长沙市某住宅区项目策划方案

“**花园”项目策划方案目录前言“**花园”开发的经济环境和市场分析一、宏观经济环境、政策与房地产业二、长沙市房地产业发展的区域经济环境三、长沙房地产市场的需求分析四、长沙房地产市场潜在购房者消费能力分析五、当前长沙房地产市场开发及竞争现状“**花园”项目开发的策划一、项目定位二、项目收益预测三、项目前景和风险预测“**花园”项目营销策划一、广告方案背景二、广告方案内容三、入市策划四、发盘后策划五、价格走势设计抵六、广告费用救投入屿七、物业管理姻研八、项目推广团时空计划九、其他信**岁花园济”副项目策划方案前言梦长沙源**辆房地产犹有限公司是一疫家二级资质的遗房地产开发公孤司，以前在海旨南开发过房地衬产。在俯长沙男曾与其他公司杂合伙开发房地耍产项目来。基“竿**拍花园斩”勇项目是公司第伪一次独立开发弯的住宅项目。折完本项目位于分长沙惊天心区悲，蜓万家丽杯路与述南三环线死（在建中）本交汇处（位置蝇示意如下图）械。占地６遣５隙左亩（建设用征地稿退５发８教缸亩）。棵毗邻芙蓉南路堆，距艰万家丽路宁约萝容1谋０瓦０鼠猛米持，顾距滨10黄7版国道娘约１．劫５欧塞公里边，该处在规划律的新津３００怜０重擦多亩具暮云版镇区内。交通繁上差有哭革105伴路公交车直达亦机场请，另有去往火得车站、西门车篮站的各路长途达班车。晨暮云镇革为婚成熟低档社区站，艘内部将有幼儿树园、会所、星礼级酒店、商业佳街等相关配套尊设施，能充分降满足业主的需惨求。周边有群增众艺术馆、科左技馆和地质博敏物馆、青少年百活动中心、文宿化公园等休闲箱中心和石燕湖欧生态旅游公园刚、长沙花卉大申世界、湖南省痛森林植物园、贩天际岭国家森欢林公园紫。具体区位如逆图所示：107国道107国道本案韶山南路万家丽路芙蓉南路主“晴**伙花园塘”岩开发的经济环卸境和市场分析假一、宏观经济坛环境、政策与训房地产纳业铸拆晌画践（一）国家宏殖观经济环境和线政策带动房地敲产业奖在经历了亚洲飘金融危机之后坦，中国采取了粪强有力的财政体政策，确保近沾两年国民经济化保持惰在哭铸８％左右的增妹长率，国家经奥济形势逐渐出彩现上升势头。暴同时，中国对群外开放进一步要扩大，外来投闭资显著增长。拳随着国家宏观虎经济的趋好，存人民生活水平烤进一步改善，踏对消费需求的构信心指数不断粉提高。国家确臂定今后一段时惨期内我国经济峡发展的基本立攀足点是扩大国夕内需求，开拓殿国内市场，实油行投资和消费宜双向拉动，住蒙宅建设是扩大筝投资需求和消贫费需求最现实石的结合点，对姜经济增长的双是向拉动作用十手分突出。中共蓄中央、国务院敢在醋“善中发［亚2002评］饰12采味号文《关于当滥前经济形势和想对策建议视》梅”悼中，要求充分家发挥住宅产业哀潜力大、带动溪作用强的优势扎，继续推进城谣镇住房制度改局革，促进住房诉消费需求的增役长。沟（二）积极的茄财政货币政策蜓鼓励房地产消雀费和投资掌为了应对题自预抚97教厕年以来我国经婶济持续低迷的秤状况，扭转一叼段时期以来椒的告“举通货紧碍缩滥”详，央行实行连测续七次降低储猫蓄利息率，并义且对银行利率葡征收利息税。定而且国家通过斥财政大幅增加史国家公务员、蠢企业单位职工牺的工资水平等谅一系列措施，昂意在增加货币习流通量，以达茅到以增量带动撑存量，鼓励消城费，拉动经济肿，减轻储蓄存坡款给国家财政任带来的重负，秒这一系列措施旧对普通居民而醉言也许作用不名太大，但对那陆些拥有绝大部啊分财富（臂66仆％）的少部分代人（练20兆％）而言，他末们不得不重新忧考虑新的投资饲机会以使已有胜财富保值增值臭。目前黄金价阻格日趋下降，愚早已失去保值暂功能；股票市烟场风险太大，炒而投资于与人留们生活息息相鉴关的房地产业障无疑将成为投魂资者的首选渠蚀道。终（三）炎开放住宅二级拆市场为房地产时业注入强心剂毕柱我国的住房制陪度在建国以来难的捡林30昆唉年以内实行的厉都是实物分配倦，爱早就开始的齐住房开始向商浊品化推进，近剖2002都年在全国范围辱内停止了实物扰分配。住房分航配货币化制度嚼的实施，住宅轰二级市场的开爷放，居民私人南的房屋可以自健由买卖，为住贝宅市场的再度卸兴起提供了强没有力的政策牵固引。各（四）银行按霉揭、贷款无疑宋给房地产业极父大的金融助推竭西各大商业银行存纷纷扩大住房笔贷款的规模，率期限延长，品秩种增多，条件蜓放宽，按揭购磁房，居民个人尊住房组合贷款沸中引入住房公厌积金，为大部名分市民提升住词房消费水准提乘供了必要的金枯融助推。录（五）人民生中活水平提高是脊房地产业发展用的直接动因驰住房虽然使用娃期限长，但同垮一般商品一样绢，也存在一舰个滥“禽更新换莲代语”赴的生命周期，售80倚年代初以来修骤建的大部分住角房正进入这常一践“堤换闸代鸦”冻周期；另一方辨面，居住此类随住房的部分高茧中收入者也产反生了住房消户费扫“音升仰级岩”筛的现实需求，甜人们开始云由业“喝有房吩住健”饶的量的需求逐秘渐转起向掉“卸住好疗房屠”背的质的要求，监这无疑成为推诞动房地产市场岁发展的最直接坟诱因和动力。稀岁综合以上几方精面的分析我们追不难看出，目攀前房地产业发播展的宏观大气取候业已成熟，肌各项政策法规澡利好的出台，拢各项金融措施认助推，住房价合格和利率水平眉的源“贼双彼低皇”臭促成了购房消事费的逐步升温棵。在目前经济岔走势向好，市狂场消费和投资附缺乏热点的现要实情况下，房剩地产业肯定会雕成为国民经济磁中最亮丽的消第费热点，而且疏按照萧条、复开苏、高涨、衰捞退这一经济规呼律，房地产业对在未来十年中侨将有大的发展堆空间。斜二、长沙市房港地产业发展的哭区域经济环英境砖厚企颈将近年来，态长沙镜市作为州湖南留省的省会城市饺和国家发展规板划洒中南瓶地区的科技、谢商贸、金融中温心和交通、通是信枢纽，以其诊地势平坦、环全境宜人，商贸抵繁荣，市场购佛买力旺盛等区锯域性诵特征，正日益源成为我国中部快地区房地产开置发最具活力的拐热点地区之一包。怨长沙竹市委，市政府叛也对住宅建设鸡和房地产业寄鞠予了厚望，餐在朋“通长片委发［呜２００２陆］２聪２猾棉号文《中共熟长沙陆市委、市人民赢政府关于鼓励悟消费扩大内需宗的意见掠》择”吃中，明确要疏求绪“亏积极引导居民芳购房，鼓励住浆房消费，枯发展住宅产兰业遣”弦，这为目前的慰房地产业和住蹲宅建设提供了冷一个难得的发笔展机遇。《阶长沙葵市开放和发展双住宅二级市场显的实施意见》归（唤长神府发［狗２００３枪］９远６您链号）文件的出逮台预示着恒长沙燕市新的住房消廉费时代已经来晴临。这一新的烘住房消费时代赴的主要内涵添是渣“进居住质量的变落革小”棋。《鬼长沙疤市城市总体规田划（１９９逮５代—牧２０２０）》浓已获国务院批贩准，芳长沙高市的布局将由菜单中心圈层向更多中心组团式梦转变，新的小园区规划及绿地窄建设将使市民板住上更舒适的传住宅，享受更骆优美的环境。叮未来的开发规优划以下：较（一）垃２０００旺忌年小区开发年进入庸高潮：在一二属环带展开让长沙厕市的居住小区阿建设，走过了远一个从城内向限城外发展并最肃终在二环路附恼近形成热潮的蚕过程，据统计饶，５展０程庄年代，城市居停民小区贞有饥孔５个，主要分停布在一环路以捆内，咱到受醋８扑０擦叠年代，居民小盏区本有誓电１碌６已和个，一环路至理二环路内相对挥集中；９砖０抓勺年代，则在二灌环路附近形成撕了大规模居民驱小区开发热潮刷。４歌０浓凯余个小区沿着密二环路铺开，伏这种带状开发焦是骄显９犯０得雨年代滚星城虑房地产的特征投所在。搬（二）人均居拌住面积逐年提洒高，居住向小酿区化、规范化搂、规模化发展厌着按照《总体规伐划》，中心城置市（指外环以济内地区）生活特居住用地比重胸保持迁在耀闪３０％以上，电至坝罪２０１煮０撇日年生活居住用念地比重由现在胖的秤涉３５．０２％捆下降远到弯训３１．９２％参，人均居住面膀积由现在纪的来侄８．４４Ｍ瞒２凡，提高恒到拖泛１跌２纷—厕１３Ｍ狠２俩，新然建鹿粪１７５梅０质—锹２０２塔０枪臣万烛酱Ｍ隔２丙显住宅，新建２娃０腊渣个规模为氏３俊—兔４牙贯万人的居住区凯。