某招商地产项目全程策划书

项目全程策划书(模板)****地产控股股份有限公司生产经营持续改进小组2009年1月7日修订目录TOC\o第一章项目基础资料51、自然条件资料52、社会条件资料53、规划要点54、报建要求6第二章组织架构71、组织架构原则72、项目人员标准配置73、项目公司（全资）人员标准配置图84、项目公司（合资）人员标准配置图9第三章市场分析101、项目定位初步判断102、核心调研113产品设计建议11既第四章策划设精计涨121、策划12烈2小、标准化尖12拥3驰、建筑设计决13都4竖、展示区设计胁14赵5谷、绿色技术流15彼6避、产品竞争特桥质分析授15遗第五章盈利分退析纠16湖1宇、成本估算基掏础数据丑16贿2府、盈利测算基托础数据崇16邪3纺、项目建设投瞧资估算棕16攻4躬、项目投资支烤出桂17浙5脱、项目资金回梦流计划惕17提6撕、资金平衡计狭划过18撕7煎、融资筹集计王划哗18享8组、盈利测算俘19遣9鹊、项目结转计链划乱20名10瞎、税务筹划感21稍11孔、不确定分析键21峡12罢、风险分析做22喷13接、项目投资及将预控建议低22杏第六章工程管牧理予24漠1兔、工程概况接24粒2既、管理组织谅24萌3齿、里程碑计划肃24旺4它、质量管理策茶划芽24欲5林、安全文明施心工策划破25挽6你、工程成本管隐理策划揪25怖7窗、项目营销配调合等25颜8逃、项目资料管要理辟25阴9厌、为确保售后稠服务而采取的主措施柜25叠第七章营销策感划累27洗1地、入市时机和拨销售前提条件守27典2温、分期运作策农略腔27约3廉、展示体验方呜案秤27阿4扎、广告推广及箱媒体组合策略决27尺5盘、营销过程控暗制及营销费用涌预算它28这第八章客户服畜务秃281、接诉282、组织28场3果、设定工作评肤价指标模28迁3蹄、入伙阶段捕29姐4农、入住阶段辞29饿第九章物业管挺理洲30游1俯、区域物业管宿理分析猪30流2喉、项目客户群哈30惠3局、特色服务盏30厅4荷、项目物业管卡理取费的测算凭30瘦5缘、项目物业管尖理早期介入及湾日常管理宪30愧第一持章倒屡教项目基础资料疾1雅、自然条件资略料质1.恳1桂城市区位（表孤达宗地在城市谋范围内的位置广，可在城市地久图基础上制作印）糠1.药2捡宗地红线图（像宗地面积、角告点定位、红线殿尺寸、标高）欠1.月3秘宗地地形撤图糠勿（复杂地形时燃，表达现状地晃形、标高（等透高线）、现状犁地貌）裂1.婚4唤宗地绿化植被耽与水面分布图伙1.萍5芝城市环境（气椅候、气温、水环文、主导风向尼、噪音等）科1.蔬6比土地地质情况沈（有无文物、盈冲沟、暗河、结城市管线等）脊2烟、社会条件资墙料悔2.勤1慨交通配套（地下铁、轻轨、公协交流线、周边检道路名称、级蚁别、尺寸及拟迎建道路的拟建利时间、道路断获面）争2.德2僵社区配套（学响校、医院、超菜市、市场、商喉业等）宏2.矮3绩市政管线（给盼水、雨水、污础水、弱电、煤希气、暖通、宽键带等接口位置猾、管径、埋深腊、标高等）3、规划要点蒜3.拦1较经济技术指标占（用地面积、哄建筑面积腿[竖其中：地下室箩面积、住宅面畏积、商业面积写、配套及其他悄面积、可售面玉积地]陈、最可售率、总户战数膨[译90M旦2贺以下户数占屯比捕]拌、乓容积率、覆盖线率、绿化率）球3.器2彻规划要求（限池高、退线、车备位配比便[必地下车位是否从可售采]太、配套面积、剥风格、出入口芒）闪3.3装肚场地现状企科地形（平须坦饲/衔复杂）误圣电力、水、燃件气、采暖等市块政配套（齐绳全票/睬不全）豪3.榴4勾鼠产品类型（独殿栋、联排、多铜层、小高层、于高层、超高层统、商业、公寓贤层数、首层层奥高、标准层层蹦高忧）碧3.5参项目特征霞（伟基础饥形式、捉结构形式旦、企外立面牧、务铝合金窗纪、始总平绿化标准教、跑公共装修标滴准摘、君交楼呼形式）绝3.6裹项目开发计划壳（是否分期、黑分期安排）4、报建要求蝇4.挖1嘉报建流程（规减划方案是否开觉评审会、规划德方案是否为市绩一级审批、是黎否需要进行方睛案招投标、规存划和一期建筑都方案是否同时虾报审、是否需剥要整个地块建攻筑方案报审、嗽是否需要数字绒报建、是否需验要单独报修详波、是否需要初摘步设计报审、乖当地最新颁布闸的政策和技术寿规范有哪些）串4.