年北京某公寓项目策划代理投标方案

陈述发言一、介绍陈述内容1．北京***投资顾问有限公司简介2．项目分析3．销售推广策略4．策划代理内容及方式5．开发商提问二、陈述内容1．公司背景及理念、销售代理案例、项目策划我公司是从事房地产策划、营销设计、销售代理、项目评估、市场调研、信息咨询和承办房地产展览展示的专业顾问型经纪公司。***本着优势互补的宗旨，以股份为纽带，与有关广告、影视、文化、装饰等企业结成联盟，为公司各项业务的创新和发展构筑一个真正的***。我公司认为，代理公司和发展商之间的关系是服务与被服务的关系，同时也是互惠互利的关系。代理公司应为开发商提供“全程服务”并“解决实际问题”。这个服务要贯穿从项目的可行性分析，规划设计……策划销售到物业管理的全过程之中。***在对市场把握的准确灵敏性、对项目认识的客观公正性、营销策划的创意实用性、销售操作手段的规范细致性等方面为自己的客户提供优质的服务。我公司凭借踏实的工作作风、敏锐的市场洞察力、负责的工作态度，来赢得开发商的合作和信任。我公司目前代理广信嘉园、望陶园两个项目，广信嘉园由北京市门头沟区建设开发公司开发，该项目位于两广路与西二环路的交汇处。我公司使该项目在不到一个月的内部认购期内，达到15%的销售业绩。为该项目后需不断飙升的销售势头，大下了良好的基础。望陶园由北京一商集团有限公司房地产开发分公司开发，项目位于崇文区永外大街革新里，因邻近陶然亭公园而得名。我公司自今年3月代理以来至7月份是该项目的销售率达到78%。作为工美集团的产品顾问，承接其在秦皇岛开发的“嘉里海滨”别墅的项目策划。应牡丹江开发商的邀请，参与“响水嘉园”住宅项目的产品规划设计，并对该项目进行了精密的前期经济测算。2．***公寓项目分析⑴望京地区的发展登望京地区位于及北京市的东北避部，南起北四迷环路，北至规私划中的公路一列环，东起首都踢机场路，西抵墨和平里铁路支厚线。规划占地稳面积达匀86沉0末公顷架，总建筑面露积需100偷0厚万平方米，预拍计居住人摘口携2质5风—杰3重0伟万人，谅约别7长万户，是目前耕北京规模最大氏的一块建设用制地报。耀199郑3较年开始建设，嫌经过员近莲1蛙0摊年的开发，已溉初步形成居住捡大社区的规模栽。目前望京地惊区在建的大部语分项目已竣工剑交付使用。牢望京地区住宅萄具有以下特点籍：验项目数量多、叔经济型楼盘扎干堆。螺2.洁台项目同质化现蚁象严重，撕中、低档项目懒占阶87迹%治，高档只欠占非13针%烧。滔浊诊居住类物业发叮展趋势预测：包中档项目价格扫会有小幅上扬责；公寓类高档漆项目需求有所遮增长；商务及疏涉外倾向明显较。彻市场上对板楼泪、低密度住宅疲需求较大，对歼园林环境、配笨套设施及其它张附加值提出了虎更高的要求。时产品由原来的刮均质化倾向开砖始向高、中、友低三个档次演抗变。高档、中摊偏高档项目目烂前本区域供应气量小，销售状国况也较为理想懂。巧随着交通、市工政环境完善作诚为壤CB壤D毕区域，燕莎商害圈的卫星社区凡具有商务涉外邀倾向：票1.抓冠燕莎商圈涉外助公寓最为集中混，价占流70%甚。开发用地十盒分紧张，接近扬饱和。朝阳区谅今年至明年思的认2电5巷个高档公寓项得目，只虎有柴5吩－遣6邀家位于燕莎地逮区。辈2.首射望京地区的风呼格雅园获得外醒销内租的特权颈后，在硬件上盟提高，增加卫沙星电视接收系宁统，向外销公游寓标准靠近，袋致使投资型买绢家猛增。渡3.骨扶望京是酒仙桥沟边缘地区。酒摄仙桥电子城地桌段内的大山子膊地区，商务氛桂围浓厚，又有乓诸多外企进驻近，因此项目多获以外销高档物露业为主，如宏益源公寓、银枫式家园等，今年校又有星城国际六和风景线两个残项目推出。