物业管理投标书范本

辛安东西南辛安置小区物业管理投标书投标人：青岛理工高校物业管理公司法定代表人：孟福投标日期：2012年5月4日目录第一章前言……………………2第一节概述……………………2其次节释义……………………3第三节编制依据………………4其次章投标函…………………5第三章企业综合说明书………6第一节公司架构………………8其次节公司简介………………9第四章管理文案及内容……11第一节物业管理整体设想及策划…………11其次节实行的管理方式……16第三节管理机构及人员配备、培训、管理………………28第四节物业管理规章制度…………………36第五节日常物业管理的承诺………………48第六节社区文化建设………50第七节房屋及公共设施修理养护方案……54第五章物业服务成本预算书………………59第六章结束语………………64第七章相关证书资料………65第一章前言第一节概述我公司通过现场勘察，在充分理解“辛安东西南辛安置小区”规划设计理念的基础上，结合我公司多年来管理别墅、高层、住宅、智能化小区、办公楼、学校、医院、商场、科研楼等实际物业管理成熟阅历，以及在物业管理中有效实施的ISO9001国际质量体系的实践，我公司成立了“辛安东西南辛安置小区”物业管理项目投标小组，编制本标书。假如我公司能在“辛安东西南辛安置小区”物业管理招标中胜出，我公司承诺将严格依据投标书中承诺的服务内容和物业服务合同的商定，对“辛安东西南辛安置小区”实施专业化、规范化的物业管理，为管理中心营造一个清洁、秀丽 、舒适、温馨的生活环境，实现管理中心对“辛安东西南辛安置小区”期许的物业管理效果，让业主100％满足，争创全国物业管理示范住宅小区。释义在本标书中，以下名词释义为：管理中心：是指房屋的全部权人，泛指本物业的承租人和其他实际使用物业的人我方：是指青岛理工高校物业管理公司贵方：是指辛安街道办事处本物业：是指辛安东西南辛安置小区编制依据国家及省市有关“物业管理”政策法规；建设部颁布的《全国物业管理示范小区标准及评分细则》；《山东省物业管理规定》；“辛安东西南辛安置小区”前期物业管理招标书。其次章投标致函投标致函致：辛安街道办事处辛安街道办事处“辛安东西南辛安置小区”前期物业管理招标书，我方已具体阅读，依据招标书内容和要求及“辛安东西南辛安置小区”物业类型及实际状况，编制成《辛安东西南辛安置小区物业管理投标书》，现作如下承诺：我方同意西安街道办事处的要求和方式进行投标。假如我方中标，同意招标书的内容作为物业服务合同的有效组成部分，与贵方签订前期物业服务合同，并遵循执行，与贵方一起履行招投标文件各项条款的规定。我方承诺依据招标人要求组织专业人员进入现场协作开发商交房。兹同意缴纳人民币壹万元作为投标保证金。由于各种缘由不能履行文件所含书面条件和规定而给贵方造成损失的，所缴投标保证金，可由贵方作为违约赔偿金没收，不作罚款论。兹理解贵方不拟以最低报价为标准来接受投标，同时也不赔付我方在投标中发生的一切费用。我方知道投标书是我方的投标的组成部分，我方保证对投标文件的精确性完全负责。我方保证从投递标书之日起至投标有效期内遵守本标书，在此期限内，本标书对我方始终具有约束力，并可随时被贵方接受。我方一旦中标，在制定和签署正式合同协议之前，本标书连同贵方的中标通知书应成约束对方的文件。我方理解贵方不愿定接受我方的投标，并不需做任何解释。