西安市某项目地块价值报告

目录目录TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc15574819"***项目地块价值分析报告3HYPERLINK\l"_Toc15574820"一、项目地块土地价值评估4HYPERLINK\l"_Toc15574821"（一）项目地块本身状况调查与分析4HYPERLINK\l"_Toc15574822"（二）项目地块周边状况调查5HYPERLINK\l"_Toc15574823"（三）项目地块土地价值评估6HYPERLINK\l"_Toc15574824"二、项目地块优劣势分析14HYPERLINK\l"_Toc15574825"（一）项目地块优势分析14HYPERLINK\l"_Toc15574826"（二）项目地块劣势分析16HYPERLINK\l"_Toc15574827"***项目地块价值分析报告附表18HYPERLINK\l"_Toc15574828"附表（一）：基础设施量化表18HYPERLINK\l"_Toc15574829"附表（二）：交通状况量化表20HYPERLINK\l"_Toc15574830"附表（三）：环境因素量化表21HYPERLINK\l"_Toc15574831"附表（四）：商业服务量化表23HYPERLINK\l"_Toc15574832"附表（五）：文教卫体量化表25HYPERLINK\l"_Toc15574833"附表（六）：人文情况量化表26***项目地块价值分析报告小区建成后的楼盘升值与否受多种主观、客观因素影响，但最基本的因素是：随着时间的推移，土地价值本身将会不断发生变化。因此，充分挖掘项目地块本身的自有资源，整合地块周围的优势资源，可作为将来小区规划、定位、设计、销售等方面的重要参考依据。眯一、项目地块稿土地价值评估残（一）项目地党块本身状况调原查与分析常拖胡类别知项目赵表贯否狗现首甲明内夏膛念容伴地块区位划项目地块位于团西安市妹**娇东路著*拐号冈**脂库区歉地块面积累约底7虽8狱亩道酷笔地块本身企迷状夸袋势况添项目地块位于锯**捕库区内以北部殿分，呈东西长搞，南北窄的梯趋形状（东边宽充于西边）；由驱东声面熊3躬0众亩凹地和西开面牙4麦8屯亩坡台地共同赏构成，二者落染差高度闸为吓7灾—诉1柜2严米拉；坡台地现为湿平层库房建筑阳。馋1忠、可充分利用饺东、西两部分朗的地形落差进插行未来小区规犁划，使小区具阅有自然的层次书感；俩2承、沿项目地块灭内南部边缘道匀路生长着密集麻、高大的长条迹形原生树木林灌，不但起到隔削噪、降尘、遮郑荫的作用，而熊且未来的小区孕可与库区的另急一部分进行较糊有效的分隔。具3沃、地块除东身面规3请0永亩洼地外，其哄余主要为大面怜积库区建筑，筹在未来的小区布建设中，易于迷拆迁。顽（二仍）神项目地块周边悔状况调查扔救仿类别亲项目摆表再均树现瓣观细内令榴即容蹲地块周边株鬼贩状据邀济况煎东面范项目地块向东某依次为市公安过局车管所、加姻油加汽站、与故地块坡台地在宴同一水平面的该货运铁路支线雕、新强汽车修线理厂、辫**抢坡纺织印染厂截及大片的联**虚坡郊区居民用宴地。之南面南地块南面为丛**斜库区，再南为仿大片居民居住名区，另沿幸福御路分散着西安鸭华山汽车修理加厂、西安光华对公司、幸福制秋药厂等。池西面知地块西面紧接水中电大厦新建坐楼房、中电大伏厦招待所、中金国电子物资西红北公司、幸福抢路、万寿路、罪西光花卉艺术杜城。淘北面蛙项目地块北面换紧邻报**干东路，对面为写黄河温泉小区票、黄河宾馆、服小寨新村。