年山东青岛某项目可行性报告

青岛这是一个随时就能感受到品牌力量的城市。这里诞生的品牌，已经影响了中国，正在影响世界。这座海边的城市，目光早已放之四海；这座追求卓越的城市，正携手奥运、将目标指向更高。----------------2004CCTV中国最具经济活力城市颁奖辞第一章总论1.1项目概况项目名称：青岛市***中心和综合办公楼建设工程建设单位：青岛市***置业有限公司项目地址：燕儿岛路以北，青岛市***号项目用地面积：9844m2项目总建筑面积：70000m2地上建筑面积：55000m2地下建筑面积：15000m2干鹿灾项目总投资还：采2300甲0讨万元狗筝校项目建设期碗：社1命8泊个忠月犬尝1.2避均项目提出背景迫及建设必要性拖动项目提出背景弯青岛地处山东饲半岛东南部，埋位于东硬经拜11膝9刺度假3青0毁分寨～箱12诚1哗度，北罗纬梁3敲5昨度渡3言5缺分尖～袄3倚7臂度猴0划9役分。东南濒临傲黄海，东北与萍烟台市毗邻，版西与潍坊市相逼连，西南与日学照市接壤。全切市总面鸽积竖1065伞4吧平方公里，其据中市狼区探110常2货平方公里。与腊上海、广州、金天津、大连并优称为中国五大为外贸口岸泉，著名的旅游蒜城市和海洋科脏研基地，是国威务院第一批确画定的沿海开放惨城市与经济中础心城市。掘青岛既是华北还南部、华东北楼部和西北地区清进出口物资的毛主要集散冲地毙,太也是太平洋国屈家与欧亚大陆菌国家联系的纽蛇带。欣作为山东省的钢重要经济中心隙和对外开放的胡窗口债，吴1992礼刷年省人民政府拖把青岛确定为坏山东省对外开喊放的龙头。为沸了适应改革开丛放新形势的需极要，青岛市作亩出了行政中心替东移的战略决企策，以此带动劳东部的开发建岩设，推动全市础向现代化国际筋城的宏伟目标揭迈进。东部地遵区已成为青岛熟市房地产开发壮热点地区之一润。丝青岛市盘***升号地块位于宁犹夏路北侧，燕沙儿岛路以北，吗新建占地面积轻7803m况2会。基地地势东敲高西低，局部爱高差较大，总叮体建设条件良铅好。为加快地争块的开发建设敞，武警水电部汤队青岛项目部刑决定在此地块裁投资建设接待瘦中心和综合办华公楼。项目名胞称龄为青岛市包***题中心和综合办翁公楼建设工程则。按照基本建父设程序委托青欢岛市民用建筑杯设计院有限公争司编制项目可稳行性研究报告令申请立项。停忽项目建设必要虽性场1偶、实现东部开毅发区规划，进粮一步完善新的江市中心区建设被。蔑根据市总体规昆划，东部开发碎区将建成青岛煤市新的行政中竟心。经过几年尺的开发建设，千东部地区已基蹲本形成市政基背础设施配套、识城市建设颇具罩规模的新城区屑。本项目的建容设，将进一步始完善东部地区圾的建设，实现柜东部开发区的怎总体规划，加伏快完成新的市睁中心区建设，鼻树立青岛新的纵形象，促进青至岛市现代化国贼际城市建设。腐2它、本项目的建找设是改善周边煮旅游居住及办历公条件，提高寇青岛市城市化征建设的需要。帽“旺衣食住泽行灵”龟对于百姓生活饭必不可缺，随红着我国经济的村发展，人民生声活水平不断提星高，对于旅游墨居住及餐饮条假件的要求也越金来越高。颗200滤5打年，我市以度著假旅游为核心伯，精品项目为劫支撑的多元化壳的旅游产品体高系初步形成，致一批规模大、枯投资高的旅游谋码头、游艇俱绍乐部、高星级稼酒店和度假、难娱乐等项目相始继建成或开工附，项目建设创拣历史最好水平阻，部分项目填弄补了我市旅游模空白。初步统还计，去年我市姓旅游项目建设哪投入资超金侦4懒9循亿元以上，比剂上年增长走约愤48灰%军，其中社会性劳投资亩占股86能%争。遮2劫3吩个大项目建设作进展顺利，青释岛啤酒街投入苏使用，成为极惰具青岛特色的齐旅游街区；昌弱乐路文化街正岗式开街，被文甩化部命名为国晌家文化产业示按范基地。海景以花园大酒店二乘期工程、银海吗国际游艇俱尔橡部、天泰浴场悦等重点项目顺纯利完成年度计哲划坚，同时加快建倍筑业发展，巩钞固建筑业作为趴国家支柱产业哈的地位，培育相经济新的增长装点迈出了关键穷一步。荷200坚6域年我市旅游大型项目总体呈现喇出拢“铲体量大、数量邮多、档次高、睛项目透精蜡”仅的特点奋。株麻一是数量多、扩投资大浑。坝200孟6近年全市已签约珍和已签订投资煌意向及在谈的脏旅游项目约府有姨5足1服个，总投资额脱约拦41俭6茄亿元，旅游大狼项目的数量和闻投资额为历年划之最。二是度您假区建设项目异多。金沙滩度该假酒店、北京司电影学院创意贝学院、极地海猜洋世界、石老邻人浴场、石老暑人休闲区、天即泰东海岸项目瘦、青岛运动旅胆游度假基地项敌目等体现了度爸假功能，这些泼项目的建成将诉极大地丰富国炸际海滨度假城按市的内涵。三恭是高端旅游项乐目多。在建、宴拟建的游艇俱翁乐部、体育健纹身园等高端旅夫游产品遗共亲1他1量个，投资额岂约脚3评2揭亿元。四是海崖洋特色突出的称旅游大项目多费。极地海洋世捷界、海军博物尤馆改造工程、浩石老人休擦闲区、天逸海最湾度假城等一亲批海洋特色突算出的旅游大项示目正在加紧施远工建设。五是消高档次酒店项迅目多。在建、平拟建的四、五枕星级酒闯店蜂1乌8暑家，投资额立约枣8夸3黄亿元。引进万闹豪、洲际、凯报宾斯基等国际左知名酒店管理丛集团参与我市粪酒店管理。目串前，希尔顿、那喜达屋、新罗鹊等世界和亚洲胜知名的酒店管格理集团有意向堂参与我市酒店培业的经营和管假理轿。名大以建设现代化昂国际城市为目卷标陆,民以加速生产要心素的流动和提夺升城市服务业元规模与水平为赶突破买口鞋,呀坚持城市化与耐工业化、市场夹化、国际化整卸体推进。进一套步提高中心城蛮区集聚辐射功爬能泥,认加快新城区建正设；推进五市键城区向中等城遮市目标发展；壤使青岛成为全溉国重要的具有买较强辐射和带土动力的区域性杀经济中心城市肝。荐3砌、符合党和国识家关于国有企哲业改革政策，循有利于盘活国阿有资产。当综上所述，本字项目的建设对顶于改善青岛市疏旅游、商务及变办公条件，完盾善东部城区建修设，实现城市始总体规划具有疤重要作用，建颠设确有必要。聪1.3妙黑建设单位基本也情况发起人情况颗本项目由青岛逗市燕***稼置业有限公司共承担建设。经营宗旨匆通过项目各方俘真诚合作，加乎强企业间资金聚、技术的横向撑联合，发挥各堂自的优势，加悉快地块的建设剩步伐。项目部垫将以高质量的惭建筑产品及优内质的物业管理俱服务，为社会亮各界提供方便尖、合理、舒适罗的旅游、餐饮由、办公场所。溉从而达到促进医青岛市城市建绿设，改善旅游蜂环境，促进青逝岛市现代化国轿际城市建设的测目的。通过认仔真经营，在创趟造可观的社会互效益的同时获足得最佳经济效仿益。经营范围买在青岛市迟***佩号地块建设宾蹈馆、商务、办魂公楼，并进行码销售、出租房蜂屋及物业管理泥。总投资街本项目总投资墙为膛2板3000哲慢万元。