雕2畏面积计算规范脸（阳台、中空屡、入户花园、砖夹层、架空层棒、地下室、落盖地凸窗等的面腊积计算方法）载4.贸3仔当地的规划特跑殊要求（日照干、间距、消防营、人防）刚第齐二兼章惨删舅组织架构灌1哨、俗组织架构原则西1脏.1挨工作需要灶：孕按照项目需要乡设置岗位和项牲目工作量定编身。按公司项目趟公司标准配置剥岗位和岗位职木数，人员根据汪项目进度逐步糊到岗。录1.歼2挣精简、高效湖：渴一岗多能、精蕉简高效。身1.激3坐标准化业安挥葱析捐惠捐配置指标悟5院万平米以下碑5觉～西1核0帖万平米包1陷0疮万平米以上油人均管理面积颤0.6贱0.9铜1.0拘2煮、项目人员标妥准配置羽1.1霞深圳项目人员比配置标准锄（虚单位：万平方结米便/椅人死）垃1祸.赛1.1旗容积率短＞推1澡的项目降1.1.集2旧容积摔率痕≤筝1遭的项目班配置指标纷5饿万平米以下典5磨～妈1蚀0阿万平米慧1奶0竭～罪1竭5让万平米衫1宣5古～邀2冒0幼万平米票2漂0鹅万平米以上妄人均管理面积足0.68现1.4绵1.65宰2.1牲2.5告（饶1嫂）人均管理面随积＝建筑面狭积躁/雾项目人数，项虽目设计与工程耻人数按实际开盆工面积和上述脑公式计算；挪（域2补）项目部标准滋的岗位配置为块：项目总经菠理糠1伪人、总经理助招理巩1勾人、建筑碍师畅1-拖2围人、结构工程幕师染2-甚3示人、给排水工骡程抵师吹1饶人、电气工程薪师涂1逐人。原则桐上玻1麦0唐万平米以下的协项目不单独配迎置景观工程师荣，景观工程师到同时兼管多个秒项目，剖（野3乎）项目人员配授置不含成本、旁财务、报建等睡后台支持人员法。雕1.2渴外地项目人员杨的配置标准讽部门冻在项目部基础奔上建立项目公抢司证在项目公司的低平台杯再增加一个项盐目驰单项目公司筐两个项目公司毙项目经营班子寄人员熄不超脂过誉4扒人（总经南理杰/圾副总经奸理郑/蜡财务总姐监收/啄总经理助驾理陡/那设计总监）体不超搜过轨6说人（总经涛理魂/悟副总经济理符/蔑财务总碌监现/项总经理助阴理认/机设计总监）殖行政人事躲4勿人（行政人事畏部经理、行政邻主管、前台文胀员、笔司机腊）运6腰人（行政人事锡部经理、行政甘主管、前台文究员、佣司机窝）忠财务人员衰2袖人屿3巡人秩成本人员应2纽人准3坡人宣1.朵5甜人壶报建人员鼓1狂人贤2以人被每个项目工程旦人员没按深圳项目部旷标准配置课按深圳项目部呈标准配置纵按深圳项目部巾标准配浴置朵(1川)润行政人员与该驴公司总人数最纯高配置比例挤为火1祖：芦1未0洲。腾(2挪)斤多项目运作时玩根据项目情况千进行人员配置壳调整，最终以栗公司核定编制鹰为准。堪(3录)丙营销人员不含酿在上述配置之赌内（单项温目预12-1储5乖人）。册(4丑)哀如果单项目两像期同时开发，阁可视为两个项叹目，但根据实罢际运作情况，朱部分岗位可以赴兼任。言(5屑)唐此配置为标准阁配置，如存在榴与实际情况差足异较大，以公歉司的批复为准俱。预3详、项目公司（闲全资）人员标怖准配置图裂(1剑)前此编制图为项价目公司单项目水运作时标准配补置图，原则上荣只设置行政与阅人力资源部、急财务部、设计孤与工程部、成赤本部与营销部横五个部门，如啄实际工作需要辆将报建工程师竖单列部门，则兄可设置开发部浅，但人数不予侵增加。经营班睡子可配置副总客经理、财务总云监、总经理助壁理、设计总颂监妹/杜工程总蒙监伐/耍营销总监，但码最多不超寻过容4辜人。颤(2久)运在人员数量上药，行政与人力无资源部人数不设超考过溜4本人，成本部人鲁数不超感过丸2盛人，财务部在捷楼盘销售阶段医根据需要可增耗加脸1犁名现场出纳，桂营销部如承担凳土地发展工作许，则可增希加夹1消名发展人员，使在入伙前可增护加客户管瞒理覆1恳人负责处理投就诉事务，设计涨工程部人数可猜根据项目的引开工面积适当渠调整，但最多泥不能超选过窄1丘1亏人。丹4餐、项目公司（治合资）人员标枣准配置图耕(1杯)粮在经营班子人漠员构成中，如旅我方出任总经申理，则财务总录监由合作方派绕出，如合作方绍出任总经理，祝则财务总监由执我方派出。壮(2管)坊此编制图为项豪目公司单项目床运作时标准配托置图，原则上赔只设置行政与女人力资源部、唉财务部、设计朗与工程部、成特本部与营销部洁五个部门，如瑞实际工作需要角将报建工程师朽单列部门，则挡可设置开发部酷，但人数不予如增加。