物业管理企业一体化运作实务

物业管理企业一体化运作实务主编：**目录第一部分物业管理基础部分第一节物业管理的基本概念一、物业的涵义与属性二、物业管理的涵义与特征三、物业管理的职能第二节物业管理机构一、物业管理企业物业管理企业的类别物业管理企业的权利和义务物业管理企业的机构设置物业管理企业的经营管理物业管理企业的文化建设物业管理企业的人员培训二、业主和业主自治机构业主及业主的权利和义务业主自治机构神第三孝节滴扮凉行政管理部门麦和物业管理的意关系兰浓谨一、行政管理所的涵义和工作扔内容戏行政管理的涵狂义谷行政管理的内即容撤二、行政管理棕部门与物业管妖理的关系图帜第二部晴分衰湖病物业管理的阶球段划分及主要母活动间第一糕节劳汇泻前期介入阶段满赖一、物业管理企前期介入的必绞要性闭二、物业管理爹前期介入的内报容串第二敞节企宋方前期管理阶段项裕一、物业的竣透工验收颤二、物业的接跌管验收烟三、物业入伙竭手续的办理望四、物业档案谜的建立絮五、物业的装湖修与管理私六、筹备召开辨业主大会赵第三鹅节逝承上后续管理及服佩务默倍一、日常房屋闹及设施设备维慨修保养工作站布陈沿二、环境卫生辣管理三、绿化管理减四、安全防范圾管理蕉五、综合经营烫服务管理掌六、搞好社区扮文化建设，创胁造良好的社区催文化氛围神第三部却分晋爷宝物业管理企业班运作一体化管具理体系实务隆第一倍节缘凉简物业管理业运拆行一体化管理馅体系的意义攀第二缓节题脱咱运作一体化的思步骤菌鱼逃一、基础知识碌培训乞二、确定是否蒸认证小三、确定要认狼证的范围源四、任命管理色者代表零五、成立一体他化办公室节六、制订运行找一体化体系的休奖惩制度京七、进行体系亿诊断估八、一体化管犹理体系设计园九、制订一体灭化管理体系的多实施计划请十、一体化管阁理体系文件编敌写知识培训丰十一、编制、块颁发体系文件多十二、一体化帐管理体系的运钓行瘦十三、内部审坊核培训块十四、成立内宣部体系审核组缓十五、制订、管实施内审计划欲十六、管理评色审捉十七、申请认驳证恨十八、模拟审轿核或预审屈十九、正式审娇核二十、证书搅二十一、监督掌审核失第三览节掘油菊运作实务梯一体化管理体药系手册发布令愿管理者代表任陪务书粮《体系手册》息管理的总要求犬企业组织构架碌示例图1范围2引用标准彻3辫座术语和定义绢4于谋文件控制程序5管理职责端6拨延质量管理程序躺6谊.滑1抖泛质量方针萌6洋.2恶接质量目标球6秩.3洞腹服务开发及过馅程策划控制程汤序碗6医.4趋四服务实现和运棵行控制纯6题.4.1陆妙总服务流程图逼6其.4.2格娱合同评审控制副程序隐6垫.4.3饿婆前期介入控制姨程序香6视.4.4准残物业接管验收寺控制程序辣6乳.4.5斥采购及供方评勺价控制程序凭6汇.4.6死列业主入住控制略程序蜘6嘉.4.7慕薯外包服务控制索程序送6妥.4.8鞠胳限时服务控制歪程序7环境管理别7市.1沈餐环境方针册7挠.2夺惕环境目标谅7吃.3找种环境因素的识期别、评价和更挣新季7蜻.3.1揉花环境因素的识岛别起7绕.3.2朵环境因素的评吨价愤7资.3.3傅添环境因素的更扶新司7阶.4灰朴环境目标、指鞠标及管理方案崖的制定程序窗7璃.5纤挤环境监督希7践.5.1桨管理监督锦7取.5.2萍长技术监督桶7座.5.3围脾监控内容及频侧率开8透蛇职业健康安全掘管理狮8腿.1偶性职业健康安全旺方针研8朋.2罢便职业健康安全旗目标志8牛.3尸明危险源辩识与料风险评价程序厌8糖.4捐沟职业健康安全瘦卫生目标及管拔理方案的制定节程序鹰8物.5抬坚安全委员会及雷其运行闻8建.6诉义对辖区业主物好业使用人的安店全控制程序贴8切.7弹壮管理监督管理监督盛8苹.7.2飞技术监督杆8浩.7.3案健康安全事故张调查处理程序夫9惠咐环境和职业健姜康安全运行控授制程序化9详.1祸往化学品搬运、顽贮存控制程序绞9蚁.2神抖废弃物管理控币制程序版9炉.3主嫩节能降耗控制师程序弃9寒.4游却易燃、易爆品向防火控制程序拢9龟.5栗哭新项目的环境尿和职业健康安格全评价控制程安序川9铺.6怠症应急准备和响虽应三9突.7准桨安全标识使用版、管理控制程形序巾9钢.8染存对相关方施加骂影响控制程序隐10守柄沟通与协商打10应.1体她沟通控制程序壁10湖.2律亲法律法规与其黄他要求获取、柳确认程序领10搜.3湖网信息交流沟通归控制程序蜻11碧添资源管理旋11揪.1猜康薪金福利及有百关费用管理规隐定野11果.2报息人力资源管理性11属.3挨晨员工绩效考核婆管理妇11巴.4节曾基础环境卸11发.5冬捏工作环境柔12消室测量、分析和眯改进赏12泡.1崖兆监视和测量装昏置控制程序穿12钩.2哄云业主（使用人计）求戚助另/恭投诉处理程序蛋12傲.3杯杏监视和测量控挺制程序浅一体化管理体机系手册附件：腊附构件突1祥：一体化管理辅体系职责分配亏表（质量粘）更丝忙匹一体化管理体拳系职责分配表旅（环境）瞎诊羞一体化管理体认系职责分配表极（职业健康安衣全）盐附紧件锅2易：一体化管理曲体系文件与标选准对照表（质地量）撞陷辜一体化管理体碎系文件与标准机对照表（环境悄）勺全涛一体化管理体拥系文件与标准男对照表（职业泽健康安全）沸附斗件身3盯：物业管理企呜业重大环境因清素清单冲附违件罗4季：各部门环境弟因素清单调查蹲表案例蔽附下件赔5疮：环境管理方菌案案例签附句件半6尽：职业健康安爸全危险源调查丘报告案例鹊附睡件散7史：各部门职业融健康安全危险概源调查、风险踪评价工作表案戒例愁附睁件怒8衰：职业健康安腰全管理方案案桐例驴附筑件撞9仪：应急措施预苍案案例竹附付件萌1需0补：法律法规一好览表叠附融件妥1李2茅：员工日常行沿业及语言流程光规范截附项件许1劲3切：项目管理处制操作规程及管拳理方案剑楼宇共用设施侮及水电使用管狭理规定泛检测装置管理拿规定接房寺屋鸟/德设施修缮及保计养规定春房屋接管验收嚷标准辈出租房屋管理受办法辱环卫绿化管理塑规定希配电室管理规怀定集发电机房管理斯规定牧电梯机房管理赛规定徐水泵房管理规恒定酷消防中央监控责室管理规定撇设备设施保养象规程颗—摄—构柴油发电机——配电设备赌—粱—胞水泵水箱、水溪池清洁——风机——电梯良—暂—堂火灾报警系统论—瓦—炒消防设施设备烧—沟—反中央空调设备葬惧台翅温设备设施保养两检验标准诚—什—渠给排水设备——配电设备——电梯师—薄—射中央空调设备纸—键—箭消防系统设备岔维方择和设备操作规程貌—犯—堪柴油发电机——停/送电——电梯运行蜓—那—辫消防中央监控咱室——空调主机酬公共场所（地壤）管理规定股业主（用户）腰求叶助煎/航投诉处理管理剪办法抬维修派工管理哈规定任中介服务管理秤办法咳标锣识训/络标牌管理规定瓦附避件静1断4宾：保卫部操作裹规程及管理方舅案稠飞闲夹消防安全管理野规定怒朴礼障保安装备、物轨品管理规定嚼预壮渗治安保卫管理膨规定做仆普重车左库劝/轧车辆管理规定眉附化件透1筹5份：行政部操作她规程及管理方痰案门触胡坡人事管理制度秩钟内港奖惩规定咬坊壶员物资、车辆及上电脑网络管理双规定悬鸣桥贿印章管理规定晓搞遥锋各类假期管理呀赢镰先工作服装及其怪相关费用管理谅规定赖美蠢蒜员工食堂卫生电管理规定唐附奋件康1叫6市：财务部操作幅规程及管理方盈案巧露厘狮财务管理规定喉附值件泛1求7御：市场拓展部别操作规程及管旷理方案够梯网锋市场拓展部操次作规程仓富蒙虹对外承包服务惑合同甜附欲件口1驰8洒：一体化记录盯表格鸣附拿件侮1须9捷：一体化体系袜引用标准前言镇在我国，物业纱管理作为关系闯到人们衣、食朴、住、行的新陆兴行业，越来搅越引起人们的唐广泛关注，然御而，由于长期色以来传统的房丝屋管理模式禁椅锢着人们对市姥场经济下的物舌业管理行业的恨关注，使这一亲新兴行业的发队展受到制约。最虽然，物业管豪理在中国的发含展已有二十几套的时间，物业剑管理在中国已暗显示出其蓬勃铃生机的一面，表但是就整个行布业的水平、人蒸们对物业管理铜的认识却还不袋足以达到与社御会发展相适应忆的程度。而在耍国外，物业管靠理的兴旺标志谋着一个城市建危设及管理的水粱平，人们理解企物业管理，政恩府支持物业管鸭理，完全将物饱业管理纳入到彼市场机制的条会件下运转。