蒜4.救永望京新兴产业菜区的建立、中缓央美术学院、巧规划中的第四牲使馆区，这些宝都将使该地区伐具有更强烈的尿商务及涉外倾尺向，从而对中编档偏高、高档柱物业的需求产各生积极的影响别。⑵产品分析还雄用开发商对产品宣应该形成一个震独特的利益主艘张。只有产品县占据较大的市外场分额，并形币成了某种因素世上的竞争优势庙，才能享受高兵额利润。就本杯项目的产品具贞体分析如下：某A必．外立面：弧成形玻璃幕墙的删运用有所创新朗，但楼体外观灌粗放，不够细钉腻。功B辰．户室比例：冰本案户型以三季居为主，配以纪少量的一居、度二居、四居、慈五居。各居室竿比例如下：三裹居丢室敞73诚%筋、四居匹室哀11标%丙、一居毁室公8哲%毫、五居竭室迁5眯%降、二居谋室沿3嫩%甘。纲C骡．户型面积：枕本案是望京地旅区少有的大面部积户型，各居缘室的面积与望变京地区的普遍右水平相比，平泡均配大融3衫0州平方米左右。往户型面积对比材表多主力面积（拖m拍2本）卷一居室咱二居室绒三居室暗四居室乓五居室障本项目（建筑僻面积）庙90麦14拳0鹰—肝150滑16砌0谋—蛇180条22毫0蜻，鸦280沈300舱望京地区普遍将项目晌（销售面积）越75沈10愉0涉—丛130慕13模0曲—阵170叮200袖230D．配套设施诊东伟本案的配套设误施具有平均先碰进性。社区的酸配套设施面积首在户4退万平方米左右腿，包括小型商父业与文化娱乐都设施，处于望迹京地区的领先瞎地位，各种设欧施一应俱全。摊其骗中额140望0棍平方米的游泳袋池，在望京地违区具有较强的种市场竞争力。E．景观耀扎迹本案具有强大位的景观优势，健南侧紧临由开坛发商兴建故的斯1杂5产平执方米的爸***朗公园。俗⑶变物业定位方向浩建议爹A绝．总体产品策板略：冬产品差别化权变策略轮从总平面上根俭据产品差别化腾策略进行功能浆划分。其中：艺南区筐A哥座塔楼为作为乎星级酒店进行靠经营；殖南区其它塔楼笑与板楼为作为券酒店式服务公为寓摘(衬Servic壳eapar培tment)拴；炎北区板楼作为院高档公寓，因碰其开工时间相逆对南区滞后；纷若南区酒店式慈服务公寓市场渠表现良好，则酱将北区亦作为电酒店式服务公绣寓。抚B提．如此定位是话基于以下因素存：初以星级酒店提耻升整个物业的亦档次，兼之望污京地区目前缺竞少星级酒店，池望京地区作为归规坊划期10稠0搂万人口的卫星请城，对酒店的革需求是必然的较。腿酒店式服务公康寓较之中高档品公寓多的是服害务和附加价值纵，作为酒店式筹服务公寓才能镰使本案的售价晒较近程地段内只的竞争项目为铁高。弃申奥成功听、懂WT脆O星、望京新兴产难业区划入中关钱村科技园区、验中央美院的涉羊外氛围、第四宫使馆区等因素他将为本案的档舒次提升提供宏兴观经济支持力蹲。村本区域作痕为偶CB柔D吹、酒仙桥、燕数莎商圈的辐射眠区，本身具有匪商窗务涉外的基础庭。销C点．酒店式公寓何的特点：系酒店式公寓概茅念最早源于欧炭洲，是当时旅校游区内租给游以客可供其临时渠休息的物业，斤有专门的管理冒公司进行统一抹的上门管理，渡既有酒店的性离质，有相当于课个人汁的追“获临时住膛家下”津，这些物业也权就成了酒店式题公寓的雏形。检国内的酒店式敬公寓是从香港裁传入，最早出笼现在深圳，然边后在上海、北除京等城市均有查开发，但前几染年并未形成热师点。俊酒店式公寓是封目前北京尚不杠多见的一种物烂业类型，集住选宅、酒店、会移所等多功能于选一体，具调有钩“浆自候用班”胶和攻“膨投沙资腿”劝两大功效。封与传统的公寓像相比，酒店式腔公寓在装修标盾准与配套设施虹等硬件硬件上财更趋近于酒店饺，豪华的大堂赚，完善的会所抢，齐备的家用丙电器、厨房设洋备及精装修，往使业主省去了厉装修的繁琐，滑节省时间与精配力，体现尊贵标的社会地位。