商品房建设项目可行性研究报告

商品房建设项目可行性研究报告XXXX年XX月XX日目录前言项目概况项目建设的必要性市场分析建设方案市政公用配套设施安全、消防项目实施计划投资估算财务效益分析结论和建议前言为了配合XX市一城九镇的建设，加快JSXX镇住宅建设的步伐，响应市政府一城八镇的号召，满足居民对住宅的需求，根据JS区计划委员会金计基（2000）335号文批复精神，同意XXQY置业发展有限公司承建XX镇枫阳路以北、白牛路以东、东至庙港河、北至新开河的开发建造，总建筑面积56500平方米，总投资6200万元的住宅商品房。对小区进行一次规划分部实施，一期开发量为10000平方米商品住宅估算投资1000万元。本院于二000年十二月上旬受XXQY置业发展有限公司委托，负责编制本项目的可行性研究报告。项目概况一、编制依据XXQY置业发展有限公司关于在JS区XX镇开发建设商品房的项目建议书。XX市JS区计划委员会金计基（2000）335号《关于XXQY置业发展有限公司在XX镇开发建设商品房项目建议书的批复》。关于编制本项目可行性研究报告的工程设计技术服务委托书。二、建设单位概况XXQY置业发展有限公司成立于二000年二月二十一日，公司注册地址XX市JS区山阳镇红旗东路58路，法定代表人卓朝礼，注册资金人民币伍佰万元。主要经营房地产开发、经营，建筑材料，建筑五金的销售及其咨询服务，室内装潢。三、建设项目概况本项目位于JS区XX镇枫阳路以北、白牛路以东、东至庙港河、北至新开河。总用地面积约4.8公顷，总建筑面积56500平方米，总投资6200万元的住宅商品房。对小区进行一次规划分部实施，一期开发量为10000平方米多层商品住宅，其它道路、绿化、水电等配套设施同步建造。项目建设的必要性JS区撤县建区几年来，社会各项事业取得了很大的发展，而XX镇作为JS区的老镇在改革开放春风的吹拂下，招商引资带来了无限商机，老镇正焕发出新的面貌。全区人民不断深化改革，扩大开放，在大力发展社会经济的同时，努力优化区域规划，加强城市化建设，取得了一定的成绩随着社会经济的发展，人们为改善居住条件，对商品住宅房的需求量也不断增多。本项目的开发建设正是适应当前城市建设步伐，为提高居民的居住质量提供了一个很好的机会。由此可见，本项目的开发，不仅可以促进JS区城市建设步伐，为居民提供较高质量的商品住宅房，以能为XXQY置业发展有限公司提供参与市场竞争的机会，创造一定的社会经济效益，因此本项目的建设是必要的。市场分析随着经济的发展，居民收入的提高住宅商品房的需求量也不断增长。根据JS区XX镇已建及在建的几个小区的商品房销售情况来看，市场情况良好，且价格有上升趋势。本项目地处城区，基地周围市政设施配套齐全，交通方便，地理位置比较优越，因此开发时只要选择适销房型，保证施工质量，完善公建配套，市场潜力颇大，前景应弱为乐观。建设方案本工程用地地势平坦，现状为农用地，东侧为一幢农用住宅，均予以拆除。根据用地现状和规模，规划把整个小区分阶段考虑，布置栋住宅，其中靠近白牛路枫阳路为二层商铺。整个小区住宅基本以南向为主，日照间距1：1.2标准来布置，建筑层数以6层为主。在单体方案中，根据投资方的要求，以二室一厅、三室一厅为主。每种房型以有不同的标准来满足不同对象的要求，以满足各种层次居民的需要。住宅的设计应按照XX市标准《住宅建筑设计标准》（DBJ08-20-98）执行。住宅结构采用砖混结构，基础将采用沉降控制复合桩基础。市政公用配套设施电力在小区内设有20千伏变、配电站一座。接白牛路高压线。在本规划中家庭用标准为平均4千瓦/户。供电线路原则上以架空电线敷设为主。规划总用电量约为2000千瓦，区供电局已同意供电。二、邮电在每栋单体入口处设标准信箱一个，家庭电话设置标准为每户一门电话。电话总门数为500门。由建设方会同电话局协商解决，费用由用户自理。三、燃气用瓶装压缩液化厂，XX市JS区公用事业公司液化所已同意供气。四、上水小区的上水供应可由枫阳路市政上水管供给，居民用水标准按平均250升/人日计，规划总用水量约为439吨/日，区自来水公司已同意供水。