物权纠纷中疑难问题探讨

第一部分

狗头金与乌木的归属

--关于先占制度的立法第一页，共60页。（一）现象2015年2月，新疆青河县一牧民意外捡到重7.85公斤公斤左右的一块狗头黄金，这块黄金酷似中国地图，引起社会关注,并产生了一场法律争议。第二页，共60页。

2012年7月，四川吴高亮发现天价乌木。镇政府收回国有，理由是乌木属于埋藏物，根据《民法通则》第79条的规定，所有人不明的埋藏物、隐藏物归国家所有。政府奖励7万元。第三页，共60页。台州水库泄洪，居民“抢鱼”。现实生活中，存在打猎、捕鱼、采药、捡垃圾、捡黄蜡石等现象。第四页，共60页。（二）分歧１．中国著名民法学家、梁慧星教授观点：乌木既不属于化石、矿产，也不属于文物，法院判决时可类推为天然孳息。２．中国人民大学副校长、博士生导师王利明教授观点：乌木的归属主要看被发现的土地，土地归谁所就归谁所有。３．法学教授何兵认为，狗头金既非“埋藏物”，也非“隐藏物”，一块石头也构不成“矿藏”，法律应该禁止公民私自采矿，但不应禁止公民“捡石头”。４．中国政法大学教授、中国民法学研究会理事柳经纬观点：由于乌木的所有权在现行法律中并无明确规定，因此适用于民法原理的“先占原则”，即无主之物，谁发现就归谁。第五页，共60页。

（三）乌木案的评析

１.发现人不能以先占为由取得所有权。我国台湾民法第802条(无主物之先占)规定：“以所有之意思，占有无主之动产者，取得其所有权。”我国大陆地区民法未建立先占制度；先占与典权、让与担保制度性质相同。法律未作规定，不构成法律漏洞，因为立法机关这是有意识地“疏漏”。第六页，共60页。

２.乌木不是埋藏物、隐藏物，也不是文物，乌木是发现物，所有权归国家所有，缺乏依据。在立法论层面，我国在所有权领域采取的是国家立法主义，其基本立法思路是：凡是法律规定不属于个人所有的，统统归国家所有。这种立法主义，给人的感觉是与民争利，也容易让公众对政府产生不信任。例如，遗失物的归属。第七页，共60页。遗物物有关条文1.《物权法》第116条的规定，遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。2.台湾“民法”第805条规定：“遗失物拾得后六个月内，所有人认领者，拾得人或警署或自治机关，于揭示及保管费受偿还后，应将其物返还之。前项情形，拾得人对于所有人，得请求其物价值十分三之报酬。”第807条

遗失物拾得后六个月内所有人未认领者，警署或自治机关应将其物或其拍卖所得之价金，交与拾得人归其所有。第八页，共60页。

3.孳息理论不适用于乌木归属争议。4.缺乏“先占制度”的制度下，占有人的占有利益只能通过占有制度予以保护。5.物质奖励：法律并没有具体明文规定，实务操作有悖公平的嫌疑。第九页，共60页。