霜至菜虽２０２与０澡攻年，生活居住滨用地比重保持绑在鼻苏３０．９３％荷，人均生活居兄住用地达约到店仆１艳４造—御１５Ｍ黎２唐，新啊建典阅９６怎０窃—改１２７盾０聋雹万肚添Ｍ东２墙赛住宅，再新块建章嫩１活５校诊个规模为插３别—呜４万人的居住看区，零星住宅绝建设将受限制已。杏（三）未来十济年：二三环带中成热土网市内开发，因虽地价金贵，环芝境不好，户型芒落后及小区配千套不完善等因构素的存在，这瑞些都给住房者惯带来许多烦恼说。面对新一轮府规划，特别是祝将有半数以上滤的居民将住进狡规划小区这一连现实（按规划余，罪到省隙２０１０年信长沙将小区将达选到挥桑２０话０午名万人以上，葬到蕉眉２０１变５柴长沙造的实际居住人扮口规划蝶为碧柄２７穴０沿厅万人），小区券建设将成未来纳１芝０赢批年由星城私房地产开发的贴重点，而二三榆环带开发又将傅是重中之重。松对二三环带，泡政府有了明确稳的规划，配套泻工作先行做好疯。如三环路的廉配套就与道路允施工同步进行歉。局（四）西边、熔南边被看好妇南边由于其交末通便利、功能押完善、基础能拼源和生活设施谅配套，已有不宅少中高档住宅花小区建成，开演发房产所需条产件成熟。西边滚属于最天心座文化的发源地宣，有较高的人津文气息，且紧扇邻温郫都国家投级生态环保区纹，空气和水污叨染较小，地势碌开阔平坦且地惑价相对较低，弓是不少开发商其和购房者心中蛙的福地。垮（五）二三环处这一带可以构蜓成不同档次的隔居住群口长沙蓬城市总体规划键批下来后，开捧发企业有了机如会。大配套上先去后，优秀高刻品质的社区将瓜在二三环带西标面和南面诞生度。在这一带，雀不同档次的居址住区域有可能怒出现，但这一补带住宅应走品阳质、环境的路宏子，解决二次摧居住或兼具投行资价值。矩三、长沙房地哪产市场的需求快分滨析守童玻户发企（一）机长沙庸人究竟需要什壁么样的住房少每一个开发商维都有一个自己疯的经验市场，胖每一个购房者季都有自己不同为的购房需求。盆有效需求和有狸效供给如何衔礼接，下面的调汽查显示：购胁房动机：三个遵强音符，一个村主旋律，６０击％的人需要更税大面积的住宅叠，兔有得丧６０％的人需土更好的居住环币境，３５％的培人需更合理的富户型。这三个事强音符构成了闯一个主旋律；资改善居住环境足质量已成为市弯民住房第一位雅的需求，高品百质的居家生活咬是一个综合整朗体的概念，单如一优势已不足荷以面对今天的申消费者，面积围更大、环境更画好、户型更合侄理、交通方便纳、治安良好、吓子女就学、生兼活购物、充裕博的泊车位已深瞧入人心。帅１、房屋类型禽：愿意选择多通层普通住宅的肠占农乞３１．７％，伐小高层及电梯支公阵寓迎杏１４．７％，转庭院式别墅已占经驼１６．３％，戴选逗择锄“羞空中别脚墅迟”苦的雁占孩枣３６．７％，县虽然这并不代慰表实际购买力俘，但反映了数提量不少的晚长沙自人对更好居住医环境的一种理胃想渴望。稀２、户型选择己：满桑足霞库３招价种功能，才像狭一个家。调查书表明，最受洋长沙仁人喜欢的户型床是病承３崖黎室品正２欧纠厅（盘占己泉３６％）克和脱档４礼筝室叨闻２邻抄厅（汤占弱脾１８％），户盗型选择趋向多办居室，反映出血对居住功能分运离的取向，住倾宅不仅要动、藏静、干、湿分淘离，而且要功乓能分离，居室悬必须区分出浆３恼御个不同功能区搜，锯①正客厅是一个家锤的门面，除满逃足社交休闲功汪能，它还是衡维量主人层次的挂一个重要标准桨，要求宽敞、惨明亮和个性，竟面积帆在卸慧３虫０我抛平方米坚左右娘；焦②相卧室是极其私迅人化的房间，套只要舒适、温支馨、有情调，咏面积不必大，捆２０平方米狸内即可置；延③烟功能房间不可别少，它反映人毅们对生活的态遣度和选择，无可论物质享受还乌是精神生活，稼人们按不同举事安排，大多数兽选择书房，其勉次是工作室、腰音响室、娱乐大健身房等。朴对于功能房的女用途，６８．披６％的人认为另作书房或健身叛房；大约森有串榆７６％的被调殿查者赞成过厅锈和餐厅分开设踪立，收入越高晌，倾向性越宗明显；腾有释裙９４％的被调泪查者认为阳台躬面积大好，处弓于压倒性优势争，６７％的人塔认为阳台不封顽闭、开敞式的酒好。坊３、居住面积拌：需求集中度径高，梯度差异蜂明显，理想的把居住面积，当掌然段与经济能力有雕关，房屋面积赴的选择偏好表合明：１０脖５呼—代１２５Ｍ恨２卷恨的住房具有很括大的潜在需求浆（占３３％，病）１２５Ｍ采２吉艳以上的人有环３嚼垃成选择，８扑５漂—偿１０４Ｍ魂２节的住房位列第瘦三。广泛的需锯求有一个明晰怕的主线，面积炎在滥待８煎５袜—减１２５Ｍ泽２翼的住宅需求超恐过半数以上，迟收入较高的银夺行、证券、三斗资企业人员选启择小套型的居钟多，这揭示开裳发商必须更加英关注细分市场准的差异需求。轻另一项统计闹表明，对大多绳数被调查者而旁言，理想中的糖客厅面积选择吉在粪饭２窃０踪—约３贴５姨添平方米陈之间，选择棒４浴０恐树平方米廊以上的较少，争而且３墙５日放岁以上的人在木选择时包比掏劣３犹５雷无岁以下的人更师集中；理想中红的主卧室面积炉基本上都集中等在医请１扒０燃—忠２医０本哲平方米越；盟４、居住环境脂：购房人关注堪的焦点，开发伟商竞争的手段火。在住房的计环划分配年代，呼人产对居住环闪境没有主动力畅的选择权，随护着整体生活品犯质的提高，潜期在购房群体的铁居住环境意识柄提升很快。居族住环境是一个禽涉及面广泛的尺概念，从可居劈住性的角度，详它包括建筑的擦声、光、电、秘热环境，住宅惑的室外园林、底绿化环境等，皆从配套服务的罪角度，还包括劳物业管理服务挽等内容。胡５、居住位置截：东享中南北中，偏滑好各不同，住挎宅是区位属性阀很重的昂耽贵商品，西边窜劲吹上风上水忽的清闲环境，摘南边着力塑造提成功人士、高匙尚社区的品格斜，开发商自有色开发商的说辞你，购房人自有想购房人的偏好块，城北的住宅无大多愿搬往场浸城西居住，而亚城东的又愿搬刃到城南居住，微同时有相当一施部分城西的住悬户愿搬到城南妻，却少有城南谈的住户想搬到兔城西居住，体剥现多对南边居贺家生活质量的雁认同和向往繁谎华的居家取向凶。同时，绝大舟部分住房，尤婶其是事业有成朱者更愿选择远袄离嘈杂、拥挤卖的赢市中心，而转倾求一、二环左按右的路段居住裤，反映出城市当空心化的趋壳势。贝６、配套设施磨：居住作为一闲项长期的消费骂行为，消费者款对住宅配套设较施及环境条件紫的期望和态度笼，是消费者购扬房选择和居家枝生活的重要内虎容。调查显示锻，绿地、花园视景观钢以诸羞９０．１％的铺提及率高居榜武首，其次便是恩超市、银行、色交通状况、学敲校、医院等项已目。郊（二）、裕长沙库人心目中的高面档小区属如果说房地产灶项目最重要的两是区位，对开贸发商来说，比倒区位更重要的尺就是认知市场墙。建在品阵２土１经乘世纪即将来临纵之际，怨长沙芦人心目中的高零档小区是什么白样的呢？调查第显示：慕①古市场解析－－疏－高档小区凑有概“笨四认高给”兽所谓高档小区称，从整体上来嫌讲估有喇“院四禾高酷”绳，即规划设计煌标准高，建筑轻品质档次高，燃物业管理水平胃高，市场销售脆价格高。桐高档小区和豪猛宅的区别在于天后者属于小部墨分的社会富裕避阶层，剂是挺“乳先富一达族苍”亏的特殊群体。卧而高档小区则序属社会的主力奏购房群体，是衣中产阶层的选蜓择，这一阶层残讲究舒适，安袜逸而不奢华地刷享受生活，温摇馨、自然而不各做作的真实生纸活，有品味、疮情调但不虚荣老的个性生活。溜吉高档小区的市拴场细分群体有裤两个共同点：增一是他们有较叉高的收入水平嫁及生活水平，苍他们的需求表铲现为敏从辞“泻有房米住歪”级向幅“释住好惕房鸭”胡的消费转型，榆他们的消费观弯已从追求面猜积殖“包量凳”婶上升为一种居赤住砌“跨质宽”垃的生活享受。叹二是此类消费壶者一般是事业咽有成，有稳定厘的收入，处于沃社会的中上层决。他们在心理久上存在着优越德感，希望自己怎的能力得到社抄会的认同，有屑着自己的消费详主见和志趣。态无论是从现逐实市场的竞争伟或未来市场供御需格局来看，苏这一市场的含征金量都极高，磨如何出奇制胜第，传统的思维击方式和项目组劈织方式，营销镰方式都必须重宽新审视。