浙江绍兴某商业中心调研及定位报告

**·**商业中心调研及定位报告摘要本次报告有针对性的完成了关于本项目的市场环境调研、投资市场调研、消费市场调研及本项目的市场定位等工作。问卷设计制作、调研培训、资料收集、报告撰写共历时30天，2008年1月收集问卷400份，其中投资市场调研涉绍兴市区、柯桥商业区、**商业区等；消费市场调研问卷，主要集中在**工业区；针对本项目投资者指数76.89%；消费者指数75%；本项目以中档商场定位基本符合市场需求。目录第一部分……市场环境调研分析第二部分……整体投资调研分析第三部分………消费市场调研分析第四部分………本项目市场定位第一部分市场环境一、区位价值长三角中国最具经济活力的板块，上海、杭州、宁波铸造了中国经济快速发展的金三角，及其辐射的各县市经济的发展更是令国人刮目相看，而作为临近杭州的绍兴县以其纺织工业、纺织贸易的快速发展，在全国甚至世界都赫赫有名；柯桥作为绍兴县纺织工业的航母，城市产业结构正从纺织工业向纺织贸易转型阶段，**工业区营运而生。2002年6月，绍兴县**工业区挂牌成立；2006年4月，经浙江省人民政府批准，国家发改委核准，**工业区正式成为省级开发区。同时，**工业区是浙江省首个创建省级生态工业示范园区的开发区。**工业区地处绍兴北部，紧邻杭州、宁波、上海，总规划控制面积100平方公里。**工业区是目前浙江省最大的开发区之一，在以柯桥、绍兴成熟纺织产业为后盾的前提下，**定位于打造国际纺织品制造中心和现代化开放型工业新城。小结：**城市知名度在浙江省有上升的趋势，日后城市经济的发展在全国有也会小有名气，城市的特色纺织经济与国际接轨，城市配套商业需要进一步发展，本项目的市场定位符合城市发展的趋势。二、区域规划⑴大小“二乔”嫁接同雀台图1：杭州湾跨海大桥实景图图2：绍兴跨海大桥效果图作为横跨杭州湾的第二条快速通道，嘉绍高速是国家高速公路网建设规划中的沈阳-海口高速公路的重要组成部分。它北起嘉兴境内的沪杭和乍嘉苏高速公路交叉口处，南至上虞境内的沽渚，全长69公里，其中就包括建一座12.32公里长的绍兴跨海大桥。设计标准为双向8车道，仅路基宽度就达42米，成为浙江第一条开建的8车道高速公路。建成后，可缩短绍兴至嘉兴现有距离51公里，预计2010年建成通车。铲杭州湾、嘉绍棵两座跨海大桥付，千将会氧使浙江的生产畅力布局发生重略大变化。可以洽预见，今后在碌长三角南翼地签区、杭州湾沿旷岸地带，将形晋成一个以翠宁波、绍兴不为中心的，整谁体实力有可能霉与以杭州为中弦心的杭嘉湖城倾市圈分庭抗礼裹的绍甬舟嘉城酿市圈，并通过悟海上拉近与上仿海的距离，使盒作为世界六大樱都市圈之一的介长三角都市圈待有实至名归的彼突破。撇⑵限**端—升—帅新上海滩星**垮工业区投资环身境日臻完善，晋市政框架拓展盼到寄了门6奖3忙平方公里托，伙“恨八通一受平筑”煎基础配套面积垃达汉到坐36.牙7穗平方公里，建平成区面命积晒1胳5也平方公里，水况、电、汽、天尊然气、排污等点大型工业配套唇十分完备。产粱业结构日趋合熟理，集聚能力修明显增强，已瞎初步形成石油冈化工、聚酯化垦纤、包装材料辣、生物医药、狸纺织制造、农纺产品深加工等绣六大优势产业贤集群。其中石勇油化工以华联餐三鑫为代表息，桶PT驾A饼生产规模位居军全球第二，亚耀洲第一。新型罪材料以欧亚薄莲膜为代表，薄草膜单体生产规察模全球第一。禁聚酯化纤午集聚了远东集粮团、赐富集团无、世创石化、例海富化纤四家粮大型化纤企业痰，年产吗能汉10盐0卸万吨，规模全程国领先。农产奥品深加工以中套大饲料、中大方油脂等企业为哲代表，其中饲智料生产全省第斯一，油脂生产谨全省第二。此架外，形机械制造、五酱金产品、电子专通讯产业正在慰发展沫迅速薄。养顺⑶蔽“舟奔泥驰糠56既0镜”凯商田贸蓄体系框架双目前线，拾3倒幢科创中心高撞楼破土动工，云从凯“币建览区粉”贱到析“贺造究城课”群，抄从叠“伐投资驱图动玻”锅到帅“标创新驱龙动移”谣，茅**宝工业新城现代消商贸大步前进竟，手未来努5麦年时间里将泳在本项目地块顶附近赶建漠造盯6犯0蜓幢高楼。袖商贸业的发展推给枝**漏增添了新的活经力，同时对于以本项目而言，让也创造了良好禾的市场契机踢；蔑**游基础产业经济厌的活跃，工业匹企业的入驻，调本项目形在盖此也券起到了搭建沟嘱通平台的作用侄。薪⑷涉钱江隧道，幼**流前途无量艺200烧8缓年穗1衔月撕8散日葱，连接萧山与精海宁的过江隧积道另—疑—壁钱江隧道正式罗开工。这条隧柔道潜入钱塘江剃底，将沟通钱肃江两岸的杭州假、嘉兴、绍兴延三市，连接沪病杭高速、杭浦医高速、杭甬高山速，为多条高杀速公路的相互婚连接提供一条沿快速通道刊，而与渔**烦最近的及党山镇、党湾栋镇、益农镇超则是在规划之街内，薯**版则为最直接受问益的区域，区仙域价值进一步娃提升。小结：迁**痕城市规划体系什的不断完善，狐以及与国家整循体规划接轨，洗伴随新一轮长无三角经济的发昼展，敲**墨的区域地位日也益重要，城市驾配套服务业在难现时环境中显舟得杯水车薪衣，支“嚼56罗0挠”撕预视城市近期柱发展方向，日功渐成熟的城市玩产业结构要求办商业从中档走补步。三、经济活力杏⑴施收入水涨船高肠**圆自建区以来经浪济发展快速，统工业销售收入捕连创新高铜，漂200摔2获年叉70790群4约万元圣，馋200型3紫年螺96166婚8非万元伸，挤200障4谨年霞147408露1矛，核200躺5涂年隙191105挨9翠万元缴，疤200撇6肃年万元，枣工业销售收入喝发展趋势模拟愚如下。出工业销售收入挎增长速度钢表菠（万元）兼：浩年份宿实际销售收入堆逐年上涨末速度水（办%访）宪修正权数兵2002挤707904业2003迁961668季135.8劈0.2旁2004芹147408雕1设153.3访0.1药2005杯191105倦9积129.6舍0.4名2006卖267787幼5酒140.1容0.3担榆从表中可以看盏出蛙**席的工业销售收灵入增长速度，苦忽型略退200暗4五年的发展速度剪，其余各年度余增长速度大致绑接近，牛原敬因沫200兄4鞠年陡4答月皮经浙江省人民辞政府批准，国你家发改委核准唯，童**列工业区正式成泄为省级开发区艇，政策的引导宜与优惠在此时型间段上哥效果突显，为亩个因情况。瑞工业销售收入蚀平均发展速度跳计算如下：欢T密=(2677矮875/70侮7904)念0.25袭≈肥1.39加权修正:蔑135.8×吴0.2+15汗3.3×0.健1+129.汉6×0.4+惭140.1×南0.3普=136.3通%晶即每年工业销丰售收入上梳涨截0.3论63慨，据此预测本东项目受在零2耗年后建成时的络工业销售收入浑，以此分析粥企业职工键总体巷收入。恼V京i啦=P救0存×见T慢i报V著7丛=父707904些×恢1.3饶63难7盈≈荐618650验5扶灌英以寿200截6亲年，职工总收津入拜4.9钢9扔亿元，销售收稍入宽为智26糖8究亿元，为例，络静态分析二者爪的比例刷为干1.86焰%猴，以此预怀测膨0车9毒年本项目建成性后，职工总体浩收入为：碧CI固=618铃.仍6505果×淋1.86伤%魂≈梅11.5斯1疮亿元小结：它职工总体收入截增加柜的森两个薄决定性械因素，其一是牌企业的进一步丧增多，职工总冶人数增多，二愉是职工工资收窑入增加径。逝从我晶国朽CP案I值指数的中旁看千，滨0局7她年漆1滴1街月份高稠达捆6.9忍%心，已超过警戒妨线旦的辨3.2爽%杆，加侵之压0叉8稼年新《劳动法安》的实施，职乓工收入有增加罪的趋势；奏**医处于发展阶段使，企业进一步呀增多、职工总震人数增多也将逢是必然，所以对本项目的区域饱消费市场在规照模上和能力上愚会有所提升，强有利于发展商办业物业。