驱1.4瞒绒可行性研究工潮作的结论挠可行性研究结旗论出1尖、本项目建设坊符合城市建设舞规划，有利于胞加快青岛国际组化城市建设的仰步伐。瓦2魔、通过市场预切测分析，本项叨目拟建宾馆、扁商务、办公市项场较好。寨3书、外部配套条蛇件较好，供电瑞、供热、通讯肿、给排水、煤该制气和有线电三视等基础设施血可以满足项目修需求。棉4盛、项目经济效反益良好，财务耽分析可行。圆项目主要经济鹰指标见劣表弹1-骤1洲。和表辩1-1端孔项目经济技术伐指标一览表幅序号衣指标名称组单位嫁数俯坛挎量沃备注料1殖总投资侨万元算23000价2蝇占地面积幼m下2怒9844剩3停总建筑面积纪m滤2妇70000睬其中：接待中轻心庄m部2何25000助弓班网停点筒耗m悔2盈18000顺地下室事m吸2堪15000拣郊庸写字楼朽m费2朋12000想第二皂章谣胳话市场分析杰2.1宫搏青岛房地产市悦场分析流泽房地产发展概豪况片青岛以其独特团的地理环境优券势和经济发展坊的广阔前景，更使青岛的房地按产市场充满了仗诱人的魅力。埋近年来，青岛捧的房地产市场躁以其超常的速圆度向前发展，歪成为全国房地貌产热点城市之相一。一九九二馅年在邓小平同么志南巡讲话以汽后，青岛市委逮市政府做出市隶级机关东迁的宣决定，原市委扇机关驻地向外沙商转让及市级搬机关新大楼的愤开工建设，奏齿响了青岛行政摘、商贸、金融睬、娱乐、文化游中心的东进序足曲，也促进青什岛房地产业进择入了一个全面谢高涨的时期。赴从全市房地产诱发展情况看酿，若198的4慨年以青岛市城骗市建设综合开奋发公司为代表谁的首之批使4济家公司的成立愧，栋应使青岛房地产村进入萌芽阶段肠，当时房地产柔投资主要是以跨旧城改造为目自标，由于政策盗与观念的双重翠因素制约，房子地产投资发展镇较为缓慢胃。董198队8央年青岛市开始辉实施国有土地蛋使用权转让政样策，房地产业乌逐渐活跃起来浇，全市房地产挺公司发展酷到麦2黄0于家起。伤199愿2乓年伴随着全国响房地产业发展捷，青岛的房地呆产进入三年的苹高涨时期，房称地产投资沸从耀9朗2逐年渣到白9蓄4汪年三年间，各忠年增长率分别谎为钻139.2茂%撞、霸143.2堤%追和帆136梳%借，碎9茧3碗年达到顶峰系，煎9榆4鱼年开始增速减毅缓专，王9迟5搜年以来增速明素显减慢锋，鸽9巴5搏年增长率启为叠21.1辛%谁，废9韵6棚、咬9格7概年则出现了负稿增长，分别亚为凳-19刘%椒和茶-6.47稍%夹，构9览8编年开始回升达蝴到俭43.8召1颈亿元，每比次9光7丽年增长论了寻2.7嫁%共，崇9域9腐年增幅明显加同大，全年累计降完成投下资裂62.9板7扫亿元，搏比岸9待8领年增序长好43.8拾%口。目前青岛房蛋地产业已初具干规模，成为全脑市国民经济中州的一个重要新耕兴产业赠，寒9姓8乎年房地产的增卷加值堆为吉21.0钻7型亿元，占全市把国内生产总值砌的塌2.37扭%往，占第三产业花增加值柳的盏6.30邪%潮。要青岛市房地产浑业的发展过程滚与全国情况基棍本一致，在经故历揭了己90-9浆4舱年高速增长期丑后购，妙9宰5务年增速明显减多缓变，生9迁6遍、醒9顽7篮年出现了明显萌的回落漆，萌9座8显年又开始出现很一定的增长。流随着国家一系亲列扩大内需拉肆动经济的方针荷实施，一系列误大力发展房地午产业的政策相谊继出台，青岛此市房地产形势美好僵。坊2006烈上半年，我市表建筑业企业深唉化企业改革，国加强企业内部给管理、加大施乐工资金和技术补的投入，市场雀竞争力进一步荒增强，承揽建愿筑施工任务持烂续增加，建筑仁业企业发展势迅头良好，完成旷建筑业总产蛇值春167.过5验亿元，比去年孟同期增淡长能31.0岸%英；本年新签建励筑施工合同价糕款倡146.威8晃亿元，同比增凯长除15.1丛%赚；全市建筑业亚企业全员劳动叔生产叨率域5.亏9穴万垂元呢/春人纸,湾增溉长酱31.1皇%竖。袖一、建筑工程份产值增速加快净，占比提高扩盛辞上半年，在市饭建筑企业施工僚任务比较充足搬的前提下，加徒快施工进度，孩建筑业总产值草较大幅度的增裳长，在完成的天建筑业总产值腹中，实现建筑盐工程产揪值璃149.股2也亿元，同比增弱长虑35.5呆%池，增幅比总产纪值雪高虑4.寺5绪个百分点，占疮建筑业总产值栽的比重高筐达壮89.1稀%兆，同比提奖高朱1.贝5嫌个百分点。其问中国有及国有眼控股建筑企业卸仍然在扮演着丰我市建筑市场慈上的主要角赏色抄,呈前佩6起个月，我市国毅有及其控股企再业完成建筑工跨程产正值寇64.厕8午亿元，与去年所同期相比增长睡了延20.4贼%打，占建筑工程辩产值宝的跨43.4疫%奔。雹二、一级以上酬资质企业完成偿产值占近六成末上半年，从全罢市建筑企业资版质等级看，一鞋级以上建筑施岩工企业完成产颤值高瑞达部99.船1还亿元，同比增夸长幕52.2%常,生占建筑业总产栗值永的组59.1颠%撑，其中：一级政企业完往成园81.挠2败亿元，占建筑伍业总产值恩的在48.5赵%邪，特级企业完猜成所17.临9叮亿元，占建筑于业总产值移的疏10.7渴%诸；从企业的资撒质等级和企业作的规模来看，领大型国有建筑腾业企业仍然是曲我市建筑市场途上的主力军。档上半年，完成役产值超过亿元嚼的单位晶共据3集1屈家，共完成建消筑业总产贼值个107.宪6敬亿荐元巡,积占全市总产值忍的我64.2换%洗。店三、施工面积请小幅上升，新旷开工面验积梳“犹放达量膊”宫增长萝上半吧年从,振我市建筑企业口加大施工力度锐，房屋施工面较积添达矩291码6复万平方搏米查,厅同比增制长米7.3失%房。国有及国有眨控股企业完骤成戏100暮0究万平方米，同保比增岛长须2.6裁,通占全部施工面得积轮的花34.3漠%丢。上半年，新叛开工面涂积决116萌5再万平方赔米野,助同比增封长轰28.2烛%笛，高于施工面服积增域幅素20.臣9番个百分点，占火全部施工面遭积惨40.0驱%孟，同比提码高织6.章6袭个百分点。其剩中：国有及国急有控股企业施愧工面衣积慌32蹦3运万平方米，同坚比增成长套60.7%贷,万占新开工施工贞面积茎的志27.7君%爹，同比上每升鸽7.极1蹄个百分点。新武开工面积放量灶增贸长粱,灯说明我市建筑孝业发展势头良训好。壮四、建筑市场最进一步规枯范务,野招投标率菌占塌90丢%溪以上满工程招投标是共强化建筑市场耗竞争机制，提厦高建筑企业管享理水平、工程谨质量、技术水肃平的一种行之宴有效的制度。宵上半年，市建秘筑市场进一步定规范，工程招精投标率上升，违在全市建筑工表程中，实行招塔投标承包的施泡工面继积尊270佩9吉万平方米，比絮上年增锈长荐18.搏1湖％，招投标率刊为玻92.宣9类％，同比提倍高逝8.卖5逃个百分点。其心中：国有及控螺股企业招投标状承包面率积辛99村9截万平方米，增兄长采29.脖5候％，招投标率慌达张99.9块%片，同比提荒高啦20.保7膝个百分点；一叶级资质以上招辩投标面幕积愁167炕6张万平方米，增扔长爱76.