义②模品质解析－－汁－高档小区认讲剪“矮三宗味交”习享受生活的居体住观念改变了罚人们的价值判忠断，高档小区伶强岭调见“肾三乒味菊”勇，即小区建设秒的艺术味、人扯情味、文化味允。偶所营谓蓬“捏艺术按味析”铃即小区的环境态布局更加讲究体，绿地花园、瓣广场雕塑、建粗筑小品，一草纵一木、一碑一豆石、一亭一台仰都不是随意的骡堆砌，而是艺赵术情调整合有验序的精心营造饰。镇所谓人情味即咬住宅的布局结探构、配套设施浸处处体现以人龄为中心，如阳跳光客厅、景观架阳台、老人的扎健康跑道、儿幸童的游戏长廊遭、甚至是休憩薄座椅、路边灯郑具等无不体现安了对人的关怀傻。番所谓文化味即央小区的整体风坏格融合着一种杨谐和的文化品孝味，从建筑的拍立面到内部装睁饰，从空间的捧视觉效果到布蜜局排列，从居皮住空间的合理层设置到附属设纪施的创意表现无，无不具有极件高的文化内涵槐。倘③扔环境价紧值资—捞—须阳光、花园、残水，备受关注辟嘉调查表明：医近伴押８茎导成的被调查户并认为公共花园指是高档小区必哨须的设施，宪近量咏４０％的人愿谢意选择府南河刑与一环路之间岂居住，市场从炉片面追求高容薯积率转向到以庸人为本，崇尚蜜回归自然，已发成为一种发展推趋势。享受户宿外的阳光、清目新的空气，临钞水而居，生命形的三要素已广葡泛地运用到项莫目选择、广告骄宣传甚至到销钓售定价中，低承容积率的住宅色小区销售情况液明显好于高容胀积率的小区，联即使在同一楼纯盘中，面向花央园、池塘、朝挠向南边的住宅鸣也要价高一些铁、好卖一些。酸一个楼盘的价圣值在很大程度骑上取决于它的录环境价值。糟④趣居住价务值哗—粉—丧舒适、方便、然完善，内容更柿新谢住宅不仅是一扭个可以锁住的愈私人空间，它指首先必须具有贪人性化的居住的功能，满足现蜻代都市居家生腊活的便利设施浆，物业管理健橡全的服务，它五甚至还包括：瘦冬日的阳光能宅否照到室内，辣夏日的凉风能水否流动，推窗兔能否见景，健盟身有无去处等磨等。统计表明干：对高档小区旧配套设施提及谈率最高的包括恼超市、幼儿园真、网球场、车兔库、健身房、榆游泳池等。附⑤缸文化价丘值哨—忧—块风格、品味、裙品牌毫重新发现滨对社区文化价棚值的发现方面的可以量化的一圈个结果是：同摆样成本、同样痛品质、价值要桶差典鬼３０％。这就视是为什么同样圆地段的不同楼振盘，价格刘往往有成倍悬悦殊的秘密（这及其服中包含物业品蛙质带来的价格迷差异）。偏建筑的表情、陈风格，环境的芹品味、格调都膀是消费者乐意咸花钱购买的，扮它可能是一种问自豪，也可能知是一种身份，腐总之是一种精土神的标志，文找化的认同，并薪且是消费者认糕知程度越高，再类型归属越强巡。娇⑥腹过有质量的生狼活率—订—霉公共设施、配孔套服务适度超脱前堤长沙所人心目中的高涛档小区首先是渐要有过硬的环都境质量，超容过恐竿６０％的被调犬查户是基于这桑一动机而购房遍的。在环境质尝量中，包急括穴忍４摇览个层次：一是绝环境绿化，公类共花园面积要病大；二是必须耳的生活配套设曾施，就近要有旧超市、幼儿园扯、足够的车库怎；三是健康需票求明显，要有考网球场、健身恼房和游泳池等耀；四是参考的黎设施，包括商鞠务中心、干洗行店、美容美发寻等。乓⑦岩舒适地居宪住经—项—侨功能合理、显舰示个性梁长沙扩人认为上档次要的住宅应该有僵大阳台，两个泉卫生间和一间遮书房，持这种驱看法的人超过拉６７％，作为船必备需求除了化户线电话、光惠纤电视之外，垃对贮藏室和单稠元集中可视防样盗门提出了超狐过半数的要求活。在差异需求仗方面，有贿近术距４０％的提出仿应有水电气自抗动计收费系统传、电脑网络等啦。朽⑧四健全的物业管位理追—书—票画龙点睛之笔耗党高水平的物业锡管理是高档小迫区的要件。而俭目前颗长沙掉的物业管理模宴式大多是保安逼＋清洁功能的蔬简单模式，这稼其中有许多问且题值得探讨，葬比如服务和收垃费的矛盾。其舌中的许多矛盾影有待观念的调留整，有赖于硬拔件手段的到位工。比如：智能嘴化物业管理系乘统的到位，水裳电气、垃圾清旦运、物业管理部等费用的自动喊计量及电子付辱费系统使业主蜜可在家中刷卡英付费；防火、昨防煤气泄漏的租自动报警处理默系统；防盗、述恶性事故的报益警监视系统，眨将确保住户的掠生命财产安全肺，而且万无一争失。还有网络兔服务的应用等悦等。另外，物住业管理还有广拼阔的家庭服务痛空汇间，如绿化植乞物的养护出租亿，家庭水族馆晓的养护，物业冒的紧急救助等互。围需求是一回事尽，消费能力又献是一回事，这牺类消费群体对耳基价和总价都皮有很高的要求消，所以面积要桂合理，又要舒戴适，舒适才有订温馨感。在总趋价及单价的要休求下，二房二羊厅和三房二厅朴面积钢在腰蝴９劈０球—吹１２０Ｍ畅２闸帆的户型在市场种的热销也就顺貌理成章了。五由此看来，９征９匪梯年户型设计的咏总体趋势将有杆一个抗从隐“刺量伯”哑到赤“并质膀”垂的转变，即尊赔重市场，强化签功能，控制面白积，由外延扩慕张向内涵挖掘售的转化。整个员设计思路将体席现以人为本的确体贴设计，包背含诸多以科技衣为先导的便利煌功能。戒从以上的分析拾看出，一方面恩消费者对未来乡居住环境的改顾善总是充满了言幻想与期待，解另一方面开发杏商的研究市场坚、借鉴沿海甚更至海外经验，乳以高品质的房堆屋商品示范教走育并进一步提剑升了这种消费组理想与期待，无这是市场供需咱双方良性互动绵的展现，明天该的高档小区还仙在马长沙递人的心目中，筝还在开发商们蛮的运筹中。政理想与现实看佳来总有距离，块长沙万人的平均收入棕水平和支付能宏力与他们心目铸中的高档住宅朽似乎距离不小翼，然而单从统蹈计学意义看市侨场是不科学的悦，真实的市场今总是层次丰富懂，需求多样，惑开发商自然不任能面对一个抽按象的市场，把圆所有的消费者乳都看作自己的量目标顾客，消左费者也绝不会皂同一天去买高辟档小区。对细届分市场的适位牺选择和消费者泳的对位选择就溜成为一道我们炭必须解开浓的垂“家市场命俱题伍”宴。圆四、长沙地产撞市场潜在购买钞者的消费能力发分闪析喘遮咐苦（一）稼长沙厉究竞谁想买房销子疯对供长沙拘市可能的购房廉者，按年龄粗尸略地分，购房农者分为老、中纸、青三代。老禾一代历经艰辛是，多已享有了疯福利房。中年蒸一代正赶上改禁革开放最红火浩的日子，先富幼的富起来了，劝自然首先改善物居住条件，未捉富的也凭工龄虑，按资历搭上毙了福利分房的平末班车，唯有五青年一代，尤练其潮是息释３诚５杂羡岁以下的这一坛群似乎没有那器么幸运，首先赴是绝大多岭数示搭上福利女分房末班车，道其次工作不久蔽，面对高昂的侄房款囊中羞涩蛾。惩通过对超星城坚局部区域的购贴房意向调查显纵示，尽管有三束分之二的人想某买三室两朱厅晶维１２战０衣爆平方米希以上的房子，旧依然有近三分望之一的人可以始接受两室一厅怠或两室两终厅淘她７银０森—终９喊０盲啄平方米潜的房子。而从门其购买力来看烫，前怪者根“盯想岭”寒的成分大娘于直“盾买档”榆的成分，后者银是最现实的购腔买者，前者作洽为潜在消费群奸体，在辅以适峰当的金融助推般情况下，有可特能上升为现实描购买力量。在泡完全市场化情质况下，购房主娱体正有年轻化呆的趋势。虽然俗公房上市条件笔成熟后，这种坚趋势会有所反悔弹，但围绕着赵房地产业的金捐融、税收及其糟它鼓励性政策痰的出台与完善犯，购房主体进伤一步年轻化将衡是必然。蹈中等价位成为新市场主流。从签购买力分布统杜计看，１介５凳规万以下的楼盘渴多为小户型或宰大环境较差的悲项目，购房者笨多为第一次购睛买群体。总价告在屋盒１队８答—料３属０诱溪万之间的消费铸占据了市场份祥额的主流，总毛价取在像驱４禽０崖桐万以上的市场疗份额较小，其稿中坊诸１３即０誓柴平方米层左右的三室两膊厅双卫户型炒与糕迹８执０俊—蝇９待０传庆平方米晶的套二受到中纺产阶层的欢迎狭，较畅销。价男位创在拳波５灿０销骂万以上的住宅洪消费群体绝对蹄是成熟、理性奋的成功人士，识且均为换房购些买，对项目的棕综合素质要求良非常之高，大脊都为有车一族侧，其中包括一波部分房地产投脸资群体。懂（二）抚长沙屈潜在购房者的渗消费水平外任何一个城市裙的消费群体都图象一座金字塔剑，在最高层的遣数量总是最少嗽的，卸长沙呀也不例外。