⑵财政收入罩绍兴县的财政牲收入悠从云200盯4芽年坦至涨200啄7下年，年增长幅畅度厕在说20屿%雕左右，从下图存**内财政收入春占整个绍兴县纯的财政收入比百例，惜可以看出客**另的财政收入对焦增加整个绍兴顽县的财政收入搭贡献较大申，区域政策环抚境能够得到有朽效的优化。小结：驰**呀作为新兴的浙炊江最大的工业挑区之一，吨可开发空间较就大，财政收入岗的仇弹性较大，粥市政配套的投丹入在财政收入蛾增加的基础上魄也将会有所增菜加，旨二者形成了有用机的循环，对五商业市场的培恩育创造见了摔发展空间。四、产业结构刻⑴叠产辨业持“屈三分天语下慨”读注：以上数据毙来源务**穿管委会，统计美数据为摇本区域已入驻触企业和在建筑盼企业。浙截止目前，畜针对伸**律工业区已建成伏投产企渐业调7蠢3燃家，在建筑工巴业项惨目负4伟1荡家，盗共门计饥11妥4哑家，疏企业经营类型斤以纺织制造赚52寒家、石油化纤碰（包含马鞍镇将已有塔华联三鑫、远惠东化纤、赐富抹化纤为龙头的回化纤集群钢的作1围6宋家石油化纤企田业俭）顷1抬9凳家、包装材哥料款1接9石家三者为主，惩生物医部药趣6趣家、背农产品加虫工谎4顶家，石油化险工园1附4鹰家率；产业结构以屿特色支柱企业骤支撑栗**挖整体向多元化淡工业发展，胞纺织原料产地尚的大量聚集左、柯桥城市结蛛构的变革，大虚量的纺织企业梯涌入式**徐是必然党；这是时期缸**柜在产业结构调浩整过程中，引怨入了其他的产敬业，如包装材割料、生物医药森，同时引进农厉产品加工也为尊当地固南有的僵农业发展垫定狱了发展的良基础剥。护**汽产业结构箱多元化谱起步泳避免了产业的晚单一性，丰富匆了工业区的溉价值内涵。未⑵藏**队产业结构堂发展浸趋势黑注：以上信息归统计处理艰，常根据鸣**毒管委会官方之朵发布信息。侄各新建产业与显原有同类型产题业的增加比例环，以显农产品加工增锈长速度最快贝为遣300%救，站包装材料增加徒速度铃次之盼为视217%甩，担生物医药雁为乡200%绑，石油化工棵为珠100格%猪，纺织制造罢为屯27撕%容，石油化纤富为荡18阔%劈。可见当地政兄策对结产业结利构调整弱，生态开发区混的主题逐渐导胡入区域规划中他来，君中央裙“贝节能减闷排怪”光政策迫使服**删不得不走此步导旗，农业的发钻展不仅在一定及程度上减轻了钻空气污染，同化时又增加了当烟地农民的收入则扩大当地的就盆业范围妈，增加了本项复目目标消费群母的消费能力；鼻多元化的产业今结构也给租**责创造了不同的裙市场机遇，押**宋独特的地理位窝置使友投资与机遇共塑存。闭⑶居30撑0腊家财富经是马鞍镇鼓励支搞持现代家庭工铸业的发展，热作为加快农村协建设进程的重择要举措，截止研目前，全镇已烦形成针织圆机好、绣花、加弹拌、五金、纸业固等多个家庭工斯业块状经济，狮共腊有虹30信0骗多家，从业人绒员宽250谅0伪余人，拥有各案类机械设非备提25配0番多套。炕针织圆机产业飞发展较快的国拼庆村通许过重9膝5广亩土地已开始菌启动，规划针摆织产业基地，稼一君期躬4乏5边亩即将建成，次二期进入平整铸阶段。大鱼山浙村的纸业、五取金发展势头较洋好太，夹20壁0瞎亩兴建纸业、拾五业生产基地鹅，加之相关当甘地政策与奖励披，规模性的家猫庭工业有望在糊不久的将来成愉为灰**愧经济发展添的新亮点坏，农村经济的秃发展将成为新浙一轮消费市场悠的推动力。藏五、刺政策请“礼领奖台轰”举0扛7自年贞**尝政策发展较为暮明朗，主要针舒对区域缺乏的迷产业及发展较含慢的产业在政既策翻上妻给予了大力的胆支持纤与鼓励忽，主要表现在每现代农业、商牙贸服务业、建反筑业三个板块客。言◆藏农色业表现在：伙类别饮奖金护备注匹国家级企业犯2浸万元魂省级重点究1何万元夜市级重点盘0.惜5废万元宗深加工企业妖5治万嫩当年投裂资蛋≧眯100锄0略万裙无公害基地成0.厘5境万元拢绿色食品认证筛1迈万元舅动植物防疫盘6磁万元你政策对诱农浊业的支持，委方向懂表现在对传统梯农业的改良，砍粗放型农业向爽集约型农业转胆变，故农业经济的发丛展杠为当地产业结辈构注入了新鲜史的血液，匠推动了伯农业企业被的发展，增加赢了愚农民的收入弊；紫农业经济的发恭展将有利于区漆域产业结构的籍完善，同时也倒为商贸服务逝业岭的发展提供了做消费基础。圾商贸服务业表辫现闯在：牙类别锡奖金丛备注伞商贸项目笨投资场额摇0.5%偶开发项目、国赏有及国有控股鄙除外。跑租赁、购买营精业房源2距%遇注册资金驼税务在工业区护注册，盟且意1疼0纺万元以上注册轻资本，奖金灭在妇5需万为限。纵小区配套超市挤1崭万葵元迹/匪年时为工业区住宅顶小区配套的新裙办营业面积在做200m能2胃以上连锁便民河超市。带连锁经营本1熟万渣元白/桂家列统一采购、统只一配送、统一钳销售价格及核诞算率，察5净个以上门店的来连锁企业，新敢开一家圣给反1小万元资金。口房地产企业扁地方税旋收睬20%电符合约定时间白开、竣工的房阵地产开发项目绑。残困钱商贸政策主要调是为完善区域财商业服务配套耽，虹大量企业的进盘入及外挣来愈人口的增多侧加之工业区的丑城市化进程较析快浴，商业服务行竹业恢现状府在本区域显得胸杯水车薪，既妈要引进企业投提资和外来人口盐，寿又要留住人，握提升当地的消堆费环境，调因此，拨商贸服务业的坐发展将在今后露区域产业经济似扮演主角。抹建筑业表现在昏：角类别炸资金顶备注吉钱江杯计5翼万元党省市政金奖墨兰花杯签3般万元锅省（市县）建抗筑工程优质奖鲜轻纺城杯攻1赔万元尽省（市县）建周筑工程优质奖库省筐安全文明工地搜3采万元繁省蛇标化工地原3龄万元滋市安全文明工获地须1巷万元障市标化工地粮1专万元稠县安全文明工断地斜500虹0跌元瓣县标化工地蜓500羊0塔元洽晋加一壁级建筑企业形1亩0肿万元唱注册酸在婆工业区且升至非一级的建筑企轮业（不含劳务浸分包企业）纤。珠晋二级建筑企纸业荒3宪万元断建筑业政策为类进一步加快工卡业区的建设，露创造了良好的平建设环境，面黄对已阀建拴成继的冬36.7毯%红配套规划区域技，本区域的建置设发展空间贡仍练较大尿；渡目前顺市政粗辖区仅辞为躲63柳%训，城市化进程宗还有一定的建锐设空间，因此警，祥区域建设腊的持续发展，悼将会腐带动相关的消缺费市场。救烈草六、区域消费充结构卸（符1兼）人口结构歪20笨0序2庄年革**死工业区成立时泥，据相关统计侮现时人口更为芬4.晶3昌万人，最近一奇次松200挽7楼年下半年统计掌，构外来人口土约朱4.1秋万人，溜区域现时总人留口数为涨8.4铅万人棕。从以上在建罢筑企业比例估寺算（工业区内冤），目前投穿产给7推3抢家企业，在脱建笨4涂1成家，结合产业福类型比例（用沉人数量上分析堂），外来人口吃在本项目建成腐时屯将新宗增痕2.25阻万人，区域总当人口数届时可爬能达到可10.65渴万人蜓，与政府规召划刘1速5互年达壮到物1话8申万总人口的目望标差距寒较小柔。组因此，对本项余目建成时消费旁规模炼较好宴。⑵消费观念占本次调研阶段梯主要是咐通过对欺**橡三块商业网点似的调查，从经兵营者的经营方院式以及对其面段访，和了解区域市场妙的消费观念。项图片来源：西**棍旺角。崭从图中可以看众出，经营鸡者茎多以价格像优势想在销售中取胜受或是以质量取征胜，旧可见消费市场饭还处萌芽阶段民，飘消费市场培育袭与引导需要一颤定的时间。⑶消费能力历评永以纤200腰6企年，职工总收戏入净4.9集9荡亿元，职工壶总挽人舟数论2880坛0吹人，人均工资菠年收碎入雀1.7近3专万元；驱200步6耀年槽附近村民人均抛年收入，铃其中胞新二村村民人蜡均收入史为症1192上0巧元保，马鞍镇全镇封农民年人均收定入办为汇927拾8偶元；区域整体宴消费市场的年霞人均收入集中骆在般1380戚0洋元，消费能力棕处于中、胜上棍等级；结合区宇域消费项集酷群偏好，佩消费能力对消细费的影响程度析与方向不尽相鸦同。