时代广场B座物业管理方案

时代广场B座物业管理方案目录一……全面优质管理二……ISO品管体系三……五常法四……品质圈五……安全及健康管理系统六……环境卫生管理系统七……员工绩效考核机制一……“时代广场”前期物业管理方案二……“时代广场”业户入住期间的服务方案三……“时代广场”投入使用后物业管理服务完美时空物业管理有限责任公司（“完美时空”）成立于1992年11月，是由完美经营服务公司和香港时空管理集团有限公司共同投资组建的物业及设施管理服务公司。凭借我们一直坚守为业户提供优质服务的信念，以及不断引进先进的专业管理概念，定能为时代广场的业户提供既完善又具成本效益的物业管理方案。丰富的中国物业管理经验完美时空的成立是以北京中关村科技园区、经济发展区、中央商务区的国内大型企业、发展商及跨国公司为主要服务对象，为此等高要求客户提供达致国际水平及标准科学化的管理服务。我们配合北京的文化、客户的需求及硬件，结合国际级的先进管理手段，在中关村上地已为很多知名企业所在的物业如群英科技园及盈创动力等提供专业的物业管理服务。凭借丰富的国内物业管理经验，完美时空定能为时代广场的业户提供全方位的优质管理服务。管理特点为确保能为时代广场提供全面优质的管理服务，完美时空于管理运作上采用了世界级的管理模式—鲍德里奇管理模式（详情见第三章）。此外，为保证服务水平不断改进，我们引进了多项国际认可的品质管理系统，包括ISO9001:2000品质管理系统、品质圈、安全管理系统、环境卫生管理系统及五常法等，并引用到日常的管理运作上，以便为时代广场的业户提供卓越的管理服务。精心设计的管理服务完美时空为时代广场的业户精心设计了一套管理服务计划，除度身订制完善的保安、清洁、维护及保养服务外，更将以业户的需要为出发点，提供全面之改善方案建议，藉以提升物业价值。浮币无高效益的服务仗表现管理系统夕st喊ron树g记时空为实践给恳业户提供最称框心满意的服务抵之承诺，特别仇引进了「服务霞表现管理系统炒」，让业户根专据我们的服务昂表现作出评核晌，藉此不断改短进服务质素。歼而透过「管理签服务标准」，笋业户可根据标杠准来量度及监堪管服务质素。悦此外，透过「屋年度管理服务料意见调查」、疾「服务调查」斯及「定期会议战」等渠道，业慌户可随时与我且们沟通，表达欢对服务表现的纸意见，确保我滑们的服务水平昂不断提升。坦格涝完美时空拥有睡丰富的经验及扭完善的品管系熄统，且是一间图具规模及信誉附优良的专业物渣业管理公司，蔑是时代广场业得户的最佳选择克。利富辆我们会竭诚为狠时代广场业户虎提供全面优质线的管理服务！派钻携完美时空物业曾管理有限责任锤公司（以下简税称菌“架完美时只空项”距），于猫199桃2陆年疯1纷1放月瑞2漂5抽日浆正式挂牌成立裕，是由完美经青营服务公司和忠香港时空管理舟集团有限公司修共同投资组建锡的物业管理公邻司。其经营的缓主要目的是引踏入先进的国际胶管理技术和经掠验，再配合国居内实际情况和冶法规，为国内住物业创造优质搏的管理服务。良鄙许完美经营服务磨公司，是服务营于票*稻*茎信息产业基地撒，为实现科技政园区生态化，魂创建一流国际逝知名科技园区互，做出了重要喇贡献的知名企界业。并先后通肚过究了悬ISO900脖2计国际质量管理句体系认证柄及遣ISO140灶0见1锐国际环境管理猛体系认证。么们茶时空管理集团上有限公盲司卷等(湿以下简执称马“珍时芝空论”居)美迁成立紧于胳197粘8本年，是香港首俩屈一指的物业拼及设施管理公设司，提供全面榆优质的物业及帖设施管理服务惩。时空管理于尝二零零三年进深行了品牌变革统，创立了全新夹的品零牌型钱–翁涨「时空整全管惭理」，配以独伯特的品牌标语殿「无限思维、菊深远成果」，度体现了以客为哄本、不断追求裕卓越、提供创郊新及具效益的鄙整全物业及设痕施管理服务的贯承诺。此外，致在日常的管理播运作上亦全面核应用多项国际湖认可的品质控裳制系统，包活括役ISO90天01:200耕0冤寒品质管理系统铲、截ISO14代001:1磁99灿6娘环保管理系统姿、安全管理系触统及五常法系众统，务求为业绞户提供卓越的硬管理服务。时刮空先进的物业永管理手段除连穗续迹1仿0丈年获得香港房瓜屋委员会颁孔发发“互最佳物业管理逝公条司墙”鱼奖外，巨在医200悦1绩年，更获得香钳港管理专业协兆会颁发的优质宝管理大奖。在扎人力资源方面墓，时空更在由男翰威特咨询有届限公司在亚洲摇地区主办的评闻选中获得素「溜200贸3群年香港最优秀驱雇主」第一名蛇及十大须「板200借3甘年亚洲最优秀恭雇主」之一钢杂刺完美时空集合素了以上这两家订公司的优势资宗源，即：将完撤美经营服务公掠司的地域优势舅、市场资源和傅优秀的员工队艘伍及时空管理截集团有限公司浮拥有给的经2兰6波年丰富的、专畅业的物业管理肃经验，和先进古的技术资源、端管理模式等结猛合起来，充分弓利用双方的优缓势互补，使之干发挥最大效能思。此外，完美珍时空在成立仅李一年多的时间声，已通穴过鸡ISO900书1敬：单200欧0飘国际质量管理理体系认睛证左(惹附件畏一富)岔，并通过一年椅的运作，使之袍不断完善。为羡我们服务的标宜准化提供了强歉有力的支持。滴俭葱目前我们管理碗的项目总面积垄为聋：析26000徒0泳平方米投秒处四个项目部：碌科技综合楼东惜区棕、度***恐*树科技园符、味**河*辟公寓举、趋**傍*童科技园美吴谦东区管理面积胆：帮20,338刷王平方米，建筑沃类型：甲级写恨字楼，引肝黎其入住的知名命公司诊：锹*纵*备景观设计弯、蚁*秒*拨鑫公司共、寿*辰*屠达公司容、匙*流*款恒讯视它、画以世宫纪朝*妻*月公司团、史第瑞威世纪公司劝、中国石油天浪然气豆（未**悔*叫）技术开发公拼司等扬**愤*萄*戏管理面积桐：伙155,00缠0漏茶平方米，类缎型萝:槐觉巨守型淹I苦T由办公空间，共稼分淡为绩A盟、拴B醉、棉C比、斜D槐、刺E夜五座邻胳插入住的知名公击司诚：或*培*基电脑统、偿IB村M给、底*押*倡电信、华喘夏爷*自*呢、清鲁华拣*对*他、联道合毕*聋*驼、栋*钳*隶时代岔、疯*随*庸时空捞、书*驶*庭现代深、栽*财*琴集团弟、醒*&胶*糖国际赏、屈*崇*忘科技、辈万真*盲*欠科技等麦*艰*垫公寓管理面积众：错26,498蜓富平方米，类型丛：商住两用式骤公寓，一、二告层为底商，三预层以上为公寓刮，共纺计错18灾0狐多户异述吵入住知名公司括有：中国银行狸、斩框兴业银行等允**灭*冶科技园管理面乎积援：酸57,000蓬孩平方米，类型沃：厂房，迹拥房共计五栋楼，粘一、二号楼（款联想全等国煌**咬*隆中心），三、狮五号楼为多产骑权（清殊华册**文*丰、生污命邪**袋*游、在华秃*助*变、华慨北终*得*际、抬华购**扬*喉、科隆），四填号楼为明咱天洪**魄*絮控股有限公司砌。猛脚滤管理项目图片宏白愈凭着二十六年绍丰富的物业及跨设施管理经验就，状蜡香港母公司时昂空管理已成功挖创制一套结合箱全面优质管理将及符合国际标能准的完善品质残管理系统，为甜业户提供既完搬善有效又具成星本效益的全面贝优质服务。而弊此等系统已全帅面在完美时空剑所有在管的项诱目内执行。领术隶一械、蝶怎全面优质管细理锯(牧TQM)潜田爪为确保我们能公为时代广场提盖供优质的管理躬服务，我们特也为时代广场度主身定造一套务必实并切合所需恋的「全面优质伞管理」方案，穴以全面提升服泪务质素及提高易运作效率。脚企沉为实践全面优汤质管理，我们刺于管理运作上姻采用了世界级伍的管理模槽式店宋─伤迹鲍德里奇管理袄模式。卸（异Baldri夹geMan利agemen疼tMode愧l耍）这个模式为旅员工定下清晰俩的工作指引及划程序，以激发焦员工朝着完美泪时空的理想、图信念、价值及熔目标而努力。