在现行法上乌木的归属无法可依，将来的《民法典》如何立法，人们拭目以待。探讨乌木和狗头金案的意义，或许最有价值的是将来如何立法。第十页，共60页。第二部分

建筑物区分所

有权理论的适用第十一页，共60页。2003年，甲从开发商处购得裙楼二楼商用房一套，办理了房产登记取得了房产证、土地证，按约缴纳物管费用。2006年，乙向开发商购得主楼二层房屋并领取了房产证，一楼、二楼房屋用于营业。2007年初，为便于安全管理，乙用防盗门封堵了一楼、二楼的二个通道，使甲不能使用电梯。第十二页，共60页。在主楼和裙楼的各自区域均有通道；甲的房屋可从裙楼独有的东南角楼梯通道及位于主楼东北角的楼梯通道通行。原告甲起诉请求判令：1、乙立即停止侵害，排除妨碍，恢复原状（即开通甲的商用房所在的大厦一楼大厅、一楼消防通道、二楼通道）；2、乙向甲支付因妨碍物权行使造成的经济损失xx元。被告乙辩称：甲购买的房屋是裙楼，不含主楼电梯。请求驳回甲的诉讼请求。第十三页，共60页。一审法院认为：双方争议的内容实际是一个相邻法律关系问题。从通行角度看，甲可从裙楼独有的东南角楼梯通道及位于主楼东北角的楼梯通道通行，安装防盗门未给甲的通行造成影响。判决驳回原告甲的诉讼请求。甲提起上诉。二审法院，维持原判。省检察院抗诉和甲在再审中主张认为：法院将本案定性为相邻权纠纷不当，本案属于业主共有权纠纷。本案所涉及的通道和电梯系业主所共有，而被乙设置防盗门占有使用通道，严重侵害了业主的共有权。第十四页，共60页。相邻权是对他人所有权的利用和限制的权利；不是独立的物权形态，不属于用益物权。区分所有权与相邻权的区别：在权利性质、请求权构成要件、自由裁量权等方面均有不同。《民通意见（试行）》第一百零一条规定：“对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有权人或者使用权人不得堵塞。因堵塞影响他人生产、生活，他人要求排除妨碍或者恢复原状，应当予以支持。但有条件另开通道的，也可以另开通道。”

第十五页，共60页。值得注意问题1.请求权的选择意义：区分所有权还是以相邻权作为请求权基础，不仅决定了案件性质，也决定了审理对象。大陆法系国家与英美法系国家的诉讼传统不同。第十六页，共60页。

2.纠纷涉及的法律关系或者请求权基础，应当由提起诉讼的原告作出决定，不宜由人民法院依职权确定。对于因诉讼能力不足等原因，导致法律关系或请求权基础不明确的，人民法院应当行使释明权，引导当事人明确。3.当事人同时选择共有权和相邻权作为请求权基础的，属于诉的客观预备合并，应当分别就两个请求权是否成立进行审理，不应当让强制当事人选择其中一个诉因提起诉讼。第十七页，共60页。

第三部分涉地役权纠纷的案例分析第十八页，共60页。

甲从开发商处购买三间房屋，其中一间的一楼通道（为解决6个住户储藏室的通行，有规划许可和建筑许可），该间房屋与其他房屋一样，都登记为甲所有。之后，甲将房屋出卖给乙，甲和乙就通道的使用和权属处置协议，协议允许乙封道。乙乙封通道，遭遇8户反对，乙拒付余款，产生纠纷。应6户住户的要求，房管部门答复认为：6个住户有通行权，但该通道属于甲所有。第十九页，共60页。问题1.乙能否拒付房款，视合同约定而定。2.乙能否以自己是房屋所有权人封道？第二十页，共60页。

纠纷产生原因，是地役权被忽略。开发商、购房人以及登记机关，对地役权制度缺乏认识。地役权，是按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。特征：书面形式；合同生效时设立；未经登记不得对抗善意第三人;地役对受让人有约束力.第二十一页，共60页。

（1)设定地役权的协议。（2)乙是否为善意第三人问题。（3)乙封道侵害6个住户的地役权，不是相邻权。（4)由于乙的房屋系向甲受让取得，已设定的通道间地役权对乙有具有约束力。（5)乙与甲签订的协议，不能作为乙消灭地役权的依据。因为，甲与乙签订的协议，对6个住户不发生效力。第二十二页，共60页。

