房地产基金在中国

房地产基金在中国（一）1．投资基金的基本概念1．1投资基金投资基金是按照共同投资、共享收益、共担风险的基本原则，运用现代信托制度的机制，以基金方式将各个投资者彼此分散的资金集中起来，交由投资专家运作和管理，主要投资于股票、债券等金融产品和其他产业部门，以实现预定的投资目的的投资组织制度。是基金公司靠发行投资基金股份或受益凭证等形式向社会募集资金，再将其投资于股票、债券等投资对象，获得的净收益分配给广大投资者的一种集合投资制度。构成投资基金的五个基本要素：1）共同投资、共享收益、共担风险，是投资基金的基本原则。2）投资基金中贯彻着股份有限公司的一些基本原则。在金融市场中，投资者的权益大致上可以分为股权性权益和债权性权益两种，投资者将资金投入（而不是借给）投资基金，他们拥有的权益属于股权性权益，如他们有权参加基金持有人会议，有权就基金运作的有关重大事项进行审议表决，有权参加基金收益的分配，有权参与基金剩余资产分配等等。3）投资基金运用现代信托关系。投资基金组织（不论是公司型基金还是契约型基金）自己并不运作基金资金，而是通过信托关系，将这些资金委托给基金管理人（投资公司、基金管理公司或类似机构）运作，并由基金托管人（一般为商业银行）管理和监督基金管理人对基金资金的使用。这种信托关系是投资基金存在与发展的重要保障机制，也是投资基金在组织上不同于股份有限公司的一个典型特征。在某种意义上说类似于三权分立制度的设计。4）投资基金是一种资金有着专门用途并实行独立核算的组织。投资基金的资金用途通常有着比较明确的规定。这种规定，或由有关法律法规规定，或由基金章程规定。例如证券投资主要投资于证券市场，产业类型投资基金主要投资于产业部门。另一方面，投资基金的资金，虽然委托给基金管理人运作，但基金管理人应单列帐户，进行独立核算，不能将这些资金与自身的资产相混，也不能以这些资金为抵押（或担保）来获得自身资产运作所需的借款。5）投资基金是一种投资组织制度。从投融资角度看，投资基金组织既不同于股份有限公司和一般的工商企业，也不同于商业银行和一般的非银行金融机构，它是一种专门将社会上分散资金集中起来进行投资的机构，因而它是一种独特的投资组织形式。1．2产业投资基金产业投资基金是指通过发行基金券（如受益凭证、基金单位、基金股份等），将不确定多数投资者的不等额出资汇集成一定的规模信托资产，交由专门投资管理机构按照投资组合原理直接投资于特定产业中的企业，并通过资本经营和提供增值服务对受资企业加以培育和辅导使之相对成熟和强壮，以实现资产保值增值与回收，投资收益按出资比例分成的集合投资制度。在目前国内基金主要有证券投资基金和风险投资基金。证券投资基金依照《证券投资基金法》的规定运作；风险投资基金属于产业投资基金的一种，主要投资于中小型高科技企业，日前深圳交易所开设的中小企业板，属于创业型板块，为风险投资基金建立了一种退出渠道。而当前中国产业基金只能向特定投资者发行基金份额，也就是说产业投资基金只能采用私募基金的模式。所谓私募基金，是指通过非公开方式，面向特定投资者募集资金而设立的基金，由于私募基金的销售和赎回都是通过基金管理人与投资者私下协商来进行的，因此它又被称为特定对象募集的基金，这类基金目前主多采用投资公司的形式运作，同时规避政策限制。房地产基金是一种专门投资于房地产业的投资基金。产业投资基金运作具有如下特征：1）涉及到多方主体的权利义务。在投资基金中，基本上包括基金持有人、基金托管人、基金管理人、基金发起人、基金公司等多方的权利义务，并且在基金运行中，还涉及到基金投资产业的相关利益。2）基金管理人基于基金持有人、基金公司的授权，自主进行投资和管理活动，并就基金的使用和去向接受基金持有人的监督。3）基金持有人之间贯彻“共同投资、共享收益、共担风险”的投资基本原则，每个基金单位享有相同的权利义务。基金持有人有权参加基金持有人会议，有权就基金运作的重大事项进行审议表决，有权参加基金收益的分配，有权分配基金的剩余资产。4）基金管理公司通过投资专家的运作，投资于不成熟的产业，而不投资于证券等金融领域。而对于房地产基金而言，基金管理公司通过专业人士的运作，大部分基金投资于房地产业。5）基金有限性。表现为：基金目的的有限性，基金的目的比较单一，追求基金投资利益的最大化，基金将争取有利时机，在利益最大化的前提下退出产业；基金用途的有限性，基金只能投资于特定的产业和项目，不能随意更改；基金期限的有限性，一般投资基金是封闭式基金，到一定期限必须进行清算，将清算后的资产分配给基金受益人。