刷近几年来，政芬府为了加强对顾物业管理市场播的宏观调控，非出台了许多物恢业管理法律法饶规，比如《物愚业管理条例》畜系列法规，从碍一定程度上对瞧物业管理行业词的入市提供了慨一些准则，对榜规范物业管理层行为起到了一有定的作用。但趟是，在市场经怠济行为下，物漏业管理企业的业发展更多的靠三市场这一大的错经济杠杆进行轰调节。那么，冲物业管理企业好如何在市场经女济的优胜劣汰帖中获胜便成为烧多数企业思考客的问题，于是锁很多企业把提研高服务质量、民提升物管品牌挽、追求企业形摇象作为企业孜宿孜追求的目标腾。但是，对于守一个物业管理铁企业运行好坏销的评价，是否亏简单的用一个山标准或某个准池则呢？当然不回是，我认为对正物业管理企业闲的评价应该从评以下几个方面课进行：抵1裕、该物业管理宰企业是否在市末场经济条件下膛优胜劣汰？写2令、该物业管理递企业是否有先柴进的管理机制宵和完善的管理唐制度？困3玉、该物业管理馒企业是否有长池远的发展规划龟和近期的现实您目标？亡4贝、该物业管理栋企业是否建立刑并运行国际通档行的管理标准钉，如调：猴ISO190夸0展1份、桌ISO140扬0床1子、慌OHSAS1原800计1容？抽5效、该物业管理秋企业是否具有息抗风险能力？笛（如安全、资言金、市场等）座6恢、该物业管理灶企业所管辖区立域的业主及物星业使用人的满桐意程度？（对接物业管理企业版的基本业务、虫专项业务、特罩约服务、社区欢活动等的综合守调查）介《物业管理企燕业一体化运作顽实务》一书从非物业管理企业险机构设立、各霞项业务的开展雄、一体化管理茧体系吨（东ISO900阔1亮、震ISO140统0升1洞、厦OHSAS1遭800刚1筋）的建立等方晌面进行描述，养是物业管理企窗业机构的基本懒运作、质量管裁理体系的建立叛、环境管理体慰系的建立、职伤业健康安全管旷理体系的建立津的参考资料，逼具有很高的参鞋考价值和实用索价值。削第一部粘分芹生督物业管理基础咳部分洽这一部分详述绒物业管理的基祖本概念，物业昆管理企业运作帖一体化体系的形阶段性划分及诵基本活动，物边业管理企业运美行一体化体系研的意义。授第一镜节围载职物业管理的基被本概念吉一、物业的涵节义与属性宏（一）、物业崭的内涵睛物业是房产和宗地产的统一。隶关于物业的内餐涵，综合当前擦国内外各种提使法，可概括为最以下内容：公指在建项目或萌已经建成并具刊有使用功能的撒各类供居住和母非居住的房屋蚂；愉与这些房屋相气配套的设备和耻市政、公用设双施；障与房屋相邻的腾场地、绿化带犁、停车场、以倍及辖区的非主慰干交通道路。茧（二）、物业苏的性质1、物理属性仗物理属性又称桑自然属性。无挪论是组成物业亮的房产还是地遵产，以及其配蜓套设施设备都蛛是以物的形式古存在，将其组欲合在一起的物嚼业更是区别于宰其他物的特征鼠。谁（胜1唐）、构成上的邀二元性。物业削是建筑物与土秘地的统一物，姓土地为物业的路直接构成因素选。这种构成内敞容上的二元性耳，是其他任何师商品所不具备宣的。旨（匆2吓）、固定性。担物业的固定性泳是指土地的空团间方位、位置话的地域的固定绪性。地域不可叨动，预示着房测屋的不可动，贞房屋的不可动微，那么属于房闹屋配套的设施躁设备就不可动信。所以，物业主整体上称为不隔动产，意义就漆在于此。撇（燃3值）、永久性。虾物业的永久性尸是指物业的寿护命相当长远。善通常房屋的可谣用期限少则几桶十年，多则上促百年，因此相钩对于人的寿命肺来说，它是永晃久的。殃（奋4侦）、多样性。制物业的多样性订是指形式上的山多样性。世界聪上没有相同的雁物业，即使是公同一式样的房姿屋，也会因环轻境、地点、气袭候条件的不同题，在结构、材有料的使用上、心风格的采用方拜面表现出诸多夫差异。社会属性侧物业的社会属临性主要有两个永方面：状（仗1鲜）、经济属性率。物业的经济冲属性表现为单院一的商品属性叛，供应上的短沸缺性，物业的肺保值、增值性期和宏观政策的陵调控性。物业兵的开发建设、帆经营活动都是持商品的经济活次动，价值规律托是其最基本的仁经济运行规律黑。乖（退2蛾）法律属性。南物业的法律属界性集中反映在凉物权的关系上怎，物权在我国觉就是指物权人监在法律规定的险范围内享有房海屋的所有权和脑使用权，及其挤占有土地的使购用权。钳二、物业管理吃的涵义与特征牧（一）、物业壁管理的概念分写析及其内涵：币根惰据煌200扮3棒年勉9聪月离1姜日起施行的《钩物业管理条例回》中对物业管渠理概念的描述元：物业管理是淘指业主通过选宅聘物业管理企利业，由业主和指物业管理企业脆按照物业合同罪的约定，对房标屋及配套的设届施设备和相关欣场地进行维修宰养护、管理，淡维护相关区域量内的环境卫生赴和秩序的活动铸。针对该概念梢，我们可作如蜂下分析：节开发撑商欣维贝纠投腹合缝同愤大络档坏绝屠合同踪楼扫徒咐射勺编合同勉父杯馋业编主恐宾评婆还谢重物业管理公司摔1闻、概念中的业妙主包括开发商党和单体的业主县；双方在与物缝业管理企业的习关系上只是时并间的先后。前钳期物业管理由斤开发商选聘，矮业主大会召开愚后，由业主大鹅会选聘。蹄2偷、开发商和业你主之间是一种召契约关系，开由发商与物业管财理公司之间是诞一种契约关系虹（买卖），业饭主与物业管理形公司之间是一膏种契约关系（渗聘用）。慈3梨、在这一过程踏中物业管理公它司需签订两个挎合同：前期物窑业管理合同、耽物业管理服务亚合同。两个合衡同虽然都是针震对业主（大小迷的区分），但左是合同所指标签的物的时间性未、阶段性及服巴务内容是不同伸的，所以在对厕物业管理概念余的描述上不能愤一概而论。带4详、物业管理企洗业运用现代经米营手段和修缮烦技术，按合同难对未投入使用遭的物业实施前揪期介入及前期本管理，对已投伪入使用的物业造实施多功能、梯全方位的统一限管理，为物业敞的产权人和使榨用人提供高效转、周到的服务都，以提高物业刮的经济价值和猎使用价值，创说造一个舒适、滑安全、温暖、第方便的居住和恢工作环境。踢5喷、物业管理的胀内涵：土（每1充）、物业管理钓的管理对象是闹物业。这个物亚业是指在建、吃已投入使用或糖即将投入使用欲的物业，属物副业管理的静态甲管理。冷（额2袋）、物业管理罚的服务对象是腾人。即业主，透属物业管理的您动态管理。帜（炸3驱）、物业管理线的产业划分是阀归属于第三产缴业的服务业，胞但其属性是经艘营，即将物业制管理的管理及私服务寓于经营务之中。瓶（漆4息）、物业管理跟的基本要求是沈统一管理与协斯调，既包括物宿业内的管理与挥协调，也包括返物业以外的相幼关方的协调。蛋（劝5收）、物业管理提与社区服务相筛结合，可以促避进两个建设问呆题：物质文明初建设、精神文层明建设。袋（相6添）、从法律属宅性而言，物业矛管理是契约管配理，通过合同恢规定相关方的沃权利及义务，伞合茶同双方都受到傅《合同法》的盛保护和约束。睬（二）、物业惩管理的特征普1眉、社会化。物刮业管理的社会拦化是指物业管抄理将分散的社梅会分工汇集起懒来统一管理，托除物管企业对箭房屋及其附属喂设施设备的日高常维修保养外互，其他内容在用不同程度和方缺式上承担着部恩分社会职能，窝比如一些公用潜事业等，直接怒影响着物业使鞭用人的居家、刊工作和学习环土境。拒2禽、专业化。物愿业管理的专业呈化有三层含义弦：一是专业的品物业管理企业魄实施对物业的品统一管理。这锣种管理是将有掘关物业的各专杂业管理都纳入州到物业管理企址业的范畴之内任；二是专业的乐人员配备；三祥是专门的管理诵工具和设备。数3郊、规范化。物标业管理的规范仍化是指物业管含理形式的规范软化。这包含两压方面的含义：逆一是物业管理复企业的成立必夸须规范化，除轻了相关的工商壶、税务要求外钞，还有各地的济市场准入规范诞，如《物业管假理资质管理办仪法》；二是物舌业管理企业的坑运作程序规范苏化。禁4够、京企业化。物业漆管理单位是企圣业单位，不是停事业单位，不枝具备政府行为岁职能。物业管脂理企业作为一妙个独立的法人愚，应按照《中妈华人民共和国午公司法》的规叛定运行，不受射任何干扰，政右、事、企完全根分离。因此，升物业管理企业似必须依照物业童管理市场的运碗行规则参与市盆场竞争，依靠伞自己的经营能鸽力和优质的服蚕务在物业管理虹市场上争取自储己的位置和拓魄展业务，用管闻理的业绩去赢厨得商业信誉。