齿长沙泻市的城市人口惧约兴浓３０贴０闲绑万（含流动人驻口）。全市人倒均年收入不押足溉愁１各岔万元（加入灰督色收入），各蹄收入层次人数哭比例大致如下僚：窗年收入金额起百分比宽人数询（剧2牲）串100题0雹万以上垃0.00份3趟％愚90铲10津0吨万该0.0申1春％耳300迈5泼0厉─办10羽0飘万散0.0喜5戏％采1下，配500脂3碎0蹄─胁5策0固万屑0.照1蒙％丝3浓，省000青1阳0采─江3惕0秀万米0.介5险％独1效5熄，店000鸟5柳─应1伸0话万宵1亦％队3颜0朝，翠000锋1隙─艳5鹊万祖4坊％嫩12袜0哗，药000容1堡万以下捆94.3惩4瞒％靠28见3歪（万人）碑根据世界银行韵（ＷＢ）的房乔地产消费理论轰，年收入与房符价比例在１：河６利但以下的人，是涝最能接受商品裳房消费的阶层爆。从上面的表稳格不难看出，鸽长沙轰市目前现实收阁入能够接受商疏品房消费的末为妹撑１６．９昼９诞慕万人，按二至全五口之家（一谷代人或两代人岔同住）每户住因房伍要１２都０惨裕平方触计算，饥约健绒５色忘万户有能力消麻费矮阴４谈０丹筝万元／套的商恶品房，每年按功１５％人将重锁新考虑购买商虏品房，大约目有激躬７５０宾０耽派户左右，如果宝加上那些有灰浮色收的群体以弦及以银行按揭古方式提前消费封的购房群体，且最多又可增党加峰舞１００％的消纲费群，即每年牵欲购高档房的鬼客户玉约馅东１．妹５很背万户左右。领目前，与长沙虽市每年开发的熟房屋右约杰丽６０啦０斩深余万平方米的绸商品房中，有贫４０％是高价稠位的住宅房（贡４矿０影曾万元以上／套副），约霞有堵惊１．柏９像继万套，市场供桨求比巩为年傍１．２８：１搅，供给略大于先需求。纤五、长沙房地蜡产市场开发竞帝争现月状嘉族部青切怪（一）房地产喝开发／销售状浑况先２００３灰年，脆长沙惕市房地产值占食全市国内生产导总值的比重提服高到２．５％疤，逐步成为孟长士沙景市国民经济的丢重要组成部分萝。其中，住宅阿业已成为房地更产业的主体，胀仅月删０３辽蝇年实际完成投终资寄级７０．青９包嗽亿元，拉动慈成壮煌ＧＤ坏Ｐ浩毒增调长枯帐１．０刑２狼滚个百分点。容从市统计局获油悉，截购止设傲０４筐史年上半年，全龙市社会消费品荷零售总额达肾到暮丸３９．０喇４缴牺亿元，实际增响长骗烂１１．４％。络而这一时断时沙段，我市共完衫成房地产开发罪投斤资泉馒３３．５谊２懒究亿元，同比增蝇长１９．４％齐；商品房销售驻面混积千肯１１１９．２肆３万平方米，构增朽长枝航１１．８％，追商品房销售爆额啊筒１９．７砍１昏城亿元，同比增我长坏炎７．６％，其因中住宅销推售玻己１７．５愁５哑怨亿元，增淘长种总９．３％；同挠时商品房空置环面积归达验变１１１．５３牌万平方米，同阿比上茫升风那５．７％，其门中住宅空置７胶９．１洞６颜壶万平方米，同爷比下降１．７触％。狗长沙殖蹲９柏８司初年新建商品房委总销售额晃为捉串３乏４要郑亿，其中多层介公寓的销售额些占隐碗２础１且向亿左右，高层复电梯公约寓别乳１２．漠５贩胆亿。而斯０４情年我掠１玉—奔４照柔月份乐长沙吧市商品房销售店额屯为饲里７．杂４党扔亿，与去年的探差距较大，叔０３宝虚全年销售额估确计能欣达厦涝３０亿左右，唐而截止今蚀年塔蔬４签旷月份填长沙贞市已开盘未售基出的商品房总秘价裁为伞抹４２亿，到今康年年底，将上程升傅为深邪６夸０浴—呈６偷５理伯亿。下（二）狂长沙路房地产市场竞巩争特点：独经过近二十年校的发展，克长沙辽房市竞争已异却常激烈，其特律点为：贱房产开发越来乐越表现谱出患“汗赢家通旗吃该”微的特点忧一些在竞争中泥树立了初步优评势的开发商，抓在项目开发中脊体现夺出族“搬上规模、出精爷品、全方位宣戒传、大投入、缓大产出、低利眠润叶率尊”壤的操作思想，娇一些在竞争中雾没有实力的开象发商面临被淘料汰的危险欧２、竞争手段类发生变化赵上市楼盘大量锡增加，但市场捕消化量并没有晴相应幅度增长堵，使竞争本质您及手段都发生略大改变，开发偷商从项目的立睛项、选址、市侧调、规划设计愈、包装、推广粉、付款方式都瘦真正围绕市场五来运作，在每侵一个环节投入抚了大量的精力窑，财力来精雕促细琢，精益求私精。质３．售中、售辟后服务更加完锹善周由于竞争激烈迈，房地产项目盐在市场定位，涉房产设计及规层划、档次上越腿来越高，在价袋格、付款制度棵上又更加灵活窑，不但按揭完揉全普及，贴息馆付款、分期付办款、零首付已塞出现。对４、开发热点劳向城外转移肢环境优美、绿声化景观好的多验层住宅由于无巷力承担市内高若昂的地价，只栽能选在二环路吗外的区域发展抛，房地产开发平热点从一、二籍环路之间逐渐膊向二环外转移帆。随着城市空删心化的加剧，猜这种向外发展品正营由顿“罩跳空发城展哭”登，剃向脖“弦相连发蝴展宜”尤过渡，以免面夸临物业城层市渡“黎气瞒氛吊”铺的消失，使物重业地段优势下奇降。醉５、多层精品葬住宅小区大受疾欢迎艺一、二环路之籍内及市中心住洒宅的主力都是越电梯公寓，目酬前已趋于饱和刷状态。低价经高济适用房，低狭价别墅，其它雪类（尤其电梯额公寓）面临过铸度竞争的局面喜。而在居住性向上更舒适的多良层住宅小区则蛮受人追捧。今板后几年，一些渔规模大、档次毙高、堪称精品续的多层住宅小甘区会成热点。衫歪６、穗长沙叶房地产市场竞绪争呈现区域版篇块特征腐经迷过研钩０１装—运０３当侵两年多的发展婆，几个比较典胆型的竞争版块另业已形成：席①拘市中区及府南漂河沿线的高层擦电梯公寓饱和简竞争版块；傲②艇南二环以外的雾高品质项目竞产争版块（锦官宗新城、锦绣花妖园、中华园）温；纱③柄中南魄中高档、精品落住宅项目竞争让版块（置信、俯银都、双楠、呼百花芳邻等）我；请④误西北以中档项押目竞争版块（吹主要集中在西闷延线、会展中缺心、金房苑一域带）；坏⑤劣东门上的低价较位区域性竞争航版块。贯总的看来，目峰前敢长沙绣的房地产开发类依然为众开发筝商所看好，随馆着起来越多的小开发商的加入嫩，竞争的白热取化已不可避免莲，大量的中低递价房空置加剧日，高层电梯公迫寓日现饱和疲雀软态势，勺众多的开发商映大打规模牌、医质量牌、形象帜牌、策划牌。理市场竞争的结云果一是无情地翠淘汰了部分实唇力不济的中小探型规模的公司维，房地产开发够逐步向规模化霞、专业化方向种发展，二是降漆价已初现端倪揭，房地产开发属的超额利润不期复存在，价格靠逐渐回落到消局费者所能接受剥的水平。静长沙号市的房地产开晨发十多年来，还经历了早期的触粗放型时代，仇尔后相继经历浙了理性开发时句代（比较重视适市场，以市场市需求为导向）亲、概念时代（斗以某一题材的翁概念炒作吸引霜购房者）、营萝销时代（注重帽售前、售中、弓售后服务），携现在又到了与坡沿海看齐的品津牌时代（树立汉卓越的企业形急象和社会声誉愧，以优质的商舍品、良好的服替务满足消费者啄需要）。企业搂不但更加重视涌产品的质量，牛更重视企业舒的描伞Ｃ丘Ｓ大探系统和企业品辅牌形象的经营言。早期大而全岗的开发风格已抓开始衰退，专上业化分工的模络式开始出现，凶专业化的全程兰营销策划公司美可为开发商提尘供从市场调研秒、项目分析、菊广告投入等一彻系列服务，专殊业化的物业管锅理公司（包括袜外国公司）为药房地产的物管机提出全新理念鱼，专业化的房娘地产销售代理较公司（立信、椅鸿基）虽然刚糖刚起步，但规怎模和实力、观议念等都有待进仓一步深化。粱以上我们从国学家宏观经济状婶况，宏观经济招政策，本地经部济走向、房地秒产业竞争现状谎、购房消费者止群体等几方面肌作了系统全面目的可行分析，乖从中不难得出丽如下结论：良１、房地产业弄在现时和未来左都将被看好，芦发展前景广阔士；消费者需求炸未满足，尚帜有较大缺口，爹市场消费潜力舌巨大。兄２、房地产市观场竞争激烈，伞房产价格将逐绵渐回复到消费馒者认同的价位阔，价位适中质弯量高、物管好异的商品房将符纳合大多消费层希面的需求。秃３、挠天心打片区空气好、间配套设施齐全纷，人文气息浓确厚，适合居住胆，是修建住宅霞小区的理想地豪方。养４、由于项目汽所处的牧天心区所已在三环路外厦，因此适宜修姐建低容积率、自高绿化率、环腾境优美、中档略偏上、户型面庸积较大的多层违住宅。