第四部分共有纠纷案例分析第二十三页，共60页。一、案例和问题原告甲（女）与被告乙（男）系夫妻，讼争房屋是由乙婚前建造取得，结婚后半个月，两人一起到房屋登记机关，将房屋登记为两人共有。不久，甲提起离婚诉讼，请求确认讼争房屋一半归甲所有，并依法进行分割。一审法院审理认为：结合原、被告共同生活时间较短，被告对财产的贡献度较大、投入较多，以及目前尚由被告居住等因素，酌情确定原告享有该财产的三分之一份额，并以货币形式进行补偿。问题：一审法院的裁判是否恰当？第二十四页，共60页。二、房屋登记簿上“添加共有人”的性质（一）物权变动的有因性1．德国法上的物权行为理论物权行为理论是德国民法学界公认的物权制度的基础理论。所谓物权行为，是指以物权移转或物权变动为直接内容的法律行为。物权行为理论基本内容包括：第一，区分原则（分离原则、独立性原则），原因行为与结果行为相互独立；第二，抽象性原则（无因性原则），原因行为的无效或撤销不能导致物的履行行为的当然无效和撤销。第三，物权变动的形式主义原则（公示要件主义原则）。第二十五页，共60页。

2．我国物权变动的有因性（1）在不动产买卖中，物权变动是依有效的买卖合同与登记行为共同结合而发生的。（2）登记行为性质上属于对原因行为的履行行为，不存在单独的意思表示。（3）物权变动是有因的，原因行为的有效是物权变动有效的必要条件，但不是充分条件。３．生活中无因登记不合法。第二十六页，共60页。

（二）添加共有人的若干情形（１）关于夫妻另一方的“加名”登记，在性质上，不属于《房屋登记办法》中变更登记和转移登记，而应当是更正登记。（２）共同共有转为等额按份共有的，或者等额按份共有转为共同共有的，办理变更登记。（３）共同共有变为不等额按份共有，或者按份共有人之间的份额发生变化的，应当办理转移登记。转移登记是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。

第二十七页，共60页。（三）婚前房屋“登记为”夫妻共有的性质甲、乙在婚后到登记机关，把原本属于个人婚前财产的房屋登记为两人共有，之间必须存在一个法律行为，通常情况下应当是房屋份额的赠与。对原权利人来说，把原本属于其个人所有的不动产分割为两份额，并将其中部分份额赠与给他人；对新共有权人来说，接受了原权利人的赠与，也就是说，取得共有份额的依据是接受赠与。在申请共有权登记时，其提供的房屋权利合法来源的证明材料，应当是赠与协议。本案赠与不可撤销。第二十八页，共60页。三、共有性质为按份共有共有关系可以通过当事人的约定产生：《婚姻法》第十九条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。《物权法》第103条规定：“共有人对共有的不动产或动产，可以约定为按份共有和共同共有。没有约定或约定不明的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”对第１０３条“家庭关系”的解释，不应当从文义上解释，应当作目的性限缩解释。说明：《物权法》第103条修改了《民法通则意见》第88条的规定。第二十九页，共60页。四、份额的确定１．推定规则的参照适用《物权法》第104条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”２．不适用“贡献大小”规则根据物权法理论，共同共有房屋的分割，可以基于贡献大小确定应有份额。按份共有房屋的分割，应当按照约定确定份额，而不能按贡献大小区分份额。３．小结一审法院根据贡献大小确定甲享有三分之一，虽然在情理上有合理性，但不符合物权法的规定。

第三十页，共60页。

第五部分“房地一体化规则”的适用第三十一页，共60页。32

一、案例

购房人甲向开发商乙购得商品房一套，于十年前办理了房产证。由于开发商一直未向土地管理局交纳土地出让金，甲向土地登记部门请求登记，均以土地出让金未交纳为由，不予办理。甲向人民法院提起诉讼，请求判令： 1．被告立即办理所出售房屋土地的首次土地出让手续； 2．向国土部门支付土地出让金。第三十二页，共60页。

问题：1．诉讼请求是否正确？2．原告欲取得土地使用权，如何提出正确的诉讼请求？实质：物权法第146条（房随地走）、第147条（地随房走）等物权法条文确立的“房地一体化规则”的适用。33

第三十三页，共60页。二、产生房地分离的原因（1）合作或集资建房。合资、合作的方式，与他人共同进行开发建设。（2）在权属未变动土地上建房。（3）土地权利转让无效而造成的房地分离。（4）物权法制度本身导致的房地分离。（5）农村房屋建造。（6）分别抵押。（7）开发商保留。第三十四页，共60页。35三、房地一体化的法律规定

