XXXX写字楼产品营销的策略

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ChapterⅠ区位概况ChapterⅢ客户梳理ChapterⅡ市场总览Chapter

Ⅳ产品分析Chapter

Ⅳ营销策略初探区位概况小陆家嘴淮海中路人民广场南京西路徐家汇中山公园徐汇滨江虹桥开发区漕河泾开发区上海南站新客站虹桥交通枢纽徐家汇CBD核心位置，城际可达性较强处于徐家汇与虹桥开发区两大CBD范围内2.0公里内:徐家汇商圈虹桥开发区4.0公里内:中山公园商圈漕河泾开发区徐汇滨江商务带6.0公里内:南京西路商圈人民广场商圈淮海中路商圈嘉凯城虹桥开发区徐汇滨江中山公园区域产业布局徐家汇文化综合商务区重点发展IT信息服务、专业服务、金融/保险、教育培训等现代服务业。徐汇滨江商务带重点发展企业总部聚集区以及研发、科技、营运、滨江景观带。虹桥开发区以国际商贸为主导，重点发展展览展示业、酒店旅游业和专业服务业。徐家汇嘉凯城项目位于核心商务区产业集聚度较高，同时连接虹桥、徐汇滨江商务带项目地块位于徐家汇区域，交通枢纽地位显著，周边商务业态成熟中山公园商贸区重点发展物流、商贸类企业、购物中心、高档住宅区。南京西路商务区老牌商业中心、现代服务业、金融类企业、酒店、购物中心。南京西路漕河泾开发区漕河泾开发区IT软件行业、高新科技行业、能源、微电子、设计研发行业。项目SWOT分析S(优势)O(机会)W(劣势)T(威胁)市中心稀缺可售型高品质写字楼

轨道交通五线交汇，交通便捷产品品质区域销售型项目领先地位

项目商业部分体量较小地块周边未形成商务集聚氛围标准层产证不能分割，目标客户有一定局限性本项目自身综合优势吻合高端办公需求项目周边未来规划优势（徐家汇中心）区域招商政策及政府换届对商办销售市场的激励全市写字楼供应量激增项目周边存在各别高端竞争项目房地产整体市场处于政府调控期项目区位小结徐家汇核心商圈，地理位置优越：1.步行至港汇广场只需5分钟。2.项目对面政府重点商业工程“徐家汇中心”项目在建。地处虹桥路主干道，衔接两大核心CBD1.车行至虹桥开发区只需10分钟。2.车行至徐汇滨江商务带15分钟即达。交通可达性较强，轨道交通优势显著：1.轨道交通1、3、4、9、10号线交汇2.位于虹桥路主干道，依托内环、延安路高架市场稀缺可售型甲级商务楼：1.世界顶级建筑设计公司Gensler倾力打造。2.高品质的交付标准及企业总部的市场定位。目录contents