筋2剑％，招投标仍率胀98.8极%岗，上丽升驻16.明5抓百分边点。率五、本年新签哑合同额平稳增喉长笑随着市建筑施李工企业市场竞并争能力的提高蹦，承揽施工任牧务量持续增长查。上半年，我扬市施工企业新剪签施工工程合拴同价款驶达耍146.氏8铲亿元，同比增携长严15.1喂%城。从企业的资病质等级来看，烘一级企业及以从上企业新签合墙同价抵款怀78.父6谊亿元，占全部洗合同价款动的碍53.5稿%箱，增僚长捏17.6缎%恳；二级企狠业苦36.啊3炒亿元，洲占艘24.8洋%需；三级企伞业鞠31.竖9件亿元，罢占境21.7衣%蜂。鱼滩六、全员劳动题生产率增幅较芹快金在市建筑行业友继续推行产业临结构优化的同至时，以总承包席为龙头，以专凑业承包为主体桌，劳务分包为族依托的组织结什构体系基本建垒立，建筑业行剖业内部结构得双到了有效整合慕，与产业相关辞的各种技术和及经济资源得到馋了充分的利用液，企业的技术他装备能力进一掉步提高，建筑蛇队伍的素质明订显增强。今年想上半验年似,案全市建筑业企粒业全员劳动生均产度率复5.讨9蛙万墨元悟/市人赌,躺比上年同期增滤长规31.1看%勺，其中国有及嫂国有控股及一检级等规模大的承企业都达牲到术8.赏6青万酷元参/等人。帅目前，全市注府册有各类房地载产开发经营企励业、物业管理炕及服务机查构册45虾0淘家，其中约一竟半为外商投资遮企业或。米鸟房地产从业人胖员横达滴1500性0惨人。总体上看赚，哗烧青岛房地产市救场与全国房地施产同步起落，宁整体上仍保持钩在一个较高发嗽展水平。从中隐房系统公布的巧城市房地产价旱格指数看，青抹岛落后于北京致、上海、深圳汤、广州等城市弊，与天津、大醋连、武汉、西石安等城市同处捏于第二层次。废目前从局部区拨域上看，全市邪各区域各具特离点，老市区到绞东部新区沿海筛一线，由于环辟境质量好、交臣通方便，售价逝远高于其他地聋区，由南到北境随着环境的差拢异，同类房地遇产价格能相舌差岔4-嘱6在倍。蔽200震6岩年上半年我市趟餐饮市场继续歪走强威今年上半年，周我市在扩大内磨需、繁荣经济乡的宏观调控政盐策作用下，城迟乡居民收入和霉消费支出快速碌增长，从上半兄年住宿、餐饮砍企业经营情况宴看逗,俩恶全市共实现社诸会消费品零售登额盗63.3填1珠亿元，增射长树11.8模%服，拉动全社会敏消费品零售额叮增向长远1.铅6竖个百分点，呈抚现企业景气提鞭升、住宿餐饮绕市场发展加快馅的特点。蕉一、住宿、餐均饮企业景气度扎高万据青岛市付企业调查桌队夜200这6军年二季度企业歌景气调查结果火显示，受经济卧较快增长、收磨入稳定增加、维商务会展活动渐日益增多等因借素影响，我市炊住宿、餐饮市春场表现活跃，南企业经营状况霸良好，企业家盖信心指数与企予业景气指数均顿达今年新高，碧分别浸为恩161.54场和首148.8滤8尘。其中，二季诚度住宿餐饮业供企业景气指数戚比一季度提犯高脚10.劫1焰点，企业家信撤心指数比一季敬度提卸高甘5.舍2剂点。住宿餐饮荷企业景气度的逆大幅度提升，势表明全市住宿龄餐饮即期和预器期市场发展看议好。奇二、餐饮市场览消费火肥上半年，全市灯住宿、餐饮市守场在商务宴、超旅游宴、家庭遵宴、婚庆宴等锈各种宴席的带燃动下，市场热乐点此消彼长，振一些餐饮名店辞、大店每天从接中午到子夜一泻直呈高峰状态匀，出现了翻台抽率高和营业时烧间延长的特点抢。据统计，上弯半年全市住宿谈餐饮市场共实绳现社会消费品棵零售振额鹿63.3次1飞亿元，增谎长坦11.8荐%细；其扬中写27援4茎家星级及限额续以上住宿餐饮苦企业实现零售榆额告12.3歪9深亿元，增绞长拦27.6疲%搞，高于全社会膏零售额增奏幅弱11.崭4蔽个百分点。上仰半年全市星级顽住宿业和限额幸以上餐饮企业善营业收入超购过纯1幕千万元的企业趋达吹4垮1涛家，占全市限蚀上住宿餐饮企烂业厌的俱15醋%皇；营业收入位拣于昂前动3膛位的企业分别响是：青岛海天抄大酒店有限公扁司，实现营业矿收少入古1.0竞7柜亿元；青岛肯霜德基有限公司俱，营业收冤入坐1.缎0真亿元，青岛香欠格里拉大饭店北有限公司，营铁业收付入菜0.9锡2评亿元。处三、非公有制毒企业实力强野从企业所有制披性质看，星级梁住宿业及限额伍以上餐饮企业强中，外商及港莲澳台投资企播业洲3布3吴家，营业地额剩5.8使5翁亿元，占限上比住宿餐饮企业茫营业额栋的钻32.8饶%卫；私营企暑业轧14厦4掏家，营业压额轰6.4瓣3普亿元，螺占虎36.1旅%草；国有及国有尤控股企恒业愈4烘3些家，营业疗额窃2.8贿9助亿元，杜占新16.2艳%搞。目前，非公沃有制企业已在阳规模与服务水乱平等方面成为浮住宿、餐饮业蝶市场的主要角较色，尤其是民甜营餐饮企业改夸变了以往的单妈纯数量优势，得餐饮业民营经顾济的主体地位默已经确立。掠四、市内四区杂市场建设发展并速度快津从区域分布看善，市内四区住粥宿、餐饮市场牺发展较快，上委半年累计实现树住宿餐饮业零滴售蹄额追27.4宜2辞亿元，市场份草额床43.3郑%拌；其中星级住投宿及限上餐饮后企伶业笋12滤9腊家，占全部限熔上企业斥的劫47.1挂%储，实现零售董额肌8.0迁8瑞亿元，市场份伯额然达薯65.3助%古。哈五、能源消耗扯总体低速增长坊上半年，全市丧星级住宿及限肚额以上餐饮企短业能源消耗主同要体现在水、偏煤炭、电力、眨汽油、柴油、各煤气等资源，差其中电力消费彻量最高，居其僻他能源消费量员之首。从上半零年能源消费情览况看，电力消痰费套量箩705情1仗万千瓦时，同疾比增顾长馒9.1仿%肾；水消费天量熔258.供5素万吨，增阅长廉2.1泡%房；汽油消费缺量刻72佛8金吨，增善长挪1.1拣%极；柴油消费闭量斩11.屡1翠万吨，下疤降膛5.0谈%忠；天震然气消费飞量指32铜8缎万立方米，增析长碧397骨%停；煤炭消费外量利1.耍4暴万吨，下浮降施10.2牧%麦。驶脱房地产市场的狭供求分析纪青岛的房地产合市场由搜于眼9影2窗年开始的开发锈规模的急剧膨仪胀，引班起锹9壁5贝、践9凑6住年房地产业整朴体大滑坡塌，详9待8拐年后形势有所现转变。实际销桂售面积奴在雾9弓4成、茧9仙5评年达惭到炊10浇0圈万获M军2虫以上拒，环9设6灿年开始回落，堵从销售面积的窃增长幅度看穴，忘9嘴3氏、疑9拒4龙两年急剧增长似，匀9绳5烫年维持悔了勾9底4玩年的水平缴，刃9因6扬年回落已成为钞必然，销售面桨积下展降巡20踢%兄，仅脱为慧79.板9证万谨M充2件,9磨7牧年开始反凝弹限,肆上止升汪41.1%,恐9壶8膜年由于房改实诞施氧,钞销售面积猛增喇至鸡178.匠1响万逃M扮2凭,垫增长率悄为摧58.03只%累，鲁9田9抄年度房屋销售雄形势继续好转酒，全年销售房瓜屋省23季6劣万故M咐2洒,晶比卸9丽8闻年增起长当232.5语%谜。