某知名地产集团房地产成本管理制度

目录一、总则二、房地产成本管理职责（一）集团总部的成本管理职责（二）开发企业的成本管理职责三、房地产成本监控（一）成本监控系统（二）成本监控的要求四、房地产开发环节的成本控制（一）立项环节的成本控制（二）规划设计环节的成本控制（三）施工招标环节的成本控制（四）施工过程的成本控制（五）工程材料及设备管理（六）竣工交付环节的成本控制（七）工程结算管理（八）其他环节的成本控制五、附则**企业股份有限公司及房地产成本管洲理制度（讨论稿）一、总则代1牙、为了增强成班本控制力度，邀降低成本费用妹，提高市场竞记争力，根据国痛家有关法规政踪策，结合集团冻成本管理的要托求和经验、教番训，制定本制碗度。买2罩、成本管理的盾基本原则是：啊以市场需求为洞导向、保证质提量为前提，过盖程控制为环节愁、规范操作为从手段，提高经洞济效益为目的堆。六3文、成本监控的傍任务是：遵守蝴国家有关法规备政策，落实成冷本岗位责任制决，完善成本管最理基础，形成课有效的成本监锁控系统，努力兔降低成本，提敲高经济效益。写二、房地产成围本管理职责播（一）集团总下部的成本管理塞职责调1嘉、制定、修正白集团成本管理餐制度，督促、睡指导各开发企铃业建立完善本炭单位成本管理吓制度；并跟踪被、检查执行情均况，对成本实堡行制度监控。虽2脏、进行房地产犹市场调研，对龙房地产市场走负势作出分析、救判断，及时提呀供、反馈给集现团和各开发企件业管理层作决岂策参考；保持催对国家有关法军规政策和集团倘成本管理环境繁的了解，协助胞房地产公司争瘦取优惠政策、管处理有关政策量性问题。租3龟、组织各方面匙专业人士对拟梢建项目进行实旗地考察、立项椒听证，按立项按审批程序审查引投资估算，把批握投资决策，判合理配置资源厦，帮助房地产根公司做好项目替前期策划中的滋成本控制。立葛项审查的重点喂是：简◆牙立项资料是否紧齐全、规范；爱◆打市场定位是否扁明确、恰当；厨◆塌投资成本估算卫是否经济、合榴理；融◆劈投资回报是否蹄符合集团利润泉目标要求；呈◆柜投资风险能否泥有效控制。镜4秩、跟踪、落实残各项目成本计赤划及其执行情汇况，适时了解渐各项目成本的给实际构成，汇揉编集团成本报声表；分析、总曲结项目成本控画制情况，协助巨、督促各开发湿企业做好项目有操作过程中的宏成本控制工作种。沙5蜓、建立成本信截息监控中心，奥及时收集各项想目成本动态资负料，为集团管怪理层提供充分叼、有效的决策朋依据，并按要仍求将有关意见热反馈给各开发兄企业。牢6拖、组织集团成粘本管理的信息萄交流，通过培盏训、双向交流朝、研修会等方成式，增进全员泽的成本管理意妈识，推广集团菠内外成本管理按经验，寻求降午低成本的有效另途径，促进集里团成本管理水纷平的提高。扛7义、根据管理的免需要，派出审母计小组对项目且成本进行阶段传审计和决算审鞋计，对项目成垂本发生的合理府性、成本管理简的规范性提出魔审计意见。并微结合项目收益拖情况，考核项座目的成本降低蔽率、投入产出杂率、投资回报正率等指标。烫8距、逐步推行成昨本管理及其信剃息交流电脑化蔽，搞好成本管蒸理的综合服务觉。妈（二）开发企近业的成本管理养职责礼1执、认真执行集款团成本管理制烦度，结合实际些制定本单位成亿本管理制度，妙并自觉接受总愧部监督。按2塔、根据本单位碰业务发展规划启、开发能力和老市场情况，确浑定项目开发计俭划，组织立项剥调研、选址和萌前期策划，提忠出立项建议和驴开发设想，并废按要求向集团蚂总部提交立项迎可行性报告，辟履行立项审批萌程序。胀3获、规划设计阶伤段，应按市场据定位和成本估计算准确把握设奴计方案，组织私审查设计概算牵的经济合理性破，使规划设计维既符合规范，油又体现成本控罪制的意识和要刚求。惠4肌、客观、认真晕地进行项目成厚本费用测算，予编制项目成本粥费用计划，确议定项目及每个真单项工程的目久标成本，分解踩成本费用控制备指标，落实降迟低成本技术组己织措施。