深圳某广场裙楼商业项目可行性报告

[布吉中心广场]裙楼商业项目可行性分析报告[布吉中心广场]裙楼商业项目目录发展商提供返租的资金预算及可行性论证。（发展商对返租承诺的确定及新手法）项目周边的消费人流对本项目商业的支撑力分析购买商铺的客户群体分析大型商场进驻将对本项目商业带来的机会点分析布吉火车站的兴建对本项目商业带来的机会点分析结论策划说明在组织此报告以前，我司结合了项目的一些实际情况，综合了项目目前一些综合性因素而成：貌对于布吉中心喉广场，只考虑与二、三、四层纳返租，五层自购营出售。字布吉中心广场指二坛--亭-毙四层裙楼为天效虹商场或沃尔奶玛经营百货类粮超市。糕项目返租部分问返租的时间定妨为侨1改5步年。倦投资分析中的汤利率按现行银思行活期利秤率担2.25色%堤计。骤在进行资金预抹算时，我们只京按营销利润进赔行核算而忽略狭项目的成本预习算。已策划的主体思瓣路是体现贵我罚双方的会议精葱神。叠发展商提供返饮租的资金预算潜及可行性论证咳（发展商对返湿租承诺的确定浅及补偿手法）雷对于发展商提怕供返租的方案训，当然在操作因手法上会有些良难度，但结合丈我司多年的营姻销经验，其操仁作应当说是非电常可行的。凯1千、返租营销与趣自售营销的对声比分析迷A戚、返租营销方分式格首先分析目标数客户群是哪些争，在返租方式让情况下，我们通的目标客户群挖是针对投资客她户，投资客户丈是深圳最多的糕一类阶级－中驶产阶级，他们哨购铺所看重的芒是获取投资高程回报及铺位具印有可见的升值弯空间，因而具瘦有稳定的回报姜与升值就成为京他们闲余资金拴的避风港，在禽我们销售的彩誉福世纪商城客逗户中，购买返丧租铺位客户都茅是冲窝着锣1术0陶年返租每仔年壮8抢%罪租金收益而来拣，对聪于吉8煮％的租金回报父来讲，高于存斥款利息前近昏4单倍，而且又有睡国有房地产公披司的兑现保障问，因而购铺风稳险较其他投资捏品种低，客户丽购铺对于他们含来说只需支种付么4盛0哑％的首期款，燕其余的供铺款汪可用返租租金围冲抵野，袍1坟0妇年后的商铺用妈于出租或转让溉均有更大收益恩，当然这也是跪客户对宏观经劲济执续向好有透信心的表现。础事实上，返租馆回报在深圳商昌铺销售中已成收为共同的营销循手法，只是返裳租年限长短不差同，但让客户乱能获取稳定租仪金收益及保持潮信心购铺已成词为共识。句那诸对于开发商而扩言，返租回报摸也是有利的，丹这是因为首先踩可极防大刺激客户购余铺欲望，促进喷销售以利于回授笼资金，便于亚后续项目的滚络动开发。作为包房地产开发公顽司，销售楼宇攀才是其工作重轿心，资金有效脚回收后，用于罗后续项目可减竟少一大笔银行育贷款利息，且织免去了许多评籍估交易费及业回务招待开支，损对于整个公司斩的良性运作有渴极大帮助。其坡次返租方式的战采用可减轻客答户购铺后由于葬商场经营风险延而带来的不稳绕定因素，一般效来说客户购铺书后多采用按揭恨方式，假如商突场在开业后生皇意不旺，导致倍客户资金周转水困难，则许多坚客户供楼存在栗压力，而房地凡产开发公司因府在按揭业务中胡存在物业回购漠责任，因而须梅间接替客户承么担购铺风险，亏但如采用返租邪方式，返租期虏内客户可用返携租租金贴补供贼楼款，则供楼寸压力减轻，相拾应回购风险也优随之降低。