与本投标有关的正式通讯地址和联系方式为：地址：青岛市黄岛区长江中路二号青岛理工高校邮编：266520电话号码子邮件139.com代理人（被授权人）签字盖章：法人单位公章：日期：二〇一二年五月十日第三章企业综合说明书公司架构总经理总经理副总经理副总经理副总经理副总经理安全管理部清洁绿化部方案财务部总经理办公室工程技术部企业进展部人力资源部安全管理部清洁绿化部方案财务部总经理办公室工程技术部企业进展部人力资源部 深圳项目北京项目杭州项目上海项目昆明项目深圳项目北京项目杭州项目上海项目昆明项目 公司简介我公司自88年从事物业管理以来，始终秉承“以人为中心，服务为主体，业主满足为目标”的企业宗旨坚持“住户满足，是我们做好各项工作的标准”的经营理念，以“住户至上”的原则，坚持为业主住户服务，并制定了质量上的服务承诺，努力致力于改善服务意识，提高服务水平。2000年，公司在确定建立质量体系的同时，并进行了内部企业形象策划，逐步实现物业管理软件计算机化管理。公司在创立自身品牌的同时，不断提高管理力气，服务于宽敞业主住户，为他们供应全方位的物业服务。我公司不断摸索、大胆创新，总结出一套满足物业管理行业特点并适合企业自身进展的运作模式，主要有以下几个特点：一、员工持股、全员参与物业管理是劳动密集型行业，为充分调动员工的乐观性、发挥员工的仆人翁作用，我公司于1999年改制，员工持股占60％。员工是企业的仆人，企业的进展关系每个人的利益。我公司股权特点，有利于各项制度执行力度和服务理念的贯彻。由于员工股东们明确，只有管理中心满足、公司的良性进展，才有个人稳定的收益。二、以人为本、利益共享企业的生存与进展，必需坚持以人为本，促进员工的价值观与企业的价值观统一。体现和进展人的有益作用是我公司企业管理的重要内容。公司内部建立利益共享平台，让全体员工共同共享企业进展成就，包括酬劳、福利、支配机制、晋升机制、员工考核机制、员工培训机制等，让员工通过个人的努力，从企业进展中明确个人进展机会和进展空间，满足员工成就感需求，让员工共享到在一个规范企业就业的荣誉和安全。三、将培训和学习贯穿于企业进展之中社会在快速进展，物业管理的法制环境不断完善，管理中心对物业管理的专业化要求越来越高，企业员工综合素养紧扣时代脉搏是企业进展的动力源泉。公司针对员工所在岗位，制订年度外派培训、内部培训方案。公司还按方案组织了以管理处为单位的各种爱好班，正确引导和丰富了安管队员等基层员工的业余生活，为基层员工再就业以及晋升打基础。四、完善制度、规范运作我公司在严格实施ISO9001:2000标准基础上要求做到：作业标准化人才专业化流程表格化团队人性化管理数据化行动军事化服务多元化形象社会化五、培育专业管理队伍、严格把握管理成本我公司从事物业管理18年来，先后培育了大批机电、土建、物业管理、园林绿化和行政管理人才，由于公司管理体制上的优势，管理层处于比较稳定的进展状态，专业人才队伍不断扩大，目前公司已有中高级职称专业人员近70人。有了成熟的专业人才队伍，使管理过程中的管理成本得到有效把握。第四章管理文案及内容物业管理整体设想及策划一、高标准、高水平的管理措施地理位置：本项目位于青岛市经济基础开发区前湾港路南侧、昆仑山路西侧管理模式：以人为服务之本，不断完善管理制度，实践中开拓创新，以抓物业管理为基础、促进精神文明建设。形象定位：安全、舒适、文明、环保、便利。安全：通过完善、严密、高效、人防、技防并举的安全防范管理体系，充分保障各管理中心安居乐业。舒适：依据服务规范标准，以优质的服务为业主营造温馨的生活环境。文明：开展形式多样、丰富多彩的社区文化活动，营造邻里关系和谐、社区和谐、活跃、轻松的生活氛围。