暮我市在今年迎落来大项目建设全的高峰并非偶翠然，这得益于痕旅游规划、招辫商引资和项目朋建设等工作的侧突破性进展孩。陆征其中，旅侄游规划编制工谦作进展顺利，质为旅游业的健撕康发展奠定了外坚实基础。市纷级旅游规划方闯面，《青岛市乘旅游判业红“并十一虽五屋”难规划》、《青棵岛市海上旅游要专项规划》和辞《青岛市度假只旅游专项规划歪》，已通过中搅外专家评审和植市旅游工作领呼导小组审核，芬下一步报市政差府审批。市规爷划局牵头编制宁了《青岛市海少岛保护和利用敞专项规划》，维已通过专家评鞠审；《青岛市睛游艇码头专项际规划》已经市典政府正式批准扬实施撤。盼曲区市旅游却规划方面，胶巾南、即墨邀请斜国内专家，对氧旅游发展战略岂进行了深入研辅讨，形成了科谁学的旅游发展式思路。市南、罪崂山、城阳、热李沧、胶州出免台了加快旅游勒业发展的意见液。市南、城阳弟、李沧、黄岛探编制完成了旅县游产业发展总闭体规划。胶南队、平度对旅游按产业发展总体概规划进行了修仇编。莱西编制谎完成了旅游蛾业士“万十一燕五床”兵规划陡。书蚊在重点旅简游区和项目规芦划方面，凤凰饺岛旅游度假区顽控制性规划进致行了专家研讨涨；温泉旅游度缺假区以及鳌山晓城市组团温泉概片区控制性规拨划，大珠山风雕景区、小珠山先风景区控制性福规划进入专家党评审阶段；崂境山风景名胜区乱总体规划修编域，已上报国家蒙建设部，进入直国务院审批程是序；青岛海滨涨风景区总体规咸划已通过专家品论证，上报省塑建设厅待批。炸市南区先后完龄成了太平角酒库吧休闲区、市底南区滨海旅游惩带、时尚闽江耽街区和中山路唇欧式特色街区驶等专项规划，羊并通过了专家幅论证；胶南大立珠山风景区、舌小珠山风景区留、琅琊台风景害区等控制性规泼划已编制完成扒；四方区海云于庵民俗社区改孩造规划工作全慌面展开。浮山画湾国际邮轮母贞港选址论证已领经市政府批准弱。极地海洋世陪界、现代艺术董中心、石老人矩休闲园、海军圆博物馆等重点就旅游项目的规摧划方案已进行崭了综合论证和炕审核螺。贪默旅游招商艺引资工作也取修得明显成效。睁各区市、部门金通过强化旅游蹈招商引资工死作逗,爪吸引了一批国蜻外企业集团来旦我市投资开发眼旅游项目钥。战200减5踪年，引进旅游闪大项买目洪2格9浴个，投资徒额摆15撕1忆亿元人民币。挽天逸海湾国际呜度假城、颐中爸鳌山湾滨海公僵园、东方威尼岛斯水城、唐岛息湾国际游艇俱雁乐部和华爱游投艇俱乐部等一笨批旅游大项目你落户我市，使南我市的知名旅匹游品牌达漠到律1助0迫多家。目前，辨香港中旅集团除、瑞典危尔马鹿拉集团、英烂国数CH依R蒙公司、大连海呀昌集团等大企阳业投资建设高帽星级酒店、大店型度假休闲项金目以及大型室展内主题公园等厅项目正在洽谈医中蚂。逆拜事实上，贼我市旅游大项奋目建设在去年俱就显现出过人禁的能量译。本200筹5熄年，我市以度叼假旅游为核心决，精品项目为忌支撑的多元化弦的旅游产品体缠系初步形成，叶一批规模大、岛投资高的旅游奋码头、游艇俱伴乐部、高星级圣酒店和度假、什娱乐等项目相重继建成或开工赖，项目建设创掘历史最好水平蓬，部分项目填零补了我市旅游得空白。初步统哲计，去年我市细旅游项目建设滴投入资百金雨4烧9羡亿元以上，比挖上年增长些约迅48佛%旷，其中社会性侧投资苏占雀86唱%奖。芹2最3船个大项目建设石进展顺利，青喇岛啤酒街投入迟使用，成为极铲具青岛特色的赏旅游街区；昌拉乐路文化街正膀式开街，被文锦化部命名为国校家文化产业示窝范基地。海景喝花园大酒店二氧期工程、银海概国际游艇俱尔束部、天泰浴场总等重点项目顺搁利完成年度计殊划茧。纺孕窄走200消6觉年我市旅游大歉项目总体呈现搬出虏“抖体量大、数量督多、档次高、期项目害精戴”序的特点文。夹裳一是数量慎多、投资大章。稀200口6四年全市已签约然和已签订投资谢意向及在谈的晋旅游项目约剪有雀5葱1把个，总投资额姻约开41研6步亿元，旅游大取项目的数量和破投资额为历年件之最。二是度洁假区建设项目永多。金沙滩度丛假酒店、北京飘电影学院创意念学院、极地海暮洋世界、石老铜人浴场、石老抖人休闲区、天归泰东海岸项目橡、青岛运动旅隐游度假基地项谨目等体现了度选假功能，这些址项目的建成将道极大地丰富国这际海滨度假城陪市的内涵。三蓬是高端旅游项亩目多。在建、柳拟建的游艇俱肃乐部、体育健贼身园等高端旅适游产品趣共勉1假1歪个，投资额脖约筛3迷2圣亿元。四是海父洋特色突出的牲旅游大项目多具。极地海洋世偷界、海军博物惨馆改造工程、问石老人休闲区泻、天逸海湾度谊假城等一批海判洋特色突出的祖旅游大项目正呀在加紧施工建挪设。五是高档左次酒店项目多接。在建、拟建坛的四、五星级俗酒控店这1渡8辫家，投资额国约侨8电3饼亿元。引进万听豪、洲际、凯蒸宾斯基等国际冻知名酒店管理咏集团参与我市火酒店管理。目阶前，希尔顿、私喜达屋、新罗皆等世界和亚洲迷知名的酒店管无理集团有意向拾参与我市酒店发业的经营和管骤理溪。尼倡目前，现同代艺术中心的勉小剧场建设已神完成工程量垦的菊40斧%编，休闲中心南沫区正进行地湿上二层施工，战艺术家工作室朵已开始施工建芝设；中国海军巴博物馆扩建工肠程已完成工程纺招标等前期工商作，计划年底羡前完成主展馆阴土建工程客的嫌50楼%德；石老人休闲风区已完成拆迁农及土地平整工宽作卖，琴6唐月开工建设，鱼计迅划扰200喷8肚年完工；北京肤电影学院创意回学院宿舍楼已哀于阅5阅月封顶，计养划论7巴月底完成教学坟楼主体工程建泰设提，防9腰月份投入使用光；唐岛湾国际挡游艇俱乐部已验与上海实业、觉英国财富集团线签署合作协议门，目前正在办轧理土地手续和仇规划设计等，下计划下半年开词工建设；奥运艺酒店与洲际集字团签署了管理论协议；金沙滩贡度假酒店于今都年缠3般月开工建设，剂计划年底完成豆主体工程。同季时，一些先行也开工的项目则观相继开放。（银滨海步行道崂燥山段）石老人言浴场改造一期何工程、银海游扰艇俱乐部会展俱中心已聪于碌5伶月份完工对游灭人开放；灵山斧湾高尔摄夫垒1松8说洞球场之于原6挪月份试营业；向温泉主题公园沟、唐岛湾滨海哥公园基本完工楼。叙徐另外，各尖区市还在洽谈幸不少旅游项锡目级—缠—傅唐岛湾游艇俱拦乐部、海底宾烛馆、泛美酒店年、小珠山主题明公园等投资超蚊过悠1口0苏亿元的项目都喘已与投资商签理订了框架性协牛议；室内滑雪回场、室内主题豆公园、啤酒城幅改造等项目正序与外商谈判中裁。霞帖房地产市场走渐势分析堡从目前情况看室，无论从整体兼经济形势，还出是政策面都有浙利于房地产业斧的发展，具体悲原因如下：乏1杜、宏观调控政惨策成功地实现血了经济满的兵“原软着岛陆样”烈，底位为房地产市场而发展提供了宏呆观经济基础。馒2拆、政府明确把壳住宅业培养成膀为新的经济增肿长点，相应出刃台了《国务院奴关于深化城镇棕住房制度改革冰的决定》，改鸣革的目标是：式停止住房实物岂分配，逐步实词行住房分配货邮币化；建立和向完善以经济适歇用住房为主的引多层次城镇住悟房供应体系；胳发展住房金融灾，培育和规范希住房交易市场妙。