ChapterⅠ区位概况ChapterⅢ客户梳理ChapterⅡ市场总览Chapter

Ⅳ产品分析Chapter

Ⅳ营销策略初探市场综述根据上海搜房网数据监控中心统计数据，2013年第1季度，上海写字楼成交6536套，环比2012年第4季度下跌10.26%，同比2012年第1季度大涨233.13%；成交面积502801平米，环比下跌21.24%，同比上涨66.56%。受春节长假的影响，2013年第1季度写字楼市场成交转淡，但同比2012年第1季度，2013年还是较为活跃的，尤其是小户型商住楼项目。而随着住宅调控的持续从紧及国内经济环境的逐步回暖，预计2013年写字楼成交市场或将持续走高。项目位置成交面积成交均价（平方米）（人民币每平方米）东方金融广场浦东2,43956,498汇京国际广场徐汇3,10154,663岚桥国际大厦浦东6,63241,400创智天地杨浦3,46536,913散售市场交易案例2013第一季度数据来源：第一太平戴维斯中国市场研究部散售市场限购令等住宅市场调控政策进一步推升了上海甲级写字楼散售市场热度。许多国内买家倾向买入办公楼自用，以降低未来租金上涨带来的成本攀升。除此之外，2013年多数甲级写字楼项目为纯租赁，散售市场优质项目供应有限或将使业主考虑提价。市场综述写字楼整栋交易案例2013年第一季度数据来源：第一太平戴维斯中国市场研究部整售市场整售市场依然较为看好。随着人民币基金及保险公司投资房地产逐渐成熟，预计将有更多国内机构买家进入整栋投资市场。由于多数二线城市面临供过于求压力，一线城市仍是机构买家首选之地。海外买家虽然有所式微，但考虑到中长期人民币兑美元的升值预期，其仍将是市场的重要参与者。市场综述物业地址价格平均价格买方(每平方米)海洋大厦黄浦人民币19亿37,740ARAAssetManagement宝安大厦浦东人民币8亿19,047搜房控股嘉亭大厦嘉定人民币2.63亿17,288MGPA(3-10楼)上海写字楼2013年5月成交面积TOP10市场成交情况排名项目名称区域板块环线成交面积成交套数单套面积成交均价1汇银铭尊普陀长风内中环13298.55115115.64232502卓越世纪中心奉贤南桥新城外环外10203.4919951.27141293绿地未来中心奉贤南桥新城外环外8319.8915753166034绿地公园广场宝山顾村外环外6947.9267103.7161145长泰企业天地闸北不夜城内环内5537.4817325.73324746和风家园二期闵行七宝外环外5331.616888.6180967张江盛科大厦浦东张江外环外4604.7241151.18194568汇融大厦普陀武宁内环内4446.415975.36344499金赢108广场闸北大宁内中环4032.3548843036210汇京国际广场徐汇徐家汇内环内3201.181620056099排名项目名称区域板块环线成交面积成交套数单套面积成交均价1上海电器城金山亭林外交外14492.7127114.12122772中铁中环广场闸北彭浦中外环11940.6831385.18213203悦合国际广场嘉定真新外郊外9150.6675122187604绿地领御奉贤南桥新城外环外8825.0916553.48156645华拓大厦嘉定江桥外环外6423.847783,43146246上海电器城二金山亭林外交外6393.3449130.4877477卓越世纪中心奉贤南桥新城外环外5795.6410455.73145378西子国际中心闵行莘庄外环外5700.534167.66279489嘉利商业广场闸北大宁内中环4606.376867.742868810赢华国际广场普陀长风内中环4152.5120207.6329439上海写字楼2013年4月成交面积TOP10市场成交情况排名项目名称区域板块环线成交面积成交套数单套面积成交均价1瀛通绿地大厦黄埔打浦桥内环内17641.6108163.35633792松江万达广场松江新城东区外环外16134.434147.31160853卓越世纪中心奉贤南桥新城外环外14835,224959.58148004嘉福汇嘉定主城区外环外748015348.89136895岚桥国际大厦浦东陆家嘴内环内6632.316414.52414006中冶祥腾尚郡嘉定南翔外环外5688.613243147107东方慧谷嘉定主城区外环外5318.212443.18104708旭辉浦江国际闵行浦江外环外4873.110646150379同进理想城普陀桃浦外环外4439.99646.251521910绿地翡翠国际奉贤南桥新城外环外4429.37856.7816620上海写字楼2013年3月成交面积TOP10市场成交情况排名项目名称区域板块环线成交面积成交套数单套面积成交均价1绿地东海岸浦东周康外环外4717.188356.83141742宝山万达广场宝山张庙中环外4305.2339110.4192923华拓大厦嘉定江桥外环外2538.163181.8855164东方金融广场浦东陆家嘴内环内2439.214609.8564985万科早城闵行浦江外环外2228.473661.9124096汇银金融中心普陀长风内中环2141.076356.85229187卓越世纪中心奉贤南桥新城外环外1557.983051