深圳标杆地产集团物业管理培训讲义法律培训

深圳市XX物业管理有限公司法律培训讲义一、物业管理法规及适用二、物业管理过程中常见的法律问题1、物业管理权的取得；2、前期物业服务合同和业主临时公约；3、物业的接管验收；4、入伙及装修管理；5、业主大会与业主委员会；6、物业的使用与维护及日常管理中涉及的法律问题；7、物业管理服务收费；8、物业专项维修资金三、劳动争议中常见的问题四、物业公司资料、证据及时收集、保存的法律意义五、公司合同评审的规章制度物业管理法规及适用行政法规：《物业管理条例》广东省地方性法规：《广东省物业管理条例》深圳市地方法规：《深圳经济特区住宅区物业管理条例》刺4壳、国务院骡部门朱规章：《湖物业管理师资哥格考试实施办唉法纹》妙、《估物业管理师制著度暂行规脾定袋翁》、《芳物业管理师资共格认定考试办躁法快》、《蕉国家发展改革驶委、建设部关妈于印发《物业渣服务收费明码沫标价规定》的啄通知坟》、《质物业管理企业葡资质管理办法洗》、头关于印发《普甲通住宅小区物到业管理服务等盲级标准》缓、缓《愈国家发展改革芬委、建设部关独于印发物业服民务收费管理办雁法的通知暴》、《扣建设部关于印适发《前期物业置管理招标投标颤管理暂行办法反》的通知两》、《茶塞建设部关于印茧发《业主大会条规程》的通知排》、《恶关于修订全国宁物业管理示范秃住宅小区（大烧厦、工业区）克标准及有关考带评验收工作的故通知皂》、《候建设部关于转室发财政部《关彩于物业管理企黑业执行〈房地并产开发企业会帐计制度〉有关痕问题的通知》巴的通知企》、《洒物业管理企业捧财务管理规定闸》夏5述、深圳市政府己规章：平《深圳经济特场区住宅区物业酿管理条例》实众施细则蚊、《杜深圳经济特区距物业管理行业泊管理办法喝》慕法律的适用：王宪法效力高于何一切法律、法调规肯、规章锋，法律效力高旅于行行政法规追、地方法规、纵规章，蝴地方法规高于庙本级和下级政巴府规章，经济时物区法规根据专授权对法律、券行政法规、地牲方性法规作变妄通规定的，在琴本特区内适用扑。地方法规和祖部门规章之间讲不一致时，国疑务院认为适用赏地方法规的，联可在该地方适仪用地方法规，唯国务院认为应五适用部门规章协的，应当报全伶国人大常委会霸决定。部门规贪章之间、部门边规章与地方政保府的规章之间与对同一事项的萌规定不同的，宋由国务院裁决凶。结二、升物业管理过程林中常见框的法律问题爸1谈、甲物业管理权的扭取得精1糟．迫1装小区物业管理毕权的取得方式嚼是什么？钩《物业管理条婚例》勒第妹2偶4垮条：国家提倡琴建设单位按照被房地产开发与腰物业管理相分架离的原则，通泡过招投标的方捡式选聘具有相蕉应资质的物业炮管理企业。墓皮捞住宅物业的建顶设单位，应当晋通过招投标的赶方式选聘具有磁相应资质的物旷业管理企业；竞投标人少麻于沸3墨个或者住宅规纤模较小的，经犬物业所在地的技区、县人民政缺府房地产行政己主管部门批准援，可以采用协亮议方式选聘具屈有相应资质的咐物业管理企业均。佳住宅物业嗽：拔1幸）、前期物业餐管理建设单位贼应当采用招标纳方式，但投标做人少疾于伙3充个或住宅规模拆较小并经政府洽行政主管部门在批准的可采用拖协议方式粮；街2困）业主大会决西议可采用招标晨或协议选（续但）聘物业公司联。音非住宅物业：庭前期建设单位扎或业主大会均乓可采用招标或吓协议选（续）带聘物业公司。垂前期物业服务隙合同和业主临吗时公约桥前期物业管理咏阶段侧的时间是如何军界定的？盯现有物业管理到法规并未对前镜期物业管理的伶开始时间作出羽明确规定，但铁一般认为前期思物业管理应从眉业主入伙前开禾始，终于弦首届业主委员丙会与业主大会跃选聘的物业公规司签订的物业雅服务合同生效堤时，唐此后的阶段即筒被称之为物业自管理阶段。绑业委会毯与物业公司签浅订物业管理合漂同的法律地位喊？此前物西业公司与发展全商签订的前期汽物业管理合同朵及物业公司与侧业主签订的前迟期物业管理服志务合同的效力赠？址根据有关法律亏规定，业委会浑是代表业主与约物业管理企业摩签订物业管理段委托合同，这院一合同对全体为业主和物业公赌司具有法律约锋束力。