国外商务花园成功案例研究

保加利亚BusinessParkSofiaParkWestDaedeokTechnoValley区位交通：位于保加利亚首都Sofia近郊，Vitosha山脚下，紧临RingRoad，生态环境优良、交通便捷；建设规模：占地22ha，总建筑面积30万平米，东南欧最大的商务花园类办公项目；整体定位：定位于提供一个办公空间充足、环境优良、租金适宜、交通便捷的办公场所区位交通：位于都柏林西部近郊的NANGOR大街以及M50公路旁，靠近火车站和轻轨站，公共交通便捷；建设规模：占地面积90公顷，共有入驻企业280家，吸纳就业人数8000人；整体定位：致力于打造一个融办公、居住、休闲娱乐的大型一体化社区概念区位交通：位于大田广域市北部，距离首尔150公里，乘坐高速火车KTX1小时内可到达全国任何地方，临近Gyeongbu高速公路和Honam高速公路；规模：占地面积426ha，建筑面积576万平米；整体定位：定位于一个集尖端技术产业、居住、商业、休养休闲、优美环境为一体的生态新城1保加利亚BusinessParkSofia爱尔兰ParkWest韩国DaedeokTechnoValley区位交通：位于保加利亚首都Sofia近郊，Vitosha山脚下，紧临RingRoad，生态环境优良、交通便捷；建设规模：占地22ha，总建筑面积30万平米，东南欧最大的商务花园类办公项目；整体定位：定位于提供一个办公空间充足、环境优良、租金适宜、交通便捷的办公场所区位交通：位于都柏林西部近郊的NANGOR大街以及M50公路旁，靠近火车站和轻轨站，公共交通便捷；建设规模：占地面积90公顷，共有入驻企业280家，吸纳就业人数8000人；整体定位：致力于打造一个融办公、居住、休闲娱乐的大型一体化社区概念区位交通：位于大田广域市北部，距离首尔150公里，乘坐高速火车KTX1小时内可到达全国任何地方，临近Gyeongbu高速公路和Honam高速公路；规模：占地面积426ha，建筑面积576万平米；整体定位：定位于一个集尖端技术产业、居住、商业、休养休闲、优美环境为一体的生态新城2BusinessParkSofia位于保加利亚首都Sofia近郊，与市中心及机场交通联系便捷，现已成为东南欧最大的商务花园类办公项目区位交通：BusinessParkSofia位于保加利亚首都索非亚（Sofia）的近郊，维托沙山（VitoshaMountain）脚下，紧靠城市环路（RingRoad），距离索菲亚市中心的CBD只有20分钟车程，距离索菲亚国际机场只有10分钟车程，兼具自然生态环境优良和交通便捷的优势；规模：BusinessParkSofia占地22ha，总建筑面积30万平米，现已成为东南欧最大的商务花园类办公项目。BusinessParkSofiaSofia国际机场传统中央商务区CBDTheRingRoad3虽地处城郊，但与城市各主要区域、关键交通节点及重要公共设施均有着多种便捷的公共交通联系地铁：2009年开始通车，在BusinessParkSofia内设有两个站点，可快速到达市中心和索菲亚国际机场；普通Bus：No.76、No.111、No.213、No.413；BPSShuttle：免费为园区内工作人员和参观者提供点对点的快速公共交通，每天定点往返Pliska酒店和园区之间，共5班；自行车停车位：园区内共设4处自行车集中停车位，布局均衡。BusStationBPSShuttleStationBicycleStand76，1112134134134134由于现有办公物业均集中在市中心，大多数市民不得不忍受每天往返于市中心和位于城郊的住区之间，耗费了较大的交通成本，同时交通堵塞又浪费了宝贵的时间。居民上下班耗费大量时间和交通成本小汽车数量暴涨导致市中心停车位匮乏和交通拥堵随着经济快速发展，私家车拥有量也呈现快速增长之势，2001年，Sofia的私家车拥有量已超过100万大关。小汽车拥有量的暴增导致市中心的停车位极其匮乏，并造成交通拥堵。保加利亚自20世纪80年代末实行市场经济改革以来，经济取得飞速发展，首都Sofia的商业性房地产项目（包括零售和办公）的开发建设主要集中在市中心地区，包括旧有办公和商业设施的更新以及新建的小规模项目。