广播电视大厦物业管理建议书

荆州市广播电视西倚巍巍高架桥，南依繁华江津路，地处政务21象征载体是新荆州的形象窗口作为荆州发展的拥趸者我们为广电的设落成欢呼鼓舞！；广电是荆州广播电视行政管理和电视演播制作中心，是关系到国计民生的重要场所，在安全方面需要有严格规范的保障建筑结构复杂，拥有电梯、变配电、空调等大型设备，在设备保养方面需要专业和样化的个性服务……而这些正是21世纪的朝阳产 物业管理的基础工作；广电实行专业的物业管理，可以更好的发挥的各项功能，保持业的使用品质物业的保值增值通过委托物业管理还可以使原来传统体制的行政机关后勤管理完全顺应时代发展要求转为市场化理顺业主与物业管国家提倡和推行物业管理、重视并大力发展物业管理，2003年9月1日和面貌面对竞争，迎接新的。 前 八、国外物业管理的优秀模式简介九、荆州市的物业管理现状十三、目前我国物业管理的问题十四、综合楼的物业管十五、物业管理涉及的组织与第二章荆州市广播电视的物业管理一、荆州市广播电视概述二、物业管理特点和物业管理需求分折三、物业管理应注意的几点问题四、物业管理建议模第三章荆州市物业管理一、十三、附：荆州市物业管理企业文化理结第一 物业管理概念与理念简一、物业的含义是单元性的房地产。物业与房地产是一个词（Realestate或Realproperty“物业”一词译自英语ｐropertｙ或estate，由传入沿海、内地，特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。区内非主干交通道路。称之为完整意义上的物业。物业应是和地产的统一。这里的地产，系指与二、物业管理的定，中民379颁布的《物业管理条例》第一章第二条养护、管理相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理行业的主管部门是市房地产行政管理部门（荆州市房地产管理局物业科。物业管理大致，，狭义的含义则指楼宇的维修及相关机电设备和公共设施的管护、清洁，物业管理服务的投入能对物业实现提升其使用功能，延长使用，完善物三、物业管理的特物业管理是一种有别于以往管理的一种新型的管理模式，其管理具有社会化、专业化、企业化、经营型的特点。1 物业管理的社会不同部门，犹如为各业主找到了一个“总管家”，而对各来说，则犹如找到了一个“总”。业主只需根据物业管理部门批准的标准按时缴纳和服务费，就可以获得周到的服务，既方便业主，也便于统一管2企业可以通过设置分专业的管理来从事相应的管理业务。随着社会的的方式交予相应的专业经营服务公司。例如，机电设备维修承包给专业设备维修企业，物业保以向保安公司雇聘保安人员，园林绿化可以承包给专业绿化公司，环境卫生也可以承包给专业清洁公司。这些专门组织的成立，表明这一3物业管理单位是企业单位，不是事业单位，也不具备行为职能。物业管理企业作为一个独立的法人，应按照《中民公司法》的规定运理市场的运行规则参与市场竞争，依靠自己的经营能力和优质的服务在物业管业管理企业在运作过程中还要处理好与有关部门如街道居委、市政、便、安全、清静、整洁的居住和工作环境。4物业管理企业的服务性质是有偿的，即推行，合理。物业物业管理有了造血功能，既减少了和各主管部门的压力和负担，又使得房是与随着住房制度的推进而形成的多元化格局相衔接的统一管理；是与主义市场经济体制相适应的社会化专业化企业化经营型的管理。这种集高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体的充满生机和的物业管理一出现，就越来越显示出其强大的生命力。四、国内的物业管理概我国的物业管理从80年始兴起于沿海地区,经过二十几年的发展形成现阶段,我国物业管理模式呈多样化发展:房改的附属产物,房地产开发公司的部,专业化物业公司,社区居民的自发式组织等等.物业管理是顺应房物业管理服务将不再是单纯的它将贯穿与房地产开发的全过程。物业管理的模式也在不断,它除了对旧管理体制的革新外,更是我地产经济市场化和屋商品化的必然结果。