.93152758嘉福汇嘉定主城区外环外1409.432948.6130849同进理想城普陀桃浦外环外1230.932549.231420710松江万达广场松江新城东区外环外1157.472742.8715773上海写字楼2013年2月成交面积TOP10市场成交情况排名项目名称区域板块环线成交面积成交套数单套面积成交均价1宝山万达广场宝山张庙中环外18026.82157114.82189762五角世贸商城南汇惠南外环外14267.58126113.2385243绿地东海岸南汇周康外环外12716.1222456.77141814嘉福汇嘉定主城区外环外8731.3218646.94125705华拓大厦嘉定江桥外环外8469.731018469876万科早城闵行浦江外环外7206.5611762127557中冶祥腾尚都嘉定南翔外环外6336.1814842.81137808旭辉世纪广场普陀长风内中环6127.2761021.21271649五角世贸文化南汇惠南外环外5467.8624227.83859810松江万达广场松江新城东区外环外5210.7510748.715442上海写字楼2013年1月成交面积TOP10市场成交情况根据上海搜房网数据监控中心数据，1季度上海写字楼新增供应面积集中在普陀、浦东、嘉定、杨浦、闵行、奉贤六区，从2012年以来上海写字楼市场供应和去化情况来看，供求比约为1.05:1，处于微弱的供过于求状态，综合2013年写字楼市场成交表现，预计2013年写字楼市场仍会有较大的放量。办公楼市场情况汇京国际大厦地址虹桥路777号（2013年年底交房，2013年开盘）发展商上海汇京置业发展有限公司物业形态及体量办公楼+商业裙房楼高28层，整层产权建筑面积为1500平方米，地下二层，净高98米，楼顶；裙房共5层建筑特征金属板及石材配玻璃幕墙；钢筋混凝土结构交房标准标准层面积1500平方米；净层高2.8米无框玻璃门、硅钙板吊顶、格栅日光灯；墙面乳胶漆刷白；公共洗手间设施设备6部客梯，1部货梯，瑞士迅达；大楼设有自动消防报警及喷淋装置，并安装闭路电视监控及中央自动控制系统配套设施360个车位（1500元/月）；5层商业裙房配套，物业管理费物业管理：戴德梁行（上海）有限公司物业费：28元/平方米/月租金/售价销售均价：55000元/平方米；项目分割面积为主，已经去化接近5个整层。项目现状项目目前空置率80%左右，适合行业：贸易、建筑设计、传媒、IT行业。中山万博国际中心地址淮海西路666号（2011年3月交房，2010年11月27日开盘）发展商上海万博房地产开发有限公司物业形态及体量办公楼+独立商业街总建筑面积5.2万平方米，共28层（实际层24层）；标准层面积3-28F约1670平方米，单套面积：约228-307㎡。建筑特征经典Art-Deco建筑立面，大堂挑空9.3米，双大堂设计。特别配置拥有5000㎡“淮海坊”时尚商业街。交房标准标准层面积1670方米；净层高2.8米无框玻璃门、智能门禁系统；硅钙板吊顶、格栅日光灯；墙面乳胶漆刷白；地面架空地板；双层中空Low-E玻璃窗，垂直卷帘；公共洗手间TOTO洁具设施设备9部电梯，6部客梯+2部消防梯+1部司机电梯，品牌OTIS；日立中央空调（风冷热泵机组）；空调新风系统配套设施338个地上车位（900-1500元/月），配置拥有5000多平方米的“新淮海坊”时尚商业街；物业管理费物业管理公司：戴德梁行物业费：28元/平方米/月租金/售价项目销售均价：45000元/平方米项目现状项目目前空置率5%左右，入驻企业：环球资源、东芝医疗、太阳岛国际度假俱乐部、玛斯菲尔服装、中茵控股有限公司。适合行业：贸易，电子器械，服装生产及销售，房地产开发行业。城开国际大厦地址徐汇区虹桥路335号发展商上海城开房地产发展有限公司物业形态及体量办公楼+商业裙房楼高17层；办公面积4.7万多平方米；商业裙房，地下2层停车库建筑特征大理石材、金属板配玻璃幕墙；钢筋混凝土框架结构交房标准标准层面积2500平方米；净层高2.7米硅钙板吊顶，格栅灯、风口百页、烟感、喷洒器、90mm高架网络地板、地毯、乳胶漆设施设备5部客梯,3部货梯；每层提供光纤干管和通讯设备，方便ISDN、ADSL、DDN宽带系统接入，TOTO品牌洁具配套设施200个车位（1600元/月），大堂及裙楼商业配套，商业银行营运接待中心，餐饮、咖啡吧、超市。物业管理费物业管理公司：城开物业物业费：28元/平方米/月租金/售价租金：8-9元/平方米/天项目现状项目现空置率在3%左右，入驻企业：三星、强生中国总部、城开房地产开发有限公司等。项目适合行业：贸易，生产及销售型企业，广告传媒。港汇恒隆广场地址虹桥路1号（2005年竣工，开盘日期：2003年6月15日）发展商香港恒隆集团物业形态及体量办公楼+商业裙房楼高51层，高度230米；办公面积6万多平方米；商业裙房面积7平方米地上51层，地下1层建筑特征金属板配玻璃幕墙；钢筋混凝土框剪结构交房标准标准层面积1750平方米；净层高2.7米金属天花吊顶，格栅灯、风口百页、烟感、喷洒器、75mm高架网络地板、地毯、木脚线墙面、乳胶漆设施设备16部客梯,2部货梯，电梯品牌Schindler；每层提供光纤干管和通讯设备，方便ISDN、ADSL、DDN宽带系统接入，TOTO品牌洁具配套设施1400个车位（1500元/月），近7万平方米商场配套，Dunhill、Chlo、VivienneWestwood等8家国际一线品牌陆续入驻。