沈阳市某房地产项目可行性报告

“****国际花园”可行性研究报告(商务计划书)沈阳****房地产开发有限公司二○○六年四月三十日一、总论1、项目背景宏观大环境：沈阳市提出“三大发展目标”“十一五”期间，沈阳市提出了“三大发展目标”：第一个目标是基本实现老工业基地的振兴。到“十一五”末期，沈阳市规模以上工业总产值要由现在的2200多亿元增加到8000亿元，也就是说，五年后全市工业经济的总量要达到现在的三倍多。按照这样的发展速度，沈阳必须实现超越式、跨越式的发展，工业的增长速度要达到35％～45％。而地区生产总值要从现在的2240亿增长到5000亿元，这样一个目标也要求沈阳地区生产总值每年必须保持20％左右的增长速度。这对我们既是一个挑战，同时也是机遇。沈阳经济如果有较大发展，也一定能够带动沈北新区经济快速发展。第二个目标是建设东北地区的中心城市。主要是建设装备制造业中心、现代物流中心、金融中心。这些中心的建设，无疑会对沈北新区经济发展起到拉动作用。第三个目标就是要实现经济总量进入全国“第一集团”。现在全国的排名依次是上海、北京、深圳、广州、杭州、青岛、南京、武汉、沈阳，沈阳排名第九。沈阳计划要用五年时间追到第五位的位置上。沈阳市实现了这“三大发展目标”，也必然会带动沈北新区经济和社会的快速发展。去年，市委、市政府召开全市社会主义新农村建设工作会议，确定了“十一五”时期全市新农村建设的核心任务就是要推动郊区的城市化。现在，沈阳近郊有东陵、于洪、苏家屯、新城子四个区和张士、浑南、辉山、棋盘山四个开发区，按照郊区城市化的发展目标，“十一五”时期沈阳市要在近郊规划建设六个副城（组团）。这六个副城（组团）中，除苏家屯副城、张士副城以外，其余的辉山副城、虎石台副城、道义组团、新城子副城都在沈北新区。这样，在全市城市化的布局当中，近郊的副城和组团，沈北新区已经占据了四个重要的位置。而虎石台副城又是沈北新区的核心，是辽宁省唯一一个由国务院批准的沈阳副城。作为中国东北地区中心城市的沈阳市现已成为东北地区综合经济实力最强、我国北方发展速度最快、对外最开放的城市之一。在新世纪初期，沈阳正在向现代化国际性城市迈进，城市规模呈现迅猛的外延扩张发展之势，新老城区共同发展的概念正在形成。按照沈阳市21世纪城市发展的功能定位，要将沈阳市建设成为我国重要的加工制造基地和区域性的国际航空港、商业中心、金融中心、旅游中心和信息中心。目前沈阳市委、市政府又提出了“建设社会主义新农村、推进郊区城市化”的发展战略，意欲通过加速城市建设发展，推动沈阳经济迈上新台阶。目前沈阳市房地产业对GDP的贡献超过了其他任何产业，极大地改善了城市的人居环境和投资环境，为拉动沈阳经济发展做出了重大贡献。“郊区城市化”发展战略的提出为沈阳市房地产业提供了难得的发展机遇，沈阳房地产业因沈阳市向现代化国际城市迈进步伐的加快而迎来新的发展高峰。近几年来，沈阳市政府以土地招投标的方式大力推动棚户区改造工作，充分显示了市政府改造棚户区、提升沈阳市的市容市貌、改善居民居住和生活条件的决心。而虎石台镇又是沈北新区的核心区，地理位置十分优越。正在建设中的沈北开发大道预计今年10月竣工。这条道路由市里总体规划，东接世博园，经辉山农高区、虎石台、道义、造化、大兴，西接沈西工业走廊，在新区境内有20多公里。其中，农高区的7公里路段已经建设完毕，新城子区境内还有16.7公里。沈北新区今年还将构建“三横三纵”的路网结构。这都将极大的提高本项目与外界联系的交通便捷程度。作为沈阳市房地产业新生力量杰出代表的沈阳房地产开发有限公司，抓住“沈阳市推进郊区城市化”的历史契机，在新世纪沈阳房地产业高速发展的进程中，迎合消费者房地产消费需求的新趋势，选择棚户区改造地块，兴建总建筑面积近26万余平方米的住宅小区建设项目——“××”。2、投资开发商概况2.1公司名称：沈阳×××房地产开发有限公司2.2注册地址：沈阳市新城子区×××2.3法定代表人：2.4注册资本：×××万元惠2跟.5血雹经营范围：房链屋开发霞2资.6丽投资商热简介岸×××嘉是由初中外合资角组建的房地产溜开发公司。诸香港睁****射家具墙集团是一家集幼技、工、贸、体服务为一体的眼现代化企业集吃团，集团以设软计、制造、销夫售办公家具为理龙头，现已涉考足地产、贸易互、航空物流、猜造纸业等多种迫行业。海香港鹊****积家具置集团创始于七就十年代恋，舟198楚7忽年正式在香港浴注册成立。目线前在香港拥糖有宿“树****死实业国际有限邀公司，测****瞎办公系列（香跪港）有限公司婶、香港嫌****自投资公司、香悟港德雅家具有笑限公型司凑”黄4条家全资直属机荡构鞠。暮199瑞3陡年起先后投资德在中国大陆建乌成规模经营三快大生产基地：商****当家具（中国）填有限公司，深卸圳碑****碌家具厂和瞧****蛇五金钢具厂，咽专业化生产高表中档办公家具姿、高档酒店家政具、缎厨房家具。筒200足3集年初，集团投论资敌100狠0蜓余万元对深圳土厂进行扩建，绒扩群大户3让0原余亩，厂房扩殊建伯2详万多平方米捏。坛200原3年年绪5敌月，集团再次漠投资秧近让200箱0释万元收购原福丹建万进文义家碍具有限公司土罪地、厂房、设裂备等固定资产寇，同期投逝资技300您0略多万元进行改孔造，计划生产匪酒店家具及民补用家具。背香港候××耳集团旗下的挥××效房地产有限公壤司成立央于予200悬1搏年坐，投膀资丰2队个亿，开发迄溜今福清最大的赶房地产开发项啊目珠——“饥****艘世纪蛇园统”搭。乏“萄****专世纪悟园搞”削项目男总建筑面积愁达唇1颤2践万平方米，引酒进最新的房地遇产开发理念，榴“叔****纵世纪吧园槐”拐现已成为福清签地区最好的居梳民社区。3、项目概况带3甩.1回牢项目名称：赞×××贝花园且3广.2甩虫项目地址：掘沈阳蛛市庆新城子异区首××××把3早.3费伸占地面积：虏130,73匙2.00棒平方米叛3慌.4庆发总建筑面积：蓝261,46竖4.00亩平方米家其中：详商业膊建筑面积兰52,292雅.80棉平方米蒸住宅伟建筑面积铲209,17区1.20璃平方米司3填.5俱您容积率：脾2.0妙3网.6萝合绿化率：睡3竿0.编5%穷3释.7戚税建设内容：住誉宅此及相应的会所替和配套设施抓3校.8亿计算期：变5剧年，其中萝建设期：角3燃年鞭3宿.9伞贤投资与收益概通况逢该项目总投叛资谢×××报万元，月预计销售收有入速××色万元询（弄售价坛按住宅平均价缓格度2确400枕元罚/狼㎡、网点游平均价格冤3500忍元俯/川㎡呼），扣除各项陕税费，预计实钱现净利润孟13,470象.64育万孙元。

耽序号娃指抱未锻标息指插庆标测物值型1州全部盗投资利润率斜×××麦2与全部爪投资利税率确×××页3弱资本金略投资防净利润率内×××目5雨全部投资财务禁净现值齐（茂FNP购V别）辞××枕万元秤(价税把后录)锡7跪资夫本奶金财务净现值衫（性FNP怒V川）鬼×××吊万元纱(追税摔后衫)魔4庭、编制依据与循研究范围讯4.1份滴编制依据毅根据中华人民咏共和国的有关判法律、法规和砖政策规定，结角合该项目的具纪体情况，该可虾行性研究报告怜的编制依据主贩要有：线①足国家计委与建姜设部联合颁布绸的《建设项目溉经济评价方法开与参数》；埋②神辽宁省建筑工稻程概预算指标很及有关费用标乓准；的③顿新城子等地区控制性详王细规划；喝④质建设部发布的渡《房地产开发桐项目经济评价金方法》满⑤恳沈阳市城市总殖体规划；侧⑥器开发商提供的依其它有关资料竖。漏4.2畜长研究范围傲该可行性研究夸报告的研究范淘围包括：总论；民项目建设必要健性分析；厚项目市场分析找；戏建设条件分析库和工程进度安担排；义项目的规模和案性质；备工程设计和功气能要求；禾消防、环保和夏劳动卫生；街投资估算与资院金筹措；猾财务基础数据立估算；颂财务效益分析萌；给盈亏平衡分析叠；虎风险因素及对亦策；结论。讲在此基础上，驰考察项目建设珍的必要性、可喘行性和经济的王合理性，为政禁府有关部门审幼批项目、投资户者进行投资决角策和金融机构吸贷款决策提供灾比较可靠的依漏据。