购⑷愉消费支出比例耽卫庙与经营篇者针面谈，得知周贫边消费雀者样以企业职工为班主，当地居民滔相对少些，结系合我们与部分余职工面谈，分国析消费比例序如下和。汗应小结：本项目撑区域消费市场催引导对现时消淡费环境尤为重若要，消费市场项的不成熟，给努商业项目既带美来了机遇，同希时也带来挑战米，结合当地的驾消费观念与消怎费能力苹，制定切实可足行经营销售计纪划，是今后区剩域商业项目发泼展的关键。枪第二部校分范溪投资市场调研跪第一臂节蚊究精投资市场调研擦方向玻一、投资市场耕调研扔概述威投资市场调研劈主要目的确定淋潜在投资客户付的投资倾向，句为本项目市场谱定位做准备，跨了解其投资需盆求，森针对本项目仗制定切实可行尾的市场推广方掌向及营销纸策略网做准备锄。市场调研区块艺本次投资市场理调研分三个区修块，摊**索、柯桥、绍兴瞒市以及上述地习区附近商业圈汽（如信斗门镇商业区失、马鞍镇商业睁区等台）姥投资经营皇者猛较多的商业区瞎域为主，其他肚商业区域辅之蛮，收集问平卷警24掠0便份，其中有效散问赠卷项18傲2窜份束。调查对象以以上述商业区帆域内的投资经钓营者为主，港采取问卷、访摩问、座谈的方盯式对其投资困倾向、投资趋缸势进行了调查忽。调查内容名投资抽查以览5润个方面肺，糕2肥0凭余个层次进行葛了调研问卷的童设计，以投资惩者的投资心里映为出发点，采偿取描述性、试拣探性、因果性背的问题设计，纵收集投资者宴的投资配数据胸。调查步骤确定问题和调查目标确定问题和调查目标制定调查计划收集信息分析信息报告结果册六贵、桐投资市场调研严研究傻方赤法孕投资市场调查钥研究以调查区种域为准齿，逐层进行凯区块投资巩问卷妙分析研究，格再结合整体问就卷进行交叉分很析，最后以概证率分析得出综削合结论。小结：根投资市场调查榆在内容上以掌脉握潜在投资客寸户投资趋势为涝主，明确划分粱调查区域、调恳查对象、调查见内容、调查步奶骤，对搜集有更效调查问卷较辆为有利，有利街于市场定位与字市场营销推广姑。从第二港节位帆投资悟市场俩总体调研分析窜一、耗投资区域选择奶研究元1怕、眼投资饼者腰对解**答工业区第一感各觉炮泥吸Freque抗ncy您Percen荣t打Valid幸Percen禁t着Cumula与tiveP今ercent被好发展潜力大今107甩29.64档29.64殖29.64顿荡未来的新市区哪44武12.19例12.19逢41.83最传创新贺31亩8.59邀8.59屯50.42捉Valid极未来纺织王国熔56龟15.51残15.51国65.93僻炮城市化进程最涉快京53陪14.68以14.68坏80.61价防亲和酷10堆2.77帆2.77辆83.38脾阀商业发展空间共大燕60付16.62懂16.62牛100.00抄配具Total诉361伙100桥100非谷投资市场调研匀182李人，对针本项精问题共奸361否个有效的选项啦，以马太效应腿为基础进行了膜分析研究，其奥中认为愁**乡发展潜力大的物占的份额最大妨，俗达笛2敌9桨.张64折%忠，其次是商业逐区发展空间大子为议1翁6卸.毅62闻%,志未来纺织王国码为傻15.51瓶%叔，赖城市化进程最土快赵为窄1禾4址.殃68毯%魔，艘未来新市区爆为完12.19循%导，锅创新误为台8.消59奖%昆，亲和应为芬2.肚77香%粮。胸2崇、鲜投资者目前已凯投资区域牵通过对投资者畏的已投资区域释进行分析，投忌资柯桥的投资与者份额最大，础高达沟40瓣.6拉8颜%跳，其次为投资菠市区比例为怀40够.集11英%宝，甘**骑为若14便.副69熊%播，虹袍江获为自2.82套%离，侍城北辩为妄1.农69跃%窝，郊县云为新0纱。少映帽Freque搁ncy庸Percen夜t敲Valid厌Percen萝t落Cumula她tiveP伸ercent刷兰绍兴市区技71驼40.11跟40.11映40.11河恐柯桥朱72辟40.68勿40.68伴80.79嫂陆袍江呜5担2.82凭2.82译83.62杏Valid杆**代26崇14.69亦14.69据98.31限孕城北沟3宝1.69凡1.69导100.00菜伴揭郊县驳0袄0.00奴0.00乔100.00蛮虹禽Total蛋177孙100.00巾孤100.00朴脉怠3寒、堂投资者再次投阔资区域选择分宾析踢仔供Freque炭ncy恋Percen隐t勒Valid薯Percen不t美Cumula舞tiveP银ercent口维绍兴市区池89鞭31.56蚕31.56厘31.56崖逼柯桥重80津28.37隐28.37成59.93秒均袍江循29沸10.28哑10.28由70.21饼Valid勿**你64酿22.70件22.70导92.91豪效城北瘦10绞3.55丽3.55蛙96健渣郊县宇10忌3.55吗3.55第100席趁Total政282廊100话100效含对商业投资者伯再次投资区域泡的调查设置垫282站项有效选项，著以马太效应为亚基础进行了分谜析研究，投资勤者再次投资逗绍兴市区更所占的比例最恳大，浮为晨3叶1墓.劳56孔%追，其次为投资游柯桥杜为轻2扫8争.3换7都%附，投资羞**今为门2忍2俘.衫70奴%麦，投资袍江骆为韵1骄0槽.晓28零%盐，投资城北议和泛郊县柏均俱为龙3.55召%别。狡4装、庙投资者对择**县商业房地产价肾格趋势判断之衫妻Freque林ncy恨Percen错t顺Valid借Percen筛t跳Cumula阴tiveP贿ercent住付上涨蚊137蹦75.27办75.27魄69.44剃Valid因保持现状昼39梳21.43榨21.43箩90.87横安下跌节6头3.30联3.30跃100竞棒Total脑182徒100塞100淋臣投资者对腐**借商业投资价值度判断，判断牢**传商业物业价格偶上涨所占的比近重最大，高达渗75.27柿%律，其次认为保咱持现状贝为茂2腿1册.瓦43枕%竞，认为下跌的仿为忘3斤.皇30鹅%铁。小结：摊整体投资市场劲对咱**绳的认识以发展蔽潜力大的占的表份额最大，傅达如29.64活%笼，其次是商业惑发展空间大巾为唤16.62%呼,假未来纺织王国剂为疗15.51表%崖，城市化进程童最快宽为畅14.68搜%弊，未来新市区伞为全12.19跳%油，创新售为碧8.59爱%骄，亲和许为旱2.77筑%欧，星**勺整体形象较为批看好，商业产扣品发展时机较漠好肢，杀“谁发展与商码业够”乳是本项目关键惯词佩；投资者已投配资柯桥的额最舌大，高插达掏40.68兴%阀，其次为投资冤市区比例浩为踩40.11援%共，型**梨为核14.69雀%爸，袍江朴为鹿2.82螺%民，城北乐为霞1.69绍%叫，郊县享为己0闭，柯桥商业配艺套结构将是刷**路发展的趋势；嫩投资者再次投良资绍兴市区所驴占的比例最大吉，妖为牺31.56亿%基，其次为投资僚柯桥芬为赚28.37赴%树，投资拾**灵为奖22.70蔽%栽，投资袍江设为仙10.28均%谈，投资城北和绢郊县均刊为便3.55韵%款，区域成熟性葱的锻造将是本版项目的方向；发判断惊**破商业物业价格丛上涨所占的比定重最大，高抄达孤75.27霉%爱，其次认为保先持现状意为哄21.43转%炉，认为下跌的朗为名3.30原%罪，阴**酬商业发展前景趋较为乐观。躁投资者对商场冶的认识雹1吨、尖投资者对商场扫的第一感觉禁校京Freque颈ncy俯Percen悼t浆Valid弓Percen张t办Cumula仁tiveP奉ercent发畜时尚建筑啄252饺43.45纤43.45龟43.45仗押舒心购物环境鬼121泡20.86剂20.86黄64.31临患方便交通路线遍71雅12.24膝12.24衬76.55园Valid离优质售后服务污49蓬8.45再8.45昨85.00杀夺齐全经营品种放39疑6.72变6.72滨91.72牢回新都市购物情座节久18燥3.10压3.10于94.83朽壶物有所值咐30活5.17桥5.17荡100.00旱兴节Total稳580长100葱100贸僻投资者对商场抹的认识（主要依是指本项目）轮，共收集睛58苏0叔个有效选项，筑以马太效应为阅基础进行分析炎，投资者对投掉资商场的认识炕，以时尚的建车筑所占比重较已高，高达殿43液.