房地产开发全过程管理精髓概论及程序图

房地产开发全过程管理精髓概论二OO七年十月八日第一章组织机构设置一、房地产公司是资金密集型加人才密集型的企业；工程项目是在特定的资源和环境等约束条件下、具有明确目标的一次性任务；有如行军打仗，要有充分的准备和很好战略布置，才能取得战斗的最终胜利。二、机构设置原则：（1）不相容职务要分离；（2）组织机构间要相互控制。三、组织机构框图江董事会扩董事长、总经胃理著营销部稠财务部度人事部些办公室亚工程部纪计划部押采购部针产权部厨物业部第二章部门职责和任务一、董事会：1．负责一切重大问题的决定。如企业发展规划；生产经营活动方案；包括土地的征购方案、施工方案、房屋设计方案、营销方案、销售价格。收支预算；利润分配；劳动工资；以及总经理、各部门负责人的任免。2．董事会应立足于创新精神，创新是企业成功的秘诀。由于当今房地产已属买方市场，房地产具有区域性的特点，企业必须在开发经营过程中不断创新。房屋总是要建造在不同的建筑地段上的，因此房屋必然要根据不同地段的环境，不同的消费群体，做出不同的规划、设计、配套；即使在地点、功能、布局上完全一致，也应当在造型、体量、色调上有所不同，想住户之所想（人们内心渴望既有高质量的居住空间，又追求回归自然、返朴归真、崇高生态的生活氛围），才能在当今诸侯纷争，硝烟弥漫的房地产开发市场中脱颖而出，立于不败之地。二、董事长、总经理：负责执行董事会的重大决策，协调各部门的工作以及协调企业与外界的关系。批准本单位的各项规章制度，包括明确一般授权与特定授权的界限和责任，每类经济的授权批准程序，建立必要的检查制度，工程预决算，工程材料采购的控制措施。对出现特定经济业务处理的权力等级和批准条件超过某部某级的批准权限时，应立即上报董事会批准。三、财务会计部：1．确认并记录所有真实的经济业务。2．及时并充分详细地描述经济业务，以便在财务会计报告中对经济业务做出适当的分类；3．确定经济业务发生的期间，以便将经济业务记录在适当的会计期间；4．在财务会计报告中适当地表达经济业务和披露相关事项；梁5阳．按由拆迁费用、工劳程管理成本、坑建筑成本、物悠业管理成本甜进行乏核算估；愚监督各项建设念资金的使用捐。渴百四、迟人事部允、办公室：肾负责单位干部哄、职工的培训叠，重要岗位人骨员的定期轮岗盾，注意职务分吩工的合理性，醒做到人尽其才刚。五、工程部：修1喊．敞负责实施昏扩建蛮项目的建设，加保质保量按期脉完成吃工程项目；虾2或．在扔项目管理过程词中，懒充分利用缺外部力量，如邻招标代理公司筹、设计院、监扇理公胳司费…想…捕的力量，秩花小钱办大事瓶，签为笛公司的剩开发令项目京目标而努力，滩使之成为共同喉的奋斗目标阔；俭3程．棋在怠选择施工芦单位报名后，属要庭认真考察与筛帽选，不符合要乘求的应坚决剔枕除，不能手软暖。掌握筛选墓施工购队伍的尺度，私虽然要求是非雨常明确的，但气在操作过程中叠要注意防范表优面符合条件背撑后所隐藏的危秆险。如样有的施工驼单位参名气很大，择但傻报名的项目端经理惧部实力有限；彩项目经理比挂靠大的施工包公司僚等。六、计划部：唐1赶．帖负责领工程建设过程偷中的所有合同伯签订膛工作始，所需合同基划础资料有相应弟部门提供，同隐时对基础资料橡进行复核再监毅督并做好存档央工作，合同草幻签稿完成后需证相应部门签署赞报总经理批准势、重大合同需卸报董事会批准参方可签订；苦2野．辟负责工程预算弄、工程进度所劳需资金、工程拜进度所需材料逗（可由代理公圆司提供）的计哗划编制，发放晨并监督各部门什使用。锣3传．计划部在人端员紧缺时，可俱并入工程部统说一管理。七、采购部：完1兵．邀负责秩工程大宗材料羊的采购工作射；愉2问．采购原则：如在确保材料质逗量的前提下，饥价格最低者为怪采购对象；技3尽．采购方式：待内部邀请招标扬竟价；询价招兵标。八、营销部亲负责商品房的望销售工作始；围负责销售策略予的制定、宣传蛾、实施，开展渴有效的促销活铺动，从而更加肥快、更加好地偶销售商品房，巾实现快速回笼脚资金的目标柿。创穿九、匆产权部径、短物业管理部重：蔬1狗．劲负责房屋产权胁的交易登记，卫含楼宇按揭登金记沉，惊严格的产权产爸籍管理顾。悼塞2歇．组负责房屋交付畏使用后的房屋某的维修、治安析、卫生清扫等页物业管理工作羽。辜企第三劳章所尖鹅主要业务循环喇过程理一、业务循环魂控制程序的建陵立赵控制程顺序的建立要围霸绕如何将各种堂会计信息及时拿、完整、真实毒地传送到财务累部这个信息枢殖纽中心。为了倒防止作弊，不挤相容职务要分箱离，组织机构历之间要相互控嗓制车。基证二、斤董事长弃、膊总经理室可对各部门报告呢上来的涉及重倡大决策的事宜唯予以讨论、决舟定或上报董事唱会，确保提供扛的会计信息是音真实的。严格工把握设计草单位的选择察、承建商的梁确定访以及材料供应食商的确定迫等习环节厉。卷旱三、惯财务会计部谊及时筹措资金钳，保障甚工程建设往资金的使用，扬对各职能部门鞋提供的会计信荒息予以确认并辆记录所有真实纺的经济业务；遇及时并充分详戏细地描述经济男业务；计量经攀济业务的价值趋；确定经济业宵务发生的期间偿。著滋三、工程供部涂、计划部捆根据批准的费招标惕方案，实施脆招橡标工作，组织蹦监理、但施工乳队伍进场别，保证承建商怖所用的建筑材掀料安全圆合格赔，并做到按时洁按质完成施工勤任务。每月将申完成的实际进嗓度情况及时报忧告给济总经理室酷，及时提供给抹财务部门安排忙资金以及进行逼成本核算全工作逃。址四、采购部被1苦．绢根据莫计划部提供的暗进度所需材料孩，按合理的经闯济批量进行采厅购工作；将已榜采购材料的资雪料、验收记录略等经相关部门横签署、批准后汁报财务部门，悠以便财务部按若采购合同支付瓣材料款项。拆2笑．材料控制包两括材料用量控诚制和材料价格嗓控制：材料用伴量控制应根据谦工程预算量进奴行限额领料；肚材料价格控制衫包括：买价控那制，通过市搭场揉行情的调查研拆究，在保质保衫量的前提下货毙比三家，择优俯购料经（询价采购、盆招标采购）。五、营销部浊营销部将达到璃可以预售的商霉品房及时推出勇销售，并将市陷场反映情况迅竹速反馈给踢公司决策层臣，以便制定包那括价格调整在挑内的促销方案拦，及时反馈给鲜工程啄部以便抓紧及陵时调整施工进恰度，将已签订厌生效的预售商居品房合同及时葬移交给财务会透计部，以便财乓务会计部及时侄回笼资金，合膊理安排资金使江用焦。哥琴六、厉产权部哥、型物业管理部黑1封．足对剑回迁房、拐销售房已骗销售成功的，淋且财务部反映味销售款已收齐膝的房疼屋而及时办理产权