经营班绪子可配置副总督经理、财务总揪监、总经理助弹理、设计总渣监概/从工程总爪监猎/我营销总监，但犯最多不超帖过沟4弄人。馋(3砍)揉在人员数量上纸，行政与人力纪资源部人数不晋超嫁过部4边人，成本部人越数不超铁过茶2目人，财务部在婶楼盘销售阶段舱根据需要可增监加瓦1贱名现场出纳，射营销部如承担揪土地发展工作妈，则可增伙加护1蛛名发展人员，艳在入伙前可增散加客户管制理抢1讯人负责处理投知诉事务，设计词工程部人数可役根据项目的开敢工面积适当调奶整，但最多不他能超章过螺1绒1班人。挣第皇三伪章院巾版市场若分析拥1歼、时项目定位初步辰判断HYPERLINK\l"_Toc107993225"丰1堤.1计营销环境分析宏观环境浇1.1悔.1陈.1互政策环境茅（金融与货币民政策、税收政周策、价格管制类、行业规范等叶）及对未来宏姨观调空走势的乔判断废.2睡杰经济环境（项婚目所处城市木的发展状况、财行业结构、居捎民消费水平等逼）纹及对未来房地鸦产市场发展方岗向的基本判断崖.3灿拒社会环境（人愉口结构、人口帝增长、教育水齐、价值观念等匆）及对未来房督地产时常购房腐群体结构的基笑本判断贤.4肤惑技术环境（产扬品创新、环保不节能、营销理惯念等）及对未射来产品发展趋妻势的基本判断微观环境译1.诊1.HYPERLINK\l"_Toc107993228"蹈2剧.1茶整体市场而（市场发展阶止段及起步时间誓、市场供求关井系、市场价格软趋势、市场发甘展格局译等适）强1.嫌1.HYPERLINK\l"_Toc107993229"番2.侦2仪区域市场那（主要辐射区筑产业构成和城遮市功能、区域究时常整体供需烫分析、区域内吃不同细分市场漏发育状况、畅婚销户型及基本屿素质、区域客线户分析等）凉1.HYPERLINK\l"_Toc107993230"背2挤区位及地块价颈值给研究抬1.HYPERLINK\l"_Toc107993231"损2.隙1泄区位市场认知地块价值墨SWO誓T余分析古1.3介玉竞争分析辫花目前细分市场全竞争态势哄榨未来细分市场怖竞争态势禾翻竞争标杆分析竞争策略建1.HYPERLINK\l"_Toc107993234"斥4权项目定位初步雕判断妇1.HYPERLINK\l"_Toc107993235"镜4.1雕汇客户群初步定捧位菠1.HYPERLINK\l"_Toc107993236"损4守.2与产品初步定位解1.HYPERLINK\l"_Toc107993237"烫4疮.3却竞争定位陵1.HYPERLINK\l"_Toc107993238"艰4热.4桥价格定位HYPERLINK\l"_Toc107993246"2、核心调研淹2.傻1芦竞争经典楼盘爽调研（标杆分两析）栽产品策略（竞例争楼盘户型配翼比、规划设计泡、产品设计上肿的创新点感等太）照2.霉1.圈2宏推广策略（竞些争楼盘的的形竖象定位、推广全调性及主题、霜推广渠道及效垦果、目标客户枕对项目推广形战象的接受程度展等）兽2.宜1.统3煤范价格策略（不亲同类型产品在苗区域市场的均累价、不同类型嫩产品在市场价质格实现及所需盼品质支撑等）弓2.紫1.翅4加卡客户特点（竞漆争楼盘的客户活群分析、客户概群分类特征等组）夫2.2万堡核心调研结论宗果客户调研的结液论（总结目标叛客户的来源、金价值观、消费归习惯、购买因讨素等特征；总房结他们对产品缝面积、产品细必节、社区配套次、生活配套的蛋具体要求）微斗产品调研的结伟论（户型配比另及产品定位综图合调整结论）HYPERLINK\l"_Toc107993271"万3畏悄产品设计建议茶3掏.HYPERLINK\l"_Toc107993272"缠1脸产品结构与户告型结构常3否.HYPERLINK\l"_Toc107993273"变2杆户型设置条件昆3轻.HYPERLINK\l"_Toc107993274"引3滴客户价值质素弊及主次榜3称.HYPERLINK\l"_Toc107993275"志4炸策划米方向示意培3赤.HYPERLINK\l"_Toc107993276"贝5炭户型创新方向辈及具体措施洽第蝴四翼章捎幼策划脉设计1、策划刺1昂.1塞分期开发策略污1.1枯.1屈分期分析（分犹几期、一期的车位置、一期的提规模、一期的露产品类型）久1.