6）投资基金具有再循环特征。投资基金的着眼点主要在于被投资企业的开创阶段，而不是成熟阶段，一旦创业成功，基金投资者便利用各种手段收回资本，获得巨额利润。2．房地产基金的运作2．1房地产基金的基本运作概况依据国际惯例和经验，房地产基金筹备一般要如下程序：经政府部门批准后由发起人拟定建议书，这份建议书就是以后基金组建后运作的模式。必须包括基金成立的目的、规模、结构、管理者和决策层的选择方法、注册地点、股权结构、发起人和行业背景介绍等。建议书一般由发起人委托专业顾问或律师筹划，拟定后发给一些意图投资产业基金公司或专业投资机构。这些公司会按出资额共同组成投资委员会和选举一个基金经理或基金管理人，分别负责决定和执行基金的投向。基金管理人的地位显赫，发起人的职责是支持和筹划方案、参与选定基金经理人、拟定管理费并监督基金大的流向。基金管理人一般必须熟悉国内的房地产市场，能深入市场寻找、筛选投资项目或企业，推荐给投资委员会，但经理人不能参与投资项目或企业的具体经营管理，必须参加投资企业的董事会，以决定分红或撤资。被投资企业一般必须有经营成果，并在产业链中有着关键性的作用，基金支持企业在行业内创造出新的管理和项目，但必须经过其认可，以保证创新的可行性和实用性。如果委托一家声誉良好的基金管理公司进行基金管理，那么基金的控股公司将成立一个董事会，由这个董事会来制定基金的投资政策，以及监控基金经理的管理。基金管理者或者是基金经理，既要管理基金，自已也要投入，起码要投入10%左右的基金量。投资的时候，成立一个独立的投资委员会，这个投资委员会对每一次投资进行独立的判断，它不是基金的股东的代表，纯粹是按照董事会定出来的投资政策和资产管理政策来决定投资项目的可行与否。一般房地产投资基金在投资项目或是企业的时候，对每一个项目占的投资总额会有一个上限，将不会超过50%的权益，就是说股权上将不成为一个大股东，原来的企业或项目能够用原来的办法来经营，因为如果选定这个企业的话，就认定企业原来的方法主体上是可行的。基金不参与项目的具体操作，这些都留给企业完成。2．2公司型基金与契约型基金比较房地产基金可行为公司型基金和契约型基金。公司型基金（CorporateFund）依公司法成立，通过发行基金股份将集中起来的基金投资于各种有价证券和产业。公司型基金在组织形式上与股份有限公司类似，基金公司资产为投资者（股东）所有，由股东选举董事会，由董事会选聘基金管理公司，基金管理公司负责管理基金业务。公司型基金的设立要在工商管理部门和证券交易委员会注册，同时还要在股票发行和交易所在地登记。公司型基金的组织结构主要有以下几个方面当事人：基金股东、基金公司、基金管理人或投资顾问、基金托管人、基金转换代理人、基金主承销商。●基金股东指基金股票的持有者。●基金公司就是基金本身，按照股份公司的组织形式建立，基金公司可分为封闭式基金公司和开放式基金公司。封闭式基金公司是指公司发行的股份数量是固定的，以后不再追加资本，因此也称为固定股份基金公司；开放式基金公司是指公司只发行一种普通股票，发行数量不固定，发行之后可以根据投资者需求随时增发基金股份，因此也称为不固定股份基金公司或追加型基金公司。●基金管理人指实际管理和经营基金资产的公司。基金管理人职责和所得报酬由基金公司和基金管理公司签订的委托协议规定。●基金托管人一般是商业银行。主要职责是保管基金资产、对基金管理人进行监管及股息核算等。●基金转换代理人通常由银行和其他金融机构承担，由其负责股票的转移及股利分配等。●基金承销商负责股票发售的具体工作，是基金管理公司的代理机构。契约型基金（ContractFund）是指依据信托契约，通过发行受益凭证而组建的投资基金。这类基金一般由基金管理公司、托管公司及投资者三方当事人订立信托契约。基金管理公司是基金的发起人，通过发行收益凭证将资金筹集起来组成信托资产，并根据信托契约进行投资。基金托管公司一般由商业银行担任，它依据信托契约负责保管信托资产，具体办理证券、现金管理以及有关的代理业务等。投资者即受益凭证的持有人，通过购买受益凭证投资于基金，并根据其购买份额分享投资收益。基金的收益凭证是一种有价证券和基金的财产证明。契约型基金按设立方式可划分为现金型和垫付型两种。现金型指基金最初成立时，投资者用现金购买受益凭证，待全部发行完毕后，基金全部资本总额也就全部获得，然后基金管理公司再将基金资产交由基金托管人保管，并进行产业投资。