北京市土地储备开发项目现场验收工作交流和分析报告

北京市土地储备开发项目现场验收工作交流现行现场验收工作简介一、验收依据二、验收范围三、验收审核材料四、验收流程五、验收标准六、其他注意事项七、案例分析2一、验收的依据3根据《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市〔2005〕540号）

第二十一条：土地储备开发完成后，由市国土局组织有关部门对土地储备开发工作进行验收北京市土地整理储备中心供地验收（现场）工作手册（2015年第一版）（2017年修订版）关于严格执行供地验收项目前期审核工作的通知（京土整储开二[2016]3号）关于进一步严格执行供地验收项目审核及企业为主体项目验收后移交入库有关工作的通知（京土整储开二[2017]3号）供地验收内审会会议纪要通过土地市场公开出让的宗地均需进行现场验收1、市、区土地储备机构为主体的土地储备开发、收购（储）项目；2、企业为主体实施的土地一级开发项目；3、工业用地或产业园区内的经营性用地；4、文保项目；5、危改项目；6、棚户区改造项目；7、规划为经营性建设用地的“城中村”项目；8、企业利用自有用地建设保障房项目；9、其他通过市场公开出让的项目。4二、验收范围上会条件各类型项目完成开发后（例如针对一级开发项目，需完成征地、拆迁工作，取得二级钉桩或二级规划意见书、完成成本预审和地价审议工作），在土地市场公开交易前开展现场验收工作。5三、验收审核材料前期手续土地开发成本房屋、土地产权的补偿是否完成项目范围内建（构）筑物的拆除工作是否完成必要的大市政等基础设施是否完成现场验收6三、验收审核材料需提交的材料1、验收申请2、前期手续（联席会会议纪要、授权批复、立项、规划条件、钉桩、征地结案、各主管部门咨询意见等）3、权属调查材料4、市政工程建设相关材料：5、土地开发建设补偿协议及相关材料、实物还建协议、企业搬迁补偿协议6、地形及地上物测绘成果报告7、其他文件（区政府函等）8、土地入库确认单7三、验收审核材料1、法定代表人（或授权委托人）签字并加盖一级开发单位公章的《土地开发建设补偿协议》；2、一级开发单位营业执照复印件；3、一级开发单位企业法定代表人身份证明；4、一级开发单位企业法定代表人身份证复印件；5、《土地开发建设补偿协议》为授权委托人签字时，需提供一级开发单位企业法定代表人授权委托书及被授权人身份证复印件。上述材料均需加盖一级开发单位公章。8《土地开发建设补偿协议》及相关材料的具体要求《实物还建协议》及相关材料的具体要求9对于项目范围内涉及的劳动力就业安置等商业还建内容，需要在项目提请现场验收会时同步审议实物还建协议。协议中需明确还建规模、回购价格、双方应承担的税费及其他权利义务等内容。1、实物还建主体为集体经济组织(或征地协议约定补偿对象）的，需提供集体经济组织(或征地协议约定补偿对象）的法定代表人（或授权委托人）签字并加盖该单位公章的《实物还建协议》；2、对于非宅拆迁进行实物还建的，若实物还建主体为法人的，需提供机构的法定代表人（或授权委托人）签字并加盖该单位公章的《实物还建协议》；若实物还建主体为个人的，需提供经个人签字的《实物还建协议》；3、对于住宅拆迁进行实物还建的，原则不细化到被拆迁人。由区县政府指定单位组织房源分配、购房合同签订、房款缴纳、房屋接收及办理产权过户等相关工作的，需提供区政府指定单位的法定代表人（或授权委托人）签字并加盖该单位公章的《实物还建协议》。入库的有关要求10（一）土地入库的条件1.通过供地现场验收；2.地价审议情况获得市政府批准或已报市政府；3.取得拨地钉桩成果；4.取得相关权属核实文件；5.签订《土地入库及安保服务协议》、《土地入库确认单》、《政府交地协议》、《政府交地确认单》（二）土地入库的程序入库申请——签订《土地入库及安保服务协议》及《土地入库确认单》等文件——区县储备机构将《土地入库确认单》提交市储备中心，市储备中心发布出让公告。（三）现场管护费用的支付入库土地的现场管护费用、围墙砌筑费用及防尘费用由一级开发企业或原用地单位承担，纳入土地一级开发成本。