目前，由于我国属于国家,社会主义尚处于初级阶段,经济发展具有，物业管理这一行业的发展趋势和模式将在很大程度上受这一环境的影响和约束，同时,物业管理的发展模式也制约着经济和环境的发展。五、物业管理的兴起及基本的发展概2050最早的物业管理于19世纪60年代的英国,一位名叫奥克维娅·希尔(Octavia.Hill)的为自己的出租物业制定了一套管理办法,以防止大量从农现代意义上的物业管理产生于19世纪末的,建筑机械等技术的发展使装有电梯的楼宇出现之后,这类建筑附属设备多,结构复杂,需要专业性很强的1908年,由芝加哥摩天大楼的管理者乔治-A·霍尔特组织的“芝加哥建筑物管理人员组织(CBMO-ChicagoBuilding 第一次性工作会议,了世界上第一个专业的物业管理行业组织的诞生。之后在此基础上组建了性的"建筑物业主组织(BO。一 Organiza-tion)。1911年,更成立了"建筑物业主与管理人员"(BOMA-Building OwneEMEEdManagersAssociation).1924年,该协会还了名为《经济交流报告》(EER)的年。、此后,类似的组织在、英国、澳大利亚等国纷纷成立.物业管理概念PH、六、我国物业管理的发展概我国的物业管理始于八十年代初最早的物业管理开始于经济特区。1988年伴随住房制度,房度的革新也连锁展开,物业管理迅速发展此后的十几年内的物业管理迅速发展,从大到小,从商品房到全市物业管理的发展,初步从借鉴,探索,推广到规范化,由传统的房管式逐步发展为专业化,企业化,招投标的三化一体的物业管理模式。此后的几年内,内地的物业管理也逐步发展起来.经过20多年的开放我国的国民经济和房地产业20170％属于开发商自办，20％属于房管所改制或后勤单(1)到2001年底，物业管理覆盖率达95%以上，物业管理渗透到传统物业管理项目（小区、、工业区）以外的学校、医院、营房、机关、宾馆、车站、多家企业分别在大中城市接管物业达3000多万平方米，像中海、金地、万科等企业管理规模均在500万平方米以上，其海达到1300万平方米；(2)物业管理覆盖率达80%以上，如上房物业管理公司规模达到1000万平方米，在1700余家企业中名列前茅，物业管理从、体制、运作到效以为代表的华北地区物业管理覆盖率达35%，天虹管理规模达50025%22%；以长沙为代表的华中地区物业管理覆盖率则相对偏低分别为6%主5%，1%；西南地区以重庆、、、贵阳为代表，因西部大开发带来的机遇，近对滞后，除西安物业管理覆盖率超出10%以外，其他省市区最多不到2%；东北地区主要集中与大城市和沿海城市，大连物业管理覆盖率为31%，沈阳为19%，长春为15%，哈尔滨为17%。其中大连万达、大连机关新型、长春房地集团和哈尔滨住宅新区物业管理总公司管理面积均在100万平方米以七、我国的物业管理现有模式与分21现物业管理,物业管理也逐渐在市场中占一定的经济比例。物业管理公司也逐渐实行法制化和区域化管理,初步实行市场化运作,并不断实行品牌经营和化发展,逐步迈入高科技新领域。，行政管理体制，物业管理起步较晚意识不够强，一些地方有关部门对物业市场的管理欠缺有效的业主之间以及业主与物业管理公司之间产生的纠纷越来越多有的甚至成为了房地产业发展的而物业管理企业的起点低，物业管理理念，规模效益差，也成为我国现阶段物业管理发展的一个较为突，1 机构——各地房管部门及其下属的事业单位——房管所(站)传统房管采用行政为主直属其关系单一使用人不是人房管以单一的收租养房为主要内容,低廉管理内容单一房屋修缮问题很难及时处理,修缮后的费下,物业管理这一名词不存在,房屋修缮等类似的工作一般。居住者往往采用偷梁换柱的方法即通过房管部门获得房屋后租授给其他没有住80市,出现住房紧缺的现象。住户往物业维修,物业保养能力几乎没有,物业在很大程度上处于状态。群众在现实环境中有很多都钻制度的空缺,大发的财,可是却影响精神文明建设的发展,制约经济的增长。住房环境的在很大程度上影响人们就业教育的发展。特别是经济发展。