扫５、该地段项盼目档次宜在中猛档偏上，风格猾应与巡天心烫文化相协调，筹均价不应超孔过劈贞３００净０掀挪元／Ｍ２。泻６、高档住宅刻市场空间有限吼，应适当控制奥。因为虽然人钓们的居住质量哥必将而且正在吵日益提高，但脊这是一个十分球漫长、渐进的筹过程，需要很店多年才能实现昼。片长沙四与沿海发达城屯市相比还是一话个处于起步阶绕段的城市，人绒们的收入水平嚷、消费能力还堡十分有限。在殖投资房地产项熔目的时候，可围以文“割高瞻远烤瞩榨”咳，但不可距离娘现实太远。攻“株**位花园蚂”织项目开发的策更划束在前面部分中牛，我们从不同挤方面对项目提逗出的背景，项柜目投资的可行岛性、经济意义向和研究工作的载依据及范围进搏行了分析。在凉这一部分，我泥们将对拟建项档目的规模、产闹品方案和发展碌方向的技术经家济比较进行分逗析，并对产品片销售、产品价责格、产品的市宪场进入及市场迈竞争能力等方狱面进行预测。捷识一、项目定疮位念姨首隔喘乡辛其观（一）项目区邀位定位附“滤**睡花园匹”烧作为我素们钟币**变公司首次独立福开发的项目，专座落在省建委割确定健的侨“芽湖南炭省住宅产业现据代化试点示范尿区安”积和保天心尘区政府实施摆的允“昆天心渔名秃宅返”佛示范区域内，警在万家丽路与俊南三环线（在封建中）交汇处经。占地６汽５锯咬亩（建设用它地允迅５饺８帝幕亩）。毗邻芙问蓉南路，距万拼家丽路刘约死能100光0休米古，窜距误10敌7沿国道约１．棍５池命公里膨，处在规划们的谣目３００乞０滚挽多亩暮云镇区叔内逐“幼**椅花园裹”躲项目之所以选解址在锁长沙隙的爪天心旬片区，有如下赠几方面的原因顺：婶１、该区域土爬地存量丰富，港有大量成片地跌可供开发。按部照听长沙涨市的总密体发展规划，时向东主要是工耻业的发展，而捷中南旺边则是商住区纺，南门地块成嫌熟，开发已成认气候，有较大菌优势，但是没钢有连片土地可枝供使用。据统理计，窗天心利区域内有已征也土疾地干愉３００踢０宅拦亩，加上乐**萝长沙落公司统征的战抖旗鸭村晒怪１２０毙０袖胆余亩土地，面秀积高达４００射０侦数多亩；如此大势规模的土地有墙待开发，目前呢在我市五城区仁是少有的。洗２、唐天心忍是适合人居的免居家宝地，处鸣于城市的上风观上水地段，空症气清新，经环膊保部门多次检相测，这里的空渡气污染指标最收低，水体污染加也较轻，居家株天心足，有益健康。挤雪３、缎天心寨地区具有道湘西仓民居文化悠久么的历史底蕴，讲从考古界得知华，３０００年抱前，糟湖南硬地区最早的民适居惧—境—仍杆栏式住宅就于是从伐天心吹发掘出来的。窝天心摊区政府在该区葡域实偏施努“执天心召名歉宅努”者战略，意在综则合运用建筑学能、美学、生态雕学、园艺学、晃史学、民俗学塘等多学科的知忧识，进行文化抖创造，提高甩天心轿住宅的文化品剩味，形成特有何的现但代众“仁天心奉居住文察化谊”矿，即：在某长沙戏西门一带，融室西蜀文化传统吨与现代建筑艺汽术和科技为一胖体，集中反映恼这一区域特有镜的文化历史和马鲜明个性的新蜡型屋居形式和缩居住方式。您４、粱天心族地区基础设施公完备，人文环丰境优越。柳暮云并为成熟社区，间该镇金融机像构健全，道路证四通八达，出协行快捷；商业燥网点密布，有齿盛世四威，国糠际会展中心等策，购物方便；败休闲娱乐地多宣，驳天心勾大道两旁有殊天心涛体育中心，乞天心话宾馆，金龙渔奉港，住天心逐图书馆等；区桨域内还有重点误中小劳学急数１抛８用秤中、２洪０漏刑中猛。喇５、以垄天心产地区作为城区长的功能定位看轿。在蛾长沙溪市总体规划中减，已将西面规味划为商住区。旱考虑到西面大住量良田好地的丽不可再生性及子资源的有限性鲁，在该区域投嫌资未来增值潜垦力巨大。较６、畅天心嫩地区已经聚集饶了一批高质量叛住宅小区，为谦天心葡地区的开发建滨设项目奠定了渡基础。我市现己有站的缠姻６涂舅家国家级和省句被试点小区，匪有害帅５惨占家位于局天心培地区。全市评延出交的嗓表１敌７宝盗家知名住宅中喘，没有庆散８壁蓝家受奖位于该脑区域。近两三宰年来，以愉阳半光缎10雪0钉国际新城仗、候香海西岸浆、埋东方银座立、陈枫树园证等一批建设规严模大，起点高掘，质量过硬，闪配套完备的住沉宅小区的兴建亮为标志，热天心走的住宅建设开埋始进入产品升色级和结构转换罗时期。因此，播该区域已成为途全市品牌住宅蚊的聚集之地，禾已树立起较好穴的市场形象和伯品牌形象，具突备了一定的示耳范效应，为更逮大规模的开发字创造了条件。鱼续７、该区政府柏重视、政策优沟惠。足天心东区是国家可持旱续发展实验区暂，一直致力于卧人口与奉经济、资源、蒙环境的可持续贩发展。烈天心市区政府提出会的遍“疫调整两个结构返，再造四大优贫势油”视的发展战略，垄再次把住宅业街列为该区四大掩优势之首。该床区政府为了吸键引广大开发商秤投资，在土地充转让，手续办荡理，费用收取献上实施了一系雷列优惠政策。设并且在继武侯抢区布的搁“皂武侯之离春析”啄文化节后，成抬功举办孝了袍“尚天心哄名渴宅饺”滚文化节系列活惠动，目的在于兼政府导演、文肚化搭台、企业抖唱戏，努力把抬天心融建设成为新型洽的可持续发展甩的精品名牌住交宅区，达到利扎用高质量的环册境，建立高品徒质的住宅，孕霉育高素质的居沫民，求得高效树益的发展，该标区域内地方政梦府的重视可以逼大力加强区域营内开发企业间置的联系与协作秋，形成规模和催联动效应，提答高开发商的整民体竞争力和整兽体效益。井（二）项目开泪发规模定位念我们疲**叛公司自舌２０００遍年创立以来，嫁除了和挣**厚公司联合开发宣小天小区项目竟成功外，一直朗没有独立开发宽过房地产项目尝，也没有开发锅大型户地产项压目的经验，而参且公司的注册突资金为伍百万茄元，加上股东家持久有的资金跃两千多万，自机筹资金总值在损三千万多一点貌，因此，从公堂司的实力和规专模而言，此次伍独立开发项目销都不应规模太贿大，摊子铺得仪太宽。面对剂长沙寨近一两年来日丑益升温的房地志产开发业，为鞭了探索高长沙洋房地产业的发蜜展趋势和开发请模式，作为一姿次大胆的尝试娇，我们结合公茎司的自身实力鼓和对哗长沙展房产业的认识匆，决定进行中遗等规模的项目堡开发，初步定挠为开发规模慧在筐男６巾５浴年亩左右，建筑豆总面叉积各牵５０００傍０岸威平方米落以内。具体规表划如下：亦规划总建筑面他积颤近碍好５图领万平方米，容怒积更率义瓦１．２５：１流，绿化夕率惩率５８％以上，皱小区规鹰划含签３策１创暑幢（单元）四唱至五层错层和菜跃层建筑，彻９末董种户型，让消筹费者有更多的宅选择余地。总怀住户数大约冰在督抹２６滤０件脂户左右。小区蒜为风格定为仿买湖南店民居，围合成艳三个不同用途疤广场（健身广普场、园林广场炎、休闲文化广狱场），广场面扣积池在粮爹１０，欲００缠０渠夜平方米期（分别悦为席述２０００，３偏０００，肆５００扔０毙疑平方米旷）。枣（三）项目商风格定位弱当前，北长沙雪正在开发和已豆经发售的大多声数房地产项目蹲都是以西洋风汗格和欧式风格廊为主，而且在闻建筑式样和风糊格上一家比一毒家洋气，一家排比一家富丽堂只皇。在市场劲闸吹西洋风的空订隙中，我们通甘过长城园、中捧华园等具有民骗族特色的房产慌项目的热销中观看出市场中的搜空缺，经过反润复高歌后，我龙们预测明年开控始的以后很长刃一段时间，将煤会流行复古风般，具有典型民坏族特色的房地唤产项目会成为麻市场的热点，充同时结合我们薯天心漠地区几千年来暮的居屋文化特恼色，我们决定风将本项目开发糖成具有尝湖南经民居特色的项债目，主要建成值四至五层的小救高层，以庭院闸落围合的形式赖，以具有代表治性的建筑符号优来表达出一种衰浓郁的为湖南仿民居文化特色愤。这既满足了案人产在远离都傻市喧嚣的地方刺寻找一个宁静腹、悠闲的安身块之处，同时又抚和整个共天心捧片区所特有的距湖南悦民族文化特色牺有机地结合在帽一起，在营销线广告中如能更蜡深入地挖掘出曾与编星窝城有关的古代偿文化内涵，将南会成为其中很孝好的一个卖点辟。晚１、项目品位侍定位：民族、镰生态园林休闲纲社区雅①脚现有房地产市毕场一片欧化风率，简单、舶来参品式不伦不类醋，已渐显李失宠的颓势。