乱上述合同生效昆后，建设单位交与物业公司签弦订的前期物业耻管理服务横合同终止；物飞业公司与业主睡在入伙时签订微的物业管理服押务合同在没有截约定终止条件祝或未到期的情钱况下应继续有心效，但不得与厅上述合同冲突层。熊签署业主临时拜公约的注意事袄项袍：预1渐)蝶、业主临时公私约的签署主体惠为房屋买受人洋；鬼2椅)穴、业主临时公斜约形式上尽量喷采用当地政府悬主管部门公布早的示范文本，勺但相关具体内搭容应与前期物烟业管理合同的姥约定相符；宗3闷)忆、物业公司应鱼充分注重业主绣临时公约的作物用；揪4饼)球、业主临时公孔约应在销售物乏业之前制订完家毕并予公示，尿房屋建设单位坚与物业买受人收签署房屋买卖跨合同的同时，往应要求物业买劳受人一并签署妄业主临时公约屿。槐物业的接管验包收歇3楚．执1剥易发展商的保修龄义务是什么？宰《建设工程质早量管理条例》限第杂4聪0敞条：在正常使士用条件下，建钟设工程的最低舰保修期为：（喉一）基础设施验工程、房屋建按筑的地基基础漂工程和主体结饮构工程，为设姻计文件规定的任该项工程的合肺理使用年限；互（二）屋面防锐水工程、有防逃水要求的卫生券间、房间和外么墙面的防渗漏破，反为竟5悄年；（三）供罚热与供冷系统崭，叛为荒2球个采暖期、供词冷期；（四）饼电气管线、给欺排水管道、设训备安装和装修季工程，别为傻2鸟年。其它项目雷的保修期限由译发包方与承包谎方约定。建设损工程的保修期布，自竣工验收虚合格之日计算椒。旷烫在以上法律规分定及合同约定哥情况下，保修周责任应当由施岂工单位及发展党商承担，保修抢期满，由物业捧公司负责维护捆，但费用从本斩体维修基金中拉支出。渣3傅．白2侵扒物业公司在接以管验收时的注敞意事项肾有哪络些咬?毛3阔．蛾2俯．扒1慨接管条件：束1休）北、住宅区建设叔工程的公共设挖备、设施配套倒齐全，并符合艳规唯划、设计及有菠关规范的要求累；王2闹）非、住宅区经市鼠房地产开发管炕理部门进行竣绞工综合验收合全格，且验收资尚料齐全；抬3杯）剥、有符合规定锤的住宅区物业毫管理启动资金运、物业管理办而公用房、物业玉管理经营用房坦；挺4骄）狐、住宅区共用帽设备、设施运霉行正常、完好序，并经有关管钟理部门验收合尊格；言5坛）内、建筑渣土、气施工机具和各咬类临时建筑等蜂全部清理完毕桶；绒6眠）课、住宅区依据卸规划分期建设播，部分建成并怖具备使用功能炮移交物业管理枝的，在建成部犁分与建部分之馋间已采取安全衰隔离措施。闲3意．羡2箱．俭2福、接管验收内款容：眨物业管理企业安应当对物业共箱用部位、共用土设施设备，包葬括房屋的主体眉结构、外墙、闲屋面、楼地面遣、装饰、水、辱电、气、卫、姿消防、电梯等幼进行查验。全3嫁．换3墓．填3闲、物业管理资避料的接管和移酿交拿建设单位或业里主委员会应当旺按照《物业管秘理条例》第二魔十九条第一款愁的相关规定向榨物业管理企业锅移交物业管理杯资料。氏4盗、缩入伙及装修涨管理绑4仰．窃1隆探业主装修过程菜中禁止改变建酿筑物外观及主屠体结构的法律配依据是什么？座《住宅室内装羽饰装修管理办贵法》结第窄5为条：住宅室内锹装饰装修活动从，禁止下列行摘为：（一）未系经原设计单位值或者具有相应悼资质等级的设子计单位提出设屠计方案，变动荒建筑主体和承前重结构。芽第取6刷条：装修人从药事住宅室内装也饰装修活动，妻未经批准，不岂得有下列行为鸡：（二）改变膀住宅外立面，位在非承重外墙破上开门、窗。应《深圳经济特匹区住宅区物业肥管理条例》实捷施细则马第乘3犁0潮条：业主、旋承租人和其它感非业主使用人壁对房屋本体自朽用部位及设施面进行装修的，冷不得改变房屋葛结构、外貌和大用途，不得破凯坏房屋的内外傍承重墙、梁、杂柱、楼板、阳价台、天台、屋贩面和通道。局4奏．衣2油搞业主在小区公秘共部位乱搭建竿的引起的法律甩问题及物业公忆司的应对措施第有哪些？或国家《物业管许理条例》净第特4胞7率条规定：对物阳业管理区域内森违反有关治安涌、环保、物业萝装饰装修和使讨用等方面的法歇律、法规规定惯的行为，物业截管理企业应当兔制止，并及时该向有关行政管顾理部门报告。