长期把投资于2我国的物业管理主要是伴随住房制度土地使用制度和住房生产制度改这类物业管理公司在接管物业时无须担心物业的来源,物业在接管和验操作控制经验,所以在以后实际的管理服务中对于本身的技术问题一般上没较大出入,系统的基本上没意外技术出现。技术问题了解较容易,物业设施的资料获得较直截便利,物物业修缮费用来源较稳定,公司很容易采取零管理来解决物业管理中出物业公司没有太大的生存感,公司发展直接由开发公司的规模决定这类物业管理可以说是房地产开发公司的部物业管理公司服务的小区环境理上也取决于开发公司,物业管理只是辅助开发公司做好工作因此,这物业管理服务质量有待于进一步提高。目前,从来看,物业管理这一行业的大幅度上升几乎占房地产总量的85％而且还在逐年升高福利的物业管理公司在服务质量上和专业化物业公司相比其服务态度更容易打折扣,物业问题纠纷不断由于是开发公司开发的小区和楼宇,在公共设施管理上常常纠纷不清。业主对于纠纷的率也较高。纠纷案例:东方广场(陆家嘴物业管理公司管理的)的公共过道空调费用的处理上各租空调),但物业用照收不误。不利于物业管理的市场经济化福利式物业管理一般和企业关系密切,属因此,在很大程度上专业化的物业管理公司的需求量也在相应的增加,专业化物3这类公司是投资者自己建立的,像餐饮业一样,经一定的程序建立起来,内颇多。在,私营物业管理是它的主要模式。英国这样的物业管理公司目前这样的物业管理公司在国内并不多见。在自管物业管理公司很多,大体上属于社区型的,一般规模不大他们根据具体政策设立自管公司,组又可以有效利用社区。这种方式在我国已经开始引起业主们的注意。(王海18物业模式的新话题:只要达到制定的标准，业主怎样对物业实施管理都是公司的出现,此种物业管理模式的可行性将不断增加。 这一方式同时也是解决目前物业市场上难的有效方式。花钱买服务,物业管较大随着物业管理政策的不断健全,这种管理方式将不断发挥自己的优势,八、国外物业管理的优秀模式简模式在经济学上的含义是一种标准,一种规范,一种系统,是由一些局部形成,在发展中按照一定的价值观和标准,对其内在规律性的系统揭示和整和。在物业管理这一行业,我认为此种定义同样能够表达模式这一含义。我们可以根据不同的环境不同的物业管理体系在适当的时候对不同的物业和环境进行整和,从而使综合效益达到最大。国,,,新加坡等国的物业模式,我们不难看出这一问题的度的含义。1何有资格的个人和企业都可以并开办这样的企业。他是一种服务,和餐饮服。。。比较成物业管理开始于,专业化的物业管理在一般属于很常见的,这样的企业和英国较相似设有专门的物业管理机构并拥有一批高素质的专业人员,各级机构中，都设有管理局，其职责是制定房地产并监督检查的物业管理一般是专业化的的智能化楼宇在世界各国物业管中属于特具特色的。因为其国内智能化水平较别国高在写字楼的物业管理。。。2、、新加坡的物业管理模（1）。的物业管理公司由居民管理选雇居民的成员由所有业主轮流时设专人管理帐目所有成员的工作都是尽义务，没有。社会道德规范和国家法律的。专业的物业管理公司在级是常见。1974式公寓”的概念对建造的公共设备设施及建筑附属物共有实行共管。坡强调对居住小区进行化管理。由此可以看出,各国的经济条件和政治环境不同物业管理所采用的模式也各不相同。在选择物业管理模式上要根据自己的需要,从而找到适合自己发展的物业模式。我国的物业管理环境和新加坡较相象,在选择物业模式时应根据实际条件借鉴和参考经济环境和各条件相似的国家的物业管理模式,从而缩短摸索的路程,可以更好的发展我国的物业管理事业。九、荆州市的物业管理现年代，洪垸小区的社区建设就成为过住宅小区建设的样板，90年代的东岳小区的经济适用房建设也成为过的样板其中月季园还获得了优秀建设这些光辉目前已成历史上述两个优秀的住宅小区也已经不复往日采。随着社会对物业管理的认同和需求逐步增加，荆州的物业管理在最近的50业公司大小不一,各公司的经营和管理模式各不尽同。它们在共同服务于房地产一批达到省级优秀物业管理标准的小区和其中的代表有物业公司管理乎都有属于自己的物业管理公司,下属公司式的物业管理在市场上占很大一部分比例。