蠢妖伟星级酒店的服涝务是最大的卖答点，区别于一明般公寓的是由胀专业的酒店管朱理集团按照酒衣店的管理模式判与标准进行管胖理，提供酒店驾式服务，如清途洁、叫早、送耍餐、定票、洗初衣等日常商务贩服务和生活服步务。然D队．目前市场上畅的酒店式服务阶公寓及其市场梦表现注杯卫目前市场上的娘酒店式服务公状寓：目前市场极上存在的酒店治式公寓巷有腐“临新都市计鹊划役”桌“尖新世界太华公阀寓桐”于“升都会国开际藏”织“很嘉和丽晋园零”腹少数几个项目封。此类项目都走取得了不俗的元销售业绩。价懒秤新都市计划项侨目位于亚运村亚地区，紧邻四躲环路，由两栋事塔楼和一个姓3炒万平方米的商仰务酒店组成。桨2000扔年筛4拣月开盘，贩以兆“惜纯辜酒店式公膜寓络”盗方式推出，厅8申个月销售完毕枣，当时被称宝作拴“电楼市黑止马溉”秒。营户型面积为一泊居室代76吨平方米；两居虚室蔬95禁平方米；三居稻室雾135县平方米。从楼堂盘品质上看只网属于普通住宅室，没有达到公诉寓标准，靠其洁宣传起的劝“充酒店合式柔”嘱服务与其配套赢的吗4赛层酒店，在项甩目定位上抓住呀市场空缺，别肆出心裁，一炮贡打响。悬作为南城酒店篇式服务公寓代茧表的新世界太朽华公寓是香港盯新世界集团在琴北京崇文区开初发的力作，并兽配有新世界商瑞场。公寓由侨编乐物业服扁务粱(果中观国加)物有限公司进行陷物业管理，客默户分为商用客轰户和居住客户反两种。满14湿0市—荡160滔平方米的三居秃室是其主力户咏型，房间没有的精装修，但公乡共区域装修标智准较高，物业掠管理水平专业堆，购房者参观崖样板间保安人疤员都会记录，碑这体现了公寓务的星级酒店式猛服务。因此专仁业的物业管理表是酒店式公寓那生存前提。胜嘉和丽园：嘉卸和丽园是由北柳京富阳物业发傻展有限公司在朽燕莎商圈开发划的高档外销酒亏店式公寓，由裁建国酒店管理尸集团进行物业监管理，提供精申装修和酒店式疗服务。物业公镇司可为投资型溉客户代租房屋夹。大堂装修高智档、典雅，有似水池和灯光设请计。物业管理螺形象很好，投帖资型客户较多垂。刺嫂发展商曾烧在狮199每6吓年开发建成了串东三环南路的勿香榭舍酒店式贼公寓，市场表眠现良好，因此适于扭199新8皆年在东三环北幕段开发建设了根酒店式公寓嘉凡多丽园。仆叨自都会国际是东摔部久泛发CB捷D经区域的唯一酒公店式公寓。由钓成功开发城市厌广场的发展商裙京港物业发展踩公司开发，位定于朝阳区十里队堡华堂商场西购侧，建筑面扮积速5滑万平方米，售忠价讲约徒850权0上元／平方米。男项目定位况为础“亏酒店式商务公沸寓撒”歉，是集酒店、逢商务、公寓三偏位一葡体的商务型公疏寓，提化供镜2付4绳小时全天候商溪务服务，拥有榨豪华酒店是大兼堂，配备全套杠精装修与家电烈。此项目原本眯是按写字楼标社准立项，接住搏酒店式公寓的惧模式重新定位唉包装，属于酒臭店式公寓的市早场细分或变相朝改进型产品。妇酒店式公寓发屡展潜力：在国跪外，酒店服务堤式公寓提出的描时经间已有最30命多年，尤其是每在美国和欧洲柏一些国家的大丢中城市里，由飞于人口流动性渠大，办公日趋镇现代化，生活破节奏紧张，年独轻家庭和中小框型公司对即具仍备酒店式住宿裕服务又有商务枝办公配套、坐能趴“拖在最小的个人邀空间享受最大煤的公共空赶间俗”嗓的酒店式服务禽公寓需求非常艰大。在国内，壁尤其在北京、造上海等中心城睡市，酒店式公各寓的供应量十巧分有限，随着怠中国加入栋WTO铃步伐的加快，砌城市商务区的爽短期流动人口月无疑会加大，逝这样的趋势直优接导致了酒店哭服务式公寓的技出现。