族《广东省物业僻管理条例》心第顷3指9胁条规定：业主痛或者使用人违尤反本条例第二务十三条、第二季十四条规定的屿，由业主委员惊会或其授权的抵物业管理公司北予以制止、限写期改正；逾期烛不改正的，由撞物业管理公司尿恢复原状；恢贝复原状所需的揉费用以及对他嚷人造成损失，竟由责任人承担毒。棍《深圳经济特景区住宅区物业瓶管理条例》实住施细则拴第寺6垒0逆条：违反本细挂则第三十条进挑行违章装修的薪，物业管理公奖司有权制止，居并限期改正；匆逾期不改正的骨，可根据业主诱公约和委托管凝理合同的规定田进行强制恢复困；违章装修造馆成他人损失的鞭，应当承担赔慕偿责任。棵这应当分两种史情蠢况冒1闲、只有个别业屡主能进入使用瞒的公共部位，抗如二楼平台，捷业主地下室唱；册2泽、业主均可进胞入的公共部位察，如花园；贷对于第一种情杏况，因上述规耽定有不一致的光地主，国家条彻例没有规定物碑业公司有权恢肝复原状，广东霞省、深圳市的溉规定有，在这志里按《立法法丹》规定应当适再用国家规定，赛并且物业公司担没有强制执法量权，实际上不谨可能进入业主垃家里恢复或者曾强制恢复，但尿物业公司有义原务采取包括不浸让违法施工的刻材料进场、发桨出违规整改的拨通知、通知业芽委会、向政府础有关部门报告绕的形式，但不恳得采用停水、酬停电，强行进凤入业主家中的附形式。柔对于第二种情寿况，物业公司叼可以根据实际逐情况，灵活采莲用上述法甘律规定，作为财我公司一定要混按公司的有关具流程，谨慎稳垫妥办事。赵5广、暗业主大会及业积主委员会队5乔．卸1谱胸业主委员会组兔织的性质、法斧律地位及与物纠业公司的关系是什么？郑业主大会由同惕一个物业管理田区域内的全体拦业主组成，业梦主委员会是业郑主大会的执行罩机构，由业主贡大会依法选举电产生，是一个麻群众性自发的瞒组织。观业主委员会与垃物业公司是物利业管理委托与挨被委托的关系架，监督和协助励物业管理企业抚履行物业服务誉合同。炭5网．客2腔软物业公司在召持开业主大会、损成立业委会时廊的法律地位及李应饼尽的义务是什跳么？蝇《深圳市业主沙大会和业主委借员会指导规则侦》策第蛮1错3杠条：业主大会永成立的法定条哑件成就榆后星6锤0忽日内，建设单许位或物业管理雪企业应当书面鼓告知物业所在朵地街道办事处丸和区主管部门郑；业主也可书肺面告知物业所刺在地街道办事渔处和区主管部症门。骆第烫1奴4捕条带第扶2吵款：区主管部板门应当指导筹饰备组开展工作痒。物业管理企启业应当配合筹所备组开展工作幸。队从上述规定看诞，物业公司在柱召开业主大会王时是配合的角此色，主要义务幻是知会有关部悔门召开业主大删会，并配合筹纺备组工作，这梨个配合工作包跪括向筹备组推挽荐热心公益事处业、能公平公搏正对待甚至对裙现有物业抱有凡好感的业主作般为业委会的候炒选人，提供场河地、办公条件客，一定的物质慌条件及维持秩馋序等。蹦需要指出的是薄，作好上述配泪合工作，赢得闲业主及业主委仍员会的人心，河才能在将来签退订物业委托合集同以及此后的惕物业管理中得嫁到业主和业主练委员会的有力充协助，这是物缩业公司获得长岭期业务来源的威最重要的方法持之一，应高度偿注意来加强这王一工作。鹊5偿．弃3哑业委会成立后目的运作经费来饮源及标准？友此前《深圳市爷业主委员会规涨则》规定业委佩会成立后的运苏作经费按所管障理房产套数每向年巴5蛮—农1隶0窄元的标准从管功理费中列支，佣但此规则在《嫩深圳市业主大潜会和业主委员馋会指导规则》牌生效后已废止塔，新的规则又尘没规定，也没阶有法律可依据仔，因此一旦出姑现业委会要求肥物业公司提供险运作经费事宜镜，可参照已废云止的标准协商理处理。或5森．真4三粘业委会换届选样举时物业公司丧所处的法律地羊位？淘《深圳市业主丝大会和业主委饺员会指导规则遗》酱第付4乌6话条：业主委员进会的任期馅为友3垮年。业主委员柏会作任期届满花前凉2河个月内，业主倡委员会和物业悔公司应当报告蚂区主管部门和仍街道办事处，胳同时开展换届懂选举工作。馋从以上规定可占以看出，在换次届中物业公司黑仍然是有通知尸义务，虽未明幻确规定配合义兵务，但在实际毫工作中配合义冰务仍然存在。梨6彼、比物业的使用鸟、蜡维护及日常管伐理中涉及的法肿律问题染6颗．镜1即房屋中业主专毕有部位的维修赤责任？毗连部酷位的维修责任下？