梯1炉、地块北面紧讲靠城市主干国道尊盐**浑东路，为东郊燕进入新城区各的亭“涂脸芬面棉”苏，也是从市区同出行至郊外的窝最后风景线，意所以项目地块持北面建筑的外晚立面、形体、厕色彩安排显得壳极为重要，建且筑风格的恰当独与否直接影响绳到未来小区的掩销售与小区住送户的感觉。忧2凤、因地块与新镰建成的黄河厂终温泉小区、黄姐河厂宾馆相隔搞，项目地块的灶规划到位可与绳对面建筑共同芽提升小区域的匙形象，从而实勉现共同升值。条（三）项目地态块土地价值评泰估造评分标准：验好品10凉0犁，乳写中盐7拉0梯，耀盆一挽般峡5愧0恋，内测差驻20僻皱无疤挣0牧，其它介于其问间。色1辉、基础设施评跑估您（分项量化数霞据见附表一）集基文恰础钞卡设鞠服施员访状僵买况祝鸽总热搭评处类阴喘替别府得右查羽分岔说颜治槐明穴给排水顿状眠口话况晓75遭地块现为库区历用地，大部分站土地为高于马馅路路面的坡台庭地，给排水整墨体状况较为顺凯畅。艺电、气、暖瞎配套状况翻80捏地块与街坊、菠工厂、企业等羡大片居民区用费地相连，电、许气、暖配套状多况相当完善。辣生活服务妖配套状况赌75励地块与居民区而相连，银行、楚邮局、商场、产菜市场、日杂萍商店等生活服雨务机构网点较侦多，日常生活芒较为方便。营道路状况失80即地块紧靠市政令主干名道傻咱**肤东路，路面平命坦，交通畅通曾。祥项目地块为新邀城区向郊区过伴渡的城市边缘政地带，由紧邻垒的主干道愤**念东路连接城市欢与郊区。周边旺为多个生活居桶民区，生活配羡套设施较为完震善，交通便捷岭。嗽2应、交通状况评喝估锹（分项量化数烈据见附表二）列交槐剧通坑叶状俊冰况妄爷总件止评雀类贱派恐别开得却战遇分胆说雹杰役明紫道路通行秤状扩漂块况暂85滔**犹东路路况优良晒，可快速直达浮二环，路面较请为平坦、宽阔崖，通行顺畅。虫车流状况饿75狂目前讲有稻1积0富多路公交车经阵过地块，通行趣车辆较多。饥距离状况矛80咳项目地块距离奸省际长途汽车箱站驶临三府湾较近，往距离省内汽车步站嘱--往-海城东汽车站很血近。距火车站箭车普程网1容5门分钟左右，虽翅距飞机场较远描，但因与二环态相通，也较方姨便。蒸综合来说，项剪目地块所处区高位交通状况对里项目推广较为烘有利，尤其对撇生意人而言，堤省内、省外出躲行较为便捷；宪对于生活居家骄而言，日常出僵行可乘多路公柳交车到达市内您与郊外。地块脸交通畅行辐射诉范围较广，道玻路网络成熟。年3错、环境因素评浸估毁（分项量化数肚据见附表三）贺类核你凝别伙综合阁得分爬说浴问尤明受自然环境礼状菜束球况落30盗目前地块近距纸离自然环境显喜得先天不足，鬼无山景、水景亏可借；较远处救有兴庆公园、她动物园、浐河豪公园。威社会环境蝶状辫告香况劣60究项目地块位周夹边拥有大片居倾民区，人居氛厉围较为浓厚，克社会环境较为总理想。皱影响环境牲因降扩绪素薯40恢目前地块周边鸭范围内除建筑鹊环境较低档外瑞，尚无严重的职不利环境因素衫影响；地块因钞处于库区，内档部也无污染源争。鼻借责由于地块处于等城乡之间的中灰间地带，无闹碗市区的吵闹，重也无郊野的清羞新自然，缺少革成为高档盘的段一些必要条件岩；但因位于城遗市居民区的边啦缘区域，宜建程设成精品中档祸的小区楼盘；傻同时，随着市赠政规划力度的旋不断加强，周扛边环境将会人袖为的大为改善么，最终将使项缸目地块成为区纹域地块中的理晴想居住之所。锅4豆、商业服务评脆估收（分项量化数摧据见附表四）甚商肆独业得厉服济璃务刊魂状橡远况懒阶总佛杆评们类慰布仰别叉综合锋得分浇说刮巡欺明楚周边生活服务务行死顽业平串状猪较况贼80墙地块西面区域枣的购物、餐饮疑等居家生活服准务网络发达，跨具备较为成熟摩的商业服务配诊套。允周边公司、亮单位分布状况踏30手周边公司、单减位，数量较少扇，档次和科技串含量相对较低绘。利区域政府透管理状况锤60笔项目地块属城带区边缘，属企粪业单位、居民巴居住用地，因柄此派出所、工馆商、街道等政晋府管理相对较趁好。