在特定的时代背景下，BusinessParkSofia的开发建设有如顺水推舟，成功启动经济飞速发展，带动市中心办公物业建设所有这些办公类项目都有着共同的缺陷，即办公面积有限，扩展能力明显不足，且由于市中心土地资源越发稀缺，办公物业价格及租金节节攀高。办公物业集中于市中心，面积有限且租金高昂位于东南郊的Vitosha山周围的小镇中已有很多外国商务人士和侨民在其中租住，形成了一定的国际化居住氛围和基础。商务花园的建设可为他们提供next-door办公场所。vitosha山区域已形成一定的国际居住氛围BusinessParkSofia立项在以上背景下，政府启动BusinessParkSofia计划，力图跳出环境污染严重、交通拥堵的中心城区，在环境优美、交通便捷的Vitosha脚下集中建设商务花园类的办公区。factor1factor2factor3factor4factor55开发四期ACC公司收购BusinessParkSofia，5#、6#、8#、14#楼建设，总建面54725平米Linder公司曾参与过以下重要工程项目的设计和建设，拥有丰富的大型项目建设经验：SonyCentreinBerlin（柏林索尼中心）theHongKongairport（香港新机场）theSpataairportnearAthens（雅典斯巴达机场）EuropeanCentralBankinFrankfurt（法兰克福欧洲中央银行）BusinessParkSofia的开发建设总体经历了6个阶段，共历时10年，分别由Lindner和ACC共同开发完成2000年2001-2002年2003-2005年2005-2006年2007-2008年1999年获得开发权德国Lindner公司获得了BusinessParkSofia的土地和项目开发权规划设计阶段设计方案几经修改，最后从80个草稿中确定了最终的规划方案启动阶段3#、4#和13#楼建设，总建面30975平米开发二期1#、2#、10#、11#、12#、P1#楼建设，总建面88482平米开发三期7#、9#楼建设，总建面26715平米ACC公司（ArcoCapitalCorporation）在开曼群岛注册的致力于在新兴市场进行基础设施、房地产投融资建设的跨国公司，其主要业务集中在巴西、俄罗斯、中国和印度，具有丰富的不动产投资及开发经验，实力雄厚。共性：相关操作经验丰富、实力雄厚，使得项目得以持续、成功的开发建设。6Sufficiency（office）——办公空间充裕，可扩展潜力大；Cheaper（rent）——租金合理，远低于市中心峰值水平；Cleaner（air）——自然环境和景观条件优越；Faster（travel）——交通便捷，与各主要区域联系方便。整体定位：作为SofiaPark工程的子工程，BusinessParkSofia定位于提供一个办公空间充足、环境优良、租金适宜、交通便捷的办公场所The“SofiaPark”ProjectAlfaParkResidentialParkCommercialcentreBusinessParkSofia“SofiaPark”Project共包含四个子项目：AlfaParkResidentialParkCommercialcentreBusinessParkSofia力图打造一个新型的、功能复合的，可在适宜的步行尺度内为人们提供工作、娱乐休闲、购物和生活的多功能空间。BusinessParkSofia7功能构成及配比：BusinessParkSofia主要包括办公、商业和仓储三种物业类型，建面配比约为75:5:20，每40㎡办公面积配备一个车位各类物业规模：现已建成的15栋建筑总建面为16.9万㎡，其中办公空间9.7万㎡，零售商业0.67万㎡，储存空间2.8万㎡；配比：办公、商业、储存三类物业的建面比约为75：5：20停车位：15栋已建成建筑共有配套停车位2522个，平均每40㎡的办公面积配备一个停车位。建筑总建面(㎡)office(㎡)retailspaces(㎡)storagespaces(㎡)Building11300080005004500Building25920460980465Building2A42003700

