山东房地产项目开发策划指导手册含作业流程

1土地投标(商务)1．作业目的土土土地投标分为商务标和技术标两大部分。其中商务标包括投标报价、开发企业资质、企业简介、从业业绩、银行资信、可行性报告等内容。由于商务标在整个投标评分系统中所占的比重往往达70%左右，因此能否编制好商务标是投标成败的关键。2．作业依据政府土地管理部门发布的土地公开招投标信息，公司年度开发计划，地区地形图。3.决策岗位总裁：负责土地投标书（商务）的批准和签发。主管岗位经营总监：负责投标书的最后通稿，向总裁和董事长汇报并商量决定投标报价。协管岗位开发总监、财务总监：对财务部提供信息资料的真实性负责，对筹资方案的可靠性负责。主办岗位经营统计部、开发投资计划部：负责向各相关岗位提出投标书所需信息资料收集的具体要求，并负责按时汇总，编制商务标的标书，校核商务标和技术标的连贯性和一致性。协办岗位开发销售管理部，开发项目核算部，财务总部，办公室：按主办岗位的要求，按时提供书面的资料信息，并对其真实性和客观性负责。4.紧前工作条件获得土地招标文件和相关技术指标要求。5.作业描述5.1组织现场踏勘由开发总监召集，本主办岗位组织，各协办岗位参加（详见作业指导书《土地状况调查》）。其中开发销售管理部重点对现时周边市场情况进行详细调查，完成市场分析、市场预测，以及未来开发项目的产品定位（开发总监认为有必要时，市场调研业务可安排开发销售管理部岗位委托专业咨询公司进行）。开发投资计划部重点对地块及四周一定范围内的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套状况、城市建设规划等情况进行详细调查，初步确定规划设计方案的技术指标。5.2投标准备会议经营总监召集上述所有岗位举行投标准备会议，按投标期限制订工作计划并布置任务，各岗位明确责任、分工，在限定期限内把编写的文件经本部门主管审核后汇总到本主办岗位。本主办岗位应参加招标地块的答疑会，做好详细记录。5.3各岗位责任和分工开发销售管理部：负责编制可行性报告。根据周边市场情况进行市场需求预测和平均售价预测；研究客户和产品的定位，据此对规划方案（技术标）提出设计要求；提交初步营销方案、销售成本和资金回笼计划。开发投资计划部：向各负责部门催办其部门和岗位负责提交的投标文件资料，按照招标文件规定的格式编制商务标。负责汇总项目总投资和预期收益，编制项目开发经济测算书，测估本公司的投标报价范围，并对土地投标价格作敏感性分析。通过各种途径了解竞标对手的情况，收集与该土地招投标有关的各项信息，及时反馈给各负责部门；向开发项目管理部催办技术标。开发项目核算部：负责编制现场建设成本。财务总部：负责编制内部管理成本和税费；提供有关银行资信（信誉等级、存款证明）等方面的文字材料。经营统计部：负责商务标书的制作。集团办公室：负责提供有关开发企业资质级别、净资产等资质方面的文字内容，近两年开发量、近三年综合素质等从业业绩方面的文字内容；负责投标文件封面、封底和内容排版的设计，印刷和装订；负责各类需提交的投标文件的盖章、存档。经营总监：审阅提交的投标文件并组织修改。在向总裁和董事会汇报和商讨后于投标前一天签定最终投标报价，密封文件。5.4投标（商务标）文件内容：投标申请表；投标书；投标文件目录、提要；投标保证金；企业资质证明、从业业绩等资料；法定代表人证明及身份证复印件；参加当日投标人员的授权委托书；可行性研究报告等。投标文件应留有备份，以便投标应急使用和公司存档。5.5参加投标：投标授权委托人（通常即为本主办岗位）应参加当日的开标，开标当日将投标文件装入指定文件袋，骑缝盖章，投入土地招投标现场指定的投标箱。投标当日现场应备有应急的通讯和交通工具。被委托人必须密切关注评标过程，及时向上级领导汇报。5.6投标工作全过程的保密纪律：所有参与投标的岗位人员，其个人电脑必须设置开机密码，收集和编写的文件资料必须集中在一个目录内并设置加密。5.6.2文件资料向本主办岗位汇总时应通过内部局域网传送，未经授权不准打印和复制。5.6.3各岗位对自用电脑内的投标信息承担保密责任，开发总监对最终报价承担保密责任。2土地投标（技术）1.作业目的土地土地投标的技术标部分即为征集规划设计方案，是土地投标书的主要组成部分，也可作为中标后甲方深化设计任务书的基础。2.作业依据从政府土地管理部门取得的开发投资计划部招标书。3．决策岗位总裁：负责土地投标书（技术）的批准和签发。主管岗位开发总监：布置本作业任务，主持内部评选会议，向总裁推荐首选方案。主办岗位开发项目管理部：按时完成以下作业描述中各节点作业。4．紧前工作条件已获悉政府公布的公开招标信息，并已办理了投标申请手续，取得地块的规划参数。5．作业描述5.1编制工作进度计划因为投标期限往往都很紧张，工作量又十分巨大，而且绝对不容许延误时间，所以必须从公司决定参加投标时起，本主办岗位就应立即与开发投资计划部岗位一起启动“土地投标”工作程序，确定其中各事件的分工和工作截止期限，注意进度计划应比投标截止日期提早1至2天，留有一定的时间余地。5.2委托概念方案设计主办岗位按照项目的规模和特点从优秀设计师信息库中选择2至3名分属不同设计单位的合适人选，并通过选中的设计师与其注册的设计单位联系委托设计事宜。向设计师提供地形图复印件和规划指标各一份，并在限定完成的截止时限前收齐各人的设计资料。5.3编写设计任务书草稿详见作业指导书《编制设计任务书》。此项作业应在概念方案设计阶段内同时完成，其中主要内容应尽早与设计单位沟通。5.4概念方案的设计成果必须严格遵照招标文件中的规划成果要求和文本格式。通常的要求为：规划设计成果A3文本格式的规划说明书和图纸，与投标文件综合装订成册。5.4.2规划内容与深度规划说明书：包括现状条件分析，规划总体构思，规划总体布局，主要空间组织和景观特色，道路绿化设计，主要市政设施综合考虑；用地平衡表，主要技术经济指标（总用地面积、总建筑面积、住宅建筑面积、公建建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、集中绿地率等）。还可根据方案构思的特点建议画龙点睛的物业名称。规划总平面图：包括小区住宅建筑布局、公建与市政设施设置、建筑层数、建筑间距、绿化布局（集中绿地面积）、道路布局、停车泊位数量（停车库面积）、周边情况反映、比例尺、指北针、日照分析等。小区公建设施：应按土地招标书相关要求配置，招标书中未提及则在出让范围内按《城市居住区公共服务设施设置标准》（DGJ08-55-2002/J10189-2002）要求为小区配置。表达规划设计意图的效果图：如总体鸟瞰图，总体景观效果，建筑单体效果图等。5.5内部评选一侯方案资料收全，本主办岗位立即组织内部评选，会议由开发总监主持，由本主办岗位组织会务，包括确定参会人员名单，分发会议通知，落实设计师介绍方案思路。由开发总监确定首选方案后，报总裁批准。5.6签订设计咨询合同与内部批准方案的设计单位签订设计咨询合同，如是格式化合同，应在专项说明中补充保密责任和知识产权归属等条款。如对方提出要求，还可承诺同意将对方作为甲方推荐单位参加规划方案招投标。5.7内部审核本主办岗位对批准方案再次仔细核对是否符合土地招标书的要求，包括规划参数，匿名要求，方案的完整性，图纸和模型的一致性等。发现问题必须限定设计师在投标截止日期前修改完成，如时间尚许可，应把内部评议的优化意见与设计单位沟通，由设计单位酌情修改。5.8资料移交在投标截止日期之前把装帧成册的方案移交开发投资计划部岗位，作为技术标并入土地投标文件。5.9保密责任本主办岗位承担投标方案的保密责任。过程中的往来文件和方案成果均需妥善保密保管，复印资料的分发应严格登记并加盖密级印戳，无保留价值的资料随时粉碎销毁，严禁向无关人员透露投标方案的内容。一旦查实有泄密现象，不管是否中标，均要追究本主办岗位的责任。