美北京中央商务栋区（鼓CBD练）的建设以及训信息化时代生颜活方式的改变撑，越来越多的支境内外中小型详公司、越来越蒜多的白领阶层犁将会选择酒店劲式公寓，北京推酒店服务式公弃寓的市场开发更空间将会很大陆。酒店服务式迎公寓虽然有市的场，但作为一腥种新的物业品墓种仍须看其的租产品是汉否姻“仆合慌格月”扩，即高档住宿磨服务和物业管城理服务是否到慎位。挠关于此定位方旬向的几点支持打望京地区的住央宅市场哲目前望京地区冲总建筑面积愿达笛100点0桂万平方米。在虚售项浩目薯1漏8沟个，销售面积良达组30姑0阵多万平方米。魔望京地区住宅相具有以下特点课：挨项目数量多、叶经济型楼盘扎平堆。锄项目同质化现衬象严重，中、垮低档项目获占外8兴7河％，高档项目谱只伍占比1怜3响％。详因此望京地区跟虽然在近期内秃居住类物业存叼在着大量的供丽应，竞争比较隔激烈，但同时铃也存在着大量纷需求。响基础设施及配载套的改善四环路的贯通良五环高速路的户修建津200成6僵年城市轻轨铁类路的全部竣工佛。晒望京地区的商转务趋势帽北京未来的发乌展是二个区即遍中关村高科技杏园区给和丹CB挑D宝，望京地区位新于两区之间，着东西之利皆可昂得，且位于京三城最繁华的朝乞阳区，该区占宵有北京阴市担1白／推3督的商贸营业额禁，是各国驻华免使馆、商社、煎宾馆最集中的束地方。无论是洪人均消费和商典贸增长额，乃字至商贸望来都穴是理想的投资扎宝地。因此本钞地区即有东部毛的商务氛围又糊有西部的高科仅技含量，加之州与外部联系密钩切，是名副其下实的新兴居住制区。涉外环境宏观关据市工商局的萌最新统计显示场，去年本市新胸登记投资企忆业获100可8吐家，比上年同苍期增培长灯82.6品1厕％。今年一季合度北京新批设冷立外商投资企秀业携26含6市家，项目总投我资秆21.丑5送亿美元，新批圾设立外商驻京彼代表机责构摸21插3凶家，同比增肚长赔77.居5腊％。区域邀望京地区邻近距的酒仙桥、燕森莎商圈是众多码涉外商圈里最任早自姜然形成涉外商域圈的区域。再湿加上该地区近遣邻机场快速路胸，因此许多涉奋外商务设施都妻集中于此。望既京地区利用其介现有的交通优怖势、土地资源正等有利条件应持做好迎接外资甚企业进驻北京瓜的准备。文化艺术蝇望京地区拥有删浓郁文化底蕴辰和艺术氛围的截中央美术学院倍。中央美术学说院是中华人民塌共和国文化部纯所属重点高等肆艺术院校，学蠢校广泛接受外释国留学生及各凑类进修生。学技院陈列馆除收赴藏珍贵艺术品观外，经常承办案国内外学术水锄平较高的美术系展览。中央美照术学院设滋有籍“惨对外美术教育伯交流中免心爽”滩负责接待各国币来华访问、考母察的学者及友励好人士，开展矿文化交流，使柱望京地区的涉辞外环境更具文络化色彩。机⑷帆目标市场定位兄目标客户的来灭源主要是酒仙魂地区、劣泛委CB蕉D她商圈、亚运村它商圈的自用客衰户和投资客户局。近客群包括：私鲜营企业主秒、树劝外企高级管理尊人员、合资企堪业管理人员、彻涉外人士荷、域果自由职业者及串专业事务所（锅如律师、广告嚼、房地产、金罪融、影视等）置。弃⑸竿竞争市场分析勇A盈．竞争市场概供述：根据本项兽目的情况，主塘要竞争项目为艰亚运村、酒仙餐桥暮、婆CB锣D去及术泛针CB研D辅等地区的高档站公寓，望京地都区内个别拥有距大户型的高品缓质住宅，也将羡分流部分客户繁。下面将对各日市场进行描述确。沿面朵酒仙桥地区：启为北京市开发虹较早的区域，杠随着以燕莎商撇圈为中心的北谋京东北部经济泻的发展俘，疤CB祖D青商务圈的形成横和东北四环路救的开通，增加那了该地区的商招业价值。另外均，该区域内还流有极具发展潜铁力的高科技园杏区快—车—风电子城。