500Building3130855161062483Building45920460180484Building51106567005001000Building61313713137

Building757114670398

Building830288189671871566Building9110158540501645Building101427186371712722Building111079162076563928Building121106844646424157Buildin/p>

7794Building14750020304301940合计168945968506748281848主要规划指标：规模——占地22万平米，总建面30万㎡；容积率——1.36；车位数——4000。规划布局特征：地块划分注重均好性，各地块均临主要市政道路布置，保证每栋建筑都有良好的通达性和展示面；半围合式布局，绿地相对集中布置，保障良好采光和通风的同时，放大绿化景观资源；连续的景观绿化轴贯穿园区，除具有较高的生态景观效益外，更为人们休闲、交往等活动提供了连贯、舒适的公共空间。规划设计：低容积率、低建筑密度、高绿化率；地块划分均好、建筑半围合布局、主景观绿化轴3500平米人工湖主要市政道路景观绿化主轴9建筑设计：建筑单体面积4000-30000㎡不等，以10000-15000㎡为主；4-8层不等营造出开阔舒适的整体空间氛围；建筑风格多样，融沉稳、现代、创新、前卫和活泼等多种风格于一园，构筑了园区的多元化和国际化的整体风貌；弹性化的空间组合——活动地板、悬空式天花板、隔断墙的设计实现了最大的灵活性，可满足不同租户对办公空间使用的各种需求。其他配件：最高水平的通讯设备，可自控的标准化冷却和供暖系统，体现了对科技的运用。产品：以单体建面区间10000-15000㎡的建筑为主；整体风貌开阔舒适，凸显多元化和国际化；弹性化的使用空间设计满足多样化需求单体建面区间4000-800010000-1500030000以上建筑栋数591按面积区间统计的建筑栋数：10BusinessParkSofia的内部配套以小型精品店铺和服务设施为主，业态较为丰富，分布均衡，方便园区内部人员使用内部配套以小型配套设施为主，包括餐厅、咖啡馆、便利店、银行、邮局、药店、诊所、洗衣店等，足以满足园区内部人员日常需求；几乎每栋建筑都配有商业面积，如此设置实现了商业配套的均衡分布，方便园区内部人员就近使用。11同时，BusinessParkSofia带动了周边住宅、酒店等配套的发展及其他城市功能的完善，进而促进整个地区向复合化新城的目标不断迈进ResidentialPark：位于RingRoad南侧，Vitosha山脚下，总建面11.5万平米，定位为高端生态社区，提供了700套面积60-400㎡不等的精品公寓（apartment）及独立住宅（house）产品Holidayinn：区域内最知名的酒店，位于Vitosha山脚下，提供130套精品客房AlfaPark：位于Vitosha山脚下，占地2.6万平米，总建面15万平米，提供高品质的办公环境；作为BusinessParkSofia的延续，建设强度明显走高ForumSofia：占地18万平米，总建面17万平米，复合化的商业及休闲娱乐中心，Sofia最大、最高端的新兴商业中心。提供200多个大小不等的店铺，包括大型自主商场（hypermarket）、艺术化的零售商业中心(shoppingcentre)BourgazPlaza、众多大型家居用品零售店及随处可见娱乐休闲设施和空间（lesure）。开发运营商MultiDevelopment，是欧洲从事于商业、办公及综合体开发、运营的知名公司BusinessParkSofia工作+生活+购物+休闲娱乐的宜业宜居新城，Sofia的城市副中心（thesecondarycentreofthecapital）办公办公居住配套酒店配套带动其他城市功能完善，典型项目：forumSofia商业休闲功能带动配套后续办公项目12BusinessParkSofiaResidentialParkForumSofiaHolidayinn规划中的Alfapark宜业宜居新城Sofia的城市副中心工作+生活+购物+休闲娱乐商务办公、居住、商业配比