蔬1.诊2短开发节奏分析圆（各期开发的理大节点计划、窗一期开发的详银细节点计划）帝1.掠1.添3迎展示区的开发湖策略（位置、颂范围、规模、粱大时间节点）色1.壳2独策划均设计主题做1.荷2.1子可推广杀的辛“炎故家事茎”丢1.速2.2轻案名伍1.蛛3私技术策划企1.扰3.1蛾规划结构（南租北向要求、板畅式还是点式、畜行列式还是围帅合式猫）债1.胸3.2匙竖向设计原则苦（土方平衡、禾高差利用、城给市管线标高）前1.老3.3困景观规划（景欠观面分析、主姿导景观价值分退析、庭院景观思营造方式、景涨观设计风格）么1.矛3.4互产品类型（各佳类产品类型的情位置分布、比届例、配套类型咬及规模、商业荷规模及位置、芳商业层数及交栗通组织方式、狱商业定位是商骄铺还是集中商纳业）责1.冬3.5血规划艘阶段态中的客户价值源取向（朝向与槐景观、外景还蜂是内景、外部钻景观的取向）欢1.贝3.6孩停车场（库）麦规划（车位配桨比、地升面辫/予地下停车位比膝例、地下车位肥布置方式、单耍位地下车位面飘积指标）稻1.事3.7成地下室（规模控、位置、方式皱、是否兼作人烟防、具体技术专形式、入户方疏式、出入口位只置、层高、覆揭土高度）眼1.射3.8控交通结构（路晕网结构、人流氏车流组织、地啊面停车方式及怨位置、主出入恳口位置）今1.缺3.9攀城市设计分析姐（城市天际线嘱、与城市道路灶的关系）2、标准化伙2.边1贪标准化产品的竿选择（户型、疯部品部件、建皂造标准、装修她标准）卫2.最2愉标准化产品的剩应用（比率、申应用度、应用骂点）镰2.3默箱借鉴以往开发蚁经验、案例和苹总结，避免相梯同问题重复发跨生丸2.贤4胀销售合同签订丸后产品设计变咏更及变更发生跳及时知会相关喷部门的责任人3、建筑设计3.1住宅帅3.希1.1俊户型配比皮3.肺1.2脾总价控制分析蜓（各产品类型畏的市场总价接联受区间、对比联楼盘数据）叉3.轻1.3蚂户型设计要求题（单层户数、川单层面积、层梁数、电梯数量谊及规格、层高锋、房间数、主技要空间的尺寸暑要求、功能空驶间的要求宅[喇衣帽间、卫生芽间、玄关祸]军、管道井）闪3.巨1.4必赠送面积策略盆及方法（赠送谨面积的比例、拦具体措施、可吼行度、政策研借究）抓3.坦1.5幻户型亮点（推日广时相较竞争才楼板的优势、址市场接受度分宴析）弄3.泛1.6抓建筑风格（明纷确的设计风格凤）喘3.盏1.7拾架空层（是否贼设置、架空高孙度、设计要求惜）眠3.玩1.8科建造标准及成近本目标（建筑授主要装饰材料荷）响3.保1.9垦精装修（是否蓬做精装修，精屠装修档次、标纱准、亮点）赞3.匠1.10扫技术标准参数盒摘要（含钢量由、混凝土含量钻等）吸3.绩2始配套及商业该3.免2.1作商业定位（性农质、规模、档竟次、装修标准爽、对楼盘人气梳聚集及销售提茫升的影响卸）松3.锦2.2益商业业态分析劲3.脚2.3沫商业流线策划溜（主力店设置全、人气的聚集愧、人流的引导顷、停车方式、炸停车数量及位晚置）脏3.劝2.4舰商业尺度分析哪（商业广场或级商业街尺度、乘商铺的开间进普深、商业的单姨层面积及层数谈、商业的体量树）白3.浩2.5锐商业赠送面积弓研究借3.滩2.6垮会所罚（氏性质、规模及泪位置、档次及耻装修标准、与晶销售中心的关载系、管理模式杠）依3.姻2.7滚配套类型及规吓模少3.云2.8轧物业、客服等懂楼盘配套服务沃用房设置棍3.尤2.9裕建筑风格辫3.场2.10督相关地方的技贞术法规分析碎子有产权的物业固管理用房、业烤主委员会用房葬设计和预留型4方、烂展示区设计供4.含1台销售中心禽4.绢1.1籍销售中心规模拥及位置礼4.涛1.2唯销售中心建筑授意向分析（市滴场接受度高的趋现有销售中心丰、意向图片）握4.覆1.3姻销售中心特征瓜（标志性、震构撼力、亮点）姐4.挪1.4幻销售中心内部稀功能分布犹4.诞1.5茫销售中心内部管参观流线组织债4.惨1.6舅销售中心设计甲及施工节点（愧关门时间）叉4.明1.7厅销售中心后期窑使用功能（楼虑盘销售完成后刃是否作为商业作销售或者作为纠会所配套嫂）污4.纤2子精装修乞样板房谈4.构2.1定样板房位置屠4.跨2.2砖样板房设置方役式（楼体、搭驳建）洗槐样板功房池“锦故赛事霜”沫（按客户定位恭中的经典客户鉴设计样板房主挣人及女主人身窗份、职业、受冤教育程度、爱侨好、社交、家助庭构成）熟4.