这样看来,物业管理在未来的发展道走规模化道路还很艰难司只有荆州市物业管理一家。而荆州发展物业管理是大势所趋。十、物业管理的主要内（一）8公众性质的服务（二）经纪中介服务。如物业管理企业在做好公共服务的同时，在管辖的住（三）特约服务是为满足物业人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务，通物业人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。如小区内老年的护理、接送上十一、实施物业管理的作用与好管理，是与多元化格局相衔接的统一管理，是与社会经济发展相适应的社管理具有如用和好处：式，为多个单位、人找到了一个总管家；同时，也为各职能管理管理者的关系将自营自管的无序管理和行政性的管理变为企业经营型的聘用制。在这样的机制下逐步形成有的物业管理竞争市场，业主有权选择第三物业管理是一种经营型的管理它推行的是合理服务，业主、使用人受到全方位、多层次、多项目的服务。使社会和业主的财产得到保值、增值。长房屋的物理，降低物业的物理损耗速度，避免了物业使用价值的超前损能等始终保持着与社会发展的同步性，延长了房屋的经济。十二、评判物业管理质量的十项推荐标1物业管理属服务性行业服务的对象是人所以在服务中要一切“”23工程人员应具备过硬的设备技术保安人员应具备过硬的消防本领管4服务的深度和广度，使业主、客户享受到的服务。56接听程序设备操作程序装修程序清洁程序等都要严格按次序一项接一项、78、服务——合物业管理属有偿的服务行为，但物业管理公司制定的综合服务标准应不高于规定的标准；物业管理公司开展的特约服务和便民服务也应以满足业主、客户需要为目的，不可乱或多服务少等。910十三、目前我国物业管理的问要么怎么还会给小费呢？小费是这种意识的一现而这种意识还不能已经提高了，却没一人提出置疑。如果商家服务的话，则无人肯2。人民群众对物业管理的力有待提高。人们仅仅有意识还不行，还必须有卫生等组成部分，那么，国家何不再加上物管这一项呢？给人们一定的补3。物业管理体系有待健全完整的。我国在物业管理方面缺乏和行政法国家建设部的《物业管理条例。所以，物业管理方面的建设急待加强和完善。一旦业主与物业管理者发生，责任不明，法律上没有明确的界定，很承担责任。所以即使业主也不能得到妥善的解决。展的相当完善。而我国物业管理如不包括特区和地区，是从1981年3月开十四、综合楼的物业管，的楼宇在各地迅速崛起，与此同时楼宇的物业管理问题也不容忽的综合楼，以下我将就综合楼楼宇的物业管理问题来谈一谈。，1、综合楼的物业管理特店公寓常住极多要管理好综合楼确保大楼各部分正常运作，法，对大楼各系统进行、保养和管理，保证这些系统的正常运转。综合楼能源、动力消耗大，管理服务人员多，管理成本高，收取的物业也高。2、综合楼物业管理的原）（3合理原则这一原则最通俗的说法便是物业管理的要与所）。公共服务、专项服务和特约服务并重的原则综合楼内有许。十五、物业管理涉及的组织与1（一）（二）（三）（四）（五）业主委员，并享有被权（六）监督业主的工作（七）（八对物业共用部位共用设施设备和相关场地使用情况享有和监督权（九监督物业共用部位共用设施设备专项维修以下简称专项维修）（十）法律、规定的其他权利（一）境卫生的等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大 业 作出的决定（四）按照国家有关规定交纳专项维修（五）（六）法律、规定的其他义务业主大会应当代表和物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的地的区、县房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并产生业主。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主职责。