本体共用部彻位的维修责任颈？公用设备、挎设施的维修责杀任？纸《深圳经济特茫区住宅区物业扭管理条例》实坑施细则第妥3椒３训条涛第３款：岁自用部位的维威修养护由业主唤实施并承担费罢用，或委托物致业管理公司组坊织实施。陵《深圳经济特胀区住宅区物业讯管理条例》实毯施细则第鉴35方条皱第一款：矮房屋毗连部位仁及设斑施纠(将以下简伸称剪“鼓毗连部位逮”忠)悉的维修责任人货为毗连业主。跪《深圳经济特辆区住宅区物业触管理条例》实唉施细则第袋3妹４条拳第１款：怎房屋本体共（肚公）用部位及伙设施（以下简弟称携“铺共用部伟位滋”捆）的维修责任适人为房屋本体扔内的全体业主荷。汉《深圳经济特遇区住宅区物业设管理条例》实哈施细则第物3饶７屈条乳：住宅区公用岛设施、设备、槐公共场所（地派）的维修责任碰人为管委会。模6斜．牌2停物业管理用房泰来源及依据是渣什么？氏《物业管理条眠例》差第肉3筹0峰条：建设单位锋应当按照规定极在物业管理区训域内配置必要辨的物业管理用巷房。受《深圳经济特宏区住宅区物业犁管理条例》实季施细则协第糟2帮1免条断第股2犹款：物业管理朋用房的计算公饲式为：管理用茄房面积（平方征米衣）茅=网人均管理用房棵规划指轮标负Х删住宅区房屋总絮套虎数默Х傻户均人口数。蔑6溪．杜3兔兵物业公司商业脸用房的来源及恋依据是什么？绵《深圳经济特送区住宅区物业射管理条例》实宣施细则腹第贺2疼0峰条屠第允1仿款：开发建设岗单位应在管委泽会成立之日起贷二个月内，按直《条例》规定详向管理委会划窜拨住宅区公用期设施专用基金晕，并以多层住肝宅区总建筑面真积的千分之三捎、高层住宅区瓦或别墅区总建供筑面积的千分狐之二的比例提结供部分商业用兵房，如有特殊挑情况，可延迟抢移交商业用房致，但延迟不得坦超过六个月。裂第绘3踢款：《条例》末实施前入住的锣住宅区，原来充没有办公用房过和商业用房，善应当按规划补兆建，按规划不跌能补建的，由之开发建设单位砌与管委会协商冷以其它方式等兰价补偿。估6寇．烦4御新相邻权的法律算依据及纠纷产忍生的原因？物晴业公司在纠纷缺中的法律地位菌及应对措施是拾什么？冬《民法通则》供第苏8知3很条：不动产的别相邻各方，应币当按照有利生绪产、方便生活死、团结互助、翼公平合理的精思神，正确处理毯截水、排水、胜通行、通风、惕采光等方面的魂相邻关系。给谈相邻方造成妨堂碍或者损失的锅，应当停止侵称害，排除妨碍富，陪偿损失。留依据上述规定间，物业公司不雾是相邻权纠纷晃的当事人，应责在业主间相邻梁权纠纷中（如弃渗水、漏水）碑处于公平公正那的中立地位，牌积极协调化解异业主之间的矛穴盾。武6车．怨5姓小区内禁止餐开饮业及其它产怒生污染的项目镇的政策、法律弹依铜据是什么？汁《深圳经济特股区建设项目环慌境保护条例》积第跌30畜条网海公众对建设项言目环境保护工翅作享有知情权首、参与权和监建督权。忆建设单位惯和环境保护部缓门应当依照有娃关规定公开建胡设项目相关信驳息，认真听取寄公众意见，接挪受公众监督。驴第粒38逃条挑悄在住宅区、学棕校、机关、医枣院等环境敏感偿区域，设立可慢能产生油烟、咬恶臭、噪声、救振动、热污染央或者其他污染下的建设项目，陕建设单位应当昂就污染防治方异案征求项目所察在地有关单位缝和居民意见。奏课第强39亚条句边环境保护部门筐认为必要时，宣可以对公众意罩见进行核实。鼻对公众提出的地各种意见，环原境保护部门应泳当认真研究，蛋必要时予以说青明。唉公民、法孔人或者其他组国织认为环境保梦护部门的审批枣决定侵犯其合次法权益的，可伯以依法申请行耀政复议或者提驻起行政诉讼。闸从以上规定可知以看出，对于工在小区内设立侵的污染项目，晒作为公众有知够情权、参与权名、建议权、监礼督权，提起行瞎政诉讼权，可美以在出现污染鄙项目时依法保牢护自己的合法如权益，而国家竿的法律和政策雾也是反对在小旗区内设立可能睛产生环境污染栗的项目，以免演引起业主的投典诉或起诉。谋我司以前管理盯的某小区，因慎裙楼改变规划取设立餐饮业引栗起楼上业主不州交管理费，我阅司起诉后，法备院认为我司没皱尽到管理责任母，判令业主只辟负担一部分拖宝欠的管理费，殊从这一判例也顷可以看出，国右家对在小区内寨设立餐饮业是喜反对的。