168米长的欧亚式露天步行街。港汇恒隆酒店式服务公寓共93间客房可出租。物业管理费物业管理公司：仲量联行物业费：32.50元/平方米/月租金/售价租金：11元/平方米/天；项目现有1000平米左右可出租面积。项目现状项目现空置率在5%左右，入驻企业：苏格兰皇家银行、adidas、威伯科汽车控制系统控制有限公司（WABCO）、OMNICOM集团等。项目适合行业：贸易，生产及销售型企业，广告传媒。21SOHO中山广场地址长宁区中山西路1065号（开盘时间：2011年8月7日；交房时间：2011年10月）发展商SOHO中国有限公司物业形态及体量A、B两幢甲级写字楼A幢写字楼高18层，标准层面积1963.15-3877.66平方米，总建筑面积47662.92平方米。B幢写字楼高23层，标准层面积1632.8-3631.27平方米，总建筑面积52536.61平方米，得房率66-67%。建筑特征连廊双塔结构；外立面以全彩LED灯点缀照明。交房标准乳胶漆墙面；架空地板；A座矿棉板吊顶、B座铝板吊顶；楼层净高2.7米。设施设备迅达客梯14部、消防梯4部、货梯4部、自动扶梯两组；约克中央空调。配套设施停车位总共383个（地下359个，地上24个），车位费1200元/个/月。周边交通步行10分钟至轨道交通3、4、10号线虹桥路站。物业管理费物业管理公司：北京锦荣物业管理有限公司；物业费：28元/平方米/月。租金/售价售价：50000元/平方米项目现状A/B两幢楼采用租售并举形式。尚嘉中心地址仙霞路99号（2012年竣工）发展商LVMH路威酩轩集团物业形态及体量办公楼+商业裙房楼高31层，高度230米；办公面积6万多平方米；商业裙房面积5万平方米。地下2层建筑特征金属板配玻璃幕墙；钢筋混凝土框剪结构交房标准标准层面积2000平方米；净层高2.8米金属天花吊顶，格栅灯、风口百页、烟感、喷洒器、100mm高架网络地板、地毯、木脚线墙面、乳胶漆设施设备6部客梯,1部货梯，电梯品牌（迅达）；每层提供光纤干管和通讯设备，方便ADSL宽带系统接入，TOTO品牌洁具配套设施1500元/月，近5万平方米商场配套，LVMH旗下所有旗舰品牌、万宝龙等多家国际一线品牌入驻。物业管理费物业管理公司：高力国际物业费：30元/平方米/月租金/售价租金：8-9元/平方米/天；项目现有1000平米左右可出租面积。项目现状项目现空置率在5%左右，入驻企业：3M、索兰、。项目适合行业：贸易，奢侈品，广告传媒。越洋广场地址上海市静安区南京西路1601号（2008年交房)发展商上海越洋房地产开发有限公司物业形态及体量办公楼+商业裙楼+5星级酒店楼高43层，高度135米；办公面积10万多平方米；建筑特征金属板配玻璃幕墙；钢筋混凝土结构交房标准标准层面积2600平方米；净层高2.95米乳胶漆刷白，金属铝扣板吊顶设施设备16部客梯，2部货梯电梯；10MM架空地板，四管制VAV变风量空调系统，配套设施300个车位（2500元/月），周边商家璞丽酒店、芮欧百货，上海银行等。物业管理费物业管理公司：仲量联行物业费：35元/平方米/月租金/售价租金：10-12元/平方米项目现状项目现空置率在5%左右，入驻企业：朗盛化学（上海）有限公司、美国普衡律师事务所、上海先灵保雅制药等。项目适合行业：金融，奢侈品，医药。24城开国际大厦汇智大厦美罗大厦徐家汇国际大厦均瑶国际广场徐汇区虹桥路335号徐汇区漕溪北路398号徐汇区天钥桥路30号徐汇区肇家浜路1033号徐汇区肇家浜路789号上海城开房地产经纪有限公司大华集团上海汇智置业有限公司美罗文化娱乐有限公司上海民申置业有限公司上海均瑶实业投资有限公司高17层；标准层2500㎡；建筑面积47000㎡高27层；标准层1500㎡；建筑面积39000㎡高26层；标准层1700㎡；建筑面积45000㎡高17层；标准层800㎡；建筑面积14000㎡高30层；标准层2300㎡；建筑面积70000㎡石材，玻璃幕墙大理石，配玻璃幕墙金属板，配LOW-E中空玻璃幕墙金属板配LOW-E玻璃幕墙金属板、单元式玻璃幕墙乳胶漆墙面；水泥地；矿棉板吊顶乳胶漆墙面；水泥地；乳胶漆墙面；地砖；矿棉板吊顶乳胶漆墙面；水泥地；矿棉板吊顶乳胶漆墙面；水泥地；矿棉板吊顶5部客梯；中央空调5部客梯，1部货梯；中央空调6部客梯，1货梯；中央空调2部客梯，1部货梯；中央空调10部OTIS客梯，2部货梯；中央空调车位200个；车位费1600元/个/月车位150个；车位费1600元/个/月车位300个；车位费1500元/个/月车位135个；车位费1500元/个/月车位1300个；车位费1300元/个/月轨道交通1、9号线上海体育馆站步行10分钟步行至轨道交通1、9号线10分钟步行至轨道交通1，9号线5分钟步行至轨道交通1、3、4、9号线10分钟步行至轨道交通7，9号线3分钟城开物业管理；物业费28元/㎡/月高力国际；物业费26元/㎡/月世邦魏理仕；物业费30元/㎡/月民申物业；物业费28元/㎡/月高纬环球；物业费28元/㎡/月租金：7-9元/㎡/天；租金：6元/㎡/天租金：9元/㎡/天租金：6-7元/㎡/天租金：6元/㎡/天产品比较-建筑指标