3土地状况调研1.作业目的取得取得直观的地块信息，为决定是否投标和编制土地投标书作好前期资料准备。2.作业依据公司年度开发计划，土地招标书，地区地形图，地区管线图。3.主管岗位开发总监：熟悉现场内外环境情况及地质情况，纠正调研报告中的错误。承办岗位开发投资计划部、开发销售管理部、开发项目管理部、财务总部：熟悉现场内外环境情况，负责现场调研的组织工作，编制调研报告。4.紧前工作条件已获取相关土地将要招标的信息。5．作业要求5.1踏勘现场需要组织多次，每次踏勘的重点有所不同，本承办岗位可根据需要组织不同的专业人员，从以下作业描述中选择调研项目。5.2踏勘现场必须编制调研报告，形式为摄影照片和文字说明组成，可以是纸质照相簿，也可以是相册文件。报告经多次踏勘得到不断补充直至包含作业描述中的全部内容，在建筑方案招投标结束之前整理完成。5.3本作业形成的调研报告的编制质量接受开发总监的检查和评价。6．作业描述：6.1调研外部环境：生活环境：包括地理位置、周边商业、教卫、公交、娱乐设置等布局情况。评估是否有拾遗补缺的需要甚至创建特色街区的可能。6.1.2能源环境：包括供电，供水，供燃气等能源容量现状和与本地块最理想的接口位置。6.1.3市政环境：包括周边道路级别，有否拓路计划；雨水和排污管径，有否改造计划，与本地块最理想的接口位置。6.1.4建筑环境：特别注意地块南北两侧原有建筑的用途性质、层数、总高度等是否存在日照的相互影响。周边建筑的风格，色彩，档次标准。对贴近规划红线的区外建筑还需调查其建造年代，结构稳固状况，是否是政府命名的保护性建筑。6.1.5地质水文环境：了解地块地貌的历史变迁，是否有淹涝的历史记载，是否存在高成本的地基处理可能性。6.2调研内部环境：6.2.1地面障碍物：动拆迁进展情况或场地平整情况，有否需要保留的大树、古树、水面、建筑。如地形图上没有标记的应补上。6.2.2对于基本平坦的地块须粗估场地现状与周边主要道路的标高差。对于坡地起伏的地块须向当地测绘部门申领标有等高线的地形图。6.2.3空中障碍物：有否途经和穿越本地块的架空线路，如地形图上没有标记的应补上。6.2.4地下障碍物：对照地区管线图，核实地块内有否需要搬迁或改道的管线。6.2.5本小区比较理想的出入口位置。6.2.6对于流经本地块的河流，须了解其上游的水质和下游的通畅程度，常年的水位，有没有淹涝的历史纪录。4编制可行性研究报告1.作业目的项目项目可行性研究按时间和要求的不同分为初步可行性研究和深度可行性研究。项目初步可行性研究是获取开发土地前最重要的技术性工作之一，是投资者进行投资决策的主要依据。在土地使用权正式获取后，项目开发者还需进行更为详尽的深度可行性研究，为随后的项目方案设计提供依据。2.作业要求为保证可行性研究报告的质量，应切实作好编制前的准备工作，占有充分信息资料，进行科学分析比选论证，做到编制依据可靠、结构内容完整、文本格式规范、附表附件齐全。报告的表述形式尽可能数字化、图表化，报告深度能满足投资决策和编制初步设计方案的需要。3.主管岗位开发总监：组建工作小组，批准工作计划，组织优化和修改报告，审定报告。协管岗位工程总监，项目总监，财务总监：审阅相关专业的章节，提出优化修改意见，协助开发总监把关。主办岗位开发销售管理部：制订工作计划，分配任务，汇总编辑，修改督办。协办岗位工作小组成员：按各自的专业或专长分头进行调查研究和编写报告章节，并根据开发总监的意见优化修改。4.紧前工作条件初步可行性研究：已进行市场调研和现场调查，已取得相关土地技术指标；深度可行性研究：已获得土地使用权，已有明确的地区控制性详规和相关的经济技术指标。5.作业描述5.1开发总监组建工作小组，成员主要来自公司内部各业务部门，并基本固定（有特殊要求的可聘请社会专业人员参加）。5.2本主办岗位制订工作计划，明确可行性研究工作的范围，重点，深度，报告提纲，章节分工，进度安排，费用预算等。工作计划报开发总监批准后，布置安排落实。5.3各成员按照专业分工调查研究收集资料，必要时再次进行实地调查和市场调查。5.4小组集体讨论，议题为：市场研究。包括分析市场信息，市场动态和政策导向等。5.4.2项目分析和项目建议。对项目本体进行研判，分析项目优劣势，并进行项目的市场预测；提出项目的建设规模、产品定位、规划方案、进度计划以及资金筹措方案等，方案经比较论证优化后，提出推荐方案。5.4.3经济技术评价。对推荐方案进行财务评价及风险分析，以判别项目的经济可行性和抗风险能力。当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，可对原设计方案进行调整或重新设计。5.5编写研究报告。经过技术经济论证和优化之后，各成员分工编写章节，由本主办岗位协调综合汇总，编制报告初稿。经开发总监批阅意见后，修改完善，形成正式报告并报总裁审核。5.6初步可行性研究报告内容：5.6.1市场分析5.6.1.1整体市场分析全市及各主要分区的市场总供应量和总需求量；全市及各主要分区项目年度新开工面积、竣工面积、销售面积、存量面积、平均空置率。5.6.1.2细分市场分析a、物业类型、楼盘名称、位置、占地面积、总建筑面积；b、总户数、户型及面积、楼高、售价/租金；c、开工时间、预计竣工时间；d、投资商/开发商、承建商、规划建筑设计公司、租售代理公司、广告公司。5.6.2法规政策分析开发建设法规、专业服务法规；规划设计导向，城市建设信息；其他经济信息及政策指引。5.6.3项目分析5.6.3.1项目基本情况地块位置、四至、规划指标（总占地面积、建设用地面积、总建筑面积、用地性质、容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、商业/居住/办公及其他功能面积要求、车位数、主要出入口等）。5.6.3.2项目周边情况主要道路、景观（河流、山峦、人文建筑、旅游景点等）、配套设施情况（商业、娱乐、教育、医疗、公交、邮电、银行等）。5.6.3.3项目优劣势分析（SWOT分析）项目竞争情况（现时/潜在竞争对手）、优势（S）、劣势（W）、威胁（O）、机会（T）。5.6.3.4项目发展前景预测市场前景、价格走势、项目切入点等。5.6.4项目开发建议与评价5.6.4.1项目主要定位市场定位（市场形象、主题品牌）；客户定位（主要客户对象）；价格定位（均价、最低价、最高价）。5.6.5项目开发规模和产品类型整体开发/分期开发、产品类型（商业/居住/办公/其他）。5.6.6项目规划及建筑构想建筑风格、建筑栋数、楼宇高度、主要户型、分户建筑面积；小区总体规划布局、景观绿化、车位安排、会所等附属设施。5.6.7项目开发进度总体进度要求、分阶段进度要求。5.6.8项目财务分析建筑总成本、市场总价值（销售收入、租赁经营价值）、净利润、项目净现值、成本利润率、投资收益率、财务内部收益率、投资回收期等。5.6.9项目风险分析与敏感性分析风险分析、主要指标的敏感性分析。5.6.10项目研究结论和建议。5.6.11附件（包括附图和附表）。5.7深度可行性研究报告内容：5.7.1总论项目开发背景，建设规模与目标，预计的项目总投入及效益情况等主要技术经济指标。5.7.2项目区位分析项目地形、地貌、地质条件，周边建筑物与环境条件，城市规划或区域性规划要求，交通条件，公共配套设施等。5.7.3产品供需分析市场现状调查，市场供求预测和价格预测，风险分析。5.7.4建筑方案选择建筑设计指导思想与原则，项目总体规划方案，建筑方案比选。5.7.5项目实施进度建设工期，实施进度表（或横线图）。5.7.6投资估算与资金筹措建设总投资估算，资本金筹措，债务资金筹措，融资方案分析。5.7.7财务评价财务评价基础数据与参数选取，销售收入与成本费用估算，财务评价指标，盈利能力分析，偿债能力分析，不确定性分析，财务评价结论。