垫再如某物业公续司管理的一小令区，发展商的积商业管理公司找允许裙楼商场策在业主房产下野面的公共楼道御内安装大型空伞调，引起业主功投诉、起诉，恒最后几家侵权残单位含物业公孕司拆除了空调讯，向业主赔礼军道谦，肃才了结了该纠脾纷。僻6疤．亩6旱小区停车场产碑权归属及停车话费的收取依据满是什么？济《物权法》出冒台前，尚无法流律明确规定小宋区停车场产权壮的归属，但目恶前深圳市的商理品房买卖合同粥一般都约定，钞停车位归发展犹商所有，因此葡，在法律没有制规定的情况下枕，应按合同约芳定产权属发展滔商所有盏。质退《毫深圳市停车场苍规划建设和机粱动车停放管理祖条例怨》依第哪42织条劣：孟住宅区停车场屋管理单位收取朝停放服务费的该，管理单位应妙当按照本条例好第三章的规定致办理《深圳市刷经营性停车场应许可证》。驻即产权单位或化者物业管理企铺业可以依据上猪述规定，办理纲许可证后进行蚕经营。县6舌．格7饶小区停车场车竭辆丢失的法律物责任物业公司幸是否应承担？窝《水深圳市停车场隔规划建设和机凤动车停放管理辨条例超》姻第俱45眉条劫：缠停车场内的机讨动车受到损害结或者丢失的，鞋机动车所有人堵可以向机动车百投保的保险公直司要求赔偿，尼停车场管理单殖位应当提供必垄要的协助。志经营性停车场慕的管理单位因理不履行本条例扛规定的职责或吊者因不符合停厉车场管理规范绿而造成停车场舞内的机动车受搬到损毁或者丢箭失的，应当依若法承担相应的撒赔偿责任。膨6菜．孩8从小区内设施造恨成人身损害时守物业公司的法糠律责任？壤《最高人民法委院关于审理人豆身损害赔偿案沸的司法解释》汉第午6死条：从事住宿致、餐饮、娱乐脊等经营活动或滑者其他社会活喝动的自然人、冈法人、其他组坝织，未尽合理羞限度范围内的梳安全保障义务恶致使他人遭受筝人身损害，赔脑偿权利人请求拼其承担相应赔券偿责任的，人宽民法院应予支耍持。执作为物业公司幕来说，应不应手当承担人身损竟害责任，首先致应区分在小区研红线内和红线悬外，即小区外滔的设施只要不咳是物业公司设常置的，即不承挺担责任；其次植，小区内若物击业公司未尽到听职责范围内的乓提醒、保护等求义务，例如未布在小区内水池旁边设警示标志岛、未设置护栏甩等，即应乎承担责任。侵例如深圳龙岗凤区某花园边的变水池淹死三小纤孩案件，因水观池在小区红线今外，法院判决子物业公司不承斑担责任。妨6素．览9钻小区内高空抛标物、悬挂物、至搁置物坠落造谱成人身损害时朱物业公司的法西律责任？小区昂内树木倾倒、钉折断或者果实回坠落致人损害夜的责任？小区恢内堆放物品滚妻落、滑落或者兽堆放物倒塌致辫人损害的责任杂？站《民法通则》扩第情12它6遍条规定：建筑督物或者其他设城施以及建筑物芳上的搁置物、归悬挂物发生倒若塌、脱落、坠暖落造成他人损狠害的，它的所阶有人或者管理通人应当承担民勉事责任，但能挽够证明自己没终有过错的除外梯。萄对于高空抛物颤，抛物人应当铃承担责任，物忧业公司虽不应放承担责任，但林也应在公益广义告中或公告栏甩宣传高空抛物辫的危害。食对于悬挂物、描搁置物坠落造粱成人身损害时汽，应分清是业止主私人房产部岩位还是物业的划共用部位，前内者物业公司不季承担责任，后秩者应承担责任支，这里的关键烘是发生损害后终立即固定证据剑，来证实是哪睬里的悬挂物、诵搁置物造成损慧害，不能证实芬来自哪里，则豆物业公司应承虑担连带责任。印例如，我公司每管理的某小区殃发生一起玻璃织坠落致人伤害僚案，因案发当倡时没有固定证票据，事隔两年匀后法院不能查可明事实，就依著法判令与该损绿害有关的七家称单位（包括我够司）共同承担拖连带责任。冈《最高人民法担院关于审理人岁身损害赔偿案哥的司法解释》甲第微1污6执条：下列情形以，适用民法通欧则朵第处12衬6露条的规定，由馅所有人或者管争理人承担赔偿萍责任，但能够释证明自己没有钞过错的除外：光（二）堆放物街品滚落、滑落秆或者堆放物倒觉塌致人损害的表；（三）树木敏倾倒、折断或吓者果实坠落致军人损害的。炉作为物业公司誓来说就要管好疯小区内的堆放茶物品，特别是群正入伙期间尤惯其要注意，小逼区内的树木要洁注意在暴风雨唐天气的管理，核以免伤人，析另外果实要及誓时采摘。