金当然，物业管技理企业在运作恭过程中还要处斩理好与有关部尚门，如街道、设居委见、偶病公安、市政、娘公用、邮电、给交通等行政或男事业性单位的痛关系，望以底“吃物用业工”愚为中心，相互书协调。这样就锣能使物业管理恒企业从管理上拍、经营上和服蛇务上下功夫，院为业主创造一址个方便、安嗽全组润、清静、整洁密的居住和工作店环境。苦5脏、经营型。物岩业管理企业的外服务性质是有烈偿的，即推行例有偿服务，合伍理收费。企业卡可以通过多种枕经营，使物业欣的管理定纸于羡“捏一业为主、多艘种经在营晒”脉的道路，从而廊使物业管理有舍了造血功能，拐既减少了政府捞和各主管部门陵的压力和负担真，又使得房屋倚维修、养护、米环卫、治安、趟管道维修、设宣备更新的资金丛有了来源，还传能使业主得到记全方位、多层过次、多项目的级服务。新6互、契约化。物乒业管理的契约练化是指物业管铺理企业是通过度经济合同和公技共契约的方式蚊，来约定服务喜双方的权利和纯义务，并明确旋服务目的。这好种在市场经济候中出现的管理该服务型的经济卧关系，是一种桑商品经济合同洞式的买卖关系秒，彻底改变了矮原来房屋管理户的行政式的管戚与被管的关系案，增强了物业料管理的竞争性挡和挑战性。搜三、物业管理寄的职能叹物业管理作为贤一种管理方式合，其职能同样熄遵循管理学的叶一般原理。场1卖.醉决策与计划职利能妇决策是指对物呢业管理目前和班长远的目标以另及实现此目标兽有关的一些重留大问题所作出攀的选择和决定士，如物业辖区语总体管理的方住向、业主委员灌会的组建、物伪业管理企业的喉选择、物业管婚理企业的发展素方向等。这些乌问题解决不好桨，就会给物业秤管理工作带来墓很大的盲目性谁。因而，物业血管理首先必须钉作出正确的决势策。有了正确败的决策，还必盈须有科学的计帽划，即把决策汪的目撑标具体化，变喜成一定时期内称物业管理的行弟动纲领。物业滔管理的计划职装能应由业主管强理委员会和物催业管理企业共蹦同执行，物业唤管理企业尤其瑞要发挥主动性丧。决策正确与轨否、计划是否隐科学对物业管触理的效果具有钩决定性的作用粮。从这个意义驶上讲，决策与资计划是物业管符理的首要职能荡，忽视这一职贝能，必然会使偿物业管理陷于娘混乱。2.组织职能蹦组织就是根据储已确定的计划宪和提高管理效耐率的原则，把垂物业管理的各左个要素、各个精环节和各个方门面，从管理的督分工协作上，门从上下左右的些关系上，从时塞间和空间的联饭系上都合理地驳组织起来，形萄成一个有机结膏合的整体，使目整个物业管理躲活动变成一破部畏“兰大机捐器煮”宗。在这宫部谎“火躺大机蛙器削”予中，包括人、涂财、物、环境醉等要素，应做超到尽可能好的世结合，从而最天大限度地发挥滚它们的作用。容物业管理的组仅织职能主要由朽物业管理企业限执行。物业管除理企业必须正赤确实施管理的象组织职能，合序理地确定企业们内部的管理体脱制，包括管理求机构的设置、捎职权的划分和扒岗位责任制的央建立，以发挥慕各个管理环节会、各级职能部代门的主动性。蔬从一定意义上予讲，组织水平窗的高低，直接挺决定物业管理共活动效益的大沸小。3.指挥职能机指挥是根据计由划，对整个物朗业管理活动进殃行领导和督促冈。由于物业管业理活动十分复构杂颗，恶瞒涉及面广，如暗果没有科学的北指挥，即使物胀业管理这壁部犬“惑大机蚊器乏”忌组织起来了，月也不可能正常秒运转，物业管绩理活动也不可苗能达到预期的劈效果，既定的桂计划目标也难乔以保证实现，浓所以指挥职能橡是保证物业管荐理活动顺利进阅行必不可少的蝶条件。要实现碍科学的指挥，昼物业管理的指嘴挥系统必须经决常进行调查研铅究，分析物业妥管理活动的全秘过程，掌握物搏业的状况和业饺主的需求，以夹取得指挥的主妄动权。4.控制职能轻控制也叫监督张，就是物业管那理在执行计划多过程中，必须挖经常控制监督仅计划的执行情坊况货，翼牌把实际情况与检原定的目标、讲计划、规章制脑度进行对比，吵找出差异，分妨析原因，采取台必要的对策，寺以推动物业管树理活动不断发秩展、完善。控炮制职能要求建幻立、健全各项寸规章制度，包覆括显业索奸主公约、物业晋辖区管理章程咬、业主管理委广员会章程、住锁户手册、物业扰管理公司岗位仗责任制、物业黄辖区综合管理材规章等；也要钞求建立周密高捉效的管理信息矮系统；还要求坏及时核实管理济活藏动艳劫的成效，做好心各方面的考核钞，从而使控制旺与监督有充分张的依据。5.协调职能毫协调也叫调节情，就是协调物苍业辖区内外各贝方面的活动，姓使它们能建立由起良好的协作供配合关系，不陵至于发生矛盾污，以有效地实拒现物业管理的漆决策计划目标拍。协调包括纵筋向协调与横向昨协调、内部协辆调与外部协调淡。纵向协调就扬是协调物业管请理指挥系统与腹各职能部门之顿间的活动关系图；横向协调就译是协调同级各犁部门之间的活津动和关系；内萌部协调即协调疗物业管理辖区泽内部上下左右宿各方面的活动恒、关系；外部佣协调则是协调病物业管理与社傲会各有关方面底的活动和关系店，包括街道、俭公安、交通、蚊环保、卫生、还市政、园林、余教育、公用事越业、商业及文白化娱乐等部轧门。对物业管侍理来说，纵向冈协调、横向协仿调、内部协调方的关键在于全竿体业主和物业锤管理企业全体笛员工能清楚地馒了解物业管理俊的目标、方针决、决策计划和荣规章制度；而克外部协调则需碍要社会各方面困的通力配合及杠法律法规的健到全。场上述物业管理贸职能是一个有蚕机的统一整体颜。通过决策和纳计划职能，可流以明确物业管肆理的目标与方抬向；通过组织舍职能，可以建碍立实现目标的灭手段，使整个孟物业管理成为罪一部协调轧的晋“专滚大机种器此”汁；通过指挥职妈能，可以建立骂正常的物业管上理秩序；通过旋控制职能，可荐以检查计划的亭实施情况；通锁过协调职能，哨可以修正偏差阿，使计划更符亦合物业管理的摩实际，并及时弊解决物业管理牌内外部的矛盾学，保证物业管临理计划决策的鼓实现。阀第二棒节驰絮趴物业管理机构物业管理企业奖（一）、物业拒管理企业的类朵别拉1锯、按投资主体腿物业管理企业被可分为全民、甚集体、联营、绿三资、私营等详企业。践(1包)强、全民物业管狗理企业即国有洲物业管理企业京，资产属于全删民所有，国家蛇依照所有权和絮经营权分离的盗原则授予企业意经营管理权；科(2朵)哪、集体所有制麦物业管理企业岂资产属于劳动惯群众集体所有镜；银(3熄)秀、私营物业管领理企业资产属昆于私人所有；蓝(4式)哲、联营指企业续之间或企业、迷事业单位之间挖联营，或组成看新的经营实体奸，取得法人资拿格；或共同经容营，不具备法柿人条件，按合绕同约定各自独乖立经营，并承填担相应的权利征和义务；塘(5临)天三资物业管理镇企业是指依照去中国有关法律乒在中国境内设洋置的全部资本旬由外国投资者亩投资的企业；应外国公司、企找业和其他经济购组织或个人经歪中国政府批准阵在中国境内，彩同中国的公司域企业或其他经咏济组织共同举枯办合资经营企察业，或举办中毫外合作经营企来业。驱2滨、按股东出资孝形式可分为有猫限责任公司、业股份有限公司湾、股份合作公殿司等。软(1采)呀、物业管理有迅限责任公司是叠由浸2涂个以比上捡5喂0惠个以下股东共徒同出资，并以我其出资额为限环对公司承担责贩任，公司以其恋全部资产对公狐司的债务承担报责任的企业法炼人；跨(2督)轰、物业管理股港份有限公司是离一般籍由好5傅个以上发起人骤成立，全部资贪本为等额股份妥，每个股东以供其所持股份为摔限对公司承担酸责任，公司是德以其全部资产蔑对公司的债务莫承担责任的企赠业法人。股份丽有限公司，其谅注册资本必须衬在朝100尘0脖万元人民币以楼上。目前，商漠业、贸易、工枝业、房地产等士行业中有一批涛股份有限公司孩。随着物业管幅理市场发展，柏集团化的物业快管理股份有限暴公司将逐步出支现；肺(3背)祥股份合作型物抗业管理企业，恳其原则是自愿穗组合、自愿合豆作、自愿参股岗、民主管理、驻自负盈亏、按平劳分配、入股蝇分红。这种企领业股东一般就弊为职工，股东纺订立合作经营笼章程，按其股电份或劳动享有配权利和义务，超企业以其全部否资产对其债务旺承担责任。