幅2.俩4坦样板房销售亮嫂点细4.为2.紫5房样板房风格啊4.电2.水6粗样板房软装标块准峰4.蒸2.跪7屈样板房设计及傲施工节点（关逆门时间）亦4.3原淋工程样板房挪锯工程样板房位刚置夸甘工程样板房设中置方式（楼体震、搭建）姨丝工程样板房标卫准覆释工程样板房施链工节点拖4.4茶丧入户大堂及标嘉准层电梯厅（宴标准层门厅）喜样板湾入户大堂及标晚准层电梯厅（值标准层门厅）医样板位置地入户大堂及标查准层电梯厅（喉标准层门厅）顺样板标准辈入户大堂及标兵准层电梯厅（形标准层门厅）纹样板柏施工节点需4.5奋此架空层、沿街秃面及园林展示霞随架空层、沿街面面及园林展示亮位置哈臭架空层、沿街弄面及园林展示识标准浑架空层、沿街植面及园林展示状施工节点颜4.琴6从客户体验仓4.挣6络.1味客户体验焦点隶（展示的主题朱、展示的重点音）验4.撕6挨.2岂参观流线的设飘计投4.虏6央.3泥客户体验全程谱感受感性描述柜（从客户到达检、直至离开销跨售中心全过程变的描述，把技剪术经济指标转孟化为客户具体瑞体验到的感官蚕感受，包括销义售中心、景观识、样板房等销摧售亮点的全程啦展现）刮4.汉6据.4欧客户的景观体梅验（展示区景且观设计风格、嗽景观展示重点乡）奉4.素6睬.5滥客户体验细节获（展示的细节滚）伴4.污6崇.6泉倘标杆仆楼盘的展示经交验及教训柱4.7料捆“夫客户服务中健心探”坝办公室协“凑客户服务中梯心岸”岂办公室的设置怪（与销售中心叹有一定距离）粉“论客户服务中块心呼”戴办公室的标准碍（面积、装修烫风格及配置）5、绿色技术奖5.1绝阔绿色技术应用督（送应用点肝、费用、可行袖性）墙5.拥2启节能计算链5.蝶2后.1侦节能要求艰5.钟2冶.2益节能措施（材片料、外墙保温握方式、门窗型陵材类型、体型柳系数、玻璃类求型）问6湾、色产品竞争特质恢分析蹲第钟五此章高冲阀盈利分析印1房、费成本估算基础倾数据辫1呈.1白项目信息价选赏取凳（央地区渔、年时间）眯其中踪：历纽约原油价格疤、帖澳大利储亚告/丧巴西铁矿石价朵格催、堤铝锭（以集团掘采购约定南海幼灵通价格为准鹰）价格彼、警铜材（建议以梦南海灵通价格繁为准）价格窝、刘不锈钢板材（岭产地）价格神、羊Ⅱ索钢筋综合价纷、泪C3隶0招砼综合价期、洁技术工日价格陈1娇.2垃项目管喜主塘队粉计费率、费银行贷款利率忙、庙财务费用看计费率）使1告.3甚其他假定寇2柿、必盈利测算基础热数据横（以下适用销悬售项目）炉2.1通产品销售价格市2.2哑销售税费2.3所得税帮（以下适用租固赁项目）浩2.1椒项目建设期暗间费用（建设裤期、花土地垒费用紫支付反期、罢其他费用左支付年数）档2.2扯项目帜租金（轮初始酱租金、养租金增长率竭、仓项目出租率型）告2.3呈项目租赁期矮（租赁年限、叼基准折现率船）革2.4移项目固定资产覆折旧傲（折旧方式、祸折旧年限别、亩残值率允）躁2.5活期末欲费用（顺土地费用转售棉、舰其他费用转售泛）翅3所、钻项目建设投资业估算心3.1充项目建设投资傍估算汇总及分波期计算表剧（分期投资估锹算表同此）眠序号斗项目换总价（万元）隔建筑单方适（挪元料/滋平米）藏销售单方拳（臭元腐/聚平米）畏一客土地费用沟二贺勘察设计等前惯期费用阻三勉建安费用纷四捕公共配套泊五符工程建设其他杜费用喘六扭行政事业收费熟二到六项合计术七屈维修基金潜八院管理费师九陆销售费用移十报财务费用送总蛾暂寄计作4片、幸项目投资支出默4.1序馅项目投资辈（投资总额、帖开发持续时间宅、年平均投资齿支出额、剩余准保修款总额疮）尊项目投资支出徐计划庙表粗驳绳糟演紫孔（金额：万元生）蜜项目分泛期叫/斥年份贯20减芝年于20堂讲年非20出牲年车20露促年再20奔兼年咳20居中年建合计络一期趟二期所┄品合计悬5对、剑项目资金回流抓计划兰5.1符销售项目资金赔回流旗（预计销售总页额、可销售面较积条[涉其中：住宅面裹积、商业面积南、住宅平均销橡售价格、商业缸平均销售价副格本]树、销售年度年涛平均销售量、桐各年的销售量拣计划证）瞧销售项目资金跌回流拍计划疤表洲项目分拣期绳/卖年份葱20球箭年辛20却宜年藏20汇鸦年伴20瓦制年摊20瘦本年陆20畜欢年教合计耽一期泊二期宽┄谢合计爪5.2塑租赁项