嘉凯城汇京国际大厦中山万博国际中心光启城Soho中山广场港汇恒隆广场中金国际大厦大堂（挑高）挑高9米大堂8.5米南大堂8.5m，挑高8米大堂11米挑高12米挑高8米电梯数量（办公）9部客梯.，2部货梯6部客梯，1部货梯6部客梯.，2部货梯，1部司机梯7部客梯，2部货梯7部客梯/2部货梯16部客梯,2部货梯6部客梯，1部货梯标准层净高2.95m2.8m2.8m2.70m2.7m2.70m2.70m楼板承重500kg300kg200kg200kg200kg250kg200kg得房率70%72%69.5%69%72%69.5%69.5%物业公司待定戴德梁行戴德梁行德一置行锦荣物业仲量联行狮城怡安车位（数量/租赁价格）地下230个地下360个地下338个1200-1500元498个/1500元地下360个300个/1500元353个/1500元物业管理费待定28元/平方米/月28元/平方米/月27.5元/平方米28元/平方米/月32.50元/平方米/月25.5元/平方米轨道交通/高架道路1/9/3/4/10号线，内环线、沪闵及延安西路高架3/4/10号线，内环线、沪闵高架3/4/10号线地铁上盖，200米至中山西路高架3/4/9号线，内环线、沪闵路高架3/4/10号线，内环线、沪闵高架1/9号线，内环线、沪闵及延安西路高架1/4/9号线，内环线、沪闵路高架产品比较-租售专题项目销售均价租赁均价投资回报率（估值）嘉凯城大厦预计均价63000元/平方米7.5元/平方米/天4.34%汇京国际大厦53000元/平方米6.5元/平方米/天4.5%SOHO中山广场50000元/平方米6.3元/平方米/天4.6%绿地中心53000元/平方米6.5元/平方米/天4.3%LV尚嘉中心（虹桥）67000元/平方米（推算售价）8.5元/平方米/天4.6%越洋广场（南京西路）78000元/平方米（推算售价）10元/平方米/天4.67%东方金融广场（世纪大道）60000元/平方米7.8元/平方米/天4.7%中信广场（北外滩）55000元/平方米6.5元/平方米/天4.3%相关市场小结全球金融危机影响，商业地产需求萎缩：1.受市场环境影响，写字楼成交量相对低迷2.大型企业纷纷缩减营运成本，控制现金流销售型产品品质不断提升，已缩小与甲级写字楼差距：1.绿地等开发商纷纷抢占商业地产市场，开发高品质商用物业2.近年来市中心销售型写字楼品质普遍提升区域板块内短期无新增供应，有利于填补市场空白点：1.区域内同级别同等位置条件的可售型项目稀缺2.短期内项目区域内，没有新增同级别可售型项目板块内产品品质良莠不齐，亦存在高品质在售甲级写字楼：1.同区域内的“汇京国际广场、绿地汇中心”将是本项目的主要竞品2.由于对市场的长期性看好，近期换租转购型的企业是本项目机会点目录contents