络3视、按经营服务字方式分为代理磁租赁服务型、化委托管理服务必型两种。松4幅、按是否具有湾法人资格访一种是具有企荐业法人资格的池物业管理的专魔营公司或子公涉司；另一种是妇以其他经营项保目为主如房地肺产开发、商业览、贸易等而兼练营物业管理的刊不具备企业法殿人资格的物业角管理部。（二彼）、物业管理比企业的权利和何义务扯1获、物业管理企率业权利以及权橡利来源炭根据《物业管罪理条例》中内向容指出，物业话管理公司具备拨的权利有：鸦(1桐)独、物业管理企锣业应当根据有音关法规，结合创实际情况，制耻定相应的辖区抽管理办法，并驴提交业主大会趁讨论通过；勇(2杂)转、依据物业管件理合同和管理检办法对辖区实腹施管理；永(3康)妥、依据物业管企理合同和有关游规定收取管理妈费用；脾(4皆)耀、有权要求业临主委员会协助搬管理；抄(5触)尼、有权选聘专寇营公夹司殖(皇如清洁公司、碌保安公司窜等川)栗承担专项管理告业务；结(6停)宝、可以实行多贞种经营，以其抽收益补充小区衡管理经费；悟(沿7狐）、合同所约辈定的其他权利侮。倍这些权利的得纲到首先必须贯挤彻合法的原则详，要依法取得违，即权利主体使、权利内容要迅符合法律和行元政法规的规定颂。只有符合法哲律和行政法规蝇的规定，物业拿管理企业的权爽利才能受到法晨律的保护。如框果不符合法律魂和行政法规的柏规定，物业管烫理企业不仅不惊能达到预想的敌管理效果，反耀而可能造成其桥管理行为产生芒的后果无效。页其次，物业管梅理企业管理权逐利来之于合同鞋。这里有三个农方面：抵(1僵)休、物业管理服案务合同。合同铸签订双方业主德委员会和物业焦管理企业是平技等的民事主体辫，是委托和被充委托的关系。话合同明确了物阻业管理服务的洋事项、权限、斥标准费用、期窗限和违约责任抛等，在管理服械务的权限之内库就是物业管理狠企业的服务范纲围。即委托后作，才进行管理启；不委托，不咱能超越权限。手如果超越管理腰权限，事后要睡得到业主委员秀会的追认。物锯业管理公司行敲使委托之外的隙职权，业主委织员会如不予认绢可，则由物业修管理公司自己嘉承担责任。贱(2报)抽、对物业使用颠中的各种禁止疤行为，物业管锡理企业要与业花主有书面约定扒，或灾用未“售公幕约呜”体、访“凭合仇约摆”侄、乱“慕办讯法露”汗等这些约定、共协议来得到业象主的认可，并茅在协议中双方妙约定违约的责网任。这样物业侍管理公司才能萍有效进行制止覆违章行为，使辜得行使制止违返章的行为有效支，并具有追究央对方违章的权蜜限。腹(3携)焦、关于聘请专五业公司如保安楚公司、绿化公故司，情况也是兄这样，通过签蠢订转委托合同乳，把业主委托衔的权限委托给吗这些专业公司苍，并且事先要蔽得到业主委员么会的同意。必2棚、物业管理企泊业的主要义务己根据《物业管堤理条例》中内腿容指出，物业顽管理企业的义辛务是：叫(1帅)颂、履行物业管狂理合同，依法蜻经营；碎(2迁)进、接受业主委故员会和业主的归监督；拐(3野)虫、重大的管理枣措施应当提交粱业主委员会审舰议，并经业主期大会认可；庄(4项)男、接受房地产梦行政主管部门嚷、有关行政主景管部门及辖区负所在地人民政那府的监督指导覆。林物业管理企业谋的义务，首先萝是履行合同，泽对合同规定的印事项要全面履惩行：延(1晚)呀、服务合同一狼经签订，受国颗家法律保护，君合同义务受国阅家法律监督。帝如果物业管理踪企业不全面履镰行合同，要承躁担相应的违约做责任。昂(2但)静、不得擅自变离更和解除服务径合同，双方必耻须信守合同。锻如果发生新的孝情况，要经双较方协议重新达副成新的合同。捡任何一方当事箱人都不得擅自炊变更或解除合效同，也不允许正单方拒绝履行糠或者变更已经苏订立的服务合币同；卵(3械)桑、依法解决管并理服务合同中守的纠纷。一种到是通过协议解殿决纠纷，一种叠是通过有关主挠管部门的调解奴解决，也可以耍向人民法院起遇诉。川其次，服从政相府部门房地产密等有关行政主宇管部门的监督戒，接受物业管纪理相关部门的派指导和监督，宏这又是物业管孩理企业的另一穿条重要义务：带(1做)只、首先要接受势工商管理。工哭商行政机关依分法确定各类企盯业和个体工商荐业的合法地位条，窄鱼监督管理或参丈与管理市场上师的各种经济活往动，检查处理去经济违法违章敬行为，保护合老法经营，取缔病非法经营，维刘护正常的市场猎秩序。端(2章)确、接受行业行滨政主管部门和食政府有关行政售主管理部门的组行政管理。这多主要是要接受斤资质核准登记饿管理，对物业谁管理行为的管勾理，对违反物刷业管理有关规锦定进行行政处灿罚，社区管理抛规定等。本(3址)诊、接受物业管指理的价格管理暂。物业管理关小系到千家万户内的安居乐业，汉其收费既要考简虑公平合理，啊还必须实行公钢开，还要考虑欠与物业所有权立人、使用人经岔济承受能力相积适应。物业管陈理企业要在物弱业管理价格政仇策范围之内经程营。在前期管辛理过程中，必共须接受当地物棚价部门的价格黑审批制度杯（三）、物业帮管理企业的机尼构设置恳1都、机构设置的遵要点宰（使1迁）、领导机构粥物业管理企业己作为独立的经犁济实体，决策辱机构上进行经症营决策，决定宋着用人机制，籍关系到企业的数生存和发展。削这就要求设立笑一个精悍、高祝效、富有战斗埋力的领导班子勇。一种是经理桐负责制，要求蚕有水平高、懂棵经营、素质好税的经理，上级耻部门要加强领秩导，职工参与庄民主管唐理珍嘱；第二种是董恨事会制，决策遗层和管理层分奴离，分级负责逃，权责对应。桨（外2轧）、适应市场畏风险的机制违服务管理要向趴市场要效益，抄寓管理、效益扇于服务之中。界机构设置要体掠现企业风险共忆同承担的原则犬。企业要承担夜次级风险即自敬负亏损，也要搏承担最大风险袄即破产倒闭，沟要把个人劳动炕、部门服务质您量、经济效益港与企业风险挂积钩，制要鸭“吊定岗、定员、欧定职链责凭”语，使得进行物垮业管理的人、煌物及场所达到查最佳结合。血（础3翠）、集约化的馋管理体制树物业管理企业肺的经营者、工炸程技术人员和睛全体操作工人战要把企业动力好作用的方向集趋中到不断开拓问市场，依靠技气术进步改善管共理、降低成本舅，提高服务质旺量上来，从而撕实现物业管理将企业的有效经闪营。限2江、有关部门的酿设置戏物业管理企业亿的内部机构的纪具体设置，要姿根据管理物业致的规模、物业滤的属性和服务取管理的目标内欺容，以及物业详管理企业实际搂情况决定。通莲常物业管理企节业的内部机构描设置综合性模副式为鹰：削执行董事执行董事兼总经理管理者代表一体化办公室行政部财务部市场拓展部三总师项目管理处业主接待中心工程组保卫队绿化保洁组社区活动组保卫部董事会脆物业管理企业柴可以根据不同答的组织形式对话以上机构模式单进行相应的删勿减，建立起属欺于企业自己的规内部组织机构独。筋（四）、物业索管理企业的经童营管理扒物业管理是集漆服务、经营为背一体的活动，泻既是一种服务睬行为，又是一禾种经营行为。康物业管理企业波应在国家宏观庸政策、法规的扣调控下，按照捐市场需求，采事取科学的管理哲方法，运用先便进的管理手段盼和管理工具自镇主地组织服务镰与经营。物业吴管理企业在管凤理服务活动中市，必须以经营齐为手段，以效勾益为目的。以扎经营为手段，列就是要在物业劣管理的全过程劣中实行有偿服跳务，并通过经坡营各种实业，想解决物业管理位中的各项经费域开支；以效益朵为目的，就是判以社会效益、唯环境效虎益牵真、经济效益和图心理效益为最垫终目标。由于居物业管理与社背会的关系密切党，物业管理企尝业对社会的贡刻献除本身的经天济效益以及缴垒纳税费外，对敢其他行业来说疗还有更多的辅鞋助性效益。炸鉴于目前人们结对物业管理的晒适应性和承受骡性差距较大，夺人们的观念还塘没有完全转变警，我国的物业徒管理企业要提侄高经济效益乃观至综合效益就委必须从自身经知营管理入手，诞实施规范化、话规模化、信息侨化的经营管理舅。同时，物业学管理企业在经积营过程中还应炉具备一定的经臭营思想，如市震场观念、竞争势观念、信息观吊念、人才观念相、营销观念、纺效益观念、安头全观念等。硬（五）、物业烈管理企业的文草化建设缩物业管理企业屡在追求利润目内标的同时，还谊必须加强企业悠发展的灵魂建牧设即企业文化蹦建设。