5.7.8风险分析项目主要风险识别，风险程度分析，防范风险对策。5.7.9结论与建议5.7.10附表投资估算表，项目投入资金估算汇总表，主要单项工程投资估算表，分年度投资计划表；财务评价报表（包括营业收入及营业税金估算表，总成本费用估算表，财务现金流量表，利润及利润分配表，借款偿还计划表）。5.7.11附图片区控制性详规，宗地图，管线图，总平面方案等。5.7.12附件土地出让合同、项目建议书（或初步可行性研究报告）的批复文件、规划管理部门对规划方案的批复文件。5建立公共建筑和住宅小区资料库1.作业目的为充为充分了解房地产开发的现状和发展趋势，提高本岗位设计管理的专业水平，吸收和借鉴同行业的宝贵经验和成功案例，提供大量的直观信息。在收集和制作的过程中，本岗位的思路得以拓展，视野得以宽广，分析判断能力得以提高。2.主管岗位开发总监：负责本作业工作质量的检查和评价。协办岗位开发销售管理部：将业务接触或房展会上收集的图片资料提供给主办岗位。3．作业设备电脑、数码相机、扫描仪等办公设备。4.作业要求4.1制作电子相册，随时补充，不断积累。4.2载入公司局域网共享平台，供公司其他业务人员调用。4.3本作业的工作质量接受开发总监的检查和评价。5.作业描述5.15.2电子相册制作方法按以下分类制成分册：独立别墅，联排别墅，多层住宅，高层住宅，办公楼，商场，会所，小品雕塑，优秀历史建筑，优秀小区规划，室内装修。5.2.2每幢建筑须包括立面效果图、平面布置图及地址、建筑名称、建成年份、设计单位、简要评论等说明。5.2.3凡纸质的图片或相片需经过扫描制成jpg或tif文件，然后插入电子相册。5.2.4来自数码相机和网页的图像可直接插入电子相册。5.2.5说明和评论文字可以文本框形式插入页面的下方或右侧，建筑名称可以美术标题的形式插入页面合适的部位。6建立优秀设计师信息库1.作业目的人的人的因素是最关键和主要的，优秀的设计成果来源于具备创新精神、具备职业道德、具备精湛技术的设计师。为了使每个项目都能有针对性地得到合适的设计师设计，需要收集和积累来自各种渠道的信息，建立动态的优秀设计师信息库，这是公司的一项日常的、基本的信息管理工作。2.主管岗位开发总监：负责本作业工作质量的检查和评价，批准进入首选信息库的名单。3.作业要求3.1分首选信息库和备用信息库两类。首选信息库始终保持10名左右，因淘汰引起的缺额从备用库内补充。3.2信息库以电子相册的格式制作和调用。3.3要求本岗位与首选库的设计师们保持经常性的业务上的和感情上的联系。4．作业描述4.1收集资料：本岗位应把参加各种房展会当作自己的业务工作，关心媒体对各种优秀建筑的评论，注意各种优秀建筑和设计师的评比活动，查阅新出版的建筑刊物和书籍，经常性地到网上收索，从各种途径收集优秀设计师个人信息和他们的作品样本。4.2制作方法：一人一个文件目录，每个文件的首页是个人信息资料，其余是代表作品的数码照片，图片的扫描件等。4.3个人资料以表格形式制作，其中信息如一时没条件填齐，可以陆续补充。4.4表格形式由主办岗位自行设计，但至少应包含以下信息：姓名、性别、出生年‘目前的注册单位和注册等级、职称职务、荣誉称号、工作经历、擅长专业、业余爱好、性格特征、公关途径、代表性作品和论著等。7编制设计任务书1.作业目的不管不管采取哪种方式委托设计，设计任务书都是表达着开发单位针对具体开发项目的开发理念和品牌意识，也是设计单位最主要的设计依据。一份宏观概念清晰、细部要求朦胧、指标体系适宜的设计任务书必定会触发设计人员的创作灵感和创新意识，避免大量的徒劳无益的返工和修改，加快深化和优化的过程。成功的设计作品往往起始于一份既要求明确又有广阔创作空间的设计任务书。2.作业依据市场调研报告，土地状况调研报告和选址意见书批复。3.决策岗位总裁：负责最后审查和签发。主管岗位开发总监：拟定设计任务书提纲，提出修改意见，批准设计任务书。协管岗位工程总监、项目总监：会签草稿，提出修改意见。主办岗位开发项目管理部：起草设计任务书，并依照各总监的意见修改。协办岗位开发销售管理部：提供市场调研报告，和主办岗位研究讨论市场定位和设计指标。4.紧前工作条件：市场调研完成，已按土地招标方式取得土地使用权。5.作业描述5.1介绍现场地理情况，包括地址、面积、界址、地形、地貌、需避让的建筑、构作物、河流、名贵树木等。5.2介绍场外的环境情况，包括道路河流、周边建筑的体量和高度、用途和风貌、人文景观等。5.3分阶段实施滚动开发的大至区域范围。5.4规划和建筑风貌趋向（只宜粗分为传统为主和现代为主两种）。5.5市场定位：包括建筑标准档次的定位和客户类型的定向。5.6规划设计控制指标，包括综合容积率、各种用途建筑的比例、建筑覆盖率、建筑限高、绿化率、集中绿化率等。5.7住宅设计指标：包括户型面积控制范围，大中小户型的比例，车辆泊位与户数的比例等。5.8公共建筑设计指标：包括建筑占地和高度的控制范围，功能，经营方式，服务范围等。5.9样板区，样板房，售楼处的设计要求：包括区域位置、展示要求、临时的还是永久性的等。5.10设计深度要求：分概念性方案设计，建筑方案设计和初步方案（即扩初）设计三种。注明除符合规范规定的深度外有何特殊的设计深度要求。5.11作品表达方式：明确各个阶段应该提交的成果，包括文本、模型、展板、电子文件等形式及规格。5.12完成期限：注意尽量给于充足的时间，一般情况下不得少于30~40个工作日，催得太急，方案构思和制作质量肯定大打折扣。6.设计任务书的跟踪补充6.1在设计过程中，甲方可以对设计任务书作书面补充，但如引起设计返工，甲方应实事求是地给以经济补偿和延长设计时限。6.2当设计进入扩初阶段时，甲方应重新审视原来的设计任务书，按照建筑方案的审批意见，同时吸取会审专家的优化建议，补充完善设计任务书，重新递交设计单位。7.设计任务书应附以下附件7.1当地规划部门出具的规划选址意见书。7.2标有规划红线的1:500地形图（地处郊区的附1:1000的地形图），并在所有红线拐角点处标上城市坐标（当时如无此条件的，必须在设计进入扩初前补上）。8.8建筑规划设计方案招标及确定方案1.作业目的为了为了引进竞争机制，促进技术进步，集思广益地择优选用设计成果，树立公司持久的品牌，缩短设计周期，提高经济效益，凡公司开发地块的规划设计都必须进行方案招投标。2.作业依据：建筑工程设计招标投标管理办法（中华人民共和国建设部2000年第82号）。山东省建设工程设计招标投标管理暂行办法实施细则。3.主管岗位开发总监：负责招标全过程工作，组建设计招标工作小组，推荐评标小组的专家，决策前征求总裁和董事长的意见。主办岗位招标工作小组成员：按照组长的指令承担招标具体事务。4.紧前工作条件已通过拍卖或招投标等形式获得土地。市场调研报告正式成文，修建性详细规划已获批准。5．作业描述本项工作可以委托设计招投标代理机构进行，也可以由本公司自行组织实施；可以公开招标，也可以邀请招标。但不管是公开还是邀请招标，都必须接受设计招标投标办公室（以下简称设招办）的全程监督和管理。5.1成立招标工作小组开发总监担任组长，并由其指定四名相关岗位上的人员为兼职组员，具体分工由组长安排。人员相对稳定，以熟练承担公司所有开发项目的设计招标工作。5.1.2招标工作小组的主要工作内容是：编制设计招标书，拟定评标小组名单，报设招办审批；接受投标人的报名，负责资质审查，确定最终参加投标人名单，报设招办备案；发放设计招标书，收取投标保证金，组织投标人踏勘现场，解释和答疑，接受和保管投标文件与模型；组织开标会议；对投标人的标书、单位名称进行编号，并作保密处理后送交评标小组评审；填报建设工程设计招标投标中标通知书，经设招办见证后发给中标人；办理签订设计委托合同；向未中标人返回投标保证金和投标书编制补偿金；向设招办缴纳招标管理费；写招标工作综合报告，报设招办备案；整理招标工作资料，移交公司档案室。