪。轨具体的目标控誓制程序和目标减控制措施可根渗据不同的建设更工程情况制定踏，各项目标控蕉制程序制定后樱，所有参建主刻体均应按照程异序对各项目标余进行控制，目鱼标控制过程发斜现偏离目标应齐采取有效地纠胖偏措施进行纠移偏，私确保各项目标矿控制在总目标宾之内。那投资目标控制祥主要按照施工彻合同、材料设师备供应合同以蹈及专业分包合壁同对各阶段价紧款支付进行有临效控制，同时建与工程进度、抹工程质量、工伏程安全文明施塔工挂钩，工程辫价款的支付保胁证工程产品合雄格、满足工期住要求，同时施骆工能够达到预热定的安全文明浓标准，以促进轰其他控制和管汤理目标的实现妄。料工期目标的控唇制主要按照施绳工合同双方约财定的工期和施昂工单位报批的虽施工进度计划烂进行控制。在号施工过程中，牛要求施工单位泉分解总工期进炒度计划到月度枝进度计划和周鱼进度计划，以吨便分时段进行网有效控制管理域。如发现周实锄际进度偏离周武计划，应要求堪施工单位采取省有效措施在下翠周内赶上计划销要求，施工方汉未及时采取有呼效措施赶上进栽度计划要求时平，业主方应马吸上采取措施（鸣组织措施、技虽术措施、经济最措施、合同措骆施）督促施工滨方加快施工。蚂质量控制主要咬包括承包方的竖资质控制、承伐包方施工准备饼控制、施工过晒程的全面控制青、隐蔽工程控敏制、不合格控谅制和施工过程焰各类资料记录废控制，每个控弹制过程都应按允照程序进行有俭效控制。质量蒙管理工作应坚冻持八项原则：叉以顾客为关注燥焦点；领导作妨用；全员参与壮；过程方法；闷管理的系统方眼法；持续改进樱。质量问题的佩出现主要受到尚人、材料、机宾械、环境和方脆法这五方面因舒素的影响，所笨以在工程质量边控制管理过程戏中重点把好这匆五个方面的关淋，认真分析造惑成质量问题的沙主要原因，从繁主因加以解决眨。尖质量控制是由励若干个连续的部、循环廉的别“萝计左划抗—欲—欧实蚊施像—毛—盘检奴查谜—报—皆处辟置那”团过程组成。每匹一过程都必须逃根据质量目标魔制定合理而严挣密的计划；执佳行计划关键是袭依靠员工的能螺力和质量意识欲，争取每道工硬序芝“导一次成爹功晌”枯；质量管理人业员对过程的输平入、实施和输联出进行检查，莲并及时将执行跃情况与计划进掏行比较、发现窜问题；管理层期应根据检查发饺现的问题，准能确定性，快速厌处理，及时反飘馈、采取相应桥的纠正和预防玉措施，不断改炸进。千绣四、质量管理探的晋“签三全管占理铺”萍和昆“迎三阶段控测制慕”律书椅轿全面质量管理粘提出的全过程绞、全员、全面廊管理熟的抽“费三全管出理幅”矩，对建设工程械项目管理尤为淘重要。她全面管理就是柏指从勘察设计愧、材料供应、贝设备制造、施橡工安装、安装洗调奶试狸容、竣工验收到村使用维修，只傻有各个环节和含各个接口（界国面）的质量都险得到有效控制式，才能实现整亿个项目的总体蔑质量目标。泻全员管理就是角指参与建设的拥各方的所有人码员都应该提高毕管理能力和质微量意识、不断框对员工进行各逆种方式的培训糖教育，增强全杰面质量管理的舞基础。粗全面管理是指顶参建各方、各页职能部门都是研质量管理体系跳中不可缺少的华组成部分。只尾有所有参建方脏对质量的精心捐投入，才是质域量管理体系有晴效运转的可靠虎保证。汉业主方的项目塑质量管理要充鲜分抓好全过程秆管理，实现全卫员参与管理，霸督促参建各方肌全面的进行质羡量管理，才能威保证质量目标墓的最终实现。虹三阶段控制是壤指实施质量活止动的事前控违制辨—吉—直事中控衡制由—挑—剥事后恰控制。此事前控制主要袋是做好准备工密作，根据质量正目标制定相应考的质量计划和党施工组织设计恩及必要的施工正方案、技术措耀施，各项工作僵之前做好准备盟工工作，经业涝主方代表和监谨理工程师审批恨和认定准备工樱作合格后进行雾各项工作施工锤。议事中控制即过竭程控制，是对计实施过程的技偶术交底、过程召输入的检验、要工艺流程、监抗视检验点、检稼验器具以及变获更、不合格处舍理、质量资料渐文件等进行全没面控制。关键算是增强各级管咳理层和员工的谜质量意识，始尊终坚拘持诱“机质量第凡一我”邮的原则严格按蚀程序运作，不码断提高工作技瞒能，力争一次幸成功。愉事后控制的重炎点是产品质量荷控制，质量发摧生偏差，及时箭采取措施纠偏隙，事后对质量扒活动的结果进眨行评价。膝海五、加大管理叶力度，狠抓工稠作落实勿由于施工操作序层的技术水平轰和质量意识偏撑低，所以在施宜工操作过程中仪不可避免的出进现一些问题，仇首先作为施工拳方必须配备相些应的检查人员吩，对每道操作怖过程进行跟踪核检查，发现问闲题及时纠正，缩避免在验收发椒现时返工。现夹场监理人员和荷甲方专业工程泛师在巡视过程更发现问题，应拒及时要求施工掩方进行整改，顺并限时整改完掌毕。如施工单钞位拒不整改或兽不按时整改，搬监理和甲方工青程师应及时报此告甲方项目经饶理（工程负责形人），甲方项斤目经理应马上披通知施工方主明要负责人进行沸按期整改，并赛对未按期完成称的给与经济处浆罚。宣拉建立通畅、快斑捷的上下沟通写渠道，及时做鸟到上情下知、零下情上知，下蒜级无力解决的暑问题及时向上模级汇报，得到援上级支持以便朽尽快解决问题躁。项目经理（曾工程负责人）便经常了解工程贫状况，对于关图键环节和工程粥关键部位须亲展自查看，针对乒下级反映的情叠况召集由各方厦主要负责人参承加的工程会议投，使具体落实蹦者统一认识、窑统一思想，切苹实将问题在最致短的时间内落脚实到位，且在么后续的施工中忽避免重复出现弹。嗽灶亭业主管理人员巷，特别是项目比经理（工程负领责人）在日常帜工作中应经常侍找施工方项目卸经理（主要负指责人）进行沟砌通，只有使施赢工主要负责人钓的管理意识提宋高，才能影响军和提高整个施荒工方的管理意窃识和管理水平摆。对于施工方饭主要管理人员属管理意识淡薄柄，且屡教不改逢者，应坚决要攻求施工方给以挤撤换。督六、严把时段孝已完工程量审胃查关和付款审霞批关傲藏认按照施工合同物的约定，施工尝方按期报送月崭度已完成工程遮量审核和付款疑申请，业主方们应严格审查程良序和签字手续手。一般情况工渐程量审查首先够应由相关专业径工程师、监理治人员审查已完茂工程的时间节鼻点、已完工程泄的质量是否达愧到要求、阶段锄工期计划的完爬成情况，由安瞒全工程师签署洪已完工程在施仙工过程的安全亏文明施工情况走，再由造价人送员审查其工程菌量计算的正确