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Ⅳ产品分析Chapter

Ⅳ营销策略初探目录contents

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Ⅳ营销策略初探目标客户定位1、项目周边区域虹桥、徐汇、长宁区域中高端写字楼租赁客户------★★★★★2、项目周边区域中小型企业升级所带来的写字楼产品需求---------------★★★★3、长三角区域新进入上海区域或将企业总部搬至上海区域的各类企业★★★★4、其它区域新进入上海的中大型企业或企业总部-----------------------------★★★客户行业分布客户来源地分布区域写字楼客户分布通过对板块内楼宇入驻客户的分析，区域客户行业主要以物流贸易、生产制造和IT高科技为主；客户来源主要以上海及国内城市为主，欧美企业占一定的比例主要集中在徐家汇核心CBD区域。写字楼目标客户来源淮海路等中心城区漕河泾虹桥开发区核心目标客户重要目标客户潜在偶得客户居住在周边的私营业主有意搬迁西区的中心城区企业徐家汇及虹桥CBD的外溢客户西区制造业企业营运部门、展示厅或总部辐射全市的中型现代服务业企业抢滩上海的分行总部银行等金融机构对中国上海前景看多的基金投资客户徐家汇及虹桥地区贸易类企业虹桥路、漕溪路、中山西路等办公升级客户异地（境外）物贸、制造业企业办事机构对本区域发展看好本地或异地的投资型客户租赁客户多为优秀境外公司及世界500强企业嘉凯城徐家汇虹桥路中山西路衡山路-漕溪路核心目标客户徐家汇及虹桥CBD的外溢客户西区制造业企业营运部门或总部由租赁转换成购置写字楼物业，降低办公成本面积的扩大需求通过以上分析，核心目标客户对购置写字楼的关注点集中在形象性、商务配套及交通方面，其中形象性需求及物业的增值潜力是关注的重点。核心客户写字楼关注点辐射西区的中型现代服务业企业搬迁理由改善办公环境，企业形象性提升需求企业将不动产作为资产沉淀的需求向核心CBD区域靠近的需求面积的扩大需求由租赁转换成购置写字楼物业，降低办公成本面积的扩大需求业务往来便利性需求写字楼关注点形象——核心CBD商圈的地段形象及写字楼高档的办公形象商务配套——提供商务会晤、休闲的中高档消费形象——写字楼高档的办公形象交通——交通的便捷性投资价值——项目物业升值潜力形象——核心CBD商圈的地段形象及写字楼高档的办公形象商务配套——提供商务会晤、休闲的中高档消费交通——商务往来的便捷性目录contents

ChapterⅠ区位概况ChapterⅢ客户梳理ChapterⅡ市场总览Chapter

Ⅳ产品分析Chapter

Ⅳ营销策略初探国际顶级城市综合体商办综合体：嘉凯城大厦阔景豪宅：中凯城市之光虹桥路徐虹北路34高端商业5A甲级写字楼阔景大平层35区域位置项目地处虹桥路500号，属徐家汇CBD核心区域唯一可售甲级写字楼臻品；虹桥路黄金干道核心位置；淮海路、徐家汇、虹桥、中山公园四大CBD交叉辐射之心;五条轨道1号线、3号线、4号线、9号线、10号线交通汇聚；综合项目体：超甲级写字楼、商业配套、豪宅公寓；周边商业辐射：徐家汇、港汇恒隆广场、新淮海坊、太平洋数码广场、虹桥路商务区等；未来周边区域写字楼供应量近40万平方米；

36区域规划周边区域发展再度升级北面：

徐家汇中心，380米高浦西第一高楼，相当于2个环球金融中心。项目由城开集团开发建设总建筑面积63万平米，主体建筑由一座高达380米的主体塔楼、2幢高达180米左右的甲级写字楼、1幢高60米左右的高档服务式酒店配合总建面8万平方米左右的特大型商场及休闲文化设施而组成。该项目的建成将成为浦西新的地标，成为徐家汇新的商业核心。而本项目与其仅一路之隔，为本项目的价值提升也提供了有利保障。西面：

项目周边除了已经交付的中山万博国际中心、SOHO中山广场外，位于轨道交通凯旋路的汇京国际广场、上钢十厂地块，总规划面积35万平方米，规划建造三栋甲级写字楼，功能定位为新型文化商业商务区。位置优势37立体交通、四通八达轨道交通1、9号线徐家汇站；近距离步行至轨道交通3、4、10号线1公里迅速直达中山西路内环高架；5分钟直达徐家汇商圈；10分钟内到达中山公园与虹桥CBD;20分钟直达虹桥枢纽。38写字楼经济技术指标经济技术指标商业用地面积6955m2项目总建筑面积42800m2

商业面积8500m2办公楼面积35400m2办公楼主楼高度128m项目综合容积率4.2绿化率25%停车位230个项目参数房型图39标准层建筑面积1330-1630平方米1-12层低区主力面积1560-1630平方米14-27层高区主力面积1330-1540平方米交付标准40建筑层高4.2米净层高2.95米交房标准顶：铝板吊顶地：网络架空地板墙：乳胶漆刷白消防系统：安装到位照明系统：安装到位窗：中空Low-E玻璃窗公共洗手间：精装交付电梯品牌：日本三菱数量：8部客梯（载重1600KG)1部货梯、2部地下车库转换梯商业裙房：5部电梯

