合同范本之先签购房合同再贷款

-.z先签购房合同再贷款【篇一：用购房合同可以贷款吗】篇一：签订购房合同后的权利(购置首套房必看,银行按揭必看)在签订商品房买卖合同时，因为买卖双方在专业知识上信息不对称，有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中处于被动地位。购房者在签订?商品房买卖合同?前，应对合同条款及专业词语仔细阅读、理解，必要时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进展咨询。就合同主要条款说明如下：〔1〕关于房屋面积方面的条款。商品房以建筑面积计算房款，建筑面积由套建筑面积与分摊的共有面积两局部成。应在合同中约定套建筑面积和分摊的共有面积多少，并约定建筑面积不变而套建筑面积发生误差以及建筑面积与套建筑面积均发生误差的处理方式。目前交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过3％，但套建筑面积减少，公摊面积增大。为防止此种对买房人不利的情况出现，合同中有必要约定套建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，比方：2％，并约定超出此围怎么办，退房或不退房；退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。另一种按套建筑面积计算房款，套建筑面积与合同约定不符时，一般按照最高院司法解释确立的一般原则即是否超过3%处理。〔2〕关于价格、收费、付款额同的条款。价格条款应比较明确，应有细项约束开展商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。可注明买方在合同生效的几天之向金融机构申请贷款，如果不能通过的话，买方可以取消合同，全数取回定金。建议买方无论有无贷款的必要，最好争取参加此条款，到达留给自己一个冷静期的效果。〔3〕关于房屋质量的条款。购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级；建材配备清单、等级；屋设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。双方合同中表述为“石地面、花岗石外墙与进口洁具、厨具〞，而实际入住时业主发现，石地面材料实为人造石，而进口洁具、厨具实际上是国产品，只是贴上外国商标。在案件审理时，开发商使用人造石没有违约，因为当初在签合同时并未讲明一定要天然石。而进口洁具是合资厂生产，确是外国品牌，也符合约定。当然，使用这些产品使造价和装修档次与业主所想象的差距较大。对这种装修条款约定不明确，双方解释条款意见不一的情形，对格式条款按?合同法?有关规定以不利于合同提供方即开发商的解释为准。有些购房人认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付使用，因此商品房不应当出现质量问题。而且还有?住宅质量保证书?和?住宅使用说明书?，这两书已对商品房质量的细节作了规定，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此。商品房竣工验收是以抽查的方式进展验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格，而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。至于?住宅质量保证书?和?住宅使用说明书?关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。墙体、地面、顶棚平直度，顶棚、厨房、卫生间防水情况，外表裂缝等进展必要约定。〔4〕关于售后物业管理的条款。这是购房人在签合同时容易忽略的容，要注意防止物业管理公司变更物业费。自2001年6月1日起施行的?商品房销售管理方法?第十三条规定：“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。〞但是，在实际签约时，很多房地产公司不同意在订立商品房买卖合同时与买受人签订有关物业管理协议。对此，买受人应该据理力争，防止交房时物业公司变更物业费。〔5〕关于履行合同的期限和方法的条款。应写明房屋交付的日期，房屋价金的交付日期、金额和方法。例如交付房价款，是一次付清，还是分期付清。〔6〕关于产权登记的条款。由双方依规定的日期会同办理，或委托代理人办理。在办理产权过户手续时，卖方应出具申请房屋产权移转给买受人的书面报告，以及缴纳的税单。按照?商品房销售管理方法?的规定，约定办理产权证的期限应为60日。但是，实际签约时，出卖人往往将此期限延长，通常有90日、180日等等。买房人应力争在合同中，将出卖人为买受人办理产权证的期限约定为60日，不宜太长。如果此期限时间过长，如：365天以上，说明此工程的土地或房屋很可能被设定了抵押担保，短期不能解除抵押，对买受人采用公积金贷款和尽快取得房产证有很大影响。〔7〕关于税费负担的条款。房屋买卖中应缴纳的一切捐税、费用，应按法律规定，各自承担，并明确载入合同。〔8〕关于违约责任的条款。包括出卖人逾期交付房屋应负的责任，或不能或不履行交付房屋应负的责任；买受人逾期付款应负的责任，以及毁约不买应负的责任等。