61:16:2313BusinessParkSofia成功吸引了众多著名跨国公司、国内外IT企业及部分本土大型企业入住，进而吸引其他配套企业，最终形成产业集群核心企业：知名跨国公司在保加利亚的分部、代表处或销售服务中心；国外IT企业在保加利亚的研发中心；本土正处于成长期的中小型IT企业总部；本土大型企业总部及后台部门。配套企业：主要配套企业有金融保险、广告营销策划、贸易、物流、设计、咨询、房地产经纪等。BusinessParkSofia中入住的国内外企业共340家。核心企业.：知名跨国公司国内外IT企业本土大型企业广告&营销策划房地产经纪设计&咨询金融&保险贸易&物流其他核心企业类别典型企业代表入住职能知名跨国公司Sony、Puma、A&T、Philips、IBM、Onda、Carlsberg、PizzaHut驻保加利亚的总部、代表处或销售服务中心国内外IT企业BTC、C3I、Codix、DAIS、Huawei、TeleLink、Ciscosystem、SoficaGroup国外IT企业研发中心，本土中小型IT企业总部本土大型企业SofiyskaVoda（保加利亚给水集团）、

Globul（保加利亚移动通信公司）、BulgarianPost（保加利亚邮政公司）总部及后台部门14政府专项财政补贴是BusinessParkSofia成功建设的重要推动力，园区优良的软环境有效提升了园区的吸引力开发模式园区软环境政府开发主体面向部分跨国企业及本土高新技术企业的税收优惠，保障对外资的吸引力和对本土高新技术产业的扶持由保加利亚投资署代表政府行驶行政权利；提供总额203万欧元的专项补贴资金，用于支持区域道路交通、给排水、污水处理、通信等基础设施的建设和更新入驻企业税收优惠优秀的园区管理和服务各类活动经投资属核证，纯市场化的开发主体，先后为Linder和ACC，均为经验丰富、实力雄厚的跨国公司核证开发主体招商专项补贴辅助招商政府出面辅助开发商进行招商，是众多国际知名公司和本地大型企业入住的重要原因之一设施管理、维护、24小时保安、园区清洁及绿化等管理和服务均由AlfaPropertyManagement公司全权负责，该公司作为当地最著名的物业管理公司，具有丰富的经验和良好的信誉；同时，园区内的各项管理和服务均实现了数字化近期举办的活动有：ABookforYouGraphillaExhibitionBuyGreen(byWWF)EyesofanArtistArtLake(OpenArtStudio)++15保加利亚BusinessParkSofia爱尔兰ParkWest韩国DaedeokTechnoValley区位交通：位于保加利亚首都Sofia近郊，Vitosha山脚下，紧临RingRoad，生态环境优良、交通便捷；建设规模：占地22ha，总建筑面积30万平米，东南欧最大的商务花园类办公项目；整体定位：定位于提供一个办公空间充足、环境优良、租金适宜、交通便捷的办公场所区位交通：位于都柏林西部近郊的NANGOR大街以及M50公路旁，靠近火车站和轻轨站，公共交通便捷；建设规模：占地面积90公顷，共有入驻企业280家，吸纳就业人数8000人；整体定位：致力于打造一个融办公、居住、休闲娱乐的大型一体化社区概念区位交通：位于大田广域市北部，距离首尔150公里，乘坐高速火车KTX1小时内可到达全国任何地方，临近Gyeongbu高速公路和Honam高速公路；规模：占地面积426ha，建筑面积576万平米；整体定位：定位于一个集尖端技术产业、居住、商业、休养休闲、优美环境为一体的生态新城1617总体概况占地面积90公顷，是具有景观特色的、兼容办公、居住、休闲娱乐的大型一体化社区；共有280家企业入住PARKWEST园区，吸纳就业人数8000人；区位概况位于都柏林市西部的NANGOR大街以及M50公路旁，发达的公路系统以及周边的火车站、轻轨站，提升了项目交通的区位环境PARKWEST位于爱尔兰首都都柏林城郊，与城市交通联系便捷，现已发展成为爱尔兰最大、最成熟的商务花园轻轨线火车站NACOR大街ParkWestM50公路1718从发展历程来看，PARKWEST的成功运作源于国家政策调整的机遇以及开发商的运作实力1997-2008政策指引的重新定位1997年前基于城郊的片区定位2008—多功能商务花园123PARKWEST的地理位置处于城郊，经济发展缓慢；对PARKWEST片区的规划是物流园区和工业厂房；1980后所建设的商务花园项目多以失败告终，究其原因主要是配套设施的不完善城市发展政策向城郊发展的转型，体现在：在PARKWEST地区规划出12公顷土地作为办公区域，带动区域经济的发展；城市发展规划中确定（DCDP）：在兼顾城市中心与郊区的发展，并培育城内、外的战略发展区域，使其成为经济中心、雇佣中心以及多功能的综合性社区