企业文现化是企业独特深的经营个性、掘管理风格、企僚业理念、人员篇素质的综合体仔现，它包括文魂化理念、价值上观念、企业精谅神、道德规范印、行业标准、毙历史传统、企雄业制度、文化灭环境和企业产霞品等。因此，失加强企业文化谊建设，对提高廊企业凝聚力是免很有意义的。倚一般认为现代历企业文化是由侵四个层次构成晶的，即表层的逗物质文化，浅墓层的行为文化秆，中层的制度额文化和深层的技精神文化。禽表层的物质文律化，又称物质盟文化层，是现胜代企业文化的族第一层次。它该是指由企业员讨工创造的品牌揉形象和各种物吐质设施等所构馋成的器物文化票，包括企业服哭务的物业环境世和社会影响，却企业员工劳动柿环境和娱乐休找息环境，以及筛员工的文化设誓施等。表层的卫物质文化是企名业员工的理想斑、价值观和精尖神面貌的具体倾反映。所以，悬它尽管是企业让文化的最外层联，但却集中表耻现了一个现代奇企业在社会上绍的外在形象。沃因此，它是社攻会对一个企业捷做出总体评价刺的起点。擦浅层的行为文粘化，是现代企诵业文化的第二赔个层次，它是仍企业员工在服档务经营、学习欺娱乐和人际交撤往时产生的活虏动文化，主要量包括企业的经挥营活动、教育喂宣传活动、协花调人际关系的苹活动和各种文统娱体育活动等熊。这些活动实雅际上也反映了烘企业的经营作键风、精神面貌栏、人际关系等是文化特征，也旷是企业精神、倍企业目标的动昨态反映。歪中层的制度文宋化，是现代企麻业文化的第三暂个层次。它是扔指与现代企业纺在服务经营活幸动中形成的企奇业精神、企业晒价值等意识形制态相适应的企长业制度、规章亚和组织机构等帮。这一层次主筐要是企业文化苹中规范人和物旺的行为方式的挎部分。实际上裁，现代企业内姨的领导制度、沉组织结构体系拍、管理的规章召制度等无不反湖映出企业的价晓值观、精神和气文化，故它也休是企业文化中否的一个层次，宵可称为企业文尘化中的强制性忽文化。听深层的精神文代化，是现代企僚业文化中的核林心层。它是指跌企业在服务经赏营中形成的独倚具企业特征的盛意识形态和文建化观念，包括牧企业精神、企杜业道德、价值吼观念、企业目录标和行为准则胆等。例如，某晋物业管理的精旱品概优念品“加真情付出、心俗灵交德汇谨”皱就反映了其企泻业的深层精神抖文化。由于企拢业的精神文化甲具有企业的特低点，故它往往锦是在企业多年貌的经营过程中习逐步形成的。涉现代企业文化劳具有导向、约升束、凝聚、激纷励和辐射五大忘功能，通过创钢立和建设企业术文全化感贴，使它成为全碌体员工所共同卡拥有、互相认扭同的行为方式黑和思想方法，单从而产生一种记凝聚力，使水他们不仅愿意咐投身于企业，独而且同心同德陵的去维护企业岸的形象和利益张。这是一种巨浩大的财富，是宫企业发展的动碌力。羞（六）、物业妄管理的人员培胆训载物业管理属于伯知识密集型和愿劳动密集型相抖结合的管理行亮业，没有经过可专业训练的队碰伍，是不能适怎应物业管理现搬代化和专业化涛的要求的。一届支高素质管理侵队伍的建立，盈有赖于对培训遵工作的重视和恩建立一套严密塘的员工培训制全度。物业管理辣企业必须始终忍把加强员工队惊伍建设作为一徐项重要的基础阳工作，要制定泰严密的员工培粪训制度，通过尘各种形式，开肤展不同层次的因职工培训，包节括职前培训、捕在职培训、专践题讲座、学历亦培训等，着重咸抓员工的思想镇作风、职业道乐德和服务态度流教育，抓员工窃的业务素质和咬专业技术建设像，以提高员工疫的管理服务水沈平。璃二、业主和业燃主自治机构和（一）、业主探及业主的权利艺和义务煌业主是指房屋箩的所有权人。页业主在物业管衬理活动中享有追以下权利：懒1意、按照物业服绑务合同的约定驳，接受物业管生理企业提供的闹服务；举2掘、提议召开业蜜主大会会议，颂并就物业管理停的有关事项提根出建议；纤3帅、提出制定和骡修改业主公约炼、业主大会议手事规则的建议栋；嘉4裳、参加业主大雾会会议，行使北投票权；冶5裕、选举业主委旅员会委员，并翁享有被选举权陈；尚6践、监督业主委邮员会的工作；圆7脑、监督物业管湿理企业履行物灯业服务合同；敲8代、对物业共有融部位、共有设腐施设备和相关扁场地使用情况统享有知情权和天监督权；茫9挠、监督物业共键用部位、共用拐设施设备专项究维修资金的管侵理和使用；批1承0妹、法律、法规伏规定的其他权繁利。矩业主在使用物衡业管理活动中尺履行以下义务引：颠1膀、遵守业主公佳约、业主大会禾议事规则；补2周、遵守物业管欢理区域内物业深共用部位和共擦用设施设备的倘使用、公共秩话序和环境卫生漫的维护等方面穗的规章制度；材3虫、执行业主大盲会的决定和业颜主大会授权业弓主委员会作出摸的决定；墙4摇、按照国家有敢关规定交纳专岛项维修资金；蜘5丧、按时交纳物盛业服务费用；文6模、法律、法规掉规定的其他义棉务。银业主决定共同熔事务的表决权喝，一般来说，睬属于住宅类物绑业的，一户为寺一票。属于非术住宅类物业的懒，以业主拥有库的建筑面积每区一百平方米计设算为一票；单融户不足一百平晕方米的，计为浇一票，业主大不会议事规则另珠有规定的除外女。使用人有权莲监督物业管理原企业实施物业兔管理行为，并需向业主大会或也物业管理企业榆提出意见和建葱议，对侵犯自测己合法利益的脆行为有权提出捐申诉和欺控告。浅（二）业主自诸治机构虑业主自治管理纽组织机构各地朴有不同的规定洲和做法。不同池地域的物业管咬理企业可以根扭据不同地方的板规定进行运作目，本节重点讲棉述业主大会或态业主代表大会除的权利及义务呜。晌1窜、业主大会和欧业主委员会秃业主大会是代附表和维护管理僚区域内全体业凝主在物业管理宾活动中的合法节权益的自治组荡织。业主大会眼由物业管理区翼域内的全体业涛主组成。业主矿人数较多的，煎可以按一定比抵例推选代表组殖成业主代表大屑会。业主代表偷大会行使业主话大会的职权。暑业主大会行使梳下列职权：违（昆1电）、制定、修跳改业主公约和仆业主大会议事折规则；斧（免2偶）、选举、罢欺免业主委员会冒委员，监督业谅主委员会的工回作；秒（上3缸）、选聘、解质聘物业管理企导业；增（棒4陵）、决定专项不维修资金使用事、续筹方案，霞并监督实施；肆（腰5湾）、制定、修泼改物业管理区趴域内物业共用裁部位和共用设疼施设备的使用膜、公共秩序和策环境卫生的维丈护等方面的规秤章制度；心（鲁6牺）、法律、法戒规或者业主大禽会议事规则规先定的其他有关稠物业管理的职货责。埋业主大会是代繁表和维护管理膨区域内全体业傍主在物业管理瞧活动中的合法谨权益的自治组舍织。业主大会身会议需有物业患管理区域内过虑半数表决权的昏业主参加，方些可召开。业主继可以委托他人苏参加业主大会顶，行使表决权俘。眨业主大会作出异决定，必须经固与会业主所持残投票权二分之困一通过。业主面大会作出制定班或修改业主公挣约、选聘和解渠聘物业管理企码业、专项维修障资金续筹和使揪用方案作出决榆定，必须经全租体业主三分之招二以上表决权锯通过。业主大跌会的决定对辖祥区内的全体业扭主、使用人具纺有约束力。言一个物业管理券区域只能成立围一个业主大会他，并由业主大饰会选举产生一摧个业主委员会惯，业主委员会舌是业主大会的歉执行机构。越壁污物业已出售的求建筑面积达到肃百分之五十以写上或物业自首妹次出售之日起弯已满二年的，棋应由建设单位栏或房屋售出单姿位在物业所在涨地的区、县（歌自治县、市）爽房地产行政主皂管部门或街道鼓办事处、乡镇今人民政府的指挤导下，在三个缠月内组织业主物召开首次业主崖大会，选举产旨生业主委员会额。仔会忙十分之一以上自业主联名，也妇可以向物业所涝在地的区、县飘（自治县、市瓣）房地产行政习主管部门或乡蛇镇人民政府、绢街道办事处申绘请召开首次业溜主大会，选举秤产生业主委员终会。受理申请帽的机关应在三驰十日内组织召吓开。始业主大会、业缎主委员会对重未大事项作出有毯效决定，使少递数业主利益受窑到损失的，其婶他业主应给予世相应的补偿。曲业主大会作出挽决定违反法律资、法规规定的词，业主可以向刃房地产行政主骑管部门申请撤浮销。济传批业主大会由业欺主委员会召集油，十分之一以穗上业主或三分障之一以上业主辣委员会委员要趁求召集时，业引主委员会应当握在三十日内召灰集。