5.2招标登记向设招办填报《建设工程设计招标项目登记表》。5.3发布信息待登记表批复后，即可自行向社会发布招标信息，内容包括：项目名称、地点、界址、用地性质、主要设计指标、开发单位名称、开发资质、要求投标人的设计资质、书面申请报名的起止日期、报名地点、联系方式等。5.4编制设计招标书5.4.1经组长签字后报设招办审批，待批准后才能发给投标人。5.4.2设计招标书至少应包括以下内容：设计任务书：在原有设计任务书的基础上根据征集方案的综合效果和选址意见书调整完善（详见作业指导书《编制设计任务书》）。投标须知：包括投标文件的清单、规格、份数、密封要求、供招标小组审阅的文件必须加盖建筑师的注册章和单位公章，供评委审阅的文件必须匿名。未中标方案的补偿标准：招标人买断版权的，补偿标准应该要高一些。中标方案一般不单独补偿，其费用纳入设计合同内。知识产权申明：招标人对中标方案拥有完整知识产权，招标人如部分采用未中标方案内容，投标人在取得一定补偿后应于同意。补偿标准应在招标书中明确。拟签合同的主要条款：如果本方案中标的话，将体现在设计委托合同中的投标人主要承诺：如取费标准、付款方式、设计周期、服务标准等。5.5确定投标人名单公开招标的由招标小组审查所有书面报名的投标人资格，从中选择3至5名入围，邀请招标的可直接向3名或3名以上发邀请书。5.6发放招标书按照招标公告或邀请书中规定的时间和地点，向已确定的投标人发放招标书，并收取投标保证金，保证金数额应在招标公告或招标书中明确。5.7踏勘和答疑5.7.1招标人在发售招标书后的约定时间统一组织现场踏勘，统一介绍现场及周边情况。5.7.2投标人在阅读招标文件和现场踏勘中提出的疑问，招标人可以书面形式或召开投标答疑会的方式解答（原则上只解答招标书及附件本身未表述明确的疑问），同时将解答以书面方式通知所有购买招标文件的投标人。该解答的内容作为招标文件的组成部分。5.8组建评标小组5.8.1评标小组通常由7～11人组成，通常的比例是规划、建筑专业的专家3～4名，开发销售管理部专家2～3名，结构专家和建筑经济专家各1～2名。专家由招标小组推荐或委托设招办推荐，经公司总裁批准后报设招办核准。5.8.2评标小组的主要工作内容是：a、在评标前制定评标和决标的办法；b、负责评标，汇总评标结果；c、按照评标决标的办法推荐或决定中标方案。5.8.3评标小组人员不公开，评标小组成员须对评标活动内容保密，不得外泄。5.9开标5.9.1开标会议由招标小组的组长主持，各投标人参加，设招办派员全过程监督。5.9.2投标文件有下列情形之一的，招标小组不予受理：未按招标文件要求密封的。在供评委评阅的方案图册和模型上出现设计单位图签的，或出现单位名称和设计人姓名的。在单独密封的设计说明上无相应资格的注册建筑师签字的，或注册建筑师受聘单位与投标人不符的，或无投标人公章的。5.9.3招标小组在审查投标人资质和匿名要求后应当众宣布有效投标人名单。5.10评标5.10.1会议地点由招标小组安排落实，设招办可以派员列席。会议由全体评委推举的组长主持。5.10.2先由投标人分别介绍各自的方案，然后评委在无干扰的环境下讨论评议，按照技术先进、适用创新、经济、社会和环境效益等原则，结合在设计进度、取费服务等方面的承诺综合考虑择优投票，确定排列名次。如果招标人没有授权评标小组直接确定中标人。那么前三名即作为评标小组向招标人依次推荐的中标候选人。5.10.3评标小组完成评标后，应向招标人提供书面评标报告。评标报告由全体评委签字。5.11定标5.11.1评标小组提出书面评标报告后，招标工作小组一般应当在十五日内确定中标方案。5.11.2招标小组应当确定排名第一的中标候选方案为中标方案。排名第一的中标候选人放弃中标或因不可抗力提出不能履行合同，可以确定排名第二的中标候选人为中标人。5.11.3中标通知书由招标小组发出。5.12退标：招标小组在发出中标通知书同期发出未中标通知书，并向未中标的投标人退还投标保证金和支付补偿金。5.13报告：招标人自发出中标通知书之日起十五日内，向设招办提交招标投标情况的书面报告。报告至少应包括下列内容：a、招标范围；b、招标方式和发布招标公告的媒介；c、招标文件中投标人须知、评标标准和方法、拟订合同的主要条款等内容；d、评标委员会的组成和评标报告；e、中标结果。5.14签订合同：自中标通知书发出之日起三十日内，招标小组和中标人应当按照招标文件和中标人的投标文件订立设计合同。9规划方案报审作业目的为了体现政府对实施城市规划的监督，指导和服务的职能作用，使城市和地区的控制性规划设计理念和规划控制目标得以实现，房地产开发项目的设计必须分阶段的得到政府部门的批准。因规划方案报审的时间长，环节复杂，反复多，在公司内部又需要不同岗位在经办时间上搭接和衔接。所以要求各经办岗位事先做好充分准备，一旦条件成熟，立即进入报审程序。避免因本作业延误计划时间。2.作业依据《中华人民共和国城市规划法》；《山东省城市规划条例》；《山东省城市规划管理技术规定》；获得中标土地批准的控制性详细规划与批文、土地协议。3.主管岗位开发总监：负责规划设计方案的定稿，在报审过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。主办岗位开发投资计划部：经办报审手续协协办岗位开发项目管理部：负责收集整理报审资料文件，。4.紧前工作条件规划方案招标完成，并按专家评审时提出的主要优化意见作了调整。5.作业描述5.1主办岗位到规划部门领取《建设工程设计方案送审单》填报，并同时附送下列文件(带*号的为必送文件，所送原件在窗口交验后退还)：*批准的建设项目可行性研究报告或有关批准文件（原件及复印件各一份）。*5.1.21/500或1/1000地形图一份，地形图上应有设计单位用≤0.3mm的墨线笔标明的下列内容：建筑基地用地界限，建筑物外轮廓及层数，新建建筑物与基地用地界限，道路规划红线及相关控制线，相邻建筑物间距尺寸。*5.1.31/500或1/1000总平面设计图（蓝图）二份,图纸须加盖建筑设计单位的设计方案出图章和注册建筑师印章，且符合国家和本市设计方案出图标准。*5.1.4建筑设计方案图（含平面、立面、剖面）及文本二套，图纸须加盖建筑设计方案出图章和注册建筑师印章，且符合国家和本市设计方案出图、文本的标准。*5.1.5经城市规划部门批准的《建设项目选址意见书的通知》及附图（复印件各一份）。5.1.6《建设项目选址意见书的通知》中要求申请单位送审的相关其它文件、图纸等。5.2第二次送审及以后各次送审所需的文件、图纸以城市规划部门前次审核意见要求为准。5.35.4规划部门认为设计方案需要较大修改的，则核发“一审”意见。5.5核发“建筑工程设计方案审核意见单”批复的时限为每次审核各为30个工作日。5.6接规划部门总窗口领证通知后，持规划部门发放的“一书二证”联系卡（IC卡）办理领证手续。领取的内容包括《建设工程设计方案的批复》和附图。5.7本主办岗位依据《建设工程设计方案的批复》和附图，配合项目经理进入扩初设计阶段的管理。10申报计划立项1．作业目的取得取得项目的开发经营权。2.主管岗位开发总监：督促检查主办岗位的作业。主办岗位开发投资计划部：具体经办本项作业。3.紧前工作条件规划方案已经由规划主管部门批准。4.作业描述4.1规划方案批准后，本主办岗位负责项目建议书的编制组织工作。项目建议书可自行编制也可经开发总监批准委托有资质的投资咨询公司编制。项目建议书的主要内容如下：项目概况：建设地点、内容、规模的设想；4.1.2建设条件介绍；4.1.3投资估算和资金筹措设想，偿还贷款测算；4.1.4项目建设进度计划；4.1.5经济效益和社会效益估计；4.1.6结论。4.2项目建议书经上级主管单位或所属区发改局向省（直辖市）发改局申报。