哑45衔%储，其次是舒心帖的购物环境巷为胀2哪0密.总86瓦%负，方便的交通核路线曾为欣1信2砍.持2泻4针%结，优质售后服套务为亲8佩.摘45期%米，齐全经营品疾种为茫6般.帅72凑%煌，泼，物有所值本为脖5.17%,筐新都市购物情煤节为刷3柔.赤10路%潮。轮2纸、驼投资者投资商霜业物业主要考吸虑因素乌赤郑Freque去ncy秃Percen歇t垄Valid杜Percen饶t件Cumula鄙tiveP扔ercent箩晌区位纠79续15.16恨15.16柿15.16售唯价格暂111愤21.31窗21.31简36.47它哭面积倘49继9.40沃9.40外45.87技忠交通岂74锦14.20瑞14.20灭60.08栽惕楼层达36廊6.91俱6.91揭66.99森脉人气／前景钥119侦22.84悔22.84资89.83柜Valid姐经营管理洪12殃2.30拐2.30世92.13船坝配套依12羊2.30补2.30狂94.43病游半径趣24吵4.61勤4.61急99.04亿爪商场大堂惨5币0.96讽0.96拆100.00暂螺仪Total丰521为100英100废蝇投资者考虑的吴商业因素，共患设计收集中521驼个有效选项，善以马太效应为幅基础进行分析重研究，投资者委对洋人棒气础/坑前景笔所占的比重最走高，涉为横2揭2领.案84烂%改，其次是扮价格灰为滴2旧1.31饰%春，区位稀为鼓1范5穷.且1逃6地%波，肤交通欣为张14.20屈%全，质面积为次9华.骡40束%刃，康楼层句为植6.91冈%彼，励商业辐射半径流为隙4乏.涂61令%怖，经营管理和鹿配套分别吼为额2.睬30费%戚，商场大堂为鸽0.96蛮%连。闭3分、趟投资者对现有挽投资商业物业事的满意度客流量毫慧卖Freque凝ncy匪Percen蓬t电Valid升Percen淘t聋Cumula高tiveP优ercent贫药非常满意碍18句9.89棍9.89鲁9.89活消比较满意默66贩36.26透36.26腰46.15良Valid束一般兽78当42.86茎42.86磨89.01常伤不太满意爪16逼8.79统8.79拨97.80宽种很不满意叨4掩2.20辽2.20魄100.00冒毁对Total厕182枝100.00短腹100.00查驱掩投资者对现有超客流量的满意衔度调查可得知葵，对客流量叹一般宇占的比重最大爬为镜4妹2誉.8瓶6艳%恋，其次为客流规量咬比较满意喊所占比重为狠36钩.灿26狮%孙，非常满意的痕为始9测.戚89很%缎，置不太满意的撒为锋8.79译%谱，雨很不满意的为窄2.20%薄。商铺面积阵亲刷Freque描ncy苦Percen牧t徐Valid氏Percen丘t晚Cumula晕tiveP蛮ercent头相非常满意冒23润12.78眠12.78解12.78恒毒比较满意完44望24.44塌24.44觉37.22泉Valid型一般猪97揉53.89槽53.89姑91.11泪据不太满意拴15恳8.33剑8.33资99.44凯罗很不满意导1拾0.捎56籍狡0.摇56厘著10竞0驾．腔00提违挺Total需180也100.00荣调100.00柿迈酿投资者对已投衫资的商铺面积宽的满意程度，俘以一般所占的劈比重最高，为所53夜.诉89葡%区，其次为比较流满意袭为呜2绍4生.户44治%凶，非常满意邀12.78钳%溜，臣不太满意各占词8益.适33破%蹄，很不满意灾为这0删.56%姥。售价/租金蝇馒青Freque蚊ncy孙Percen鸟t住Valid慕Percen询t滑Cumula飘tiveP绍ercent宋两非常满意救12举6.63碰6.63絮6.63饮魔比较满意友27痕14.92透14.92尿21.55厌Valid佣一般抢89膝49.17提49.17骤70.72海凶不太满意餐44声24.31挠24.31彻95.03剂秃很不满意奋9返4.97春4.97剑100.00虑昏虾Total智181嘴100.00废所100.00淡索撑投资者对已投代资的商业物业扰，调查其对售错价穗/镰租金的满意度臭，以一般所占殊的比重最高，漠为鞠4竿9叛.支17去%是，其次是不太妻满意为蠢24厌.糊31膊%草，比较满意识14混.经92析%剥，非常满意覆为驰6.63恢%尽，大很不满意为辰4旅.文97宾%稀。勾所处地争段炎/锹商场位置叶商业投资者对辉目前所投资商叛业的地首段叔/浮位置，满意度抖以一般所占比柄重最大，为推41霸.桥90撒%诊，其次为比较乡满意所占比重淋为幼36支.逐87丧%捏，非常满意为话10首.活6片,疑1冬不太满意为院9奔.萍5霜0蛇%介，很不满意为煎1.12%痰。创并尼Freque谊ncy表Percen守t愉Valid闯Percen改t团Cumula标tiveP磨ercent犹棋非常满意殿19禁10.61扑10.61喇10.61驶劣比较满意造66追36.87亿36.87统47.49终Valid苍一般报75禽41.90抱41.90赖89.39围孝不太满意股17炎9.50哈9.50楼98.88陆召很不满意别2横1.12甩1.12盆100.00石没燃Total草179缺100.00李撤100.00捐苹地段/档次庄武邀Freque辰ncy名Percen谅t箭Valid球Percen让t蓬Cumula虽tiveP仪ercent赠痒非常满意医22颈12.36雾12.36灵12.36仇绑比较满意题40语22.47响22.47公34.83津Valid爆一般得91档51.12壁51.12蹲85.96借员不太满意迫20洗11.24扔11.24福97.19回姑很不满意答5著2.81孙2.81完100.00春幕笋Total走178架100.00测菊100.00渠购原投资者对目前弟所投资的商业藏物业的地村段摔/寺档次的满意度纺，以一般所占挖的比重最大，添为哀5炒1惭.源1老2丽%张，其次为比较唱满意歪为橡2致2比.终47沙%满，非常满意尚为惨1凉2歪.要36柱%晋，不太满意为诸11蛛.驶24刚%湿，很不满意为化2鸣.限81茧%写。进出货便捷性纵洒质Freque胁ncy渣Percen恋t陷Valid垮Percen宅t救Cumula美tiveP荣ercent遵星非常满意杆27响15.00赴15.00扇15.00茄缺比较满意赴49峡27.22尚27.22帖42.22庭Valid针一般徐63终35.00拥35.00厚77.22后寒不太满意完35胳19.44努19.44悠96.67糟乔很不满意奏6丙3.33箭3.33至100.00辫豆弱Total盖180贪100.00拘痒100.00肤白于投资者对目前聚已投资的商业扣物的进出货交愉通便捷性满意亲度，以帆一般亡所占比重最高敏，为未35低.丹00活%历，其次是比较桌满意粒为涉27.22摩%信，不太狱满意月为忠19.44%来，非常满意为脏15嚼.谨0恶0瓣%志，很不满意为室3寸.辛33保%配。剥商铺经犯管括/遍物业管理腿沸锹Freque由ncy亦Percen装t所Valid蓬Percen厅t矛Cumula随tiveP远ercent抚泛非常满意培17河9.39构9.39合9.39急科比较满意汪45克24.86佣24.86烘34.25故Valid厕一般母66萝36.46朝36.46馒70.72连乏不太满意唇46侍25.41饭25.41始96.13麦晚很不满意骂7举3.87篇3.87忆100.00诉榆级Total睛181蕉100.00裹直100.00螺蹈胜投资者对目前道已投资商业物怜业的经营管理贼满意度，以一迹般满意度所占还的比重最大，敏为跪36.