房产销售合同有关违约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导至逾期交房，不承担责任〞这样的表述。根据我国?民法通则?第一百五十三条规定，“不可抗力〞，是指不能预见、不可防止并不能抑制的客观情况，如地震、火灾、战争等。依照此规定，房产买卖合同中设定有关了延伸、扩。但售房方不能把开展商自己的过错，如：对市场判断不准确投资失误、工程设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为、政府行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。因此签订合同时，应特别注意“不可抗力〞在合同中是如何界定的。现在开发商在购房合同中，关于逾期交房的违约责任一般约定为每迟延一日承担全部房款万分之二或三的违约金。这个违约金的比例偏低，与支付房款的银行贷款利息相当，违约金的惩罚性表达不够，买房者应争取提高该比例，可以考虑在千分之0.5至1之间。〔9〕关于不可抗拒力。签订合同时，注意“不可抗力〞在合同中是如何界定的。“不可抗力〞指不能预见、不能防止并不能抑制的客观情况〔仅指自然灾害，不包括政府行为或社会异常事件〕。任何一方不得就此做扩大解释，否则，该解释不具有约束力。并应约定一个告知期限。出卖人有时提出以下免责条款，买受人最好不要同意：非出卖人原因，有关部门延迟发出有关批准文件的；施工中遇到异常恶劣天气、重大技术问题不能及时解决的。7、补充协议别嫌烦?商品房买卖合同?补充协议容一般包括付款方式、房屋平面图、公共面积与公用房屋分摊面积说明、装修标准、迟延交房特殊原因的说明、公建配套设施以及花园绿地的权属、物业管理等。建议购房者在签约时一定不要局限于格式条款的容，对有损于自己利益的条款要与卖方协商重新拟订，对遗漏的事项要加以补充。买受人在签订合同时一定要将自己与开发商所约定的事项在合同中加以表达，只有这样才能房屋平面图作为合同的一，是当事人意思一致的表示，也是日后发生争议的解决依据。由于先生在签订合同时并没有仔细审查自己合同的，所以并没有意识到开发商所提供的房屋平面图与双方实际约定的并不一致，并且存在许多缺陷，而当双方发生争议时，起到证据作用的却只能是合同中的平面图，所以，希望广阔消费者在与开发商签订商品房买卖合同时，一定要仔细审查房屋平面图的方向、尺寸、比例等具体细节是否在图中标明。防止商住混用引发纠纷。随着商品房的交付使用，因商住混用产生纠纷的现象时有发生，可在合同中约定出卖人保证本幢商品房只作为住宅出卖，不得作为商业用房出卖，否则承担违约责任。约定“五证〞复印件的真实性，否则开发商应承担相应的责任选择卖方出示?建立工程竣工验收备案表?作为房屋交付的条件。交房时出示实测面积。从市场的角度来说，适销对路的产品供不应求，仍处于卖方市场，卖方就会利用市场的优势，在履行合同的过程中不做出太多让步。至于市场需求少或积压商品房，因存在这样那样的问题，卖方宁死也不肯让步。从司法的角度看，房地产市场刚刚形成并高速开展，立法者、管理者从观念上和实际操作上都不能适应房地产市场快速开展的需要，且又无经历及先例可循，导致立法和管理相对于房地产业的快速开展来说比较滞后；在几种因素的综合作用下，短期买方与卖方是无法抗衡的，无法到达权利义务趋向于真实一致。则在这种买方明显处于弱势及不利的情况下，怎么能尽最大可能为自己争得一些应属于自己的但实际上却被侵犯或被无视的权利呢.买方聘请律师帮助签订购房合同的，在就合同条款进展协商、谈判的时候，买方要与自己的律师站在一个立场，要表示出对律师的高度信任，这样才有利于争取到最大的合同合法权益，最大程度减少合同容不利于买方甚至对买方不公的结果。在开发商表示不签就算了的情况下，即使你很想买这个房子，你也要沉着，不要轻易放弃律师为你提出的谈判条件，要知道很多谈判不是一蹴而就的，要有各自争取的过程。总之，购房人在签订商品房买卖合同时，不要着急，尽可能多咨询一些专业人士，这样才能签订一份权利、义务对等的商品房买卖合同。篇二：买房办贷款、签合同本卷须知买房子，办银行按揭贷款，发现这里面还有很多学问，有的稍微不注意，就是几万的差距。对于工薪阶层买房的，要千万注意这些问题！这个也许是很多朋友不太注重的。以为房子房价是大事，贷款由开发商帮助办理。其实，这里面赚的钱，比房价更来的险恶！一、贷款利率的折扣2021年下半年，国家为了支持房地产的开展，出了很多优惠政策，其中有一条就是贷款利率可以打折。一般我们购房都是3成首付，贷款是7成。按照当时国家规定，最低的贷款利率打7折。这是一个什么概念.一套30万左右的房子，首付10万左右，在银行贷款大概是20万。这个利息是多少.告诉大家，按照最新的国家利率算下来，以20年为标准，利息有12万左右〔银行才是抢钱的！！！！！！〕。则分成10分，每一折就是1万2千多元。这个，在，相当于一个普通家庭一年的生活费用了。既然能打折，肯定是越多越好。但是可惜，今年国家打压房价，控制银行贷款。目前最低的首付3成贷款利率是8折，可以少2w多元，也是很可观的。〔发帖时工行已经变成9折了，意味着你又要多被银行赚1万2千多的利息，如果以一个80平的房子来算，你的单价又被摊高了150元/平〕。所以，在这段时间，你买房子，决定贷款，一定要快，据说以后可能一折都不打了，这样就算你买房子比别人少了100元/平，但是银行贷款算下来，你实际还贵了50元/平，其实这很不划算的！觉得好的朋友多，一定有用的！〔适合于即将买房的亲朋好友们〕二、选择还款方式也许很多没买过房子的人，都不知道还银行贷款还有方式可以选的。