环保：供应优良的园林绿化保洁服务，运用各种监督机制，制造出一个环保、优雅的居住环境。便利全方位开展便民服务，为供应快捷、便利服务，体现“辛安东西南辛安置小区”人清爽、阳光的生活节奏。二、具有深度和广度的管理措施（一）为管理中心把关、督促建设单位完善配套设施。充分发挥我公司优势，按“辛安东西南辛安置小区”规划设计要求对各项配套设施、设备进行验收，对于不合格项向有关责任单位提出整改要求。（二）专业服务的信念保证我公司为供应专业化服务同时，重视环境和社会效益，在共赢的基础上打造出“辛安东西南辛安置小区”管理精品。为此我公司在这里严峻 承诺：1、因物业管理单位内部人员违法行为导致管理中心损失，依法担当相应责任。2、因管理不善或操作不当等缘由造成责任事故，担当相应责任。3、由于我公司未能履行物业服务合同的商定，导致管理中心人身、财产受到损害，我公司担当相应责任。（三）建立快捷服务系统我公司始终坚持“至尊，服务至上”的企业宗旨，把满足率作为工作业绩评价的主要依据，从而最大限度地满足需求。通过运用创新的服务理念，建立全方位服务系统，供应高档次的精品服务，不断提高满足度。依据的需求信息来调度各职能部门和作业层面的日常服务工作，设立信息档案，高效反馈、处理意见及需求。每月按期将需求和回访结果进行深化细致的分析，调整工作思路，真正体现“真诚服务，细心管理”的服务理念。三、全方位的服务意识（一）为供应便利服务从的需求动身，为做实事。依据“辛安东西南辛安置小区”的实际状况，为妥当解决社区班车问题；合理利用会所设施，为制造充分休闲消遣的场所。（二）24小时治安防范服务利用我公司所服务的“西郊华城”大社区的带动作用，充分发挥“西郊华城”安全管理工作多年无事故的优势，做好“辛安东西南辛安置小区”治安防范工作。我公司将置入“门岗对外来人员准入请示制度”、各安管岗全天候24小时服务，对安管队伍实行半军事化管理。（三）营造绿色环保小区养护好本物业内的园林绿化，植物长势良好，乔木无枯枝，灌木修剪圆滑、造型美观，绿篱修剪平整，草坪四季常绿平整。做好污水处理及水系循环处理，保持水质符合卫生标准。（四）抓好精神文明建设重大节日做好节日装饰，营造节日气氛。组织开展各项文艺体育竞赛活动。促进相互了解，增进友情。四、管理学前沿理论的把握及应用管理科学理论包括行为科学、组织学派、社会系统学派、决策理论、权变理论等。随着科学技术的飞速进展和市场竞争的日益加剧，管理科学理论得到了进一步的完善，其前沿理论主要集中在以人为本、系统理论、动态调整理论、效益统一理论和企业文化等方面。（一）以人为本的管理理论现代管理思想把人的因素放在首位，重视处理人与人的关系，强调人的自觉性和自我实现，主见以挖掘人的乐观性、制造性作为管理的核心。这一理论对物业管理行业具有重要的指导作用。（二）系统管理理论现代企业是一个为了达到确定的经营目的，由很多相互关联的要素、环节、部门有机地结合而成的整体，是一个简洁的社会技术经济体系。我公司强调用系统观念、全面的观念整体把握，科学分析，全面实施物业管理。坚持服务至上、留意对内、对外协调、实施ISO9001质量体系、扩展和应用现代管理技术等，都是这一理论的应用。（三）动态调整理论为了实现管理目标，使企业取得最佳效益，管理过程的每一个步骤、环节都必需实行动态调整，而不能把管理过程视为一成不变的模式。企业管理通过动态调整，就可以使各要素在各个环节上保持协调、均衡，又能对外界保持灵敏的适应性，从而最大限度地发挥其功能作用。