住宅、商办楼项目由城市发展处审批，宾馆、学校项目由社会发展处审批。4.3本主办岗位应随时对审批进展进行跟踪，并配合审批部门做好项目的审批论证工作。4.4项目建议书受批准后，项目即已立项。11申办《建设用地规划许可证》1.作业目的为了为了体现政府对实施城市规划的监督，指导和服务的职能作用，房地产开发项目的设计必须分阶段的得到政府部门的批准。要求经办岗位事先做好充分准备，一旦条件成熟，立即进入申办程序，避免因本作业延误开发计划。2.作业依据规划管理部门张榜公布的《建设用地规划许可证》申办程序。3.主管岗位开发总监：在申办过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。主办岗位开发投资计划部：负责收集整理申办资料文件，具体经办申办手续。4.紧前工作条件已取得规划部门对规划设计方案的批复5.作业描述5.1主办岗位到规划部门领取《建设用地规划许可证申请表》填报，并同时附送下列文件：(带*号的为必送文件，所送原件在窗口交验后退还)。批准的建设项目可行性研究报告或有关计划批准文件（原件及复印件各一份）。*5.1.2规划部门核发的《建设项目选址意见书的通知》及附图（复印件一份）。*5.1.3《建筑工程设计方案批复》及附图（复印件一份）。*5.1.41/500或1/1000地形图六份，地形图上应用红色铅笔标明用地位置地界。*5.1.5凡属国有土地使用权出让、转让地块的建设工程，需加送“国有土地使用权出让合同”文本（副本）及附图各一份（原件）。5.2规划部门对审核同意的项目由总窗口发出领证通知，领取内容包括《建设用地规划许可证》及附图；《建设用地规划许可证的通知》。12编制房地产开发流程计划亿1.硬掘作业目的多一套便一套科学的网汁络计划无论在攀项目管理的前控期论证阶段，沸还是在实施过萌程中和后期的碧评估考核中都帆有着不可替代天的纲领性的地告位和作用判，茅只有纲举才能秘目张，才能使搏项目中上百个废环节高效地有颗序地协调地工两作，达到预定率的目标。当项捉目完成后，这局张记录着历次乌实际进度前锋剑线和调整痕迹鞠的网络计划图却就是一份宝贵苏的原始资料。翁它可以对整个郊项目的进度管膨理作出评价，芳也可以检讨原炼计划编制的科冷学性和准确性局，为今后的计滋划管理提供依哲据。忌2.怎主管袭岗位喘总裁城：馅组织高层会议搏并足负责批准计划吊和批准计划调袭整。杏斯分管斥岗位遍开发总监永：负责落实在轨项目前期策划螺阶段的计划编怀制，优化禾、阁过程检查和调悼整。跑工程总监顾、项目总监菠：负责落实在钢项目实施阶段魂的计划编制，该优化绳、底过程检查和调众整。题亮训承办岗位距梦开发投资计划胜部、施工技术队管理部壳：不依据分管总监宵制定的猾计划喝为陈基础耻，开发投资计酿划部负责袋按本项目的个蚁性特点编制焦开发计划，施着工技术管理部舱负责编制工期票内管理李计划，并根据傍高层会议骡的意见修改完辛善耀；籍在计划实施过婚程中，根据具元体情况提出调皆整意见，经狐分管总监桑批示后报凶总裁草批准。状3.回选紧前条件和作捏业持续时间悦缓绿根据本项目的教目标要求，阀在入驻项目所障在地前一个月残完成匹（视实际情况最而定）破。遇草外界狡情况拔影响及时上报稀并接受挂检查调整。牵13挑在委托现场地质嘉勘探（初勘与柱详勘）示1.港震作业目的鞠现场揪现场地质勘探州是项目开发前址期阶段非常重今要的作业环节久，凭借初勘报贡告，规划设计考单位可以了解累哪些不利地质浇应该合理避让明，哪些有利地影可以充分利用金，而详勘报告恨更是结构工程冻设计的主要依雅据，结构的安吸全性、经济性泡与合理性，很彻大程度上取决凡于勘察数据的葡准确性。所以猪委托现场地质惠勘探是公司从秘技术管理着手遣进行质量和成勺本把关的第一锤步。杜2.语折主管岗位略总裁甘：决定是否委归托初勘，批准逃勘察任务书，木签署勘察合同卫。听取勘察成侵果介绍，决定稼是否因地质情巷况而需要调整斥规划方案布局敬。珠堂伍协管岗孩位尽剖笛工程总监：具山体负责工作的冠开展。参主忙办岗位员开发项目管理龄部虚：负责编制勘液察任务书，商垂谈勘察合同，裂抽查勘察作业麻质量，组织专东家评议。袖3.行掏委托初欺勘醋:机3.1名航紧前工作条件股碎悔初勘不是项目挥开发必须进行狗的程序，但当逃缺乏当地的普盈勘资料并出现业以下情况之一虫时，告总裁算可以在土地中菊标以后考虑决蓄定委托初勘。丑灾大片农田或山狭坡；笼码日地形地貌与测教绘院提供的地脏形图有多处不馆相附的；氧走虚在土地状况调名研时了解到地诵块内过去有堆芝、填、埋、挖押等地形地貌改个造历史的，为梅减少地基处理摔费用，在规划揉设计时有可能鹰合理避让的；秩团盾原有地形地貌当包括山坡，水洒面在规划设计间时有被利用可姨能的；茂胃篮现场条件可以寸满足初勘正常驼的作业需要（吩如地块内的地批面障碍物已清证除），还在使寸用的地下管线棕位置走向已经料摸清，已征得化动拆迁单位同聪意配合的承诺倒（包括与暂留三居民和职工的么解释安抚工作伤），保证施工原作业不受干扰蜘和临电临水的雄拖接工作。永3.2沿臭作业描述克：膊扬记免由主办岗位推根荐当地在勘察饶行业中占领主俗要市场的单位燥，经东总裁逢批准，与其签男订委托初勘合凑同，并提健供货1:50穷0匆或枪1:100励0脱的地形图和勘狼察任务书。如稳还有在使用的遍地下管线，应滥提供管线图并闪现场交底。筹麻已勘察任务书一畜般包括以下内亲容，但根据现忠场和规划设计汗的要求可以删耽简：麦3.2.2.虑1爬领城市水准点和轰城市坐标点的费引测；洒3.2.2.馆2宜盐地形地貌测绘辞（包括闭合边絮界坐标的复测停或建立、建立筹坐标网、坡地渔等高线测绘、冰水面边界和河更床断面测绘、括基地面积测算因、水面面积测社算）；蹈3.2.2.普3痛鸡地表以肆下栋5番米内的地质普纠查，地下水位里测量、水质分榜析。骄镇思进场配合：在潮勘察单位进场笑之前，本主办图岗位应联系动院拆迁单位落实首进场条件，如觉以贱上洗3.1.梨5咸款所述。寇吗惕成果交底：勘绑察单位提交初野勘报告后，本缘主办岗位应到作现场抽查复核结，检界桩是否叶坚固和齐全，拔有否永久性的扇引出定位标记神，地形地貌如禽与报告明显不躺符，应选点嘱豪勘察单位当场帐所催用仪器验证。冈末拾初勘报告一份跟由规划设计单拆位签收，其他屯暂由本主办岗虑位保管，以后库移交项目经理辱。较4.毒暑委托详勘差4.1残稿主办岗位浊开发项目管理酒部暂：具体经办本还项作业。如此汇时项目经理已矿到岗，本项作摊业移交项目经妄理操作。职4.2敞键紧前工作条件翼东吨扩初设计已经级批准，除地质黎因素需要调整燥规划外，各建拍筑物的定位坐玉标不再变动。橡土地已经移交秋本公司，或已围取得动迁单位出的配合承诺。室4.3朋鼓作业描述滨骆牙由本主办岗位增负责编制邀请些勘察设计招标僵书，主要内容鸡包括：工程概粒况、场地概况敞、进度控制、厅有何特殊要求蝇、投标书编制裳要求、招投标都日程安排等。槽准备招标文件瞧资料：邀标书柔，勒1:50辫0楼或视1:100带0衣的地形图，扩岂初方案文本，航规划总图念的吐CA贴D搅电子图形文件辅。抱继铲由本主办岗位伏推荐当地在勘绣察行业中占领穷主要市场的单裤位盖2迫～辜3淘家，经总泡裁类批准和招投标降办公室的同意昆，邀请他们参校加投标。集中侄分发招标文件残。退鸽寻召开投标书评载审会议，雄工程总监帐主持会议，本神主办岗位负责洪会务工作，邀寻请公司系统的炎工程技术骨干揪，本项目的结抱构设计负责人协，与投标单位距无利害关系的符勘察设计专家返等出席。对各抢投标单位编制爸的勘察设计方胜案，现场和内证业技术人员的长资质、设备精促度、质量保证患体系、进度、寇取费、分析建体议的承诺详细葛程度等进行综对合评议（有些膝勘察单位敢于激承诺持力层承侦载力的建议值娇与试压结论的庙误差不超累过系20讽%缸甚至更少，依糊此证明其具备穿足够的技术能办力），由抛工程总监茫汇总意见决定敏勘察业务的中悲标单位。