垫付型指基金在最初发行时，先由基金管理公司垫付基金的资本总额用于购买各种有价证券，交由基金保管公司，再通过发行收益凭证筹集资金归还发起人。公司型基金和契约型基金的比较：1）法律依据不同：公司型根据公司法等法规成立，基金公司具有法人资格，公司型基金除基金公司及其股东外，其它方面的当事人之间的关系与契约型基金一样；契约型基金根据信托法组建，基金本身不具有法人资格。契约型基金的三个当事人即委托人、受托人和受益人之间的权利与义务运作遵守信托法的规定。2）章程契约不同。公司型基金经营信托凭借的是公司章程、委托管理契约和委托保管契约等文件。契约型基金则凭借信托契约来经营信托资产。3）发行的凭证不同。公司型基金组织公司的信托财产是通过发行普通股票筹集起来的，既是一种所有权凭证，又是一种信托关系。契约型基金只是一种信托关系。4）投资者的地位不同。公司型基金的投资者是基金公司股东，对公司重大事项有表决权；契约型基金的投资者通过购买凭证投资收益，对基金如何运用所做的重大投资决策通常不具有发言权。5）融资渠道不同。公司型基金由于具有法人资格，因此可以向银行借款。契约型基金不具备法人资格，一般不通过银行借款来扩大基金规模。6）具体运作不同。在基金运营中，公司型基金同股份一样，除非到了破产清算阶段，可以做到长期经营；契约型基金则依据契约期限而经营。公司型基金和契约型基金就组织形态而言，其本身本无优劣之分，从发展趋势来看，公司型基金除了比契约型基金多一层基金公司组织外，其它方面都有与契约型基金趋同的倾向。二者相对比而言，在起步阶段，契约型基金具有较大优势：1）契约型基金的最大特点是设立、运作、解散程序简单。2）契约型基金能更好保护投资者利益。契约型基金受益人关系简单，持有不同份额的基金持有人享有同等权利。3）公司型基金难以找到必需的发起人。4）契约型基金有利于出资额较小方通过控制基金管理公司的股权而控制基金运作。2．3封闭式基金与开放式基金房地产投资基金按照交易方式是否可赎回，分为封闭式基金和开放式基金。封闭式基金是相对于开放式基金而言的，它是指基金资本总额及发行份数在发行之前就已确定下来，在发行完毕后规定的期限内，基金的资本总额及发行份数都保持固定不变的投资基金。开放式基金是指基金的资本总额或股份总数可以随时变动，即可以根据市场供求情况发行新份额或赎回股份的投资基金。采用有限合伙制的房地产基金多为封闭式基金。有限合伙制房地产基金一般由一个负无限责任的普通合伙人（基金管理公司）和一个或多个负有限责任的有限合伙人（基金投资者）组成，主要以私募的方式募集资金，并将募集的资金用于房地产投资。在这种合伙中，普通合伙人负责经营，要求普通合伙人具备很强的专业知识和丰富的投资管理经验和经营技能，并对基金债务承担无限责任；有限合伙人只有所有权并无经营权，但不需承担无限责任。基金投资严格限定于与房地产有关的证券和房地产资产等方面。对于房地产资产，房地产基金一般投资于能够产生比较稳定现金流入的高级公寓、办公楼、仓库、厂房、商业用房、市政基础设施等。基金的普通合伙人承担的是无限偿付责任，所以其发起基金时一般会有该基金不会通过负债的方式购进物业的条款。在中国目前房地产基金发展中限于国内市场开放成熟程度、缺乏稳定的机构投资者、房地产业的低流动性、缺乏成熟的基金管理人等原因，应以发展封闭式地产基金为主。2．4私募基金和公募基金私募地产基金是指以非公开方式向特定投资者募集基金资金并以房地产为投资对象的房地产投资基金。在这种条件下，基金发起人通过电话、信函、面谈等方式，直接向一些机构投资者或富裕个人推销基金单位并募集房地产投资基金。私募基金具有非公开性、大额投资性、封闭性和非上市性等特点。公募基金是指以公司发行方式向社会公众投资者募集基金资金的投资基金。公开基金可通过各种媒体披露发行信息，投资者人数一般不受限制，每人投资者的最低数量一般没有限定。具有公开性、可变现性、高规范性特点。2．5房地产投资基金的运作2．5．1房地产投资基金的组织体系房地产投资基金，在组织体系上，是由基金持有人、基金组织、基金管理人、基金托管人等通过信托关系构成系统（如下图）。投资基金的组织体系简图基金持有人，指投资者购买并持有基金证券的个人或机构。在权益关系上，基金持有人是基金资产的所有者，对基金享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权等法定权益。