弟1男斤、鲍德里奇管岁理模式主要分税为七个部分，蓝分别为：●领导才能扬●竿蔑策略性规划捡●闲路客户及市场焦费点鸦●赶酱量度、分析、号知识管理摘●段蔑人力资源焦点●程序管理●业绩宁a眨.积领导才能雷循乞在这一方面，弟我司的架构主潮要该由警3弃个部分组成塌：乞顿即业务拓展，职总部支援及管浮理运作（见图惑示一）。这个搜架构主要的特薪点是不像过往炸的由上到下的抛领导结构，而云是需要所有高爸层部门经理在剩执行其本身的有功能之同时，烟还要结合成一蛋个团队去完成耻公司的目标。晴角照图示霜一返:党沃捆此外，总经理啄及高级行政人肺员会组成一个召优质推进委员私会，负责计诉链纺划整体的公司顷策略（包括未茂来主3加年目标和每年穴目的）及定期网检视整俱狸部体表现。同步嫁各部门及项目愚经理会按照公锯司的每年目的否去制定本的惭穷死目标及行动表勾。章撞岁提供以客为本废的全面优质服客务是我司的使彻命，当优质推普进委员会制锣壮辆定泥了纯3孕年目标及每年聪目的后，我们闸会透过员工通涌讯，海报及会犁议等犬捏己令所有员工对救公司的远景，演使命，核心价症值和目标清楚押了解及形成制工兰习惯。竿b拿.刚策略性规划煤吃晒策略性规划是租我司在公司目念的，技能，资橡源和业务各方笛面发展及维护绝的一个重要过像程，透过策略揭性规划，我司恰能经常地调整冷业务方向而达振到不断增长的茎成效。爬正份总经理及各部生门经理会在每桃年的业务策略晋发展及计划工因作会上，修订补未将来梦3筛年目标和制定勾来年计划。并具由各功能小组信制定工作计划痒行动时间表，率来确保所有目药标能按时完成翠。此外，我们俩还会定期检视艳工作计划及做趋出相应的修订完。筛c站.揪客户及市场焦滋点封析望明白客户需要娘及提供它们所零期望的服务是外十分重要，在招这一方面，我财公司已建立一乖个完善的调查似系统去收集顾透客的意见。赔?详凶初期管理服务访调踏查钞管—甘晌在所有新接管随的项目进行，朵主要目的是了运解顾客对服务龄标准的要求。朴?摇最每年管理服务膏调誓查道—蹈在所有管理的狡项目进行，主太要目的是检视黑服务表现。稻?葡马调查后的拜趣访暴—太—男在每次调查后贩，项目经理将捐会直接拜访客窝户榨侨崇并听取他们的崖意见。速层荐除此之外，客素户还可透过电淘邮，意见表及捞定期会议来反俯映他们的需要培及意见，我公判司会将这些意墙见收集分析后纵为客户度身制残订其所需要的法服务。沫d蛮.屡量度、分析、锯知识管理即拼通我司已建立一寇套特定的主要凡表现指标来量缸度公司的达标克情况坊。校证此外，我们会梯从顾客及内部巧两方面收集有娇关顾客满意，醉员工态度及业争务利润增长的玉数据来支持公制司的运作及策猜略性目标。顾跌客方面包括顾蛛客满意度、投善诉及赞扬的统删计，季度的表胖现评众核独,夫市场占有率及蚊续约率等。而败内部方面包括晋服务承诺、财顿务状况、员工海表现评核，员斥工满意率及员瓜工培训需求等歪。我司也制定含了一些机制来各分析收集回来凡的数据，并会洞将此类讯息透滤过不同的渠道番下传到有关部两门及人员，使并他们能根据分苹析结果制定行叮动计划表，来尸改善未符合要羞求的地方。明e眨.闷人力资源焦点忠个咐员工是一间公剂司发展的支柱太，因此，我公叠司视员工为公抹司的重要资产灌，为使员工能增提供优质的顾行客服务，公司伞必需创造一个元令员工引以自毒豪和满意的工昆作环境。要维丑持公司在市场捐的领导地位，粥我们相信品质存和员工的承担爸是一个十分重把要的因素。为品此理念，我们改发展了以下六鹰个人力资源管益理方针：夕?奶页发掘人才书?竿婶吸引人才坡?扁器善用人才侦?电政奖励人才脱?检维栽培人才肆?遮危维系人才侨佳奴此外，公司还欧设计了一套全凳面的人力资源擦管理计划及其泛相应政策，与稿此同时，也设垫定迫“壁所有前线经理挪均为人力资源脱经核理窝”残为主题，它需掌要所有经理在碰日常的运作上首实行人力资源偏管理的职责。旁饰早在沟通方面，宫我们为员工建赏立不同的沟通寄渠道，为确保辞公司与员工间堆的有效沟通，订我们透过电脑括网络建立了一扶个双向的沟通信网。对于表现怠优秀的员工，幅我们还建立了笔一套奖励机制非。至于怎样评街订员工的表现鱼，在高层和中量层的管理人员骂，我们采用键了杀“镰平衡计分透卡提”负的方法肌，兼“枣平衡计分种卡哈”疲主要分为四个祝部分：分别为印财务、顾客、庸过程和员工方唇面；对于一般阿员工，我们则污采用双向的表掌现评核方式，丘并且透过此方档式，员工不但司能清楚了解自稀己的表现，同央时也可向我们狡反映他们的意肯见及需求。赞题垂为配合整个人炊力资源计划，启一系列的在职立培训将会提供严给各层员工。旅我们会透过调他查了解员工的慈需要而制定全桐年的培训计划戏，除内部培训妇之外，我们还残鼓励员工报考下各种的专业资荐格。我们会提泉供学费资助给烛那些成功取得怪专业资格的员非工。从f.恰腐程序管理害?挂升产品和服务管驾理程序遥曲扑我们考虑到向浊顾客提供服务叛应该由一个符鸭合客户要求的省产品计划过程芽开始，以下图金表展示出我们诞的程序管理的替主要方面。☆设计过程艇棒堂在设计过程中奋，我们承诺提夕供以客为本的研优质服务。因投此，我们的承刮诺是我们设计税如何为客户服崖务的基础，并诚且会透过一些讲调查和会谈收各集客户对服务鱼需求的意见，柳也会借鉴一些棋其它先进项目胡的特点来设计治一些新的服务齿给客户。最后玩，也会透过一酷些服务后的反国馈讯息重新修哭订我们的服务吗以达至完全符欧合客户的要求和。☆传达过程籍饺吸为确保设计出冈来的服务能满救意的传达给我幼们的客户，我香们采用了以下限的程序及最终畅检测：惩您迈我们会组织不蹈同的内部培训握给与我们的前汉线员工，为使坚他们能按照我脂们的服务标准径来提供服务，夏我们也采用了桐世界认可的品冲质管理系路统驳—深—隆ISO900启1墓，来制定优质像的服务程序，络同时利用品质洋圈为出现问题番时寻求解决方挖法。并实施五干常法，维持我昂们的良好工作姑环境。此外，管我们也会成立爽一个业务过程偏委员会去检讨傲和改善我们的问过程设计和运应作。我们也会文设立些有形的覆指标来衡量我箭们的服务表现缴，包括客户服纪务调查，客户木满意率调查，著定期与客户沟圣通，业绩和外朽界的认同。这闯些结果提供有茂效框架来量度痛我们的传达过铃程。吊?陈普支持程序烘勉所当所有前线员钻工在提供核心唐管理服务给客四户的同时，总护部也会提供支枪援服务作为他篮们的支柱如财陆务及人力资源纵管理。道g苍.匪业绩犁杀咬作为一间管理萍服务公司，要我持续公司的业缩务发展，客户跟满意率的高低陪是十分重要的澡，为取得一个鉴全面的服务表扶现，我们会使篮用不同的方法浑来量度客户满雄意的程度。包生括每年管理服注务调查，服务植大使调查，管覆理服务的表现垦评核，客户投粒诉及赞扬记录每，服务后的调啄查及由客户转士介的业务等。脱此外，在服务禁及市场占有率供的增长也是表浴现业绩的一种番情况。由于管柏理服务是以人他为主，所以员春工对公司的满逐意率也是考核救业绩的其中一跟种因素。最后孕，当然是外界涉对公司的认同医，如市优、挪国优级文明企减业等。券罩稠二雷、悠IS带O姐品管体系胆IS涂O9001深:200妥0驼品质管理系统湾园企１、凭着香港矛母公司多年来崭致力推行优质撒管理的经验，棚完美时空已顺辽利把整班套爸ISO90假01:200画0幸品质管理系统艳与全面优质管阔理模式结合起被来，确保完美断时空的品管系冶统能不断改进钩，为业户提供驳高质素的管理嫩服务。窄胁岭２、于接管物长业的初期，我岭们会先为时代怠广场制定一套克完善的品质管妥理计划，订明国运作要求及品探质目标，让驻剃守时代广场的漠员工能更有效圾地遵照所订立道的服务准则执忧行日常管理工尊作，从而提高翻服务质素。猫生肥３、我们会定唉期检讨和修订浪品质目标，藉五以不断改进服饼务质素。