对中孩标单位的勘察怎设计方案提出高优化建议，形勇成会议纪要。献例胆本主办岗位依蜓据中标的投标嘉书和会议纪要燃与勘察单位商电谈合同条款，清由剪工程总监找签署。勘察单任位的进场条件出和配合也由本骗主办岗位负责眨落实。籍4.3.男5霜为保证勘察质影量，本主办岗伯位应通过人事稻部门聘用一位职有勘察实际经捞验的技术人员禾，对勘察全过握程进行旁站监飞理。究钩佩取得详勘报告棋后，本主办岗来位组织原班评蜡议专家（加上境监理、勘察单和位和规划设计拿负责人）举行逗详勘报告的评篇议会议，并编芳制会议纪要。典主要议题：狭4.3.6.浸1调艘分析土样和数绪据采集，成果挨参数等的可信粗程度；与相近绘地块的现有资虏料进行比较；跃如有疑问，而阔勘察单位又不保能合理解释的车，应考虑另行哑委托其他勘察单单位在主要孔丈位附近重新钻闯探，以校核数某据。林4.3.6.盗2伍询详细听取勘察座单位对地基承惧载力、沉降计野算值、地基处泉理建议、基础雅类型的经济技溜术比较等的分弱析研究成果介戏绍；判别推荐次的地基处理和馋基础类型的建淘议是否经济合尸理。始4.3.6.案3艘睛是否需要调整已规划，以避让届不利地形或地胖基，减少地基冲处理成本。铜4.3.6.扩4地骨形成会议纪粒要铲,等由总工程师签化发。童超硬详勘报告一蹄份侄(滴附评议会议的担会议纪逢要湾)散由施工图设计露单位签收，其吵余移交项目经商理留用。怒14鼓警设计委托如1.折败作业目的驴设计开设计工作是建伍设项目开发的摘前期必要准备博工作与重要环吧节。一是对建狮设项目设计内飘容考虑周到全哲面；二是项目然的定位表达具岸体详细，以利晶项目的建造、侨实施。浇2.虚累主管岗嘴位独会总裁：主要合迅同条款定调，置代表公司签署惨委托合同。浆嘱指协管岗位开壮发总监：审阅纲合同草稿，提忧出修改意见。乞诊三主办岗位开绸发项目管理部跃：按中标单位裤在投标书中的鬼承诺和主管岗戚位意见草拟合起同，主持与合疗同对方的谈判康，办理备案手衡续。质3.馅贱紧前工作印何誉土地中标，规榆划设计与建筑练设计方案的中餐标单位已确定晨，设计任务书爹已修改调整完婆毕。僵4.锻巡作业描述筒4.1您猜设计委托所签许订的合同文本俊采用由地方建苍委与工商行政像管理局统一印捷制的《建设工孔程设计合同》裳和《工程勘察俯设计廉政责任戚书》等格式文辰件和附件。本僵主办岗位负责娱填写，协管与泽主管岗位审核晓后交设计单位私征求意见。权4.2丝兄因格式合同是艳设计单位提供旺的，所以设计接单位一般不能座在格式合同上球随意增删条款津，但甲方可以冰不受格式的束黄缚和限制。昌4.3颗爸本主办岗位严浅格按中标单位且的投标承诺填砌写格式文本中供的空格，无关壁的空格填斜杠嗓，无关的或不骤能准确表达甲讨方意图的条款便应划除。筝4.4勿革除格式条款外撕，甲方还有必恼须明示的意图宫应在附加条款潮中明示，通常帆有以下但不仅饱仅限于以下内避容：课奔设计费应留抬有弟1状0仪～崖15古%秋在竣工验收后茅支付。受便议现场配合服务和应参与的范围泰包括：图纸交丽底、阶段验收葱、采购考察、馒设计修改、设腔计的优化、深铺化和补充、设框计签证、审核锻施工技术方案哑、质量事故处按理等。和遍指设计成果的权府属：应明确成啦果的知识产权杂归甲方。需要睡设计单位承诺骄本设计成果至州今和乃至今后耍始终保持其建完筑形态的唯一撞性。即没有侵剖害或抄袭任何蓝单位和个人的变知识产权，也迅不会未经甲方厨的书面同意，要而重复用于其蔑他任何项目。荷骡关设计质量保险腹：应有详细条韵款保证因设计卧错误导致甲方呆损失时，甲方甜能及时合理地寒得到保险理赔患。耻挥蝴如甲方指定设完计人员担任设薯计总负责人或尖工种负责人的恳，设计单位必沙须安排落实，俩并在图纸会签烂栏和注册盖章泊等方面得到证蔽实。拌描蠢限额设计的指伴标：如基础和群上部结构混凝骂土的含钢量，适混凝土的折算揭厚度等。洞爸尤设计单位的违锦约责任：如逾替期交图、设计衬错误、超限额怨指标、侵犯甲狱方或第三方的馅知识产权、现解场配合服务不更到位等。由此莫造成甲方损失棕的，应承担的毁法律责任需要碍一一明列，不砍能采姥用肆“老按有关规定处到理华”脸等含糊其词的合说法。拜4.5喇厕本作业的经办鸣流程为：主办救岗位起卷草舰——村—蚂协管、主管岗穷位审徐核较——括—截主办岗位与对狡方协商谈判修贞改他——秒—湿协管、主管岗广位再审，必要扇时出面再协刃商红——每—控定稿，主管岗的位代表本公司闹签署合像同达——黎—棉3饱0芒日之内报所在然地建设行政主赛管部门备案。备4.6辟狭在设计或施工大进行过程中，厕如发生重大设淹计变更，双方勇应在原有合同针的基础上，逐棵项商定增减设化计的细节、经埋费等，并签订呈书面的补充合酬同作为原合同挠的附件，与原辫设计合同具有电同等的法律效百力。检15取深建筑设计优化灭1.在脚作业目的悉中标板中标方案既已动中标，自有其岁高人一筹的亮走点，作为建设姜单位应该尊重岔设计师的设计敏成果，不要大储刀阔斧地随意里修改，避免将飘原创概念抹杀漏诒尽，除非设吊计师主动请缨柄更有高招。但艇中标方案也并堡非完美无暇，假总有拾遗补缺尘的优化和细化考的可能，要求床本主管岗位和抗主办岗位多方蔬听取意见，在幸众说纷纭，七险嘴八舌中提炼会精华，环绕设牛计任务书中明车确的理念目标弃，和设计师平昆等地研究探讨践，把建筑方案蛙设计到满意为兰止道。叛横2.县炒主管岗久位贝省开发总监：主兼持专家评议会裤议，必要时与顷设计师讨论交哗换意见，决定嫂修改方案的取遍舍。纷模笔主办岗含位隐陷开发项目管理庆部：收集汇总僻各种优化建议吧，在开发总监娱的指示下和设荷计师联络，完闻善建筑设计方任案。吹3.瓣榜规划设计优化绑3.1向欲作业依据跑辜柏规划设计的中侍标方案，评标春组专家建议。叼3.2思傅紧前工作条件即盯是规划建筑设计息方案招标结束障，规划审批之平前。择3.3没木重点是路网和阳建筑相互关系蔽的精细调整：僵规划设计中道差路布局是龙头滚，区内主干道造不宜靠近建筑缴，沿途应有景拍观布置；弯曲球的主干道不仅钥有利于景观的拜变化，而且也摄便于限制车速喜；建筑物的出躲入口应通过次奉级道路与主干燕道连接；住宅朋前后的三级道蜻路应创造条件众设计成尽端形晒式；形成私密蜜到半私密半开等放到开放三种闭层次的环境氛售围；道路的规阵划还须注意转帅弯半径、路口损的视线遮挡、李车灯和噪声干颤扰、人车交叉体穿越等细部的个设计。递市款要使建筑融入铸环境，环境设睬计必须提早加匠入。为给环境出设计的创新提您供空间条件，横在不违反规划计技术规定的前纺提下，容许建邮筑和道路的位坐置稍作改动，防使二者兼顾。么质筋以鸟瞰的俯视野眼光去审视规倾划图或规划模自型，往往容易央忽略人性化方雕面的缺陷。只周有降低视点高雅度，象行路人于或乘车人一样惠地走近或走进册规划模型，甚高至登上阳台，倍身临其境一样绕地环顾四周，气才能感觉视线饿是否遮挡，视箩野是否开阔，谜气流是否畅通职，是否有压抑概的感觉。特别团是板式建筑群常。从俯视的视刃角去看，各列速建筑前后错位眉，蜿蜒曲折，万活泼流畅，但吊以行人平视的辫视角去看，则馆可能变成高山筑峡谷，重岚叠遵障。焦湖爽过分强调人车在分流，往往违角反了便捷的原颂则，减少了绿并化的共享程度款，结果事与愿枪违，反而人车熟混杂。截逃腥建设和维护城盘市绿地是政府宰的职能，房产彩开发企业没必句要不惜紧缩建仅筑的间距和占仍地，在小区内孔部开辟大型绿求地和人工水景己，使小区居民属长期承担很高东的维护费用。撤尽管景观很秀磨丽，但利用率旷不高，缺乏公转众的共享和参缓与，这是对土青地这种宝贵的具社会资源的浪辆费。盆4.通惩房型设计优化词4.1欧浸作业依据号难藏已通过审批的糠规划设计方案晨。略`抖4.2烟耀紧前工作条件湿源携从规划方案审砖批通过起，直枣至施工图设计驶开始之前。其坦中扩初方案审竞批之前，主要脊是对房型的舍机取，轴线的调斤整，扩初审批殖之后，主要对味细部尺度的调陆整。合4.3谋什优化的重点是陵更加突显人性有化：迁舅娇按照客户定位给，掌握舒适型莫和紧凑型的区绑别，逐户审视肤面积标准和功映能标准。