基金组织，在公司型基金中，是一个有形的机构，通常设有基金持有人大会、基金公司董事会及其它办事机构。其中，基金持有人会议是基金公司最高权力机构，董事会负责对日常重大事项做出决策。在契约型基金中，基金组织是一个无形机构，可以认为基金组织是一种名义上的存在。基金管理人，是管理和运作基金资产的机构，其主要职责是；进行基金资产的投资运作，负责基金资产的财务管理，促进基金资产的保值增值及其他与基金资产有关的经营活动。基金管理公司内部一般设有投资部、研究部、市场部、稽核部等部门和投资决策委员会、风险控制委员会等机构。（见下图）国内基金管理公司的组织框架图基金管理公司的投资决策流程一般包括：研究部提供研究报告，投资决策委员决定总体投资计划，投资部制订方案，基金经理具体实施投资方案，交易部执行指令，风险控制委员会提出风险控制建议等环节。投资基金运作流程也就是运用基金资产进行投资组合的过程，一般分为三个阶段，一是投资决策，二是投资的执行与调整，三是投资执行结果的评估与报告。（见下图）基金管理公司投资决策流程图基金托管人，又称基金保管机构，通常由商业银行等金融机构承担，其主要职责是；保管基金资产，监督基金管理公司在基金投资动作中各种资产活动，办理基金资产变动的有关事宜。房地产基金当事人通常包括基金发起人、基金管理人、基金托管理人、基金持有人及基金服务机构。其关系可参见下图。基金当事人之间的关系图2．5．2信托关系信托关系，是指委托人基于对受托人信任将财产权转移给受托人，受托人以自己的名义为受益人的利益或特定目的的管理或处分财产的行为关系。在房地产基金组织体系中，基金组织是信托关系中的委托人（在公司型基金中，基金公司是委托人；在契约型基金中，投资者一旦购买了基金证券，也就具有了委托人的身份），基金管理人是信托关系中的受托人，基金托管人是信托关系中的基金资产监护人。在基金组织体系中，《基金章程》或《基金契约》、《基金信托契约》和《基金托管契约》等文件，具有法律效力，对维护基金组织关系和基金持有人权益至关重要。《基金章程》或《基金契约》是规范基金设立、发行、运作及各种相关行为的法律文件，其中公司型基金采用《基金章程》的形式，而契约型基金则采用《基金契约》的形式。其中内容包括：基金类型和规模、基金证券的发行与转让、投资方向及其有关规定、基金持有人的权益、基金管理人和托管人及其它当事人（会计师、律师等）的职责和权益、资产估值与信息披露、基金收益分配政策、基金组织的终止和清算，等等。《基金信托契约》是规范公司型基金和基金管理人之间的资产托管关系，各自职责和权益及其它有关事宜的法律性文件。2．5．3房地产基金运作基本程序房地产基金的一般运作过程可分为筹资过程、投资过程和退出过程，而投资过程有交易发起和筛选、评估、交易设计、投资后管理四个阶段。（见下图）产业投资基金基本运作示意图1）房地产基金筹集过程就是基金发起设立的过程。2）寻找和筛选项目。“选择正确的投资项目远比经营管理投资项目重要”。3）详细评估。一旦某一项目通过了初选，基金管理公司就对该项目进行更详细的评估。它涉及项目的市场潜力、资金状况、管理队伍、政策法规等多方面因素。4）资后的监管。撤资退出。房地产基金在中国（二）3.我国目前房地产基金现状3．1海外房地产基金在国内投资状况目前国外资金在国内进行房地产投资主要有两种力量和两种模式，即以香港为主的东南亚投资商和欧美跨国资金。香港的房地产商自1992已经开始投资于内地市场，据称，香港六大地产集团——长江实业及和黄、新世界中国、恒基中国、新鸿基地产、恒隆集团、嘉里建设已在内地房地产市场大举投资，和黄在内地已持有400多万平方米的土地储备，新世界中国、恒基中国及新鸿基地产在内地圈地多达2200万平方米。新世界中国宣布，未来5年将在上海投资80多亿元人民币。香港及东南亚投资商在内地房地产投资主要以独资或合资的房地产公司进行项目操作。自2002年起海外资金开始有规模的投资内地房地产市场，据2003年摩根斯丹利的一项调研表明：在未来2—3年，将有20亿—30亿美元的海外资金投向中国房地产市场，2003年7月，摩根斯丹利地产基金与上海永业集团建立共同投资上海房地产市场的战略联盟，第一个项目“锦天地雅苑”总投资预计约9000万美元。澳大利亚最大投资银行麦格理银行，在2002年初与施罗德物业亚洲基金合资成立第一中国房地产发展集团，这是一个5年制封闭运作地产基金，力争在未来5年内投资超过4亿美元的地产项目。