馒辉②格根深蒂固的民落族情结使消费学者对民族的东管西容易引起共液鸣。棵③陵从市场调查和狸走势的分析、五预测，顺应人督类更好的贴近抚大自然，返朴走归真。房地产洗市场将刮起一攻轮复古风，谁曾抢占先机，领轨风气之先，谁颤将获益无穷。摧易④打“遗民箩族败”您是市场的空白适和机会点，新愉一轮市场竞争惹的制高点蚂。洗“号生态园雄林拾”离则是在一般宣坝传生态、绿色援、环境的基础锐上，以人为本葬，深化和提炼冰出种有口皆碑圈的园林风格，宪把环境的文章垄做足、做出特薄色头。滋“惧休光闲残”扶则是因项目的歪交通、地理位戴置和顺应人类嚷生活方式而提螺出。耍２、建筑风格绵：仿掌湖南粘民居特色：腾①轧小区布局采用币湖南赴民居传统院落玩式三进深围合级结构；绍②手房屋两面日照禽，采光、通风通良好，开窗即峡景，步移景迁会；脆③绍平屋顶与坡屋避面相结合，门巷、窗体现传统模风格，仿木质阳门为带装饰格丧窗风格，窗采瓦用木格带半圆定形附窗结构，我阳台仿木质处双理。匹３、立面设计消瓣采用蓝、白色铲基调，与绿色罢景观相融合形么成一幅清爽、暂结净、怡人的接风景画。墙体煮乳白色高级外咬墙涂料，间以驴蓝色条块（圈蜂梁处）涂料，突琉璃瓦、门、飞窗、铁花栏杆互均采用蓝色仿受木质设计，在剧门窗造型上采忌用圆弧凸窗等沙以丰富立面造故型，愉悦视觉已，小区围墙采立用江南园林式颤基本造型，大图门采用极富民论族特色的牌楼犁结构。需要卷指出，蓝、白阶色基调与金房粱苑类似，此有盏意为之，只要矿在色度和色之块应用上做得贪比金房苑出色醒，消费者在不米自觉的类比中序会提高对本项旬目的心理价位刘和对项目定位尝的认同。矩４、环境设计纤浮风格：江南园瑞林式特色：范１）花草、灌辫木、乔木组合央立体绿化景观盒，林木、草种哪选择应充分体漫现江南特色，游并注重观赏、饺吸尘、隔热、职隔音、增加负您离子等功能。诞线２）小桥、流行水（浅溪）、吵亭、阁、回廊暂、石景、假山胆、小湖泊构筑企小巧、秀雅、混有山、有水灵阴秀的江南园林租。苍３）幼儿园建舌筑改在后庭，巴视使用情况改申成阳“雹花港观擦鱼桐”碗和室内园艺。蜓中庭、后庭后为静区，着力秤体现江南园林辈风格，前庭为佳休闲、娱乐，虽人流集散的动记区，把网球场周改在幼儿园处泡，游泳池建在攻会所屋顶；休遇闲广场采用半蒙人高的音乐喷常泉，四周形成食鸽子广场。布（四）目标持消费者群体定竿位退１、定经济实妹力：私营业主译、高级白领，解家境殷实者，蓄保守估计至少做能拿因出该抱１踩０纪纪万元购房，且春经济来源定，含交通出行有汽原车代步。样２、文化层次蜂，个人修为，盲对传统文化、挤思想有一定爱假好和了解，对收旅游、古诗、犁词有一定偏好里，有一定美学侧基础。昂３、爱好：性贩格开朗、大方映、坦诚、直爽虏、崇尚自然、侍喜自由自在、叫无拘无束、爱匀好野外旅游、嗽欣赏小桥流水养的灵秀。消４、消费特征深：购物以是否泛满意决定取舍渡，价格上只求似合理，物有所迎值即可，（如娘何使其满意，吉户型、质量、集配套、环境、尖服务等力争做盒好、做到位）帆。翁５、消费者按袋购买目的细分译：１）首次购饼房自住；２）摧居家的升级换掠代；３）替亲测朋置业；４）搜投资、置业机捏动选择型；５仔）纯投资型。肺根据有关资料驼显示，结合我谁们前面部分的依分析结果可知跨：戚长沙蹈目前个人资产唐达百万元以上新的人数不下六姐位数，这部分忘人在早期（八果十年代末帖和接舱９３、９旗４吩穗年）的两次房请地产开发热中拼，已经拥有了貌较好的住房，闷但随着时间的精推移和城市的颜发展，以及受谱早期城市规划霜的局限性，由宁于一环路内地任段的出行交通宜道路狭小，周垒边环境差，加严之开发商为了缝单纯追求经济塘效益，采用高副容积率建房等月，使其除了有疑近便的地利条锤件外其它方面殊都不太理想，然如房屋的采光猛、朝向，小区舰的绿化，活动将场地，周边的资环境，以及市扒区内的空气及稿噪声污染。因赴此这部分人对探房屋居住条件娃有了更高的追序求，再加上大叔部分人对自有驶资产保值增值榆意识的增强，够选择购房也成婆首选。因此，雪他们当中一户绍人有两套甚至帜更多的住房的退大有人在。其劈目的不外乎是雪两种，一是购姐置大量不动产牺，以求自己的迁资产保值、增派值；二是在不复同的地点选购吴房屋，并根据遇其不同的功能氏，季节性地变歼换居住地，以殿求生活质量。灶他们是目前中排、高档房屋销骗售市场上力争忽的对象。具体设细分为：没１、外国、外携地来宴长励经商人员。随很着于长沙货市改革开放步贤代的不断深入谢以及对外招商架引资力度的进稳一步加大，不源少国外的跨国鬼公司和国内的灵私人企业家看珠好永长沙泪的投资环境，多纷纷到惹长沙读安家落户。随喉着这些人的纷般至沓来，他们鬼不但给杯长沙罗经济注入了新妙的省略，也因播其不可厕小视的经济实愉力给扑长沙庆的房地产业带速来微型机。这明部人数量虽不厌算太多，但大蹲多数已考虑在信星城雀安家，他们要某求房产的档次扛，考虑的条件竭已不是一般市暗民所能达到的桨，这部分人是艇我们项目不可腾忽视的消费群才体。枪２、金融、证烤券行业的从业通人员。自从九扬二年邓小平南喘巡讲话以后，撑伴随着中国经潮济的高速增长罚和中国各项金块融改革措施的射出台，金融业请在改革中的地柱位和作用不断脑改变和增强，梯证券公司也如熄雨后春笋遍布套星城仆的大街小巷。趟这部分从业人休员一般有较优运越的社会地位湿和较高的工资导收入，而且享昏受着一般人所调不可及的福利天待遇，无后顾朽之忧，对他们假面言，不断追切求居住质量的午改善是其地位狼的体现。这部智分大都有车，勾相对交通较远浓对他们已不成初问题。皆３、闯海回归音人士。在改革物开放之初，有产不少人到沿海枝、特区发展，勿经过十多年的遍艰辛努力，很淘多人已先富起猪来。随着内地钱的开放，原来膀沿海及特区所时享受的政策优半势，已逐渐失幅去，近年来这膛部分人中大多壶数已携家回发柄，寻找新的事河业的起点。９档９每式年春节炕长沙疯市政府联合返长沙莲房产界推出经的号“坡湘幕人返乡购房班添机警”煌异常火爆，成披为去岁末联长沙击房市的一大亮险点。这部分人泊虽说过去在污长沙昏有住房，但他帅们大多年龄在袜３套０磁—甘４阵０结谣岁之间，事业行有成，再加上亲他们亲历沿海烤的改革大潮，行观念新，见识私广，有魄力，路有实力，因此侦对住宅的套型挨、功能、环境洞等均有较高的右要求，对住房联的档次需求上制是中档以上。鸽此群体是我们芝销售对象中的逃基础。抹４、高知及艺熔术家群体。魔长沙漠市有一大批高放级知识分子和鸟艺术家群体，切这部分人在尊贴重知识、尊重召人才的大环境亡中，通过智力朋投资或施展自额己的艺术专长叼，已成为先富陶起来中的一员身，职业的习惯速以及他们的文焰化素养，使得馅他们崇尚自然戴，重视生态环段保，追求居屋泊的文化内涵和哑艺术情调，对将周边环境的文昼化氛围和优雅裹闲适是他们高糕品质生活的核注心，房屋造型央的独特及较高寻档次和着力营裂造的文化氛围弦无疑会受到他身们的欢迎，该辨群体同样是我今们销售中力争幅的对象。薪５、三线建设腔的离退休人员辨。根据我们的祝市场调查及获焦得的准确信息仍；国家为了爽照顾一大批长窗期在深山、西触北沙漠中工作阵的国防科技战传线上作出重大莫贡献的老专家除、老同志，准切备将一大批功真勋卓著的离退驳休老将军、老乌高级科研人员蛇从条件艰苦的能基地迁到富饶沸美丽的遣湖南勺上安置疗养，箱安度晚年，按权湖南纤省和辣长沙津市的安置计划带，些长沙姨的西、南门两驼处是安置的首狂选位置，由于批被安置人员（户含家属）有数魔千人之巨。目你前，我公司已梦就此与有关部悠门和单位进行搜了较深层次的雁洽谈，如能争比取对其部分销尘售成功，可达罢到事半功倍的坛效果。裤（五）套型喝结构及单体面苹积定位捡１、译长沙撞市政府曾慰对絮“钢你对自己的住屑房是否满皱意绝”捆开展过一次民浸意调查，温约乘神５６．３％的长人表示不满意成，表达了希望岂有一套好住宅悔的强烈愿望。台结果显示：对复目前居住状况寄不满意的狡占案医４７．１０％圣，比较和非常浆满意的很占颜掩３８．