打46允%疏，其次是扶不太满意猾为慢25.41马%按，订比较满意统为著2园4晋.撤86倍%喂，盲非常满意乳为冻9.39搅%寄，颤很不满意为宫3盯.8归7合%柏。钥附近饮昆食容/哪娱乐配套贡愚锄Freque来ncy帆Percen窄t响Valid竖Percen帮t目Cumula板tiveP允ercent巷劈非常满意唯19首10.56寒10.56么10.56私奸比较满意逢35职19.44嘴19.44浊30.00燥Valid争一般盲76括42.22桐42.22怕72.22企睁不太满意按40撕22.22云22.22争94.44齿素很不满意称10疗5.56裁5.56灌100.00两蚂航Total折180新100.00圆奔100.00竿仪牲投资者对目前岂已投资商业物洒业的附近饮吸食亭/轧娱乐配套满意茄度，以一般满桐意度所占的比册重最大，挎为辈4朋2掌.碑22毛%认，其次是跟不太满意鲜为骂22.22府%雾，奔比较满意为疯19浙.浙4肥4库%驴，谅非常满意室为腾10.56溪%软，笔很不满意茎为雁5.卸56即%恼。治安状况物投资者对目前动已投资商业物侵业的治安满意睬度，以一般所红占的比重最大辩，为另43拾.茧65永%僵，其次是比较禽满意背为惧2织5届.牺41口%黎，不太满意晴和迈非常满意糠均次为琴12扮.来71僚%仓，很不满意为杯5多.任52贷%毙。熔猛具Freque存ncy滥Percen总t钞Valid堡Percen跃t傻Cumula翻tiveP惯ercent甘解非常满意皱23皱12.71剑12.71趟12.71染冲比较满意条46放25.41雕25.41姑38.12庙Valid黄一般科79嫁43.65搂43.65起81.77叙鞋不太满意歼23拆12.71杏12.71器94.48玩夏很不满意俩10系5.52畜5.52亚100.00惧炼朝Total软181速100.00疑桃100.00鹰务总体满意度鞋稿傍Freque杀ncy宿Percen津t割Valid镇Percen啄t爪Cumula喂tiveP泄ercent歌吨非常满意爪16烧8.94梁8.94害8.94害押比较满意榴37革20.67何20.67测29.61美Valid狂一般荐114烦63.69分63.69绩93.30嫌慕不太满意宇12省6.70勇6.70可100.00糟很梳很不满意抖0钻0.00逢0.00龄100.00悄谣啦Total坛179章100.00冶闯100.00辆膀妻投资者对目前贝已投资商业物撤业的总体满意躺度，以一般所触占的比重最大盒，为匀6染3.握69无%券，其次是比较冬满意为脚20嫁.去67侦%暂，非常满意为蝴8茧.乘94徐%换，不太满意为爹6奶.乞7宫0祸%拐，很不满意滥为删0塌。小结：伞商业视觉传达横体现价值，邀对商场的认识女以时尚的建筑呜所占比重较高哄，高欣达杠43.45馋%诚，其次是舒心梯的购物环境丰为相20.86浮%仁，方便的交通贱路线斧为滚12.24雨%被，优质售后服浅务盒为除8.45孙%前，齐全经营品妄种斑为难6.72强%匀，，物有爸所值玩为岔5.17%展,道新都市购物情费节帖为严3.10础%向，本项目建筑今立面与商业价涛值密切相关；巨投资者对目前岔的商业以一般贩所占的比重最俘大，尊为糊63.69丰%惹，其次是比较熟满意匠为贼20.67识%钞，非常满意三为俗8.94述%足，不太满意裕为病6.70屈%锦，很不满意塘为探0以，姿本项目预期定沃位总体满意倦度以参照以上为中佣、上级。暮三密、牢投资者欲投资厅**牌产品分析烧1欢、态投资商业物业豪产品类型茅近俭Freque米ncy高Percen雀t际Valid役Percen证t且Cumula境tiveP巴ercent俗搞商铺（敞开式催）拼68黄37.57计37.57壶37.57吴德精品屋毒31银17.13闷17.13紫54.70胁Valid萌商业门市街82予45.30会45.30垄100.00摔恐雕Total荷181沙100.00锹沃100.00尺珍姥投资者所投资哭**坟商业产品类型脉，进行调查分豪析，以商业门宏市所占的比重译最大，高达称45劫.熟3倒0员%扯，其次是商铺冲为狮3遣7嫂.萝57腔%径，精品屋为旷17鸡.悠13合%嘴。投资楼层调查坛线退Freque愿ncy恭Percen售t瑞Valid踪Percen佳t堵Cumula烈tiveP款ercent扩蜜一层摩120煌66.67院66.67滚66.67蛇纽二层趟36星20.00约20.00匠86.67团Valid蚕三层俊15施8.33忍8.33膏95.00件逢四层揭4至2.22比2.22活97.22庭伪五层艳5找2.78飞2.78慰100.00廊诉捡Total杏180座100.00护推100.00么侍祸投资者所投资圣**鞋商业产品楼层面，进行调查分做析，以投资一境层所占的比重乏最大，高拔达著6雁6娱.葡67哭%攀，其次是二层垮为鸟20创.绘00递%籍，三层为蹈8迹.盛33逆%公，五层毯为茧2.检78姻%皆，四层因为风2.22唐%翅。商场内配套肺非牲Freque赠ncy却Percen竟t丢Valid炒Percen棉t递Cumula编tiveP卡ercent酸箱金融网点罢（ＡＴＭ）截76戴25.25璃25.25驶25.25彼胁餐饮松64竿21.26评21.26扰46.51剑Valid静大型超市绘93慕30.90厕30.90碗77.41狭舰休憩场所给30欺9.97忘9.97量87.38涛社娱乐设施纯37康12.29维12.29泳99.67达企影剧院只1匀0.33菠0.33歼顶10透0.00脱晋Total陈301月100.00缴描100.00搬疗肚投资者欲投资渗**萝商场内所需配燃套，进行调查阀分析，以马太株效应为基础调恐查收集了收301含项有效选项，舰以商场内配备惹大型超市悲比重最大，女为跟3兵0茂.9斑0桃%莲，其次桥金融网点仔为恨25.25烘%丽，落餐饮呼为依2想1穗.绕26仿%吉，娱乐设施述为佳1剖2尾.颂29蛇%彻，休憩场所为们9妈.浅97领%傲,抵影剧院所为穿0.搅33粒%浸。震4童、场期望商场提供垄的服务苏拔卸Freque块ncy运Percen程t昂Valid木Percen或t矛Cumula理tiveP普ercent茎圾清洁／治安／称消防拳162爱21.32魄21.32固21.32场朽统一收款结算药83坝10.92播10.92套32.24宁划导引服务膀69拖9.08耻9.08脖41.32姐发停车服务佳110击14.47鞭14.47独55.79删晓中央空调魄79粪10.39丑10.39营66.18概Valid纪设施维护／保歉养辟84皮11.05相11.05悦77.24昌考专业团队管理俩46姻6.05岂6.05散83.29闪亩商场宣传煤82啦10.79节10.79波94.08野辜统一促销模式半45吧5.92士5.92退100.00躺有匠Total旺760驶100.00拨古100.00识维典投资者欲投资庭**汪商场内所需商请场提供的服务席内容及设施，佩进行调查分析勿，以马太效应绪为基础调查收延集了捞760遭项有效选项，谷以宣清洁帽／治安／消防欧比重最大，罢为烈2罩1谨.怕32咬%耻，鹰其次停车服务叙1野4饲.水47裕%丙，靠设施维护／保筹养田11.05栋%萌，商场宣传字为游10虽.径79容%载，逢商场寄统一收款结算柳为淡1岔0溪.祝92遗%惰，掌中央空汪调暂1宏0恨.奋39诵%尚，导引服务为搭9币.诊0撕8%捷，专业团队管狠理倾6奉.污05杀%叹，晕统一促销模式闯5郊.嗓92谅%迅。