酸二、项目建设伪必要性哪分析滴1怒、该项目的建录设对改没善沈阳罩沈北市区剑市民狼的期居住环境死，提升色沈阳贺市的整体形象佛有积极意义蕉沈阳市是我国机东北地区产最冶大辉的城市，枯也是东北地区著最重要的交通疮枢纽和物流集写散地，更是以森其雄厚的工业道基础、技术实虚力帝和周边丰富的茂矿产资源而著休称于世月，被誉秤为笔“膏东方撤的鲁静尔呀”民。败而现如今，一羞方面竹随着沈阳纳市随经济及裕城市升规模的仁不断港发展保，凶人口激增，市鲁区内蔽现有露的住宅抛数量和质量队明显满足法不了日益增长彩的人口的需要蔑,称；另一方面郊臭区烈存在着车大面积的棚户昼区用，这惜在形象上腰与悉沈阳渗市的整体市容飘市貌不相匹配麦，并且掀大片的郊区土搁地仇也产亟待开发升值鬼。为了解决这摄些问题，沈阳献市委、市政府怕大胆驻地停提出炎了刷“凑推进郊区城市可化孤”嫌的战略构想演。柜沈岩阳矮舌破房地产开发有飞限公司年也正是扁为顺应市委市虫政府的政策，小为促进土地的爷升值，进而改伞善旧城区居民岛的居住、生活绩条件，并提升拴城市的整体形我象而开发了严“母花园串”惩这一个项目。店2惑、该项目的建覆设对促进仓沈阳市房地产掠业发展，推进跃沈阳动市住宅产业化唯进程有重要意症义彩沈阳宿市作为中国北革方的丝中心聚城市，城市经辽济实力居全国标同等城市前列侦，相应的城市劳居民对住宅的娱需求也早已经轰超越了满足居懒住空间的阶段截，而开始追求贸更高质量、更盖大空间的居住龟环境。同时，哨沈阳责市政府也正在共积极推动住宅袄商品化、市场行化、产业化的于进程。房改作僚用突出，住宅缝产业化趋势明等显。随着住房励制度改革的深龟入、公积金制词度和个人住房壁抵押贷款制度并的完善及有关帖住房市场的启岭动，摆沈阳去市个人购房的抵比例会进一步腐提高，住宅市体场将进一步产干业化。该项目喊是叛沈阳市重点建秋设敢项目，该项目飘的建设必然对铅沈阳垫市的住宅房地冒产市场产生一葡定的示范效应小，进而对推动物沈阳狡市住宅产业化严的进程有积极肿意义。膏三、项目市场赚分析父1专、项目发展战屯略环境分析宣1.1章沈阳本市宏观经济环炮境分析橡沈阳排市国民经济与恢社会事业运行宰情况分析稀沈阳寻市国民经济近繁几年来持续育保持两位数的咱高速增长，各盲项经济指标均鞋表现出良好的翅增长性特征。裳人口：仪全市总人口为柜6弓93.9队万人，塔其中蔑非农绒人口砖4偷46.3细万。梨男性人胆口棚348.疗5镰万人，女性人鹅口抽345.委4葬万人。冤沈阳市是多民添族居住的地区勇，除汉族外，宏还有用满族、朝鲜族称、回族、锡伯助族、蒙古族饮等名3柳2械个少数民族。拉其中汉族人口伐最多，裤占缺92瞎%著，少数民族中子以满、朝、回愚等民族人口最休多。抓经济路总量：旱2泳00危4封年沈阳市经济唉总量创造罚了猎1齿2竹年来的最高增她速，财政收入挎连禽续残4踩年目以姻3界0呢％以上的幅度债增加，利用外壤资赠是新200挤0枝年猴的能5桶倍。城市居民形人均可支配收娃入硬由少200送3旷年谣的安800陈0枝元增加垄到能888胜0目元，增额加贡88热0严元。痕据有关部委门预计滑，纲200妙4塑年，沈阳市地剥区生产总值可乎实减现崖189奔6姐亿元，同比增取长附15.轰5分％；固定资产增投资可完最成侮97口0汗亿元，增备长赶66.忧5烈％；社会消费粉品零售总额可畅实温现本808.神8脖亿元，增风长抹12.犹1公％；利用外商侮直接投资可实骂现档2葱2处亿美元，增浩长水50.仰7肿％；财政收入丙可完坏成蚁13羽8留亿元，增渴长另3刷3质％；城市居民求人均可支配收块入可棒达雹888武0解元，增只长蹲11.拆5臣％；农民人均韵纯收入可乐达定428离0锐元，增盆长辨1锣2瓦％。册肌丘200杨4悦年，全市投奸资柄300闷0卧万元以上的大威项目签订仿了衡91答9子个，其中亿元晚以上的重点项遥目骡有淹36则9绍个。这使得沈席阳去年一年的藏全社会固定资鸭产投资，接料近肆“搜九集五椅”俱期间的总和。温其中工业投资粥占蛛3琴0宣％，同比增长副了披88.酿1醉％。芳财政税收：像200始4柔年沈阳市的财值政收辽入倾167.幸3杯亿元的成绩创种历史新高。据贫来自沈阳市财座政局的消息，厨按原可比口径脖，掩200臭4尤年，沈阳市财川政收入完翼成均167.闸3娘亿元，居全省拖第一；财政支识出云200.助1箭亿元，居全省廉第一；地税收绝入完鹅成俩100.树2诵亿元，在全省判也是排名第一泪。报固定资产谅投资：燃200计4特年完成全社会马固定资产投血资邪971.康4塌亿元，比上年巩增早长叶66.按7闷％唉。岁碧多元投资钱格局进一步形拴成，民资、外戒资的投资主体萍地位进一步加浩强。全年完成诵城镇固定资产削投罪资保937.备8拴亿元，比上年病增肚长脚68.显4投％。其中，国顺有经济投文资歇223.柔5界亿元，增蔬长绝15.啄9笑％，吩增幅同比提挤高驼76.雷7轻个百分点；民拿间投骗资系591.豆9冒亿元，增寸长灭90.3境%保，增幅同比提掩高房8.昼3队个百分点。泉投资结构在调汗整中不断优化畜，第二产业投腐资比重大幅度夏提高，工业投皇资首次突漂破屿20律0堤亿元袄。面200挡4戒年，我市第一近产业完成投徐资纯14.晨7歇亿元；第二产党业完成投违资缩304.墓0蔽亿元，增尚长亩87.麦6断％，其中工业秤投锅资朋289.猜1哗亿元，增犹长面87.绞5傻％；第三产业蜘完成投猴资撒652.龄7崖亿元，增振长矿61.丝2保％。基本建设赚、更新改造投紧资加快增长，源全年完成基本僻建设投糠资慰275.求8泄亿元，增疼长摩35.惜1洁％；更新改造搞投学资垫196.锋3蓄亿元，增厉长尼56.朗3僵％。增速分别购加锅快伙3.根4词和陵24.训3下个百分点登。拜200三4睁年，全市房地晒产开发完成投悟资羊342.筑6精亿元，增鸽长镇93.教2果％，增幅比上腰年提锤高德40.拥4缝个百分点。全洲年房屋施工面围积愈2805.所3拣万平方米，增临长艰61.袜3烧％；房屋竣工置面闷积卧806.抽1喊万平方米，增储长让37.狂6扬％。实现商品扣房销售面牧积陪524.谦3挡万平方米，增陵长肚61.建4掘％，其中商品啄住宅销黑售砖489.忌0俱万平方米，增羊长卫67.道7秃％；商品房销词售身额笔152.扣6可亿元，增犹长皇61.途2峡％，其中住约宅吐139.粉5狐亿元，增伍长虎73.闯7桂％逃。舞钓存对外贸易：宿2004爸年园全市进出口总休额介为越51515驱7阳万棉美元，比上年腹增长兰21.49孝%状。夹外商直接投答资弦24227杯7谣万美元，比上票年增止长封8.045讲%蹦。追社会消费品零条售总额惕：眉200丙4腊年猪上半年，全市赖商业经济呈现封出消费增长、立投资强劲、供尽应充足、市场阻活跃的良好态封势，实现社会特消费品零售总园额谢808.8悦亿元，比上年渣同期增长非13.39蹈％区；限额以上批反发零售贸易业臭商品销售总粗额油2089.6赤8东2相亿元，限额以脆上批发零售贸蚂易业企业实现扶主营业务收追入锐1786.2爽0服亿元，主营业普务利点润脚80.60扑2覆亿元，企业增检加是值法30.39致9慨亿元。穿居民收入：斩200翼4摊年吐全市人均财可支配收猜入款8923.9仆6必元，比上年增鸡长盾6.5作%落。年人均消费格性支出拿7212.9功0求元，增竞长唱9.3括%呢。农村居民年赠人均纯收入处4346.9脸9洲元，比上年增忍长确6.2烂%蚕；农村居民年盈人均生活消费锁支出鱼2377.2叫元。言沈阳语市国民经济与桌社会事业发展凳趋势分析占沈阳芝市国民经济与句社会发展十五挨规划确定了滩沈阳陆市国民经济和相社会发展未来奉几年内的发展斥方向和目标：鸡总体目标厉：唱基本确立起全奔国膝性澡制造业中心，坛区域性管商贸中心、金典融中心、旅游趴中心、信息中芝心地位；在高纽新技术产业、默旅游会展业、墨县域经济、非犯公有制经济发奴展和信息化建信设等领域实现奥新突破；在城爹镇环境和基础议设施建设、国鉴有企业改革和忽发展、扩大开方放等方面再上队新台阶。通过堪5姜至挪1促0催年的调整与发装展，使斜沈阳勒城市综合竞争扩力和可持续发咳展能力均居中惰国北方大城市决前列，在东北马地区率先实现建现代化。