我国酝酿多疾年的城镇住房痒改革步入实施知阶段，为房地痒产的发展提供桶契机。让3启、住宅制度改太革已进入实施肃阶段您，枕199贿8叙年底全国城镇醋范围内停止实昼物分房，逐步两实行住房分配川货币化，切断爬了个人对福利判分房的依赖，烛鼓励个人购房用，银行支持个滴人购房信贷，再各地成立了公警积金管理中心柿推出住房公积旷金贷款，逐步去使住房消费成沉为热点。烧4肉、融资环境大芹大改善。中国淹人民银行为配未合国家房改政阴策出台了支持念发展个人把住房信贷的一磨系列相关政策侨，国务院颁布表了《住房公积狮金管理条例》挂，这一切不仅轰为个人住房提继供了融资渠道旗，而且为房地挖产开发商快速都回笼资金提供链保障，使预售落率大大提高。殃5箭、房地产已逐颤步纳入法制化誉、规范化发展滨轨盾道夏,葵房地产法规体饶系已基本形成价。房地产业正束逐步走向理性谱和成熟，房地些产开发的全过粗程已步入法制碗化、规范化。邀6岛、油1997扣脸年上半年国家埋土地局发出通禁知停止审批新营增用地雹，隙199张8房年全国人大通寸过新的《土地授法》，进一步询规范了建设用流地。跃在上述种种利前好情况下，可规以预见青岛房侄地产市场前景饰广阔，令人看奏好。特别是住朗宅开发呈现出叶较大的开发力悔度，而且销售睛形势较好，这乡与国家目前的轰房改政策有关章。从城市居民块对住房的需求队看，随着人们拳观念的转变和语房改深入，会酿有越来越多的伴人购买住房，戴住宅销售将保眨持在一个较高宝水平上。伴随巾着新一轮经济嫂的发展，房地顽产发展将更加血理性，会充分握发挥市场机制坏的作用，政府饿的宏观调控的故力度会得到加升强，房地产市坚场将呈现出以料住宅建设为重跳点的平稳发展寻的态势。哪青岛四攀个哥“墓大手码笔牲”窃6衰0指亿元项目：计略划投资咽额洒2访4搂亿元的世界文述化村垦、娃2晶0兆亿元的创意文坟化城层、迈15.燕5遭亿元的中加数胸字动漫基地概、买1.砌2栗亿元的卡通乐胁园项目将赴济床南参加省文博想会，并将在省蠢文博会上进行盗招商融资和签岗约。如果签约苏顺利，世界文眨化村、卡通乐厦园、中加数字她动漫基地都将姑于今年启动。偏由此可见青岛软的旅游文化产太业大有可为。径2.2川井项目的市场前秤景分析狭2.守2颠.1轧项目的环境分萄析及市场定位解本项目拟建于锻青岛市燕儿岛杨路以北，距海法滨不足何150皇0欠米躲，周围居民区望密集，商业繁牺荣，为东部地掘区黄金地段。村本项目建设以仇宾馆、商务、格办公楼开发为怠主，全部对外薯租售。从周围睛地块办公楼销谦售情况看，由教于地处青岛东株部海滨，周围垂环境较好，住显宅价格属青岛楚中高档水平，定周边住宅及办延公楼开发量较奸大，而且销售职情况良好。根烫据项目的地理邀位置与销售对若象的需求结构搜分析，我们认亲为其商品房应银以高档宾馆及颗商务用房为主暴，其主要租售慧对象针对于大捎中型公司、国斧内外长驻青岛战机构以及部分突机关工作人员虽。应从全市收入水歌平看，中高收糠入阶层所从事贵职业主要包括丹个体私营企业扣老板、三资渗企业、国外及鹅国内驻青机构颂工作职员、国娃内大型企业集世团管理人员以下及律师、各种闪注册师等。综请合考虑项目具舱有的竞争优势滴如下：慈1叛、项目位置地茧处东部海滨，例是机关、银行臂、公司、各类冬事务所集中区改域，便于公务岩、商务往来，杜具有一定区位绳优势。秆2朋、东部新区环晕境较好，配套狡齐全，商业较般为繁荣，外部蓝环境较好。洞3料、设计方案新俱颖，规划完善浩，充分考虑绿暗地、休闲场地课，优质的物业团服务，可以为桐人们提供一个品良好的商务环罪境。让4规、周围新的现虎代化居住区已边基本形成，人钻气旺盛。破综上所述，项鼻目是选择置业检的理想区域。曲另外，双至备199弊9戚年底，全市有仰项目的三资企暂业已戒达鸟527体9受家盏，浸渠国外驻青机莲构傻120秧0搜家，外地驻青河办事机构已躁逾杂400宿0咏家戒，台膊目前数量还不坏断增加。这些礼企业、机构需挨在青岛置业，扰特别是驻青机岗构，大都把目聪标定在青岛南百部沿海一线。断大部分选择写志字楼、宾馆，拦这是项目的一远大潜在市场。高轰商品房价格分夹析歇青岛市由于地捧理环境以及城末市发展先后时俘间、整体布局须等原因房地产藏价格变化较大岂，基本呈由南滴到北价格明显板的下降趋势。日南部沿海一线夏，东部新区及乓毗邻地区、中遣山路商业区、援台东商业区周涛边由于环境质少量好、交通方钱便，商业气氛灵浓，售价远高堡于其他地区。阵城阳区、李沧杆区价格相对较氏低，同类房地拣产价格南北最刮大相奴差蹲4-班6盏倍。项目价格叼定位应主要根品据其地理位置深，东海路、燕顶儿岛路沿线高辨档商务办公楼传价格怀在司10000-早1500鸭0谎元之间，本项放目定综合考虑本项悠目写字楼价格泪平均袄为诊1200标0韵元。六第三被章现节谱项目地址及外宪部配套条件滔3.1古葵项目地址督本项目建设地澡点位于青岛市赛市南区中段，戴燕儿岛路以北深，浮山西麓。秃本项目位于东勒西快速路桥头争，该地块总占效地面积附9844m秧2看，距离市政府恶4.定5吊公里光，距海滨不足铲150减0释米应，邻近迎宾路迹福州路，距东咸西干线香港中尼路不足警50标0桂米均，交通便利。钢周边多为近年典新建的住宅，芹是办公、商住膊、居家理想之矿地。筝3.2膨雀地质条件单根据岩土工程遮勘察公司对项草目所在地地质磨勘察报告，工锐程地质情况如容下：阁1唉、拟建场地地枕貌单元属丘陵动地，地势东高你西低，最大高国差孝3.2题0食米欠。过2火、拟建场地区盼域构造背景稳愤定，地基岩埋德藏浅，附近无跑活动性断裂构羊造带，场区内逗无滑坡、断层徐、淤泥及古穴猛等不良地质现泥象，持力层岩缸体较完整，强贩度较高，稳定嫌性良好。城3交、场地地层较哪为简单，自上救而下分为杂填后土、砾砂、强殿风化花岗岩、古中风化花岗岩巾、微风化花岗际岩，层序清楚堡。破兄根据建筑场地匪类型划分标准找判定该场地土叙类别灭为诚Ⅰ径类，场地岩土泊稳定性良好，达可作为工程天姑然地基。建议惩以强风化与中建风化花岗岩作齿为地基持力层写。喷3.3抛毛地震裂度邻根奴据稻“举中国地震烈度翁区划猾图茫”耻青岛市属于基蚕本烈度六度地慰区，按六级设海防。运3.4易聋外部配套条件会本项目地处东删部新区，各项徒基础设施比较燕完善，具有良驳好的外部配套锤条件。1、供电弯项目用电主要斤是设备用电及侍生活用电，经培初步估算项目屯总装机容量蝇为章2000K唉W另。忆脊他电力由区域变驾电站统一供电痛。市电力部门侍具有为本项目败的供电能力。2、给水应主要是生活用掌水及消防用水首，水源为城市浮自来水，由宁榆夏路城市供水称管就近引接。3、排水练按照规定，排勾水实行雨污水塔分流制。项目研所在区域已经监有完善的雨水塞和污水管网，舱生活污水、雨碍水可排入宁夏办路和燕儿岛路掩污水管网和雨轨水管网，项目云建成后排水可背以保障。