００％念；被２、对目前住书房面积大小不加满意的占了一健半多，非常满役意的比例很低轿；吹造成上述不满忙意比例较高的麻原因主要是由未于现在住房中呢，房改房比重蕉较高，商品房情的比例较低，思而老的住房面文积较小。碗２、对现有住阵房结构、设计辰布局不满意的堡人所占比例傅达脸后６０％，比较就满意的只与有尘顿３３．１０％错，造成上述不谜满意比例较高疑的原因主要是占：启①仓设计不合理腊。厨卫面积较乎小，空间狭窄泪，东西难以摆冷放，而且，久在缺乏高效排停污、排气设施娇的条件下，厨奶房、卫生间往午往成为居室环平境的污染源。蕉珍②垃功能区分有弹麻烦。不少住窜宅的功能区分写不明确，卧室垫太大，而起您居室较小，有中时不得不居寝壤混用。房屋进贺深偏大，以致敬多数客厅是间岸接采光，使房珠屋的整体舒适通感减弱，房屋熔过道太长，有贩效使用面积相快对减少。另外同，隔音性能差硬也是常见毛病也。丛③搂替老弱病残逼考虑少。住宅斩设计普遍缺乏涛对老年人和残正疾人使用需求摇的考虑，给居渠住者造成许多渡不便。例如：膏轮椅受台阶和搂门的宽度限制恼，不能自由行销动。保④构设计上缺少盏创新性。替未旨来发展考虑少素，从目前房地于产业发展趋势疤看来，一般的矛设计三年以后哗基本过时了。诉要想做哥到张“闻五年领先，十改年不落茶后类”获确实需要在设往计上引入创新鹅观念和前卫意崇识。蔑⑤铅储藏间小。申随着人们消费臭水平和购买力枯的增强，所需抄储藏间越来尸越大，储藏间思过小，会使东缸西难以摆放，积显得杂乱。俗３、们根据我们所作异的市场调查，抄以及我们对票长沙阻市房地产业的损观察分析结果朋显示，以前几慕十年一贯的平坟面式住宅已不道再受欢迎，错节层住宅成为时购尚。中央花园凯四期、泰利物茂业等以错层为护主打户型的楼响群盘一面市很迎快就销售一空甚，这种户型之棋所以受到消费贵者青睐，在于泉错层户型对客携厅的私密性和扭整个居室的温偿馨有了更高的草要求，它既避胃免了平面式住醉宅的单调感，待又避免了复式暮房面积过大的元弊端，给购房附者提供了购武买前“正压缩复嘉式势”粱房子的便利。棍错层相对于平镰面、复式的自门身特点：阶类别膝特点遣接受程度惕平面式房室内各房间高获度有同一标高秆及层面上，设挥计难度相对较砌低，较单调遣现在市场上大穷量流行大多数捆人都认同冲复式恋由两个楼层构叛成的住宅，中芒间有楼梯连接棚起来，面积较界大淘目前市场上购点房者认可不够腔错层式振室内各间标高器是一致的，但药至少有两个层赛面，具有立体效感首目前市场上正效在逐渐兴起，招其丰富的立体党感让购房者耳哭目一新赔错层式住宅使星住宅每个房间园处于不同层面价上，层与层之匙间用梯步相连荷，大大增强了立房间的立体感该，从而在视觉脉上感到丰实多冠彩，同时也提村高了房子的空封间功能，使得礼居住者更感舒芹适、方便。错盲层有几个不同望的版本，（１替）前后跃将动恼静、干湿分开首；（２）左右瞧跃使主次分明爽；（３）整层映跃使购房者感瓦受到空间的丰岗富和层次的分兼明。贱为了使我们的喊项目在推出后狱能更加受到市令场和消费者的晶欢迎，我们特宇从重庆市引进骑了目前很被看事好、蔬长沙锅目前尚无，但警不少开发商正驶准备推出的一范种最新的变维蚊错层技术，该馋技术不但让一铸般的两错层变丽为三错层，而棉且使房屋面积喂增定大炮道１５％，建筑亏成本降低３％斑。相信该技术太引入本项目的盾设计施工，不密但新颖别致，杂而且美观大方往，能提高本项台目的档次和规三格。泼经过较为详细手周密的调查研全究，为了满足那不同年龄层次稍，不同家庭结仍构的住房需求摘，我们设计了绘九种户型，套蜂面积散从碍准７累０朽睁平方米铃的单元房它到砌佳２６更０凡知平方米吸的连体别墅群督，真正做到了戚户型多样，面剧积多款，能适绑应不同消费层千面。略（六）、项目珠定价坛根据型从首“拼长踢房指数办公司室常”待处获得的数据楚看，经对今年奖下半年印长稳房指数作详细愿分后发现，盗长沙芦市住宅指数的伐变动是品长皱房指数变动的症主要牵动因素枣，在其它区域辅住宅交易增长剃乏力的情况下予，一环路外西犯北方向局部区夏域内住房销售柱却在悄悄升温浪，在平淡的垂长沙叨房市权中鹊“音西态北纪”岗房市异军突起辣。蜓据统计，押０３徐盐年一环路外西早北方向在售住待宅项目计袄有袜档４谷５枣陕个，除两个售详价沙在度眯３００退０兄葱元以上的高价郑位项目外，其装余４科３冷懒个均处筝于薯诞２３００吉元以下的中低保价位段内，其昼具体各价位段莫内（项目分布肠如问图位②滚所示）：悦由每图打②逢可以看出，该必区域内住宅项枪目售价戏在概灭３００诉０毙擦元以上的项目串有狡勉２柜皆个，占该区域浩项目数仅的配粒４．４４％；介售价店在航扣２５００积—迫２００羡０紫续元间的住宅项仁目庄有绪琴１过６现倦个，占该区域壮内项目总数见的朴桃３５．５６％升；售价漠在部翅２００驼０票丽元以下的住宅灯项目计航有腹套２椒７坡滋个，占该区域殖住宅开发进入捐销售阶段项目控总数的６０％短。该区域吐内残逼２３０誉０嘴慢元左右的中价关房房在播梁５梢—箱７昂呆月蛮份榜挽３温潜月内销售１０纹．膀２蛋裙万平方米，笔而梦痕１辨—岸５冲唯月遣长沙勺市房地产开发真住宅销售总面派积仅序为影俘６０．笔９凑牺万平方米，中滚价房在住宅需帖求中的比重由药此可见一斑。归葵前面部分我们锹讲到，一次统悉计调查显示，别长沙巡有泰抖５６．３％的氏人对自身住房狼条件不满，这屑意味着约伙有涝朱１８鬼０构饥万人的购房潜封在消费群体，开但调长沙肿房价过高这一死老大难问题仍骄然制约着冷冰拜冰的房市。律８长颂月中旬，财政貌部、国家税务接总局联合发出渠了《关于高速桂房地产市场若惹干税收政策的饼通知》，倡９锅弟月份，国家计累委也发出通知念，清理整顿房叫地产开发与销壤售过程中的收即费问题，业内鼓人士由此断困言艘“纺长沙叫房市至少还有蒙１０％的降价昌空湾间臣”险，无疑为我们贼在项目产品的匪价格定位中指厉明了方向。芦通过研习与我宅们的项目在区虾位、地势、规翻模、档次相类村似的其它项目渠的价位，并结施合本公司项目扛自身的优势及刷特色，配合密舱集的促销手段秀，采取高定价幅入市，并根据切不同的朝向、纯不同的楼层、冠不同的户型定澡不同价格，采边取一房一价的左策略。初步将控价格订寿在可践２躁０险０城０峰—材２５０辣００元／Ｍ谜２漏，均价在芬２４骗０真０曾弦元／Ｍ较２廉牢左右，少数位宝置、朝向、楼杆层较差的定位永在轰据２朝０蚕０辜０确肃元／Ｍ帜２面梅左右入市，少飘数档次高的连汉体别墅定位些在懂涂３棉００侍０判烤元／Ｍ赠３狼左右入市，这鸦一方面满足了司不同层次的需炉求，同时也为腊日后的降价留框下一定空间，循在高价位的情猎况下，我们一叠改传统的成本指预算模式，引毯进倒推成本的无方法，把成本悲尽量压缩到各垒个环节，保证长公司的合理利草润。利（七）促销手插段和分销措施死塞面对系长沙腰市房地产业白棵热化的竞争形门势，以及不少画公司已经发售羊和正在发售的宅现房的压力，线我们决定在本患项目上采取强屠有力的促销手盒段。皮1轻、考虑到本公雨司的规模和实者力，无法独立篮实行广告平面寨设计和媒体酱发布的专业化稀工作，根据专辆业化分工原则刃，我们决定在平广告平面设计坚和媒体发布引吉入专业的广告请公司进行广告翼设计招投标，或通过评标、选召出最具实力、轨方案最佳、成素本最低的广告傲公司进行合作腰，作为本项目奸的全权广告代倘理。拟订的广屡告手段有如下派几种裕：助①砖以大篇幅、大骗容量，连续、式新颖的报纸广皮告进行高密度免轰炸典；轮②组在本项目附近玻区域内制作一竭批户外布标、栽灯箱广告进行锋宣传平；挪③例在售楼现场制卸作大型沙盘模泼型和精美小巧衰的户型立体模将型展示唤；烈④辜制作精美的宣跑传手册、画页对、资料、说明丹书、图片等可摘发送的广告资庆料及富有特色矿和纪念性的小扁礼品；拒⑤碑拟制阿作起气１视５印阵秒钟的有声广母告在电视台黄芬金时段播放提；挖⑥较打算请专业公药司用虚拟现实冤技术和多媒体脉手段制作关于皱本项目效果图咳、户型结果、忧环境晴的雅懒ＶＣ绳Ｄ非拔光盘，在售楼蕉部现场演示，嚼以带给购房者漂亲临其境的感站受，增强本项惩目的可信度。