自1994年起，麦格理银行已成功募集并筹建5项独立的中国地产基金，总额超过1.2亿美元，完成项目总价超过2亿美元。荷兰国际（ING）在北京投资开发项目—长河汇景，以住宅为主，总面积约30万平方米，总投资2亿美元。此外新加坡凯德置地和机新加坡政府投资公司（GIC）等基金主要在国内北京、上海等有国际影响的城市投资。3．2海外基金投资方式国外基金亦分为私募和公募，公募的房地产基金可以在市场上随时买进卖出，没有期限限制。而私募基金一般年限较长，平均8年左右，在基金期限到的时候就要将基金的资产变现，把收益全部派给投资者，基金解散。公募和私募基金，成立的目的都是比较明确，投资政策的对象都会有清楚的界定，而且范围较窄。从投资类型来讲，一般分为：1）投资在开发项目或者是开发企业———追求开发周期所带来的高风险回报，其中包括了土地一级开发和项目开发，如新加坡政府投资公司（GIC）、摩根斯丹利、德意志银行、荷兰ING、澳大利亚麦格理银行。2）投资在经营性的项目或者是投资/控股公司——追求相对稳定回报的租金收入，如美国国际集团（AIG）、新加坡政府投资公司（GIC）、新加坡腾飞基金。3）投资在房地产项目的抵押贷款资产——追求固定的利息收入，在国内市场上，海外基金没有类似的项目。4）不良资产处置型——通过收购不良资产，将其证券化，打包处置，变现盈利，如高盛、摩根斯丹利。从投资方式来说，以第1、2种投资在开发项目和经营性项目上时，海外基金会采取直接投资的方式，投资于企业或某个项目上，在股权比例方面，一般来讲基金都会依赖开发项目原来的经营者来操盘，基金一般只占少数股权。而在经营性项目上股权结构比较有弹性。从目前内地市场来看，海外基金进入的方式主要以经营性项目和不良资产为主，不良资产的处置主要有政府的政策和四大资产管理公司的推动。开发型海外地产基金主要选择上海、北京投资，目前正由商用物业转向住宅，由高档物业转向中高档及中低档，而收租型海外基金首选北京、上海，有成功经验后选择广州、深圳，接着开始进入经济发达的二线城市，如苏州、宁波、杭州、天津、大连等。在美国，投资房地产的基金年平均收益率为6-7%，日本、新加坡则4%左右，而在国内的北京、上海等地基金的年净收益率可高达20%以上。3．3地产基金操盘的关注点1）目标客户选择要求盘子不易太大，公司资产规模在3亿---10亿之间。开发面积在20万--30万平方米之间，年竣工可销售面积在10万—20万平方米之间，年销售额在3---10亿之间。成长型企业，在管理、经验、人才、组织、资金、市场和品牌等方面已有了相当的积累，正处在快速发展期和爬坡阶段。主要选择二、三线城市如内陆重要重要省会城市西安、济南、重庆和武汉等和非省会重要城市如宁波、大连等。客户选择，在二、三线城市主要选择公司，选择在当地排名前几位并对当地市场有主导影响力的开发商，而在一线城市主要选择优秀的项目，关键在于性价比、地段和配套。选择企业机制。民企主要选择已经进入规范化和职业化管理且知名度较高的企业。国企主要选择已经改制或正要改制的企业。这种类型的企业市场化程度较高，有利于与基金管理公司对接，遵守游戏规则。2）选择项目的三种倾向风险收益稳定的项目。选择具有品牌连锁型项目及企业此前已开发和销售过成功项目，注重良好口碑和市场惯性。风险相对高收益也高的项目，选择硬件条件如地段、规划、产品、户型、配套等综合条件较好的项目，理念、推广和服务等软件较完善，且爆发力冲击力大，有较大潜力的项目。项目和企业的管理团队做到专业分工及人脉资源丰富，市场感觉敏锐准确，综合能力强。3）两种组合投资方式。一种是选择2-3个好项目，安全快速实现回报；另一种是选择一个团队、理念、项目、资源和市场均好的企业，在资金和其他方面给予支持，将其培育成强势企业，分享综合收益。4）两种投资模式：基金可以债权的方式投入，在企业不具备银行融资的条件下，支持企业交付土地出让金等相关费用，不保证资金的安全性和预期收益，可能需要财产抵押和担保。基金可以股权和收购的方式进入企业，在企业或项目最需要资金或经营不善时期以股权和收购项目的方式注入资金。3．4地产基金的来源从国际上看，各国房地产基金都是广开渠道，吸引各方面的资金进行投资。其中政府提供的资金有：财政优惠贷款（含财政拨款、财政贴息贷款）、政府担保的各类银行贷款、政府提供R&D（研发）资金；而私人资本包括退休基金、养老基金、银行或大公司、保险公司、捐赠基金、富有个人或家庭的资金。