云集册了众多国际知片名企业，如诺玉基亚、松下等楚公司，以及丽跪都饭店、海逸教酒店等五星级狂饭店。这些国秘内外大型投资争公司和跨国公连司的介入，使即该地区成为在贫京工作外籍人悟士的主要居住械地之一。湖项目主要分布醉在机场路两边老，以外销公寓饭为主。除别墅裁项目外，建筑丛规模普遍较小脏，社区规划受稳地域限制，绿非化率和容积率职均不能使人满厚意。酒仙桥地垂区的房地产供杰应量约滩为款3脉0蚕万平方米，价育格均蝇在焦180晚0傍美弄元导/赶平方米左右。安目前周边有：叹星城国际、凤殃凰城、国际港林等项目。泻亚运村地区：巴在市政环境、惹人文环境、交累通状况等方面鼻都排在北京市迈地区前列，以取其国际化、现虫代化的市政设园施条件，高档谣、成熟的居住饥氛围日益被置监业者所认同，猜目前该地区开氧发供应量约压在矩80蠢0蛋万平方米，建历筑形式多为塔栽楼和板楼，平贞均售价源为键600蚕0罪元黑/耕平方米左右。附基于购房者追拜求高品质生活腔，高度注重社暂区绿化率的现创象。开发商尽跟可能的在有限屈的空间里力求追绿化率的最大锅化，满足客户蜂群体的需求。驶虽然亚运村地屑区周边不乏各贷种购物、餐饮粱、娱乐健身等表场所，但客户扮群体已经不再阶满足于这些现面有的设施，而造是要求足不出纳区即可满足其茅购物、休闲、徒娱乐等多方面造的要求，因此教完善的社区内渴部配套设施已斤经成为该地区义各项目中不可尖缺少的部分。蹈目前周边项目乱有：风林绿洲右、嘉铭园、欧补陆经典、亚运视新翻新家园等项目慌。僚国贸骄CBD殊及泛盆CBD判地区：以国贸里为中心，在周犹边云集了众多浅高档的写字楼骡、内外销公寓汤，国外知名企缘业公司纷纷在丙此办公，外籍僻高级白领的生恢活消费形成该因地区强大的购袭买力；同时北婶京市政府将该担区域规划成国扣际商务中心，禁相关的交通、斤公共设施、配盟套服务会更加成国际化和标准偷化。目前周边哪项目有阳甚光尽10楼0梁国际公寓、旺便座、财富中心精、建瓜外遍SOH耽O呆、世贸国际公抹寓、曾CBD爆国际新城等，阀房地产开发供浆应量约伐为希18姨0移万平方米，价殃格均曲在更850管0厘元造/换平方米以上。厨本案所具备的馆独特的超大园晓林景观、完备概的物业，势必目会使该地区的季部分购买力进府行分流，形成壁很强的竞争力坏。灵⑹志产品局部建议掩：为配合本案恐市场定位方向渗，提出以下产案品局部建议。喜A笋．大堂：要参晚照酒店大堂的兆功能布局，符压合酒店的硬件医要求，如层高纤、面积、装修饶标准等。耻B耳园林主题为法衡兰西风格：法向式园林是本项醋目园林设计的础的中心和主题卖。有了这个主娃题，社区就有情了生命和灵魂县。利殖询将中庭花园做忽为一个大的舞廊台来展现欧式灌园林艺术风采臭，整个花园以接向心的结构形臭成强烈的中心朝感，以法式造乞园要素和处理音手法体现园林首气息。设置法射国先贤祠前的年罗斯丹泉及醇找厚的法国人文柴气息的各类小坟品、雕塑。主忽线两边的斜坡研上，是与生活肝相关的果园、目花卉园等；下馅面的空间用来器表达法国的文妄化气息。二者住以水为引导、乘相连结并形成兰向心结构，使泻园林和建筑和冰谐地融为一体锐。玻璃锥形采既光顶建议参考溉法国卢浮宫前理由著名建筑设蕉计彩师贝聿铭先生罪设计的金字塔渣玻璃入口来设撤计。叼C坑．装修和设备倚标准建议：公伤共部分应选用完与三星级酒店列相同档次的装此修材料，居室呼内部可考虑精持装修并配少量滤家具，达到客俯户只需一只手识提箱即可轻松绑入住的要求。架D犬．户型、户室宣比：建议减少青三居室及三居肉室以上户型的招数量，下调部捆分三居室的面袍积，增加一居两室和两居室的脸数量，以便更池大范围地满足读投资类客户的距需要。积3哗．销售推广策鸽略后⑴铜氛围营销：通猾过景观、楼宇熊