目资金料回流疤（项目可出租广面积、年平均仍出租率、年平技均租金价格、常车位收入、容起始租赁期内赴押金收入、土胞地使用有效年递限内收入、年推平均收入）群租赁项目资金舒回流叶计划麦表脖项目分袜期牺/汁年份吼20情爆年贪20参他年驻20烂耐年期20号捏年悼合计衣租金收入步其他收入曲合计窗6起、兔资金平衡计划爽6.1翁压项目资金平衡酷计划泽（预计进入销粘售期年份、实厦现现金回流年贝份、实现项目胳滚动发展年份醉、实现正现金三流溜[直既项目的资金便流入总额将超念过流出总桌额炕]鬼年份；项目投厅资峰黄值伶[虫金水额记]引及峰值预计出炭现年份）是资金平衡计划宣表航鬼蝶惨权阴粮船脱（们万元）叔项坟目昏/冤年份庆20付脆年业20升愤年张20朴粒年锈20能溉年是20怒绘年岛20痒昌年唉合计罩一、资金流入炕1钱、销售收入逢2屈、其他流入精(1炸)骆资本金蚀(2会)盲融资名二、资金流出青1鱼、项目投资支移出嫁2外、税金流出宝3起、贷款利息虎三、资金剩余六量板1阅、归还融资款监2苍、利润分配叶劲资金占用图铜（闹各年项目销售低流入、各年项锹目投资支出及牺累计情况宫、米各年资金占用广及累计占用情券况识）味7饭、雹融资筹集计划茄7.1骂要融资筹集考虑饮（是否引入合港作伙伴、金融恨贷款方恋式皆[纪土地质押、开钳发贷款、担保陈贷躺款伞]按、注对公司产生的磨影响、股东垫毕款、债券融资厉、金融贷款的立期限及年利率棍）斯融资筹集计划衰表那项址目饮/塑年份性20筹累年事20惑享年袖20报混年独20饭祝年箱20枣尖年殖合计箭一、融资流入窄计划相呀1诚、股东垫款拔逼2班、资本融资豆岗3坑、债券融资就色4肝、金融贷款沙二、融资归还章计划萌断1青、股东垫款辜饥2闷、资本融资盐氏3膊、债券融资云旱4盟、金融贷款穿三、融资借款毕余额忌四、项目融资违需求量货五、资金缺口8、盈利测算钓(戒以下适用驱销售项鉴目娇)羽8.1诱测算结果个（项目净利润偏、成本净利润熊率、估算成本服和俯预估售价条件比下项目盈亏平锣衡禁点脂[栋销售浅率旗]锤、估算成本丹条件下杆盈亏平衡点编[书销售价格绞]罚、参预估售价搞条件下潜项目盈亏平衡斯点赚[支项目成本旁]该、爬项目盈利状况君）插项目盈利测算湿汇总表垮序号熄指标精单位幕分期懂汇总望备注劣1外销售收入印万元旨2活项目总成本宁万元映3欠销售税费寒万元程4糠土地增值税异万元单5消所得税绣万元基6锦项目净利润切万元物7株建筑面积净利能润庆元绵/垃平米球8竭销售面积净利仍润腿元竟/意平米喘9妻土地面积净利姐润汗元诱/才平米丈10钳成本净利润率夜％撕11句销售净利润率鲁％卷12刚盈亏平衡点（扯销售率）轰％锋13爽盈亏平衡点（浙销售价格）滩元为/惯平米怎14丢盈亏平衡点（良项目成本）酸元板/街平米竿建筑面积单方穿(紫以下适用租赁吗项目仅)胖8.1垮测算结果雪（税后财务内习部收益掌率消[IRR芹]纯、大墨于火/激小于基准内部疼收益无率肥[I侮c毒＝旋寄]誉、财务净现熄值娱[NPV][盒I炎c炭＝话]漠[辈大炒于授/袍小营于冶0晋]宾）具项目盈利测算投汇总表怎序号鞋指玩获朵标刻单缘骆个位宁数值适备注掀一迎税前指标疾1支财务内部收益垦率蜘（绪IR莲R弦）英%豆2滥财务净现值慌（霜NP孙V闷）漂万元够I编c六＝骗3辽静态投资回收叹期殿年搂含建设期亭4故动态投资回收狮期纤年唇含建设期顺二沿税后指标祖1笨财务内部收益扑率皂（朝IR扔R寿）享%慈2微财务净现值我（仿NP解V雁）贪万元抬3尼静态投资回收出期舱年喊含建设期费4部动态投资回收质期桌年仿含建设期躺9琴、项目结转计执划劈9.1盘呈项目各期在各蚁年度的结转计庆划及结转比例抹项目结转计划柳表吹项幻目酒/痒年份玻20奔临年着20阔渡年心20遭臂年枕20鉴高年劝20湖南年浙20蕉尽年签合计在面积充收入雨成本乎费用摩项目毛利辆项目净利润蓝合计返1盟0沙、税务筹划铲10.1努女销售项目税金疑流出舌销售项目税金穷流出计划表值项是目艳/杀年份消20宗洒年拾20姑早年姑20抬标年泽20京岁年祸20趴为年柏合计乐一、销售收入神二、税金流出址1卷、营业税及附恶加馒2趋、预交土地增田值税芒3世、预交所得税存4是、清缴土地增呜值税盐5燕、清缴所得税挠合挣降计凳10.2疼税务筹划计划蛇1效1局、不确定分析争11.1货盈亏平衡分析穴（以下适用销轨售项目）膝BEP棚销售率育＝框BEP胡销售价坝＝伸BEP期单方成本（建糠筑面积）葵＝团（以下适用租丰赁项目）阁BEP谅出租率局＝BEP租金＝旺11.2同敏感性分析赢（甜以内部收益率欺为指标，分别船对项目投资、箱初始租金为变奏动因素进行敏弱感性分析旋）汇变动幅度药变动因素据-20%纵-15%沫-10%倾-5%粗0%倍5%扭10%鹿15%着20%喜没倒成本坛助绵躬戴节炊甚烧衔灭迟初始租金访鞠迅查荷懂毅秘使尿煮禽1泼2框、风险分析陆12.1幅风险提示我（风险提示、扫控制对策）犹12.1.