4、通迅宪青岛市电信业揭发展迅速，网牌通、移动、铁贱通等具备条件死，完全可以满师足本项目通讯弃工程的需求。5、有线电视亡该项目位置在辰青岛有线电视安网复盖范围内块，可以满足本熔项目需求。6、热源凭本项目所处区淡域位于青岛开劈源热力公司供礼热范围内，开救源热力公司有钓能力满足项目后冬季采暖用热螺需求。7、煤气壶青岛市煤制气泼公司在项目位快置周边已铺设赌煤制气管道，塞可以满足项目兄煤制气需求。8、交通运输厕项目地理位置吧优越，项目地隐址周边道路纵慨横交错，四通质八达。距火车胃站、青岛港均版不足绸1蜜0恋公里返，距离空港威3轨0辅公里研，交通十分便字利。布第四谁章粱滑呆建设方案矩4.1弄体建设概况和背盛景买本方案位于宁怎夏路以东，燕待儿岛路以北，混青岛市胁***慰号害***兽院内。为两栋巩独立高层建筑赢，一为接待中协心，一为写字馅楼，底部通过抗裙房连接。其鹰中接待中心建炎筑高度今10所0颠米猫，写字楼建筑叼高度豆60.叶6莫米歼，地上建筑面龙积约嫂55000M或2往。基地地势东垄高西低，局部验高差较大，总马体建设条件良秒好。额4.2烛科建筑设计设计原则：优以训“肌人齐”鸭为本，合理组阿织人流、车流胸。坚持生态优止先、走可持续贪发展、现代化较高标准的、循踩环经济的原则足。交通组织：玻外环车行道，添兼做消防车道遣，做到人车分付流，基地内部章充分利用高差苦变化，营造丰柿富感人的空间委，层次分明，您错落有致。停圆车位结合环境姻设置，屯采用嵌草砖铺岸装，形成生态绪型停车带。地螺下停车库设两役层停车位，两识出入口分设于犬基地西侧，临沟近基地出入口裹，方便使用者汉使用。绿化景观：相通过园林空间柳设计、植物配感置、小品雕塑俘等，提供观赏恋景观享受和文震化品味欣赏。剩通过建筑的围浇合结合地势，妹布置中心绿化原广场，形成丰稻富的景观层次马，迎合立了地茶势的自然形态承，形成了富有欲动感的景观形骑态。竖向设计：评竖向规划充分代利用项目现有赖的地形，在满蹄足各类场地，爷道路对纵坡要朗求的前提下，读尽量减少土石臂方工程量，就卷近进行土方平坝衡，以节约工钻程造价，同时遥配合小区景观胜设计，综合考滴虑排水等要求迅，避免大填大畏挖。厕4.3船钓建筑结构哭根据国家现行抖规范设计，本道项目建筑等级茄按工程用途、店规模，建筑标努准为一级，耐言火等级为一级热，建筑抗震设概计规范为甲类驰。谷本工程结构设悔计售按谁6故度地震基本烈隶度考虑识，国砖结构形式为钢天筋混凝土结构狭，上部采用筒先框结构，主楼诵与裙房之间不求设沉降缝。主寨楼内填充墙采意用轻质墙板材作料盟，于逃以投减轻结构自重颠，节省造价。葛采用箱型基础贺，地下室采取加防水、防潮措逢施，除提高自磁防水能力外滔，顾帐底板及墙板均音设置三道防水董层。飞4.4蜓警建筑设计味本方案两座主导楼东西相对，罢立面造型协调饥统一，裙房线企条流畅，错落乓有致，空间富指有变化。惠平面布置：地宿下两层停车库盈，地上五层裙苗房唤加达2陆4姜层接待中心玉和贤1财2轨层综合办公楼誓。入口都位于拾基地西南测，壳结合周边地势哀标高，根据功迫能的不同分层蹦设置。酒店标考准层围绕交通驱核布置客房，篮路线便捷，大咏部分客房使用冷面积都大惜于霜2挡0睁平米，宽敞舒慧适。能满足不追同客户的需求仰。办公楼标准错层同样围绕交餐通核布置办公勺空间，平面简裳洁实用，分割边灵活，适合现遍在办公的需求桶。裙房平面外字墙线条灵活，多内部空间宽敞西，方便实用。闯立面造型：两个座主楼高低呼乏应，立面简洁抛但又不失细部里的精心设计。艇延竖向追求变肃化，体现建筑危的挺拔和加强工向上的动感。武变化之中追求摊统一，相同元选素的重复体现透出建筑的韵律桑感。采用新型毕的建筑材料，臭体现丰富的建魔筑空间。浴外装修要以青富岛的城市特点匪结合国际现代站化水准考虑磨，务前与宁夏路沿街售立面色彩相协睡调，主楼十外亿墙采用呼吸式恳玻璃幕墙，裙倘房部分干挂深衣灰色花岗岩板筛。换内装修可视客逆户要求进行精论装修。责4.5懒控公用工程与设磨备供电1、强电部分抄根据国家规范蚀及有关规定，弯本项目属一类岁高层建筑详，惊燥电力负荷按一孕级考虑。在地而下室设一配电的间疮，该芒由供电部门两利路高压线引至妙，总容惩量洞2000KV湖A糊，再由此分配璃给各区的配电权室、大厦内各知房间均采用节艺能型灯具照明绸。2、弱电部分芦（疯1仰）楼中敷设有渗线电视线路。雷（区2岸）楼内敷设电呈话线路，每户谅预留电话接口良。室（别3迁）安装无线及丹有线网络。给排水系统1、给水熔本项目用水主糟要是生活用水要、运营用水、变消防用水及其傅他用水等，夏匠季日用水量该150m城3肺，冬季日用水陶量按这110m蹲3躲考虑。水源取殿自宁夏路市政包给水管网。鸡大厦采用分区粪供水方式。地窗下一层至地上更五层为低区（伟直供区），由洞室外管网直接粥供水，系统为腰下行上给式。逝地上六锯至坑2背9险层为高区，屋冬顶设意25m刊3岂来高位水箱，采唤用水挥泵婆-斧水则箱狠-男管网联合供水似方式，系统为络上行下给式。孤消防用水财见远"溪消防怕篇念"淹。2、排水优项目排水采用饥雨污分流制。畜雨水通过院内黑雨水管网，直常接排至城市雨皆水管网。雷项目日污水排刺量约选15特0过立方米谜。弟柏污废水合流排尚放。空调历项目采用集中仪中央空调系统鸟与分区空调相舅结合方式，热狱源由青岛开源较热力公司供应谁。展由燕儿岛路供广热管网进入区亿内换热站。煤气逢煤制气由室外览的中压煤气管程网引至区内煤熊气调压站或，宅刊经调压后为低寸压的煤气采用龙下供式送至各拆厨房。机械通风股电梯机房、泵洲房、地下停车宗场等按规范机植械送排风。新耻风标准按国家扇规范要求设计瑞。杜第五宁章券男交通影响分析敏5.跳1糊、项目周边现述状交通状况唯拟建项目位于夫现武警医院地蛙块，周边分布忙着宁夏路、燕宗儿岛路两条城印市主干路以及享隆德路、大尧非三路和漳州路兄三条城市支路葱，交通条件相餐对较好。根据辈现状交通流量营观测，宁夏路持和燕儿岛路高茅峰时段交通量丢较大，其他道抵路交通量较小胁，但都在可接街受的范围内。卫5.土2女、交通量预测省背景交通量预猛测彩背景交通量是公指未来拟建项坊目以外的社会衡交通量。背景喷交通量的预测活采用传统辞的叼“悄四阶胶段础”塌法进行预测害。帽“犁四阶蓝段每”规法从青岛市未驻来土地利用和酷交通规划方案蹈入手，通过预肉测人口、岗位警分布，运用交污通发生模型预苹测交通出行需才求，并建立相圆关模型进行交暗通方式划分和乒交通分布预测设，构筑车辆出夸行烫O倡D橡表，最后进行佳交通量分配。轰通过预测，得朴到训201擦0垮年无项目时周缠边路网交通量铃情况，如棋表眯1耗。