林例如美国夏威装夷的一起椰子撑坠落伤人案之岩后，管理当局文就在椰子成熟刘前及时采摘。遍6蜜．想10伴盘业主在小区内水受到犯罪行为唐人身侵害或业封主家庭财产陆被盗时物业公拐司的法律责任怠？荷毫无疑问，刑颜事责任及民事甩责任应由凶手糖承担，但民事周赔偿的连带责份任物业公司要妄不要承担哪？滚这要分具体情短况，但只要物缠业公司尽到了林出入登记、巡坊逻、监控等责后任，一般就不过应承担民事赔未偿责任。键物业管理服务嫩收作费宅灌7球．铜1财我物业管理收费熊酬金制与包干猴制的区别是什节么？咏《物业服务收段费管理办法》钟第黎9霸条：包干制是哭指由业主向物授业管理企业支随付物业服务费谱用，盈余或者宴亏损均由物业氏管理企业享有危或者承担的物羞业服务计费方介式。酬金制是姨指在预收的物吓业服务资金中屡按约定比例或闯者约定数额提淡取酬金支付给昏物业管理企业朋，其余全部用哨于物业服务合组同约定的支出严，结余或者不黄足均由业主享盛有或者承担的盒物业服务计费右方式。庄7盗．偿2柜未入伙业主拖窃欠物业管理费南时，物业公司跟应采取哪些措稍施哄预防在追收时哈陷入被动？造《物业管理条满例》肠第稳4牛2婶条：已竣工但饼尚未出售或尚安未交给物业买恭受人的物业，科物业服务费用退由建设单位交任纳。况依据上述法规叛，物业管理费紫从业主入伙之喇日计收，但实妇际上在发展商厚通知入伙后，报部分业主因种绝种原因未收楼蜡，一旦这些业旱主拖欠物业管生理相关费用时秋，因物业公司亦拿不出相关证按据证明业主收辽到入伙的通知愈，法院往往判雪物业公司败诉华，为防止该情雷况出现，入伙街之日的两个月姑后，对未入伙脉业主，物业公唐司应及时向发宏展商及邮局收急集通知业主入壶伙的相关资料盯，包括特快专歉递签收回执（清邮局只保存六猛个月）、雪报纸刊载的入考伙公告和其它周形式的通知，驻以及业主身份引证等，这一工飞作应放在集中请入伙后立即开申始。帐7秩．话3淹业主不交物业椅管理费、水费计、电费、本体垄维修基金及上汪述炸款项滞纳金时刑物业公司是否志可以采用停水验、停电的方式亏催缴？信《物业管理条袋例》质第敬4崭5次条规定：物业短管理区域内供栏水、供电、供日气、供热、通塑讯、有线电视我等单位应当向乘最终用户收取嫌有关费用。物斯业管理企业接命受委托代收前某款费用的，不匹得向业主收取荒手续费等额外保费用。带从以上规定可巨以看出，供水谁、供电单位与俱业主之间是供也应水、电的合学同关系，若出寄现用水、用电驻没有抄表到户搅情况时，物业末公司也只是作饲为上述公用事考业单位的委托酬单位代为收取牌费用，与业主冰之间只是一种迅代收代付费用俭的关系，若业省主出现不交水蝶、电费的情况径，物业公司应等利用合法的渠哄道解决，而不师能采用停水、杠停电等侵权的孕形式追讨。斜而拖欠物业管稿理费、本体维舱修基金、滞纳星金等费用与供慎水供电不是一歼个法律关系，精更不能采用停拘水、停电的方开式追讨。阻7承．去4抢房产转移或被辩拍卖时原业主昌拖欠的相关物译业管理费应由下谁来承担？途业主拖欠物业态管理费用是一滴种债务，应该圣由转卖或被拍宝卖房产的业主构来承担，但经爷债权人同意（叶物业公司），帅也可约定由房定产买受人承担油。杜即在业主产权开发生变更时，认而业主还拖欠辈物业管理费时天，物业公司应民首先向原业主艳追偿，除非新俩业主同意偿还咬原业主的债务陆。停物业专项维修虑基金抄8暑．蛇1甩公用设施专用幼基金的来源贞、用途及塘及依据是什么院？康《深圳经济特胞区住宅区物业步管理条例》悟第灌4权5熟条：开发建设巩单位应姿当在住宅区移瞧交时，按住宅摸区除地价以外季的建设总投资霉百分之二的比吼例，一次性向坏业主委员会划甜拨住宅区的公翼用设施专用基授金。右公用设施专用炒基金用于购买夕管理用房和住姓宅区公用设施踪的重大维修工旷程项目。油8抽．投2历本体维修基金把（专项维修基送金或住宅维修梯基金）稀的收取依据再及标准是什么当？阴《物业管理条姨例》础第留5必4侵条：住宅物业可、住宅小区的漏非住宅物业或海者与单幢住宅伏楼结构相连的驴非住宅物业的灿业主，应当按揪照国家有关规纽定交纳专项维翠修基金。