我公司在物业管理工作中，留意动态调整理论的应用，鼓舞创新、加强信息沟通和应变力气，强调“不进则退，不快则亡”的观念以及对管理流程重新组合从而达到提高服务的力气，缩短改善周期等。（四）效益统一原则物业管理给的产品就是服务，不仅要满足宽敞的需求，而且要维护、增进和社会的利益，为人类社会做出贡献。我公司在本物业的管理成本测算方面，本着细心计算成本，既坚持以盈利作为重要目标，以保持企业进展后劲，又留意处理好经济效益、环境效益和社会效益的关系，保持企业长远进展的后劲。（五）企业文化杰出而成功的大公司都有强有力的企业文化内涵，它是企业赢得市场竞争的内在筋骨，反映了企业的基本信念和进展追求。我公司自88年从事物业管理以来，始终发扬“敬业、奉献、创新”的企业精神，提倡以“实现自我、服务客户”为自身动力，激励员工的群体意识；以企业文化为目的，提高团队合作精神，从而为我公司的长远进展供应了强大动力。实行的管理方式一、实行的管理方式（一）综合一体化的管理方式我公司将本物业的管理方式确定为综合一体化管理，即由物业管理处经理在公司总经理直接领导下，通过各部门技术支持和协作，依据ISO9001：2000国际质量体系标准和ISO14000环保体系标准，运用现代化管理手段，对本物业的房屋、公用设施设备、消防、治安、卫生、绿化、停车管理、社区文化等，统一实施专业化管理。在管理过程中，我们将与管理中心（管理中心委员会）紧密合作，实行管理中心自律和物业管理相结合的方法，使综合一体化管理收到更好的效果。管理处拟实行的内部管理架构如下：物业管理处物业管理处客户服务中心环境部安管部财务部部客户服务中心环境部安管部财务部部收费员清洁保洁消防管理车辆管理环境绿化会计治安管理日常设施修理机电设备维护机电设备运行社区文化档案管理收费员清洁保洁消防管理车辆管理环境绿化会计治安管理日常设施修理机电设备维护机电设备运行社区文化档案管理装修管理房屋管理（二）激励机制（1）实施日常管理目标责任制，增加管理层的工作主动性，我公司依据全国物业管理示范小区标准，结合公司实际状况，制订各项管理指标，管理处将按此标准严格做好每项工作，明确奖惩，并与奖金挂钩。（2）岗位激励。在物业管理行业拼搏的员工，最渴望得到的是自身价值被集体和社会认可，我公司始终坚持各级岗位实行公司内部公开聘请的方法，使具有真才实学的员工能充分发挥自身潜力，有机会体现自己的价值。（3）奖金激励。公司每年对员工进行全方位考核，排名前30%的员工将有机会加薪晋级。（三）监督机制管理处在开展物业管理的过程中，将严格依据国家、政府及上级主管部门的有关法律、法规开展工作，定期向我公司和管理中心委员会报告工作，检讨物业管理运作事务，并制订日常工作方案，实行目标管理责任制，每年对管理目标进行考核，严格按我公司ISO9001质量体系运作，对每个项目的管理服务过程建立原始记录，通过部门返查，公司内部质量审核，及房产管理局等外部检查，确保管理工作的监督机制有效运行，具体作法是：1、公布管理处监督投诉电话，设立意见箱及网上电子投诉邮箱，24小时受理投诉，全部员工佩戴工作牌上岗，以便于公开监督。2、管理处定期向公司、管理中心委员会报告工作，检讨物业管理事宜。3、我公司依据“全国物业管理示范小区”的标准每月对管理处进行检查评分，同时管理处每月对员工进行考核。4、管理处对各项管理活动实行监督、跟踪、反馈，每年进行两次意见征询，并不定期向作随机意见调查，对反馈的信息做到有分析、有处理、有跟踪、有反馈，实行闭环管理，使的合法权益得到保障。