屈经济增长目标啦：虽国内生产总值志年均预期增长均10%嫂左右芽，为提前实馅现款201泪0过年国内生产总凤值炊比受200霸0潮年翻一番奠定吴坚实基础；人修均国内生产总只值澡达肯到肃5绘00皆0泛美元。地方财箱政收入年均增皆长男8骆%税以上。全社会胖固定资产投资罩年均增由长叠6裳%何，总规模泉达到辫160距0狡亿元以上；外吩贸自营出口年废均增退长栽14羡%从左右；社会消唯费品零售额年纠均增惩长害10碎%侄左右。墨而在沈北新区译的发展构想中鼠，仍然拼要撑“虾农个”该字当头，沈北嘱新区的新农业掀将拥有极高的症科技附加值。放根据规划博，良“浴十一痕五姑”鉴期间，忙沈北新区国内饿生产总值要实浪现蹦55既8嚷亿元，经济总摇量将是现在赢的末3清倍，年均递倍增王32.6港%凶，这个速度预立计是沈惧城牙“很十一津五伸”活期间发展速度淘的运2.姑5邻倍分。亚5千年间，沈北新呢区固定资产投婚资将达悼到涛40捉0册亿元，财政收忆入达感到始3燥0幅亿。望结构调整目标魂：铺初步完成老工渣业基地经济结朗构调整任务，柔服务业增加值恐占国内生产总搁值比重提高到状48促%臣左右，高新技年术产品产值占侄全市工业总产梢值巾1/匹4孩以上，城市化返率提高到乞45绿%捧左右。里经济和足社会发展目标习：渔全市人口年均苹自然增长率为必1.饭2粪‰钩，常住人口控丝制在眠694办万人左右。完爽善覆盖全社会坟的社会保障体按系。全市的高号中阶段教育普秘及率提高忘到颗70驻%烦左右，适龄人域口高等教育毛州入学率提高胆到呀30庙%晓，全市新增劳益动力平均受教睁育年限延长路到罢1交2龄年以上，劳动篮人口接受继续止教育有较大提吼高。人人享有民卫生保健。广泡播电视人口覆仇盖率达到根9麻8好%玉。社会治安环因境良好，精神泳文明和民主法匙制建设取得明澡显进展。队1.2征沈阳距市房地产市场遇分析纤沈阳饥市房地产市场踪总体运行情况浓经过十几年的巩发展，房地产损开发已经成为辆沈阳撑国民经济发展云的支柱产业之怪一。踏近年来，我市音房地产开发投烘资持续增长，湿开发规模不断花扩大，占固定捕资产投资总额损的比重逐年攀跌升，成为有效慈扩大内需、推疮动国民经济稳练步发展的新增挺长点，为城市翼发展，居民居槽住水平的提高捏做出了巨大贡挡献。房地产业赞作为民国民经状济支柱产业，穴其发展健康与乔否对国民经济桶发展起着举足唤轻重的作用。加特别是现阶段电，国家针对房助地产投资规模懒过大、房价涨悄幅过快等问题志出台一系列的穿宏观调控政策脖，房地产业面摸临的外部环境毒发生了巨大的漏变化。在这种卸背景下，在现鬼有的规模基础未上，房地产业选还有多大的发供展空间，市场暗供求关系将怎服么变化，成了骨社会各界关注晋的问题。为此程，我们从分析况近十年的统计筛资料入手，对铺我市房地产业尤的现状、特点喷以及发展潜力绪和制约因素进袍行由浅入深的尿剖析，以满足险各级领导的决受策需要，促进僻房地产市场保慎持协调健康发相展核。轨络沈阳乏市房地产市场列发展现状分析茎近年来，随着口国家住房制度俩改革的深化、促扩大内需政策除的实施以及沈秋阳城市建设步氏伐的加快，我府市房地产市场虑呈现出投资高闲速增长，市场茂成交活跃，价筹格稳中有升的麦良好发展态势向。减舟1县、房地产开发咽投资规模不断诱扩大，住宅的恩主导地位进一朋步加强狼。蔽200鸣4扇年房地产开发捕完成投输资挺342.氧6华亿元，斤比纹199权8棒年增长郑了馆8.涝6搭倍，年均增吊长蜜45.8悦%运。坟199啊8制年呆—珠200游4器年，全市房地场产开发新开工铺面积累计达到泪了港3912.此0糕万平方米，平驱均每年新开笔工架558.粘9栏万平方米猫。施工面积也蹲以年丰均圾28.9奸%哭的速度逐年增骄长捐，译200岂4究年达乏到傻2805.往3渠万平方米垂，寨比炼199榜8炎年增太长眠3.玻6脏倍；商品房屋汪竣工面积助为蔽806.勒1尚万平方米聋，锦比凳199策8日年增押长单2.恐4伐倍，年均增西长忘22.5烘%套，平均每年竣经工房沸屋逮431.仗3递万平方米淘。尊高在房地产开发酬投资中，商品宴住宅投资陡由遥199粒8舅年弦的偶20.乳1榴亿元增加挑到阴200妹4额年茂的建233.荒3拳亿元，增长庙了应10.糟6青倍，平均每年嫌增克长商50.5夕%贷，比房地产开粉发投资增速涛高蚊4.纠7不个百分点；占破房地产投资的忙比重欲由尤199枯8菌年秀的叶56.5礼%跑提高何到挥2004东年的筒68.1搂%漏，主导地位得姨到了进一步加峡强闻。课200变4计年施工面积中腊商品住宅配占萌71.1上%荷，躁比颜199浇8亭年提部高帜7.姿4夕个百分点；竣如工面积中商品叠住宅筹占殿88.9%器纺，雄比柜199稀8塞年提柴高豆8.表6千个百分点厘。冰掀2阔、购置土地大婆幅增长，土地旷价格不断攀升添。虽199卖8闷年以来，我市伪房地产开发购阳置土地面积逐尖年递增且增幅泥较大途，无7葱年中累计购置童土地面积鞠达免2784.印8芦万平方米冻，年均增某长蛇69.5亭%涨。门199栋8科年购置土地面识积行49.克8矩万平方米曾，探200塞4晨年增加轮到棉1181.厉1暗万平方米必。在房地产开僵发购置土地面奖积大幅度增加浙的同时，土地机交易价格也不她断攀升，带动柴土地购置费上碧涨较快。据统垮计侧，眠200扣4袖年全市房地产首开发企业土地居交易平均价格根由洒199甩8尤年筋的尚60带2围元堵/嫂平方米提高免到敌97坊1豪元扮/戏平方米，年均档增饱长绳8.3屠%聋；土地成交价中款歼由秤199掠8善年稍的撕3.宪0疏亿元上涨占到绳114.赵7静亿元，年均增渡长颗83.5费%知。耍肃3蓝、商品房销售欧日趋活跃，价吐格稳中有升忌。书199裙8存年全市商品房纷实际销售面积昨仅最有打120.艰5蓬万平方米善，系到娘200赔4谨年却达垫524.谱3雀万平方米砌，增党长乐3.我4洪倍碑。仅199捎8温年悼—除200所4裳年，商品房实洗际销售面积累室计达搭到锡1730.揪4波万平方米狂，年均销膨售刚247.么2土万平方米切。其中住宅实顷际销售面积建由予199锡8舞年帝的喝99.喘1敬万平方米罪增加接到功200熊4积年袄的桂489.荒0趟万平方米，增帅长终3.触9色倍桶。章另商品房的市场译消费需求趋旺杀，带动了商品燃房价格的稳步如上升讨。酒200阁4申年，商品房实夕际销售平均价偏格为每平方烫米科291筑1故元，阵比姿199谦8母年上涨荣了暑49农0基元，年均增减长麻3.1乐%升。其中，商品授住宅实际销售托平均价格帝由仔199兵8碰年僵的邀231扁1毅元上涨茂到饮200基4学年嫁的葡285集2怒元，年均增女长纳3.6白%搁。吵慨4汤、房地产二、沫三级市场良性脖互动，推动房袭地产市场健康安发展。近年来具，我市在优先室发展房地产二厦级（增量房）宽市场的同时，蚂积极放开和培率育房地产三级作（存量房）市洗场，使我市存规量房市场交易动日常活跃，进户一步满足了不首同消费群体的树需要。而房地培产二、三级市眉场的良性互动甘，激活了整个鄙房地产市场。蜻据统计弄，盲200爷4提年存量房交易洲面萌积泥597.段2辞万平方米煤，侍比序199绪8购年增本长倍12.旧4友倍，年均增多长故54.2写%狐；交易金艳额宿117.煤5瘦亿元，互比晓199城8甲年增津长运34.战9自倍，年均增仪长喜81.7程%织。二、三级市盐场的互为补充箭，消费者实现加了样“朴小房换大房，鲁旧房换新汪房批”文的迫切愿望，丘形成了顺畅的共住房梯次消费溪，推动了整个越房地产市场的禾健康发展床。卧宅沈阳市趣房地产收业发展产生的资积极影响讨房地产业是国真民经济的支柱灯产业，对经济关的发展和人民似生活水平的提桂高具有重要作权用剂。矿鲜1文、房地产业是寸推动经济增长三的重要产业之扭一。据了解款，衬200乔4尤年房地产业上篇缴各种税费书约域3帅0评亿元，占一般姨预算收入令的飘28.0汤%斜，成为地方财犁政收入的新亮杰点。同时，由饼于房地产的建钥筑成截本苏70掠%度左右是材料消咽耗，能带动冶盛金、建材、化糕工、装饰材料怕、家电爆等塞5惨0已多个行业的发吓展，进一步促症进了装饰、装慨修、物业管理膝等新兴服务业资的发展，成为纱推动经济增长客的重要产业之伤一饰。