资专项维修资金逗属业主所有，弱专项用于物业厦保修期满后物愧业共用部位、砌共用设施设备岸的维修和更新造、改造，不得滨挪作他用。滚《深圳经济特蜜区住宅区物业拜管理条例》实陈施细则叹第隶4志9省条：住宅区竣奋工交付使用一心年以上的，由灌业主自保修期舒满后第一个月符起按月向住宅她区管理处缴纳塔住宅维修基金腔；业主发生变虫更的，原业主姑所交的住宅维贺修基金不予退郑还。标注意：在这里草本体维修基金护的起计日期是预从保修期满后据第一个月起算减，但词国务院《活建设工程质量的管理条例寨》朋对住宅各部位细分别规定了不鼓同的保修期限顺，哪保修期如套何计算，税为了保护物业饰公司的利益，局就要在业委会妖或开发商与物孕业管理公司签胜订的物业管理减委托随合同里进一步愁明确过为欲“肚本体维修基金厕从房产入伙后忍一年保修期满撕时计镇收牺”亚，以进一步明支确该费用的起融计时间，一旦宁发生纠纷，可齐作为法律依据膛使用。牛深圳市工商行恼政管理局（物凶价局）《深圳搅市住宅物业管捞理收费指导标习准》规定：壳住宅（房屋）桶本体维修基金旬（房屋保修期昨内不得征收急，牧征收标准：多捆层住宅（不带鸭电梯）每月每高平方米建筑面凭积喊0.1昆5袜元，高层商住丧楼、住宅楼（事含带电梯的多俯层住宅）每月厦每平方米建筑浪面饼积裁0.2吴5伟元桶。刑井其他房屋（含迎写字楼、商业仓大厦、厂房等仙）的本体基金李标准，参照上崖述规定标准执漂行，但经业主诊管委会或多数倦业主同意，征巴收标准可适当帆上浮，但最高诞上浮幅度不得服超过上述标准言的妨50窄%胡。摇8汁．四3句上述二基金的赚用途及使用程旋序是什么？贴《深圳经济特踢区住宅区物业沿管理条例》实且施细则第咐52验条：傻住宅维修基金桂的使用，由物吵业管理公司列氧出维修养护计兽划，报管委会纤审议决定后实块施，但管委会辣、物业管理公露司应充分听取播所有维修养护燃房屋业主的意演见。堪公用设施专用挽基金深圳术未执行，执行醋后可参照此程宫序使用。贿劳动争议中常寨见的问题锈1肯、樱公司的规章制挡度与劳动法规巩之间的关系？内能否以劳动者祝严重违反规章渔制度辞退劳动多者？坝《最高人民法帖院法院关于审棉理劳动争议案肉件适用法律若神干问题的解释敌》（一）懂第其1凳9模条：用人单位委根据《劳动法红》第四条之规酒定，通过民主砖程序制定的规择章制度，不违架反国家法律、房行政法规及政渡策规定，并已攻向劳动者公示诞的，可以作为挡人民法院审理识劳动争议案件物的依据。陆据此，用人单男位的规章制度将能否作为审理染劳动争议的依距据，必须具备岔三个条件：第洲一、必须是由颜用人单位依法棵制定，内容必蹦须符合劳动法睡及有关法律、浑法规；第二、逢必须经过职工锅代表大会或股贴东大会、董事野会等权力机构悄或其它相应的虽民主程序通过婚；第三、必须享要明确告知劳口动者。昆所以，柏在公司规章制艺度具备上述条春件的情况下，甲若劳动者存在万严重违反规章天制度的情况下阴，可以依据劳沫动法有关规定港解除合同，但迁这一规定适用距是有严格程序唉的，要具备充粪分证据，作为链公司的管理者炒要慎重使用这沈一规定。叉2涨、谢劳动争议发生魂之日是如何界颈定的？取《最高人民法敞院法院关于审捷理劳动争议案贸件适用法律若摸干问题的解释野》（二）野第律1瓦条：（一）在敏劳动关系存续合期间产生的支腹付工资争议，谋用人单位能够真证明已经书面素通知劳动者拒看付工资的，书斜面通知送达之厕日为劳动争议挑发生之日。用障人单位不能证妖明的，劳动者盗主张权利之日邻为劳动争议发烤生之日。（二浅）因解除或者袜终止劳动关系散产生的争议，些用人单位不能等证明劳动者收狡到解除或者终洪止劳动关系书常面通知时间的蹈，劳动者主张缓权利之日为劳杰动争议发生之芹日。（三）劳镜动关系解除或茂者终止后产生灌的支付工资、火经济补偿金、涛福利待遇等争暴议，劳动者能蹦够证明用人单偶位承诺支付的摔时间为解除或孕者终止劳动关邻系后的具体日倚期的，用人单寒位承诺支付之枣日为劳动争议织发生之日。劳岭动者不能证明伐的，解除或者锹终止劳动关系俗之日为劳动争课议发生之日。虾从以上规定可答以看出洽，乐“用劳动争议发生随之容日贱”铃的界定进一步润明确，加重了牺用人单位举证渔责任，赋予劳烛动者劳动争议私发生日主张权巷。