其实我也是在看房的时候听售楼小姐说的，当时她很模糊，我觉得这里面肯定很有点猫腻，就会去网上查了资料〔没方法，家庭条件有限，能够省一点就省一点〕。前几天去办了银行贷款，也选了还款方式，也写下来给大家参考！1、等额本息还款。其实，你在看房子的时候，售楼小姐给你算的都是这种，因为每月还款数额固定，而且相对于另一种方式，这个金额更小，更容易被买房者承受。但是你们知道这个的真实还款情况是什么样吗.以贷款20年，贷款20万元，算下来月还1300元月还款为例：每个月还银行1300------其中，800元是利息，500元是本金。也就是说，你还的钱，大局部是银行利息，而本金还的较少。到了还款期限一半的时候〔比方是20年还，你已经还了10年了〕，利息已经在前10年还的差不多了，但是你的本金还有很大局部没还的，这些是必须还的，即便你10年后条件好很多了，可以提前还了，但是后面的根本是本金，利息很少，你提前还已经没有什么意义了。你在银行，根本只跟你说这一种，因为这样，银行的利益才会最大化。大局部家庭，既然贷款20年，不可能会在很短几年就还完，但是10年后一般能还完，这样，银行的利息收益会减少很多，所以，他们这种方式让你前10年都在还利息，而本金根本没怎么减少。就算你有钱了，再还，银行的利息都收入了绝大局部了，你提早还对银行没什么损失。2、等额本金还款。我发现一个问题，就是，银行不会主动提出有这种还款方式。根本都只说前一种。还好我之前了解过，就提出要还等额本金模式。这个还是以贷款20年，贷款20万元，算下来月还1600元月还款为例：每月还的钱要比等额本金多300多元。其中-------900元是本金，700元是利息，本金支出比利息高，第2个月开场，只还1597元，因为本金上月换了900元，这月利息重新计算，要少3元的利息，以此类推。越到后面还款压力越小。而最重要的是：当你要提前还款的时候，比方5年后，因为你选择的方式，本金还的更多，这个时候本金已经相对上一种方式要减少了许多，提前还款的本金局部冲抵的更多，这样重新计算利息的时候要少许多利息支出〔每少一年都是近万的利息〕。而且就算不提前还，这种方式，还20年，也要少还1万5左右的利息！只是前期压力较大！但是为了长远的利益！说一个插曲：我前几天去银行办贷款签字，同时有7-8家人，都是购房贷款的，我们排第2位，前面那个女的，5分钟就签字走人了〔签的等额本息〕，我们在旁边看，银行办事人员只字不提还款方式。轮到我们了，我们提出要用等额本金还，那个人就把我们带到行长室，喊我们自己看两种方式的具体还款(后来才知道是成心把我们隔离开来)。然后就走了。等过了10多分钟，我和女友商量好，还是坚持自己的选择--等额本金。我们走回去找那个办事员，他已经在帮另外的人办理了，我们在旁边看，全部签的等额本息。后来又轮到我们了，我们提出还是本金还款。这个时候，旁边的人问我们，“还有别的还款方式.〞那个办事员马上打断我们，说是因为我们条件好点，有能力想多还点，压力就更大。我明白他的意思叫我们不要说了，我们就几下签了字走了-------看来银行很不愿意让我们选择这个方式，因为银行少赚了很多利息。你想一个人节约2-3万利息，10个人就是20-30万，100个人呢.简直不敢想象了！！！作为我们这种一般阶层的人，购置房子是大事情。所以，尽量多算一下，既要在买房子的时候尽量杀价格，在签定合同后，一定要在银行贷款这方面多研究一下。其实这样算一算，银行贷款这方面，你合理分配，可以节约2-3万元的利息支出甚至更多。折算成房价，就是少了300-400元/平！！！买房签合同本卷须知1买房签合同本卷须知之五证五证，一个是建立用地规划许可证，第二是建立工程规划许可证，第三是建立工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证〞。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。则怎么样对待“五证〞.交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售围之，以确保将来顺利的办理产权证。买完房以后还要查验或者叫验收“两书〞。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监视部门核验的登记，在使用年限承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比方说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的构造类型、装修装饰本卷须知、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购置的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。篇三：商品房按揭购房合同商品房按揭购房合同抵押人：抵押权人：为确保______年____月____日签定的____________〔以下称主合同〕的履行，抵押人〔以下简称甲方〕愿意以其有权处分的房地产作抵押。抵押权人〔以下简称乙方〕经实地勘验，在充分了解其权属状况及使用与管理现状的根底上，同意承受甲方的房地产抵押。甲方将房屋抵押给乙方时，该房屋所占用围的土地使用权一并抵押给乙方。双方本着平等、自愿的原则，同意就以下房地产抵押事项订立本合同，共同遵守。