烛5把、遵循基本建哀设程序，进行岸项目实际操作易，对房地产成揭本实行项目经妇理负责制和全绞员全过程控制举，对可控成本薄、变动成本和缝成本异常偏差尘实行有效监控辫。保证将成本休控制在目标成见本范围内。宜6仙、正确处理成哨本、市场、工悟程质量、开发灿周期、资源、闷效益之间的关舟系，防止和杜早绝重大工程质防量事故，努力流缩短开发周期陆，严格控制项葱目的质量成本则和期间费用，崭加速投资回报刷，提高投资回华报率。较7日、组织项目开浇发成本费用核傅算，及时、全猴面、准确、动片态地反映项目字成本、费用情辜况，按规定编慕报成本会计报地表等有关资料鸟。坚持成本报始告制度，保证锅成本信息交流夏的及时、有效锅。舰8篮、熟悉、掌握谣国家和当地有稻关法规政策及采市场需求、预哈算定额水平等饰成本控制因素荐，用足用活各宿种政策、资源疾，提高成本控掀制的预见性，树努力寻求降低明成本费用的途复径。午9昼、定期或不定遇期分析成本结唯构、差异及其援原因、监控措孩施及其效果、肾经验教训，每永年至少一次，箱并将分析报告锯报集团总部财探务部。敲三、房地产成狭本监控率（一）成本监篇控系统今1抱、根据集团的阶管理体制，集畅团建立总部以读管理监控为中茫心、各开发企磁业以操作监控收为中心的房地膜产成本监控系裂统。实行总经捉理领导下、项永目经理负责、课各职能部门具割体实施的运行思机制。伏2待、各监控中心乔应树立全员成滴本意识，对房冶地产成本实行迈全过程监控。番3朴、各开发企业料应根据管理需嘉要和项目实际给情况，设置审棕算部、工程部腔、财务部等成咳本管理职能部齐门或岗位，保晚证成本控制工概作的顺利进行流（二）成本监钩控的要求制度建设币1掠、根据管理的婚需要，各房地游产公司应制订炉和完善包括以痕下几方面内容究的成本管理制语度，并报集团寸总部备案：损◆尽成本管理责任著制及监控程序悄；荷◆柳计划管理制度欺(埋包括指标、定敢额、考核管理泳办法惊)肢；卸◆在招、投标管理笑制度；下◆惭合同管理制度爱；追◆拖工程冠(雾质量、进度、谢监理、现场、势工程盘点、竣角工验收移交泛)牧管理制度；怎◆仓预决算番(哑包括概算、设液计变更、现场拖签证、结算、派款项拨付退)缎管理制度；刻◆吩费用控制制度沈；腹◆信材料设备管理稀制度。平以上制度，各车单位可分别制今定也可综合制勇定。插2废、集团总部应忽不断总结各开港发企业成本控浪制经验，在此讨基础上，逐步铸健全、完善集泼团房地产成本服管理制度。计划管理手1弄、各开发企业绝应按根据项目困开发的节奏，打及时编制成本匹计划，并跟踪招、检查、考核疏计划的执行情茅况：侮◆枕开发产品成本籍计划兄(最按完全成本口写径甜)药；硬◆怠期间费用计划圆；慨◆景降低成本技术超组织措施计划爸。瓶2笨、成本计划以乌设计概算、施东工图预算、成具本预测和决策拜为依据，综合置考虑各种因素挡进行编制，做爪到目标明确、仪先进、可行，遮尽量数据化、临图表化。拢3原、各开发企业疮应完善成本考授核办法，确立漏成本降低率、统费用节约额、茅项目投资回报坟率等成本考核僵指标。分析检查百1给、各开发企业钩在成本控制过氏程中，应定期盏、按开发阶段肥对房地产成本乘的结构、差异湾及其原因、控花制措施及其效传果进行分析，提以及时总结经锄验教训，做好坡下一步成本控较制工作。分析懂的重点是：款◆迹计划及其执行传情况；淹◆巨实际成本与预固算成本、计划摩成本对比差异伐及其原因；蹲◆龟分析期内控制库措施、效果、的存在问题及改尚进意见、对策委；聋评价、结论与缓提示。款2杰、集团总部根泉据管理需要，音应按项目就成驰本控制情况进串行分析检查。信息交流疤1住、应报集团总盘部的常规性成娘本资料主要包否括：诸项目基本情况牵；宽◆冒按会计制度规柴定应编报的成吃本核算报表；愿◆建成本动态情况沾及其分析资料好；荡◆蝶当地政策性收摸费项目、内容滴、标准、依据靠及政策的适用拿期限、收费部忠门。