颤沟2揭、塑正如人们买彩凶电不会奔到电渗视机厂，而是嘉到各大商场挑莲选一样，任何裕成熟化的商品挑都是产销分开雀的。在趋长沙妻，房地产开发乡项目又负责销渗售，消费者直碰接而向开发商驱购房。而开发组商既造房子又伸卖房子，在竞拨争日益激烈的泼今天，却不可却能做到面面俱灿到。在国外和但港台地咐区奉“陶造房子的不卖狐，卖房子的不台造羽”稳，在上海和深壤圳沿海地区，粮已有越来越多叼的代理商成为则商品房预售的俊主角。浊作为一种尝试谣，我们公司准滤备将本项目与解代理商进行合吨作销售。这样冠做的好处在于逆：对开发商而裕言，利用销售絮代理商来销售躬省却了销售人粘员的管理、培弄训、劳务费用桃，有更多的精嚷力投放在开发矩上，并能从代砍理商处获取市希场需求信息；算而具备广泛的咽信息来源，庞津大的客户网络咏和专业销售人骂员，先进营销启手段的代理商朽往往会把楼盘盖销售做得更出压彩，也更易塑敢造开发商形象妻；购房者在代垒理商的网络中暖也易于获得更纷符合自己需求圈的房屋。目前巾长沙龄相继出现了鸿摘基、立信、业幕威行、中诚等雾专门从事房屋南销售代理的公斯司，但由于其纤处在刚刚起步枕的阶段，尚不轻具备独立包销桥开发商楼盘的症实力和胆略，栗与开发商依然级是一种委托和剖依附的关系。狮因此，我们在洞与代理商接触届洽谈过程中，述保持着谨慎的各态度，同时，毒一直按计划自奸己独立设计营捉销推广方案。颠乖沫二、项目收益忙预编测盒幅它汁码要牵脚１、章根据预算方案渐，整应个疗“清**平花园牵”扒项目的预计总场投资斥为钩弃７，５０摩０周蔬万元。资金需茧求大，而且使劳用周期较长，絮为了保证工程毁资金的正常使坏用街，敏“五**著花园融”喝项目所需资金沙大致有三个来模源渠道：搁①接公司自筹资值金星重３，００眼０郊循万元左右；酱②杆通过灵活的促俱销手段，预销舱售收入拖约罢射３，００吸０惭芬万元左右；巷③局预计分批从银疗行贷款，总额用度咏挡１，５０慌０敏丢万元左右；菠２、巴项目资金使用坏情况如下：见由于项目占地欣面腰积习辱６４．７股９月执亩，其中净巷地吓砌５８．律３撒粗亩，为计设睁３８８２７Ｍ范２；住宅建筑邀面盗积尘钩５０，０００备Ｍ２，销售面斥积５０，００澡０Ｍ２（零公冶摊）。因此成注本估算坝如下表所示：牺敏项目问单价（亏元真/M戴2徒）训总价（元）饥土地用费放300搭1殖3宇，锯00机0剖，挂000蛮配套费（水电蛾气、配套、绿丧化）慢100M启2居5云，结00夸0牢，翻000散报建费意120挽6父，葡00钉0援，粥000针建筑费访600鸡3古0测，诚00撒0棵，塑000闭管理费独50偏2伴，铸50州0返，引000信不可预见费奋50膨2夫，登50英0鸽，逗000续预提保修费巡10M英2齿50肥0祥，姥000惰利息秩89.50蛾4键，令47括5埋，济000沾税费赚230们1础1传，糊50氏0题，藏000桂总计欧7蜻4摸，柏97驻5谎，丹000膊狱三、项目的前站景和风险风碗析或染犁冒全负胃１、项目的优灰势：亡①禽土地及项目的榜稀缺性和无可便比拟性。熄稀缺性：指上维风上水，良田妙限量开发，此愉区域尚无一家联开发；无可比岁拟性：指此区倦域尚待开发，服小范围内无竞畜争项目；茶②之良好的地理位红置，自带广告僵口岸，为项目萍形象定位与广开告推广提供了羞方便。名③拔项目位腾处敬“银天心想坝析”城中心，紧临国要宾定馆臂“吨天心上宾提馆是”娃及高品级会兼所环“赤天心醉山榆庄帅”闹，毗邻国宾疫馆虽——劳天心似宾馆，尊贵顿赌显。对提升楼姿盘形象大有助测益；左④“抗天心输名自宅棍”涌已在该区域购加置大量土地，篮可以预期，项慧目周边会有楼掏盘项目竞相跟暮进的态势，形驱成开发热潮。捧脂⑤雀处在国家级度生态环阿境鸦“目温郫厉都内”扎内，周围无大嘱型工矿企业，踩上风上水，空舞气质量高，有陡居家安康的天白然优势。清新沉、优质的空气挥和良好的自然禾环境符合人类舅返朴归真的大摔趋势。脏⑥际传统的文化渊羞源与居屋文化并特色使项目在谨品位和档次上田得以提高。壶２、项目的劣晨势：睡①烧该区域内的商腰品房在形象上肯、档次上、规斜模上还不如城吩中超部区域；从本蛛物业到西门车拜站路段经常发近生交通堵塞的握现象，上下班巷高峰期情况更总为严重。距城服区较远，交通尽上对依靠公交寺、自行车类消号费者有所不便护，一定程度缩民小了需求量。典隐②铲本物业周边现捷为一待开发区渣域，区域内的激社区配套设施怕较缺乏。项目证因规模、区域咸现浴状所限，使用现初期，生活配普套更多依赖外扰部，而项目外岗部洁卫１险掏公里遍范围内尚属待群开发地，人气跪聚集不够。康本物业毗邻的筒暮云农为成熟社区，饼区内购物设施样完善，但这些储设施都与逼暮云呈社区的档次相猪适应，档次较合低，与本物业成中档偏高定位旱不相符。但其厘低档社区形象余对项目有一定尚负面效应，其益社区治安尚可塑。换③弟目前该区域消谨费者比较认同按的心理价位偏辫低，普遍戒在蛙投２８０尺０错候元／Ｍ２以内踩。秃④葡本物业主打计套型品为温谋１７０Ｍ慌２版聪的四室三厅妥的饼腊Ｃ泽吹型，义但脾胳１７０Ｍ厕２江锋套型在霜长沙昨市西门附近的燥房产中并不多玻见。是⑤抓跃层住宅的设粒置有一定的缺语点，总面积纱为锁窃２４５Ｍ２，毯但仅有四个卧谋室，耍其它的功能房棉如书房面积过扎小。坏⑥舍“印金房荒苑岁”造与笔“伯银丰洪苑啦”更之间，较大的战市场空白秆，熊“精国际大都由会构”料的失败，对本各项目市场推广始产生较大影响奥。这⑦舒地位较偏远及夏城乡结合部的得不安全因素，元让消费者对本稼项目市场认知均率不高；训⑧案开发商首次撒独立投资权长沙景房地产业，管词理能力，经济号实力和商业信零誉尚未得到社翠会广泛认可。戒郊３、项目前景便：伸从整个项目的爽立项程度来看踪，本项目的立币足点定位准确增，发型恳天心协地区为数不多康的高尚住宅区沿，项目整体规年划完善，绿化晌率高，容积率姑低，小区内配廊套设施完善，流周边基础配套住好，传统的文梁化渊源及发展舞趋势使项目具岂有相当的居住背价值和升值潜鸭力，如能在项作目开发首期把慌绿化公建完成瓶，树立起整个仔小区的规模和伏品牌形象，则导预售应该会非膜常顺利，如果垦银行的配套贷壳款能按时按步绩到位，则整个既小区的工程进勇度会非常顺利傻，可在较短的溉时间内收回投扣资。范４、风险因素货分析：散①棍战争、自然灾亡难等人力不可肾抗拒的自然风角险。但这些因物素发生的概率僵非常小，对本星项目影响的可炎能性较小；树②闪国家视经济情轻况对宏观经济页政策作出较大惭调整，而这种并政策调整对房贸地产业的危害贵极大。从目前剃经济形势看来浓，作出这种调咸整的可能性不型大；诚③缸开发商对房地些产市场的预测府出现重大失误踪；坐④筹长沙壶房地产市场竞播争对手多，规夸模大，且多为台现楼，使得销困售难度增大；估猴⑤阅本项目所处停天心忌片区尚没有其臂它已开发项目彼现场示范，有僵可能形成曲高桑和寡、孤掌难末鸣的局面。寻“蚊**阳花园聪”符项目的营销推广策划罪敌一、广告方案归背按景愚卵晴艳进幕帮令（一）背景：搞资１、课长沙塔市大背景：海１）城市特征稠：典型的休闲牲、消费型。牌２）政治、社斧会因素：因民血风朴实、小富吓即安、知足常秆乐，喜食贪玩抖，除失业问题溉，无较大政治治、社会动荡诱位因。采３）经济：随貌全国性大气候兵显疲软、低迷等态势，受国家末金融、产业调牌控和市场竞争究、优胜劣汰、炕走向有序影响域有缓慢复苏迹厌象。衡４）消费：消影费者的可支配形收入、资本意而识增加，但受皇国家各项体制齿转型期社会、紧福利等基本生倚活保障不完善店，消费者有持乘币观望心态。棉解５）市场：政脂府大力促进，话以期拉动整个割国民经济；取症消福利分房，晃扩大了市场容植量，规范了市述场竞争；房地语产渐次步入发末展期；市场开报始走向成熟和关有序。责２、区域小背认景：丧１）枯天心聪区政寒府姑蝶２０００凡雹年睛否３晶零月举办的仇天心鸟名宅文化节已必提甜出泻题３００车０长哥多形亩存量土地概净念。迁２）本项目处膝天心丘区土桥新镇区倦控制规划区内坏，目前尚无开间发项目，大范虹围内属待开发情地。慕３）劣长沙妇西部多为良田张，限量开发，述土地稀缺性明偶显。