征路消就算是特定的餐客户群体，其刑职业、生活习章惯、人员结构直也有所不同，诵所以房型的布奖局一定要有变哭化，品种必须昆多样。厅滑容每个房间的长绘宽尺度既要满侧足功能需要，蓝也要符合人体稳工程学的原理扯。特别是厕所皆、厨房和次卧帆室等小面积的罗房间更要精心碍布置，协调好味门、窗、墙、描家具、设备的刺相互关系。肤抬所把最需要阳光怜的房间布置在柄南侧，不少家焦庭认为单身老物人和儿童的次彻卧室比客厅和澡书房更需要阳观光。久螺额敞开无必要封工闭的空间，审禽视每扇门和窗茫的位置，有时洪只需稍作改动倘，室内通风立夜刻得到改善。肾冒觉审视每垛内墙址，可取消的尽精量取消，可减赠薄的一定减薄贝，可改成轻质佩的一定改成轻密质。粘固帅注意避让不便案取消的柱和梁稻。失望舌室内管道井应三尽量利用死角凶和暗角，不能坟为了缩短水平惊管距而挤占显爬要位置。驱戏期难以修改的房纳型要舍得放弃渣，推倒重来比稿勉强修改效果翅更好。坟5.遥得立面造型优化骡5.1也离作业依据参执规划方案，扩咬初方案和建筑舍施工图。咸5.2桑捞紧前工作条件梁规划方案审批捐通过后可一直闭延续到结构封衡顶。其中，扩抽初方案审批之奥前，侧重于立膀面方案的比较破，扩初方案审仇批通过之后，枣侧重于立面用别料，质感和色骆彩搭配等的方怖案比较。蹦5.3誉案优化的重点是副更加突显个性现化：贯铜凳传统的协调观俘只是让新的建驴筑被动地迎合室和融合到现有忆的周围环境里壁去，这长期以董来束膊了设计子师的创新意识其。应该倡导一孙种主动的协调枣观念，那就是君让现有环境和植新建建筑相互仿烘托和陪衬，佳既可以有似曾坛相识的回味无酬穷，也可以有盼标新立异的强舱烈对比。只是希在特定的环境弱下选择哪种感浇觉更适宜而已售。妈你籍高层建筑的屋霸顶是立面造型房的点睛之笔，挣也是最显个性茶之处。上海地捧区的建筑屋顶盘从最早的鸭头婚颈到道士帽，柏从铅笔头到一馅柱擎天，从转母法轮到苍蝇拍棍，大家生搬硬凶套，跟风逐流某，以至举目皆撕类同，缺乏创叼新，更何谈个晌性。执绵穿清一色的板式饺建筑不仅使户结型品种单调，泽缺乏选择余地泡，而且外观造轮型也是大同小边异，个性特征的难以体现。牛设众减少甚至取消陷如屋顶飘板等倾华而不实的非印功能性装饰，哥但遮阳板，空待调架，花盆架僚等有实际功能榆的外墙附件应值该有细部的装荒饰设计。镇筹筑注意外窗与墙事面的尺度比例逝，在满足自然朝通风的前提下结减少开启窗扇辨的面积，以降缎低能源损失。宰树遍精心布置用于约墙面绿化的附构属构件，当建诉筑投入使用后骗会使立面质感泉和色感产生画箩龙点睛的意外应效果。书谨病不同的阳台形钱状和布列会使捎立面产生不同遗阴影的效果。妙阳台栏板和扶煌手的用料最能矿调节建筑立面艺的虚实搭配。诉钳袄仔细研究空调赵外机的位置，披既要就近，又鸟要相对隐蔽，寒还要便于客户帜自行安装和检以修。拖接的冷枪媒供徊管应嵌基入统一安装的沸墙面管线槽内飞，或在墙内预门埋套管内穿接阅。替懂磨外墙采取保温饼构造后要注意封所有墙面附属积构配件安装的蜓节点设计是否测牢固和可靠。油巴朝把握外墙装饰尺材料的质感和斜色彩关键在于色搭配巧妙，并券非价格贵的一境定好。利用电皆脑技术做多方燕案比较，一定躁会有满意的效楚果。妨块鹅广开思路，多问请几位建筑师摸创作立面方案鹿；广开言路，研多请几位不同局年龄层次的专柳家审视评判，据在这方面多花吉些时间和费用掀非常值得。茎16蔽稼日照分析报告照的编制和报送确1.额梦作业目的恢日照讨日照分析报告触是申办建设工岗程规划许可证围必须附送的重惠要文件，也是绳决定规划方案布能否通过审批核的重要条件。园如果是因为日略照分析的差错龄而导致开发区墙域周边的建筑峰不能满足规定根日照的最低要答求，那么公司传将面临承担因饰法律责任而引莫起的巨大损失咳。区2.绣科主管岗位开臂发总监：当日蔑照要求的限制陷引起基地容积当率下降时，提殊出决策意见。惹伟讯主办岗位开纲发项目管理部脱：督促检查设柴计单位对各单款体建筑的位置莫和体量的调整形，直至基地内喊外的日照符合恶规定要求。乡3.检呼作业依据燥扔游国家或本地城焰市规划管理技讯术规定。昨4.劣踩紧前工作条件漠昂匆规划设计方案梳已确定，已进快入扩初设计阶际段。本项作业培必须在申办建冬设工程规划许月可证之前完成蛮。销5.柄绍作业描述捡5.纽1窃日照分析报告虚必须委托规划刃审批部门认可目的，且具备乙猫级或乙级以上揪的规划设计单为位或建筑设计惊单位或咨询机预构编制。其使齐用的日照分析担软件必须是经糖建设部有关部齐门鉴定通过的丘。编制单位对德编制的日照分俗析报告的质量蔬和正确性负责勿。由于日照分运析报告不真实馆，不正确而产录生后果的，编搏制单位应承担姓相应的责任。笔以上这些，本屡主办岗位在与纱编制单位签署雕委托合同时应魂当在合同中明苹确。桶5.2歇继本主办岗位应慰向编制单位提邮供以下资料：锹最覆盖所有主客缺体建筑范围的弦规划局提供的讽电子地形图（后具体范围按编胸制单位需要而朝定）。蔬圾群规划设计方案同的电子文本，蹲其中应包括规北划总图、基地滥内各单体的屋乓顶平面图和平鬼立剖面图（附苦有建筑坐标和出屋顶标高）。冠绕轻基地外日照影段响范围内的居爱住和文教卫生待客体建筑的平蜡面图，其中受熄影响较大的还推须附标有详细烂窗位尺寸的立航面图；基地外忌参与叠加分析壳的主体建筑的共总平面图和屋旨顶平面图（附向有各屋顶的详槐细标高）。具烫体哪些建筑由带编制单位确定爬，本主办岗位者可向市迎或区的城建档激案管理部门收坦集，有困难的赚话，也可委托盯编制单位自行斩收集，无法收杆集的应委托具蔽备规定资质的活测绘单位测绘蒸。者壮滚基地外纳入主甩客体建筑范围该的正在建或已丘批未建的建筑烫的资料。本主近办岗位可向市照、区规划管理捏部门收集，有钢困难的话，也塞可委托编制单续位自行收集。妥5.3分虫编制单位提供竿的日照分析报报告应包含以下翼内容：终也脾委托方名称、逃地址、法定代么表人、联系方效式；受托方名糖称、资质证书架编号、地址、则法定代表人、触联系方式。征秋刷项目概况：根5.3.2.忧1新软建设项目名称乖、地点、用地健范围净；竹补娱删签爪.2群疯本基地拟建主页体建筑的基本河情况（编号、悉使用性质、层浩数、高度、位结置等）；占5.3.2.基3捏潜根据本基地主便体建筑的阴影阔覆盖范围确定雨的客体建筑的愁基本情况（编离号、使用性质委、层数、高度捕、位置、窗位伐编号、窗台高迅度等）；染5.3.2.肚4幼楼参与叠加分析请的本基地外主鸣体建筑的基本坦情况（编号、练名称、层数、址高度、位置等收）；崇5.3.2.般5红悼以上资料的来索源说明；疾5.3.2.啊6懒沃进行日照分析仅所采用的分析证软件。谈治摘日照分析结论吊：纤5.3.3.症1镇奏计算出客体建度筑每一分析窗歇户在拟建建筑讲建设前后的日挖照时间段和有戒效日照时数，掌列出每幢客体选建筑的日照时乒间表，注明不望满足日照要求股的窗位；及5.3.3.梳2搏淡明确在拟建建包筑建设前后不哪符合日照要求发的客体建筑的雪窗户数和户数耍。迟5.3.坦4传附图：里5.3.4.婶1贿炕客体建筑范围拨图（日照阴影绳覆盖范围图迎，晌1:1000风~1:200侍0之）；闲5.3.4.稿2译那主体建筑范围粗图塞（扯1:1000傻~1:200踪0绪）；报5.3.4.从3烟救日照分析图躁（旨1:500~池1:100情0钉）。乞5.4嘴悠本主办岗位收虹到报告后应仔肌细阅读，检查贫上述应包含的污内容，如有遗辽缺，应返回编口制单位补齐。征查阅结论中基加地内的拟建建保筑是否有日照积不满足的，基认地外的居住和奇文教建筑是否屋有因本基地的淋原因而减少日条照以至达不到恳规范要求的。槐本主办岗位应题依据分析报告显与规划方案的条设计单位再次水调整优化方案桨的布局，直至学影响消除。重劣新委托编制单辉位按调整后的弯规划方案编制枝日照分析报告邪。直至符合规肥范要求。外5.5案姐申办建设工程固规划许可证时渣应附送《日照常分析报告》全捎文一份（含附酬图），以及进哨行日照分析的勤主要原始材料据和清单各一份件。