空调品牌：美国约克系统：空调冷凝水系统（预留VRV空调接口）新风系统：瑞风新风系统（含除湿处理功能）目录contents

ChapterⅠ区位概况ChapterⅢ客户梳理ChapterⅡ市场总览Chapter

Ⅳ产品分析Chapter

Ⅳ营销策略初探金融上海2010年2月21日，由全球著名的毕马威咨询公司参与制定，法国巴黎大区投资促进协会发表公布的“世界最具吸引力”城市排行榜中，上海排名第二。

国际上海国际金融中心和航运中心上海即将举办中国2010年上海世界博览会，拥有的现代化研究中心数量和写字楼数量甚至超过了英国首都伦敦。

国际上海舶来上海

“外滩文化，是海派文化的精髓，混杂着东方韵致和西式浪漫，充斥小资情调和洋派生活，法国梧桐树的街道，CBD中心商务区，后殖民主义样板的新天地，老式留声机传出熟悉的旋律，爵士乐等等，构成上海的文化基因图。”——《福布斯》上海办事处首席代表范鲁贤上海，“经济、贸易、金融、航运”四中心的城市定位，

孕育着写字楼市场更大的需求空间。上海，面临着更加国际化的转型，优质商业物业，是金融资本投资的选择之一。徐家汇是上海四大城市副中心之一，亦为上海十大商业中心之一，拥有450年的人文历史传承。嘉凯城理解的上海和徐家汇：项目理解企业品牌：嘉凯城实力，中凯品质形象优势：区域商务地标，强昭示性地段优势：城市核心，动静皆宜产品品质：标杆项目，高端品质项目定位：复合商办，区域地标徐家汇国际级复合商务新领袖项目核心卖点梳理核心卖点之项目位置-----城市副中心核心区位项目区域-----历史悠久文化积淀城市新贵形象优势-----区域商务地标稀缺优势-----产品稀缺、供应稀缺产品品质-----5A甲级、4.2层高。。服务品质----国际级物业管理徐家汇国际级复合商务新领袖嘉凯城项目主要价值点排序位置优势人文优势形象优势稀缺优势品质优势服务优势★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★推广名思路：通过项目价值点排序和目标客户的关注点，得到本案的特色与亮点——品牌优势：嘉凯城品牌，值得信赖形象优势：区域商务地标地段优势：历史悠久人文区域，可塑性强品质优势：高端品质，生态、配套、细节彰显因此主推广名选择一：嘉凯城●环球企业中心选择二：嘉凯城●总部国际从项目的地段、定位等物理属性的思路出发，得出推广名之后，目前策略需要解决的核心问题项目在市场上以一个什么形象出现？SLOGAN传播的4个目标：1、提升品牌价值感，打造项目地标形象；2、显性身份，直接展现而非旁敲侧击；3、给客户面子大过说产品里子，寻求客群购买心理对位；4、表现出引爆力，沟通内容的触发性。国际上海国际上海气质根源形象标识内在逻辑核心区位商务巨擘产业资本共享【于是，区域优势-商务地标-产业资本得到了统一。】嘉凯城环球企业中心的推广总精神嘉凯城·环球企业中心案名形象国家级/资本平台/集成商务项目定位

