房地产投资与项目管理2

房地产投资与项目管理主讲：田晓晨Email:gultw@办公室：7-302知识点回顾：房地产开发项目总成本费用土地费用前期工程费基础设施建设费

建安工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用销售费用

财务费用

开发期间税费其他费用不可预见费经营收入估算：租售方案的确定房地产开发产品定价法租售价格的确定市场比较法搜集交易实例选择比较实例建立价格可比基础比较实例的比较和修正确定比准价格一、经营收入的估算经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。房地产产品的销售收入租金收入土地转让收入配套设施销售收入自营收入租售收入1、销售收入包括土地转让收入、商品房销售收入和配套设施销售收入。计算公式为：销售收入=可出售建筑面积×销售单价用途：还本付息进行再投资作为利润2、租金收入包括出租房租金收入和出租土地租金收入。计算公式为：租金收入=可出租建筑面积×租金单价注意：空置期和出租率对租金的影响潜在总收入=可出租面积×单位租金(不考虑空置期和出租率)实际总收入=潜在总收入×（1-空置率）+其他收入

=潜在总收入×出租率+其他收入净经营收入=实际总收入-运营费用（人员工资、办公费用）3、自营收入开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。

经营收入是按市场价格计算的。它比企业完成的开发工作量（产值）更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。二、房地产开发项目收入的扣减房地产开发项目在销售和交易阶段要发生一些税费，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种为：1、经营税金及附加1）营业税从应纳税房地产销售或出租收入中征收的一种税。目前营业税的税率是5%。营业税税额的计算方法为：营业税税额=应纳税销售（出租）收入×税率2）城市建设维护税用于城市维护建设而征收的一种税。城市维护建设税的税率因纳税人所在地区而有所差别：纳税人所在地为市区的，税率为7%；纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在以上三地的，税率为1%3）教育费附加国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费。对房地产开发投资企业而言，教育费附加的计费依据是实际交纳的营业税，税率一般为3%。

2、土地使用税房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应交纳的一种税。计税依据是纳税人实际占用的土地面积。土地使用税的计算方法：年应纳土地使用税税额=应纳税土地面积（平方米）×定额税率3、房产税投资者拥有房地产时应交纳的一种财产税。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。对于非出租的房产，以房产原值一次减除10%-30%后的余额为计税依据。房产税采用比例税率，按房产余值计征的，税率为1.2%，按房产租金计征的，税率为12%。4、企业所得税对企业生产经营所得和其他所得征收的一种税。开发企业应交纳的所得税公式：所得税税额=应纳税所得额×税率应纳税所得额=利润总额-允许扣除项目的金额利润总额主要是开发建设及经营期间租售收入允许扣除项目为总开发成本和经营成本房地产开发投资企业所得税税率一般为25%。5、土地增值税对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额为征税对象征收的一种税。对于房地产的出租、房地产的继承不征收土地增值税。土地增值税=（收入额-国家规定的各项扣除项目金额）×税率增值额增值额转让房地产所取得的收入减去扣除项目金额后的余额。(1)转让房地产取得的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。货币收入、实物收入和其他收入。（2）扣除项目房地产开发成本房地产开发费用旧房或建筑物的评估价格转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目土地增值税的税率土地增值税实行四级超率累进税率，即30%-60%。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%，但未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%，但未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。土地增值税的免税规定纳税人建造普通标准住房出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的因国家建设需要征用的房地产序号项目计算基础

1转让房地产总收入销售收入表

22．12．2

2．3

2．4

2．5扣除项目金额取得土地使用权所支付的金额开发成本开发费用与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地价款与相关手续费土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等管理费用、销售费用、财务费用营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税（土地使用权金额+开发成本）×20%

3增值额

(1)-(2)

4增值率

(3)÷(2)

5适用增值税率增值额50%以下部分：30%增值额超过50%至100%部分：40%增值额超过100%至200%部分：50%增值额超过200%部分：60%

6增值税应纳税额=土地增值额×适用税率表1土地增值税计算表练习某纳税人转让房地产所取得的收入为400万元，其扣除项目金额（假设考虑了所有应扣除因素）为100万元，试计算其应纳土地增值税的税额。思考：名义年利率和实际年利率i为实际年利率；r为名义年利率；m为每年计息次数。例如：年利率为12%，要求实际上按季度计息扩展：1、国内借款利息的计算1）借款时的利息计算对建设期借款利息进行估算时，应按借款条件的不同分别计算。借款条件包括：借款利率、借款期限、借款总额等。每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额÷2）×年利率（实际年利率）

=年初借款累计×年利率例：某房地产开发项目，建设期为3年。在建设期第1年借款300万元，第2年600万元，第3年400万元，年利率为12%，试计算建设期贷款利息。2）还款时的利息计算（1）要求等额还本付息时等额还本付息方式，是指在还款期内借款人每期以相等的金额偿还贷款。其中，每期偿还的金额中包括每期应付的利息和应归还的本金。等额还本付息中，虽然各年偿还的本利和相等，但各年内支付的本金数不等、利息数也不等，偿还的本金部分将逐年增多，支付的利息部分将逐年减少。计算步骤：①计算建设期末或宽限期末的累计借款本金与利息之和Ic；②计算年还本付息额A。

式中：A:每年的还本付息额；Ic:宽限期末固定资产投资和开发产品成本的借款本金或本息与初始经营资金借款本金之和；i:年利率（实际利率）；n:贷款方要求的借款偿还时间（由还款期开始计算）；③计算每年应支付利息每年支付利息=年初借款余额累计×年利率每年初借款余额累计=Ic－本年以前各年偿还本金累计④计算每年偿还本金每年偿还本金=A-每年支付利息练习某房地产投资项目，借款1500万元，年利率11.7%，要求按年等额还本付息。从借款当年起，15年内还清本息。试计算每年还本付息额及偿付的本金和利息。作业等本偿还、利息照付时如何来做出该项目的还本付息计划。提示：等本偿还，利息照付，