土地一级开发单位应于会议审核通过之日起五个工作日内（距离入市时间短于五个工作日的，以入市时间为准）按照关于规定完成土地入库工作(棚改项目参照执行)四、验收流程(储备开发项目)分中心组织项目现场验收并形成初审意见市中心部门内审核查项目资料核实权属情况供地验收内审会地上物测绘及现场踏勘企业为主体项目入市交易前现场移交储备机构（入库）其他项目：市场部组织土地入市分中心验收申请区政府承诺准备土地开发补偿协议等11四、验收流程(企业利用自有用地项目)企业提出验收申请市中心部门内审核查项目资料核实权属情况供地验收内审会地上物测绘及现场踏勘市场部组织土地入市企业申请企业向分中心申请，并出具区政府函准备土地开发补偿协议等企业出具承诺函121.基本原则：场光地净2.需永久（或临时）保留的地上物如装置设施（电力电信设施、水务设施、燃油燃气设施、热力设施、市（路）政设施等）、建（构）筑物（临时看护用房、无人居住可作为施工临建的临时用房等）及其他地上物（树木、围墙等）的验收标准：a、永久保留——需规划部门在建设项目规划条件中明确可以保留；b、临时保留——（1）不需迁改的，无偿交由二级竞得人自行处理；（2）若需迁改的，由项目所属区政府出具意见，落实具体迁改时间，并保证不影响二级竞得人的开工建设及竣工验收工作。注意：承诺时间不要安排在公告期13五、验收标准五、验收标准143.其他特殊地上物：（1）高压线涉及第三方使用的，需取得经电力主管部门批准的迁改方案后方可临时保留；（2）修建地铁（或其他重点工程）搭建的临时施工设施，需市重大办及建设方出具有关意见，明确拆除腾退时间，并保证不影响二级竞得人的开工建设及竣工验收工作。（3）军缆、输油管道等明显影响二级建设的地下管线需完成迁改。（4）建设用地内未按照市政管线综合实现的市政管井原则上应在建设用地入市前完成导改工作;对于建设用地内已按照市政管线综合实现的市政管井，应交由二级竞得人按照国家及北京市有关规定依法依规处理。建设用地确需永久（或临时）保留的地上物如装置设施（电力电信设施、水务设施、燃油燃气设施、热力设施、市（路）政设施等）、建（构）筑物（临时看护用房、无人居住可作为施工临建的临时用房等）及其他地上物（树木、围墙等）处理原则如下：a、确需永久保留的地上物：规划部门在建设项目规划条件中明确可以保留XX地块：XX地块：五、验收标准15建设用地b、确需临时保留的地上物需权属清晰、补偿完毕，不涉及第三方权利义务，具体有以下处理方式：1）不需迁改的，无偿交由二级竞得人自行处理；2）若需迁改的，项目所属区（县）政府出具意见，落实具体迁改时间，并保证不影响二级竞得人的开工建设及竣工验收工作。五、验收标准16五、验收标准17代征、代拆用地（1）同步验收，且须于最后一宗经营性建设用地入市时完成全部代征、代拆用地的场地平整工作；（2）应在通过验收后尽快（原则上不超过1个月）完成代征（代拆）用地的移交工作（签订移交协议）a、项目整体入市：需按照项目一级开发授权范围，对于除建设用地范围外的所有土地进行同步验收，验收标准同前述用地的标准。b、大项目分地块入市：原则上需明确代征地的验收时序，并保证在最后一块建设用地验收时能够实现整体项目一级规划用地范围的验收工作。同时在对每个地块进行验收时，结合二级规划条件中对代征地的要求，区政府须来函说明：区政府负责组织完成该项目周边代征道路及代征绿地的实施和移交工作，在实施和移交时完成地上物的处置工作，并承担相关费用。特殊情况：（1）若由于特殊原因暂时无法完成移交工作的，应根据实际情况扣押部分前期成本，直至代征用地移交协议正式签订后予以返还。（2）区政府确因城市建设、总规落实、加快供地等原因，项目代征（代拆）用地存在暂时无法拆除的地上物的，属地区政府来函承诺拆除时限的（原则上不超过1年）可予以支持。为优化营商环境，减少企业资金压力，同时确保地上物能够按期拆除，属地区政府应额外预留一倍未拆除地上物预计拆迁补偿费用（预留金额不应包含在5%项目尾款之内）。在代征（代拆）用地达到地上物验收标准后，区政府按现行政策将剩余预留资金返还项目主体。18五、验收标准市政情况a、临时三通：（需提供市政咨询）通施工临时用水通施工临时用电通可供施工车辆通行的道路b、四通及以上：（市规划委会议纪要及市政管线综合方案）通路通上水（自来水、中水）通下水（雨水、污水）通电（管沟和电缆/仅管沟）通讯（电信、有线电视）通燃气通热力（市政热力管网供热/项目内自建锅炉房）污染审查情况（区政府函中也需文字描述）是否涉及污染？涉及污染的是否完成污染治理及场地评价，区环保局召开专家会审议通过？五、验收标准19六、其他注意事项201、现场验收期限验收结果原则上有效期为三个月，超过期限需重新上会审议（通报）2、测绘机构选取我中心于2013年3月采用公开招标方式确定了3家测绘单位开展土地一级开发项目验收及土地收储交地环节地形及地上