独项目地块以西偶范围商业网点车渐渐趋强、趋妨密，满足日常袍所需有余。由第畅达的交通越泰往西走就有大杀型的区域购物鬼中适心背-闪-绝顺客隆购物中梳心、公园北路蚁小食品批发市刺场、人和服装渠城、雄**狗商场、轻工市途场等。所以地泼块周边的商业呀服务系统规模条有小、有大，挣档次有高、有翠低，且区域政鸟府的管理也不义错，地块不同于于浐河以捞东脾“裤脏掌”距、否“霜乱旅”堤、闸“早差手”抵的环境。玩5扎、文教卫体评虚估滴（分项量化数坛据见附表五）卖类糠哨护别废综合餐得分咳说姻辟蒸明没文化教育状况挂75惩抚地块西面有西嚼光中学、工程疑科技学院、市闲财政会计学校智、工业学院等吹文化气息浓厚估的学校和学府深。托儿所、幼永儿园初级学前惧教育水平有待长提高。醉医药卫生状况私70汗周边因有第三父职工医院、幸叠福药厂、药材遍公司、易经大照药堂等，整体辛医药卫生情况茄较好。责体育运动状况刑50绑由于学校多，名高校多，体育左运动状况较为鸡理想。副地块周边多所店高校的聚集及臂文化气息的辐味射为区域的文宿化品位提升不额少，如能因势童利导，必将成哭为大大丰富项青目的利好要素呆。向6姑、人文情况评烫估昆（分项量化数益据见附表六）藏人削卫文裕冰情潮怒况庆绩总胁速评会类王智阶别掠综合得分兔说众狗却明甜周边人口巨状莫唐此况热60抗地块周边人口萍数量相对较多史，且多为工厂娘住户、城市居帽民、市场生意胶人等，人口素悉质一般，总体岗生活水准相对吴一般。摸区域文化浸状惩伞意况联65棚因原居住人口慎的地域性、文榨化的地域性，韵周边人口有一胶定飞的云“处东关情旅节腹”程，区域居民风表俗、信仰无特宝殊讲究。宝项目地块人文座情况较好，无绍不良忌讳，项译目属于西安市珍的新城区，对闸于区域历史的者人文积淀，若叔充分挖掘、放拉大，必会吸引峰一定数目的原桑居住居民购买忧。递综上，对项目纷地块基础设施节、交通、环境碌、商业服务、搅文教卫体和人贸文情况六个方列面的打分评估符，可以看出，百项目地块存在庸一定开发潜力瓜。而地块在商伙业服务、文教匆卫体状况、建线筑特色、居住款文化、人气方萝面的综合评价基较高，对原区她域居住居民、章生意人的吸引娇力较强。那随着市政基础告建设的不断完喂善，特别枪是直“京浐河公附园置”屡的总体规划实镰施后，项目地通块独特的个性的建筑将成为进茄、出市区的标染志景观，地块抗的整体居住环姨境优势将会凸啊现无遗。踩二、项目地块亿优劣势分析芽（一）项目地础块优势分析孙1亏、区域远景规若划优势代项目地块位于环西安市新城区昆东部板块的边被缘地带，从未弯来开发空间来干看，城内地段等的开发空间日螺趋缩小，而城执东聚集了大量苍的原居民，这振部分人需要购颂房、置业，固剩有的区域情感批、工作方便性特、生意便捷性是需要在城东买翠房。妻其次，城东有龟西安最大的湖占景公纲园抓--闯-歪兴庆公园和动趋物园；有著名楚的高等学烈府扎--险-删交通大学、理刷工大学、工程售科技学院等；皮有西安最早的墓量贩市场雏恭形兵--板-爬康复路和轻工喂市场；同时也事集中了西安数裂目最多的干休弟所和全国久负帐盛名的西京医封院；敏另外，随着城旧墙内人口的外殖迁、东关正街泉的拓展、三环部的修建等市政浴配套工程的实炼施和完成，东粘部板块将具强蜓劲的升值潜力叛。2、区位优势利项目地块位于脂城东的门户位诱置，有主干道科贯通城内与郊石野，离城内不怎远，离自然很甚近，交通便利恼，路网平直发耗达；同时可直炕达二环快速干皮道，保证了人崇流、物流的通月畅、便捷。相除对城内的狭窄遣的人居空间环苏境，空气清爽展；相对郊外的晕小区，购物、泊逛城方便。铜3赞、生活配套优冈势蹦项目地块紧邻值成溉片导“衰原均生盼”级居民区，生活丹配套、公建配疮套较为齐全、浓完善。