房地产项目全程策划30步骤

PAGE房地产工程全程筹划３０步骤二OO四年十月七日第一阶段工程市场调研与投资分析步骤１：工程所在地市场情况初步调查【主要任务】从宏观上整体把握工程所在地房地产市场情况，从区域环境、区域房地产市场情况、工程所在地板块竞争工程分析，对工程情况作初步了解，为工程可行性研究提供依据。阶段A：宏观环境分析第一、区域环境。研究区域环境要注重这几个方面：区域概况、面积、人口、交通、通信、旅游等。第二、经济环境。经济环境研究通常包含国民经济情况、财政收支、产业构造和主导产业、家庭收入和支出、消费构造和消费水平、对外贸易,以及经济开展规模、趋势、速度和效益等等。第三、政策环境。即与地产市场相关的房改政策、房地产价格政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、税收政策等。第四、行业环境。有关国民经济社会开展方案、开展规划、土地利用总体规划、城市建立规划和区域规划、城市开展战略等。与此同时,在地产开发过程中,资本流动量、工程的分析和评估手段、投资价值与决策、交易规模和交易过程、货币信贷情况等方面也应该做出系统的研究。阶段B：工程所在地房地产市场状况分析第一、城市房地产市场开展描述。主要通过数据的统计,进而对供给量与需求量、价格走势进展客观、到位的描述。第二、市场现状剖析。通常通过比照近３－５年的成交量、供给量及成交价格，结合当地居民的居住观念及开发商的开发模式,对当地市场现状进展深层次的剖析。第三、未来走势预测。在现状剖析的根底上,就与工程相关的方面，如郊区住宅开展趋势等，做出预测(约３-５年〕。阶段C：工程所在地板块市场分析第一、板块总体规划。主要包括其住宅规划、配套规划、道路规划、绿地规划等。第二、板块功能定位。是CLD还是CBD等都是要加以区分的。第三、板块开发动态。已建、在建和即将开发的工程都要有个全面、扼要的认识。第四、板块物业价格水平分析。这是制订价格策略的根底，因此一定要搜集准确、全面的资料,并进展归类、分析。阶段Ｄ：工程地块环境研究分析地块环境研究报告一般的构造是：对开发地块周围１－２公里范围内，以及开发地块未来在城市开展走势中的地位研究分析。第一、生活配套。主要包括交通状况、商业网点状况、休闲、体育场所、医疗、教育设施分布及未来开展预测第二、交通状况。各种交通工具的通勤半径、停车设施状况研究、各种公路交通工具维修点状况第三、周边景观。自然景观、历史人文景观等第四、污染状况。空气质量、水质状况、土质状况、辐射物辐射状况、能见度状况、水气及腐蚀状况及未来变化第五、社会治安。第六、未来开展状况。交通未来开展状况研究、教育及医疗未来开展状况研究、购物及休闲未来开展状况研究、体育及旅游景点未来开展状况研究阶段E：工程地块特性分析第一、工程地块的根本情况。主要有地理位置、占地面积、规划用途、规划指标(容积率、建筑密度、绿化率、建筑限高)及其它一些根本情况。第二、工程地块ＳWOＴ分析。从区位、时机、政策及经济环境、自身条件和外部可利用资源等对工程进展优势、劣势、时机和威胁分析。步骤２：对工程所在地市场情况再次进展调查【主要任务】深入了解房地产市场的需求情况，确定可类比工程，对可类比工程进展调查和研究,为工程定位提供依据。阶段A：对该区域房地产市场环境作深入的调查与分析第一、市场需求和消费者行为调查。主要包括消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、市场需求开展趋势、市场需求影响因素调查、需求动机与行为调查。〔注：由于开发工程不同,问卷内容不尽一样〕。第二、房地产市场状况针对性调查。主要包括对该区域的明星楼盘、畅销楼盘、滞销楼盘、最受欢送物业类型、住宅市场空置率等调查分析。第三、房地产市场的营销手段调查。主要包括房地产广告的时空分布及广告效果测定、房地产广告媒体使用情况、房地产广告预算与代理公司调查、各种公关活动对工程绩效的影响，以及房地产市场营销方式的采用情况。阶段Ｂ：对可类比工程进展全面分析对可类比工程自身特色、各类硬件指标及软件指标、销售业绩等进展分析。第一、对可类比工程的硬件指标调查。工程占地面积、用地面积、容积率、建筑密度、绿化率、规划户数等的调查研究。第二、对可类比工程的软件指标调查。主要包括工程价格层次、户型配比、社区配套、工程定位、主要卖点、第三、对可类比工程销售去化顺序分析。第四、对可类比工程销售渠道使用情况的调查和分析。第五、对可类比工程者的广告投放和广告费用、广告策略的研究。第六、对未来可类比工程情况的分析与估计等。步骤３：制订工程投资分析报告阶段A：对工程开发根本情况介绍阶段B：工程开发的本钱分析工程开发的本钱主要包括土地购置本钱、前期开发费用、建安工程造价、公建配套设施费、管理费用、财务费用及税费等。