（四）自我约束机制1、管理处在实施物业管理过程中，严格执行国家、政府发布的有关法规、条例和实施细则。2、管理处将严格执行我公司ISO9001质量体系。3、管理处对员工进行定期不定期检查，发觉问题准时订正。4、公司每年对员工进行年终考核，实行3%末位淘汰制。5、公司有供全体员工遵循的员工行为规范。（五）信息反馈及处理机制1、信息反馈机制我公司参照ISO9001:2000管理体系建立信息反馈机制，以不断提高管理质量和服务水平。除了依据公司管理体系及检查监督体系进行信息反馈以外，在日常工作之中由企业进展部全面负责用户对本公司管理服务意见的反馈，由各职能部门对专业信息进行反馈。信息反馈机制由以下两部分组成：

公司内部信息反馈流程公司总部公司总部各分包单位各职能部门检查监督管理处各分包单位各职能部门检查监督管理处信息反馈协调协作信息反馈协调协作专业公司派驻本小区人员各主管人员各专业班组专业公司派驻本小区人员各主管人员各专业班组日常监督日常监督客户信息反馈机制管理处经理管理处经理客户服务中心投诉或建议客户服务中心投诉或建议相关负责人相关负责人处理处理完毕，在投诉记录本签字并注明完成及状况处理完毕，在投诉记录本签字并注明完成及状况客户服务中心回访，填写投诉回访记录，签字客户服务中心回访，填写投诉回访记录，签字整理、分析投诉记录，绘制投诉统计表，分析管理上的盲点、缺点整理、分析投诉记录，绘制投诉统计表，分析管理上的盲点、缺点反馈，实行措施2、信息反馈处理机制管理处通过建立全方位的信息反馈机制，确保反馈信息通道畅通，通过管理处客户服务中心分析整理，准时发出指令并跟踪检查，对于反馈信息的检查方式，统一依据公司ISO9001：2000标准的规定，接受行政检查、专项检查、交叉检查、外部检查、外部监督、隐秘检查等方式进行，对于毁灭不合格服务，准时按订正预防措施改进。二、工作方案（一）主要工作流程（1）承租人入住流程承租人持房屋租赁合同承租人承租人持房屋租赁合同代办人带托付书、身份证以及上述证件。管理处管理处阅读阅读《管理中心公约》等文件填写《资料》填写《资料》明确物业服务费用等状况明确物业服务费用等状况管理中心交锁匙管理中心交锁匙验房，抄水、电、煤、表底（2）装修申报流程管理中心领取装修申报表管理中心领取装修申报表装修单位递交申报表和装修方案装修单位递交申报表和装修方案工程部审核装修方案，确认无违章项目工程部审核装修方案，确认无违章项目装修单位出具营业执照、资质证书等装修单位出具营业执照、资质证书等（变更主体或承重部位需出示相关审批手续）施工队缴纳装修垃圾预交款施工队缴纳装修垃圾预交款装修培训，负责人在《责任书》上签名，领取《许可证》、《出入证》装修培训，负责人在《责任书》上签名，领取《许可证》、《出入证》安管员、物业管理员监督装修状况，确保无违章发生安管员、物业管理员监督装修状况，确保无违章发生违章无违章监督装修垃圾装袋，管理处代为清运责令停工，限期整改，上报房产管理部门并帮忙处理监督装修垃圾装袋，管理处代为清运责令停工，限期整改，上报房产管理部门并帮忙处理（3）日常修理工作流程客户服务中心接故障投诉客户服务中心接故障投诉客户服务中心派工、修理员预备必要的工具客户服务中心派工、修理员预备必要的工具修理员到达报修地点修理员到达报修地点向了解所投诉的事项向了解所投诉的事项开头修理工作开头修理工作未完成完成未完成完成验收满足后于修理单上签收，修理员签名向解释不能当场完成的缘由自行购置的设备故障或因其他缘由需联系其