具痕体举例如下：巡例：二层一个舱总眨价四5孙0厦万元的铺位，亩发展商提军供成5木成秃1奴0栽年按揭在和播1获5懂年返租，这样粘客户的投资分谦析如下：恰铺位总价业：挤5拾0销万拉首期五成轰：交2通5展万壁1趴0织年月供帅：僵272餐0退元嫁粮1陪5很年每月返宇租恭333盲3陈元肝说明：返租额诵大于月供铸铺钞位革1贷0椒年按揭总价达侍：嗽25000解0抵＋计32640烧0遭＝究57640顿0柜万剂1所5赌年返租回收资走金蝶500000质*8%*15茶=60000勺0职元甲结论为客户在却我们提供的返肆租方案吨中随1拒5轿年可净赚一个县价顿值焦5跪0瑞万剂的铺位，（且陈不含物业升值郑因素）此案例鞭为按揭购铺方印式，实际购铺薯只交纳夕了脱2而5抖万首期，对于圣投资者压力是抓比较轻松的。举另外随着布吉泄客运站的建成需，还有房地产作物业无穷的增蒙值潜力，这样校显然对投资客乐户是有明显的脏刺激的，其操概作性也是非常仆强的。蜡在上一组数据击中对客户是具娃有吸引力的，撤现在唯一要讨这论的是发展商零提妈供框8侍％的投资回报材的可行性。协现我们对沃尔独玛和天虹两家照大型商场的招爸商洽谈的租金概来看，基本上瓜锁定此在腥4制0崇元／平方米左倍右，这样按二来、三、四楼平宜均指4帽0耕／平方米出租魄的话，（这里败由我方估算，姜具体按洽谈而栗定）广二三四层的总拼面积畜为纷5100*3鞭=念15300此m2阿每月租金收入逼为械稍15300*遮40=61.脖2仇万哗每月返租（碑按普80惠%描销售率计属）宝15300*棵12000*测80%*8%常/12=97俗.9亭2香万方相当于每年要活补贴纤（棋97.92-端61.币2右）源*12==4大40.6必4政万元响另外，我们从巡发展商回笼资眯金利息来看，词如果发展商回符笼资象金枣1.堵5败亿元，每年可壶获取活期银行烛利索息获337.也5稀万，且一个正鸡常的企业如果萌将资金用于扩炒大再生产，所雄获取的利润应矛远远不止活期闷利息数。旋从企业的资本少运营看，完成衔销售资金的回端笼可减少项目埋的贷款利息等熟于节省了成本敬。广从上来看，发攀展商提宜供诞8挤％缴的沈1阀5填年返租方案是酒相当可行的。弟确定发展商提筐供默8版％租金回报的丢理由：抢8责％的租金回报凑是一个比较数孝，我司在多年资的销售中总结浇，这个数比银敞行利率高，客粮户近能接受。潮如果低点于抓8肉％的回报，客剑户投资者就会埋感觉到明显的拨不划算，而不俘会有购买欲望哪。轿如果高咏于示8猜％对销售当然制有好处，但对石开发商的利润卵会受到损失。蔽8暗％的租金回报浪，发展商的补殖贴较少，年补升贴额相当于回桨笼资金银行年板利息的四分之上一，一般来讲傲不会有太大的电压力，同时如炊果朝2本楼销售效果好种，能促进和提恳高杠3苗－劣4晨层的市场售价廊，其附加值将箩远远超过发展伶商的补偿部分磁。鸟视销售情况，污我司建议对于扁一些角落的铺葬位可将返租点皂数提高。焰项目周边的消怠费人流对本项挣目商业的支撑滨力分析兆商业项目能否卧取得成功，一弯个重要的因素真在于周边有多锄大的消费群体嘱，既有无购买衔力支撑。本项漫目的消费支撑驶力分析如下：悟1.域倘布吉镇的经济思发展支撑：布挖吉镇左从径197霉9幸年至今，充分赞利用国家政策饮优势和自身的雷地理优势和资晕源优势，累计迷引进外资晃近代9裤0占亿港币，拥有绢外商投资企趁业漆120乳0昌余家。全镇现舱有企吐业造142绣7蠢家，其蓄中锅“厘三宗资渴”凉企尾业思63枕3问家滚，醒“绒三来一候补聋”刑企谜业妇44蓝6鸣家。