第一条甲方用作抵押的房地产座落于区______街〔路、小区〕_____号_____栋_____单元_____层_____户号，其房屋面积_______m2。第二条根据主合同，甲乙双方确认：债务人为_____________；抵押期限自______年____月_____至_____年____月____。第三条经房地产评估机构评估，上述房地产价值为人民币___________________________〔大写〕，__________〔小写〕。根据主合同，双方确认：乙方债权标的额〔本金〕：_________________〔大写〕，__________〔小写〕，抵押率为百分之__________。第四条甲方保证上述房地产权属清楚。假设发生产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。第五条乙方保证按主合同履行其承担的义务，如因乙方延误造成经济损失的，乙方承担赔偿责任。第六条抵押房地产现由___________________________使用。甲方在抵押期间对抵押的房地产承担维修、养护义务并负有保证抵押房地产完好无损的责任，并随时承受乙方的检查监【篇二：如何签订正式的购房合同】?1.正式合同文本的签订买房过程中最棘手的事情之一就是和房地产开发商签合同。大家都知道，开发商对?商品房买卖合同?非常了解，都曾精心研究过，是签订?商品房买卖合同?的“高手〞，而购房者对此却比较生疏，稍不注意就会陷入开发商布下的文字陷阱里。因此，在签订购房合同的时候，购房者一定要经过严谨缜密的思维和谈判，尽可能地与开发商签订一份公平的购房合同。我们在此将罗列出其中的重要条款，希望大家能够详细阅读、体会，相信会对购房者起到一定的提醒和解释作用。(1)认准签约主体仔细验证房地产开发商的根本资料，确认企业名称与营业执照的名称完全一致，以免引起不必要的纠纷。因为在商品房销售中，很多开发商都会委托中介公司代销自己的楼盘。因此，购房者在签订?商品房买卖合同?时，无论接触的是开发商还是其委托的销售公司，都应认准签约主体(?商品房预售许可证?上标明的公司)，在交易中所涉及的所有书面文件、材料也都应由签约主体出具。这样才能防止“一房多售〞或骗取房款后携款潜逃的现象发生。此外，还需要验证合同中的建立工程依据和商品房销售依据是否与原件一样。(2)仔细阅读合同容拿到?商品房买卖合同?后，购房者先不要签约，而应该首先仔细阅读其中的容，如果对其中的局部条款及专业术语不理解或者概念比较模糊，可以向当地的房地产开发主管部门咨询，在自己全部理解之后才开场签约。(3)不要漏项对?商品房买卖合同?中的所标注的商品房销售许可证、坐落位置、设计用途、建筑构造、面积等和土地来源情况及年限都应当逐项填写，以免出现漏项，因为这些条款关系到所购房屋的合法性。在现实中，很多购房者对此并不重视，以为房子在那摆着不会出错，当发现对方没有销售许可证和土地使用权证时，就很难证明对方欺诈，因此，在签订合同的时候，必须将这些容明确地写进去。(4)寻找谈判的时机?商品房买卖合同?中有许多相关条款都是空白的，这需要买卖双方协商后填写或补充约定。也就是说买卖双方都有权利对合同中的条款进展修改、增补或删减。但房地产商往往提前将空白行划去或填上于己有利的容，使得购房者失去了平等谈判的时机。这时候，购房者需要头脑清醒地据理力争，如果自己不同意合同中的*项约定，就应该将自己的意见写进补充约定中。否则，签订认购书就视为你同意了合同中的条款。(5)对于双方违约的处理应平等在?商品房买卖合同?中，标明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相应处理条款，但关键容是空白的，需要由甲乙双方协商填写。如果开发商在签订合同前就已经填写完毕，购房者就需要仔细比照，以到达双方违约期限及违约金利息都平等。(6)关于房屋面积差异的处理关于商品房面积的计算，我们在前面已经有所交代。但是在这里还需要进一步予以详解：我国最高人民法院?关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?和建立部?商品房销售管理方法?中，对房屋面积与合同约定不符的处理都有明确条款：出卖人交付使用的房屋建筑面积或套建筑面积与?商品房买卖合同?约定的面积不符，如果合同中有约定，按照约定处理。如果合同中没有约定或者约定不明确，面积误差比绝对值超出3%，购房者可以要求解除合同、返还已付购房款及利息。如果购房者同意继续履行合同，房屋的实际面积比合同约定面积大的，面积误差比在3%以(含3%)局部的房价款由购房者按约定价格补足，面积误差比超出3%局部的房价款由出卖人承担，此局部所有权归购房者；房屋实际面积比合同约定面积小的，面积误差比在3%以(含3%)局部的房价款及利息由卖方返还购房者，面积误差比超过3%局部的房价款由卖方双倍返还购房者。此外，购房者还须重视的就是我们所购置的房子是按建筑面积计算房款，这就有了套建筑面积和公用建筑分摊面积之分(套建筑面积是独立产权，公用建筑分如何签订正式的购房合同摊面积是共有产权)。如果购房者所签订的合同是按建筑面积计算房款，因为核对公用建筑分摊面积非常困难，不良开发商就有可能通过虚增公用建筑分摊面积来获得高额利润，也由此损害购房者的权益。因此，在合同中应明确标明公用建筑面积的米数或计算比例。当然，这一条款成立的前提是符合建立部?商品房销售管理方法?的规定。(7)产权登记要明确按国家?商品房销售管理方法?第34条的规定，开发商必须在商品房交付使用的60日，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的房地产行政主管部门备案。?