五、雨水可由小区雨水管收集再集中排入西庙港河市政雨水管。六、污水小区内排水采用雨、污分流制，规划污水总量约为380吨/日，可由基地内污水管网汇集后排入无动力污水二级生化池。安全、消防一、安全防卫工程设计中应按照有关规定采取适当的防盗等其它安保技防措施。二、消防消防设施要符合灭火系统设计规范的规定，消防通道、建筑物的防火间距、人员疏散和安全出口等均要符合《建筑设计防火规范》的规定。项目实施计划本项目计划分三阶段实施第一阶段：2000年12月至2000年2月，项目前期准备阶段，含立项、可行性研究报告及审批、规划许可证、土地许可证的办理、协调和解决外部条件。第二阶段：2001年2月至2001年3月，工程设计含方案、初步设计、施工图设计。第三阶段：2001年4月至2001年12月，工程实施阶段，含办理施工许可证及工程施工、市政配套竣工验收。投资估算本项目占地面积4800平方米，设计建筑总面积56500平方米，总投资估算5680万元。首期为10000平方米，投资1000万元，占地8000平方米。1、固定资产投资650万元，包括住宅、商业、公建主体建筑，配套工程。建筑外墙一般粉饰，外门窗安装，内部墙面纸筋罩面，水、电、气接进户。室外道路，管网就近接入安装。2、列形资产投资300万元，包括土地使用费、拆迁赔偿费，勘探费，设计费，水、电、气增容费及工程监理费。3、递延资产投资50万元，包括项目筹建管理费，销售费用，工程预备费。筹建管理费包括前期立项、办照费等，销售费用包括工作人员工资、业务费用及销售广告费等。4、总估算中未含人防费、市政工程配套费、工程款贷款利息等，故售价中也未含此费用。财务效益分析一、销售收入分析根据本物业所处的地理、环境、周边群众所能承受的经济能力以及周围地区同类型商品房作参考，本项目预售房拟定为1400元/平方米，现售房1450元/平方米。预计预售房销售收入可得万元，现房销售收入可得万元，商业用房以2500元/平方米出售，可得销售收入万元，总销售收入万元。（公用建筑平方米，按物业管理用，不出售，商品房期房销售额在预售时按30%暂收款，余款在交付使用时一并付清）详见下表：销售收入预测表年项目季累计12341234期房平方米万元现房平方米万元商业房平方米万元合计平方米万元二、投资效益分析本项目投资成为万元，营业税及附加支出万元，应缴所得税万元，税前利润万元，税后利润万元，投资利润率，利税率。（本项目投资成本中未含人防费、市政配套费及贷款利息）效益分详见下表：损益表单位：万元序号项目投资期合计1销售收入2销售税金3投资成本4利润总额5所得税6税后利润投资利润率=投资利税率=三、财务现金流量分析本项目以IC=对投资期内现金流动进行分析，项目静态投资回收期为年，项目动态投资回收期年，内部收益率为。详见下表：现金流量表单位：万元序号项目1现金流入1.1销售收入2现金流出2.1建设投资2.2销售成本2.3销售税金2.4所得税3净现金流量4累计现金流量5折现净现金流量6累计折现净现金流量内部收益率=投资回收期（静）（年）=投资回收期（动）（年）=四、敏感性分析以销售价格与投资成本为分析对象作正、负%测算，投资成本的变动比销售价格的变动对项目效益影响大，回收期影响不大，因此应合理控制建设成本，同时做好商品房的促销工作，以使投资项目达到理想的经济效益。详见下表：敏感性分析表指标项目变幅净现值（万元）增减值（万元）回收期（年）投资成本销售收入结论和建议QY公司枫溪苑的开发建设，符合城市发展规划，它的实施可加快JS区XX镇的建设步伐，并且能满足当地人民群众改善居住条件的需求，具有明确的社会意义和经济效益，因此，该项目的开发建设是必要的，可行的。为使该项目的以顺利进行，确保该项目按照现行规划全面建设完成，现提出以下建议，供各有关部门和建设单位参考：一、建设单位应与JS区各相关职能部门及其它有关单位密切联系，尽早取得有关各方面对本项目的支持，以缩短前期运作周期，为项目设计和按时施工、按时完成打下良好的基础。二、随着住宅的商品化，人们对住宅质量的要求不断提高，住宅的质量问题已成为社会关注的热点问题