劳动者在职彻期间的工资支崖付争议，劳动罢关系解除或终裕止的争议，用钩人单位必须证剃明书面通知劳嗽动者的日期，湿否则劳动者主查张权利的日期漫就是劳动争议涝发生之日。河3贵、毅工伤是如何痰认筛定的？工伤后术用人单位益采取的处理措纯施？趟《工伤保险条卫例》桃第送1锄4早条规定：职工躬有下列情形之惹一的，应当认蹲定为工伤：（肆一蹄）层在工作时间和焦工作场所内，悲因工作原因受煮到事故伤害的裤；（二）工作抖时间前后在工拴作场所内，从习事与工作有关赚的预备性或者裕收尾性工作受贺到事故伤害的捆；（三）在工再作时间和工作异场所内因履行群工作职责受到阳暴力等意外伤甩害的；（四）箱患职业病的；摇（五）因工外葬出期间，由于希工作原因受到誉伤害或者发生产事故下落不明帆的；（六）在粗上下班途中，旧受到机动车事稿故伤害的；（幅七）法律、行狡政法繁规规定应当认懂定为工伤的其流他情形。索《广东省工伤公保险条例》轮第硬1按0浩条：职工有下绑列情形之一的递，视同工伤：煎（女一颂）炮在工作时间和普工作岗位，突多发疾病死亡或喇者在四十八小传时之内经抢救博无效死亡的；添（盼二牢）管在抢险救灾等乘维护国家利益贺、公共利益活祝动中受到伤害展的；冬（六三显）米因工作环境存献在有毒有害物箩质或者在用人良单位食堂就餐唉造成急性中毒帜而住院抢救治固疗，并经县级慰以上卫生防疫豆部门验证的；率（固四秒）末由用人单位指芒派前往国家宣冬布的疫区工作渴而感染疫病的垄；揪（糟五借）赞职工原在军队培服役，因战、荣因公负伤致残雀，已取得革命说伤残军人证，狼到用人单位后榴旧伤复发的。平发生上述工伤派情形时，作为并用人单位应立负即将受伤人员旦送附近劈与社保机构签值订服务协议的乡医疗机构，情搂况紧急时可以她先到就近的医卸疗机构急救；况疑似职业病或蜓者患职业病的务，用人单位应腥当及时送省级耕卫生行政部门俊指定的医疗机泉构诊断治疗，逐并及时保存和散固定证据，按钉照有关规定使犬劳动者享受工院伤保险待遇。涉4郑、蔑劳动合同届满染双方解除劳动摩关系时，劳动静者是否有权被得胞到阶每年一个月的稠经济补偿？么《劳动法》没序有对劳动合同搅期满终止劳动青合同关系，用奖人单位是否应图当按员工工龄双支付员工经济刮补偿缺金扔(疑或称生活补助僚费替)肉的问题作出规快定，《孙深圳宫经济特区劳动勾合同条例修》辱议(联特区法规标)铃和《宜深圳故经济特区劳务皇工条例》匠遣(洁特区法跃规街)永也没有作出相辜关规定。但《脂劳动部关于贯悔彻执且行屿<包中华人民共和渴国劳动除法玉>灿若干问题的意忆见呀》毯咽(育属部门规章，键下称《意见工》豪)悲第离3央8化条却规定：劳站动合同期满或漏者当事人约定摸的劳动合同终面止条件出现，笋劳动合同即行防终止，用人单秘位可以不支付驶劳动者经济补新偿金；国家另巩有规定的，可争以从其规定。盗而呆《全民所有制除企业招用农民杂合同制工人的阴规定眨》谣达(陪行政法回规房)京第十七条、《栏广东省劳动合锣同管理规定甘》袭(惭规纯章弦)曾第二十九条、蹲《广东省外商强投资企业劳动云管理衣规定尊》状(臭规骡章燕)报第二十一条却批规定劳动合同雀期满用人单位革仍应当按员野工工勒龄支付员工经屋济补偿冬金脑(纷或称生活补助味费健)恋。究竟应当适膀用哪个法律规巧定番?博劳动合同期满机终止，员工是另否仍享有经济绑补偿？合在代理劳动争割议案件过程中拳，顿深圳捉市各级劳动争锣议仲裁委员会承和人民法院普晴遍是适用原劳浙动部《意见》帽的规定，不支脉持劳动合同期童满的员工要求面用人单位支付揪经济补偿金的哭请求的。根据攻目前劳动用工否的实际情况，仰为免用人单位逗规避对员工的毅经济补偿，并颂从经济补偿雷的速“题补刃偿炊”照性考虑，邻我傍认为，《广东曾省劳动合同管留理规定》和《逼广东省外商投革资企业劳动管油理规定》关于粗劳动合同期满童，用人单位仍艰应当支付员工寨经济补偿金的租规定更为合情良合理，而原劳浪动部《意见》冲关于劳动合同毅期满用人单位抢可以不支付员皂工经济补偿金侦的规定则相对云不合情理。饰四不、滤物业婆公司扬资料郑、证据史及时收集艇、赠保存的法律意低义