担2勒、按例外管理绵原则，对下列窝成本异常偏差踏及其处置办法蜂，应随时报集狗团总部：喇◆办当地有关法规遵政策的重大调谦整；惑◆短成本超降率占骨单项工程成本耕总额绞10%莫以上、占其本腰身预算成本或辜计划成本姓30%速以上的的项目本、事件倡(誉包括停工、严蛋重窝工、重大壳设计变更、计且划外增减项目班、现场签证、割工程质量事故晨等因素影响造型成的成本增、仙减项目、事件应)饰；劲◆屡合作条件更改间；◆补交地价。盆3窑、各开发企业粪应建立成本信默息库，互相交晨流成本控制的堵经验教训。之四、房地产开浅发环节的成本鸭控制普（一）立项环此节的成本控制府1烈、各单位新项锋目立项时必须重向集团总部提桃交《立项请示纲》和详细的《贷可行性研究报浅告》，并经集皂团立项听证会驾讨论通过。《墙可行性研究报林告》除应具备帐地块基础资料简、周边环境及何其发展趋势、缸合作方背景、梳合作方式及条康件、初步规划搂设计方案、开例发节奏及市场扛定位等基础内赚容外，还须包蜡括以下内容：变◆汉成本费用估算槐和控制目标及伐措施；袍◆马投资及效益测府算、利润体现丈安排；飘◆沃税务环境及其损影响；◆资金计划；军◆挺《竞投方案》烫（仅限招标、潜拍卖项目）；量◆仙投资风险评估布及相应的对策犁；妹◆隶项目综合评价样意见。印2汁、《可行性研闪究报告》应至缸少在立项听证闹会前提前一周打上交集团总部刮。来3斥、若项目立项菜后，合作条件事或招标、拍卖冤条件等关键因独素发生变化，稼并将对我方构首成重大不利影其响时，应重新开向集团总部提烤交《立项申请线》。狡4柴、招标或拍卖妨项目的竞价不躺得突破集团批铃准的最高限价歪；合作建房项墨目要充分考虑公地价款的支付堵方式及相应的抛资金成本。升5秋、招标、拍卖麻合同或合作开器发合同应经集巾团总部律师审么核后正式签署炉。证（二）规划设奖计环节的成本鹰控制疼1鲜、规划设计单唐位的选择由各光开发单位自行起负责，但应遵榨循以下原则：刻◆痕能由集团内部从完成的规划设域计工作，应由响集团内部自行权完成；礼◆者需委托设计院渗进行的规划设欢计工作，应采轰取招标方式，雀择优确定。衰2火、总体规划设遮计方案（必须杂包括建造成本霞控制总体目标援），应首先上宵报集团领导牵纷头组织丈的董“陡规划设计方案航听证咽会蚁”脾审查，获通过尤后方可进入下沿一设计阶段（浑如单体设计、烟扩初设计、施抵工图设计）。蛙每一阶段都必争须要求设计单斩位出具《设计胸概（预）算》也，并在与上一苍阶段的概（预娃）算进行认真拆分析、比较的个基础上，编制县我方的《建造需成本概（预）俘算》，确定各跌成本单项的控迈制目标，并以锦此控制下一阶寨段的设计。块3肤、施工图设计房合同应具备有请关钢筋、混凝钉土等建材用量热要求的条款，规并载明：设计弊单位的《施工底图预算》原则块上不得突破我本方编制的《建式造成本预算》丢。评4副、设计、工程疏、预算人员应助会同监理人员森组成联合小组容，对施工图的聋技术性、安全还性、周密性、师经济性（包括横建成后的物业危管理成本）等宽进行会审，提炊出明确的书面台审查意见，并帅督促设计单位蔽进行修正，避技免或减少设计姥不合理甚至失云误所造成的投誉资损失浪费。纤（三）施工招拳标环节的成本宣控制芽1滩、除垄断性质盆的工程项目外讯，其他工程的夕施工或作业单驴位，不得指定莲。座2沿、主体施工单棒位的选择，必饱须采取公开或存邀请招标方式僵进行。慰3滩、应组织设计滤、工程、预算默、财务四大专循业人员联合组兵成招标工作小授组，就招标范们围、招标内容售、招标条件等傍进行详细、具及体的策划，拟量订标书，开展流招标活动；对坑投标单位应就伍其资质、经济号实力、技术力吉量、以往施工撞项目和施工管复理水平等进行材现场考察，提漫出书面考察意摆见；对投标情体况进行评估，斯提出书面评估扮意见。柳4惧、同等条件下傅，应尽量选择扶企业类别或工驻程类别高而取泉费较低的单位特。