小结：誉投资者所投资签**减商业产品类型君，调查分析，臭以商业门市所宽占的比重最大挨，高颂达垒45.30备%稀，其次是商铺献为找37.57也%裁，精品屋滨为熟17.13%沫，阵门喜市泻“攀量大面疫小森”弦、商坦铺草“扛面波广港”盗、精品穗屋怎“屿深短面县宽配”山是本项目产品四构造的关键车；葡“混退一进躬二愈”衬、昆“反退二进盖三慧”勿对于楼层以俱投资回报率津差别化对待，铅尽量丰富楼上需，翻据调查得知，慢投资一层所占曲的比重最大，哑高盖达肤66.67消%毒，其次是二层顶为听20.00挖%剩，三层行为殿8.33醉%箱，五层舒为姿2.78侵%广，四层台为维2.22斩%迈；鹰超市现实需亲求较大，尤其毯对本项目而言薪，调查得知，像以商场内配备赴大型超市比重宴最大，况为扁30.90年%夜，其次金融网主点纤为泳25.25逆%配，餐饮仅为韵21.26逃%薯，娱乐设施历为泥12.29路%塌，休憩场所唯为港9.97%牲,应影剧院筝为年0.33厉%股；服务以清洁仁／治安／消防非比重最大，辞为返21.32器%检，其次停车服苹务童14.47投%昨，设施维护／抛保币养隐11.05窄%敞，商场宣传纺为蛛10.79抹%似，商场统一收守款结算屿为肥10.92看%跪，中央空厦调椅10.39袖%抢，导引服务邻为锣9.08窑%替，专业团队管尽理年6.05绸%壤，统一促销模得式招5.92障%戒，投资需求基田本符合商场定浪位需求。盟四瘦、追资金与需求面暂积种1疑、形投资者投资预晚算虏凡如Freque朋ncy盼Percen五t圆Valid抖Percen容t坟Cumula绘tiveP豪ercent忧愈１０－２０万杏49的27.07韵27.07勤27.07话贤２０－３０万聚32骑17.68教17.68红44.75骡素３０－４０万抱36差19.89工19.89暑64.64未体５０－６０万申29义16.02惊16.02希80.66狮逃６０－７０万反17慢9.39斤9.39绑90.06保Valid拐７０－８０万赴4淋2.21但2.21呆92.27慎膨８０－９０万绍1逝0.55蛾0.55敏92.82编招９０－１００破万并4私2.21要2.21因95.03轨抛１００万以上税9碗4.97忌4.97饮100.00划轨毅Total碗181策100.00服纲100.00品味店投资者欲投资趁**怪商业的预算，捞以孟1槽0-雀2梨0赛万者占据的比季例最大为，为造27缘.慢07鱼%早，堂其次是镜3怖0-楼4用0拢万为蛇19顾.铸89伴%差，复20-3盒0雀万为朋1弦7终.烂6随8愚%塌，绢5功0-途6壮0爆万归为恩1怪6朗.科02辰%步，赏6美0-裙7械0但万为浇9皂.坐39候%仪，高10风0耳万以副上辉4.97穿%棉，条70-8厕0壮万脏和漆90-劫100焦万均讨为托2.21拿%恶，镜80-9批0粮万漠为都0.55倍%详。就2士、胆出租期望价格伴败好Freque绵ncy目Percen忍t鸣Valid木Percen健t败Cumula命tiveP怎ercent似优20察41招22.53员22.53桃22.53悲辟30丧23探12.64荣12.64划35.16啊擦40它32漆17.58尼17.58从52.75绵郊50油44科24.18择24.18躺76.92录户60先22扔12.09度12.09那89.01茧Valid的70嗽6欺3.30司3.30糕92.31五宣80邪6芳3.30勒3.30沫95.60已躬8誓0恐以上监8拘4.40器4.40蔑100.00掏武猜Total鞠182屑100.00蝴磨100.00曾殿单投资者期望租须金，丙以予5烈0寒元桨/m印2捆月所占的比重节最大，冻为短24.18醋%框，其次攀为省2济0笑元戏/m乏2湾月千为贡22.53大%拆，黄4摘0引元垮/m昨2扰月症为喘17.58醉%父，屋3惨0俱元却/m阅2灭月各罩为疤12.64劣%水，斥6稍0奉元痛//m昏2梳月处为扁12.09开%糟，按8火0腊元描/m储2咬月以上唱为镜4.40他%找，奉7滚0绳—粮8艇0蓄元杆/m犁2淡月均世为腊3.30标%肝。缝3抗、见期望投资面积设组肥Freque斜ncy束Percen吐t善Valid孝Percen占t摧Cumula耳tiveP盟ercent起嫁10-20派2累1.10土1.10虾1.10寄匀20-30蛛25柿13.74曾13.74令14.84温应30-40达35烦19.23漂19.23傍34.07项Valid屿40-50仓36准19.78播19.78践53.85毅卫50-60睡19刺10.44渡10.44炉64.29喜巷70-80缎19斯10.44奋10.44沿74.73迅访8瞎0饮以上且46鼻25.27它25.27晃100.00康胸怒Total碑182驾100.00冬久100.00弃经紫投资者期望投雕资的面积以避80m剂2钱以上所占比重丹最大，予为尖25.27园%见，其次焰是决40声-50m姿2青所占猜为评19.78就%跌，钱30圈-40腐伶m匆2石为弦19.23奔%慎，尘20鸣-30m鹰2三为砌13.74贺%序，只50造-80m挡2犬的父为狠10.44魄%互，煮10-2吉0郑的喜为槽1.10抗%催。水4漏、蕉贷款偿还能力衡槐稼Freque旗ncy添Percen商t沸Valid钻Percen蹈t萌Cumula庙tiveP赤ercent舍巴500-10吨00精47猪25.82故25.82窄25.82概本1000-1围500考51洁28.02扰28.02阳53.85构Valid上1500-2研000吴48泄26.37老26.37婶80.22己境2000-2睡500泥24挥13.19柱13.19活93.41额崖250谅0索以上崖12反6.59投6.59俩100.00采裹季Total赞182吊100.00俯嫁100.00守剪前投资月供还款锋承受能力鼓以罩1000-1慕50躁0鞠元所占的比重渗最大，眠为绳28.02调%绿，其次贞是闷1500-2边00桑0储元，所占比重良为裕26.37霸%对，踪500-10众0忘0苗元骑为喜25.82键%因，妈2000-2困50障0贡元包为独13.19%云，拨250态0钱以上的担为渔6.59诱%苍。小结：鸽投资者整体预萄算行以述10-2吸0亏万者占据的比辨例最大为，辰为葡27.84猎%顽，勤与需求面积交骨叉分析，集中昏在棕20澡-30m貌2资的商铺；税其次莫是特30-4各0博万眠，惑为臣20.45%牵，芹20-3饥0吨万财为害18.18央%迎，烈70%芽集中在鸡60登则m塑2扭以下的发门市上脾，悲30陶%树集中在裕30须-40芹向m羊2春精品屋上欢；缓黑50-6规0酿万冒为汗16.48尿%煌，观60-7虏0晕万疤为歼9.66规%拨，韵70-8夕0虫万民、轧90-10门0姐和怖10矩0控万以上均厉为颠2.27线%罗，参80-9茫0絮万搅为漠0.57%郑，多集中在哭60m钞2励以上的商业门荣市，本项目的靠定价（花租金撇、售价）应参酒照以上数据制逆定；奉投资回报率贵以淘8组%免起步，碌原因涨调查得知，投倚资者期望租金车以进5饥0员元法/m赔2乔月所占的比重鼻最大早。五、投资心态闭1冠、替投资工具选择炸研究沫惭浅Freque恨ncy晕Percen美t删Valid稀Percen杀t侨Cumula贩tiveP敲ercent同叛股票弃2瓣1.38朽1.38数1.38悦卷证券泼9循6.21杀6.21雕7.59踢Valid颜期货东10暖6.90练6.90追14.48租痛商铺膛49肌33.79万33.79袭48.28需朴小户住宅挑29蹈20.00泉20.00滥68.28型召基金摇34山23.45到23.45泄91.72禾燃黄金适12别8.28洁8.28苦100.00叙格晋Total骆145绒100.00巷补100.00送舍坐投资者所选投傅资工具进行测甲试，选择商铺巷所占的比重最占大，终为挥33.79懒%面，其次是基金吵为楼23.45点%美，小户住宅斥为芬20殖%买，黄金各赴为招8.28裳%狠，期货叼为羞6.90%剑,烟证券天为布6.21娱%铜，股票升为露1.38未%漫。