2023年《房地产估价原理与方法》点睛提分五套卷之(一)附详解

12023年《房地产估价原理与方法》点睛提分五套卷之(一)附术平均数计算综合比较价值为()元/m2。/4＝8112.5(元/m2)。2.下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是()。2房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的()特性决定的。地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就表述正确的是()。A定的最D增的房屋属于抵押财产3，抵押权人无权优先受偿。5.下列关于价值类型的表述中，错误的是()。述，属于()描述。A、停车方便程度C的距离等。4或盖章的，应当有()见证，有关情况应当在评估报告中说明。A系的第三人9.下列估价业务中，属于估价机构不应承接的业务的是()。5率是()。A、16%法。完全重置价值为120×600＝72000(元)，年折旧为容积率提高应该补交的地价款为()万元。A256/3＝1500(元/m2)，新楼面地-(5-3)/0.1×1500×1%＝1200(元/m2)，补地价＝(1200×5-1500×3)×7500＝1125(万元)12.当房地产市场不景气时，下列选项中说法正确的是()。A、成本法的测算结果(不考虑外部折旧)高于比较法B、成本法的测算结果(不考虑外部折旧)低于比较法C适合采用比较法评估D以不适合采用假设开发法评估确定估价结果。市场不景气时，房地产价值通常被市场所低估，从而比较法的测算结果一般会明显低于成本法测算结果(在未考虑外部折旧的情况下)。13.有关价值类型，下列说法正确的是()。A价值类型。同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象14.()是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。7定。估价目的是由委托人的估价需要决定的，理应由6%。该写字楼的价值为()万元。A17087.20C＝X，X＝20666.67(万元)。16.【2012真题】关于明确估价基本事项的说法，错误的()。C8的单价为()元/m2。 (元/m2)，单价＝3200＋1050＝4250(元/m2)。18.下列估价业务中，估价机构可以承接的是()。919.一定地块内，分摊到单位建筑面积上的土地价格称为()。20.下列关于价值类型的表述中，错误的是()21.下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是()。22.关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是()。A算后续建设成本BD收入.支出发生的时间点23.运用指数修匀法进行预测的关键是()。为()元/m2。A0.51的价格指数×再下一时期的价格指数×…×价值时点时的价格指数＝可比实例在价值时点时的价格＝6500×(100.04/100)×(99.86/100)× (98.28/100)×(96.45/100)×(92.17/100)×(90.08/100)＝5110.51(元二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，求取最终价格时，对甲乙丙三个可比实例比较价格依次选取的权重，最合适的是()。26.边际消费倾向，指的是()。超过被征收前3年平均年产值的()倍。D20场地平整15元，则该地区五通一平的正常费用是()元/平方米。AC08A、1840开发利润。直接成本利润率=开发利润/(土地成本+建设成本)，开发利润＝(土地成本＋建设成本)×直接成本利润率＝(1000＋1500)理费用＋投资利息＋销售费用＋利润＝1000＋1500＋(1000＋1500)×5%＋(1000＋1500)×5%＋100＋150＝3000(元/平方米)。30.下列选项中，属于按照估价目的划分的业务来源的是()。的必然结果，也是“替代原理”的体现，重置成本通常()重建成本。建成本的求取方式。重置成本的出现是技术进步的必32.下列有关中国内地房地产估价，表述错误的是()。33.【2013年真题】谨慎原则主要是评估房地产()时应遵循的原则。限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产的收益价格最接近()万元。A、276A1.收益性房地产估价需要具备的条件是房地产未来的()都能够较准确的预测。解析：考点:收益法估价需要具备的条件。收益法估价需要具备的条件是房地产2.与非专业估价相比，专业估价的特点包括()价具有下列特点：(1)由专业机构和专业人员完成；(2)提供的是专业意见； (3)具有公信力；(4)实行有偿服务；(5)承担法律责任。4.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合下列条件()。A用权出让金出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得的有()。含义和原因。外部折旧也称为经济折旧，是因建筑物6.下列关于市场价格、理论价格和评估价值的表述中，正确的有()B而上下波动C期均衡价格E向于市场价格7.对抵押房地产变现能力强弱的说法，错误的有()。8.下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有()。9.获取房地产估价业务的措施可以有()。解析：考点:平均增减量法。平均增减量＝(8800－7500)/4＝3252012年趋势916911.某家三级资质房地产估价机构不能承接的业务包括()。业务的情形。一级资质，都能做，无限制；二级资质 (2个不能做)，公司上市、企业清算；三级资质(3个不能做)，公司上市、企业清算、司法鉴定；暂定期内的三级(5个不能做)，公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押。12.按照房地产权利的种类划分房地产价格时，主要包括()。A、房地产所有权价格B权价格C、其他房地产权利价格解析：考点:房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格。房地13.下列关于房地产估价本质的说法中，正确的有()。A、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格14.下列关于房地产估价本质的说法中，正确的有()。A、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B、房地产估价是替相关当事人为房地产定价C、房地产估价是为委托人提供价格保证D会有误差，但误差应该在合理范围内E房地产估价是一门科学也是一门艺术15.根据求取建筑物重新购建成本中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建成本的方法有()。解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。剩余经济寿命60－8＝52(年)。形应再单独考虑，以免重复计算。()解析：考点:净收益测算应注意的问题。房地产的净收益可分为有形收益和无形已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。估价师可以以推测的最可能的规划条件进行估价，但要具体说明。()测的，以及它对估价结果的影响或估价结果对它的依赖性。 的长短、获取净收益的可靠程度。因素。()害关系的第三人见证，有关情况应在估价报告中说明。()见证，在估价报告中说明7.外部配套设施的完备状况，对于已建成的住宅房地产尤为重要。()8.未来开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用成本法评估。()9.目前，中国的土地仅存在以征收方式将集体土地变为国有土地。()物单价，是指全部建筑面积分摊到占地面积上的建筑物价格。()11.比较法求得的价值是最真实、最可靠的，因为它是市场价格的体现。()价格不合理偏离房地产本身的价值。13.房地产的现状价值小于房地产的市场价值。()制某些理论上适用的估价方法的实际运用。()