克5柳、凡投资额超每过人民币回1,000纱万元的工程项明目若采取邀请谦招标方式，应哥事后向集团总点部提交有关招泰标、评标等工五作的文字备忘宋。张6怪、零星工程应吐当在两个以上坝的施工单位中训，综合考察其搏技术力量、报微价等进行选择摆。择7签、垄断性质的昌工程项目（如跳水、电、气等助）应尽力进行牌公关协调，最回大程度降低造册价。康8跟、施工合同谈苏判人员至少应窃包括工程、预克算两方面的专胸业人员，合同裹条件必须符合辅招标条件，合茄同条款及内容妙概念应清晰，商不得因工程紧劝而不签合同就馆开工。月9谈、应建立健全亭施工队伍档案统，跟踪评估其礼资信、技术力侨量等。扮10变、出包工程应蛋严禁擅自转包申。卷（四）施工过打程的成本控制现场签证者1运、现场签证要毕反复对照合同咏及有关文件规挥定慎重处理。仅2盘、现场签证必捞须列清事由、恢工程实物量及暮其价值量，并陶由甲方主管工蜂程师和预算人块员以及监理单墨位现场管理人先员共同签名，煤其中甲方预算年人员必须对工音程量、单价、丘用工量负责把耻关。现场签证尤的具体审批程靠序与权限，由杆各开发企业自殊行制定。诞3雅、现场签证必或须按当时发生毁当时签证的原谨则，在事后五剧日内办理完毕属，严禁事后补构签。签证内容捎、原因、工程黑量必须清楚明驱了，涂改后的寿签证及复印件脸不得作为结算财依据。搁4岭、凡实行造价仇大包干的工程刃和取费系数中景已计取预算包野干费或不可预酷见费的工程项霸目，在施工过横程中不得办理璃任何签证。杀5答、因业主要求夕或者因设计不听当，确实需要缘变更设计的，旷应填写《设计步变更审批表》柳并编制预算，迁经设计、监理赚单位和我方有朋关负责人认可较后，方可办理蝶，办理过程中册必须对照有关疼设计、施工或错售楼合同，明赖确经济责任，则杜绝盲目签证祖。我方设计变奖更的审批权限活由各开发单位巩根据自身实际数情况确定。额工程质量与监链理牛1域、项目开工前性，原则上应通经过招标方式择帜优选择具有合坛法资格与有效扎资质等级的监箩理单位。监理榆单位应与所监倍理工程的施工蔑单位和供货商斜无利益关系。猪2踢、工程质量监申控人员应要求骑监理单位密切边配合，严格把讽关。一旦发现揉质量事故，必怠须组织有关部邮门详细调查、绵分析事故原因北，提交事故情统况报告及防患武措施，明确事厘故责任并督促菠责任单位，按雀照质检部门认万可的书面处理仁方案予以落实疤。事故报告与灵处理方案应一禽并存档备案。昨3奴、应特别重视上隐蔽工程的监运理和验收。隐若蔽工程的验收撞，必须由工程视、预算人员联建合施工单位、昨质检部门共同独参加并办理书霉面手续。凡未杜经验收签证的淡，应要求施工右单位不得隐蔽甜和进入下道工也序施工。隐蔽县工程验收记录医按顺序进行整禽理，存入工程说技术档案。工程进度款纱1彩、原则上不向英施工单位支付陪备料款。确需员支付者，应不刃超过工程造价吧的刮15%笋，并在工程进墓度款支付到工愉程造价任50%流时开始抵扣预卖付备料款。糟2喊、工程进度款闲的拨付应当按胃下列程序办理迎：顽◆牺施工单位按月由报送施工进度做计划和工程进俯度完成月报表糟；刻◆窄工程、预算部痰门会同监理人胀员，对照施工品合同及进度计额划，审核工程逮进度内容和完群工部位（主体榆结构及隐蔽工童程部分须提供轨照片）、工程就质量证明等资泛料；禽◆奇预算部门整理卷复核工程价值肤量；奶◆惕经财务部门审齐核后按有关批疗准程序付款并避登记付款台帐象。捏3途、应要求施工搞单位在我方开扩户银行开具结也算帐户，以便性为我方融洽银公企关系和监督省工程款项的使光用提供便利。傲4斧、工程进度款蜡支付达到工程旷造价帜85%磁时，原则上应奇停止付款，预伟留至少屈10%克工程尾款和雄5%捏保修款，以便狂掌握最终结算眉主动权。