2、付款方式煮押沸Freque恢ncy疫Percen篮t露Valid东Percen档t滚Cumula陶tiveP茧ercent贸受一次性斗31老17.03增17.03借17.03剥棚带久呼Valid诉分期树103遍56.59肃56.59丝56.59昂理毁咸巡疯被最拢监按揭侦48催26.37逃26.37群26.37秒喘鹊罢储戏Total迷182追100.00项搞100.00凳狡粒投资者的付款亲方式，以分期吩所占的比重为富最大，衫为症56.59榨%枝，其减次机是按揭所占的距比重香为羊26.37斯%叔，一次性的棕为榨17.03骤%柳。悔3茧、浑期望经营商品裹续盯Freque黎ncy匠Percen橡t悠Valid面Percen外t扰Cumula素tiveP拍ercent检鹰高档服装敏21伯5.75锁5.75肯5.75助棍中档服装床89神24.38庭24.38绒30.14项塘低档服装元9抛2.47逐2.47磁32.60冲骡Total圆119检32.60配32.60障渡Valid东化装品益43还11.78殖11.78化44.38江肌珠宝豆29粉7.95璃7.95然52.33贱役小百桨41肉11.23盛11.23左63.56村贫箱包吴17券4.66帽4.66甩68.22辽置床上用品鄙44蛛12.05吐12.05躬80.27铁三办公用品沫27稀7.40降7.40猫87.67眯大家电瓣32丽8.77忠8.77顷96.44抵暑家具撞13阴3.56庸3.56弟100.00招云县Total洗365纤100.00厘驼100.00朗条肆投资者期望的蝶经营品种，以反服装所占的比期重最大瓦，笼32.60施%喝，其次是床上牌用品疗为卧12.05鲜%痛，化装品烈为友11.78奋%诵，小百慕为压11.23或%傍，家电晃为反8.77义%鼓，珠宝涌为沸7.95馒%方，办公用品傍为羡7.40孟%奸，箱趟包剖4.66%芽,猛家具换为寇3.56戏%点。4、投资目的孩芒爷Freque嘉ncy厅Percen股t璃Valid毛Percen称t窜Cumula娘tiveP建ercent福挪投资升值梳54占29.83耀29.83五29.83数帅乞吗蔽Valid早自己经营神114饺62.98寺62.98爬92.82龙恒好吃翻柄年蜂叼扑收租金颠13拖7.18唯7.18牛100.00敢董办钟命恐垦Total栋181刘100.00轻昆100.00堤彻节投资者投资目权的以自己经营窝所占的比重最摄大，秒为脚62.98谁%殊，投资升值参为钩29.83株%冬，收租逃为忍7.18疑%绳。小结：婚本项目以商铺遭构造为主，以穴商场整体形象冈提升价值，调合查得知，选择越商铺所占的比育重最大，陪为壮33.79榆%采；本项目销售墓方式以分期为陷主，调查得知皂，投资者的付练款方式，以分研期所占的比重细为最大，虏为茫56.59恩%惕，其次是按揭怜所占的比重撤为披26.37纷%苗，一次性的姓为匀17.03己%证。投资者投资午目的以自己经绿营所占的比重省最大，千为签62.98简%浪，投资升值舰为莲29.83艰%围，收租您为棉7.18%闪，招商与自主沫经营弹是本项目定位翅的焦点燕。痕产品经营以服目装主为，其他若为辅，调查得匆知，投资者期踩望的经营品种护，以服装所占宵的比旁重最大帽，续32.60宽%梁，其次是床上导用品瓶为饱12.05黎%熟，化装品硬为透11.78你%杨，小百伪为宪11.23绳%革，家电沿为然8.77泳%认，珠宝悼为生7.95燕%归，办公用品徐为梯7.40沿%针，箱士包昼4.66%兄,肝家具丝为氏3.56阵%肺，商场整体定犬位中档、偏上愧。越五、预算、面批积及类型三项炒交叉分析呢咬猫门市年精品屋垒商铺脂Total秩付食麻门市傲精品屋震商铺揭Total吼睛１０刷－认2眠０万晓Count酒16久9随24挺49免10舞-20m载2派Count趁1冻0摩1迁2乡朝%ofT都otal渣8.84%判4.97%捉13.26%鹅27.07%荐%ofT亏otal眨0.55%虹0.00%炮0.55%路1.10%棚伟２０－３０万六Count搭12骂6血14淋32跨20蜘-30m动2蚀Count峰15什3件7芳25汽絮%ofT令otal筑6.63%宫3.31%壶7.73%喷17.68%燥%ofT往otal诞8.29%责1.66%罚3.87%透13.81%输岁３０－４０万齐Count测21芬3顽12惠36揭30孝-40m博2沙Count奶20志9内6册35袭苍%ofT返otal里11.60%泽1.66%恶6.63%笛19.89%途%ofT味otal袖11.05%赢4.97%层3.31%燥19.34%葡刊５０－６０万妻Count后15堵8朴6吹29澡40梯-50m搅2质Count映16佩7要13功36拌预算雪%ofT给otal担8.29%宫4.42%票3.31%捧16.02%盒面积可%ofT许otal石8.84%瓦3.87%丢7.18%喷19.89%娃支出碌６０－７０万来Count希10喇4鞭3迁17终50寺-60m居2令Count惑7垃4寸8弟19魂水%ofT喜otal扣5.52%烘2.21%友1.66%击9.39%剥%ofT摩otal隐3.87%牢2.21%处4.42%卧10.50%迁令７０－８０万钳Count甩2句0磨2尖4麦70成-80m皮2荷Count览8摔2塞9挠19坐敢%ofT块otal侄1.10%预0.00%封1.10%事2.21%午%ofT忌otal摘4.42%食1.10%塔4.97%钩10.50%粱赶８０－９０万勉Count很0酱0筝1坐1霸80m蛮2五以上黄Count轰15禁6朵24甜45绞涉%ofT栋otal盗0.00%耳0.00%舱0.55%爽0.55%挤土磁届筝９０－１００滩万赏Count载4羊0唇0拒4流扰捕爽壶%ofT东otal犯2.21%座0.00%学0.00%赴2.21%巧%ofT把otal厅8.29%傲3.31%希13.26%翁24.86%粗晋１００万以上伯Count援2离1赖6红9圾盆核竖荡%ofT聚otal李1.10%私0.55%牌3.31%务4.97%而寿稻吐酬Count金82灭31病68矩181运Count每82坊31漆68酱181铁池%ofT席otal文45.30%糠17.13%蜘37.57%损100.00奥%悲指%ofT川otal论45.30%矩17.13%让37.57%羊100.00灯%小结：垫由三项交叉分丙析，可看出投勾资者投明资蜂10-2病0哥万所购类型，栏门市齐占涝8.84汗%满，精品屋派占朱4.97饥%位，商铺奸占询13.26眉%莫，与其交叉的垫面研积新10任-20m踩2钞,陶三者总体比例先仅扁为私1.10扶%因，防投资者投资能迟力较小；妻投炎资帖20-7剪0班万与所需要面掉积业20宏-60m丸2螺，匹配值较高访，其中门市集扫中津在耐30馅-50m弃2竭，比例离为洗19.89%勇；被精品屋集中辉在畏30怪-50m外2括，押比例读为惨8.84军%病；商铺支出集彼中开在可50-6倾0焰万之间，集中语在在40孔-60m央2灰,出比例财为刮11.6捡%为。综合分析投鲜资者的有效投蹦资，门市、精傍品屋集中初在挪30嫂-50m首2抗之间，商铺集供中膝在求25嫌-40m歇2舰之间。总结：养投资者对本项类目的投资指数闻，翼综合后其对坊**目的认识，商业卫发展空间大释为议16.62晓%缺；再次投资投贝资盏**叫的比旧例结22.70僵%改；投资者的预趋算对本项目的访相符性，陆2务0突—虫4协0促万的投资比例隔为陡37瓜.瓦57合%匀；敞本项目投资者壶指数为族76绣.艰89肺%典，基本符合投图资市场需求。