物业日常管理如何规避风险

风险类型0102盗窃、抢劫等暴力、非暴力犯罪行为；治安安全风险消防设施损坏、消防通道堵塞等隐患；消防安全风险0304电梯、供电设备、健身设施、施工安全隐患；设施设备安全风险车辆、人员出行秩序安全风险交通安全风险0506环境、空气、噪音污染等风险环保安全风险自然、外力等因素导致，如高空抛物等意外事故安全风险第一页，共10页。

风险规避方式合同约定规避风险建立完善的制度购买物业管理责任险技防人防物业人员

业主智能管控第二页，共10页。物业管理案例

某物业公司在大厦入口外墙安装了一块广告宣传栏，宣传栏宽1米，长1.5米，重约8公斤。某天，气象台预报有台风，该市为台风预计登陆点，风力可能会超过10级，最高达12级左右。该天中午，台风登陆将宣传栏刮起，砸毁20米开外的奔驰车玻璃和窗户，经修理花费将近2万元，要求物业公司赔偿……经查，该宣传栏系事发3年前安装，原固定宣传栏的4个螺丝，其中两个已经锈蚀、滑牙，经台风长时间吹刮断裂，酿成大祸。物业案例启示与思考：物业公司是否承担责任？案例一：特殊侵权第三页，共10页。1、"不可抗力"是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案例中，台风信息已经提前准确预告，物业公司作为专业公司应该预见到台风登陆所造成的影响，提前做好防灾工作，宣传栏被刮起的情况完全可以避免，所以此案例中"不可抗力"并不能成为物业公司免责的理由。2、对于建筑物等致人损害，作为特殊侵权行为，国家相关法律通过专门条款予以了明确。《中华人民共和国民法通则》第126条规定："建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。"也就是说，其所有人或者管理人除能证明自己没有过错的以外，均应依法承担民事责任。此案例中，物业公司作为广告宣传栏的所有者，对宣传栏疏于检查，致使原固定宣传栏的4个螺丝，其中两个已经锈蚀、滑牙；并且在已经知道台风将至时未做任何检查和预防措施，所以应该承担责任。第四页，共10页。此案例也提示我们：在物业管理日常工作中，应该忠于职守，做好设施设备巡查维修保养等常规工作，保证设施设备处于正常工作状态。在面对台风等灾害性事故来临前，应该体现专业公司应有的预见能力和预防能力，积极工作；而不能轻易、消极地以台风、暴雨、冰雹等不可抗力为借口，而忽视履行自己应尽的安全防范义务。第五页，共10页。案例二：“学雷锋”活动引出的尴尬事实描述：某小区物业公司准备3月5日开展“学雷锋”活动，事先公告业主：物业公司组织员工自发为业主做好事，清洗小区的车库门。当天，所有人员利用业余时间对车库门进行清洗，由于积尘太多，即用水管直接冲洗。第二天上午，有业主打电话说她家的车库进水，车库里是整箱的真丝领带，让物业人员去看一下。物业人员立即赶到现场，发现有三箱外包装有水渍，当即搬至干燥处，并向业主赔礼道歉。对此业主要求赔偿。物业公司是否应该赔偿？第六页，共10页。

所谓一百减一等于零，说的就是这类事件。活动初衷是好的，但由于具体实施过程中考虑不周，处理不当，好事才引发了如此尴尬的结果。车库是业主的私有财产，仅贴一张公告，没有得到业主的认可，就动手冲洗车库门，这一做法欠妥当。无论何时，我们都应坚持“以业户为关注焦点”的原则。假如事先与业主沟通，让业主有所准备，即使因进水发生意外，也容易得到业主的谅解。案例分析：第七页，共10页。案例三：小区交通安全案例

2004年4月8日，某封闭式管理的小区内发生一起交通事故：一老人在小区内散步。当其行至道路拐角处时，被一辆突然出现的转弯车辆撞翻。当时车辆时速明显超过小区明文规定的限速要求（现场有限速15公里/小时的标识牌），后来老人因抢救无效死亡。事发后物业管理单位迅速展开了救助、报警、保护现场、拍照并记录、协助调查等措施，肇事业主也很配合，表示愿意承担责任。可是，事情并没有就此结束。被撞老人的女儿（业主）在处理完交通事故和老人后事以后。于4月19日找到物业管理公司，要求物业管理公司就管理不善和未能采取有效措施防范事故发生，使业主在公共场所受到人身伤害的事实承担责任，赔偿人民币1万元。并声称已掌握了小区交通标识设置不合理、不规范且年久失修，已不能起到警示作用的证据。物业公司是否应该赔偿？第八页，共10页。案例分析：物业管理公司虽然不是直接侵权人，且按照合同的约定履行了小区内交通秩序管理的义务，设置的交通标识也并无不妥。交通事故发生后物业管理企业积极依法（条例）履行义务。但如果有证据表明物业公司设置的小区交通标识设置不符合相关规定并年久失修使标识失效（履行合同义务有瑕疵），同时证据证明该行为与事故发生有因果关系，则物管公司应当承担一定的管理责任。反之则物管公司不应当承担责任。

在物业管理的过程中，物业区域内的交通标识设置须符合国家或相关主管部门的强制性规定，除在道路拐弯处加装限速标识牌外，还应加装反光镜、限速路埂、减速带等物防设施，并在物业区域内应做好相关交通、消防知识的宣传；对物业区域内的交通标识等公共设施设备及时巡检、修缮，确保其正常使用。物业管理企业在发生恶性