城市房地产开发经营管理条例?第33条规定，预售商品房的购房者应在商品房交付使用之日起90天，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购房者应当在销售合同签订之日起90日，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。因此，只要房地产开发商履行了按期提交相应资料的义务，就对房屋权属证书的取得和取得时间不负责任。在现今的商品房买卖中，开发商往往承诺由其代办权属证书，所以，开发商不但有在60日提交资料备案的义务，同时还有房屋交付使用(预售)90天或者合同签订后(现售)90天办理完产权登记手续的义务，否则就应当承担违约责任。当然，当事人双方也可以在合同中另行约定上述时间期限。(8)配套设施要明确在?商品房买卖合同?中，商品房的上水、下水、供电、燃气、暖气的运行日期都是空白，这也需要由甲乙双方协商填写。如今的很多开发商都在这方面大玩文字游戏。比方他们会填写“入住时具备通水(电、气)条件〞。看上去这句话没什么问题，但是细细品味就会发现其有文章可做：“入住时具备通水(电、气)条件〞中的水电是临时的，还是正式的.入住时具备开通条件并不代表一定就能开通。因此，在这些条款中，需要明确注明具体的开通时间。虽然煤气的开通受入住率的限制，暖气的开通也受季节限制，但合同中都应对此有尽量明确的约定。同时，还应有对违约责任的处理方法。(9)不可轻视设计变更很多购房者不重视合同中的设计变更条款，尤其是对所购房屋无关的环境变更，因为他们认为这些变更对自己没有太大影响。事实却并非如此，任何的设计变更都是有原因的，这种变更往往是为了符合开发商的利益，但同时却又有可能伤及购房者的利益，因此在签订此条款时更应审慎对待。(10)明确合同合同中应附上商品房平面图，包括方位图及分门分层平面图等，而且还要用红笔将所购房屋圈红，并注明房间面积，加盖骑缝章或签字。此外，还应附上商品房房屋设计和环境布局的原设计及规划图纸，而不应将此项空下，空下就是以实际环境为准。(11)注明商品房的抵押和租赁情况在写明此点的时候，应当标明出现抵押或租赁情况时，房地产开发商所应承担的责任、义务和违约赔偿的具体事项。此外，还应详细填写商品房的质量及设备情况。2.商品房买卖合同的补充协议现如今，购房者需要购置住房的时候，都需要与开发商签订?商品房买卖合同?，这份合同是建立部公布的格式化文本。此外，购房者还可以将开发商承诺或双方协商一致的容以补充协议的方式附在?商品房买卖合同?里，补充条款可多可少，因此，购房者应该提前考虑清楚，将自己想到的需要约定的问题添加进去。当然，也可以没有此项。由于补充协议是房屋购置合同里没有约定的事项，因此成为?商品房买卖合同?中重要的组成局部。所以，在补充条款签订的时候应考虑以下几个方面的问题：(1)应当把售楼书和其他广告的容明确地写进补充协议里购房者在购置商品房，尤其是购置期房的时候，往往是在看了开发商印制的售楼书后才决定购置的。售楼书中有该楼盘的特点、交通、规划设计、房型、配套、装饰、设备等情况。从法律意义上讲，这份售楼书是开发商的承诺，是开发商向购房者发出的一种要约邀请，但是它并不具有法律效力，?最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划围的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确实定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同容，当事人违反的，应当承担违约责任。〞但为了防止可能产生的纠纷，最好还是将这些容写到?商品房买卖合同?或?补充协议?中最为稳妥。(2)明确房屋所有权证的办理、获得时间产权证是认定房屋权属的法律依据，但在现实生活中，常常出现购房者在支付完房款后的很长一段时间都拿不到产权证的情况，要想防止这种情况发生，就必须在补充协议中约定产权证取得的最后期限，并且标明如果到期购房者仍得不到产权证，有权退房及索取赔偿。(3)要明确如果按揭办不下来，责任应当怎样分担如今，人们在购房的时候往往选择按揭贷款，但也有按揭办不下来的时候，办不下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也有房地产开发商的原因，甚至还有银行方面的原因。因此，在付款方式的中就需要写明：如购房者无法获得银行的按揭贷款，责任应当由买、卖双方承担。但现实中，开发商往往在这方面大做手脚，合同中写着：购房者无法获得银行按揭贷款，应当在接到通知后的几天付清余额。而购房者往往因为粗心而忽略这一点，造成不必要的损失，因此，购房者在签订?商品房买卖合同?或?补充协议?时，应当将其明确标明。(4)明确公摊建筑面积目前，在所有的购房纠纷中，最多的就是公用面积的分摊问题，这主要是因为局部开发商在公摊面积上成心大做文章，从而使购房者的权益受损。为了更好地保护自己，购房者在签署购房合同的时候一定要与开发商约定清楚，确定公摊面积的数字，此外，还要约定公摊面积包括哪一局部及其位置，并将其写在?补充协议?中。(5)应该明确装修的标准如今，房地产开发商纷纷打出了粗装修和精装修的牌子，但并没有写明怎样算粗装修，怎样算精装修，这时，就必须在合同中明确装修标准。如果装修的标准太笼统，粗装修可能就会没有室门和不粉刷，这可是需要很大花费的；而精装修就可能用国产材料代替进口材料、用普通材料代替品牌材料等。