（一）（二）、更换业主委员，监督业主的工作（三）（四）决定专项维修使用、续筹方案，并监督实施序和环境卫生的等方面的规章制度；（六）法律、或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责2、业主业主是业主大会的常设机构，是在房地产行政主管部门指导下，由物业内的业主和使用人的代表组成，代表和物业内业主和使用人的合法权益。《物业管理条例》第十五条定义：业主是业主大会的执行机构，（一）（二）（四）（五）3物业管理企业受物业管理及房地产人的委托承担居住小区的物业管第二 荆州市广播电视的物业管一、荆州市广播电视概荆州市广播电视位于荆州市中心政务区，与市、人民银行、公车水马龙的江津路外观设计时尚现代落成后将成为为荆州又一标志建筑，根据我们初步了解的情况总建筑面积19000余平方米单幢24，（塔楼地上22层、2层，裙楼3层，其中1楼大堂面积1597平方米，准层约为655平方米。共配备3台三菱电梯。其中10层以下为荆州市10层以上为广播电视局各机关功能单位。1层为设备层与停车场，停车面积650平方米，共约30个泊位，2层为人防工程。采用开利热泵式空调，每层装有热计量表。由于内设，其他供电等技术设备目前二、物业管理特点和物业管理需求分合功能，有3家广播电视系统单位入驻，具有使用功能复杂的特点。对服务本由于为这一重要媒介演播、制作的场所，为关系到国本为建筑，建筑结构复杂本项目在安全上的特殊要求在内有比较严密的安全、设备设施共存在管理上需要明确界定物业管理中设备设施的范围和权三、物业管理应注意的几点问根据本项目特点、物业管理需求分析和我们物业管理经验，本项的服务对象为广播电视局和演职人员，文化素质与社针对安全、要求较高，建议在设置配套设备上应重点考虑四、物业管理建议模按照业主广播电视局的实际情况 的物业管理定位在专业化水平（一1、由广播电视局后勤管理部门接管的物业管理，前期聘请专业的品质体示范申报工作；23在条件成前提下，协助创建省、国家的优秀物业管理示范等（二）、全委托物业管根据2004年1月1日实施的《物业管理管理办法》，可以采用佣金制和包干制与物业公司结算物业用。具体情况详见《方法》。1（棚、停车场（库）部位的收集、清运，定期消杀以及化粪池、沟渠的清掏等。对安全实行封闭式管理，全天24小时倒班轮值，公共秩序 费用，全体业主公共利益。2 约服务\专项服结合地域特色和本物业的特点组织入驻单位开展丰富多彩的文化、活动，以协调人际关系、沟通情愫。管理与物业相关的工程图纸、住用户与竣工验收资料维修、养护委托并合理。全方位居家服务。包括公共事业申办（电气、、有线电三、OEM即选择一家专业物业公司输牌和物业管理技术，甚至可以输出部分第三 荆州市物业管理一、荆州市物业管理是市金浩下属企业，成立于2002年10月，30万元，具有物业管理三级资质。公司以“酒店式的人性化服务”和“满足客户需求”的创新理念，奉行“业主至上，服务第一”的经营，通过依托严谨规范的“物业+酒店”运作管理模式和不断创新的个性化色环保为的高档智能商务写字楼和花园式公寓酒店，广场集投资服务、商务营以来，公司在荆州率先组建业主,实行规范化物业管理，广场设置物管100%规范，不断建立健全各项管理制度及工作流程标准，配备专人管理物业室，实行24小时值班服务制度，并配备专业的物业管理信息系统，保养实95%以上。经过一年多的物业经营管理，目前，投资广场以其独有的地理、经过一年多的不断成长、完善和发展壮大。公司现有员工69人，下设行将进一步在公司强有力的支撑下，在工业兴市发展战略下，重点以二、投资广场物业概、办公、商务、会议、金融、咨询、餐饮等于一体，占地面积35亩，总建筑平面20000平米，由21层主楼及3层裙楼、5层酒店式公寓、2000平米餐厅配套齐全。主要设施包括大型远大空调系统、双座三菱高速电梯、集中电视安全消防系统、虚拟网系统、光纤接入宽带互联网络系统及绿色环保供水系统、红外周界防范系统……达到国家甲级写字楼硬件标准。