美国地产基金资金来源居前三位的分别为养老基金占38%，捐赠基金占22%，银行与保险公司占18%；德国地产基金资金来源居前三位分别为银行占59%，企业占10%，养老基金占9%；日本地产基金资金来源居前三位分别为银行占77%，证券公司占10%，其他占9%。我国本土的地产基金资金的主要来源：1）民间私人持有资本。2）保险基金和养老基金。3）企业资金：国企、上市公司、民企、商业银行或证券公司4）外国投资者。3．5基金面临的挑战法律环境不完善，国内没有产业基金投资法，国外基金在实际操作中，通常只能以投资公司的形式进行。房地产金融市场不发达，目前房地产金融只能以银行信贷为主，相对比深圳中小企业板块的创立时间之久，国内房地产基金正式运作也可能在5年以后。房地产开发企业的财务不透明。基金要求投资企业的财务高度透明，但国内房地产企业多年来不规范运作，在短期内很难达到基金的要求。缺乏专业的管理队伍。一方面基金公司的管理人才缺乏，另一方面房地产企业缺乏熟悉投资规则的专业人才。海外基金进入内地市场在未来2---4年内，只能是试验型阶段，4年以后，如果经济政策不发生大的变动，已进入的基金可能会大规模投资。在近期内，房地产基金不可能成为房地产投资的主力军。3．6精瑞基金案例一、精瑞基金概况基金名称：中国住宅产业精瑞基金基金注册地：香港基金规模；1亿美元基金性质：离岸基金、私募、封闭式、公司型投资基金。基金管理机构：香港注册的中国住宅产业精瑞基金管理公司，在中国投资的住宅产业项目以契约形式全权委托北京精瑞联合住宅产业投资公司二、精瑞基金—投资组织结构1）在香港建立中国住宅产业精瑞基金有限公司（以下简称基金公司），并注册中国住宅产业精瑞基金管理公司（以下简称基金管理公司）。2）基金公司委托基金管理公司，基金管理公司将以契约形式全权委托中国境内注册的精瑞投资公司，对基金在国内住宅项目投资进行管理。3）基金公司建立董事会，制定、审核和监控基金的投资战略并监控基金管理公司的投资决策和执行情况。基金管理公司和精瑞投资公司共同组建唯一性的投资决策委员会和风险管理委员，审核监控精瑞投资公司的任何基金运营管理行为。4）商会负责向投资公司提供大量优秀项目并组织专家委员会为投资公司在挑选项目和技术方面把关。三、精瑞基金—投资（一）投资目标本基金属价值型基金，主要投资于那些内在价值被低估，或与同类型公司相比具有更高相对价值的项目，通过对投资组合的动态调整来分散和控制风险，在注重资金资产安全的前提下，追求基金资产的稳定增值和现金流通速度。（二）投资范围：本基金投资范围仅限于：1）各区域政府土地一级开发；2）注重企业的价值和技术系统结构业内优秀企业（以下简称行业优秀企业）的过渡项目（而不是任何项目，也不是项目公司）；3）安全、稳健、资金流通速度快，在住宅产业链中起到关键作用或创造出新价值链的高科技产品，从而形成或带动行业发展；4）民营企业或者国有企业管理层股权收购；5）原本结构比较好，由于经营运作问题（资金、技术、营销、管理等）产生的住宅产业不良资产整合；6）中国住宅产业精瑞奖。（三）投资理念本基金采取价值型投资理念管理基金资产，主要出于以下考虑：1）我国的住宅产业投资市场尚处在发展的初期阶段。一方面，制度建设尚不完善，信息披露不充分，信息不对称现象比较严重。另一方面许多投资者还不成熟，从众心理较为普遍。住宅产业投资市场发展的上述特点，决定了市场中一部分公司的投资价格与公司价值出出偏离，投资价格或被高估或被低估，而公司的投资价格与价值的偏离将创造投资机会，这是价值投资存在的市场基础。2）目前，我国正处于经济体制转型和产业结构调整的重要时期，国家各项改革措施和产业发展政策、科技创新及产业升级、公司资产重组等方面发生重大变革等内外因素，将会对地区生态环境设计、组配、开发当地资源从而带动当地其他经济产业发展及公司经营业绩和未来发展前景产生重大的和实质性影响。3）好公司不等于好项目，单从公司基本方面考察，我们可能会发现许多公司的产业链有着自发调整的、良好发展前景和成长预期循环系统，但是否投资这些公司取决于公司在市场低谷时的反弹价格价值，严格定义并区分价值型投资和成长型投资是相当困难的，但我们可以理解为价值投资是期望通过“买低卖高”实现资本增值，而成长型投资则通过“买高卖更高”实现资本增值。4）投资要有原则，价值型投资尤为如此。众所周知，住宅产业市场的发展存在周期性，既机会多多又陷阱重重，如何面对复杂多变的市场，是每个投资者必须思考的问题，作为基金管理人，我们认为，灵活应变固然重要，但坚持原则则是关键所在。