茫1浇市场风险：当尤售价下浮大帆于掏1诞0术％、成本上涨肾大娱于赶1倚0半％时定12.1.走2蜜进度风险：当内进度延误时间滩超葡过卵1枪0千％时；悠12.1.柏3姿融资风险：利酬率变化超镇过伞1愚0楚％、资金缺口焦高遇于据5若％时；已12.1.蚊4贫同行业竞争风骗险：当项目周鸟边相似楼盘同教期开盘超过两仅个时。妄12.2淡其他风险捐（风险提示、冻控制对策）园12.3欧跨项目风险分析洋表均1护3爪、项目投资及成预控建议沃13.据1丘项目建设总投楚资建设总投资颤建筑单方造价夕（血土地费用许、饺建筑面积单方诱造价运、济销售面积单方蜂造价辞）稳二到六项奏造价（度建筑面积单方膀造价多、涂销售面积单方熟造价娇）翁其他间接费用奖（凳建筑面积单方伯造价剑、桃销售面积单方谣造价滴）部13.2暮切项目盈利要求桌（以下适用销局售项目）览按投资限额狗、骗预估售价颠条件下，对赤项目净利润废、昌成本净利润率胳的估算斧（以下适用租绸赁项目）冤按投资限额及蝴盈利测算假定镇情况下，秃对缺项目税后财务箩内部收益率盲（崭IR阀R状）哗、愿税后财务净现梢值烈（倾NP质V常）属（岂I漂c棚＝）悬、孕税后静态投资僻回收期（含建原设期）金、拖税后动态投资宫回收期（含建伞设期）真的估算歪13.3争项目需实行集标团采购及甲供仅材项目要求水甲供材材料页（射品您种、柜供货商才）家集团采购设备亮（品种、规格漫、参数、蛙供货商古）树13.4巴项目招标方式汉（总弃包费/票其他专业分私包具[寒各分包描检述怨]蚁）剪13.5见主要风险提示伍（丈售价析、搂成本对项目的夜影响尖）漠第仇六袭章受赞咱工程管理1、工程概况动1.1给工程内句容按(着涉及施工建造寻的工程情况、核工程技术指标虾、各专项工程泽、主要工程量辞、绕特殊施工要求薄）花1.2恐工程管理任跪务撒(畅工程质量、进韵度、成本、安辟全控制，工程垄建设总协泽调啊)刘1.3散工程管理目标滚或要求（质量站、进度、成本击、安全、综合辆效益、对标管岩理）2、管理组织景2.壤1过工程管理的组盾织结构返2.2哑人员及职责分爱工（施工报建督、招标、现场谁质量、进度、夹安全、成本管汪理、外联内协栋）支2.叮3热工程项目部管夜理制度（项目航部例会、现场娇工程例会、变毁更签证处理、欺内部文件签审桑、文件流转、鞋考勤、请假等沫管理制度）行3谜、里程碑计划问3.收1混施工报建计划者及安排衫3.掏2惰对外协调工作妻计划及安排耳3.吊3拥招标工作里程班碑计划（工程遵涉及的所有建慧设方招标项、绘含材料设备）蜜3.宪4匠施工建设里程脑碑计划（开工旱、汁土方及基坑隶、哭桩基基础金、饮地下室封叨顶衣—箩—接转换层完成库、危结构封顶牺、尝外架拆除猛、云专项验收完成励、进竣工总验）缓3.裂5暂材料定版定样差计划（甲指材贱料）统3.扶6唯甲供材料（集大团采购）采购属配合计划勇3.判7识验收及入伙交心楼计划（分部枕验收、专项验汤收、工程初验俗、终验及入伙泊交楼配合等）贸3.8牵竣工结算与项吗目总结惨4舟、质量管理策私划抱4.概1闻质量管理目标镇（优良工程、午结构优质工程泻、合格工程）泉4.窑2坐质量管理体系桃（管理架构、丸各级职责、质菊量监管流程）邀4.岛3抬质量管理制度维（材料控制、掉过程检查、工察序验收）北4.蹈4龙质量的蝴保证锐方法及措施（贩质量通病防治伴方案、质量管访控重点、难点惹分析、具针对理性倚的方法和措施笛）畅5芳、安全文明施驾工策划睡5.鼠1隙现场安全生产哈及文明施工目毁标（如安全文税明工地、安全径达标工地、伤升亡事故指标）哨5.国2贺安全文明施工样施工管理体系弊（管理架构、模各级职责、安庙全监管流程）左5.屋3宫现场安全文明洲施工管理制度军（项目部、监艇理、施工三方晶管控内容）早5.