裁际析三、五常法戏然牲１、完美时空丙于去年开始推薯行五常法，目蜂的是透过执行译「常组织、常博整顿、常规范值、常自律、常茶清洁」，以加阴强员工的自律咽性，为业户建蕉立一个优美的陷环泡境壶(刚附件斜五栋)用。苏辱劣２、透过推行恩五常法，定能氏为时代广场建贺立一个安全、肃舒适及整洁的厉工作环境。骄添圆四、品质圈讲辞们１萝、吸海完美时空纠于饿200克4春年初引进「品共质圈」作为不舒断改善服务的复辅助工具。市狱歼２、我们积极己鼓励前线员工衬自发组成品质脚圈，主动提出易改进服务的建兵议，并将具建满设性的建议制扶定为政策。娱溜陪五、安全及健盛康管理系统竞遇蝴１、香港母公疼司时空管理于着二零零零年成奔立安全及健康挺委员会，藉此惩加强员工对职绍业安全及健康既的认识。汤很材２、于二零零舅一年，更建立悬了安全及健康寒管理系统，进图一步提升公司恰职业安全及健懒康的水平，并狠为员工、承判桑商及业户建立慨一个符合工厂影及工业经营条构例的安全及健烦康的工作环境榆。均栽靠３、凭着多年取来致力推行优维质管理的经验姑，我们已成功您把安全及健康戴管理系统融入者我们的品质管脖理系统。吐梁男六、环境卫生取管理系统唇渡闹１、一般物业允大部份只着重叶清洁，而忽略帅了卫生之标准竿。「非典型肺笋炎」之爆发，市使大众对环境帐卫生的问题更险为关注。抄北器２、推出「环抹境卫生管理系丸统」，目的是传确立居住及工漏作环境之卫生速管理流程，从垦而推广物业的屡环境卫生文化游，并为业户提染供一个安全及夸健康的居住及悠工作环境。变更皂３、「环境卫顷生管理系统」候是一套完善的朋环境卫生管理往流程，当中主担要包括两个方主针：降3.族1肚啊严格执行环境根卫生管理流程筛；过3.吗2嗽袖推广卫生文化礼。鸽3.扩1量爹严格执行环境患卫生管理流程娱●堂绪内部环境管享理郑-扎疗是指管理物业豆及设施内的一有般环境卫生程夏序，包括消毒纳、灭虫、设施清保养及废物收展集等。拌●钥棋外在环境管理怨a.魂床旱透过评估周边串地区的环境因衔素，例如邻近清之建筑地盘、咬管理物请告养业及设施之内映部环境、公共剑地方及其它设撞施等，对管理馋物业及设施所府产生之影响，妻继而作出最恰勿当的处理。鸡b.耻伶由于此系统强瓶调流程管理，影我们建立了十贼三项完整的程蕉序，以饱咬跪协助清洁服务右承办商及员工简彻底执行每个芽清洁步骤，务铸求提升管理物窄业及设施的卫毕生水平，让业蹦户拥有一个空法气洁净、食水被优质及害虫绝矿迹的健康居住输及舒适工作的恭环境。厨3.室2景触推广卫生文化锯●渣凡借着物业期刊挥、小册子及讲两座等活动，向弊公众宣传环境数卫生的重要，旧以加强大众对胡这方面的社会富责任。味●阅隔此外，时空管胞理亦会在管理注物业及设施内案举行不同的推谱广活动，以及当不时与政府部骂门合作举办区慨域性讲座活动侍。爬草辱我们深信透过疗严格执行环境劣卫生管理流程伪及积极推广卫利生文化，定星汇休能为业户提供移一个优质健康盈的居住及工作产环境。赠皇摆七、员工绩效着考核机制墨线1届、录用机制份生泄管理人员录用小依据项目特点鹿，项目经理由批公司总经理任合命，各部门主言管由项目经理曾提出人员需求甘及建议报予人惑力资源部运作若，人力资源部债从人才贮备库精调配或从社会快招聘，经人力桥资源部初驶试通过，进入煌该项目人力资飘料备选库，由贪人力资源部组擦织第二次面试循，面试人员由旗项目经理、公鲜司各专业骨干炉组成，以案例服为主测试其专驻业素质，解决落实际问题的能驱力和服务意识澡。定叼2奏、考核机制耗舌仍项目经理业绩寿由公司考核，弄依据项目经理茂业绩审核表，捆从公司、业鸣户挑/施开发商、员工汗及管理外包商腿等各角度评析崖，各项分数累贫积，每半年考聪核结果与项目凭经理的待遇互控动。抛敌比各主管及员工岁的考核由项目遥经理组织实施瓶，分日常考评斥和集中考评，典日常考评包括素：辟2.座1尺通过每月一次坛的答卷考评其济业务技能，对即大厦系统的了既解程度，对项悔目工作流程、嫂工作标准的熟养悉程序，记入净员工考核登记涂表。吧2.德2炼通过服务反馈小单的反馈情况愉进行统计分析睁，综合考虑员省工工作量及业舱户皂/吐开发商满意度欲情况，记入员报工考核表。籍2.确3否通过综合管理怎部、部门经理握对员工服务情榜况的回访、日声常投诉情况获践取业煮户翻/北开发商满意度桌，记入员工考养核登记表。悦2.庭4瞧严格落实监督壤检查机制，对弱员工工作成果比进行抽查，抽元查结果记入员堂工考核登记表监。找2.握5抬组织员工互评描，保证部门之佛间、员工之间金沟通顺畅，并聪将结果进行客恋观分析，记入事考核登记表。双2.拘6角进行客户满意贯率调查，记入地考核登记表。钟庸压通过以上办法偏综合考评，对温各级员工服务怜情况进行量化替记录，结果与努员工浮动奖金哄挂钩。不返3明、淘汰机制网框缠根据公司统一领制定的考评细眉则由公司监督资实施，集中评岛审每半年一次彩，与日常工作尚的考核登记表加、过失单，嘉亩奖单综合评判三，量化评测其速工作成效，决扁定员工的职位测、薪酬和去留鱼，分数较低的反员工将给予警括示，情况严重秃者，平时过失碑单累计三张者痒，由于个人原磨因造成重大责测任事故者将予枝以除名，反之锅，将予以表彰域、加薪和升职堤。潜烦境一辰、孕“础时代广同场钱”前前期物业管理跌方案柳举1相、前期物业管逐理工作的实施置程序帝湾牌自接受委托管汗理之日起，组慈织成立工作小音组，针对时代刻广场的具体问切题提出相关的寨服务计划书，皱并按双方认可初的计划书进行饭实施，定期派故有关人员参加识各项工程会议递。丧歉主动和建筑公馋司承包商及顾橡问公司沟通，妹同时按计划书甲和相关标准对过大厦进行监理朽，并以物业管密理角度提出建室议，提供每周下工作报告，经侦业相户压/百开发商同意后沉和建筑公司沟锦通，解决现实侧问题并保持相你关记录，建立友前期物业管理锅档案。概辆2活、前期物业管砌理工作内容逢2.剖2茶催参疮加棉“炭时代广哲场哥”握建筑期间的各帆项专业工程会店议，提出专业读意见和建议；缺2.启3漫昆参训加搏“引时代广鸟场那”烫前期机电设备样、各类建材的鸟招投标工作，智参与供应商合廊同的评审，特传别是质保条款刑的评审和跟进罢工作；信2.撕4免篇跟进设计变更吹和施工图纸的新变更，并作详倾细的记录；曲2.建5编税参与指导各项辆工程的验收，碗特别是隐蔽工阁程的验收。茄2.剥6狗绑收集整理各类岔图纸、设备及嘉建材的资料，矩包括：封样、诱产品来源证、均原装保修书、蚂使用说明书、颗环保认证书及仔建立设备台社帐省,麦孕跟进建筑施工贯和设备安装过润程确;验副库存必需的配真件配料，为日近后的维修保养错工作作好充分聪的准备；栏2.躺7舒借对步“斯时代广谢场嘴”永公共区域装修瞒装饰日后不利握于维修和清洁短的装修装饰工期程以及管理用盲房、垃圾房、翠信报箱等管理抚配套设施合适烫的位置提出意多见和建议；顿2.钩8昏遣对独“固时代广佛场响”股的楼宇自控系恩统和智能化系泡统提出意见和烧建喘议谜匠；仗2.歇9忍垫交付使用前先座行验收，向业增户壁/矿开发商汇报验救收中发生的问刻题，包括未达事设计要求的问内题以及各项遗梨漏工挨程井,闻为日后正式验吵收创造条件歌2.娇10铅困对不利于日后前维修、保洁的洞工程提出增减模建议，以便于私后期工程维修鸟、养护、管理忍；迷2.困1贱1偏按照工程进度卡要求逐步接管伴大厦的设备，革开展管理和运狮行工作；汉2.国12量刷对安全保证系听统的设计，并里配合照明系统毙以使用角度提偿供专业建议。肃2.贱13嘱午对垃圾的处理惯方式提供建议润，以保证在各妹种天气情况下妨的卫生清理。槽2.曾14刑伏协助业慰户握/壤开发商做好验第收和接管工作描，制定验收表杜格，清点物品完数量，检查施盐工质量。库2.配15磁胁定期向业厘户佣/余开发商提交工绍作报告。砖预3心、管理服务标隔准逃3.裤1膝院参加各专业工错程技术会议，黑工程协调会议题，从保修的角番度、物业管理抗的角度，提出姓书面意见和建绕议；陈3.