业主委员爷会不召集的，洲十分之一以上俭的业主或三分勾之一以上业主绪委员会委员可想以联名向物业脊所在地的区、隐县（自治县、肿市）房地产行畅政主管部门或译乡镇人民政府葛、街道办事处绸申请，召开业天主大会。受理鱼申请的机关应侧在三十日内组叶织召开。扛业主委员会履珠行下列职责：倘（嚼1麻）、召集业主番大会会议，报贞告物业管理的艳实施情况；辫（笋2炕）、代表业主点与业主大会选吊聘的物业管理狮企业签订物业厕服务合同；眨（踪3壳）、及时了解侨业主、物业使岗用人的意见和兰建议，监督和争协助物业管理福企业履行物业态服务合同；波（轻4尚）、监督业主贵公约的实施；敌（丙5讽）、业主大会改赋予的其他职宾责。医荡股业主委员会作奴出决定，应当维有三分之二以覆上委员参加，双并由参加委员短三分之二以上令同意通过。业轮主委员会每年损应至少召开一筐次会议，有特碧殊需要时可召滤开临时会议。拿业主委员会由忆业主委员会主或任召集并主持脱。十分之一以细上业主或五分圣之一以上委员县要求召集时，谁业主委员会主另任应当召集。搭业主委员会主劣任可委托业主被委员会副主任验召集并主持会始议。再题误业主委员会主链任、副主任、细委员应当遵守任法律、法规、群业主公约和业民主委员会章程晃的规定，维护盾业主利益，不剖得利用职权为界自己谋取私利叫、侵犯业主合堂法权益。员圾2乳、业主公约今业主公约是全薯体业主的行为柿准则，对全体框业主具有约束手力。一般可由倘业主大会或业妥主代表大会筹喝备组制定，并难交业主大会或仓业主代表大会臂审议通过。击业主公约要遵猜循有关法律、浪法规、行政规歼章和规范性文筋件，根据物业桂管理区域实际练情况制定。制饿定时可参照房欣地产行政管理巨部门制定的示群范文本，在文探本基础上修改知、补充。一般拥来说要明确物蓄业使用、经营阶、转让必须遵杜守法律规范，候在物业使用有别哪些禁止行为万，对违章行为贱如何管理，小袄区管理中公共伙道德和精神文蔑明建设等。衡棋业主公约包括况以下内容：有（负1如）、物业的名袖称、地点、面济积及户数；叮（心2剪）、业主大会饭的召集程序及蹄决定物业区域妻内重大事项的傻方式；冻（卡3当）、业主委员椅会组织机构；缝（品4奏）、业主使用但其物业和物业锋管理区域内公乔共场所及公用跟设施的权益；刚（浅5坚）、业主参与辰物业管理的权塑利；燥（捷6谁）、业主对业寄主委员会及物暗业管理企业的箭监督权；排（注7杠）、物业各项潮维修、养护和裙管理费用的交蔬纳、使用、监嫂管；趟（仔8到）、业主在本急物业管理区域纷内应遵守的行影为准则；冠（必9扭）、违反业主耻公约的责任。晨业主公约经业醋主大会通过后粗，业主委员会野应当在十五日伟内，向物业所寒在地房地产行吵政主管部门备河案，并在物业梢管理区域内公泄示。业主公约穗修订后，应依掏照前款规定重贼新备案和公示彻。革允罗业主公约对全饼体业主、使用栗人、业主委员夹会有约束力，熔但与法律、法哄规规定相抵触岩的除外。业主障公约制定或修笨改程序违反法努律、法规规定拒的，业主可以杨向房地产行政煤主管部门申请净撤销。柱3虾、业主大会与烂物业管理企业无的关系膏（退1久）、经济合同号的平等双方回业主大会与物侦业管理企业是瞧一种委托与受怎委托的关系，眯签订物业管理捏服务合同前后量，双方地位都殊是平等的主体逆。签订合同前静，双方可以双惨向选择；合同圆签订后，双方旬没有隶属关系匪。在法律上，临业主大会有委唤托或不委托某丧个物业管理企皇业的自由，物藏业管理企业也懒有接受或不接绝受委托的自由插。插（泥2行）、目标一致亿的利益双方统管理服务目标疤一经确定，双往方签约后，双像方都是物业管授理目标的追求漆者。这个目标便就是为了保持喷物业的完好，妈保障物业使用页方便安全，维测护优美整洁的配环境，保证良季好的公共秩序粉。在这个目标扒下，物业管理访企业要以优质肃服务为物业的万使用提供管理老服务，而这种溉管理服务根本茅上是为了物业溜业主和使用人风的利益。各方序的行为不能影计响和损害这种司目标的实现，缺否则将承担责聚任。傲（娃3倡）、劳务和经绑济交换的双方屯这一关系是在贵市场经济合作绝关系下产生的寸，体现有偿的卧等价交换原则屈。一方要求对独方质优价廉的回服务，另一方裂要求对方支付削服务费用，这菊是一种对立统逝一。当出现矛瑞盾时，要依照怒法律协商解决酱，合同可修改狱补充；当矛盾固不能通过协商蹲解决时，双方限可以依法申请凑仲裁，直至提逝起诉讼。妹（陵4衬）、职权范围默各不相同的双远方矿业主要对物业遮的自用部位、拆自用设备进行亿安全使用和维弹护，又要遵守图业主公约和房棉屋使用规定，北维护公共部位尺、公共设施设怒备的安全。业壳主大会对物业句管理企业进行零的专业管理要族监督、检查和数协助。物业管残理企业是具体铺作业单位，实抗施日常管理的些作业组织，在荷合同范围内业凉主大会要与之业合作和给予帮夕助，必要时建酒立协调工作会凉议制度，定期厘召开联席会议隙，解决管理中安遇到的一些问赶题。物业管理赤企业和业主委散员会要及时向杰业主大会或业洁主代表大会报滩告物业管理工兆作。贸第三节行政管扎理部门和相关翼部门昨与物业管理的蛙关系陈一、行政管理晒的涵义和工作滨内容溉峡(蹦一勒)椒行政管理的涵仓义鹿物业管理的行目政管理是国家取或国家行政机逢关依据有关的晚法律、法规，骂对物业管理活沾动实行监督管秋理。其实质是优国家通过法律坑手段、行政手孕段，建立物业经管理的正常秩日序，促使物业驶管理向有利于浇城市建设和国弄民经济发展、秩有利于改善人祸民群众居住和蓝工作条件的方茶向发展。其(隶二寒)架行政管理工作涝内容循根据《物业管驼理条例》，相诉关行政部门的珠工作内容为：灌第五束条竞判国务院建设行范政主管部门是刃负责全国物业慈管理活动的监州督管理。惕摘呼县级以上地方岂人民政府房地雨产行政主管部脾门负责本行政论区域内物业管泊理活动的监督表管理工作。耽郊础第十踏条截闹同一个物业管圣理区域内的业府主，应当在物工业所在地的区胞、县人民政府范房地产行政主坚管部门的指导损下成立业主大耕会，并选举产活生业主委员会玩。检第十六鲁条捧址业主委员会应两当自选举产生眯之日嘴起平3财0样日内，向物业悄所在地的区、真县人民政府房寺地产行政主管址部门备案。鲁第二十酒条各仰业主大会、业蚁主委员会应当造配合公安机关宁，与居委会相乒互协作，共同亡维护物业管理谦区域内的社会挡治安等相关工膛作。省第三十二清条摔似国家对从事物哑业管理活动的辽企业实行资质剥管理制度。具看体办法由国务珍院建设行政主忆管部门制定。管第四十三杏条虫模县级以上人民疾政府价格主管瑞部门会同同级母房地产行政主竹管部门，应当馅加强对物业服裳务收费的监督傅。区第四十五条物困业管理区域内窝，供水、供电绪、供气、供热繁、通讯、有线士电视等单位应间当向最终用户锹收取有关费用爱。复题誓物业管理饺企业接受委托剪代收前款费用扫的，不得向业少主收取手续费哪等额外费用疲。阶绸口第四十六条对泊物业管理区域墨内违反有关治竟安、环保、物胁业装饰装修和臣使用等方面法贱律、法规规定龟的行为，物业缸管理企业应当热制止，并及时膏向有关行政管矩理部门报告。遍有关行政管理充部门在接到物蔽业管理企业的很报告后，应当珠依法对违法行满为予以制止或视者依法处理。知第四十九条县蚂级以上地方人蝴民政府房地产潮行政主管部门慕应当及时处理泊业主、业主委怨员会、物业使上用人和物业管养理企业在物业冈管理活动中的赢投诉。而第五十二条供饿水、供电、供感气、供热、通配讯、有线电视彼等单位，应当崖依法承担物业煎管理区域内相脂关管线和设施劣设备维修、养咳护的责任赢。班蔬型前款规定浓的单位因维修尸、养护等需要偷，临时占用、浅挖掘道路、场悲地的，应当及罢时恢复原状。聪第五十四条住股宅物业、住宅思小区内的非住窑宅物业或者与间单幢住宅楼结塌构相连的非住起宅辞物业的业主，袭应当按照国家徐有关规定交纳查专项维修资金丽。变胖专项维修介资金属业主所责有，专项用于个物业保修期满均后物业共用部避位、共用设拉施设备的维修历和更新、改造帽，不得挪作他司用煎。酱叙专项维修鼓资金收取、使债用、管理的办膝法由国务院建扒设行政主管部区门会同国奋务院财政部门垃制定。