美4割保证安全文明胞施工的方法及支措施（管控重倒点、垂管控计难点休、具针对性的检方法谦和饿措施）樱6际、工程成本管滨理策划卵6.楚1间工程成本控制深目标（结算价粪相对合同价控臣制标准、价款敞审核及时性、拴准确率）毁6.似2疗工程成本管理昆流程（出外考荒察、变更、签毯证、工程款等验方面的管控）垃6.安3潮工程成本管理梁制度及措施（遵工程管理成本锋、据工程建造成本痰）针7疫、项目营销配辈合层7.南1泽现场营销配合劝工作及要求（申配合内容质、油品质要求、交和工时限等）河7.放2质营销配合工作强重点难点分析裁7.雄3黑售楼处施工计铲划及安排罢7.软4女样板房施工计赶划及安排撑7.躬5献现场售楼环境枕展示工程施工夕计划及安排贺8端、枪项目愧资料管理债8.讽1胡工程项目的信慕息管理（收集香、传递、加工纵、存储、维护或、使用流程制皆度财避）镜8.钟2钟工程项目的文殖件资料管理（经工程管理及技户术归档资料的嚷收集、整理、郊组卷、移交）盲9镜、为确保售后亦服务而采取的下措施脉9蔑.胜1污施工单位售后篮服务保修条款旬的落实平9声.夸2惠成品保护卷9质.拔3跪样板房正常使纷用功能卷的保证正（水、电、气豪、智能化正常扩使用和图纸、榆家私电器说明渠书等资料保管亲和交接）槐9柿.夺4左专业培训（项殿目工程师对售踢后人员和物业钻人员进行技术醉培训）浅9耽.赔5朱项目入伙适前甲2桥个月竣工晋的确保措施及屠施工质量问题茎整改纽第界七拥章备尺谈营销策划建1架、扇入市时机和销捏售前提条件际1.1营都预售条件云1.2煮井营销团队介入悄时间玻1.3个险销售团队到位莫时间兽1.4帖桑客户积累最少烟量预计挎1.5仅库竞争（对标）仿楼盘的入市预款计烧1.5削痒与预计销售期眠对应的市场估聚计胳2个、抽分期运作策略茅2.1旁过分期计划毛2.2晋泊分期节奏描述故2.3资沈分期营销方案驳3统、赚展示体验方案捕3.1呜哲市场细分及目背标客户真3.2匹命客户心理及预马期体验激发重懂点岁3.3银展示方案胜4对、健广告推广及媒穷体组合策略渣4.1稼镜渠道分析绳4.2雀亿媒体分析撇4.3荐夜推广语甘4.4尤预组合策略主4.5布疾推广节奏符4.6连纸销售模式丧4.7融廊价格策略漏5脂、追营销过程控制自及营销费用预斩算仆第八香章衬公糕客户服务1、接诉暮1.1健接诉渠道（接描诉电话及邮箱玩、接诉部门及洪接诉人、多样耐化及最便捷的厨投诉方式等）酱1.2事扫接诉记录（记厉录责任人、首退接责任制度等楚）踩1.3渠飘接诉信息传递寨及反馈2、组织躲2.壶1摧组建卷客户服务中心骂及人员苦2.遇2爱《客户服务工兆作计划书》当主要内容植3绿、设定工作评舍价指标高衬工程质量缺陷互密度不高于当转年平均值拌萌客户对项目的建满意度（设计续、工程、销售礼、客服等方面罢）不低于当年助全公司平均值滥州重大客户投诉搬、群诉率为零验耕问题处理及时犹率不低巾于走95%超2.处3活在销售阶段牢协助筹营销中心客户探管理部对《销岩售合同》附件拍中滤对耐“框交楼标己准盏”云描述确认，避导免法律风险匙2.盘4格签约后铲每以1-异2座个月一次向客轰户寄发《致业救主函》，与准兵业主保持沟通锹，至入伙前邮他寄入伙通知书彩为止创2.滋5卫举办准业主活棒动，至少一次蛋为装修知识讲捞座（毛坯房）匙或装修设施设趁备使用培训（养精装修房）（俯此项工作在深瞎圳地区由招商园会完成）赏2.净6浑组织物业公司龙介入项目，进液行闷3奔次预验房结2.苹7碗之项目销售后举只行客户服务中老心挂牌仪名式衫/屠活动异2.添8嚷阿协调物业公司食制定《物业管善理方案》3、入伙阶段洒3.1曾叛资料交接（项鸣目部与客户服扑务中心、物业泊公司进行资料北移交）浑3.2湖本入伙筹备会召灿开（入伙糊前赏3环个月美，托召开第一次入腿伙筹备会刊议肾,叹组织落实各项禾入伙工作，具轧体工作内容参撒考《客户服务勺蓝皮书》）乞3.3使溪入伙前法律风勉险评估麦吸合同法规类检驾查（核对现房慨与合同是否一梨致、是否满足迎合同规定入伙鲜条件）盟壮规划巾设计变更类构检查报销售承诺类检篇查克工程质量类检沿查其他避3.4啄冤重大客户投诉坐或突发事件的饼处膜理爆/分处理预案上3.5誓散入伙前施工单约位的售后服务臂的培训般3.6肆洪售后办公室工挽作开展维3.妈6.1医入伙海前恋4