们2迎释对逐步接管的盘共用设施设备程及区域、房间栽实施钥匙管理针，成品保护管线理；捡3.弄3刮丝建立机电设备罗档案（设备台讽帐），设施设似备的运行、检升查、维修、保展养及大、中修泄时间计划等记膝录齐全；欺3.没5吉检查消防灭火喜设施、器材，笔确保完好，消饶防通道畅通；骑3.原6蹈况设备及管道保连持整洁、通风昆，无跑、冒、己滴、漏和鼠害震现象；使3.糊7捏相设施设备标志碗齐全、管理规议范，安全操作艇程序、责任人远明确，运行人港员持证上岗；鹰3.希8蛋并对容易危及人绳身安全的设施政设备应有明显骑的警示标志和浸防范措施；对妄可能发生的各蛋种突发性设备先故障有应急预促案；床3.且9询控制定健全的房末屋装饰维修管章理服务和计划但。查检装修公输司的装修方案撤，审查装修图闻纸，与施工单按位签订装修管峡理协议及防火傲责任书；免3.助10诱下装修期间，对惕装修现场进行追巡视与检查，个加强施工用电突和动火管理。鞠及时清运装修茅垃圾；芦3.丛1蚁1蔑对进出的装修我车辆、装修人诉员实行出入证顾管理，调解因洒装修施工引发遵的纠纷；逗3.需12索侄装修结束后，欲对违反装修协已议的施工单位堤与业户方沟通拉后进行处理；顶3.塞13球庸主动与业户方筑联系、沟通信驱息，确定接管杆验收的原则、驴时间和程序；拼3.伴14山排制定健全的接寄管验收方案，滤确定接管验收葛日程表；番3.丈15捆旺制定出各专业覆（单项工程）咽接管验收的明找细单和各类接捆管工作表格；但3.拔16独祸跟踪能源消耗讲实况，详细记套录，并提出节样能方案。脸己3虹．默1萝7搏对前期项目交杏接中出现的工柿程遗留问题，精与开发商、各表施工方通过会萄议沟通、文案华跟进，尽快完档善解决，减少届开发企业的后企继之忧。顶劝4抖、人员进场的怖安排弓4.蚕1致合同鉴定后派廉驻工程工作小狠组，实施前期拾介入工作。迹4.大2饱依照工程进度锻和开发商要求语，提出合理的坟相关专业人员衔的进场时间，泳经开发商同意驱后进场工作。粥鸟5其、前期档案的猛建立勒还批按前期物业的嫌实施方式，前贪期物业管理工吊作实施程序及子前期档案索引痛要系求情,暗建筑公司承包宇商须提供相关菠资料。并按前慰期工作小组提次供的建议，做蓄好相关会议记锁录及每周工作首报告。建议的紧跟进结果、设朗计的修改及隐轨蔽工程男等祸,病由专人负责建再立前期物业管埋理档案。黎薪6译、物业的验收膊管理看6.的1玩废验收前的准备沙工作逐碰研验收小组根据疤建筑公司提供捞的图纸，按设爱计和施工要求钓编制验收计扶划绒,奖按国家标准《承建筑安装工程声质量检验评定兴标准》验收；爽验收小组编制田验收计划和标侵准，验收小组胡按承建商提供揪的竣工图，设臣备清单级，杜捡所有设施、设片备出厂合格证榆书罢，棒衬设备调试运行誉记录、试验报查告等，在业料户蛋/锅开发商的协调许下进行验收。骤6.扔2嚼欢验收的实施多郑央验收小组在预批验收过程中，辈按专业分工及津标准、计划、男设备清单进行四预验收；对实呈物的验收为主斧要验收的设备潜和材料的规格张、型号、制造继厂，并清点数杠量、安装位置煎等。在预验收湖过程中，验收字出未达到标准窗的设备及与设瓜计要求不符的副设备，提出书皮面《整改报告阶》提交业肯户忌/唤开发商，经业猫户皮/季开发商同意或胶返回。朝6.双3麦历验收后的处理缴工作庸旁锻验收小组专业纯人员根据分工从写出单项的验敏收报告，验收患小组负责人根住据全部单项验琴收报告，写出山物业的综合性泥验收报告的评落定及意见书，鼠呈交公司总部谅。西无对不合格的设槽备、设施，写扮出书面报告，昏上呈业慢户壶/执开发商及监理窃公司，项目经悼理代表验收物探业管理接收单匹位同物业的交滨接单位进行正暮式移交，并办高理有关手续。顽验收小组要填基写物业竣工资征料验收记录，逼填写物业的交角接记录。物业急部办理正式物指业验收移交手拣续时，会同业布户蜡/核开发商、施工慰单位签字生效额，将全部档案厌资料移交档案猾室存档。湾6.底4滋大验收后不合格近的处理工作屡玩补对在预验收中扩未达到要求的眯设备，整改落异实实施后，验匹收小组进行检备查，验证并在个《整改报告》辛中记录结果，巨整改合格后进货行正式的验收庆。对监理公司亚移交的竣工图去，在《交接记举录》中记录。域6.潮5巾肿设备验收谎脸径设计图纸与设炎备的规格型号唱、数量符合；宫主要设备、设幻施的安装位置咳与安装质量符圣合；设备与连释接整个系统的姻技术性能，应旗与设计要求符驴合，检查结果服记录在《验收溜交接记录表中然》；对物业的往其他配套系统鞠、设施进行验灯收，验收结果约记录在《验收版交接记录表》赔中。枣亲7堵、物业交接管睛理勿7.暴1逗唉建筑公司应按验接管验收应具陆备的条件和应呜提交的资料提等前做好房屋交乞验准备，房屋矮竣工后剖，甩旦及时提出接管臭验收申请。接金管单位应驰在嚷1访5凳日内审核完毕概，及时签发验全收通知并约定屯时间验收，经符验收符合要求零，接管单位应嚷在置7腹日内签署验收其合格凭证，并胸应及时签发接关管文件。央7.它2控漫接管验收时，经交接双方均应保严格按照标准捏执行异。那旁验收不合格时读，双方协议处送理办法，并商侵定时间复验。袜7.壁3绵这房屋接管交付京使用后，如发她生隐蔽性的重速大质量事故，归应由接管单位焦会同开发商和壮设计、施工单柿位，共同分析罪研究，查明原桃因；如属设计紫、施工、材料在的原因应由设欧计及建筑公司名负责处河理；如属使用将不当、管理不眠善的原因，则奸应由接管单位规负责处理。收7.华4眼凤从验收接管之便日起锻，葬踢应执行建筑工伍程保修的有关粉规定，由建筑圾公司负责保修稍，个黑接管单位在需陡要时用于代修床。保修期满，杰按时结算。种爬飞二并、惠“嫩时代广崇场遭”缺业户入住期间怕的服务方案奔河1冠、客户现场看极房的物业管理摧配合方案：拖1.楚1酒确定客户看房兰专用路线垂种底在大厦招租过瞎程中，由于施击工整改、客户先装修、客户看碗房、业户自用孙办公有可能会毛同时进行，为稠了保证看房客不户的人身安全顶、入住客户的别办公环境、成掉品的保护工作锻，物业对此提降出可行性建议虫，并与开发商亿共同协商确定洋一条路线，供向看房客户专用唤，避免造成交膛叉影响。笔1.怖2找租售过程中做拢好物业管理相狸关事宜的咨询惠工作举顷迅在租售过程中太，客户若想了殃解物业管理服心务相关事项，趁如：物业管理鬼服务委托事项楚及范围、房屋奖各项技术指标班、能源费收取静标准（水、电右、蒸汽、天然串气）等，物业较会派专业人员阶对开发商提出贪的事项提供数安据和相关资料屡，解答物业相释关问题，以保驻证房屋合同的屋顺利签订。储1.紧3阔向业户提供物耍业各项收费标副准及大楼技术午数据，图纸等安。筐1.痒4遇制定业户公约孝、服务指南及派装修手册。虹线2员、业户的入住凭管理方案哭2.窗1俗业户入住办理慌：晃贺领物业根据大厦吃的具体使用情棕况，将制订《助业户公约》。个对产权人的权坐利与义务、物抢业管理企业的州权利与义务、摄房屋的使用与都维修、能源费习收费标准与代碑收代缴协议、逢违约责任做出锤明确规定，与周业户签订承诺乓书，以保证遵申守公约规定的倒内容。携2.笨2葬装修管理：蛛?毫孙由于装修涉及桥到噪音、粉尘驱、刺激气味，锡如果没有一套记切实可行的装蜻修制度和强有液力的监管措施旺，势必会对业总户及客户的经胳营活动产生一荷定程度的影响板，引起业户的岗投诉。良好的钟装修管理可以眯将装修带来的湿影响降低到最辽小程度。语?弯敌装修手续办理牧所需提交的资稿料：民a苦粉装修施工方案小及装修平面图购。花b塞馋公安分局消防坚管理处的消防慧审批手续。蹲c堆秩施工方营业执吐照复印件、资庄质证书复印件勇，需加盖红章父。百d禾闻施工方签订《酬装修管理协议悟》及《治安消抖防责任书》。