半”胜二、行政管理惯部门的机构设景置馅药一般来说，城翅市物业管理中颂的行政管理从坚属和相互关系浩如下图所示：财第二部害分更衰持物业管理的阶陶段划分及主要贺活动扑本节主要对物峰业管理的阶段壁性进行划分，腰并阐述其主要屠活动。删物业管理可划既分为三个阶段茶：与开发商签宴合同，从项目估规划设计阶段正到物业的竣工产验收称为第一以阶杨段秧—垮—利前期介入阶段柿；从物业的接薄管验收到业主横委员会与物业贱管理企业签订虑《物业管理委伙托服务合同》停为第二阶扰段掏—讲—产前期管理阶段愧；合同签订后适称为第三阶根段困—线—医后续管理及服贿务阶段。军第一床节售扣帮前期介入阶段脖这里所说的物组业管理前期介棕入，是指物业陈管理企业在物负业的开发设计疼阶段即介入，尝从事物业形成偶前的项目施工咸阶段的管理。睡物业前期管理觉工作虽然尚未迎形成对物业运寇行主体的管理夸，但是就其管浮理的内涵分析浅，它应属于企业业管理的一个饼管理阶段。娇物业管理前期店介入是一种物丈业管理企业同卸房地产开发商围共同对物业实况施平行或交叉天管理的方法，厦因此，无论是斩对房地产开发售商还是物业管宅理企业都是非梢常必要的。对杰于物业管理企职业而言，首先寺应参与市场竞链争以获取物业顽的管理权。在愚同开发商签订薄了物业管理协泄议书后，即应毁着手配备与物三业相匹配的管仪理人员，开展员各项物业前期酷阶段的管理工狼作。对物业实肿行前期介入管焰理不仅是物业抬管理者的需要充，同样也是房吩地产开发商的冲需要，当然更使是业主维护自南身权利的需要似。述一、物业管理惩前期介入的必鲁要性射(躬一旅)图、促使物业竣阻工后返工无望拦的工程质量难扭点提前得到妥阔善解决钱物业管理的基隶本职能是代表乔和维护业主的雅利益，对所委同托的物业进行跪有效管理。然朋而在物业管理起的实践中，一粉些物业的先天美缺陷一直困扰角着物业管理企陷业，诸如物业欣质量、设备性访能、设施配套每以及综合布局每等，这些均不便取决于物业管棍理企业，而往兔往在于物业的君开发商和建筑齿商。要改变这此一状况，把一跃些以往长期难占以得到解决的裂问题尽可能在爬物业管理过程肚中将之限制在答最小范围之内轧，就必须开展雅物业管理的前她期介入，使物脏业管理前期介肯入同规划设匪计丙梅、施工建设同拆步或交叉进行牌，这样既可以虽反映以后专业矿化管理得以顺反利实施的各种饿需求，又可以索从业主或使用劝人的角度，凭挤专业人士的经桶验和以往管理呆实践中发现的参规划设计上的肿种种问题和缺必陷，对物业的毯规划、设计进突行审视，对不渴适之处提出修剃改方案，优化繁、完善设计中继的细节，从而矛把那些后期管虾理中力不从心钱的或返工无望拿的先天缺陷争抢取在物业竣工细之前，逐项加欢以妥善解决，村减少后遗症，样保持房地产开偿发项目的市场和竞争力。捆(瓦二刃)刺、物业管理前红期介入是对所交管物业的全面该了解挡物业管理行为池的实质是服务刑。然而要服务豪得好，使业主济满意，就必须弟对物业进行全嗽面的灌了解。如果物材业管理企业在店物业交付使用妹时才介入管理叙，就无法对诸吐如土建结构、桑管线定向、设易施建设、设备验安装等物业的字情况了如指掌置。因此，必须挂在物业的形成未过程中就介入拖管理，才能对桶今后不便于养霉护和维修之处婆提出改进意见冶，并做好日后挣养护维修的重具点记录。唯有刮如此，物业管缝理企业方能更碑好地为业主服伐务。谨(塔三怨)少、物业管理前掠期介入是为前声期管理做好准界备撒物业管理也是盆一项综合管理故工程，通过物摘业管理把分散验的社会分工集屡合为一体，并窑理顺关系，建窗立通畅的服务谣渠道，以充分钉发挥物业管理塔的综合作用。翁此外，在对物肯业实体实施管摧理之前，还应甘设计物业管理挪模式，制定相璃应的规章制度桨，并协同开发堪商草拟有关文虫件制度，筹备总成立业主管理暗委员会，印制扇各种证件，以隙及进行机构设鬼置、人员聘用克、培训等工作够。物业管理前藏期介入就可以们在此阶段把上竖述工作安排就草绪，以使物业赚一旦正式交付凉验收，物业管沈理企业便能有妇序地对物业实爷体进行管理。盼二、物业管理厨前期介入的内折容倾在物业管理前雀期介入阶段，锋物业管理企业局的管理内容大曾致可以归纳为炮以下几个方面棋：置(岔一恨)救、物业管理企啊业通过投标来董接洽物业管理事业务亡物业管理企业滴要获得物业管怀理业务首先必主须不断开拓，柄通过投标竞争勤来接洽业务。杜1吹、爱进行可行性、阵可靠性、可盈乓利性分析。伍2饲、具体测算物辱业管理费用，院并草拟总体管愁理方案。烟3汇、投标竞争、堤洽谈、签订物倚业管理合所同搏(良协忠议纷)疑。步4贵、选派管理人孤员运作物业前勺期管理。嚷(忆二蛙)换、建立与业主批或使用人的联早络关系邀物业管理的对产象是物业，而肢服务对象则是陪人，即业主和倡使用人。因此聪，物业管理企犬业既应与第一吗业锹主世(晋开发滩商桃)武共同协商，又握要与未来业主应或使用人取得浪联系，听取意泄见。汗1茄、听取业主或割使用人对物业界管理的要求、支希望。朋2停、了解业主或毫使用人对物业才使用的有关安沉排、打算。虾3妥、参与售房部辨门同业主或使核用人签约，并屯提供草拟的业岛主公约、装修窑施工管理办法庙、门禁出入办洽法、停车场管谎理办法、管理纱费收取办法等飞物业辖区综合讨管理办法。壁(皇三产)聋、参与开发商见的规划设计览规划设计阶段右的介入是物业伏管理企业前期耽介入阶段的重搂要内容，他有眠利于辖区配套瓦设施的完善、婚布局的合理、顽整体形象的美鹊观等。其主要虹工作为：星查看开发设计将的物业辖区能酬否形成完整、桂舒适、便利的搜功能区域划分骤。榆2我、查看规划设王计中是否考虑殖了房屋和配套万设施的合理性浆。如现在常见帽的车位拥挤，蠢住房使用功能隐不全，空调位嚷置未考虑，脱顿排水的管道未果顾育及碗险，以及水、电科、煤、通风、店交通等配套方笑面存在的问题匀。转（四）、察看艇工程建设现场炉物业管理前期底介入的目的是傲为以后的管理仆创造良好的条销件，因此，物描业管理企业应辰根据物业管理踩要求，对物业懒的建筑施工提唯出合理化建议霞。亏1拨、审视工程土惕建构造、管线羽走向、出入线面路、保安系统持、内外装饰、畅设施建设、设莫备安装的合理尸性。重点察看哨消防安全设备持、自动化设备炎、安全监控设全备、通讯设备鞭、给排水设备算、空调设备、卸车库及公用泊它位设备、电力班设备、交通运烘输及电梯设备绞、服务设备等躺。恒2怕、对施工现场障提出符合物业巧管理需要的建芒议方案，磋商梅解决办法。晕3朝、在施工现场玩做好日后养护较、维修的要点江记录，图纸更责改要点记录。鄙4取、参与工程验洞收，进行器材堆检查、外观检城查、性能检查螺、功能测试、连铭牌检查，并水按整改计划督具促整改。迫(遵五训)误、设计管理模慧式，草拟及制浴定管理制度菠物业管理企业家在前期介入中框要根据业主和帮使用人的希望妥与要求，设计炒日后的管理模甘式，制定相应打的规章制度，寒其中还须与开刺发商一起草拟盯有关文件制度锤。茫1矛、与开发商一窃起草拟物业辖宴区的规章制度于、业主管理委害员会章程、业仙主公约、装修捆施铺造工管理办法等飘。跌2疤、设置物业辖闯区的组织机构仆，规定各部门过人员岗位责任魔制度，编制住抓户手册、物业疤辖区综合管理专办法等。针3趟、制定上岗人经员的培训计划任，并实施计划挖。博(醋六浊)移、建立服务系星统和服务网络拢物业管理的专雄业化、社会化款、企业化特征湾决定了其特定努的环境条件，让物业管理的成躲败在很大程度摆上取决于物业叮管理公司与这功些环境条件即偷与社会有关部真门相互关系的翼协调，这里既棒有行政管理关浅系，又有经济铺关系。书1帐、保安、清洁芹、养护、维修删、绿化队伍的术设立或选聘，缎洽谈和订立合抽同。患2点、同街道、公撒安、交通、环债保、卫生、市坦政、园林、教蓬育、公用事业冲、商业及文化辈娱乐等部门进吨行联络、沟通想与协调。公3驴、建立代办服斯务项目网络。双(疗七座)烂、办理移交接县管事宜至物业管理企业菌在物业交付使逢用之前，还要取为物业的交接黎做好准备。漆1传、剥拟订移交接管招办法。球2歪、协助和办理碰移交接管事项迁。混第二磁节矿除宪前期管理阶段虑前期管理工作疼包括物业的竣骡工验收、接管否验收、业主入绸伙、二次装修远管理、筹备成窃立业主委员会悲等工作。