目前，布牵吉镇已形成合斩理的工业布局连，既有秀峰工熄业区、罗岗工把业区、百门前若工业区、吉华村工业区等管理蝴规范的大型工优业区，又拥有蝴坂田、南岭、窄雪象等以大企转业拉动的新兴反工业区漏。捆199艺9令年全镇工农业匹总产值功达柱44.1鼠2打亿元，经济规挂模已经达到内叮地中等城市规广模。兴旺的经粱济是商业发展句的基础。唉2雷、布吉镇下辖肚的十四个村民奋委员会和十个脖居民委员会总预人小口袍3伙0圆多万人，其中倡常住人叠口品4钢万多人。人民毕生活水平已得毅到很大的提高仁，年人均纯收揉入置达串1790卧3猾元，农民人均社所赏得掀716责0绿元，家家户户臣都盖了新楼房订，过上了小康男的富足日子。推富裕起来轻的卸3绍0哑万人口的购买剩力是本项目成贷功的基本支撑原。框3题、本项目楼前蹈即为公交车站谈牌，项目所在洪的吉华路为布除吉的交通主干稠道，并且是布幅吉镇和深圳特和区之间的通道夹，是进特区的息必由之路，是葬布吉车流量最速大的地方。虽岔然目前人流量及不多，但布吉拒镇交通一个特吓点就是摩托车筑多，随时可以尚上下，巨大的谣车流量在一定存条件下是可以蚊转化为人流量泡的。坟4姓、未来的火车阀客运站又给本枕项目带来滚滚翅客流：以往的四经验告诉我们扩，火车站总是昏人流量最大的只地方，罗湖商帅业城的兴起即嫂说明了一切。敲综上所述，本渔项目的成功是烘有着巨大消费遮力支撑的。先商铺购买主力探分析病A临、使用商铺的迎常常不是商铺瓣的买家深在我司销售的找商铺项目中，钢通常购买商铺想的并不都是用客于自用，商铺吩自买自用的比傅例在东门仅撕为罚3铜0娘％，在国贸、迫华强北的商铺碍中也以租赁为霉主，在我司销心售的彩福世纪盘商城中寿近炒8轮0未％的客户购铺敲用于出租，因隶而在销售商铺场物业时，推售井对象不应以商届铺用家为主，岔这主要源于，搭作于商铺经营汽者资金周转率马是其商业运营药的关键，保持倾一个良好的资阴金周转才能使粘经营活动持续掌下去，因而许谢多商家只租不暗买，如肯德基脊、麦当劳、华逆润、沃尔玛等室连锁商业都没善有购买商铺的比惯例。唤B克、真正的主流棵购铺群是投资神者薯投资者购买商嫌铺通常基于自美身有一部分闲罗钱但又不多，貌而去投资大的腹事业又不够，集钱拿去炒股自暮己又不在行并者且风险又大，夹放在银行利息品又太低，购买遵住宅物业出租距又担心房价下分跌且收租繁琐屿，相比之下，器投资自己看好馆的商铺物业既衬可以享受开发后商提供的返租柳回报又可以坐翁等商铺的升值界以获取差价。脚四、大型商场将进驻将对本项尝目商业带来的轧机会点分析封绞大型商场沃尔辆玛和天虹的确料定，对商城会挪产生和带来巨硬大的商业价值眠，同时提升了用商城在区域中猎的商业价值含蛛量，科学合理式的配合宣传将冶为物业带来无肤穷的增值潜力预，以下我们对摔商家进驻所带派来的机会点进给行论证。室大型商家的进法驻印证了此商揪城的区域位置编属于商业发达励地段。御通过我们在销逐售彩福世纪商枕城及新一佳百岸货的引进中发掠现，并不是所顶有的裙楼都是佳适宜经营商来医，而且深圳市挎区的几大百货伞商家更加对商萄业的造址慎之浙又慎，他们考繁虑的主要因素险为地段、消费胆能力、可经营副面积等，因而晚大型商家的进建驻可充分说明倒此商城具有地塘段优势，消费底力资源及规模捐满足需要。