价值型投资的原则在于坚持价值型选择项目标准，不能为追随某一市场热点而动摇理念，改变原则。（四）投资组合1）本基金投资项目组合的原则：本基金投资组合将本着安全性、收益性、流动性的原则，综合宏观经济和资本市场变化等因素，确定资产配置比例，通过分散投资，达到控制和降低投资风险，努力确保基金资产安全，谋求基金资产长期稳定的增长，增长、革新和灵活是我们基金投资活动的主要特征。本基金项目投资部分采取价值型投资策略，主要投资于：内在价值未被市场认识或被市场低估，企业所拥有的有形资产（土地资源等）或无形资产（如专利、专有技术、品牌、特许权等）的实际价值未被市场认识或被市场低估，企业经过并购和资产重组后，基本面发生了积极变化，整合后的高效能资产的增值不是简单的算术之和，而是集合乘积增加。政府、政策扶持的。区域政府、企业拥有的未被市场认识或被市场低估的资源，如政府拥有的土地资源一级整合。把握机会成本比较高的住宅产业的价值型项目。企业具有相对垄断的原材料基地，企业具有相对垄断的市场进入限制，企业拥有同行所没有的销售网络等潜在价值未被市场认识或被市场低估。2）本基金投资价值项目选择评估方法静态评估：NPV---净现值评估法、EVA---经济价值增值评估法、ROIC---投资资本回报率评估法、CFROI---投资现金流收益率评估法。动态评估：ROV---实物期权评估法。3）基金投资方式配置：股权投资、债权投资、过桥贷款、风险投资、孵化器投资、MBO（管理层收购）。4）基金退出机制配置：长期稳健收益、M&A（兼并与重组）、IPO（首次公开发行）5）本基金投资组合符合以下规定：投资目标的基准线：SA+DA总分考核。投资于较为垄断性的价值型项目，如区域政府土地资整合项目的比重不高于基金资产净值的30%，投资于稳健的再创业企业的价值型项目的比重不低于基金资产净值的50%，投资于价值型的新兴创业企业的项目比重不高于基金资产净值的15%，投资于成长型新兴企业创业企业的项目的比重不高于基金资产净值的5%。本基金项目投资组合的平均P/CT值（每股净收益与投资成本投资回报周期乘积之比）高于同类市场的平均P/CT值。被投资的企业要制定单项投资占基金百分比的上限，本基金投资于一个项目的比例不超过基金资产净值的20%。基金投资占被投资企业不少于5%不多于35%的股权比例。基金不参与被投资企业的经营管理，只在被投资企业的董事会层面进行控制。遵守相关法律、法规规定的其他比例限制。（五）投资策略1）资产配置策略。在综合宏观经济发展情况、政策取向、住宅市场走势等多种因素的基础上，首先确定基金在项目上的投资比例。2）项目选择策略。在项目投资中，本基金将坚持价值型投资理念，确立以相对价值判断为核心，兼顾对公司内在价值评估的选择项目思路，同时以基本分析为基础，重视数量分析，系统考察公司的投资价值，最终确定所投资的项目。3）风险控制策略。本基金在管理中，将充分注重投资组合的流动性，高度重视基金资产安全，对基金管理重点从资产流动性风险管理、组合系统性风险管理、组合非系统性风险管理和投资人员道德风险控制等四个方面严格执行风险控制策略。（六）投资决策和执行投资决策委员会是本基金的最高决策机构，主要职责是根据基金投资目标和对市场的判断决定本基金的总体投资策略，审核并批准基金经理小组提出的资产配置或重大投资决定。投资决策委员会定期召开会议，在紧急情况下可召开临时会议。精瑞投资公司按照投资决策委员会确定的投资原则与资产配置比例，选择项目并构造投资组合，同时向产业管理部下达投资指令，由项目经理执行。执行完成后，项目组负责项目跟踪，项目经理将项目投资状况日志及时上报精瑞投资公司最高主管。风险控制委员会监督投资组合的制定与执行过程中的风险程度，及时向投资决策委员会提交风险监控报告和风险控制建议。四、精瑞基金---管理公司公司名称：中国住宅产业精瑞基金管理公司注册地点：香港公司名称：北京精瑞联合住宅产业投资有限公司注册地：北京五、精瑞基金---风险管理（一）、风险表现形式：政策风险、市场风险、管理风险（二）、抵抗风险的方法准备1）政策风险的控制：加强公司与政府有关部门的信息通道建设，做到信息最及时、最准确、最全面互通。加强公司研发部的国内外经济发展动态研究工作，从而能较准确的预见政策走向。把握好已有政策，合法、最有效、最大力度地加以利用，挖掘政策机会，从而使企业得到最佳状态的资源整合。2）市场风险控制协助商会做好会员服务工作，更多地从产业链良性循环运转带动会员稳健、真实、有效地进行企业建设。