伴随着入住园区的企业以及员工队伍的壮大，PARKWEST的辐射范围将会更广，进而需要优化园区内的商务、居住环境，使其成为都柏林的卫星社区；未来的项目建设将会集中在居住、配套设施，内外部交通设施的完善度开发商能力政策的刺激开发商背景：HARCOURTDEVELOPMENT，一个综合性房地产项目开发商，总部在都柏林，项目涵盖商务花园、零售、酒店以及住宅。18整体定位：PARKWEST致力于打造一个融办公、居住、休闲娱乐的大型一体化社区概念19企业园居住区未来发展区域已规划区域休闲零售区战略储备地块居住区已规划区域战略储备地块企业园休闲零售区共包含五个子项目：战略储备用地居住区企业园已规划区域休闲零售区一个新型的、功能复合的，为人们提供工作、娱乐休闲、购物和生活的多功能空间未来发展区域1920PARKWEST园区内办公产品类型多样化，单体建筑设计体现个性和独立性，整体布局注重景观的共享，在建筑设计上，具有独立性，个性化的特色，各个单元体可分可合，可大可小，能够满足不同规模、不同性质、不同业态的公司；办公区域以及内部街道的设计保证了各个建筑物临街，保证了每栋建筑均享周边景观绿化以及交通便捷Block13Block10Block19地标式建筑平面图20商务单元层高建筑面积（平方米）单层面积（平方米）Block5&6&7&832300767Block9A&9D31600542Block9B&9C31800592Block10A&10D31600542Block10B&10C31600542Block11A&11B32000680Block12A&12D31600533-582Block12B&12C31800605-612Block13-1732600878Block18A&18B41600-2800393-751Block1984600325-733Block20A-D31400455-471Block21331001053-1066Block43A&43B41660-2000415-500Block70A&70B41950-2780475-725.5Block71（商业）390003000，每层按区块出租Block72A&72B（商业）41700-2500417-680PARKWEST为不同类型企业提供多样化的办公空间组合，其入住企业大多是中小型企业每栋产品的建筑面积从1600-9000平方米不等，单层面积从325-1000平方米不等，满足了各类企业对办公面积的不同需求；办公楼以单层出售为主，面向中小企业提供独立的办公空间2122ParkWest内部配套以小型精品店铺为主，业态丰富；外部大型集中商业配套满足区域更高端需求Shirley’sPalace餐馆：主营泰国菜、中国菜房产中介服务BeauCheveu美发美容沙龙酒吧GallaghersCafé咖啡馆Pressed4Time咖啡馆SPAR大型连锁超市TheOfficeCenter办公中心O'Brienscatering三明治餐吧Giraffe幼儿园健身房内部配套业态：以小型配套设施为主，包括餐厅、咖啡馆、便利店、干洗店、办公中心、幼儿园、健身房等，业态丰富、注重品质，足以满足园区内部人员日常的多样化需求；布局：呈环形分布，满足不同区域工作人员的消费需求；外部配套大型集中商业（2.3万平米的休闲零售区）22ParkWest内散布各处的艺术小品，创造出具有文化、艺术及创新气息的园区整体环境，使ParkWest更具知名度23走在ParkWest内，道路两旁树木林立，随处可见极具创意的艺术小品、和极富美感的水景23ParkWest兼收初创型企业及成熟型企业，园区环境优良及服务设施完善是吸引企业入驻的重要因素在“企业园”内有资格享受税收减免的企业，主要是那些在国际贸易交往中涉及以下几种行业的：数据处理，呼叫中心服务，软件开发，医疗保健及研发；同时，园区内还吸纳了工业、物流、非盈利、零售以及批发行业；园区内的优美环境以及服务设施的齐备成为选择其的重要因素案例1：Hosting365，爱尔兰最大的网络基础结构技术提供商，占有30%爱尔兰本地市场，于2005年入住，占用单元面积2400平方米。对园区评价：设施齐备、交通网络的完善、雇佣人员地域尺度的扩大、园内独特的景观设计以及充足的停车位。案例2：ALLIANZWORLDWIDECARE，是一家为国外移居者提供医疗保健以及公司解决方案的公司。对园区评价：租金低，交通便捷，运营有序，持续改善入住园区行业比例2425ParkWest的成功运营带动了周边住宅、酒店等配套的发展及其他城市功能的完善，进而促进整个地区向复合化新城的目标不断迈进PARKWESTPOINTE是园区内的住宅项目，共分为三个单元：Crescent，Concert，Academy，全部出售提供476间公寓，户型包括单人间、双人间以及三人间房间宽敞、设施齐全，价格合理DaysInn:商务酒店的配备，提供147间客房后续储备用地将更多开发与办公相配套的生活以及购物娱乐休息设施，提升园区的居住舒适度、休闲娱乐体验多样化，工作、居住和谐度的提升。LiffeyValley：复合化的商业及休闲娱乐中心，爱尔兰最大的购物中心之一。提供90多个大小不等的店铺，并为企业提供会议室以及活动空间。开发运营商LiffeyValleyManagementLtd。ParkWest工作+生活+购物+休闲娱乐的宜业宜居新城，都柏林的卫星城办公储备用地居住配套酒店配套带动其他城市功能完善，典型项目：PARKWESTPOINTE商业休闲功能带动配套2526住宅：PARKWESTPOINTE商务办公酒店购物中心宜业宜居新城都柏林的卫星城工作+居住+购物+休闲娱乐2627企业园办公建面：85490万平方米居住区商业建面：5000平方米公寓建面：43560平方米规划待建区域建筑物以及空间布局PARKWEST火车站学院建筑月牙型建筑音乐厅戴斯酒店游乐园商场小港、码头