（一）物权法规定

物权法中涉及房地一体化并明确“一并”处分的规定共有9个条文，分六类情形： 一是，土地使用权或建筑物“一并处分”的规定。《物权法》第146条规定“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”《物权法》第147条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占有范围内的建设用地使用权一并处分”。第三十五页，共60页。36

二是，建设用地使用权“一并抵押”的规定。《物权法》第182条规定：“（1）以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。（2）抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”

第三十六页，共60页。37

三是，地役权“一并转让”的规定。第164条规定：“地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。”第165条规定“地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。”第三十七页，共60页。38

四是，抵押权“一并转让”的规定。第192条规定：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”第三十八页，共60页。39

五是，新增建筑物“一并处分”的规定。第200条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”第三十九页，共60页。40

六是，共有权和共同管理权的“一并转让”的规定。第72条第2款规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”上述条文，分别使用了“一并处分”、“一并转让”、“一并抵押”等概念。第四十页，共60页。41（二）其他法律规定

《担保法》第55条规定：“城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。《城市房地产管理法》的第三十一条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”建设部《房屋登记办法》第八条规定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”第四十一页，共60页。四、学说理论（一）学说理论1．“主体一致说”。认为，这种权利一体化是指权利主体上的一体化，而不是权利客体等其他方面的一体化，其目的在于使土地使用权与地上房屋等不动产所有权在权利主体的归属上保持一致。2．“双向统一说”。双向统一原则目的，主要是为了避免权利冲突和摩擦。3．“整体说”。房屋与土地只能是整体，称之为房地产。（二）物权同时变动说依转让、互换、出资或者赠与导致物权变动时，土地物权变动的，房屋物权也随之变动；房屋物权变动的，土地物权也随之变动。第四十二页，共60页。

1．符合中国大陆地区的房地关系理论。“相对一体化”关系，将土地与房屋分别作为权利客体，又通过设置房地一体化规则，实际房地统一。－－在静态上，我国民法理论以及立法，土地使用权和房屋所有权均为相对独立的物权，两者不是主物与从物的关系。房地关系既不是土地从属于房屋，也不是房屋从属于土地，而是土地所有权、使用权与房屋所有权相分离，房屋所有权和土地使用权主体可以不一致。－－在动态上，由于房屋所有权与土地使用权的物理上的不可分性，必须避免房屋和土地使用权分别处分产生物权冲突，创造性地确立域外法上不存在“房随地走”、“地随房走”规则，要求房屋所有权和土地使用权一同处分。第四十三页，共60页。

2．避免物权冲突并能解决实务问题。造成房地主体不一致的原因，既有当事人主观原因，也有制度本身存在的问题。对于房地不一致的态度上，应当力求避免房地冲突带来的不利影响。一旦不一致的原因消失或者具备房地一化的条件后，应当“纠正”已经存在房地分离潜在的冲突，避免再次处分时，产生新的物权冲突。因此，“物权同时变动说”符合不动产的物理形态要求。第四十四页，共60页。

3．与不动产登记生效规则不冲突。《物权法》第9条规定第1款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第146条、第147条规定属于第九条第一款“法律另有规定的除外”情形。4．能顺应“不动产统一登记”要求。第四十五页，共60页。46

五、“房地一体化规则”的内涵

1、“一并处分”是指无需登记物权直接发生变动。“一并处分”并不是指转让义务“捆绑行使”，而是指土地使用权或房屋所有权的“捆绑变动”。在“地随房走”的前提下，土地使用权变动的时间，就是房屋所有权完成登记的时间。土地使用权的变动，并不因未按照《土地登记办法》的相关规定而不发生变动。在“房随地走”的情形，与之相同。第四十六页，共60页。47