蚁纠2尸、房地产业是障拉动投资需求旱和消费需求的顾重要动力捕。店200挂4话年房地产开发牲完成投令资剪342.慕6恰亿元，妙比柴199者8努年增长劝了览8.宴6益倍，年均增春长模45.8凉%蝇，高于同期全酒社会固定资产皂投临资折13.越8进个百分点，占歪全社会固定资歪产投资的比重加也挖由嫂199禽8樱年采的心19.4竿%铺提高到妄了爱35.3魂%脂，成为固定资软产投资渠道中盼表现最为活跃者的部分。房地卵产业是一个关滔联度高、产业校链长的行业，春它的发展一方缝面可以直接刺克激投资需求，歪另一方面也可窑以间接拉动消玉费需求。目前语国际上通用的橡房地产业的带茶动消费需求系瘦数壳是陵1.3得4破，按穿照像200葬4酷年全市商品房毙销售驰额益152.殿6捞亿元计算，带路动社会整体商煤品销售调额睁204.殃5哭亿元，成为拉符动消费需求的卷重要动力挎。持粒3横、房地产业是邮提高人民生活锈水平的重要途唉径。房地产投伯资的持续快速淘增长，特别是采商品住宅投资浇高速增长，促麦进了城市建设遍的发展，人们犯的居住条件得渐到极大改善，佛人民生活水平旬进一步提高。掏截竿止走200烂4详年末，全市实个有住宅面积闸达抬875由8督万平方米，牙比遗199饭8皮年增加停了诵249逝2贞万平方米，年吧均增皇长羞5.7者%逗；居民人均住湾房建筑面积伍由深199铲8运年的啄16.1票6形平方米填提高到了心21.5百5迫平方米赠。挤穿、我市房地产歇市场未来发展流的趋势番（一）房地产何投资规模进一墓步扩大，发展伴空间广告阔源击1绑、经济发展将鹅带动房地产开尊发规模进一步吃扩大待。蚁199造8犁年以来，我市擦国民经济以年狼均诞12.2描%得的速度持续快粪速增长，经济花实力显著增强绪，地区生产总蜘值万（武GD肃P旱）规由穗199诱8味年家的爬938.愤8玉亿元增姐至恢200洁4凑年守的卧1900.痕7斤亿元。从目前胆我市经济走势丽看，未来几年是我市经济将继脊续保持这样的斥发展速度，它俯必将带动我市胸房地产开发规幸模的进一步扩常大，以适应区稍域经济发展的征需要透。杰燥2离、宏观调控政直策将支持房地捏产开发投资保尊持持续稳定发甚展。从中长期贱看，国家最近炮出台的宏观调灿控政策，对稳螺定房地产市场遥，促进房地产色业持续健康发隐展具有积极作庆用。全面建设做小康社会奋斗形目标的提出、伟国家振兴东北滚老工业基地政劫策的出台，以到及沈阳市政府拾提出嫁的出“乌土地分块出让皆，配套分期付狱款，分割发证盆，分批次预售判，审办联动，桃强化拆迁，配杠套先行，活跃乓房地产市场，贡加大金融支填持阿”部等多项措施，朝也将激发房地转产商的投资信回心和积极性，霸为我市房地产敬开发投资的持饭续增长提供了京强有力的政策假保障择。浊园3梁、良好的投资胜环境为房地产幸投资规模进一回步扩大创造了去条件。目前，州我市城市建设页日新月异，道叛路交通明显改挨观，供水、供讽电情况明显改挨善，中心城市凑的载体和辐射慈功能日趋增强绕，周边地区的莲聚集作用进一省步加大。随插着泡“耻环保模范城崇市跳”肌、瓶“愁森林城荷市港”钥、斑“遭活力城盼市偷”慈等荣誉的取得捷，沈阳的名片引越来越亮丽，蛙对房地产开发订投资吸引力也撞进一步增强，创为投资规模的招进一步扩大创桑造了条件。在神加强城市硬环耐境建设的同时书，沈阳市政府迈注重软环境建蹲设，积极转变冬政府工作作风险，努力打箩造槽“筋服务折型骂”党政府，减少行分政审批手续，际提高行政效率神，对吸引房地耕产开发投资，角增加房地产供者应起到了促进店作用想。域考4饱、较大的利润损空间驱使房地扎产供给不断增兼加。任何一个路行业，任何一态个企业的最终脑目标都是追求承利润最大化，列房地产开发企柔业也不例外。参据业内专家测绿算，目前单个忌房地产开发项胸目的平均利润饰率粮在迷15-20坦%槽，这就必然形份成了房地产投来资的内驱力。胃沈阳作为东北胃特大中心城市券之一，具备较酿大的市场空间处，拥有持续稳渡定的房地产开辱发市场需求，腿可使房地产开段发企业在房地尼产开发项目中疫，拥有相当宽假泛的余地来进挂行市场定位，江来寻求市场的煌缝隙，进行差淘异化竞争，获绵得更多利润雀。钓熄（二）房地控产需求十分旺副盛，开发潜力鸦巨扰大争谈1叫、消费升级转去型带动住房改甜善型需求增长睡。一方面，从巧消费结构看，贿国外先进国家马发展的一般规浊律表明，恩格大尔系数僻为吼40带%逆左右时，是房伍地产业的快速续发展时期纯。痒200齿4迹年，我市城镇咽居民消费的恩燥格尔系数略低怎于漏40债%喜，居民消费重压点已经转向住串、行和教育等渡方面，消费结买构的升级转型蒸，将较大幅度猪地提高住房消骄费在居民消费泽中的比例，增昼加住房消费总财量，提高住房粥消费质量，泻由垄“裳有其芦房月”部向泪“洪优其继房匆”鱼转变，改善型增需求增长。另撤一方面，从消使费水平看，城罩镇居民收入的感增长，消费水税平的提高，无邀疑也为住房质均量的改善奠定枕了坚实的基础慕。老199折8蹈年以来，我游市扔GD各P波和人秋均鲜GD说P遭增长均它在略10域%积以上；城镇居坝民人均可支配抬收入相从戒493普1填元上升率至螺200幼4只年誉的迫892免4护元，年均增拜长稻10.4鸦%固；城镇居民人娃均储蓄存款也代从镇1199夺4柔元提高叙至魂200豆4采年定的由2235胜7屯元，年均增瑞长悼10.9回%叹。尾割2密、城市化进程准加快提供自动玻型住房需求。篇城市化是世界滥各国共同的发旺展规律。根据垫国际经验，当浩一国经济进入直持续稳步增长狠时期，城市化盘也将进入一个伐快速发展时期艰，房地产业与农一个国家或地计区的城市化发词展水平有着很保强的正相关关仿系。因为城市和化发展所带来凳的人口增长，唤将提供巨大的兼自动型住房需骤求擦。租200体4贷年，我市城镇意人口占总人口荒的比重罪为失64.3佳%宅。按照政府提执出的每年要提岔高一个百分点栏城镇化的发展烧指标，划到犁201坝0余年将达榜到拐70浅%龄，在未来几年誉中，如果我市漠人口自然增长巧率仍保旁持筝200剧4摊年越的纱0.0篇3天‰甩，预计城镇人叼口净增加市约秩4载0铜万人，以人均栽住房面积海3榨0套平方米书（小康标准）拨计算，每年就估需要聋约奶20企0叉万平方米的住夺房吧。泰队3丧、危旧房改造站产生被动型住辛房需求。近年妹来，我市即以艳“呀经营城农市婆”付为理念，以政曲府为主导，采难取市场化运作村旧房的拆迁、另改造工作，将拖旧城改造目标轮化，胖由政府有关机吉构负责组织实或施，为住宅产宽业的发展准备犯了充足的被动愤型需求潜力雾。暂200息4鸡年，拆除各类端危险破旧房啦屋店172.默2腔万平方米替，其中住新宅味94.诱8涛万平方米忠。据了解，尖至荐201蛛0误年预计拆迁改热造危旧烛房车90营0业万平方米，每炕年齿约剖15陡0疏万平方米，按抱照纽1:陪2怪膨胀系数测算鼠，每年要新宏建唐30载0惭万平方米以上帜的住房，才能赏满足被动型住堤房需求夜。刑现4精、人均居住面店积偏低，主动何型住房需求大生。今200趴4瞒年，我市城镇旅人均住房面积趁21.5裹5绝平方米漂，虽嗓比纹199龟8敞年提高了薯5.3头9固平方米梨，但与全国平端均水平魄24.9时7抗平方米达相比，相差谊3.4贫2讽平方米症；在全俯国悲1罩5手个副省级市中顺位次偏后，居芹第脉9异位。国际经验川表明，在人均委住房建筑面积树达到欢3芳5庸平方米倘之前，会保持抢旺盛的住房需老求。剔除其他歪因素，以现有苦城镇人口每人久每年住房增加衰1.抬0要平方米傻保守估算，每思年就需要策约份44谨0药万平方米的住乐房。因此，潜房在的主动型市熄场需求将为我伟市住宅产业持睡续发展提供广皇阔的发展空间既。辜勿5徒、外向度扩大碧，需求多样化连。随着外向经蹲济的不断发展摆，越来越多国蒸际资本注入沈拔阳，越来越多主外资企业登陆俱沈阳，通过实榜施否“炉金毛廊余”主工程，吸引一看些金融、贸易评企业落户沈阳锋，进而加大了依对高档写字楼嚷和商业营业用蹈房的需求。在辉提升房地产质趣量和人气的同傍时，为沈阳房嚷地产市场发展唱创造了良好的谈契机千。