进行中

已完成景观小品9.科林斯王之子10.波浪平衡感敬意白光公园成群的野鸭太阳奠基石螺旋壁休闲零售区商业建面：2.3万平方米未来发展蓝图及区块物业配比商务办公、居住、商业配比

54:28:182728我们可以持续捕捉政府对PARKWEST发展的推动力，体现在建园初期的政策指引、入园企业的优惠以及园区基础设施的改善第一阶段政策指引第二阶段入园优惠

第三阶段基础设施改善所有入园的企业都可以享受到优厚的税收政策。对于拥有房屋产权的业主（自住业主owner-occupier），免征营建成本税（其中第一年征收50%）；对于租户，可享受10年的双倍房租津贴；私人投资者也可以享受免征营建成本税的待遇（其中第一年征收25%），地方当局采取机动税率的方式，在10年中逐渐减轻税率，使税率从第一年的100%减少到第十年的10%。在“企业园”内有资格享受税收减免的企业，主要是那些在国际贸易交往中涉及以下几种行业的：数据处理，呼叫中心服务，软件开发，医疗保健及研发基础设施的完善度：ParkWest拥有世界先进水准的光纤通信技术，这些完善的通信设施恰好满足了园区内大型跨国企业的需求；交通环境的持续改善城市发展规划中规定了对结构性发展区域的规划，在城内、外培育战略性区块，使其成为经济中心、办公的结点，同时又有各自的特色，达到土地的综合利用；PARKWEST处于这样一个战略区块中28保加利亚BusinessParkSofia爱尔兰ParkWest韩国DaedeokTechnoValley区位交通：位于保加利亚首都Sofia近郊，Vitosha山脚下，紧临RingRoad，生态环境优良、交通便捷；建设规模：占地22ha，总建筑面积30万平米，东南欧最大的商务花园类办公项目；整体定位：定位于提供一个办公空间充足、环境优良、租金适宜、交通便捷的办公场所区位交通：位于都柏林西部近郊的NANGOR大街以及M50公路旁，靠近火车站和轻轨站，公共交通便捷；建设规模：占地面积90公顷，共有入驻企业280家，吸纳就业人数8000人；整体定位：致力于打造一个融办公、居住、休闲娱乐的大型一体化社区概念区位交通：位于大田广域市北部，距离首尔150公里，乘坐高速火车KTX1小时内可到达全国任何地方，临近Gyeongbu高速公路和Honam高速公路；规模：占地面积426ha，建筑面积576万平米；整体定位：定位于一个集尖端技术产业、居住、商业、休养休闲、优美环境为一体的生态新城29DaedeokTechnoValley（大德科技谷）位于韩国大田市北部郊区，对外交通便利，是韩国尖端技术聚集的中心区位交通:DaedeokTechnoValley位于韩国正中央城市大田市北部，距离首尔只有150公里，乘坐高速火车KTX1小时内可到达全国任何地方。距临近的清州国际机场也只有３０分钟车程。临近大德科技特区和第３，４产业区规模：占地面积425万平方米，建筑面积576万平米，人口33000名，10650个家庭。