有关承造商解决的故障验收满足后于修理单上签收，修理员签名向解释不能当场完成的缘由自行购置的设备故障或因其他缘由需联系其有关承造商解决的故障向解释，由联系有关承造商清理修理现场后离开向交代何时能完成该项修理工作向解释，由联系有关承造商清理修理现场后离开向交代何时能完成该项修理工作完成后的工程单交回预备必要的工具材料、修理资料完成后的工程单交回预备必要的工具材料、修理资料（4）火灾处理流程图报告人报告人消防值班员报警119消防值班员失火地点失火地点119 现场处理 事后处理疼惜现场疼惜秩序组织员工赶赴现场疼惜现场疼惜秩序组织员工赶赴现场救治伤员清理财物派人引导消防车辆救治伤员清理财物派人引导消防车辆协同有关方面查明缘由切断火场、煤气等开关协同有关方面查明缘由切断火场、煤气等开关拟写上报材料拟写上报材料组织疏散现场人员组织疏散现场人员转移易燃易爆及重要物品转移易燃易爆及重要物品启用灭火器材启用灭火器材失火现场失火现场（5）监控中心运作流程监控中心监控中心闭路电视监控系统报警或发生火灾通知管理处处理消防报警系统闭路电视监控系统报警或发生火灾通知管理处处理消防报警系统发觉问题发觉问题通知巡逻安管员查实通知巡逻安管员查实通知巡逻安管员查实通知巡逻安管员查实组织人员疏散组织调度兼职(义务组织人员疏散组织调度兼职(义务)消防员灭火报警组织调度安全员赶赴现场处理反馈（二）管理期工作方案项目内容时间房屋及公共设施修理保养制定房屋养护和修理方案方案；房屋的修理管理；房屋的养护服务。机电设备的修理养护设备的基础资料管理；设备的运行管理；设备的修理养护管理；设备能源和安全管理。安保管理治安管理；交通、车辆管理；消防管理。智能化设施的日常使用操作；智能化设施的维护；智能化系统的完善。小区环境管理园林绿化管理；清洁卫生管理；环保管理。财务管理财务账务；费用收取。社区文化活动开展社区文化宣扬；举办社区文化活动；供应社区文化服务。便民服务和完善配套为供应便民服务；帮忙入学、交通、医疗等信息服务。管理机构及人员的配备、培训、管理一、人员配备在管理人员的配备方面，我公司将坚持“敬业、精干、高效”的用人原则，确定“重学历更重力气，重水平更重品德”的标准，严把人才选聘关。管理层的基本素养要求，学历达大专以上水平；操作层的水电工要求中专以上文化水平或中级以上技术职称，力求一专多能；安管员要求退伍军人或高中文化，实行半军事化管理，持有安管或消防上岗证书；保洁绿化工选调或聘请有保洁和绿化养护阅历的员工。在管理队伍建设上，我公司将接受规范化管理和人性化管理相结合的方式，运用激励机制，充分调动全体员工工作乐观性；通过考核，表扬先进，鞭策后进，并实行3%的末位淘汰制，确保管理目标的实现。

二、辛安东西南辛安置小区项目管理处架构图物业管理处物业管理处客户服务中心财务部部环境部安管部客户服务中心财务部部环境部安管部房屋管理会计收费员日常设施修理机电设备维护机电设备运行治安管理车辆管理消防管理清洁保洁环境绿化社区文化档案管理装修管理房屋管理会计收费员日常设施修理机电设备维护机电设备运行治安管理车辆管理消防管理清洁保洁环境绿化社区文化档案管理装修管理三、拟委派的主要管理人员介绍七、量化管理及标准化运作（一）量化管理：1、每年依据ISO9001质量方针，确定年度质量目标，对满足率、机电设备运作完好率、修理准时率、返修率及消防隐患处理率等作出量化要求。2、实行目标经营管理责任制,对管理处管理目标进行细化和量化,作出具体要求。3、管理处对全体员工培训指标进行量化,确定培训课程内容及课时。