鹰5.6京唐本主办岗位对守报送的日照分政析报告和附送坏材料的真实性苗负责，并应如驴实回答规划管逝理部门案件经疏办人员的询问歌，如报送材料珍不实，或对案苗件经办人员的费询问有所隐瞒衣而产生后果的清，应承担相应员的责任。丈1阿7预虽释选择和确定营与销代理浊1.渗椅作业目的枝现时阶现时开发项目两的销售工作主欠要分为发展商尖自行销售和委颤托代理销售两逝大类。选择专浊业能力强、经寿验丰富的销售饶推广代理公司脑对项目的最终拿销售并实现资劫金回笼具有至凑关重要的作用早。涌2.然承主管岗位肤开发总监砖：赖审核钓营销代理，攻代表蜓签署代理合同吸。牺早我主办岗位开自发销售管理部老：筛选、推荐表营销代理单位耻，主持谈判和站草拟合同。傻3.抱灿紧前工作问遮印项目总体销售骑目标和阶段性馋销售目标确定择。龄4.便艳作业描述做4.1束给初选联伐络汉:但开发销售管理末部从现有资料记库中初步选服出谊4害～咬5话家营销推广机懒构进行联络，否包含其他被推逮荐者。考虑因育素包括：蒸北公司规模（分川支机构数量、那部门设置、人码员数量）；威究陈专业背景（专绳业资质、专业央人员构成）；卸重魂主要业绩（成洗功项目）；艺聋孝与本公司合作臣史。登4.滔2浮约见面谈：本扎主办岗位分别防约见各家营销拉推广机构进行搁首次面谈，了鞠解其合作方式斩。考虑因素包债括：栗慧已工作时间；桃乱难收费标准；楚粮那专业合作伙伴椅与辅助性营销絮机构（广告制由作、展场装修咸）。筒4.3机柳召开评议会议昏决锦定使:也本主办岗位组饭织公司内部相术关专业人员和帖外单位专家召籍开评议会议，腊会议由久开发总监灭主持，分别听得取各家营销推颠广机构所作的欢关于项目推广衡计划和营销策字略整体安排的语陈述，评议其宿提交的书面计纠划建议书。考腹虑因素包括：突嗓货市场研究的深壳度和对本项目陡的了解程度（尿市场定位和价喜格定位）；晋芝恳营销概念的新嘉颖性和独创性猎（项目推广主深题和整体市场伞形象）；总惭各营销计划的可酱操作性（媒体乖广告和公关活啦动计划）；滑绑砖营销对象的合脑理性（客户定源位和所掌握的泽客户资源）；迅艘帜具体营销目标赠（销售价格、密销售面积）；委窃跨推广时间进度脆计划（总体计遭划和分阶段计胶划）；祝撇旅推广费用安排葬；异贺灶推广人员安排站；嘴百后与发展商的具舟体配合方式；画自词委托代理推广执费用（数额、家结算方式）。堪4.4伞喷内部评万定博:要根据各家营骡销推广机构的祝口头讲演及书葬面陈述，由掀开发总监瞎汇总公司内外眉专家的评议意堂见，对各家机罩构的推广计划析综合排定优劣梢顺序。丘4.杰5宅合作商谈：本牲主办岗位与评图定优先的营销眠推广机构进行猜进一步商谈，私起草合同文本座，确定具体的祥合作方式和费睬用安排。考虑死因素包括：狭4.5.迈1悄配合方式的合略理性和可操作嗽性。园4.5.谎2膝费用的高低和敌支付方式。偶4.愁6鸟正式签约：由而开发总监报总师裁批复量确定正式合作灶方并签署委托宫营销代理合约状（独家代理或唐联合代理）。殿18察列编制营销策划惜书咸毙济作业目的某策划予策划纲书是项目正式套对外销售前所千有相关推广方倍案的总体计划歉文本，其内容魄包含市场形象句包装、广告推乐广计划、销售刺策略以及调整酸方案等。拿策划麻书是项目推广竿销售的总纲，嘉是最终收回投卸资的重要保证柿。阀2.昆便主管岗位底开发总监掉：旁组织编制并审迟查营销策划缘书。楚五董主办岗位开丘发销售管理部河：具体经办本城项作业。材3.肚俊紧前工作捏条件坛谢满项目销售代理伶确定。公4.剧坦作业描述卵4.1库本主办岗位驴会同项目销售作代理公司根据课总体销售目标柳确定总体推广味思路，以及项搭目总体市场形弄象和推广主题溜。该营销推广童主题和项目总销体市场形象应飘具备一定的新留颖性和独创性姿。奏4.2障本主办岗位锦会同项目销售缴代理拟定项目党正式对外推广宝时的目标客户和，包括分年龄俯、分家庭收入杆、分社会地位鼠和其他特征的刻目标客户群体霉，以及客户群彻体的相应的需针求特性。袍4.3刷本主办岗位问会同销售代理局拟订媒体推广顷方案和公关活环动计划，其内仰容包括电视广章告、广播广告逮、户外广告、淋移动广告、网川络广告、直销货广告等营销手待段的时间、频联率、费用，以办及为项目推广厚造势而筹办的伟大型新闻发布滩会、房展会、养联谊酒会、亲趴情活动等公关句计划。所有相耗关的推广方案教和推广计划均苏应注意其可操融作性和费用支袍出。逗4.4赴本主办岗位仓会同销售代理弓对项目必要的泻宣传资料进行轻准备，其内容馅包括楼书、宣邻传单张、折页避、价单、平面稼图的设计和制快作。箱4.5塌本主办岗位乔会同销售代理壤提出项目售楼洒现场包装方案临，包括售楼处班的选址和内部找装饰要求、样赶板房的选择和申装修标准、模蝴型的设计和制予作、地盘周围库的包装（拱门滨、气球、旗帜毯、指示牌等）诞。爆4.6阀本主办岗位烦会同销售代理乳拟订分批推广哄的单位、分批低推广价格、预好计销售的面积竖和广告诉求方伏案。余4.7声本主办岗位鸡会同销售代理坊提出营销人员趟的选拔要求和格培训计划、销痒售现场的操作扣流程、作息制兽度、考核要求心和纪律准则等崇。骡4.8是本主办岗位俱会同销售代理技对推广销售所扒需的技术力量匙配备提出相应极的要求，如前碰期的物业管理尺、现场保安、晃现场清洁和工武程、财务等方来面的配合等。做4.9职本主办岗位预会同销售代理鼓对项目推广销笼售可能发生的叮市场变化、政屯策动向等问题飞进行必要的分艳析，提出相应冬的调整应变计鸦划。岁4.10域本主办岗位皱会同销售代理榜对所有因推广赔销售而发生的撤营销费用进行尸测算，分阶段窄投入计划和总殊控模式。至4.1送1让最终，屑由本主办岗位货会同销售代理帜公司对耐策划律书的内容进行冷研讨，并提交替开发总监捕批准或按途开发总监房的意见修改。织19挨绢组建项目管理喘班子丸1.沸锁作业目的纵前期工作已接鸟近尾声，为使玩前期工作与项阅目管理人员实搜现工作衔接，卡此时应组建项迟目管理班子并果明确责任分工持，公司内部针着对前期的规划菠、设计等材料争进行交接，并蝇由项目管理班原子进行保管和座完善。鞋2.健茄决策岗唱位裕旱仙董事长：批准瑞班子组建，并翻做工作指示。悬主办岗嫁位贡魄幻总直筐悔裁：具体实施书班子的组建工绪作，并召集专箱项会议。验霜亿协办岗励位赶键助各系统总监：宿针对开发项目各及管理班子提很出建议。岸3.冶腿紧前工作阿前期工作已基陆本完成，现实载情况已达到需泰入驻项目地的枣程度。脱4.掏怎作业描述享由总裁召开专油项会议，各系始统总监针对项谦目及项目管理亡班子提出要求潮和建议，推荐窃合适的人员，葵初步形成管理桑班子职能分工腐的框架，最终址由总裁确定班器子的人员安排薪。啊益罗得贿亚杀辆蚁节肠座抱是犹忠20登外奥召开扩初设计锄审批会阿1.仔策作业目的腥扩大骂扩大初步设计街审批是建设工柄程在报建工程耗中的一个重要碧的环节，是一舅项国家规定的首政府行政管理奋制度，其目的缴是协调各配套规部门的资源分水配，促进设计碧进步，提高投胁资效益，提高幅建筑使用功能寸和城市环境水灿平。挖2.笑字作业范围茅2.1耕碑大中型公共建骗筑弹；赤极2.2朽夹总建筑面积超败过脚5哪万平方米或单惠体建筑面积超胡过嫩2雕万平方米的住肺宅建设项目狗；记倍角2.3再余单体建筑面积办超稍过圈2艺万平方米的其搂它民用建筑项耗目；刘2.4链亡建筑高度超厦过遣10余0焰米的超高层建柳设项目纤；嫂陶2.5炸伍特殊指定的建悄设项目。秤3.仍耳主管岗渗位辣伤开发总监：必购要时代表公司妄在会上发言。仗要单主办岗位正晃享项目公司总工势程师：负责组方织会务，编制唉会议纪要。遥绵沙协办岗位遇赞博开发项目管理牺部、开发项目洞核算部。朋4.兰卖紧前工作盏4.1骂载已取得规划部夫门签发的规划枕设计要求及规馆划设计方案的宴审核意见。贪4.2楼青全套初步设计暮文本已编制完洽成。（若为多骗家设计单位联默合设计，应有葵由总