政侨综上所述，我砌市每年住房需轮求稻在姻94珠0飘万平方米以上叨，按现在的开知发比例推算，荣每年各类商品量房屋需求可低达奏100齿0角万平方米，需倘求十分旺盛，翻开发潜力巨大登。篇习（三）房地产乒价格稳中有升摇，未来前景看氏好辜够从供给来煎看，建材成本璃及地价的上涨剃将带动房价上蹄涨；从需求来惧看，有效需求序的逐渐扩大将扭推动房价上涨匠。在供求关系透的共同作用下均，未来房地产撇价格将延续近储年稳中有升的委良好态势，这驰为我市房地产仗业提供了广阔灿的发展空间。逮主要原因：一遍是我市房价与慨其他城市比相膊对较低，具有漆很大的上升空拉间，具有较强俊的增值潜力，幅房价的稳步上昂升将会增强投箱资者的信心俊。滴200安4血年，我市商品竖房的平均价为使每平方呀米犹291聪1般元，明显低于吨深圳陵（吐677木1烂）、广州尸（酿453若7跳）和厦门紫（沾414拿6宴）等市，腐在嗽1蹄5菌个副省级市中让居第九位。二三是我市房价收谦入比逐年下降活，人们购房能惹力不断增强，粉房价的稳步上意升不会影响市努场需求。相反窑，人帆们洞“屋买棕涨不买特跌葬”湖的心理会刺激惊消费需求增加折。桑200筝4炸年房价收入比贝为漆6.合9水，接近国际公耻认寸3摇—毯6菌合适水平画。副斜（四）未淋来几年我市房弹地产开发趋势律预担测禁洋从我市房篇地产开发业近遭十年的发展，陈我们不难看出汤，房地产开发晕业的发展是呈帅周期性螺旋式殊上升的（见阔图布1绍）挣。圾陕从房地产仗开发投资发展池速度曲线看，勤五年为一个周乓期少。杯199菜7决至昂200搬1掌年，前三年逐只年上升，后两诸年回落，回落浆速度介于第一采年、第二年速言度之间。按此抗推算睁，择200越5机年房地产开发白投资发展速度灌将回落烂至蓄122-14爱8仅%雕之间，根据今宴年上半年投资企完成情况，预该计磁200遵5调年完成投活资龄42自0杨亿元幅，勿“杨十粱五川”掘期间累计完成巡投资财达塘113绍4装亿元，年均增朱长侄45.7栽%户。从房地产开挣发投资柱形图瓜看，开发投资息逐年攀升。运认用回归分析方王法推算狗，溉201贫0稳年房地产开发号投资将超知过突120灌0枪亿元疤，功“戒十一参五轿”狂期间累计投资念可坏达护400移0忆亿元，年均投陡资呜80厘0姐亿元滩。淋香级吸具体地讲，应成该有以下几大思特征：芦沈阳房地产市兔场与国际资金缓接轨桐丸致随着振兴沈阳录老工业基地战字略部署的盛实施，加之沈慰阳投资环境及早城市建设的重熄大变化，吸引秘了志全国沿一大批政开发商纷纷进后军沈阳，台特别是萝香港、台湾、奏大连、上海、里广东派等地棍的开发商纷纷已抢滩登陆，甚架至韩国与国外讲开发商也投巨沟资在沈阳从事睁房地产开发。工仅筐仅陵200堂5烈年累1-沃6品月份，沈阳吸税引外班资场2辞4下亿元人民币用滔于房地产开发钢，约占沈阳房躲地产业全部投亡资处27.28%得。由此背可以知道搂，遭沈阳房地产市勒场正面向全国桑，稳步走向世京界。掉②绝郊区规模化开广发是市场趋势变也是必然搜对房地产而言息，其规模效益醒表现在开发总刘成本降低，大菊规模项目配套冶服务设施系统筑的形成，良好奶空间环境的创晨造，全面物业垒管理系统的建涌立，这些因素令都能为项目创刊造更大的效益丙。从沈阳的情委况看，由于大育盘在基础设施个配套、社区环设境、价格等方载面都具有小浸社区不可比拟题的优势，以至汉现今沈阳越来嚷越多大规模的窃项目破土而出洒。例如：沈阳衣奥林匹克花园世、保利花园等蔑。因此，可以蛾预测郊区大规大模开发将是沈菊阳地产发展的脊趋势。奶③灌移沈跑人口连年增加绝，在沈购房的醒人将越来越多饱由仅丧沈阳外来人口迷在沈购房一览沈表矮年份君在沈购房团总购买面积（粮万㎡）嫁总购买金额（粘亿元）微2001霞900厉7.2忙2.0176牛2002具1600规12.8姓3.584戏2003拒3500哲28哲7.84念2004垃6000自48躁13.44杏合计衔12000棒96毙26.88局（资料来源：存辽宁糕在线。仅按平速均每户购买面侮积谱8元0并平方米土，均炊价搏280洽0深元感/吊平方米计算）搂计算表格数据禽得，三年馅内怒1200除0弦户外来人口在差沈阳购房就可筐实现交易面感积奥9赠6哑万平方米，交尊易额鸭为殖26.8壮8怀亿元。根据专参业人士估计，床每年约制有割7000波0皂人迁移进沈城夕定居，而且越丰来越多。随着痒迁移到沈的人属越来越多，对民地产的需求煌也将进一步扩那大。仅仅按沈煮阳每人平均住丛房面积激19.1茅2凭平方米捎计算，每年的肾住房需求就钩达硬133.4兰8搭万平方米。叮④城智能化配套设堪施将成为基础洒配置决智能化小区有详完整的自动化逗系统配套，有另区域智能网络苦系统，极大方霉便居民的工作扛、生活与学习胞，提高居民生很活品质。处于欺信息时代的房椅地产产品，必冰须在这些方面奸适应信息时代昂，在住宅规划猾和设计时应考刻虑现代化要求砖，例如：视讯斜宽带网络、安符全监控系统、热高效节能系统蚁、现代供暖系戒统等等。因此交，可以预见智厉能化配套将是穴沈阳楼盘的必戒备配置。疲2赵、项目区域市辛场及竞争情况牵分析转2.1愉蚊项目区域市场驱现状第本项目区位环境甲及功能分析味该项目位于正沈阳写市式新城子区虎石勺台螺镇火车站前跌，舌距离沈阳市界兄只有卵6补公里广。太是沈阳北部自婶然环境最为优罚越的地区之一马，自然环境方置面的优势增强机了对购房者的拖吸引力。随着每东北振兴脚步厅的加快，即浑嚷南、金廊等区仁域成为热点之姥后，沈阳市政国府寻200鸭4扫年提出到了贞“兰沈北大开发净”爆的口号，沈健北地区又一次详成为热点。砌2族.宇1.瑞1衔.1急辞区位交通状况辛正在建设中的站沈北开发大道单今象年永1穗0舒月即将竣工。避沈北新区今年顾还将构窄建杠“匀三纵三羽横均”度的路网结构奇。运三纵：第一纵堤是狠沈阳至铁察岭磁“晃沈死铁灌”始路，将改造为序双愚向赔6形车道，道路两达边绿化控制在突3压0井米倘。这条路由辉洁山大街、蒲河忧大街和清水大械街构成游；计第二纵是沈阳歌至法库、康平紫路段，在三环临到新城子区段荣将改造为双歇向拴8鄙车道，两侧匪3塞0片米演绿化带。这条井路由虎石台大闲街、新城子大萝街两部分构成疗；眠第三纵是沈阳渔至彰武路段将当修到财落镇，旁改为双蹄向按8辰车道关。称“坡三迅纵心”羡道路改造今年汁将全部竣工。演三横：第一横肢是辉山大道，间从勿“快世博园遥”险开始，经过辉泥山、虎石台、玉道义、造化、位大兴，最终连坑通沈西工业走庭廊。整条道路末为双号向草6商车道，配套路薯灯，两侧途绿化带控制没在浅20摄-3陡0塌米商；第二横是蒲垫河大道，拴从棋盘山水库沃开始，经过蒲巨河、辉山、虎否石台、道义、馆造化，一直到简铁西区，全长剪4绒7兵公里燃，双址向搬4蔬车道轨；第三横为新狗城子大道，拖从新城子区开饱始，经过早清水、新城子歇、者财落，到称尹家蝶，整条路为双洲向旦4娃车道盒。录随着地铁的修雕建，更加会缩迟短市区和郊区伶的距离，荒使之联系得更兆加紧密。秧由于地铁有不皆堵车的优点，荣所以在时间上府更能朱保证废在市区工作在蚁郊区生活的人阔士的调要射求，疤随着时间的推什移这也必将使设沈城紧跟世界漠步伐形成伦敦斑那样的城市布幼局，市区演变辩为商业区、郊急区变为生活区汇。早上大批人榴流涌入市区，宪工作学习，晚轿上又流向安静丰温馨惬意、有格利于休息的郊合区，纵观世界蚀大都市发展潮听流，都是朝着氏这样责的翻“拉钟摆太式瞒”堆方向演变的。本此外，葛市委、市政府惑及交通主管部症门还计划开通雹多条公交线路临连通市区。吴另据可靠消息座，虎石台叔收费站将要取眉消，这更方便温了与市区的联卷系。捎2钥.拉1.匙1胜.2聚看人文环境仁及生活配套设躬施似状况壳项目所在地为登沈阳镜市作近郊农村，随临着世“珠大沈凳阳旨”便的建设钥，勒逐步被规划进须市区范围，耻区域内原有人讲文环境不是太激好，原居住人焰口多为端没受过太多文海化教育的农民党，密因此整体素质恼不高，区域内理的配套设施捆也粥比较匮乏。但没是，根据市里拦有关的城市规依划布局，在本租项目的北侧，裕将建一个大型靠的图书批发市防场，还将在周径遍陆续建设一稠些学校、医院萝、商场部、休闲娱乐击等生活配套设帖施。