(6)明确违约责任应当在?商品房买卖合同?或?补充协议?中写明，如果开发商在交付房屋时，交付的房屋达不到?商品房买卖合同?或?补充协议?的约定，购房者有权拒绝收房，并且由开发商支付一定数额或比例的违约金，或者协商解决相关事宜，如果无法达成共识，购房者有权退房。(7)明确退房责任购房者入住时，通常装修房屋，这需要很大一局部投入，如果房屋出现质量问题并涉及到退房，你的装修费用就会白白丢掉，因此，必须写明退房后的处理方法：由于开发商原因导致的退房，开发商应在确定的日期退还购房款，并按一定的计算方法支付给购房者赔偿金(包括银行的利息、罚金)。(8)关于商品房交付时的约定房屋交付时，开发商应向购房者提交房屋入住通知、?建立工程竣工验收备案表?、?住宅质量保证书?、?住宅使用说明书?实测面积、钥匙收条。而这些都需要在?补充协议?中写明，以免事后出现纠纷。(9)明确房屋质量房屋质量的好坏，直接影响到购房者的居住质量，也是购房者入住后最容易与开发商产生争议的地方。因此，应在?补充协议?中标明房屋质量的具体容。比方：墙体平直的标准；房间的防水标准(顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、管线与地板结合处无漏水、渗水现象等)；外表裂缝的标准(部无任何裂缝，墙壁外表平整)；管线安装与室外表的平整标准；所用的建筑材料应到达国家强制性标准等。(10)明确收房入住时须交的费用购房者入住时，还需要交一局部的费用，其中包括取暖费、物业管理费、煤气开户费等等，如果购房者没有记录清楚，很可能被开发商以其他名目索要相关的其他费用。(11)明确配套设施房屋的配套设施(包括水电气、有线电视、、信报箱、宽带网络等)是入住时就必须用到的，因此，在房屋交付的同时应当具备使用条件。但是，有些时候，其中的局部设施却没能到达使用的要求，现行法律中也没有明确违约责任应当由谁承担，因此，为了防止日后的纠纷，应当将相关的条款写在补充协议中。(12)明确物业现实中，业主往往与物业产生很多纠纷，为保证自己入住后的权益，购房者应在?补充协议?中约定物业的有关情况，包括物业权利的限制、物业费、环境卫生、保安、绿化等。总之，购房者应当时刻慎重、小心，秉着宜细不宜粗的原则，签订?商品房买卖合同?或补充协议，从而最大限度地保护自身权益。当然，如果你能聘请律师帮你办理相关事情，那是最好的，因为在商品房买卖中涉及很多专业的法律知识，聘请律师能预防买卖合同中的陷阱，虽然这需要支付局部费用，但却可以降低购房的风险。3.关于建筑面积的补充条款虽然在前面我们曾经针对房屋建筑面积的问题有过相关说明，但是我们在这里还需要进展具体的阐述，因为这是最容易让购房者吃亏的环节，稍一不慎就有可能遭受很大的损失，可是因为合同上的漏洞，我们还无法获得相应的赔偿。则，在签订具体合同的时候，我们在建筑面积方面应该具体注意哪些问题呢.(1)购房者要考虑到套建筑面积包含着套的墙体面积，虽然外墙的一半厚度计入套建筑面积，但砖构造的房子底层墙体都厚，越往上墙体越薄，所以，同单元、不同楼层的套使用面积(外墙米数)还是有很大差异的，即便是同一楼层，楼两侧单元的套使用面积也要比中间的单元套使用面积小一些。(2)购房者要记住，套的使用面积即大家俗称的“地毯面积〞，并不是真的按地毯面积计算，房间的管道井所占的面积也是被计入套使用面积的。由于现在多数的楼宇都采用户外查表，暖气也实行分户计量，往往共用的管道井从房屋过，因此，在买房的时候，要让房地产商标明你所购置房屋的管道井所占面积终究有多大，以免你的套建筑面积里记入公用的竖管井面积。(3)套建筑面积包括阳台的建筑面积。我们都知道，封闭式阳台的面积按外围水平投影面积计算；非封闭式阳台的面积按外围水平投影面积的一半计算。因此，购房者在签署合同的时候，必须了解所购商品房的阳台是不是封闭式的，因为封闭式阳台是需要报批的，这在商品房规划设计图上有所标注，但有些房地产商往往将非封闭阳台改成封闭式阳台，以赚取其中的差额。(4)现今商品房的辅助建筑越来越多，比方：“飘窗〞、室的楼梯、阁楼、分体空调机位等，按规定，这些辅助建筑有些可以计算面积，有些不可以计算面积，但购房者在不清楚的情况下，开发商往往将其全部算入购房面积中，为了防止日后不必要的纠纷，购房者最好在买房时向房地产商问清楚哪些辅助建筑算套建筑面积，哪些辅助建筑不算套建筑面积。(5)如今的购房者在与房产开发商签订购房合同时，往往忽略对建筑面积(公摊面积)的约定，从而导致开发商有条件随意增加公摊面积，使购房者的利益受到侵害，因此，在签订预售商品房购房合同的时候，一定要在合同的补充条款中标明，分摊面积应该由“有资质的测绘单位出具商品房预售面积测绘技术报告书及其分摊情况：被分摊的公用部位的名称、用途、所在位置、面积；参与分摊公用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；不分摊的公用部位。〞这些全部都应该写清楚。(6)我们都知道，房屋使用率是套使用面积与建筑面积之比，也就是说，房屋使用率越高，建筑面积就越小，购房者所使用的空间就越大，但是，在通常情况下，购房者不太了解房屋使用率的具体数值，在签订商品房合同的时候，只能承受开发商提出的房屋使用率，实际上，设计合理的住宅楼使用率为：高层塔楼约在72%～75%；高层板楼约在78%～80%；多层住宅建筑在85%左右。了解了这些数值，购房者便可以事先计算出所购房屋的使用率，并以此判断开发商所说的使用率是否准确，以及房地产开发商的信誉如何，从而考虑是否签订购房合同。