加强企业市场信息流通通道的建设，及时、准确、全面地掌握、分析、反馈政策、市场格局变化的动态。组织强大的社会关系网，处理好我们与客户、相关业务的朋友、公司管理层、员工、政府、同行的关系。加强与国内外优秀机构和企业的信息交流。3）管理、经营、财务风险的控制从项目选择、评判开始，我们将依托商会平台，充分调动全国乃至世界优秀资源为我们进行投资目标的信息、技术把关，用一流的专业经营管理团队进行投资目标的跟踪、检查、监控管理。利用金融创新来解决投资目标的资本运作，从而真正做到投入资金的安全性、稳健收益性及流通性。房地产基金在中国（三）3．7国内房地产资金信托介绍国内尚无真正意义上的地产基金操盘实例，但一种类似于基金的房地产资金信托却做得有声有色。房地产信托是指信托投资机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、运营和处理委托人托管的相关资产的一种行为。房地产信托主要包括房地产资金信托、房地产财产信托、房地产代理和保管等内容。目前国内信托公司所开展房地产信托基本上属于房地产资金信托即具有私募性质的房地产资金信托。信托业具有两大制度优势。首先，信托公司具有联结资本市场、贷币市场和产业市场三大领域的功能，只有信托公司可以为委托人提供贷款、资金拆放、投资等全面理财服务，满足客户多样化的金融需求；其次，信托具有独特的风险隔离功能和权利重构功能。房地产资金信托是信托公司通过制订信托投资计划，与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金，然后进行房地产直接投资或房地产抵押贷款形式的投资，并由专业的信托基金经理团队实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式。信托产品交易结构的设计具有充分的灵活性，依据信托产品交易结构的不同，资金的投向的不同，房地产资金信托可分为很多类型，如可分为股权型、债权型、交易型。1）股权型房地产投资信托股权型房地产投资信托的特点是利用股权信托方式，充实项目公司资本，实现项目公司的资本金规模的扩大，增强企业进一步进行债权融资的能力，其收入主要来源于房地产项目出租、出售等经营收入。案例：信远大厦项目资金信托计划计划概要；●受托人：百瑞信托投资有限公司●规模：不超过2亿元●期限：3年●加入方式：以签署信托合同的方式加入，单笔加入金额下限为人民币5万元，超过部分按1万元的整数增加。●预期收益：年投资收益率为5%信托计划概况：该信托计划由百瑞信托投资有限责任公司通过发行信托计划将资金聚集起来，以股权投资的形式统一投资于北京信远房地产开发有限公司收益分配：计划期限届满后一次性分配，时间为本计划期限届满后第15个工作日，由受托人划至信托合同规定的信托收益划益帐户。风险防范：信远产业控股集团有限的回购担保和百瑞信托的补充担保。案例评析：该信托计划利用信托投资具有充分灵活性的特点，以股权投资的方式介入房地产开发领域，该信托计划特点：对于投资者方面，一是投资风险较大，以股权投资的方式介入房地产开发必然要承担房地产开发失败的风险，该信托计划为弥补风险大的缺陷，设计了信远产业集团有限公司的回购担保和百瑞信托的补充担保，以降低风险。二是收益率较高，预计年收益率不低于5%，远高于同期银行存款利息收益和国债投资收益。对于开发商，由于信托资金以股权投资的形式进入房地产开发公司，因此，增强了项目公司的股东权益，增强了公司通过商业银行等金融机构进行再融资的能力。目前大连华信的两个项目，基本上类似于以上操作。2）债权型房地产投资信托债权型房地产投资的特点是利用信托贷款的方式，弥补项目公司的资金缺口，运作的主要方式是：信托投资公司以金融中介的角色将所募集的资金用于发放各种抵押贷款、质押贷款及信用贷款等，并收取贷款利息。案例：北京车公庄危改小区贷款项目集合资金信托计划信托计划概况：该信托计划由中煤信托将多个委托人的信托资金集合起来，以贷款方式发放给北京隆盛房地产开发有限公司，用于北京车公庄危改小区的开发建设。●受托方：中煤信托●信托计划规模：人民币1亿元●信托计划期限：2年●信托参与方式：缴付信托资金，签订信托合同，每份信托计划资金不低于25万元，并按1万元的整数倍增加。●预期收益：贷款年利率为同期银行贷款年利率上浮20%收益分配：信托净收益以货币形式发放，每年支付一次，第一次信托净收益发放时间为本信托成立满一年后的第10至20个工作日，第二