零e呼师进场施工人员富的身份证复印群件。虫●颜纠刑施工方与物业乌签订《装修手泪册》，手册中寇对装修注意事游项及要求、消矮防管理要求、飞各项登记表（弊装修项目登记召表、房屋装饰桃装修平面图、疮装修日常巡查吩登记表、装修菜前验收单、装吨修后验收单、托装修方案审核件表、精装修相拔关方案备案表泉）等做出具体钟规定。明确装谜修公司的责任雕。慰●怎剪暖做好施工方案冻和图纸的审批夫、存档工作，涝以便日后查询题。卫●歼扁粒收取装修押金吗，这是施工方缎保证遵守装修例规定的有力约桥束。本●哭惯石加强装修监管晨力度，避免出渔现违规操作，覆如随便动火、垂正常上班时间天制造噪音等。悼●纯盗失装修施工监管古流程图（见下吧页）：尖●输左剪房屋装修验收三内容包括房屋屋本体、图纸及绩相关资料，如樱：使用说明书侄、合格证、检粥测报告、保修成协议等祥。诵刺验收结果填写裂《验收一览表献》。锡●挡坊签订接管验收场协议，协议中寄对交接各方的尤权利和义务、鱼保修时限、保怨修责任做出相宋关规定。寿详溪装修监管流程饮杨炒三、投入使用屑后物业管理服射务捆躁1放、房屋建筑本鸣体共用部位的辫维修、养护和徐管理态1.换1落必房屋本体共用妈部位的维修与剃保养可分为计久划性和突发性右两类，一套全先面及完善的维霞修保养方案是仆将突发性故障蹲减至最低并加庄以控制的最有罩效手段。明1.库2惯效计划性维修与袋保养一般可分趋为短期、中期谁及长期，不同滤的保养及维修匪是根据不同的鹿需要，因此在嚼安排上亦有所应不同。勉●央纠彩短期性保养及现维修锐沉丽这是指每月或兄每月所进行之隐经常性维修及摸保养，这些工狡作能确保物业察之各设施设备启能正常良好地混运作。酱●饺万腹中期性保养及腥维修绸助恰这是指每年或份半年所进行之锁维修保养，这取些是比较长远俘之工作。主要晴是对房屋及设财备进行一些较爹大型维修、保耀养及一些在平愈日不能进行之童工程。挣●廉斩慨长期性保养及脂维修蛾蒙造这是指苹每浙3-1歼0姓年或更长时间渡才进行的维修高及保养，这包贱括大型的维修凯、翻新、改造萍或更新。带铅拥进行计划维修弯保养的次序和奉期限是根据房软屋的作用、状匠况、特点、使膛用条件来进行园安排，物业管第理部门每年根港据有关维修保怎养工作的内容猪和要求，编制妹预防性维修保烂养计划，分期肿分项下达给维医修的人员或专桨业公司予以实童施。岁奉2垫、房屋建筑本躁体共用设施设树备览2.腰1砖恩给排水系统，肥包括共用的上栽下水管道，雨火落管，加压供农水设备，中水油系统。秘●炒倡给排水管理人泼员必须了解、冬熟悉楼宇内的依供水系统，如小：水管、水池殿、水箱、水泵枝，开关节门及膊阀门位置。拖●采锣定期巡视水泵闹操作是否正常件，供水系统有船无损坏或滴漏拨，悉发水箱是否清洁骨，定期安排清信洗水池，使水亲箱每年清洗一动次，以保持卫邀生。竿●昆钉经常检查沟、严渠及污水管道半是否畅通，及伤时清理渠道盖侄上的垃圾，以构防止下雨时渠辩水受阻而水浸叹。窝●升狭楼宇外墙的公播用下水管发生脉破裂，应立即泡维修，以免污之水流出影响环弄境卫生。粗●迎朗水泵房内所有荣设备在正常运栽转下，开关应菊放在自动位置傻，所有操作标巨志简单明确，枪主接触器开关焰每两个月检查较清洗一次。柳●毛绳管理处每半年郊度应对各种水需池（箱）清洗桃、消毒一次，震并取水样送检仓，如有特殊情世况可临时增加猫清洗次数。是●证木清洗、消毒、款检修等工作由船取得健康合格肤证的管理处技层工进行。斧2.坝2啄中央空调系统沙●骄扣空调主机的维批修保养惜a.屋辱中央空调机组猾必须每书隔伏1陕5拿分钟巡饼查暴1垮次。并对冷媒略压力、电压、销电流作记录，粉在运行中发现仔属于不正常的户现象应及时汇戴报给空调主管孩作出处理。迷b.廉某在巡查空调主梁机、风机、风句柜、盘管风机盲时，注意过滤楚网、过滤器、余翅片是否清洁笔，以及地漏排挤水情况，皮带补和机械转动部爸分是否需加油于或调整。组c.蒸惨巡查水塔、水极泵、膨胀箱时圣，注意水塔以妙及水箱的水位楼、水泵出入水蚊压力表是否正郑常，风扇皮带绵及转动部分是狭否需加油或调缺整。杆d.暂刮按照保养规程它及巡查制度，覆必须定时做好庆空调主机及所寺分管设备的日牵常巡查、保养湿工作，拿确保设备处于锯良好的性能状泻态，并按设备匠的安全操作规鸭程操作，严防轨人为事故发生戒。女e.赢予保持设备房的覆清洁和通道畅稼通，严禁堆放唱易燃易爆物品男以及其他脖志窄杂物，提高警剂惕，注意防火榨工作。煮f.英钩空调机组实行予定人、定岗负允责维修保养腊，碍据按安全技术规伴程、保养规程低进行操作，做朽好日常、月、沾季保养工作，尸保证维修、保奏养质量，确保逢重点设备经常提处于良好状态皱，并记入档案呆。辈g.姜雾发现如下情况平之一，均必须布停机查明原因村，进行及时修补理或更换坟季雹机件：害?情率发现电动机发授出嗡嗡的响声吉。肾?湿栗压缩机发生敲滔击声和杂音。容?躺仪发现因负荷过盈大而发出剧烈祝震动。兆?甩开电动机、压缩鞠机转速明显降慰低。拿h.桃烂冷冻机、空调魄设备运行正常三无重大事故裕县款严格按照操作爷规程操作，做海到冷冻机运行鞭稳定无液击、知咬缸、喘慢送耽振、超温、超巾压、泄漏等异污常现象；油压拳、油温、油位蚕、冷却水走逼夺进出水温度及严压力，冷媒水哄进出口温度及蜘压力、吸排气巡温度及压检俊签力、电压、电穴流、冷媒量均治应在正常范围肚内。保证无重纤大事故发生。鸟i.原良保持润滑油、和冷媒、传热面辅的清洁翼眼记按要求定期清去洁各过滤器视，邮冤更换润滑油、命冷媒；定时清奶洁冷却水、由柿忽冷媒水质的受流污传热面并保惹持良好的传热拼效果。总j.呀腰做好经济运行旱假仰定期分析冷冻泼机运行情况和跑能耗指标，搞变好合理供冷，聋发现问题饮碎同及时解决，使断机器始终保持错良好的经济运末行状态。预k.恢柔对冷冻水系统性水质每季度、思对冷却水系统宗水质每半个月廉化验一次科隐把运行人员对照电以上数值进行支验收，化验单任应与工作单一为同保存，该降笨并在监督记录隆上做好记录。创l.扩垒运行人员每月刮自取水样检查宇，使具用小P增H均试纸测试辆其局P阴H较值裤，南锁并静咳芹浅置池2敏4垂小时，观察其恰色度冒，起些做好记录。若送发从现摘P来H稠值超标或水样灵绍泽浊或有明显锈刺色（微红），拍应马上通知主胡管并由主管通非知承办单位雪剥础工程维修部主枕管，水样保铲存亦5抓天。饥●养悄空调主机的操融作：疮a.乘哥启动前的准备筹?南粮检查配电是否所正常，抄读各赌相电压。停?答饺启动风柜、新桃风机及风机盘焰管，最低要有户一台以上冷冻物水泵的庸大阁水流量。旋?银折检查油温度是公否达到要求。江?茎康启动冷冻泵及开冷却水、冷却格水塔风扇。设?唯顽视察冷冻机冷揉却水流量及出溜入水压是否正骑常。值b.傍叨启动程序鉴?姜阴如以上设备工顾作正常，可按胀动吴“打自动逆（傻AUT限O布）说”熟按钮。蛇?分去主机内的电脑贷将探测各自控五连锁冷冻、冷瑞却水流开关等服，劲牺如果电脑探测励的各连锁无误梯，主机将正常同运转。矩c.较鞠运行时的正常械数据臭?宾查冷冻油垒温汁5躁5姓—狗60°C扣。谋?腾容冷凝器压夸力至79席6卖—弱1250KP灯a若。不?蚂战蒸发压础力潮25戚0舅—务270KP其a帅。客d访.偿停机程序价?亭杆按操作屏赔上凶誓“貌STO楚P授”亦钮一次，请不买要按两膨次糟“恐STO歼P配”趋来停机炼，揪羽否则机组将认彻为是紧急停机宿而停机前不卸尝载。委?唇她冷冻水泵应持剖续动达作塞1浆0凝—代3急0尤分钟才可按停猛，冷却塔风扇剑可在停机后数开分钟按停。孩?钻缝停机后应继续暂保持主机油箱竿处于预热状态璃，以便再次启民动，严禁将配宿电开关打寒向血“圾OF存F购”漏。纽●兔弱风机盘管的维圣修保养俭a.什桶制冷技工每隔县半年对风机盘破进行一次清洁瞎、保养。燥b.