桶考虑到本项目亏目前在配套设拒施方面的欠缺谣而影响了目前砍的业主生活，侄本项目在社区懒内建设了小型姥的商业网点和西会馆，为小区搂居民的购物和咏文娱活动提供摸方便。共.3拘舱区位功能状况校根据规划，沈惩北新区将建秀设筐“谊两冤区砌”崇、菌“往两奴城荒”只、洒4绵个工业园区轮和透7代个农业化基地稳。梢在沈北新区今注后的发展中，累农业仍将作为谦重要的支柱产按业来发展，所藏不同的是新农步业加大了科技猎附加值的含量炸。留据介绍崖，做“避绿色沈呀北卖”参成为了沈北新畅区的功能定位腊，沈北新区将画被打造成农产篇品加工、食品缺加工产业基地榆以及现代都市筐农业示范基地圾。云“讲十一旨五捎”允期间，沈北新打区要基本实现定农业产业化、饿农村城镇化、吨农民非农化以永及郊区城市化庙。腿据规划部门具猎体的介绍：虎距石台开发区的偏主导产业被规樱划为农产品加搏工、电子电气串、汽车零部件喉、木制品加工归等。道义开发澡区的主导产业窄规划则为化工再制品、机械加巡工和农产品加兽工等。辉山农立业高新区将建泄成迷2迎8朴万平方米的标规准化厂房，以港筑巢引凤，加紧快招商步伐。慢原来的新城子坐铁西工业改造勤区将摇身一变病，成为以高科赛技工业、物流瓦为主导的新城创子经济技术开片发区；同时，卧一个集农产品尼加工、汽车电竞子零部件制造矮、科技和物流寿为一体的沈北帮新型经济区也距将在打造之中塘。而尹家、财奶落、清水、马洲钢禁等集4该个乡镇将建成容工业园区。棍伴随着这一系蜘列项目逐个落炮户沈北新区而芝涌入的大批工岁人及技术人员退必将在工业园尿区附近购买房肯屋，这些人也源必将成为本房乘地产开发项目腿的潜在客户群唐体。纺2.2谎站项目市场竞争炎情况分析汉、以一、二、谷三环为界摘，形成区域竞润争逮根据调查，沈糟阳的房地产市叶场竞争已经形贫成了区域之分糖，一环内主要脚是高档的住宅抱楼盘，因为一此环各种建设比撞其他区域超前铜，住宅的性价回比高。因此，也豪华高档盘相劝对较多，例如善：曼哈顿国际禁庄园、金茂国掩际公寓等，这话类楼盘已经形节成四大区域的荐相互竞争。一叫是城北皇姑区滴，二是城南浑迫南新区，三是誓城西铁西、于茅洪区，四是城江东大东、东陵摘区；它们的价等格辰在贸320仰0辱元彩/弟㎡左右，例如得：中房凌云花房园、万科四季闸花城、保利花漆园、中房基安披花园、格林梦偷夏、在水一方尚、国奥现代、归城鹏程花园等沙；三环以外的伍是中档盘低档盈价，价格一般绵在疾200呜0箩元葵/船㎡，例如：金贩色高尔夫、友塌谊城等。综上目分析，沈阳高币档盘之争集中拒在一环内，中杂低档盘之争则服在二环和三环子，铜低价盘则在三爽环之外，区域旦与区域之间的炒竞争十分激烈妹。果、外来军团分隆食本土开发商选的蛋糕涛编号件军团容1楼大连或军团圾以华锐、永嘉栏、万达呼、永来、屯大连开亿达为代表若2尸江浙军团瓣以新湖、上海终新洲、大华为鄙代表粮3漆广东军团示以保利、富力货、奥林匹克花垂园为代表锅十年前，第一用家异地开发商择万科进入沈阳挖，本土开发商射并没有感觉到赚竞争压力。钉从幅200瘦2叨年开始，异地蔽房地产开发商侍开始大举进入攻。根据统计，蜂沈阳目前有上捡千家开发企业妥，有在建项目家超栗过恨40利0碧家。去年登记烟在案的房产信福用开发商本土警化非常迅速，轮其雄厚的资金植和先进的技术瓶在市场竞争中姓占据了主动。茶随着异地开发述商产品的多样皮性，满足窃各类人群需求坛，本土开发商观的地位就被异身地的所代替。担沈阳房地产产省品竞争之后是赤品牌竞争建现今沈阳进入责产品竞争时代割，从十年前万笑科进入沈阳市标场那时开始，冒市场冲击就产参生了。随着人幸们要求越来越哭高，产品不断佛更新换代，新桐颖而有创意的耽产品引领市场匀的方向。如：稀万科的产品，塌注重环境的缔常造，园林优美漂，配套完善，暗交通方便，管抗理先进，以情惠景洋房为代表萍的产品在市场谢很受欢迎，销鹅售一直保持良袖好的态势。又滩有保利花园以伐自然，和谐，得舒适的产品低各价推出市场，递其户型合理，泄实用性强，选犬择性多，性价胳比高，赢得人窜们的垂青。还蹈有沈阳奥林匹肢克花园、河畔朝新城、东方威看尼斯等楼盘都港以各自产品的舟特点赢得市场荐的份额。因此然，在不久的将趴来，沈阳的房茂地产将会进入释品牌竞争，买茂家将会注重开掌发商的品牌与似诚信。品牌竞扒争是发展商综盘合实力的较量蚕，开发商开发斜楼盘必须要注笨重品牌塑造。黄2.3脑苏项目竞争优势榨、拢沈北大开发据的影响袖①腿工业改造引起上人口迁移、大欧量技术人员涌垦入仰随着东北振兴旷脚步的加快鱼和沈阳市政府穿提出边的吼“酷沈北大开发掘”介的口号及相关牵举措的逐步落附实，工业的区逼域改造，必然候涉及到拆迁问汤题，浇这些动迁人群竹必然有购房的研需求。同时，隶改造后的科工业的发展需痛要大量的技术沃人员的加入，眼引起大量外来困人淘口的迁进，这拘一出一进势必铸引起居住需求斑的增长，这无凶疑对地产是个低新的契机。迁歉出的人在附近捡或其他区域居鼻住，而迁进的硬人意一般会选择工灾业区内或附近严区域居住。两长者的需求是同棉效的，都对房钩地产提出了需广求。疏②胁工业稳定发展乌为房地产发展假提供机会哲现今沈阳工业腹正处振兴、改记造时期，工业躬带、工业区的亏规划建设必然迎会带来大量的穴居民迁移，有副效简的冲击了房地拆产市场，给房巧地产的销售一疯个良好的机会割。同时，工业罢带、区建设完张成后，将有大犯量的技术人员黑进入工作，他殊们一般选择附蚀近的居住区居赚住，必将为附旁近的住宅项目秆侯选良好的机初会。棋2萌.3.2贸、机周边环境：宪.才1昆、旅游资源：皂虎石台愈镇逼周围旅游资源行十分丰富，风热光绮丽、历史穴悠久的风景名联胜区随处可见素。痒位于东南部的归辉山风景区融史靥妮的自然风渠光与秀美的园物林景观于一体泉，是辽宁省著讽名的风景名胜讨区。侨闻名遐迩的沈鞭北怪坡风景区绳堪称华夏一绝窜，在沈阳市十丧五大旅游景观脚中名列第五。动这里以其神秘罚的自然之迷和标瑰丽的人文景魂观每年都吸引给无数中外游客剖前来猎奇观光朝。近年来怪坡风风景区在其基牲础设施逐步完同善的基础上，清以考“毯怪破、响山、兆嗡裕顶毯”鸟等自然奇观为乔主题，以人文看景观为主线，怜重点建设了怪玉坡自然风景保毛护区、霞妹泉绪风景游览区、用安静度假休憩某区、文体活动筑游艺区、历史猾文化游览区、泼梨花湖水上活饺动区、综合服喷务管理区等起法大景区。预计商在越“欠十五期拼末心”诵怪坡风景区将须成为达到国家坟标准等级的景仓区。旱东部山区充分况发挥了森林河坝流资源优势，粘以沈阳国家森泄林公园为龙头未，以展示原始绑森林等自然风押光为主题，以己辉山风景区为介依托，实现特擦色发展。东部删山区将成为休文闲、娱乐、观舍光为一体的森忘林旅游度假区塌。店钟灵毓秀的七涛星山风景区因平有着众多的历构史遗迹和浓郁愿的朝鲜族、锡饮伯族风情，故唐以民风古迹为党特色，展示了别沈阳地区的古问代建筑文化和留以锡伯族为主砍的少数民族历阻史文化。形成何了集历史、民颤俗风情为一体瓶的旅游胜地。点还有其他的如甘：地下温泉、始平原水库和观鼠光农业紧密联糠系在一起，共绍同构成了沈北议旅游带。由2.咸3.2中.挤2伙、生态绿化：恋规划建设药4机7务公里坑长的蒲河生态誓走廊。高标准探建成沈北新区追境内的蒲河河疏道及两侧道路梅、绿化，使之罚成为一条生态裤走廊。预计明岔年符1指0便月竣工。词2.剥3.2碧.园3球、空气质量指耳标及水文状况蛇：隶沈北新区和沈酱阳其他区域比链较来说空气清径新，水质优良搏。据沈阳市环业境质量监测数小据，该区域常锻年年平均空气朱污染指数屠为务8朵0驾左右，空气质幕量等级多甩为类Ⅱ热级。场址周边策无污染性生产狗企业。区域的花环境状况较佳妖。厦3堤、项目市场营阀销策略标3.1滋秘项目目标市场层分析消费者分析畅㈠、沈阳购房拐群体的现状蛮1多、以往购房群贡体非富则贵艘以往购房群体饶主要集中上在馒“算暴富阶踩层左”恰，这些客户群资里面的人一般菌是私营企业主僵、政府机关官饶员、国有大中圆型企业管理者柿等，月收入基棵本跳在葡500头0碍元左右，并且装在各自的单位月拥有较大的权堂力唯，大部分收入张都是带有灰色侄成分。这类客三户的住房消费勿是高档的产品哈，价格一般善在油400抽0式元陵/带平方米以上，币其消费结构属沸于偏向金字塔吃的顶尖部分。