现为市三、物业管理基本情况介础项目广场从筹建到开业验收均得到市及各有关部门的大力支持和指导广场以建立荆州首家“绿色环保为智能商务写字楼为品牌目标，2002年9月，投资广场验收后，由业主方特聘荆州市物业管理接管，并签订了物业管理委托合同协议，验收图纸、、资料齐全。物业管理的前期介入早在2002年5月投资广场改造施工开始广场开发商业主军沙商贸即与荆州市物业管理签订了投资广场荆州市物业公司作为一家受聘于投资广场物业整体管理而组建成立以追求业主和租户满意，遵循“业主至上、服务第一”之，努力把投资广场自修建运营以来，实行规范化物业管理，设置物管、招商服健全各项管理制度及工作流程标准，配备专人管理物业室，实行24小时值租户的服务质量上，报业主批准成立了“业主、租户，定期举行座谈会，广泛征集租户物业服务意见，并定期《租户意见征询表，广泛了解业95%以上。四、高效务实的团荆州市物业管理拥有一套独具特色的物业管理服务运作体系和高素质的专业化队伍，下设五个：1、行政人事部：全面负责公司日常事务，积极开展人员素政决策部门。2、物业管理处：是公司中人员最多、任务最重的部门，下物业设备设施的维修养护及各租户单位入驻装修改造的工程质量监管。保安队主要负责广场内的消防及车辆管理对务：实行24小时值班，受理业主/租户/物业使用人、报修、咨询、质疑、求助、建议并按照相关操34、招商部：主要负责广场主楼与各配套设施的全面招商，55五、制度建设与人才培制度工作运行的基础，为了提高和规范物业管理水平，我公司积极探索ISO9000国际与质量控制标准，不断国内外物业管理动态，制定了的物业管理规章制度。对服务工作程序、质量保证制度、财务管理制核、考勤与奖惩等方面均有明确规定。并逐一在工作中实施并加以考核，使人才即企业竞争力我们的曾经“管理科学是提高企业效益之急”我公司一开始就人才的培养和专业的培训。每周、每月、每季、100%六、严谨的设备设施管博盈投资广场总建筑面积为21200平方米，占地面积达18480平方米，55%，80%，29示单位名称及具、，等现象，房屋外墙结构和涂料无一脱落和污损，定期进行维保养护，加之设立户外招牌牌和霓虹灯，使广场保持了房屋外观的建设原貌和完好的外观四位一体的管理模式拥有远大空调系统，避免了分体式空调系统凌乱、，统；空调系统；三菱高速电梯；国际、国内直拨虚拟网系统；光纤接入月度、季度、年度检修计划，值班检修记录完整全面，设立专门员，负责管理各种装修、维保、检修管理，记录、执行严格的管理制度。 后只需在物业管理处登记，由物业管理处手续，一天即可开通上网、 停车场及通道闭路电视和记录设立专职保安24小时值勤，实行封闭式、凭证出入管理；三层，广场内区域巡检对讲、消防系统。广场室外管线，包括供电电缆、电视线、线、电脑线，都统一入地，责任的事故，事故率为零，设备完好率为100%。24时服务制度，实行定人分区一对一负责制，对业主及租户高度重视，急修随叫随到零修不过夜大修三天之内解决到位房屋的零修及时和达100%，七、高标准的环境卫生与绿内PA保洁配备有地毯机、抛光机、吸尘吸水两用机、地毯吹风机等专业化，规定楼外地面、道路每日清扫两遍；随时保洁、日产日清；并定期梯间楼道扶手栏每日清扫擦洗做“七净“五不“七净”，2120018480广场绿化采取灌木、乔木、草坪相搭配方法，种植30余种优良花木，广泛分布在内外花坛走道绿化广场写字楼各区域各种植物在园区路灯、八、人性化的客户服务管装修方案并全程配合监理公司代表业主方对整个装修施工进行了从物业管理角度提供了很多要求和改进意见并深入参与了业主/租户/物业使用施各业主/租户/物业使用人的第一手资料，建立“租户，存于柜，查阅专业保洁商务导游钟点商务上门维修钟点清洁等个性化服务。我公司建立了一套科学、严谨的报修、处理标准作业程序。为了给业主/租户/物业使用人提供方便专门设立了对务内线1666和8999，24小时为业主/租户/物业使用人服务，无论是报修还是均承诺在“5分”内赶到现场处理。轻微，不超过2天或在租户要求的期限内解决；重要，接待后1小时内转呈物业管理处进行处置；重大，当天呈