选乎检查风机是否雕转动灵活，如绝有阻滞现象，窝则应加注润滑叫油凳;伯如有异常摩擦俭响声，则应更告换风机轴承。输c.衰垃用时500芒V蠢兆欧表检测风吨机电机线圈绝其缘电阻应不低深于杠0.5疯M姑Ω咳,贼否则应整修处连理。检查电容束有无变形、鼓虑胀或开裂，如摧有则应更换同注规格电容；检绣查各接线头是巧否牢固，是否堵有过热痕迹，摔如有则作相应误整修。甘d.五稍清洁风机风叶莲、盘管、积水袍盘上的污物。振e绝.圣用盐酸溶液（筒内加缓蚀剂）等清除盘管内壁瘦的水垢。亩f.邮崇拧紧所有紧固颈件。锁g.务茄清洁风机盘管闭外壳。●配电系统丛a.搬弦建立运行记录渴，每小时至少已巡查一次，每烛月组织检查一但次，每年槽碍牧检修一次，查敞出问题及时修姐理，不能解决忌的问题及时报总告物业部和工简程部。每班巡晓查内容：房内处是否有异味，闸记录电压、电程流、温度、电床表读数、检查抖屏上指示灯、梁电器运行声音贩、补偿柜运行用情况；发现异凑常，及时修理杏与报告。尖b.最焦电器线路操作慰开关设明显标号志，停电拉闸贝；停电检修，盼挂标志牌。朵c.肢液变压器在运行涛中观察其声音抗、温度是否正佩常，电压电流疫的测量读数。顷d.傲惯所有计量仪表偷的测量读数及申指示灯、信号辅装置等是否正镜常工作。埋e.挪档运行中的开关齐、母线、接头絮等一切截流导滚体有无跳火、哗冒烟、烧烧勤湖焦、发热、变待色等现象。亩f.绵岂各开关回路需丑标明供电范围采，以便工作，映每星期检查开额关一次，唇誉匙每天检查电表峰一次，发现问捎题及时处理。轰g.哭娃变压器外壳及犁电缆系统有良批好的接地，接尚地电阻每年测惊一次。垄h.求辈配电室做好通束风和降温工作页，一般室内温骤度不超唤过欠40借石摄氏度为宜。葬i.亏岭检查电缆坑有冠无积水，如发已现积水应及时捎清除。赴j.押屋配电室每月吸歌尘一次，保持裂室内清洁、干境净。习k.庸和有检修记录和装测试纪句录纸恭，试验有效期羞为坛2产年。磁l.比棉每年对接地网贱检查、测试一粱次。据m.止报功率因素补偿仅低融于榴0.锻9备时，应及时修睡复。●电梯脊a.稳改电梯值班员须壶每天对所辖电悼梯进行巡视检芽查，巡视检查忠内容包括：寒?珍逢电梯运行过程太与正常状态有文无差别。熟?邪鲁电梯的配套设治施是否齐全完镇好。发?险秤电梯机房减速碍箱是否正常片?蓝劈电梯钢丝绳外荷观是否有断丝巴断股现象。踏?盲顷电梯制动区是桨否可靠，制动鹰、禁锢件是否剂松动。顷?兄抛电梯维修保养嘱工作是否留有庄缺陷。采?稍扔电梯机电运转串是否正常。聚?目柴各外呼、选层肉、指示装置、柏对讲电话是否编正常。刘?巾葬减速箱油位、包温升是否正常糕。益?迟捆有无异声、异咱味现象和地坑称水浸现象等。伶b.偷辜电梯机房要求宰骂李机房应有通排域风、防潮、防诞尘、防小动物阅等措施；地面炼、门窗、役爷幅设备完好清洁景；通道畅通；第维修工具、备辉件固定存粘放讽于；定人定时痰诚芝清扫，保持清敬洁整齐；机房侄不准堆放杂物姓和易燃易爆物蚊品；要有愿肺梳消防措施。机雨房照明和维修坟电源插座及电画源开关应符合勤要求。机呢硬摔房门要加锁衬，孕磁门上应葛有线“着机房重地闲人弃莫锋入烂”捞的标志，机封房顶忍纺等应装置金属吊命钩，指明最大宏允许负荷量标霞志。沾c.孝袭电梯地坑要求门卧绝地坑要保持清惯洁，安装照明民装置，无积水百、渗水现象，谱定期检查条笋糊安全开关是否轨有效。溉b.细姿电梯控制屏用臂吹风机或用漆江刷轻掸，做到块无灰尘，磁铁局接触开关氏鄙浊无锈蚀、无油脏垢。如有油垢坝，用酒精棉花咏擦净，以防被估粘结吸住不放勉，造成电动机猾连续运转。价e.投投曳引电动机全归部外形要擦净乳，做到无油垢洁、无黄油，底割盘无积油。诊f.茧衡各层厅门及地殿坎槽要经常清毒洁，以防门脚雾阻塞而影响厅辫门畅通。厅门伞外要定期擦净娱，保持整洁卫配生。宁●绳以楼内消防设备饺设施吸a.患跳每月随机抽取尝不低于５％的锤烟感，检验烟究感报警是否正狗常。宏b.萝均手动报警按钮咱，检查安装是酿否牢固，有无晋破损及丢失。幻c.申火任选手动报警浓按钮，进行模株拟报警，测试缺报警功能是否多正常。按d.撕尼室内消防栓每盼月逐个检查一对次。检查栓门酸关闭是否良好撇；锁、玻璃有弃无损坏；箱内峰元件是否良好股，有无脱落；潜栓内水枪头有拴无渗漏；水带非仔细检查有无现破损，如有，党应立即替换。千e.广独随机抽取消火奋栓破玻测试，铃消防中心应有俊正确的报警显还示。猛f.虫亦定时检查出口博指示灯，玻璃勒面板有无划痕屠或破裂现象。盆g.聋辩出口指示灯、要电源指示灯是续否亮，如不亮雷，应立即修理物。钩h.待挂检查出口指示熊灯安装是否牢东固。莫i.渗钓定时进行一次露备用电池亮灯剧，使电池放电碗后再充电，延宁长电池寿命。唱j.鲜甲每半年进行一委次风机启动试象验，消防泵定顷期保养检修。通k.宾骄每半年进行一唇次喷淋报警阀欠门、压力表检捎查。仇慕3照、物业管理范呈围内市政公用雄设施管理泽3.种1浸伍绿化识●供型绿化管理方案弹枪曲大厦区域和周法边绿化是大厦勤环境及其功能头与美观相结合击的整硬嚷工体，针对具体遗情况，我公司眠接管后将安排井专业绿化队进抵行养护、沿寇焰管理。弃a.哀遭制定全年绿化烛养护管理计划告b.崭裕建立健全绿化胳养护人员岗位瞒职杆责吨,移完善管理制度绿。平c.昌撇绿化养护工程杀程序鄙?拴讲物业园艺师根涂据实际情况和杰业户需求，制黑定绿化改造方财案和每月绿化谨工作内容，并似定期检查工作填的落实情况，然报业户和物业己项目负责人。尸?搞亲项目负责人根绿据园艺师制订兄的绿化改造方福案和每月绿化坡工作内容，安乱排绿化维护员榨开展工作。乘d.鱼忌室外绿化养护秧?蔑略严禁践踏草坪设，保证草坪生多长良好。料?遥组搞好绿地的环超境卫生工作。助?滔上花木的死株、援病株及时清除赚，缺株补植。记?慧甜发现病虫害进诸行捕捉或喷药淘消灭。锅?饼凭花木、草坪根见据季节调整浇忠水时间。保证赔不出现翘边焦差干迹象。犁?办泉草坪的除杂工周作要定期进行浅，保持草坪的爷纯净。愈?祖崇花木每周除草鞭、松土二次以盯上，并进行施春肥。者?炭鹰草坪要经常扎劫剪，草高控制娇在绪5鼠㎝以下，每季彩施肥一次。锐?碗讽每可3尖个月对乔、灌蒜木做一次绿化女养护，每隔一裤周浇灌一次，丈对俘支紧高度超过锈5m闸的乔灌木实行茎修剪，及时剪伟掉枯叶残枝，傅使高低日别悔错落有致，外捎形美观。春秋尺两季施肥，肥概料不透出地面吓。有?串斑绿化带和扭2m孝以下的花木，猾每月要修枝整式形一次。访e.腾爪室内绿摆音糠固色彩艳丽的花测卉和碧绿青翠朋的植物，通过拨艺术的处理，喉装点大厦磁缸坏室内空间，绿娇化美化环境，争给人们以清新经、高雅的美好捕享受。斗?廊沉绿摆管理标准擦☆唇轰搬运花卉时，惊要注意保护花限卉的形态不被权扭曲和损伤，申注意结半劈放置场地的卫搏生，尽量减少担花泥及污物的率散落。跨☆厨潜大厦内摆放的效花卉要经常检肝查，相互调剂万，在检查时要弄及时清除黄叶括、枯叶，对已奶枯萎的花卉要推立即更换。柜☆叠虽保持花卉的正北常生长，与叶声面清洁，按规工定擦净叶上的浓灰尘及淋水。蔑☆勾寻花卉品种配置匹和摆放位置适旗当，构图合理尾。残☆孩灰建立花卉养护什管理档案，制量订各类花卉树炎木标志牌，将望品种、数量、南摆放位置、编拴号等项目逐一面列出。聚☆忘揭定期注意绿摆挺动态，提供管香理依据和参考跨。情☆腰我向业户宣传注评意事项，争取生客户配合，共用同做好养护工叉作。律?饶执绿摆摆放方案朋☆方夹建筑物的空间午与植物摆放的桃关系：植物大到小、高低、姿浓态与摆放位置霞空间大小比例盖适当。植物摆深放位置多考虑旬在出入口、凸豆凹处、柱前及浊大面积硬质墙眉前。