DaedeokTechnoValleyGyeongbu高速公路DaedeokTechnoValley大田广域市韩国Honam高速公路DaedeokTechnoValley1小时大德科技特区第３、４产业区清州机场大田广域市30发展背景：大田城市定位；周边尖端科技行业氛围；吸引外资；优美环境、便捷的交通、丰富的人力资源1234大田的城市定位是影响DaedeokTechnoValley的发展理念和形态的最关键因素２１世纪是城市形象的竞争时代，为了适应时代的发展，大田制定了城市定位经营战略。即把以科学，文化，经济为中心的大田来作成一个品牌，通过构筑最完美的城市形象、与其他竞争城市拉开距离来提高大田的知名度。DaedeokTechnoValley是集合尖端科技、居住、商业、休闲和环境为一体的综合性产业集群，发展理念和大田的定位遥相呼应，并积极配合着大田市的发展经营战略周边区域已经形成了成熟的尖端科技行业的氛围DaedeokTechnoValley和大德科技特区，第３，４产业区相连。大德科技特区是韩国最大的生产、学术、研发的综合园区，里面有７３个政府支持的研究机构，６所大学，８９８家以从事高新技术行业为主的企业。韩国博士级研究人员的１０％云集在此，同时全国研究设备的２３％聚集在此。入驻园区的企业可以方便的利用特区内的高科技设备和人才资源，并进行技术交流。两个科技园合作产生的协同效应可以更加积极的促进园区的发展。外商注资和引进国外的先进技术对大田的发展至关重要，建立一个区域为外国人提供良好的投资和生活环境，有助于国际科学技术和文化交流大田定位为多种文化融合的国际城市，而且外商注资和引进国外的先进技术对大田的发展至关重要，基于以上原因，大田需要进行区域建设全力对外国人的企业，居住、教育、医疗及文化设施的建设等进行综合支持，并不断改善外国人的定居条件。DaedeokTechnoValley的建立可以为外国人提供良好的投资和生活环境。DaedeokTechnoValley地处大田市郊，所在区域的优美环境、便捷交通和丰富的人力资源成为园区发展必不可少的条件。基于以上背景，DaedeokTechnoValley的建立要和大田市定位相吻合，要和大德科技特区采取资源共享的合作方式，充分利用特区共享平台上的资源，还需要吸引外企入驻31DaedeokTechnoValley开发建设到目前为止经历了三个阶段，历时八年，由ＤＴＶ公司开发，每期各种功能均实现有序开发占地1749000平米商务办公、居住和工业支持设施建设占地1584000平米占地924000平米商务办公、居住、商业和办公建设商务办公、高档别墅、健身房、公园建设第一期２００１－２００４第二期２００３－２００５第三期２００５－ＤＴV大田广域市政府韩华集团韩国产业银行股东构成韩国第七大财团，资金雄厚，涉足多种行业，以机械工业为主，房地产开发项目经验丰富，从大型土木工程到各种产业项目及包括租赁大厦的住宅开发事业都有涉及韩国唯一的政策性金融银行，到2006年为止，产业银行共对65个项目提供了191，233亿韩元的资金，在韩国国内的社会基础设施项目融资市场占主导地位第一次参与项目开发，制订了一些吸引企业入驻园区的优惠政策，执行政策效率很高32整体定位:DaedeokTechnoValley现已定位为一个集尖端技术产业、居住、商业、休养休闲、优美环境为一体的生态新城发展产业集群前建立DaedeokTechnoValley，形成产业集群后Ｇreencity