品商家进驻可提汁升本项目的商抢业价值含量扒大型商家沃尔拦玛与天虹的引伶进，同时带来趴了商家自身的弹品牌价值与经达营管理理念，租他们对本商业穿区的商业格局抖将起到引导消兰费的作用，目性前本项目区域楚与布吉镇传统趋的商业繁华地循段尚有距离，亭但如果能引进箱此二家大商家乡，他们将引导拍本区域的消费液人流，也就是射起到改变区域愉商业中心的作浊用，因而，本厕项目的商业价腔值含量随之增敏加。泡大商家的进驻伪可适当提高商榜铺的售价思在彩福商城的岁广告推广中，佳经常提到新一殿佳百货，特别购是响笨亮的广告镜语尚“矮与新一佳一起眯赚夹钱窑”亦，它表明商家密的进驻也带动蕉了商业的价格正。特别怒大型商家进驻陡可解决了出售偏与返租的矛盾刃商家的引进，统可解决裙楼的旱空置问题，作鸽为开发商可获糊取可观的租金钳收入，而商铺亩的出售采用返委租方式，可解丽决既出售产权鞋而又不需补贴鲁租金。足综上所述，不善管是从内部还邮是从外部悼，洪[休布吉中心广胸场功]述商业裙楼面临形着极其优越的丙商业环境和市我场机会点。这松将是我们在未柳来操作过程中蝇强有力的支撑耍支柱。椅五、火车站的拌兴建对本项目肢商业带来的机杜会点分析抽广深铁路是华厚南地区重要的怪铁路干线，是逼沟通内地与香埋港的主要通道趴和纽带，它将恭沿线地区的经尊济有机地联合咸起来，促进了卧区域经济的协咏调发展和对外亭贸易的持续增圆长。鹿根据今年深圳呼市总体规划要革求，深圳铁路圾采用一主两辅钢的布站方式。衫一主为深圳站被，两辅为布吉僚站和西丽站。咳深圳站主要承采担全国主要城龟市始发和到达归旅客列车及广对深本线列车，捕布吉站和西丽叠站除广深车线敞承担全国次要独城市始发和到杯达旅客列车。蕉1怜、布吉火车站棒的兴建将会带模来大量的人流述。杆建成后，每天绝将始发全国次蜻要城市（如安恨徽、江西、湖诵南、湖北、四卡川等）长途旅匀客列扰车厅2药8卖次，客容量币约娘3贯万人。加上布止吉周边地区的护常住人口和流狱动人口，日流男量将超肝过朗1或0内万人。对此地商人口进行对比怪分析，流动性坛是其最大的特梅点，而且主要走以中青阶层为冶主，而他们正趁是消费的主流毫，是最大的潜秋在消费者和购孟买力，这也是跟一个地段兴旺幼与否的最根本骆点。恨2核、布吉火车站菜的兴建将带来菊大量的物资流雄。多将建成的布吉香火车站是一个屑巨大的物资中同转站，它中转夹的不仅仅是人杆流，而且更多娇的是物资流的野中转。原来的毛布吉火车站的田主要功能就是湾物资中转，改拾扩建之后这一芒功能就更加突模出。全国各地许包括香港等地肝的物资会源源调不断的送来或去者输出，将会丙使物流通道更丰为顺畅，这必怕会大大丰富布朋吉以及整个深石圳地区的商品麦种类，从而更颠为丰富人们的铲物质生活，提戏高商业的购买借力。恭3颠、建现周边的费主体交通网络锁更完善。包布吉站按规划省将建成深圳地铃区的辅助客运扰站（即第二客晋运站），东临洋深惠路；西接然吉华路；与金都鹏路、布吉路薪构成了布吉镇劝的主要主体交湾通体系。它的诱建成解决了铁缺路与公路，地蓝铁与公交的接态驳与疏运问题汇，以现行跨铁兼路地下通道组猛织车流，与多肝层停车库连接锡，实行人车分千流，多层单向糖流通。今后，许随着深圳地铁称二号线由布吉扔联检站延长至岔布吉站，继续滋向北成为轻轨匙铁路通往龙岗船中心城，布吉渣站有可能成为钱人流集散、联融运的重要交通宰枢纽。校布吉火车站的译兴建将大大改上善周边的