商务引擎资本全球SLOGAN商务引擎资本全球区域历史景观平台商品服务文化氛围感觉投资价值自用价值发展价值项目总体营销策略八大营销引擎品牌营销，加强中凯置业品牌宣传1精准营销，加强针对性推广，媒体组合宣传推广2圈层营销，与徐汇区政府及区内各类政府组织加强联系，销售项目产品。3网络营销，其中包括项目网站、微博、微信等4大客户营销，拜访上海区域或长三角投资机构、银行、商会5同档同类客户共享6中介推介，加强相互联动7体验营销，增强客户直观感受，展现项目品质8品牌营销，加强中凯品牌及嘉凯城项目宣传通过户外、报纸等大众主流媒体，进行相关辅助性推广宣传；通过一些重要节点如开盘、样板层揭幕等，举办一些中大型的公关活动，加深业内及其他行业的客户对中凯品牌的了解同时积累客户；营销策略精准营销，加强针对性推广针对项目产品客群特性，加强针对性较强的媒体推广，如户外高炮、大牌、道旗广告等，结合主流、小众媒体，立体组合式宣传推广。户外：高炮、大牌、道旗、楼宇、电梯等主要位置：项目周边、城市中心区域、机场、高速公路出入，项目周边写字楼；小众媒体：航空、财经、高尔夫等杂志营销策略精准营销，加强针对性推广针对项目产品客群特性，加强针对性较强的媒体推广，如户外高炮、大牌、道旗广告等，结合主流、小众媒体，立体组合式宣传推广。小众媒体：航空、财经、奢侈品、高尔夫等杂志、公务机媒体。营销策略商办部分营销推广费用预算总体费用预算：商办产品总销金额：20亿（写字楼）+4.8亿（商业）=24.8亿总体费用为总销金额的3.5%，其中推广费用占1-1.5%，剩余部分为中介费用；推广费用按1.5%计算：3720万按时间分---------2013年50%，2014年35%，2015年15%按推广形式分----媒体推广40%，活动推广占60%媒体推广费用中：线上占60%，线下占40%营销策略加强圈层营销区域圈层徐汇区政府及旗下各类组织机构（如徐汇区域政府招商机构、中小企业联合会等）；长三角区域各类商会组织（浙江、江苏商会等）；各地驻徐汇区及上海办事机构；融汇整合各类社会资源，开拓客户认知渠道，加强品牌和项目的知名度，吸引有效客户。企业圈层房地产企业徐汇区外来企业老板圈层嘉凯城集团中凯集团营销策略入驻企业优惠政策1、提前与徐汇当地相关招商部门建立联系，了解当地关于各类企业注册、税务政策、高科技企业、人才等优惠政策；2、根据我们累积的意向客户的需求，配合客户积极争取各类优惠政策；3、本项目的目标客户，在公司注册、税收、人才政策方面会高度重视，而上海各区域的此类招商政策对于不同规模、类型企业在政策把握上有相当的弹性空间，大部分为一事一议。不太会一次性确定一套政策针对所有的企业，故于此类机构建立良好的关系，对项目销售会起到较大的促进作用。同时此类机构也会成为本项目的销售人员;营销策略网络、微营销开通项目的专属博客、微博，专人发布项目信息，加强网络宣传；举办网络活动，加强线上线下客户互动。此方式并不一定能为项目销售起到决定性的作用，主要目的是扩大项目的认知度及美誉度；营销策略针对同档区域同档项目，与此类项目的销售人员进行客户资源共享；对此类销售方式予以重奖，以提高积极性；共享客户营销营销策略加强与中介公司的联动通过举办项目产品推荐会，与中介公司建立联系，达成销售目标通过各类渠道，向个人中介推荐项目。营销策略一线中介机构：此类机构拥有数量众多的海外客户及大客户资源。但此类机构的客户资源中租赁客户居多，买卖客户相对少一些；二线中介机构：此类机构拥有较多本地客户资源。买卖客户资源较多；个人中介：市场中存在着相当部分的个人中介，此类中介手中掌握着大量客户资源，且质量相对较高；营销策略各类渠道具体展开方式：分销大会：与各类中介机构及个人建立起联系之后，召开项目分销大会，利用分销大会，介绍项目基本情况、销售政策、佣金政策、发放项目资料。后续专人跟进中介公司。通报项目进度、销售情况及各类需要开发商解答的问题。建议时间：2013年6月中旬，开始与各类中介公司开始联系，7月上中旬进行分销大会。营销策略各类渠道具体展开方式：特定客户项目推荐会：【周边高端写字楼租赁客户】项目推荐会通过各类方式与项目周边高端写字楼租赁客户建立联系，召开项目推荐活动，进一步了解此类客户购买意向，从中挖掘意向客户。【区域行业客户】项目推荐会借助政府资源，针对区域内如大型金融类、制造类等企业进行项目推荐活动，挖掘意向客户。以上活动建议在2013年8-10月期间，适时举行。营销策略

八、增强客户的现场直观感受装修样板层，加强客户直观感受；准备售展中心的销售人员配发Ipad，制作项目电子楼书，便于向客户推介产品；准备在售展中心增设多媒体硬件设施，以提升项目的高科技含量。营销策略销售为主，租凭为辅整体项目销售过程中，除了购买客户外，一定会有部分租赁客户的积累，此部分客户可以在销售不理想的情况下，进行出租后，再另行带租约销售；销售为实，租赁为虚为了带动项目的销售，可以借鉴东海广场的当时超低租金引入苹果公司带动销售的案例。营销策略嘉凯城商业部分建议商业功能定位：项目商务配套为主；周边居住社区配套为辅；下班以后的那点事商业品牌定位：中高端为主，少数高端品牌入驻礼品店西点店1F业态规划银行嘉凯城商业部分建议便利店2F业态定位特色餐饮休闲餐饮特色餐饮休闲餐饮嘉凯城商业部分建议3F业态定位中式正餐中式正餐嘉凯城商业部分建议4-5F业态定位主题会所或女性主题会所（美容、养生等）嘉凯城商业部分建议商业部分销售策略总体围绕八大营销引擎，但在商业部分的销售过程中要特别注意以下几点：1、客户基本为投资客，基本自身不经营；2、浙江、山西、福建等区域的实力客户为主要潜在客户；3、商业部分以圈层、大客户营销为主要营销方式；嘉凯城商业部分建议推盘策略项目开盘销售期2013年7月—2013年12月推出楼层：低区6、7、8、9层中区15、16、20层推出时间：前期客户积累（具备预售条件）推出面积：10000㎡左右（占可售面积39%）销售目标：10000㎡推盘理由：开放低区及中区的部分层面，给首批客户足够