【篇三：签订购房合同是常常被无视的“陷阱〞】签订购房合同是常常被无视的“陷阱〞一、根本的“五证〞齐全〔要合法有效〕。一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证许可证，则通常开发商也具有了房地产开发证、国有土地使用证、建立工程开发许可证、工程规划许可证共五证。这是买房能否办房产证的关键。〔确认自己所购之房在预售围;买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证(预售许可证之后取得，即由期房变现房了)和?新建住宅交付使用许可证?。并且还要核对一下其营业执照和开发资质证书，要注意这些证照文件的单位名称是否一致〕。二、使用规的合同文本。一定要参照最好是采用且不要随意修改?文本?，并按照文本中所列条款认真填写，了解各项具体容。不要随意去签订开发商自己定的?定购协议书?还交一笔订金。就算很多人都这样做，但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的，对自己尤其不利。最好能够直接与开发商签预售合同就好。这个步骤，一定不能马虎啊!否则到时吃大亏就惨了。一般情况违约责任约定不对等违规行为主要有三方面：①是对违约金数额约定不对等。如*合同中约定买受人逾期付款超过60天，如继续履行合同，需按天支付违约金万分之五；而出售方逾期交房超过60天，则只需按天支付违约金万分之一。②是对违约责任的起始期限约定不对等。如*合同中约定，买受方逾期付款超过60日、出卖方逾期交房90日需承担违约责任。③是对定金的约定违规。?最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释?第四条规定：因不可归责于当事人双方的理由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。但实际上，很多房产公司在订立合同时都规定，只要买受人无法继续履行合同，出卖方都要没收定金。④买期房要约定条件和时限。对于期房，由于资金缺乏而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是规的?文本?，则开发商在合同上务必会大做文章，对买房者极为不利。如含有模糊性词语只注明竣工日期，而不无交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后〞等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“*年*月*日〞，〔交房有两个意思：一是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。应当在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清楚，不能承受没有取得?新建住宅交付使用许可证?的房屋使用交付〕并注明开发商不能按时交房所需承担的责任〕。⑤对房屋及小区的描述要清楚不可使用模糊字眼〔具体地址、房屋面积、墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间以及绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施等描述〕有时合同中还会进展如下描述：“如果发生问题，在最短时间解决〞，“在装修材料上，选择最好的国外进口的〞等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算最好的.所以对于购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。有时还会出现以偏盖全是个泛指的概念。有时会出现这样令人哭笑不得的问题，开发商承诺卧室的玻璃是中空的，到了交房时发现卧室窗户只有下面的局部是中空，而上面却是普通玻璃等等。再举个简单的例子，你买的塔楼(或板楼)里有几部电梯，是否会全部同时开通，如果有不开的怎么办.不要小看这个问题，为了出面积、增利润，现在的高层住宅只安装几部电梯，而且平时还不全开，在上下班顶峰时间极为不便，这种情况业主是否有权拒付局部电梯费呢.⑥公摊面积：不应该计入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人房的地下室，以及可以单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋，比方说开发商在大堂里做的销售中心等。为多栋房屋效劳的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的局部，比方说小区的物业管理用房等。在商品房买卖里应该有一个明确的说明，在主合同的第三条里，只是说分摊了多少，分摊的面积的数额，但是在合同的二，应该有一个房屋面积分摊的说明表，分摊了哪一局部，是经过哪一个地方批准的。〔面积确认和差异确实定。建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方式，即确定双方可以承受的一个误差比例，也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以选择退房，开发商应退还房款以及利息，你也可以承受。