罚2佣大众住房消费产将逐渐演变为爱市场主流颂随着沈阳城市犹化的发展，政月策的推动，沈术阳市将建设为肯中国东北地区洪核心的区域经免济、金融、服谋务中心。在国场家政策振兴东驴北，沈阳先行僚推动下，沈阳厦的第二产业得偷到蓬勃发展，仁同时也为第三轿产业提供良好贱的发展空间。屠到荒200婆4毁年底，沈阳人缘均住房建筑面弓积为鲜20.1子2咬平方米圈，比途全国城镇人均脏住宅建筑面积附23.6偿7塘平方米汉低井3.5植5径平方米舅，甚至比辽宁廊省城镇人均住锦宅建筑面积携20.2贼4宪平方米希还低傻0.1班2涛平方米哥，奥历史欠账较多粗，广大人民群淹众要求改善居辛住条件穷的愿望十分强倡烈。由于居民唉收入逐年增多粉，年收入录在率3-孙6识万元之间的中拴等收入家庭，轧占全市居瓜民泥40忧%趋左右，已成为胸市场购房主力传，由此推动当优前我市整体消粥费结构发生重桥大变化。准同时，在沈阳桨实行的拆迁政头策的推动下，让这也为沈阳购皮房整体消费结加构发生重大变衡化增加催化剂哲，由居民住房琴相间梯次消费俗结构已经形成舱，由以往金领唐阶层、银领阶固层购房为主，纵向铜领阶层购绞房为主转化，绝占居坑民钥40雹%天左右的铜领阶锡层大批量进入示购房市场，这盆就标志着沈阳捉市住房消费发不生了重大变化属，大众住房消签费将逐渐演变鞭为市场主流。绳与此同时，随冶着时间的推移慨支柱产业第二敞产业将带动第党三产业发展，荐人事服务行业谜的人群队伍将洲日渐庞大，也亏将开始出淹现场“炒中幕坚涨”诚购鄙房群体。怎㈡、中坚购房夹群体的构成俱1胡、中等偏低阶嗽层客户群检他们包括了教竟师、警察、公颠务员、企业管粱理人员、技术多人员、个体户毁等等。他们有腊一定的经济压纳力，家庭收入惩在珍400奥0胸元左右，他们拒为了改变旧的贿环境，追求更乞好的环境，良始好的居住氛围暖与便利的配套背设施。对他们弊而言，价格猛在援300义0妄元著/男㎡以下的楼盘佣是他们可以做运到收支平衡的涌选择。篮2虏、本土拆迁户押由于沈阳发展挤涉及的拆迁，袋使得本土的拆垄迁户成为购房叨军团的新生力垃量，其住房需湾求是最为急切驳的，而且是购高买意向最为强罚烈，主要是满弱足住房需求的勉基础上，再要退求居住环境比桑以前好。这类道人的收入不高岭，家庭收入彩在懒300渡0锄元克/猪月左右，由于慧有拆迁补助，犁他们只有能力秤选择购买价格夜在麦300坝0卫元次/闯㎡以下的房子值。祸㈢、沈阳居民诞住房现状卫根且据们200香4宁年年底对全市女居民住房消费傍大规模问卷调盲查，针对沈阳掌目前居民居住泼环境进行调查械与统计，具体弟居住现状如下阿：促耀居役纳民辞命住跃袄房爽撒现鸦铸状刃障调铃冰查访丹表遇编号轿不满意的原因娘所占比例驰1膊现今居住的面枕积太小舞39%脾2鼠房子的结构不枪合理击18%旨3当户内的功能不图齐全秀8%够4痒离上下班的地拘方远拉8%己5拥其他原因蝶7%额6帅房屋环境破旧矮6%结7醉周边的环境不堂好取6%肝8碑开发商提供的办物业管理不好妻5%做9蛛房子质量不好计3%翻从这项调查可匪以看出，对住适房面积太小的馆需求占主导地床位，约占总比午例醉近屯40救%浇；其次是改善凤住房设计、环税境、交通状况泻等。杠㈣、可以承受语的价格宜2000-3氧00艳0胃元于/啦㎡的房子是大欣众理想价，但赞在沈阳已经很右少。根据问卷断了解到沈阳市雹居民所能承受浸的价格吓在贷3000-4疯00摩0妥元捷/蹲㎡这个区间；议其他价格区间寄已经失去了重胖心将，泽300眼0吗元索/固㎡以下的房子泛一扫而空，笋而迟400觉0永元企/痰㎡以上的房子岛让普通人望尘焦莫及。催㈤、住房面积句需求登80-10芳0因平方米左右是锦市民普遍的选激择。根据沈阳纺住房消费者需穿求的住房面积绘供求调查剧，胡8云0府平方米以下商逮品房不适宜居摸住僻，楼而魔80-10柿0粗平方米这个面壳积范围是市民绿普遍的选择航。困12辞0永平方米以上的旬商品房供远大款于求，出现许导多大户型商品议房空置的现象墨。他嫁项目市场细分携根据银沈饶阳成跃愿房地产开发有豆限公司魂营销部对有意雕向购买产品的县潜在顾客沿近住30朋0妻名各界人士的妈抽样调查分析厉，可以用以下捆几个市场细分内变量对该项目护的目标市场进浸行细分：云客户年悼龄暂株根据客户年龄左可以将市场细文分为以下几组夸：笛25~3久0各岁（所占比重书为卡31.8萍%档）姓、今31~3绵5亿岁（所比重为注占涝20.6腾%完）僵、丽36~4只0再岁（所占比重蒜为董16.8叉%鹿）严、论4茫0涂岁以上（所占退比重沃为终30.8厉%乡）。研家庭月收入水僵平悟求根据客户家庭肆月收入水平可告以将市场细分滩为以下几组：是15余0批0按元以下（占皇59巴%铺）、部1500~2阻00悉0斗元（占权2的6.8箭%颜）、蓬2000~2肿50纷0及元（挣占劝1躬1嫂.2淘%堆）、肉2停5扣00~残3胁00逆0伏元（占竹3惭%诞）。很原居住地域煌猎根据客户源家卡庭住址可以将任市场细分为两军组：即本市居伐民和外地居民岂。其中，本市恶居民还可以细浊分为：豆新城子酒区（容占抹44.9鲁%兄）、黑皇姑汇区（占木13.1例%柳）、丑大东腹区（炕占删2允2.4铁%龙）斥、伙铁西区占（驾19.6所%舞）融。惧荒项目目标市场燥选择组综合考虑该项梁目所处的区位严以及市场竞争剃情况等因素，门可将该项目的进目标市场确定抵为斤原动迁居民回苍迁及随市区工籍业企业搬迁而阳来的企业职工栽及技术人员技，该客户群体络主要具有如下途特征：纵①吐年龄为夹30~45捐岁；煌②吐家庭结构：三删口之家为主；鹰③娘家庭月收入：阵平均收入溜1500宜元蔑/熊月档；蚁④言文化程度：裳初中、大专和临本科姨；宇⑤含客户来自区域震：特主要以农村城袄市化改造进程流中的当地居民苦为主秆；牙其次是随着新犯投资兴棋建浴的岔企业以及市内凝搬迁至此落户猪的企业而流入峰本地区的工人交及技术人员理在目标客户群呼体中将婶占伟有较大比重；粉另外还有市内怜临近躺各脏区死的动迁户版也将占有一定远的比例论，其中以屈来自诸皇姑区、铁西扛区利、大东区盟的市民吴为主。扎3.2辞盛项目市场定位印“肆花园品”乘项目是披沈刮阳耐博片房地产开发有消限公司苦开发的住宅项互目，杯该项目是香港路****栋投资相集团首次与沈吓阳勺地区丰企业合作而做逐出的第一个大偿手笔的投资。罪标志着香港脾****饰集团进军大陆顽北方房地产市丧场的开始。而哭该项目更罢是皂针对该地区特惧定人群量身定屑制，综合考虑兽目标客户的家雅庭可支配收入那状况，在该区求域居民财力允疮许的范围内，孩以钟人性化设计为故理念，推陈出灿新，销最大程度地发扶挥基当地资源霉优势，最大限骗度的方便居民兼的生活。辛3.3零谜项目市场营销要组合舞疫项目产品策略接.1序印项目品牌内涵体取棍名醒“摔****踏”夕，是因为极项目所在地虎迈石台镇是国务段院唱198马3泽年首批命名的隐卫蓄****典，同时双取令“枣新拴城佛”拒谐适音鹅“臣****相”叶。烟“毙花园呢”测是途最传统的理念猎和最时尚的生网活方式的完美愉结合。施.2暖项目产品创新震理念岔“愁花园汉”别住宅产品将坚状持以下三个方材面的创新：驾①程该项目将按建佣设部商品住宅柄性能认嚼定晌A望A裂级示范小区标肢准开发建设探商品住宅性能芝认定是建设部机面向全国推广躲的孝2界1保世纪换代住宅恨产品的标准，锁现在按此标准抚开发建设的住绿宅产品并不多辆见，至少在沈骆阳地区很符少的，笨“辽花园凭”极必将五成为休沈阳扁市扫建设部商品住娘宅性能认定示公范小区踏。羊②前户型设计创新泄产品的户型做汇到四明设计，傅居室、餐厅、战厨房、卫生间救均有直接采光窗通风窗，浅进悄深、大开间、今高使用率。阔③镜项目的庭院设诵计爪组团间庭院化巡，地上均为绿败化景观点缀于择楼宇间。默除以上创新外禾，产品还具有猾与姥沈阳众一般豪宅同步翻的建设标准的蛾特点：挂一是智能化，误先进智能管理磁系统，依据建功设部智能化小抚区三星级标准茎设计，闭路监琴控，电子巡更遭，可视对讲，许四表远传，宽兔带入户。溜二是健康，足3宗5派%挽绿化率，健康糖会所、休闲、默运动等设施齐女备。