并根据甲琴方要求力求做辨到线条简单明阶快，朴素大方脑而不奢华，以购精巧的摆放和右各具特色的风冈格，体现不同院业户的企业精戴神和文化内涵焰；桥☆心德建筑物的色调滔与植物摆放的声关系：植物色苗调将以浅绿、梳深绿为基调，捡配以高档优质家套盆，使植物隐摆放的色彩与写建筑物色调既歉有变化又协调榴统一；轻☆鲜揉建筑物与植物技摆放的主次关群系：植物的种哀类和数量要精退益求精，不宜蔑过多、过滥，蓬做到既有气氛钢又不显得杂乱帖；既能弥补硬疯质装修材料的雅缺点又不喧宾旷夺主。既营造槐出良好的办公狮环境，又不能饱影响正常的办亭公活动。动?似疑日常的租摆管营理方案违☆析鸡每周末租摆人抛员更换老板间扔及大厅前台的炉鲜花，并将花恢泥交足水，花暖叶用喷壶喷水何，使鲜花的叶成子保持鲜亮。斩☆敞盘租摆人员每天富对绿色植物浇早水时，避免将临水浇多，水流迁到地上将地毯勒弄脏。肠☆驼初租摆人员每天垒用剪枝工具对炭形状不美观、恳个别叶子发黄当的绿色植物进运行修剪工作，论以保证每盆绿卡色植物没有黄姓叶，形状符合扎要求，保持整染体性。呢☆蓄啦租摆人员差每次3尖—草6肿个月对绿植施跃肥一次，应根臂据绿植的品种吧不同制订施肥我的具体时间和剂频次，并将工视作内容填写工亚作记录。此☆夜态如有须调整或娘更换的绿植，麦租摆人员应向端客服主管汇报扒，经同意后方帮可实施。请?扑劝重大节日的租萄摆管理方案族☆骆慢租摆人员应提誉前一周按业么户窄/桃开发商要求将廊花坛布置完毕京。串☆键只租摆人员每天僵对花坛内的花叼卉浇水，浇水麻要均匀，使每栗盆花卉都能吸腰收足够的水分左。麻☆箩婶租摆人员每天失对花坛内的花舰卉进行检查，诚发现有损坏或更不符合要求的棵花卉，及时向叔项目经理报告钞，项目经理给娃予协调解决。米?访啦租摆管理服务亩的监督与检查趁☆倍会租摆人员每天咱对绿植进行巡碗视，发现不合浩格的绿植随时玩进行修剪或更招换。奉☆晋胖客服人员每天括对绿植进行抽但查，发现的轻纸微问题填写《受服务质量检查辱考评表》可责星令租摆人员进垄行纠正，发现庆的一般问题应岭立即向客服主舰管或部门经理译报告。舞f牛.全绿化改造方案侮和每月绿化工乘作内容粪?门早工作原则纲裁河保持良好的绿炉化效果，在现桶有基础上有所知提高并不断完树善，保伐文售证现有绿化不腐改变使用用途申，绿地面积不闹会减少，花草抓树木生肃穿企长正常，节约称水资源，尽量况使用环保型农连药化肥，减少睬对环境丢匙门的污染，逐年罢增加垂直绿化掠面积，优先选住用抗虫性好的刃园艺植物。助?拾盛工作程序丛☆石储园艺师根据实甘际情况负责制熊订绿化改造方咱案和每月绿化嚼工作内容，并自定期检查工作战的落实情况，密报物业项目负胃责人。绩☆貌颂项目负责人根茧据园艺师制订伶的绿化改造方献案和每月绿化挽工作内容，安岩排绿化维护员幕开展工作。尝3.镜2纷化粪池蜓●及头与有资质的专赴业清淘公司签泡定服务合同。迹●乔甘化粪池每季度饱清理一次。瓣●桃遵作业操作时做栋好保护，防止慨弄脏工作现场踪。临●些袄因作业时会产析生噪音，故避隐开业户的工作照时间。鬼●遮教搁揭开井盖后，前要有专人看护别，应配备相应窑标识，清理后渠盖好，以防行讯人跌溜落延坡。悼●预尘省化粪池内的沼痰气有毒且易燃斜，故应将充分办散发后，才能冶作业。动●养滩作业时，周围热不得有任何明酿火。弦众4窑、公共区域内栋的清洁卫生、桑垃圾的收集、韵清运工4.舰1越保洁管理方案焦●唐认建立健全《保滩洁管理制度》纤对大厦实施全弃方位保洁，保叮证清洁卫生。壁a.犹姜制定《保洁工掠作标准踢》嫌,角确保各区域的淡清洁质量达到胸业户要求。的b.估惯制定符合大厦孩清洁标准的《哭保洁工作流程雹》，从而保证访保洁部顺畅的沟工作程序。遮c.水另制定《保洁培栽训方案》，不勒但要求外包保赴洁公司对新上凝岗员工、层长冷、领班等制定蛾相关知识的实行操及理论培训作，物业部还专恩门制定针对不揉同业户专项服喇务的培训，以北提高技术技能缘，尤其须加强燥其服务意识。专d.茂茧制定《保洁员开工作手册》将煌保洁员的工作苏区域、具体区键域的工作频率煮、每个时间段米的工作内容做肉出明示，以确远保提高保洁员血的工作效率和倒最优化的人员脏管理，减少人道员，提高清洁沉质量。灾e.曾误建立完善的监法管体系。除物旧业部管理人员粒层层监督检查么工作外，客服光部还增设一名摇质检人开员专门检查工耗作质量，如有弄不合格区域，聚在最短时间内童改正。匹f.偏才建立与其他部秤门的沟通合作舞。建立快速有凉效的信息传递然机制，除本部婶门检查自己的脆工作外，还协嗽助其他部门的住相应工作。如恳工程的报修、湿绿植检查、大训型会议的辅助售工作等。探g.绍摧建立健全激励哄机制和约束机罪制。将保洁员浪的工资中划分楚出一部分奖惩衫工资，根据保烘洁员的工作量羡大小、工作质塘量好坏、工作邻时的虾旺贿表现及出勤情黑况等多种因素四实行奖惩分明嗓，多劳多得的倾奖惩制度。宇h.虎未制定各种应急执程序以应对突华发事件。呼●芦末驶大厦区域内统怖一放置垃圾筒滤，生活办公垃壶圾日产日清，抖对业户生活办尝公垃圾实缴施刷“填三泥化效”蚕管理，即垃圾失收集袋装化、甘垃圾回收资源庙化、垃圾处理泳无害化。坦a.愧望垃圾收集袋装锣化：业户生活凡垃圾的收集，求统一采用标准普的垃圾袋进行绩袋装清运。夫b.否唐垃圾回收资源很化：通过垃圾级的分类收集，叠从中分捡出可绑回收物品进行叛回收利用，避兵免资源浪费。花c.碍泪垃圾处理无害衰化：再次分捡身后出现的有害真垃圾可统一交信给环卫部门进渴行集中处理，纽无害垃圾则委匪托环卫部门运赏出大厦。肤4.色2呼套保洁工作程序悬标韵准外<凶见附表谱一跃>坡4.年3拖保洁工作安排猪（例，可根据肯实际情况调整宇）悠●希东每日保洁安排感：敌a.愚7:00-哑9:0依0薪：集中垃圾、男地毯吸尘、做但两个卫生间的迷清洁、打扫楼榨梯（扶手、立顺柱、地面）、效电梯间和电梯狐厅的清洁、擦宴办公区隔段、漂清洁烟灰缸。结b.刻告经理室、会议转室饶[桥门（门框、门折面、合页、门罢把手、门轴）病、窗（窗框、幻玻璃窗台）、这桌（桌面、桌摘腿）、椅（椅俘腿、扶手、靠亡背、椅座）、要地面、桌上物思品规]秤全面清洁雕c.蚊9:00-油12:0陡0凶：清洁窗台、快窗框、玻璃、吃开关、插座、毕文件柜（柜缓慌患面、柜顶、把幼手、滑轨、隔虾板）、饮水机笼（滴水盒、机川体、饮水桶）纪、踢角线、消奶防栓、工程门茄、卫生间维护刘。冷d冈.谋下午：巡视保党洁（会议室、烫卫生间、饮水锁机、地面维护超、饮水机旁垃幻圾筒、烟灰缸沫）、绿摆清洁茄e.焦16:00捏-19:0鹰0境：收垃圾、擦亡拭标牌、宣传范栏框丙f.越18:00珠-19:0拍0彩：吸地毯。合●莫者每周清洁二次贝：管道、布告蓬栏顶遥●胸蓝每周清洁：俩颤河彻底清洁所有狡玻璃、铝塑墙铺面（整体）、殃清洗卫生间磁粘砖墙、卫肃向拳生间隔段顶、者工位隔段缝、使屋顶抽风口、践壁灯、工位椅甚子（椅腿、扶恋手、椅背、椅雨座）、地下车侄库冲洗斧●许桨半月清洁：铝刑塑墙顶葬术5早、保安、消防景管理巡视方案窑；芽5.挤1不神保安管理方案●人员管理陶累吓对保安员实行圣半军事化管理魄，所有保安员临均在物业区域革内集中住宿；胳为应付突发事城件，非在岗位家保安员谈的螺70胜%挂承声担氏“伍应急分传队兔”恒任务在保安员盛宿舍休息待命慰，外出人数控台制职在受30稿%者。应急分队的壶主要任务是在哥可能发生各类郑刑事、治安案违件、火险和其碰他自然灾害事室故时，有足够曲的力量应付和扫处理，使影响粒和损失降到最卸低。踏●落棒建立完善的激劫励机制。闪a区.记定期与保安员季举办座谈会，录分组进行讨论龄工作、生活中认的难点，并由洞最高组织者进丰行现场解决。冒b识.泊根据保安员的穿工作情况，以坐奖分的方式对切保安员进行奖填励，并根朽据嘱稼屋其阳姻绩疲效据哀挎（奖分）值进去行日评、周评忧、月评最终来症体现个人所得千。从而激发工占作热情。疾c渣.政根据工作中三险种人述员逢(骄分别为工作积值极的、工作消另极的、工作一捞般会)亭的情况，定期成举办学习互勉她工作，激发与秤带进每一位员蛋工。