荒一、物业的竣办工验收希物业的竣工验冠收是指一项物文业建筑生产的著最后一个阶段白。物业的竣工阳是指该物业所鼓属的工程项目商经过建筑施工疏和设备安装以惑后，达到了该拉工程项目设计野文件所规定的续要求，具备了杏使用或投产的巨条件。工程项山目竣工后，由归建筑商向开发威商办理交付手采续。在办理交匙付手续时，需食经开发商或专砍门组织的验收它委员会对竣工朵项目进行查验练，在认为工程锹合格后办理工坐程交付手续，技建筑商把物业辉交给开发商，扰这一交接过程雅称之为验收龙。兽感物业管理企业葛应在物业前期所管理中参与上逃述各种建筑工见程项目的验收坡。物业管理企疲业应代表业主渗，从今后管理摘和使用的角度脆，根据专业经迎验提供意见。皆这样既便于避剥免建筑后遗症浮的发生，又便购于掌握第一手榆资料，为日后宝的管理打好基扮础。童二、蚕物业的狸接管验收承接管验收不同印于竣工验收。姿接管验收是由没物业管理企业沈依据建设阳部绝199刑1清年渣7节月昂1订日颁布的《房制屋接管验收标大准》，接管开惧发商移交的物水业所进行的验萄收。加物业的接管验往收是直接关系迷到今后物业管挎理工作能否正雕常开展的重要录环节。物业管猾理企业通过接武管验收，即由焦对物业的前期顷介入转入到对盛物业的前期管疮理阶段。因此吊，为确保今后挨物业管理工作掌能顺利开展，在物业管理企业墨在接管验收时耗应注意以下几构个方面：臣（北1脂）、物业管理伞企业应选派素遇质好、业务精级、对工作认真记负责的管理人笔员及技术人员沟参加验收工作咏。缎（鹊2杂）、物业管理里企业既应从今结后物业维护保输养管理的角度工进行验收，也证应站在业主的城立场上，对物排业进行严格的蒸验收，以维护抢业主的合法权惜益。达（鹿3泪）墙、绸接管验收中若蛋发现问题，应桃明确记录在案票，约定期限督酿促开发商对存庭在的问题加固帐补强、整修，凡直至完全合格国。镜（芝4贪）、落实物业皱的保修事宜。蝴根据建筑工程机保修的有关规醋定，由开发商胁负责保修，向本物业管理企业蔬交付保修保证躬金，或由物业板管理企业负责谋保修，开发商南一次性拨付保斜修费用。处（何5挎）、开发商应待向物业管理企嫩业移交整套图匠纸资料，包括遵产权资料和技捎术资料。撤（荣6纱）、物业管理蹈企业接受的只版是对物业的经秒营管理权以及敲政府赋予的有岗关权利床。醉厦（壳7健）、接管验收志符合要求后，圣物业管理企业垦应签署验收合盐格凭证，签发陈接管文件。赶当物业管理企洽业签发了接管毁文件，办理了社必要的手续以键后，整个物业炉验收与接管工树作即完成。江三、物业入伙氧手续的办理折所搬谓燃“做入偶伙饺”混就是业主领取枯钥匙，接房入姑住。当物业管柔理企业的验收叶与接管工作完接成以后，即物律业具备了入伙艇条件，物业管颜理企业就应按己程序进入物业恭的入伙手续的刃办理阶段。物委业管理企业应丑及时将入伙通幅知书、入伙手国续书、收楼须面知、收费通知副书一并寄给业杠主，以方便业牵主按时顺利地期办好入伙手续晶。梳由于物业的入悟伙阶段是物业消管理企业与其袖服务对曲象邪—特—敏业主接触的第饼一关，这一阶梁段除伶了大量的接待匀工作和繁琐的凑入伙手续外，闭各种管理与被么管理的矛盾也胡会在短时期内妇集中地暴露出敞来，为此，这劝一阶段通常也持是物业管理问拾题最集中的阶戒段。所以，物级业管理企业应呜充分利用这一血机会，既做好玩物业管理的宣讽传、讲解工作写，又要切实为钳业主着想办事符，以树立起物辫业管理企业良洽好讲的污“辞第一印呢象偿”饱，取得广大业涨主的信赖。燕四哀、沙欺物业档案的建粪立设物业档案资料酬的建立是对前迁期建设开发成宜果的记录，是浓以后实施物业胖管理时对工程饼维修、配套、伴改造必不可少莫的依据，也是师更换物业管理更企业时必须移草交的资料之一哑。上物业档案资料村的建立主要抓籍收集、整理、是归案、利用四翅个环节。收集增的关键是尽可绝能完整，时间澡上讲是指从规克划设计到工程系竣工的全部工联程技术维修资诸料；从空间上透讲是指物业构急成的方方面面诱，从地下到楼眠顶、从主体到俗配套、从建筑会物到环境，整方理的重点是去修伪存真、留下腹有用的，归档妈就是按照资料旱本身的内在规条律、联系进行迈科学地分类与标保存，利用即虚是在日后的管轮理过程中使用皂并加以充实。访五、物业的装衣修与管理坛业主在收楼后不有权对自己所舅购物业进行装古修，但装修必陈须在规定范围崖内进行。其有导关规定包括：川国家建设部发系布的《建筑装冤饰装修管理规碰定》和物业管谋理企业制定的厦《业主二次装闷修管理规定》僻等。根据上述栗规定，业主在径装修前必须向宿物业管理企业蝇进行申请登记壤，包括填写业潜主《装修申请读表》、领取《叶装修管理规定默》，根据约定充在申请表上签题字，缴纳装修株管理押金及保博证金，经批准饭后方可动工。广业主在装修完高成以后，物业凭管理企业应组颤织验收，合格纳后即退还肥装哄冶修押金及保证擦金。疮六、筹备召开否业主大会汉为了规范业主狭大会和业主委梦员会的活动，罢维护业主的合政法权益，根据兵日前出台的《久物业管理条例近》，建设部近茎日制定了国内狗首部《业主大笔会规程》，并趁于铅200郊3歪年干9绿月历1步日起实行。状业主大会应当别代表和维护物繁业管理区域内刘全体业主在物鼠业管理活动中侵的合法权益。哥一个物业管理倚区域只能成立盒一个业主大会堆，界业主大会由物猫业管理区域内故的全体业主组方成丘。出递业主大会应当盟设立业主委员损会作为执行机余构族，遵业主大会自首胞次业主大会会旱议召开之日起闻成立。容只有一个业主樱，或者业主人如数较少且经全门体业主同意，轰决定不成立业洲主大会的，由煤业主共同履行料业主大会、业厦主委员会职责肃。业主筹备成服立业主大会的阀，应当在物业量所在地的区、萌县人民政府房秃地产行政主管钉部门和街道办奔事抢处千(写乡镇人民政繁府袋)换的指导下，由洗业主代表、建洋设单锡位杰(类包括公有住房润出售单镇位养)微组成业主大会鹿筹备五组双(毫以下简称筹备亩组符)写，负责业主大度会筹备工作。农筹备组成员名残单确定后，以榆书面形式在物茫业管理区域内灯公告渐。熊投筹备组应当做罗好下列筹备工称作搏：破虫1蛾、消确定首次业主戒大会会议召开书的时间、地点慢、形式和内容脖；直般2茅、施参照政府主管洗部门制订的示帽范文本，拟定胳《业主大会议川事规则杂》半(俘草扰案杜)使和《业主公约趴》专(使草愈案狭)另；思惯3剃、蜻确认业主身份扩，确定业主在搞首次业主大会享会议上的投票钉权数府；计支4稀、全确定业主委员剖会委员候选人语产生办法及名商单环；麻召5资、呼做好召开首次快业主大会会议映的其他准备工壮作剖。柱俭前款健1播、兰2吵、瓦3孕、湖4田项的内容应当仗在首次业主大岗会会议召拣开据1烂5列日前以书面形匆式在物业管理势区域内公告仓。作牢业主在首次业视主大会会议上颂的投票权数，买按照省、自治透区、直辖市制驼定的具体办法紧确定。筹备组东应当自组成之致日序起称3水0越日内在物业所回在地的区、县休人民政府房地锡产行政主管部平门的指导下，散组织业主召开奥首次业主大会裕会议，并选举洁产生业主委员绒会斑。漠截业主大会履行辩以下职责兄：险淋1献、谈制定、修改业炼主公约和业主石大会议事规则变；陕锈2药、岸选举、更换业库主委员会委员响，监督业主委庭员会的工作虚；叔渡3孝、今选聘、解聘物势业管理企业立；任态4龟、识决定专项维修口资金使用、续急筹方案，并监须督实施危；型敲5睡、壮制定、修改物册业管理区域内躬物业共用部位央和共用设施设钟备的使用、公烟共秩序和环境感卫生的维护等富方面的规章制蛋度凝；坐安6估、舒法律、法规或惭者业主大会议帐事规则规定的竹其他有关物业对管理的职责垒。粮顷业主委员会应鉴当督促违反物花业服务合同约虽定逾期不交纳卡物业服务费用抽的业主，限期锁交纳物业服务贷费用经三分之项一以上业主委欲员会委员提议觉或者业主委员绍会主任认为有丈必要的，应当是及时召开业主泰委员会会议。宰业主委员会会弓议应当有过半振数委员出席，坊作出决定必须赢经全体委员人北数半数以上同骑意毛。芳典业主委员会的胁决定应当以书透面形式在物业穿管理区域内及谨时公告。育业主委员会任租期届春满钻2奖个月前