多三是时尚，网龟上银行、证券存、购物坛，磨e豆时代时尚生活坝方式，可以在初小区内轻松实柳现。递四是价值，项坐目拥有极具竞丙争力的价格性甩能比，充分体匙现顾客价值最百大化，让顾客墨花更少的钱，达住更好的房子久。厕五是服务战，花“昏您的物业，我纷的事鱼业始”胸是杰****新物业的理念。响真正的星级售悬后服务，营造朝星级社区。尺该项目将在上贝述诸多方面继幻续精雕细琢，胳不断提升项目晚的市场吸引力扯，关注业主的竹生活方式和住颈宅的未来发展掌，体现顾客价制值最大化，从海而实践公司对赚项目开发的三壶个核心理念。宪3准.签3纯.静1罩.青3附栗项目的户型设椅计柴该项目楼体为壶51凝栋，猾其中小高姥层志9狐栋，取每飞栋简11锄层；多途层转4旬2滋栋，每幅栋求6斧层嫩、栏8件层不等。担户型为狮一室一厅一卫壤、二室二厅一叫卫、三室二厅窜一卫、三室二絮厅二卫四序种，蓝其中前三种户询型东为主导户型，石面积帮在奴5驴0忌㎡松～咽9冈0绕㎡之间，最后祥一种户型啄面积反在渔12溜8逗平方米锋左右根，蝴均泰采用四明设计话。绢小区采用全封距闭管理，绿化蠢率为残3统5甚%导。潜粗项目价格策略也根据对佣沈阳汽市竞争项目的舰充分调查研究腥和对潜在顾客炸的分析，结合券项目的成本、讲利润分析，以谷及系列项目对稍品牌价值的提堪升，将该项目划的平均价格确轻定为济2吨100涂-2倘5形00祝元脚/求平方米，这样殿的价格水平是俊有竞争力的。凡膛项目船销售瘦渠道策略觉该项目的销售制渠道可以选择据自主销售为主贫，通过内部培啄训和外部智力纯机构的培训，挎充分发挥现有凡销售人员的潜望力，提高销售连人员的能力和阵水平，以使项真目的销售工作寸有较高的效率改。同时，由于像该项目是盯虎石台火车站掩附近棚户区地对块整体拆迁硬改造项目的一亦个子项目，整紧个项目规模巨饮大，也可以辅补以代理机构销疲售，提高项目练的销售进度与栋效率，但应当尼均衡考虑成本拴与收益的比较耻情况来确定自溪销与代理销售峰的比重。羊此外，还要加棵强与周边由市穷区新搬迁到虎涝石台落户的企滨业的联系，争巩取与其签定团舍购协议，以适驼当优惠的价格伏批量销售，这甩样也可以此来束帮助新落户企榜业解决职工的爬居住问题。液讯项目推广策略哲推广授花园胀品叉牌距叶通过驻花园卸项目的运作，盗****膊房地产开发有醉限公司今将惊初步确立在帽沈阳寸市房地产业树匪立起仰后起之秀的公购司形象，项目螺品牌的核心理羽念就是创新怀，非“门户型革锯命盛”拔的宣传口号在供沈阳遭市场上形成疾强凉烈的冲击力，只尽可能赢得使市场的认同。派这将对项目的余销售产生重大腊影响。乏推广族虎石台棚户区思拆迁奉改造项目的概垒念，树立公司评形象，增强客句户信心谅虎石台棚户区袄拆迁挽改造项目是吊2006咏年岸沈阳碎市政府咽关注那的重点工程，击由于该地块区违位位置优越，份开发规模较大舌，将周边险地区睡连为一个整体辅，因而倍受市抱场瞩目。浅沈坑阳牢炭屿房地产开发有辟限公司迁作为该地块的详开发商显示了钩公司的实力。亭因此，应在推乡广过程中借势捎发力，通过推台广声虎石台棚户区浮拆迁偏改造项目树立冠起循公司新形象。讲另外，贤虎石台棚户区链拆迁培改造项目作为胁市政的重点工漆程，政府的支阁持会在一些问侄题的解决上有册一定的优势，乔这也会增强客然户的信心。呼进行整合营销腰传播蝇在项目推广期优间，依据项目垫进度和销售费绒用计划，有效周整合公司内外妥资源，整合电押视、报纸、广浩播、网络等各骂种传媒资源以这及人员、户外杀广告牌、售楼瓶处展示等各种气推广媒介，向块市场进行整合农传播推广。但于应当注意的是沫，在销售的不结同时期要有针抗对性的选择不柱同媒体组合，淋以期使用最小赴的成本获得最本大的市场收益挡。迁四、建设条件舌分析和工程进仙度安排莫1条、建设条件分芝析顿1.1骂鸣场址选择苗该项目位于怖沈阳墨市辞新城子区虎石枝台葱镇火车站附近遮。蛋地块周围环境毙现状甲该地块是属于访虎石台火车站坊附近棚户区拆赴迁薯改造项目中的盟一部分戒。皇闹经规划后，地却块周围环境将锹发生以下重大祥变化甜经挑沈阳淹市规划设计研湖究院录对西“驶虎石台打地区控制性详阻细规消划疯”境后，该地块周嚷围环境将发生喘如下变化：钳.1分篇城市品位得以瘦提高，烛辽宁省唯一由震国务院批准的汪沈阳副城、省丽级开发幅区暑—漆—嫁虎石台开发区梢功能更加完善紧，从而带动该趟地区升值周。硬规划在该地区途建商业金融区伪、文化区两个返功能区。其中议，妨将在本项目的凯北部建设一个刷大型图书批发棋市场协。还将建设一令些街心花园供甲居民休闲娱乐页、锻炼身体、浸陶冶情操。匠1链.1.2胖.2嚼芹文化教育设施化增加阀因该地区新增铃居住人口框约叔2400案0票人，塔该区原有大专叛院贫校头1侍5才所，又将盏规划新爹建绳2霸所小学距和砍1押所中学，从而芦提高了该地区甘的文化氛围。展.跑3胁杨绿化系统撤规划建设撞三期工程，些即裤3采个小区驴，面积分别为腔5843北3掌㎡音、窗23291.游7积㎡阵和鼻75203.烤9珠㎡奔，开园区内主以乔木落及草坪份绿化为主，望方砖路面，一际期和二期中心景修建中心广场喊，广场中央设乡计音乐式喷水压池一个，既提股高小区的档次值和文化品位又傅方便了小区内限居民在夏日茶恒余饭后围池休摘闲散步娱乐，乒广场周边集中孟设置商业网点消，形成小型商彩业区，方便居呆民日常购物需革要壮。胶锯.丧4繁哄景观控制灭每个地带建设摄都应注意把自勉然景观（水景以、绿化）引入另建筑群体，并毒通过建筑与自脚然的对比、衬逗托、呼应等手巷法，将建筑景僻观与城市景观从有机融合。保该场地交通便丈利，地理位置件得天独厚，是溪建设住宅小区姐的理想场地。匙1.2尿稼外部配套条件飘该项目属于踢棚户区拆迁怪改造工程，周略边已具备给水纱、排水、电、纸供热、煤气、鲁通讯、有线电评视的配套设施核。简棚户区整体拆惭迁却改造项目完成判后，将建成目威前市区内规模逮最大的住宅小盲区。由于整个鼠社区的综合配缺套将进行统一贵规划、整体设掏计，疯故该社区建成砖后必然布局合堆理、设施先进皮，能最大限度忍地满足居民的走日常生活需求紫。妻1.3排哈工程地质条件速原场地为谋居民简易平房灶，该场地的地旬质条件能满足穗住宅建设的要甚求。消1.4抖自然条件寺1上.骗地理位置侨沈阳市位逐于中国东北地榴区的南部，辽莲宁省的中部，杏在东像经掀122°2搅5浅＇费9竞＂扶～股123°寒4息8控＇没2奇4耗＂；北堡纬压41°1波1扑＇僚5剃1进＂所～尺43°真2顽＇掉1祸3赚＂之间。全市燃国土总面积颈为席1300姑8支平方公里，其什中市区面反积迈349确5域平方公里。臂论倦2遭.逝地形猪沈阳地区杯以平原为主，切地势平坦，山诊地丘陵集中在照东南部，属辽膀东山地丘陵的粪延伸部分。西存部是辽河、浑苍河冲积平原，矿地势由东北向圆西南缓缓倾斜条。境内有辽河膏、脾蒲河、绘浑河、北沙河叫、新开河、南觉运河等河流。渴曾阻3怜.虎气候井沈阳地区拖属于温带半湿站润大陆性气候封，受季风影响淘较大，四季分箱明，每袄年评4~1邻0页月是旅游的黄咱金季节。纺2锡、工程进度安贞排依该项目刑的一期工程将球于羞200醉6腐年禽3猫月至拴200稀6忘年水5映月为前期准备凡工作，完成项飘目规划和方案镜设计种，侧200毯6价年厌6奶月动工兴建甜，殊200裳7么年兽6率月桶底哗一期工程拘竣工交付使用涨。整个项目由肝三期工程组成赚，采取交叉滚役动开发的方式们进行，每个唱项目迅的具体剧进度安排谎详见附殃表笑。夸五、项目的规颂模和性质名该项目是现代窗化小高层居住浓小区，由河61呼幢住宅楼组成矛。商该项目占地面顾积蔑130,73系2允.毯0榨0遵平方米手，总建筑面积急26侦1李,甚464我.00迈平方米廊，容积率堂2.0词，建筑密度趟3妙4.7咬%千，绿化率灾3秀0.5药%荷。之该项目规模和菊性质如支下叙表所示。骨序号柄建筑名称干层数册建筑面积精（㎡）远1损商品房天住宅递1乒1丑层壮209,17够1.20希2呼商币红捏业寒52,292清.80辜合拘柴途计功26秋4餐,芽464.00司六、工程持设计和功能要叹求1、工程设计真1.1意愤建筑设计扣该项目严格遵糖照国家颁布的趣现行各设计规熊