今后项摆目地块要做的南仅是内部配套节档次的提高浓4讲、唯一性优势药地块周边一定员范围内基本上齿无中、高档居螺民小区，若项椒目开发成功，零必会形成区域僻范围内的亮点眠，起着带头示兆范作用，使得狸项目竞争优势格更为凸显。洗5愚、甩**件品牌优势止项目挟画**的品牌效应，给赤消费者信心、洒实力、美誉度梯，在区域市场剪上起着一定的币号召力作用。陆综上，项目地叮块具备以上五暗大优势，潜在秧的升厕值膀“关势在必部行食”籍。爪（二）项目地久块劣势分析迫1碗、自然景观劣舱势摆项目地块视野授范围内无山景拍、水景、湖景斥可借，此为劣肌势（虽然较远紧有动物园、浐园河公园等），件再则地块面积赠本身比较小威（颗7甩8年亩），因而项市目内部人造景妻观的营造显得的较为重要，必反需精致些、趣柴味些、实用些肝，而且，在项污目的规划设计雷和营销推广时屑应尽量避免自羽然环境上说法惭的劣势。侨2着、地块周边居旁户购买力劣势愧地块周边主要返工厂居民区、研普通城镇居民卷区，虽有强烈替的购房意向，丢但消费水平相勉对较弱，所以袄项目的档次定取位及目标客户增的确定至为重败要，避免规划壮成璃“羡叫好不叫叼座勤”侄的小区。迹3讲、地块库区劣童势庭地块仅为姓**判库区的一部分梳，与库区隔离不不够完整，这蜓样导致了项目魂整体规划的一其定难度，影响倦项目内部的美瞒观。厨扯综上，越来越衰激烈的房市竞抽争要求我们，赠不但要充分挖岛掘、发挥项目齐地块优势，而输且要使地块的啄优势得灶以脱“税强疫化叶”咽，将劣势转化键为优势；同时尤产品本身也必求须具备鲜明独炼特的个性，通宿过对项目产品录、规划、户型抗、内环境、推荒广等诸多方面支的创意，形成隙精致、差异化忆的个性产品，狸使其从区域产喜品滑中们“涝跳参”西出来，成为区蹄域产品凑的膨“讽亮庭点牢”忙，从而引起购壳房者关注，最粮终赢得市场的挪接受，实现项报目开发的终极储目的。滔***拜项目地块价值糕分析报告附表访附表（一）：唱基础设施量化如表胀基纠舞领础辨耐猪设剩聪衬施冤自来水压纵雨水排泄发污水排泄台80喂50删50弯暖气河热水章80拣0笑照明电脚动力电势85揭85至天然气节液化气虾煤气抢0杨90丛80商邮电局鼠电话电报局裁75层40迎街道清扫叼垃圾存放与清角除赴80味70绣普通公路共快速干道摄高速公路译70鲜60荷6尘0侄附表（二）：涂交通状况量化管表萄交企格产通钥圣液状块壁炸况舱道路通过能力什道路通行速度栗实际运行速度店运行安全状况皇70胆75萝70无70浙出租车流量森公交车数量恼停车场傲80裤80总20忙公交车站数量乌距离长途汽车石站巴距离地铁许距离轻轨替70姓85享0爹0给距离火车站宫距离轮船码头俩距离飞机场蹲55缸0辨30搅附表（三）：辉环境因素量化弱表株环臣池晚境串稿基鼓反烧本迎情伤倡冲况疗基础地价鸣距市中心距离仆城市规划走向梨周边建筑环境毕35桶75柔80币40法运饲考玻动伴公园克水面戏绿饶地丈(鼓山脉森林太等怪)反游乐场卷体育场馆卡健身场所虎文化宫培影剧院体50罩50劣50投60仪45矮0捆40唤30朱旅游景点圣幼儿游戏场地余儿童游戏场地疤视野景观善游戏机室国75君60豪70漆35等75桃冶金暑化工欲造纸拐火力发电话石化脑医药蛮建材写屠宰朵20它20黎20苏40蛾0判75黄20区0键皮革集毛纺怪垃圾站腊风沙源态大酒店来集贸市场舒娱乐场所赌运输公司司0发70吃40胞0木75烟85抄75肚40必小区锅炉辱加工修理车间秒30垒40怨噪威漏稼音京广播电台霜电视台圈高压线轻变电站畜微波站赚雷达站否飞机场避立交桥道0蜓0冒-30咱-30亮-20皮0鸦0态0陈阻扶蝇嘴隔咳高架路担铁路申高速公路闻快速干道腿江河黄0托-20沟0辉0压-20功忌讳场缩殡仪国墓地滩刑场始拘留所咏监狱总0具0优0池0跟0削附表（四）：显商业服务量化芹表格商吊执蹲业密廊争管却验