泽（五）工程材愁料及设备管理适1筝、项目开工前易，设计或工程瓣管理部门应及笨时列出所需材津料及设备清单肥，一般按照下苹列原则决定甲主供、甲定乙供臂和乙供，并在跌工程施工承包羞合同中加以明哥确：捏2盲、甲方能找到边一级建材市场秧的、有进口免答税计划指标的亚、有特殊质量尼要求和价格浮顶动幅度较大的绳材料和设备，般应实行甲供或屡甲定乙供，其率余实行乙供；维3讲、实行甲供或叙甲定乙供的材傅料和设备应尽咏量不支付采购疾保管费。削4座、应按工程实引际进度合理安品排采购数量和练具体进货时间亏，防止积压或自造成窝工现象润。紧5弹、甲供材料、眼设备的采购必以须进行广泛询任价，货比三家倍，也可在主要疮设备和大宗建决材采购上采用塌招标方式。在刺质量、价格、正供货时间均能束满足要求的前平提下，应比照少下列条件择优愁确定供货单位投：视◆刻能够实行赊销剃或定金较低的赠供货商；美◆互愿意以房屋抵捆材料款，且接薯受正常楼价的厚供货商；鸡◆怎能够到现场安涝装，接受验收常合格后再付款极的供货商；摄◆扬售后服务和信盏誉良好的供货贩商。泊6橡、工程管理部雀门对到货的甲匹供材料和设备签的数量、质量诊及规格，要当衣场检查验收并棕出具检验报告苏，办理验收手范续，妥善保管罩。对不符合要恢求的，应及时辜退货并通知财县务部拒绝付款腾。败7士、《采购合同陡》中必须载明亏：因供货商供纹货不及时或质吩量、数量等问山题对工程进度扮、工程质量造悦成影响和损失槽的，供货商必柄须承担索赔责炎任。珍8傍、各单位必须急建立健全材料筒的询价、定价违、签约、进货冈和验收保管相方分离的内部牵丢制制度，不得盟促成由一人完罗成材料采购全萝过程的行为。缝9碧、对于乙供材学料和设备，我摸方必须按认定叹的质量及选型助，在预算人员寄控制的价格上浊限范围内抽取重样板，进行封吃样，并尽量采饮取我方限价的雅措施。同时在球材料和设备进兴场时应要求出扒具检验合格证涝。居10觉、材料的代用潮应由工程管理蛾部门书面提出繁，设计单位和葱监理单位通过遮，审算部门同站意，领导批准谦。树11取、甲供材料、匹设备的结算必破须凭供货合同即、供货厂家或马商检部门的检样验合格证和我数方工程管理部列门的验收检验秒证明以及结算颤清单，经审算焰、财务部门审尖核无误后，方劲能办理结算。认（六）竣工交摆付环节的成本水控制粘1开、单项工程和系项目竣工应经按过自检、复查秧、验收三个环省节才能移交。笔2长、设计、工程俘、审算、销售抹和物业管理部在门必须参加工咳程结构验收、秃装修验收及总烦体验收等鸟，揉“革移交证明升书恶”旬应由施工单位图、监理单位和朽物业公司同时吓签署。汪3同、凡有影响使斥用功能和安全昆及不合设计要泪求的结构部位敲、安装部位、稳装饰部位和设煎备、设施，均充应限期整改直饼到复验合格。蜂因施工单位原拢因延误工程移圣交，给我方造湖成经济损失的泉，要按合同追斩究其责任。鸟4籍、工程移交后组，应按施工合怠同有关条款和津物业管理规定谨及时与施工单衡位签订《保修石协议书》，以爸明确施工单位适的保修范围、送保修责任捎(误包括验收后出武现的质量问题膝的保修责任的芒约定碗)控及处罚措施等炕。发5培、采取一次性覆扣留保修金、肆自行保修的开吹发企业，应对善保修事项及其舰费用有充分的字预计，留足保欺修费用。狸6猫、甲方按租售阶承诺先行垫付记的属保修范围怒的费用，应在混工程承包合同知中便明确有乙庭方承担。摔（七）工程结饿算管理瞎工程竣工结算止应具备以下基浙本条件：便◆馋符合合同（协夏议）有关结算伶条款的规定；邀◆侧具备完整有效股的质量评定结镰果和符合规范约要求的竣工验政收资料；墓◆朝项目设计变更印、现场签证及供其他有关结算攀的原始资料齐昂备；嘴◆系工程遗留问题借已处理完毕；情◆优施工单位结算文书按要求编制织，所附资料齐胳全。舒2巧、工程结算要顷以我方掌握的庭设计变更和现锻场签证为准，嫁施工单位提供名的设计变更和落现场签证，一膝般只能作为参痛考。狐3早、脱营“厦点泳工谜”土必须按照定额少价计取、结算膀。驶4戒、审算部门应闻详细核对工程炉量，