脸表泽1机献无项目时周边亭路催段尖/振交叉口交通量耐及饱和度饰序号耕路致段期/铅交叉口名称钳通行能力炕（睛pcu/甲h织）犁高峰小时交通哭量岸（少pcu/跌h绕）瓜饱和度顽服务水平申1厌宁夏路（项目搅门前段）希4800紧2600制0.54盆二级劈2反宁夏路－隆德走路瞧5200侵3350像0.64涛二级述3吩宁夏路－燕儿罚岛路振5600峡4230扮0.76乓三级嚼注：服务水平断一级，饱和度艰<0.4快，汽车在畅通软条件下行驶，帝车辆间基本上姑不存在相互干趟扰；服务水平膛二级，饱和度具0.4-0.进7丙，部分汽车成鞭队行驶，但还丙是有部分汽车洋可以超车行驶剑；服务水平三打级，饱和度趁0.究7捕-1.0饿，多数汽车成龟队行驶，且超肆车行驶很困难谁，可能会出现口短暂交通阻塞翼；服务水平四射级，道路交通胸需求大于通行崇能力，可能出质现长时间交通划阻塞。狐诱增交通量预校测批.梨1遮交通方式预测氏根据青岛市城找市综合交通规误划的交通预测到模型龟，洒201门0苍年青岛市内四甲区交通出行方扁式结构，如处表铅2胆。但是，由于索建设项目的区搏位和自身特点六，其本身交通鸣出行方式结构亦将有所变化，公主要表现在：卵项目性质为酒司店和办公，小励汽车和出租车敏的出行比重将剖有所提高，步饥行、自行车和羽摩托车的出行搭比重将下降；性项目周边公共惑交通发达，分疯布有多条公交卧线路，方便居成民采取公交出雄行，而且国家澡优先发展公共金交通的政策必占然催生青岛市帽公共交通的快危速发展，所以传公交出行比重学将有小幅提高橡。经过分析，耳预测项目本身芝未来的交通出首行方式结构，痰如砌表历2愿。貌表怕2201风0按年青岛市和项形目交通出行方绩式结构镇车种确区仰域株任小客车瞎公共交通棵出租车翅其它客车窃摩托车馆步行侄自行车陈总量寇青岛市内四区味21.7临%扬29.6我%泡6.5久%付4.2%备3.9顾%用28.1股%刮6.0%奖100%醉拟建项目货30.0%平31.0%垦14.0%牵6.0%蛾1.0%跳16.0%泻2.0%执100%帜.2就丢交通出行量预喝测绢1己、交通产腥生程/吼吸引率的确定巧不同用地性质肯高峰小时的交守通吸引率和产待生率是不同的用，通过对青岛寇市同类型建筑豪物交通吸引强求度的调查，并刻参考北京、上垒海等城市同类封项目，并充分喇考虑未来机动长车拥有量和利决用率的增高，冒确定建设项目量高峰小时各类声性质用地产惧生筑/辨吸引率如下表知：絮表围3域终项目不同业态文高峰小时居民场出行产撤生芝/晕吸引率燕不同业态建筑字性质蚂吸引率型产生率戴酒决店夺/阶宾馆（秧人玩/屑10舍0盒平方米泽）克5.0扫3.5功办公（孙人盏/耗10机0东平方米绑）话4.0瓶3.3扰2军、交通出行量康预测辆拟建项目的三劲个设计案中，乒方案三的有效租建设规模和停煎车位较大，所弊以报告仅分析券了最不利情况季下的交通影响镜程度。根据项我目的建设规模泊和交通出行率不，计算高峰时沙段人员交通出告行量，然后根糠据交通出行方践式和单车载客浓率计算机动车穷出行量。计算自公枪式如下：歉式中晴：岩P杂—徐机动车高峰小碍时交通出行量肆，越pcu/乘h袜；欧A男—劝业态面积，平设方米；效—节居民出行产生书吸引率；弯—词不同车种的出走行比例；—载客率；升—未车型折算系数旗。萝表桨4惠建设项目急201酒0敢年醒高峰小时暖人员交通出行设量工性质弯业态面积（平泊方米）瓣吸引量役产生量俩合计驾酒店雨38156妻1908似1335弟3243益办公损15900躁636图525批1161偏合计布54056哈2544肌1860所4404净表脖5说矩各种车型平均姑承载率援车种饰小客车屡公交屈出租车叠其它客车贺承载率（隔人婆/喉车）攀2.5滩50以2掌3.5酱表集6负弱各种车型折算赴系数泳车种现小客车碑公交车绢其它客车仓出租车台折算系数喜1.0暑4.0渡1.5储1.0鸽建设项目交通丛出行包含的车章型主要有：小搬客车、公交车队、出租车及其庆他客车。通过才以上计算，可芽以得到项目酒燕店和办公各自结的高峰小时交铲通量。但是，雅根据同类项目罚的调查，酒店仅和办公的高峰诉小时时间不同妨：葱砍办公高峰小时然时间与居民上舌下班高峰时间撞基本一致，即鸽早高峰时间上席午焰7丽：炼00-朗8驴：凑0园0堵，晚高峰时凝间增1埋7币：戚00-1圾8穿：收0陵0析。酒店早高峰跑时间一般隆为浆8俊：张00-乞9骗：亲0零0廉、晚高峰时间磨为捐1埋7晌：越30-1敞8蓄：郊0私0缘。通过综合测枕算，将两者的扎高峰时间和平象峰时间进行错访位叠加，得到抄项目综合高峰白小时交通出行种量为：击表品7汗进项目高峰小时列各种车型交通烧出行量君（较pcu/舰h历）撒方式蚁小客车霞公共交通旦出租车琴其它客车叔合计隙吸引量老259核54困151佛55杠520己产生量恳190捏39忠111检41堆380俩合计辈449杂93乳262样96葵900甩由上表可以看斧出，本项目综临合高峰小时产骨生的机动车交纲通量约须为饭90寺0余标准休车四/蠢小时，将以上卷交通量在规划储路网上采用多替车种平衡分配康法进行分配，嫂得到不同路妄段摸/止交蠢叉口的项目诱弱增交通量。洪5.酿3三、动态交通影宫响评价酷根据项目需要们，遵拦循若“番远近结合、节侨省投资、施工漆简绘便仁”彩的原则对项目与周边的交通设蓝施进行优化（禾优化措施见后兆面章节），在再此基础上计算似路段和交叉口杆服务水平。宏项目建成后周光边道路系统的乔交通量可分两钩种情况：即项臣目综合高峰流述量与城市交通绘平峰流量的叠芽加、项目平峰驻流量与城市交号通高峰流量的此叠加。通过计玩算，由于项目递本身的出行交恋通量远小于城振市交通量，所值以项目平峰流涝量与城市交通竭高峰流量叠加止方案时，道路柳交通量相对较壶大。经过预测掀，凡201雪0源年项目周边道留路侦/亦交叉口的交通择量及服务水平轻如翠表彩9菠。浓表蛋9辫慎有项目时周边末道邀路饭/编交叉口的饱和庆度哥序号五路斤段转/风交叉口名称钓通行能力逝（漆pcu/根h卷）趟高峰小时交通滔量便（戴pcu/衔h蜻）唯饱和度睡服务水平抹1炼宁夏路（项目筑门前段）刘4800尾3500导0.73穴三级黄2四宁夏路－隆德录路译5200反3900料0.75骆三级酱3香宁夏路－燕儿纪岛路梨5600土4680赌0.84匆三级氧通过以上分析刻可以看出，项饰目的出入车辆雷都通过宁夏路语，导致宁夏路泥交通量增长幅追度最大，达到冈了倾25%闪止；周边两个交蒙叉口的交通量桥增幅爬在妥10柏%随左右。分析结犁果表明，路创段赴/誉交叉口的饱和兰度大都砌在化0.蹲8休左右，处在三字级服务水平。移5.索4蝴、静态交通影婶响评价竖停车泊位数量撇的确定既要考渴虑它的积极方胀面，也要考虑赵它的约束方面拔；既要考虑自勒身空间条件，帮也要考虑对社柳会和周边路网绿的影响，做到忽自身利益与社失会利益的双赢戴。拟建项目的圾停车位配建数加量通过配建指跟标法进行测算真。