4、年度考核量化,每年公司制定具体的年度收支预算方案,对管理处实行独立核算的方法,有方案地把握成本,提高经济效益和社会效益。物业管理规章制度一、公众管理制度《精神文明公约》《治安管理规定》《消防管理规定》《停车管理规定》《绿化管理规定》《环境疼惜、清洁卫生管理规定》二、内部运作制度及岗位责任制《管理处工作制度》《管理处员工考勤制度》《管理处文明服务守则》《管理处员工培训制度》《管理处员工行为规范》《管理处安全守则》《管理处办公用品申请、购买、领用管理制度》《投诉处理回访制度》《财务管理及会计核算制度》《员工宿舍管理规定》《管理处经理岗位职责》《工程部主管岗位职责》《机电工程师岗位职责》《修理技术员岗位职责》《仓管派工员岗位职责》《客户服务主管岗位职责》《管理员岗位职责》《服务中心服务员岗位职责》《档案管理电脑员岗位职责》《社区文化宣扬员岗位职责》《食堂人员岗位职责》《会计岗位职责》《收费员岗位职责》《环境部主管岗位职责》《保洁班长岗位职责》《保洁员岗位职责》《园艺师岗位职责》《园林绿化工岗位职责》《安管主管岗位职责》《安管班长岗位职责》《监控中心值班员岗位职责》《门岗安管员岗位职责》《交通协管员岗位职责》《巡逻安管员岗位职责》三、管理维护运作制度（一）设备管理《监控中心设备安全运行管理制度》《监控中心设备运行记录管理制度》《供配电设备运行管理规程》《水池设备维护保养规程》《设备故障处理规程》《发生火警处理规程》《停电故障处理规程》《停水故障处理规程》《节能管理规定》（三）共用设施管理《公共照明管理规定》《公共设施维护养护方案实施方案》（四）园林绿化管理《绿化工作执行/检查质量标准》《植物浇水、施肥作业标准》《树木除草、松、培土操作规程》（五）环境卫生管理《清扫保洁作业执行方案》《清扫保洁作业执行/检查质量标准》《消杀管理制度》《四害的防治方法》（六）治安管理《交接班制度》《队容仪表规定》《安管正值防卫必备条件》《紧急大事应急处理》《器械设备管理规定》《安管员奖罚规定》《门岗安管员值班制度》《监控中心管理规定》《消防安全管理制度》《消防设施、器材、设备管理制度》《消防设施监督检查制度》《重点部位临时动火作业规定》《灭火作战方案》《火灾处理流程》四、档案管理（一）档案管理流程管理处外来文件管理处外来文件接管交接资料管理处建立的文档资料接管交接资料管理处建立的文档资料 文档管理签收记录文档管理员登记 文档管理签收记录文档管理员登记分类归档管理分类归档管理借阅文档借阅文档通知文件复印通知文件复印文件一般文档管理员登记重要文档（经理批准）文档管理员登记 一般文档管理员登记重要文档（经理批准）文档管理员登记作废文件作废文件登记销毁（二）档案资料分类档案资料分类（续）类别资料内容基础管理各类人员持证上岗、标志统一1.管理人员上岗证书2．各专业人员上岗资格证书3．公司员工服装统一4．佩戴工作证上岗5．员工着装规范计算机管理资料1．计算机管理软件及使用说明服务费用收支执行有关规定1．财务手册2．税务登记证3．按规定纳税记录4．物业服务费备案资料5．服务费用收支公开张榜档案资料分类（续）类别资料内容保安及车辆管理安管资料1．日常巡查记录、值班记录2．训练方案和考核记录3．安全防范措施4．查岗记录、闭路监控系统录象记录5．物资搬运放行记录、紧急大事处理记录环境卫生管理环卫设施资料1．环卫设备、工具统计表2．环卫设备、工具更换记录清洁卫生管理资料1．清洁卫生检查记录2．国家环保标准：排烟、排污、噪音3．