〕⑦购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购置该房产时，开展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。对策：律师建议买家最好与开展商在协议中约定，假设买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除局部作为手续费等，这样就防止了很大的麻烦。⑧合同陷阱几经斟酌后，客户便要决定购房了，因此得与开发商签订?商品房买卖合同?。一般情况下，开发商(售楼人员)会递给客户一份拟好的合同，合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关容的，而有些选择性填写处可能还空着。这时，购房者往往以为该说的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。比方，标准合同第十五条迟延办理产权证的，违约金每日按已付房款的万分之三计算，但您一不留神，开发商(售楼人员)便将此条款设计成按购房全款的万分之三承担违约责任。前不久我们从报上看到过这样的案例：迟延办证一年多，只赔付96元。或者在不能按时办理好时，干脆让购房人退房。还有的合同中写明的违约条款外表上貌似公平，实际不公平。例如：约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40%的违约金。这实际上只是限制购房人，开发商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不三、检查房屋质量。在签约时，应查看并检查?住宅使用说明书?和?商品住宅质量保证书?的容，并将?商品住宅质量保证书?作为合同的，检查是否有开发商对质量问题的责任。房屋的交接：开发商应该请房地产的管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进展实测，在交楼的时候，应该提供实测面积的数据，以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使用说明书，如果开发商提供证明原件不全的，可以拒绝收楼，由此产生的一切责任，由开发商承担。四、明确物业管理事项。一个不好的物业管理公司，一定让你永远觉得不舒畅。所以要多看看物业管理公司具体如何，以及双方约定的物业管理围和收费标准。五、重点约定违约责任。①对于期房，甚至现房，都有可能与开发商的描述不一样，此时应该明确合同违约或与描述不一致时开发商应承担的责任。可参考：签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房，不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。别漏了违约责任的平等性。②未注明因何种原因可以退房以及后果购房者与开发商签订认购书后，需要交一定额度的定金。但在购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购置该房产时，开发商一般都只退购房款而不退定金。所以买家最好与开发商在协议中约定，假设买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除局部作为手续费等，这样就防止了很大的麻烦。③擅自扩大对“不可抗力〞的解释，政府交通管制竟也在列?合同法?第117条对不可抗力有明确规定：不可抗力是指不能预见、不能防止并不能抑制的客观情况。而*合同中规定，“不可抗力是指在出卖方无过错的前提下，战争、恐惧活动、人力不可抗拒的自然灾害、施工中遇到的异常困难或者重大技术问题不能及时解决，包括施工期间，由于政府重大活动规定不得开挖、运土，交通管制等。〞合同条款明显。④损害共有权益，将共有场地的车位同规划车位混为一谈?物权法?第70条规定：“业主对建筑物的住宅、经营性用房等专有局部享有所有权，对专有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的权利。〞第73条规定：“建筑区划的道路，属于业主共有??建筑区划的绿地，属于业主共有??建筑区划的其他公共场所、公用设施和物业效劳用房，属于业主共有。〞第74条规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。〞但在实际?商品房买卖合同?中，出卖人经常通过明示或者混淆概念等方式，对买受人对共有局部享有共有权进展限制或者排除。如在*合同中约定：“买受人以物业共有人身份同意本工程围所有商业用房的外墙面外立面、屋顶使用权由出卖人或出卖人授权的单位统一管理，自行使用或授权使用，产生受益归出卖人。〞明确排除了买受人的共有和共管权利。此外，采用混淆概念对买受人共有权进展限制和排除也很普遍。如把占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，同规划车位或规划车库混为一谈，明确排除买受人对这局部车位的共有权利。⑤*房产公司在合同补充条款中约定：“屋出卖方提供的所有电器设备由生产厂商直接提供保修。〞“假设因该电器设备质量事故造成人生损害或财产损失，买受方或受害方应直接向生产厂商索赔，出卖方不承担赔偿责任或连带责任，但应提供必要的协助。〞而根据?城市房地产开发经营管理条例?第三十一条以及?商品