2、未经宣示登记的再次处分不发生物权变动。在非依法律行为发生的物权变动的情形，存在“宣示登记”的要求。《物权法》第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”该条所称登记被称之为“宣示登记”。基于“房地一体化”而发生的物权变动，应当参照物权法第31条的做法，在处分之前进行宣示登记。第四十七页，共60页。48

3、“房地一体化”是一种物权确认规则。当事人可以基于已经发生的房屋所有权（土地使用权）的变动，直接依据“地随房走”（“房随地走”）规则，申请人民法院确认土地使用权（房屋所有权）。根据《房屋登记办法》、《土地登记办法》的相关规定，当事人可以依据生效的房屋（或土地）权属确认裁判文书，直接同时申请房屋和土地权属登记。第四十八页，共60页。六、房地分别抵押的效力１．问题某公司将房屋抵押给甲银行，之后，将土地使用权抵押给乙银行，分别办理了抵押登记。２．分歧－－分别受偿？顺序受偿？３．一并抵押的规定《物权法》第182条第1款规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”第2款规定：“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。《物权法》第199条：按照登记顺序清偿，顺序相同比例清偿。第四十九页，共60页。50七、房地一体化规则的适用范围

１．案例两原告分别为周某与其母亲，两被告是周某的姐姐与姐夫（入赘）。2001年3月，两原告审批取得72平方米的宅基地（户主为母亲王某，在册人员为周某与王某二人）；同年11月，原、被告四人签订协议约定：两原告户的72平方米归两被告所有，周某放弃该土地权利；两被告一次性补偿周某4万元。协议签订后，两被告将自己审批取得土地和协议取得的土地合建成六间四层房屋。2013年7月，登记机关颁发土地使用权证（初始登记），权利人仍为原告。原告诉讼请求：1．审批取得的两间（协议约定）房屋归原告所有；2．被告腾退房屋。第五十页，共60页。２．裁判一审判决支持原告的诉讼请求，主要裁判理由：１．土地使用权是认定土地使用权属的唯一合法凭证；２．根据“房随地走”原则，该宗土地上的合法部分建筑物的所有权人也应为两原告。被告为建造房屋出资而产生的经济纠纷可另行主张权利。第五十一页，共60页。３．分析（１）“地随房走”或“房随地走”原则，只适用于转让、互换、出资或者赠与交易或利用行为，不能适用于建造等非依法律行为发生的物权变动。（２）根据建造行为产生的物权变动，应当根据《物权法》第30条规则处理权属争议。例如，合作建房中的权属纠纷，一方出土地，另一方出资，通过内部约定的方式，对物权归属加以明确。这种情形，不能适用“地随房走”或“房随地走”原则。再如，农村夫妻离婚纠纷，子女对宅基地享有共有权时，不能适用“地随房走”。（３）两原告取得宅基地使用权的登记，其性质属于初始登记。初始登记是针对审批行为作出的，未对共有物分割、交易行为等原因行为的效力进行评价。（４）本案的处置，在认定协议有效的前提下，应当判决驳回原告的诉讼请求。第五十二页，共60页。

第六部分共有物的分割方式第五十三页，共60页。

一、案例原告甲（女）与被告乙（男）系夫妻，讼争房屋是由乙婚前建造取得，结婚后半个月，两人一起到房屋登记机关，将房屋登记为两人共有。不久，甲提起离婚诉讼，请求确认讼争房屋一半归甲所有，并依法进行分割。一审法院审理认为：结合原、被告共同生活时间较短，被告对财产的贡献度较大、投入较多，以及目前尚由被告居住等因素，酌情确定原告享有该财产的三分之一份额，并以货币形式进行补偿。问题：一审法院的裁判是否恰当？第五十四页，共60页。二、房屋登记簿“添加共有人”的性质（一）物权变动的有因性1．德国法上的物权行为理论所谓物权行为，是指以物权移转或物权变动为直接内容的法律行为。物权行为理论基本内容包括：第一，区分原则，原因行为与结果行为相互独立；第二，无因性原则，原因行为的无效或撤销不能导致物的履行行为的当然无效和撤销。第三，物权变动的形式主义原则