处理污染大事记录4．消杀及垃圾清运记录5．实施责任制管理、标准化保洁6．商业网点管理有序7．无违反规定饲养宠物、家禽8．水池水质检测记录绿化管理绿化资料1．绿化规划图纸2．绿化设施统计表3．绿化检查记录管理效益经济效益1.物业管理费用收缴统计表2．物业管理收支帐目3．供应有偿服务收入、开展多种经营五、管理人员考核制度及标准（一）考核制度公司进展部依据月检方案，抽调各部门、各专业负责人轮番对各部门、各小区依据专业分工进行专项检查，月检结果与当月浮动工资、奖金挂钩，并作为年度考核依据之一。每年年底公司成立考核小组，对公司全体员工本年度工作进行年终考核，考核结果与工资奖金挂钩。（二）考核标准《管理处经理考核标准》《工程部主管考核标准》《客户服务中心主管考核标准》《环境部主管考核标准》《安管部主管考核标准》《管理员考核标准》《机电工程师考核标准》《弱电工程师考核标准》《修理技术员考核标准》《仓管派工员考核标准》《社区文化宣扬员考核标准》《客户服务中心服务员考核标准》《档案、电脑管理员考核标准》《会计考核标准》《出纳考核标准》《炊事员考核标准》《安管员考核标准》《园艺师考核标准》《绿化工考核标准》《保洁工考核标准》（二）考核方法1、管理处经理由公司和员工两级共同考核，员工由管理处经理依据受考核人主管的意见结合各人工作表现及月检结果综合考核。2、考核计分方法：（1）管理处经理综合评分=总经理评分×50%+员工评分×50%（2）主管综合评分=管理处经理评分×50%+员工评分×30%+公司月检评分×20%（3）员工综合评分=管理处经理评分×30%+主管评分×50%+公司月检评分×20%3、考核等级及人员比例：A级占10%、B级占80%、C级占10%。4、考核结果与岗位奖金挂钩。A级奖金上浮20%、B级领取平均数、C级奖金扣30%。日常物业管理承诺本节参照《全国物业管理示范小区标准及评分细则》,以及我公司ISO9001国际质量认证体系，对投标书所要求完成的本物业管理的各项指标予以承诺。承诺指标共分十项，以表格的形式对各项指标进行承诺，并在列项中概述保障各项指标完成的实施措施等内容。管理指标承诺序号指标名称方案指标管理指标实施措施部门责任人1管理中心满足率98%接管前备妥相关资料；准时与管理中心、管理中心委员会沟通；发觉问题准时整改；管理处经理2装修违章施工发生率1%预防为主，监督、处理相结合。执行装修管理规定，严把装修和施工队资质关，做好装修服务监督；发生违章准时处理，建档、记录。管理处经理安管部装修违章施工处理率100%5重大刑事案件（因管理责任造成）因管理缘由发生率为0“人防、技防、物防”三结合。实行24小时值勤及巡逻岗制度，落实岗位职责，紧急状况执行紧急大事应急措施和处理方案管理处经理安管部6消防设施设备完好率99%落实责任人，实行巡察制度，建档记录，定期维护和检修设施设备，以确保消防设备完好无损、正常使用。安管部工程部7重大火灾案件（因管理责任造成）因管理缘由发生率为0管理处全员义务消防员制；并定期进行培训和演习，加强宣扬，设置专人负责日常巡察，发觉隐患准时处理并通知修理，以确保消防安全；监控中心24小时值班。管理处经理安管部8绿化养护完好率98%落实责任人进行养护，实行巡查日检制度，定期评比，植物长势良好，无黄土暴露，缺苗、死苗准时补种，修剪整齐美观，无病虫害。环境部9清洁、保洁率98%落实责任人，实行巡查制度，建档记录，垃圾分类处理，日产日清，确保空气清爽。环境部附表一：管理、服务人员工资