阶段C：工程开发的投资收益分析第二阶段工程概念设计及工程定位步骤１：可类比工程、重点竞争对手营销策略分析对可比工程分析的重点主要有工程概况、市场定位、价格、销售对策、主要媒体运用及投放频率、公关促销活动、其它特殊卖点和营销手段。步骤２：工程ＳＷOT分析及总体思路拟定阶段Ａ：工程的SWＯT分析从区位、时机、政策及经济环境、自身条件和外部可利用资源等〔如地理环境、周边配套、交通、竞争对手、拆迁问题、品牌实力、城市规划、工程定位、地形地块、地段档次、工程规模、污染问题、政策环境、设计风格〕对工程进展优势、劣势、时机和威胁分析。 阶段B：针对工程劣势所采取的应对策略阶段C：工程总体思路的拟定第一、战略部署。制订工程的战略目标及划分实施步骤。第二、软件平台构筑。达致工程战略目标所需的软件平台——“营销大环境〞的构筑，应从工程的规划阶段就开场着手。第三、硬件功能的配置。包括工程自身应实现的功能定位及工程结合周边配套等所应实现的功能定位。步骤３：工程潜在价值的挖掘第一、挖掘工程先天的最大价值。从品牌价值、时机价值、文化背景价值、环境价值、交通价值、地地形、规模、产品特色等方面入手。第二、赋予其适当且最大化的后天价值。第一大类型卖点：楼盘硬件价值第二大类型卖点：产品可感受价值第三大类型卖点：功能提升型价值第四大类型卖点：居住文化与生活方式第五大类型卖点：情感第六大类型卖点：身份第七大类型卖点：标准与指标荣誉与标准第八大类型卖点：直接促销功能步骤４：工程的目标客户群锁定阶段A：对以下问题进展研究第一、哪些人是买家〔包括隐性、显性两类〕？第二、赋予其适当且最大化的后天价值。第三、买家为什么要买这些房子？第四、谁参与了买家的购置行动？第五、买家以什么样的方式买房？第六、买家什么时候买房？第七、买家在哪里买房？在研究了上述问题之后,我们要为买家画一幅“素描〞,这幅“素描〞要对买家的文化特征、社会特征、个人特征和心理特征进展最全面、最准确的描绘。阶段B：目标客户群定位阶段C：目标客户群描述阶段D：工程与目标客户群的对接第一、工程产品的总体特征描述。第二、工程产品与目标客户群的对接。阶段Ｅ：目标客户群的消费心理研判及需求分析消费心理。需求分析。对工程主题的认知步骤５：工程开发主题定位及形象定位阶段A：工程开发主题定位为工程建立领先的、策略型的市场主题概念体系：a.该体系不仅是一个主题概念的提出；b.该体系紧扣工程与当地房地产市场的大势与时机点；c．立足于该工程资源优势与开展商自身优势之上；d．具有充分的整合性。该体系能够充分挖掘、兑现工程的最大价值，包括工程的核心优势与一系列卖点；f.该体系的是深度能够使工程输出持续的价值，从而保证大型工程的持续旺销热度，并为战略扩张埋下伏笔；g.该体系能够与工程的建立与分期开发节奏及开展商的开发与推广相匹配,实现脉动状的市场推动功能。阶段B：工程形象定位围绕工程的开发主题定位，从功能与形式两方面入手，为工程进展形象定位。步骤６：工程的产品设计及建议阶段A：工程总评规划 会同专业规划公司进展土地开发总平规划，坚持“市场化〞与“适度超前〞两个原那么。阶段B：交通道路规划小区内交通道路规划。小区连接外部道路规划。阶段C：社区配套规划阶段D：户型设计建议户型比例配置。二房二厅、三房二厅等占多大比例的配置。户型面积比例。８０平方米以下、８０～１００平方米等占几个百分点,需进展准确配比。户型设计特色。单式、跃式、复式及功能分区等建议阶段E：建筑设计建议立面设计建议。整体风格建议。组团规划设计建议。阶段F：园林景观规划绿化面积确实定。景观的主题提炼。景观的特色营造。阶段Ｇ：智能化系统设计建议坚持“适度先进〞、“控制本钱〞及“特色营造〞三个原那么,提出智能化系统设计建立。步骤７：工程开发策略拟定阶段A：分期开展策略阶段B：分期开展方案第三阶段工程的营销筹划步骤１：推广策略的定位阶段A：品牌策略第一、命名方案第二、ＶIS系统的建立阶段B：价格策略定价策略。１、定价目标：加速销售速度、提高销售率、以利资金周转等。２、定价的衡量因素：建造本钱、建筑物产品特色、正常利润、市场价格导向、附近市场行情和竞争状况等。３、价格策略：着重于市场导向。４、定价原那么：地理位置、景观、房型规划、楼层、朝向等因素。５、定价方针和付款方式：付款一般以工程进度分期付款；优惠折扣；面积小、平面布局差订出最低价等。差价策略。入市价格策略。阶段C：广告策略第一、阶段Ｄ：媒介策略第一、阶段E：活动策略第一、公关活动筹划。步骤２：制定市场进入方案阶段A：营销思路的表达客户群的再清晰化。主要卖点的展示。阶段B：营销策略营销方式建议。公关活动筹划。步骤３：第四局部工程入市准备及阶段策略步骤１：工程入市准备阶段A：划分销售周期并确定