河d框.芽定期组织娱乐速活动，专人负瞧责落实，让每讽一位员工都能野享受到大家庭乏的温暖。倍e盏.兰针对每次进行周的工作都进行飞摸底评估，并膀建立相关档案捡，来进一步完办善吧啊锄管理工作。锹?敲丘保安员的选择五：坟店乡如：身高、体据重、业务、会法话、处事能力躬、资历、外语酿程度，工作业病务熟练程序，滴建立专用相关院表格保存个人动档案作为今后轮培训的依据。洪?鼠纷保安的入职流抄程和辞职流程惰：蔬测及为了更好服务鹰于各业户，完饺全控制保安的副入职和离职不屋至使各业户的歼工作正常运行嫩受到影响，特旧制定了相关入量职、离职流程友。既?锈字培训制度碎a属.森制订培训计划矛；爷b.挂卸分级分批对保撒安负责人和保沉安员进行专业中培训；竿c.泄猫对每个人培训矮情况和进度，蹲以及培训后的魔结果都以表格呈的形式体现；仗d.嫁瓶以报告的形式屈总结培训受益塘情况并列入个起人的档案，依记此作为建议保壁安塌启躁公司升职或增偏加奖金的参考袋；隔?批顺完善的信息反栋馈机制孩a嚷.裁日常回访及以资问卷的方式来努向业户调查保兄安的满意度，呈做好相应统摄计指佳订并分析解决问汇题。我b程.览对业户的特约杜服务做到有记手录单、有责任贿人，有落实人伴，及时反馈业逢户满意的情况匙。社?鹿喝建立严密监督身机制渔a.梨斩依员工总人数桂确定有效管理尾人员的人数原碍则，设立各管交理层。中b.娘葱依据不同的管吸理层建立各自棕职责与职能。命c.敞朱不同方式不同习部门进行互相奶监督并做出监扶督内容标准、拒流程、计划赢表境思碰格，相应资料风进行存档。窜d.破炕对查出的问题犬有跟进、有落把实、有反馈、凤有工作计划、迟有责任人。财e.巴究消防督察鸽员棕2迫4陵小时对大厦消屿防和保安工作座进行监督检查乱。塌?娇趁保安工作程序状躬唇在属地公安机匀关和相关工作希的政府监管部滤门的指导下开鞭展物业安全保图卫工作，配合辫公安机关完成捎所交办的工作翅任务。挺a.碰阿对所辖区域进益行安全防范检鄙查、发现隐患门、漏洞，提出袖整改措施。对裂可抱须午能发生问题的蓄部门、部位，示提出具有前瞻猫性和可行性的赏防范措施。根慢据公安机关文晒件规定审核，岗确定重点防范蓬部位；建立重则点防范部位档颗案。每季及重皂大节日前，对芒重点防范部位闪进行一次安全寻检查并记录，滨写出重点防范放部位安全检查诞报告，建立《慢重点防范部位柔登记制度》和斧《重点防范部敏位安全保卫制卸度》。诉上报项目经理弃和保安主管，磁并抄送有关部石门支.土b.裁愈发生一般治安朵问题，情节特叹别轻微、尚不危够治安处罚的爷，参照有关规暮定嚷肤处理；做好访浑问笔录，填写起《处理治安问爆题登记表》。蚊c.碌抵发生治安、刑框事案件后，应算立即报告项目释经理或值班人伯员和保安负责遗人，当班人员诵迅速调集警力尤赶赴现场，控肤制事态发展；谎留住双方当事岁人、扣留犯罪极嫌疑人、留住遣见证人；做好堵访问、询问笔胳录、查清基本村情况；由项目除当班最高一级共负责人决定是页否向公安机关姐报案，需要保扎留现场的，由琴保安部负责人封派人对现场进再行保护胞d.蒜蜜受理业户、客琴户丢失投诉：腾业户、客户、粗客人在物业区企域内丢失物品孝，物业保安人登员首先保护好吹现场、访问情芹况后作为线索悦存档备查。业顶户、客户、客痒人需要报案的吸，应首先向保基安负责人报案雕，由保安负责柔人协助其向所躬属公安机关报扎案。永e.就乓对管理区域内挠捡到的物品及蒜时填写《捡拾纪物品登记表》决、《收存捡拾狱物品回执》，仙根据线索积极徐查找失主。对尺查找失主未果硬的物品，进行宜分类收存，每款半年向公司财款务部上缴。胳f.取妄制定《危险品页管理规定》、首《紧急情况处选理预案》、《誓保安重要设备早启用程序》等浇，并与相关政嫩府监管部门建我立绿色通道，颤以备处理紧急律情况。稍g.委荣对员工进行培此训（按《培训坊控制程序》执引行），应本着末预防为主的原裳则；对新入职揪员工进行安全寿常识培训；结作合社会治安形惰势，经常进行咐培训，填写《殃员工培训签到站表华/豪考核成绩单》音。孔?饰萝警员备勤要求听a.骤威警员备勤期间启，不得随意离路开备勤区，在海大厦内临时有腰事需删离塌凯拦开备勤区，应霸告诉其他备勤胖警员自己的去塑向，长时间应豆向队长请示。哑b.遣枝在宿舍备勤警声员不得大声喧译哗，不得影响瑞夜班人员休息燥，应保持好宿跑舍卫生及公用赠设备设施，时坝刻准备应付各仅种突发情况。手?搜赚车场的管理浮a.冈弟在车场出入口盐，保安员对出漫入车库的车辆选均要严格检查拉登记核实后施传行。杆b.监揪巡逻人员每一爪小时对存放的母车辆进行巡查拢，并做好巡查穗登记，如发现鞠不同的问题应壤根据各自的工此作流程进行解竞决汇报。田c.挠填当车场车位停老满时，当值保负安员应在车库屑入口放演置违“炊车位已解满溉”迁的标识牌，以泥提醒前来停车触的客户。腾d.明贫根据业户要求拨对部分停车位痒进行收费管理束。温?都昏首先根据车型走、停放时间确啦定收费标准。鸭?拜亏当车进入停车翁场，车辆入口罪保安根据车型萍确定收费标准路，并向来宾发让放计时卡。指宋导车辆进入停让车场，同时用澡对讲机通知巡楼逻保安打开地与位锁，指挥车赌辆入位。宽e暂.桃巡逻保安接到寄入口通知后，粱按停车场相关怒规定引导车辆怀停放入位，并疫提醒客户带好咽自己的贵重物岭品锁好车门，顷并时时看管好呢客户车辆不被洽偷盗。篮f己.辞对多家业户的珠车辆为了便于蝴管理，制定不妻同颜色不同规废格的停车证，仗并对车辆必要土的资料进行存真档，比如车型王、颜色、车牌绢号、车辆归属送性质、联系方距式、完损情况性。固烂脾若遇一家业户惠有重大接待时割，可与其他业减户协调预留停铁车场，保证接红待的顺利进行惭。斗?璃肆物资的管理拔剂a民．汇困建立保安系统语设备档案钟?该钻建立消防系统羽和保安系统及全防卫器具、通众信器具低值易梦耗品的管理台狼帐。吐?戚锅物品管理应有玩相应责任人去待落实维护，必紧要时签订管理蛙协议，收集使鱼用方法、使用尸注意事项维护达保养方法等相狮关资料。柱?前辽定期对所有设蛮备物品进行测舟试盘点，统计庄，并做出相应唇总结报表，发照现问题及时纠橡正做好记录并搏存档。锅b拆.吼通过各种方式男对保安、消防绘系统维保商进束行监督，必要启时签订相关协裕议进行约束。弯?探饭物业相关部门虏前期应对各设纹备系统熟悉，于并能保证在非亏维保期内有效真维修。糊?河赴对维保期内的杆设备运行状况孩详细登记，做纹好相应的表格勾建立专项档案额。谅?区新统计并建立维竿保公司的相关依资料如营业执三照复印件、单镰位概况、信誉汇度等进行存档蛋。为今后的维知保商的选择提语供参考。粪c朝.谢空间的管理眠?室早合理利用现有桶的空间，配合把监控与门禁系胆统，优化人力妄资源，降低成垄本，保障大厦孩安全。闹?芬赞确定监控盲区喂、重点部位、揉要害部位、机阴密部位、易燃案易爆部位等制谨定相关措施进晓行保障。子5.邻2躲消防管理方案抢?复锤管理计划：腊a唯.赤消防管理就是盒预防物业管理和区域内的火灾摩发生，贯皇彻邪“盗预防为主，防谦消结钳合抱”视的方针，最大剑限度的使用合途理的应急措施真，减少火灾带答来的损失。畜b营.德保安部下设消摄防控制中心，展消防控制中心筛由狡6影人含2喂4酿小时值机，保梢证消防监控中恩心处帽于苦2妇4休小时监控状况提，以保证业户才的安全。饭c.执疲建立健全防火术档案制度尊d.拌把物业部根据消遥防局下发的防述火档案，结合差时代广场的实信际情况，建立税防火档案，并元上报的安全主朝管部门。防火炭档案对火灾隐飞患、消防设备枪状况（位置、加功能、状态等亡）、重点防火拼部位、前期消刘防工作概况等并记录在案，以很备随时查阅。贿物业安全负责滋人会根据记载删的内容，每月孔研讨，不断提魄高防火、灭火办的水平和效率鹰。炊e.毕向按照《中华人