绿色城市－环保的规划指标和优美的自然环境Culturecity

文化城市－特色的景观设计（如音乐喷泉，雕塑公园），基础设施的建筑设计（如地标性建筑：风景画立交桥），定期举办文化节Ｔechnocity高科技城市－韩国最有代表性的尖端技术产业集群，先进的科技研发设备，大量的人才资源，并朝着国际产业集群迈进33功能构成及配比：商务办公、居住、商业、休闲娱乐四大功能，建面配比59.4:17.2:7.1:11.5分类

用途占地面积(万平方米)占面配比(%)建筑面积(平方米)建面配比(%)商务办公区域一般工业/类似工业13732.2342.459.4中心支持区域居住区公寓/联体别墅和独栋别墅6615.59917.2商业区商业/工业支持/居住服务/物流20.54.740.97.1休闲娱乐区旅游和娱乐/健身368.471.912.5公共场所学校/社团中心21.85.221.83.8合计14433.857640.6公共区域绿地/公路/公园144.934合计426100576100各类物业规模：现已建成的区域总建筑面积为576万㎡，其中商务办公区域342.4万㎡；居住区域99万㎡；商业区域合作40.9万㎡；休闲娱乐区域71．9万㎡配比：商务办公、居住、商业、休闲娱乐四种物业类型建面配比59.4:17.2:7.1:11.534规划设计：低建筑密度、高绿化率；产业、居住、娱乐设施分布集中，商业、绿地均匀分布在园区中，各个功能区域有机高效地结合；特色的景观设计整体规划布局特征产业、居住、娱乐设施分布较为集中，商业、绿地则均匀地分布在整个园区中，各个功能区域有机高效地结合在了一起，为居住者的生活提供了更加舒适的空间;园区被河流和树林紧紧环饶，园区内也有大片的绿化带，设立了9个儿童公园，优美的环境让人们生活质量和工作效率更高特色的景观设计：主题街道（以所种的植物命名），雕塑公园和音乐喷泉类工业运动中心别墅住宅商业（生活服务、住宅服务、企业服务）商务办公外国工业集群娱乐设施35产品设计：整体面貌时尚新颖，呈现多元化和国际化；所有产品类型均以出售为主；容积率区间为0.6-3物业类型建筑覆盖率容积率建筑高度工业纯工业不超过50%不超过2.55层左右类工业不超过60%不超过35层左右住宅独立住宅建筑移民的住宅不超过60%不超过1.53层左右一般独立别墅不超过60%不超过1.22层左右健身房不超过60%不超过1.0

公寓Gwanpyeong以东不超过20%

建筑高度根据每个阶段而定别墅Gwanpyeong以西不超过15%

商业和办公主建筑

25层左右，根据周围的道路布置而定一般建筑主道路

10层左右

辅路

7层左右学校一般学校

不超过30%不超过1.55层左右外国人学校

不超过20%不超过0.84层左右健身房

不超过20%不超过0.64层左右物流配送

不超过50%不超过2.010层左右旅游景点和娱乐设施

不超过30%不超过1.55层左右36内部配套齐全，且分部均衡，丰富的业态不仅方便园区内部人员使用，还经常会吸引外部人员进入园区购物、休闲和娱乐８０００个单元用来住宿，包括高层公寓、联体别墅和带私家花园的独栋别墅5个小学3个中学、3个高中和外国人学校园区内部：政府支持建设的情报交流中心、常设技术超市、技能产业化中心、技术实用化中心、企业运营服务中心和大田税馆等。园区外部：国民政府、大田市政厅今天的大德科技谷医院、餐厅、社区中心（物业办公室、邮局，警察局）、银行、加油站、健身房、娱乐中心、２２个停车场、多功能的商业中心、９个儿童公园