氧第三部酱分糊泡消费米者充市场调研分析屿第一存节汗如跪消费者市场调咳研鸡方向撞消费者市场调浮研概述荡收集消费潮者腿的消费水平、陶消费趋势、消雪费构成等几个橡方面宗，对络**弃现有消费者市新场调研妥；目的以获取决其对消费场所返的档次、服务亩、经营品种等槐需求因素的期械望，最终完成起本项目的市场滩定位。调研区域园景臭据目前穿**双现有的商业区列域对消费者进弦行调研，具体掏分布在旋**暂旺角庄（企业职工为睁主）拨、马鞍镇商业灌区、三碧海家园、薯**筛嘉苑、大渔村厉等区域区。劲调研方式扮纱以问卷为主买、棍期间访谈明结合商业访模式及苹促销手段，培三者弯综合判断消费榨市场的动向，于以此达到本次酷消费者市场调缝研的目的。调研对象死以外来人口为虑主，如传华联三鑫思职工等，以及下目前区域存量统人口，共收集槽问赖卷械16晃0付份，有效问暗卷途13裙7捷份。调研内容谈调研内容以消弟费者的消费能君力、消费趋势传、消费产品结犬构等鱼四祖个方面，涉盒及令1匀0乓余个层次，调愈研消费者综合库消费能力。薄调研研究分析锁方法真消费者市场调寸研主要以基础疤调研分析为主骂，交叉分析为器辅，以此判断弊其有效性。金第二汁节开荣兴消费市场调研狱具体分析丘一、固消费能力挂及躁消费果区域嘱调研消费者月收入挎对遵13铲7辨位消费者调查拥月收入情况，且其中以啄及宰1000-1省50蔽0机元所占比重最零大，为艺38%希，其次禽是启1500-2俊00腹0畏元阵为寨31偶%牙，冈500-10逗0卖0鞭为友17眯%辆，超2000-3贺00殊0脊为籍8匹%旁，辩3000-4巴00云0责元紫为悠4紧%荡，夺500复0址元以上肉为拿2%战，模消费者收入水寻平处于中等。段经常去购物场衔所愧虚抓对消费者经常库去的购物场所末调查分析，消抵费费者经常去氧**乡旺角所占的比境重最大，抵为仇49苏%摆，其次是绍兴姑市区领为秤36凑%进，软柯桥服装市场胃为合7既%式，笛扬路摸为蠢6顽%衫，华联商贸城垦为肉2扭%执，消费蜡者提主要去的区域吃为旺角和绍兴疾市区。◎交叉分析是以消费者的集顷中圈收抽入与集中经常盟去的斤购物场所进行盛交叉使分析，鹿以此判断其消淋费的有效性。启⑴坛对收揪入司1000-1唱50颈0帜元追的丢5洁3逗位消费者分析程如下表：轨秀谎Freque余ncy金Percen戴t馅Valid浆Percen图t呆Cumula文tiveP读ercent绪殖旺角休28鸦52.83%云52.83%恨52.83%申锄笛扬路浇2筐3.77%少3.77%暖56.60%笑抹柯桥死服股装市场炕2境3.77%馅3.77%恐60.38%侍Valid惯华联商贸城老2蚁3.77%丑3.77%换64.15%晓曲绍兴市区挖19笛35.85%伸35.85%测100.00系%招秘Total历53疑100.00拳%得100.00仆%傲让可起见，去旺角的妖比例最大稿为写52.83碎%斧，其次是去绍鹿兴市区杜为颈35.85%盆,符去笛扬路、柯泄桥装市场、华着联商贸城各掘为脉3.77膨%清，陕与其交谈圈得知，衬到旺角购物主衰要以便利品为停主（如生活必追需品），到市用区购物主要以寨选购品为主（厌如服装），此纹部分收入者对蜓目前的区域消锡费场所不够满津意。惯⑵强对收借入舍1500-2剪00麻0滔元适的阶4甚2爱位消费者分析豪如下表：胁稀壳Freque披ncy邪Percen京t氏Valid县Percen柴t端Cumula奥tiveP杠ercent趴暖旺角亿22袍52.38%堵52.38%泡52.38%革察笛扬路歉2忠4.76%牌4.76%除57.14%隐揉柯桥沉服卧装市场讯3屑7.14%冒7.14%睛64.29%亿Valid绳华联商贸城缴0察0.00%喷0.00%秃64.29%读玻绍兴市区寸15慎35.71%净35.71%政100.00峡%雨认Total故42罗100.00圆%音100.00颜%逐籍踢氧这部分收入者贱去旺角购物的冠比例仍较大，膨为兄52.38骨%逆，其次是去绍回兴市区阳为页35.17湿%余，柯桥服装市疑场击为烛7.14%葡，去笛扬路硬为竿4.76%败。区域购物场使所的唯一性，井到旺角购物呜消费者不得以肿而从骑之猜，这部分消费街者去绍兴购物创所关注的是购壮物的档次。小结：湾消费者去绍兴谣购物占二者之该和窄（去绍兴市和压旺角）匪的比例盗为退35.79斗%都，区域现时的欧购物环境与档死次不能满足消统费需求，区域艳现时消费场所订档次有待提升乞，购物环境有容待改善，本项务目市场前景较木为看好。购买服装价位蒜消费者购买服蠢装的价逃位颗20予0欧元所占的比例春最大，茎为吩38涛%洲，其次商是严10呢0哈元怕为陷30朴%肿，羡30错0泪元泊为门15倒%虾，阁40年0期元部为扩8表%霉，愿50敞0哨元尘为络4钟%机，其他价位各垂为泉1殊%插。消费能力中场档水平较为集庙中，枕为凭62巧%剖即滚200-50折0寇元庸消费价格较为掏集中烛，交叉分析其晕购物场所，绍烦兴与旺角名半咱，旺角的便捷诵性、唯一性对星购物的影响很赌大。体一个月聚瓜会帮次植数搭载对消费者调查误一个月的聚会学次数，以二次贝所占的比例最橡大，分为边35费%注，其次是三次胞为副24诚%庄，一次悠为赴19饱%冒，四次以上葵为赤13菌%细，四次动为猎9躲%典。区域消费者淹对娱乐、餐饮恼的需求较为旺健盛，即二次以江上聚会帖为辽81葡%禁，摄本项目餐饮娱蔽、乐业发展前碗景看好。小结：陕区域消费者碎购买服装和娱倡乐消费所占工浸资比例较大，珠概率分析灭为陕62罩%葛，区域消费结瓦构特色对购物匙、娱乐场所的唤需求较大，煤本项目市场消铲费前景较为乐刊观，购物与娱没乐功能划分、弦面积划分是本镇项目定位的主牧要考虑的因素狭。二、消费心态甲1挑、购买娘商品异关注因素棋锡瓣Freque友ncy耐Percen散t禽Valid魂Percen火t隆Cumula质tiveP页ercent聪算品牌笼28腹12.28%甘12.28%睡12.28%屈混质量广108漆47.37%切47.37%箭59.65%苗尼价格宜68闷29.82%游29.82%兆89.47%婆Valid晚售后服务霉21床9.21%苍9.21%锤98.68%瞒趣产地叉1紫0.44%乘0.44%根99.12%充提供货渠道丰2脱0.88%秋0.88%雨100.00诚%耕洲Total适228葛100.00突%强100.00荷%登较对消费骄者所购买商品关注稀的因素调查分浅析，纪共收姑集林22艇8蜂个有效选项，锹以关注产品质滋量所占的比例侦最大，吉为既47.37宜%补，其次是价格响为长29.82扫%烂，品牌凑为读12.28移%哲，售后服务舒为猎9.21其%污，供货渠道昌为估0.88抵%蜻，费产地问为显0.44%抵。赏消费市场适处于培育期，胆后期本项目产脊品经营思路应题兼顾市场培育唉。2、购物环境壤消费者对购物争环境的调查分沟析，以整洁宽俯敞所占的比例好最大，列为头50林%斑，其次是品种宜齐全的购物环美境滩为摸29洲%舍，一站式育为另10冰%劝，优质服务舞为嫁7修%勺，时尚购物环背境贸为承4暖%房。猛消费者对购物包环境期望值较侨低，目前区域救现有的消费环浓境驻对消费者层的忍影响根深蒂固寄，很消费观念有待取进一步加强。3、购物时间病消费购物时间摘选择调研分析赚，以节假日所侵占的比例最大渡，衣为酱29块%章，其次是午休纽时间府为板22靠%旬，高下班后真为斑20僚%肾，发工资话为网16测%席，换季冒为玩13夜%旋。模区域即时性消嘉费较为突出，聪如午休和下班威后二者之和所访占的比例较大章，蠢因此即时性消承费项目是本项丸目吸引人气的戴关键。肯对所购服装要庆求去朗月Freque袜ncy弓Percen揪t剧Valid服Percen涂t副Cumula剥tiveP链ercent滑漫质量好扩74摸54.01%留54.01%百54.01%妹敢品牌近22谱16.06%罢16.06%倾70.07%蠢翠价低一般犹11饿8.03%乱8.03%自78.1