清根据规划局《篇规划管理政务和公开手册》和奔市政府已批复归的《青岛市市舌南区东片区控技制性详细规划慕》，办公的配贺建标准按遍照功1.划0拜个绒/骂10闪0斥平方米筛建筑面积、接鸭待中心（中档延宾馆性质）的丧配建标准按部照裁0.晌3乱个迁/恶10色0霸平方米桃建筑面积。由炭此，测算拟建早项目的停车位秋配建数量应末为递17共5秘个。项目方案辜配建停车中位衔23季0喂个，高于停车巨需求的低限，台能够满足近期菜停车需求。约5.牢5膛、交通优化措爽施服1奋、设计方案在们宁夏路的进出走口，可以采取谜右进右出的方帐式，最大限度技减轻对宁夏路挡的交通影响程廊度；旅2北、根据宁夏路具、隆德路、大捡尧三路和燕尔们岛路的规划红料线宽度，在道狠路建设或改造掘时，宜将交叉坊口进口道拓宽老一个车道，以抚增加交叉口的歪通行能力。膝5.另6区、主要结论稳1鹿、建设项目投努入使用后，对肝周边道路交通家设施产生了一忠定的交通影响缺。但是，通过驱适当的交通优尽化完善并配以站交通管理措施滚后，建设项目程产生的诱增交杆通量对周边交誓通系统的影响占是可以接受的限。勤2互、项目方案配干建的停车泊位荡高于停车需求会的低限，能够俩满足近期停车膨需求。巩第六涝章表墓涌消防复本工程为高层版综合型商住楼告，工程建筑标投准为一类，耐享火等级为一级德。按建筑物的恋使用特点，存献在一定的火灾同隐患及疏散扑务救难度。为了参保障人民生命窝财产的安全，棕防止高层民用的建筑因火灾引摸起的损失与危择害，工程的防秧火设计，按照筋我国现行的有己关设计标准，艇坚钥持洽“蒙以防为主，防阿消结继合蛮”邮原则，采用可畅靠的防火措施啦，做到保障安骆全，方便使用抄，技术先进，乘经济合理。桃6.1迹吹设计依据臭1心、品<天<阿建筑设计防火浴规分范瓜>>抬2园、扮<瞧<皱高层民用建筑描设计防火规僵范母>>强3学、圣<妄<间自动喷水系统碎设计规寨范小>>际4励、仁<钟<氏火灾自动报警柳系统设计规驶范闷>>盒素6.2得细消防措施退通建筑防火措施镜1冲、磨于大厦四周按规决范设计设环行灯消防车道，车避道宽度不小于短3.棵5附米旺.磨2炊、求念设消防控制中怒心。控制中心知设在一楼，出管口对外。蜡3脑、捐眠在地下室设独仓立消防水泵房粘，主楼顶层设荷高位水箱。消鹅防泵房的出口留直接对外。侦4俘、络样防火分区每层柏按规范要求划浮分，每个防火理分区的安全出贷口不应少姻于苦2挺个．额5碎、辣渐主楼设防烟楼区梯和消防电梯去。电梯井井壁鼓为耐火极限不贱小寺于巩1咳小时的非燃烧利体妖，船读井壁的检查门克采用乙级防火有门。描6屈、剧率按规范要求设伴疏散走道和疏虏散楼梯，楼梯束间前室应设防米烟、排烟设施秀，并设消防疏笔散指示标志。尤7鹿、脾慰结构和装饰材璃料应尽量采用狂防火阻燃材料识。绍8勤、吐炒配电间采用防强火墙。翅9毒、独荐建筑物安装避对雷装置，以防掌雷击。管1糊0棋、地下停车场轨设计现按妙<颠<缸汽车库设计防殖火规淡范窑>类>低执行。键凤电气设备防火裕1惑、甘砌电气设备的安充装，线路敷设出及竣工验收须假按洪照滤<蠢<茎电气装置安全巨工程施工及验哀收规坏范摸>池>换执行。该2咳、陡魄消防用电设备漠采用单独的供泳电线路，配电吗线路应采用防就火保护管。锁3均、帮示所有用电线路腾定期进行绝缘询检查，以避免庭因线路短路引籍起的火灾。抄4携、首膜为防止雷击，绒所有进出建筑颗物的金属管道灵及电缆保护皮党均应在入户与鲜防雷接地系统扮可靠相连，并除定期检查。葛5毕、寨贤电气设备和移足动电气的避雷裕、接地装置，雅应定期进行绝质缘及接地电阻功测试。急6庭、辉乖照明和动力用座电线路分开设烦置并安装短路鞠保护及过载保部护装置。游议火灾报警与灭暮火系统脏1努、在每层设火追灾报警装置和用消防电话。析2石、设置室内外侍消火栓，消防咱用水由城市给夏水管网直接供障给，为确保消客防用水量，在汤室外建一地下迈消防水池，配呀备消防水泵。社3扫、恒旬配备常用灭火绢器，建筑物内进按规范要求设币一定数量的手宗提式灭火器。克加强消防安全灾教育，做到人赶人重视消防捞、伙赵防患于未然。后可行性研究阶让段关于消防安致全的原则意见任供设计单位参可考，设计单位素完成建筑防火扛设计后应报消习防部门审查批视准，项目竣工门后须通过消防今部门验收，以炒确保消防安全胆合理、可靠。捡第七秩章任池求环境保护与节底能惧7.1霉迟环境保护霉本项目地处青战岛市东部新区扁，周围高楼林盾立，政府机关内、金融机构、嘱学校、住宅密絮集。属居住、预文教区双。尖以按照我国环境蛛保护法的规定崭，本项目建成捎使用后，污染清物的排放应符溉合国家规定的纵标准。设计依据使1打、申<乏<薄污水综合排放瑞标贡准为>>状2镰、瓣<瞎<才大气环境质量我标予准猜>>叙3拍、纱<登<狂城市区域环境扶振动标他准隐>>主要污染源谜根据项目使用伴性质，不存在敬有毒有害物质半对环境的污染兄，项目起用后音主要污染源为宴固体垃萍级部.凑废鸣水进.伯废需气处.膀噪声。率1避、固体垃防级桑:捷办公垃级、餐训厅和商场内的迈废弃物及废损锁物品。2、废水:林餐厅操作间的波洗涤废水，淋床浴与卫生间废掩水，均属生活搬废水。3、废气:币(1)奋数厨房内因烹饪淡产生的油烟，宁煤制气燃烧后孙的废气。自(2)锁份停车场内汽车蔬排放的尾气。4、噪声:纷汽车发动时的秧噪声、设备间若机器运转时产物生的噪声等。防护措施各1缠、垃级处冒理证:幸按照我国现行烛的设计规范，致设置必要的垃标级收集设施，粪由专人负责做糖到日产日清。骤2雄、废水处盛理档:首废水按规范要泄求直接排入市否政污水管网。俩3纯、废气处拐理号:字地下停车场安欺装通风排气、架排烟装置。殊4环、噪声控章制婚:普(1)设沿设备间采用吸笔音效果好的建中筑材料，以降睡低噪声。框(2)灵盆产生震动的机撤电设备，安装形时进行设备基答础减震处理。纽(3)该栋所有机电设备晌均选用低噪音罩设备。育(4)锹镇通风系统，在针必要的位置加拳装消音器。着7.2筝阻节勺汪症能能源消耗冰本项目能源消稿耗主要盆有名:圈电、水、煤制秘气、柴油。其欲中电是主要能想耗，消耗量占将总能耗里的定81悠%聋。乡柱设计的主要原巨则国按照国家节能哈设计规范的要加求，本项目设遣计中采用与项昆目规模相适应鸟的先进、可靠煎的节能型设备驾和材料。尽量着做到合理高效棍。其废节能措是施剥脉1东、主要用电设义备选用低损耗愈高效节能产品盲。忆2仪、室内照明采芦用节能灯具。夹3累、门和窗采用裙保温密封效果跪好的材料制作也，以减少室内扑热量损失。谱4廉、合理布局房森间朝向，提高良房间自然光照轨。跪5免、供热管网采追用高效保温材值料做保温层。伐6维、水、电、煤陆制气等能源使窗用均配置计量码器具，做好计效划用能，减少愿浪费。攻第八章管理针机构与劳动定农员倒8.1惹爸管理机构殖青岛市胁***似置业有限公司玻拥有法人资格甩，亡芒其管理机构为痛董事会，公司棋总经理负责日洁常经营管理工葛作哲