时代天骄海谊华厦裙楼商场策划意念纲要

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.时代天骄海谊华厦裙楼商场策划意念纲要目录TOC\o"1-1"\h\zHYPERLINK\l"_Toc507210063"1项目概况1HYPERLINK\l"_Toc507210064"2项目商圈分析2HYPERLINK\l"_Toc507210065"3项目优劣势3HYPERLINK\l"_Toc507210066"4项目定位4HYPERLINK\l"_Toc507210067"5铺位间隔及装修7HYPERLINK\l"_Toc507210068"6租金回报7HYPERLINK\l"_Toc507210069"7建立品牌7附件：二层平面示意图项目概况本项目位于广州市东山区东华西路，项目所处地段为东山区的一个传统老城区地带，周边建筑物较为陈旧，项目附近有中华广场、流行前线、海印体育名店城等大型的商用物业，而由中华广场为代表的该商业圈为广州内继两大步行街（北京路、上下九路）和天河城外一个新兴的商业中心，而该商圈以潮流、时尚、前卫等特色吸引了越来越多的年轻一代消费群体，使本项目所处的整个中山三路商圈形成一个以经营时尚潮流精品为主的商业圈。而项目所处的东华西路由于地段、交通等因素制约，现时还没有形成中山三路一级商圈的商业气氛，现时周边的商业气氛主要靠临街商铺来支撑。项目主要技术指标笔楼层驰面积候（平方米）甲首层走1903掠二层阵2292构三层紫2292项目商圈分析商圈特性传统业态以摩配和通讯产品为主中山三路商圈是较为传统的广州市摩托车配件和通讯产品（以手机为主）交易的集中区域，其中摩托车配件原先以较场西路为主要分布，自从中华广场开业后，大部分商家都被迁到中华广场负一层进行经营，但经营效果一般，再加上现时在郊区也兴起了多间摩配专业市场（如罗冲围、广源路等地），对较场西摩配市场带来了很大的冲击，使现时的较场西的摩配商家面临惨淡经营的局面。而通讯产品市场则在广州市有很高的知名度，提起买手机广州市民通常都会首先想到“陵园西手机一条街”，再加上金蒂濠通讯产品交易广场、中华广场以及国讯等共同组成了中山三路商圈的较具规模的通讯产品中心。新兴的商业中心区域添地铁的开通带拍旺了沿线的商乌用物业，中山叮三路商圈更是妙以其优越的地颠理位置成为了关广州市一个新瓦兴的商业中心猎区域，随着地雾铁物业中华广街场、流行前线差的开业，以其瑞时尚、潮流的建定位成为了除及北京路、上下缩九和天河城之右外又一消闲购压物的好去处，态吸引了越来越酷多的消费者（浩特别是年轻一搞代）。鸡时尚潮流精品脏为主导行业锻乒地处中山三路萌商圈的商场如药金凯、流行前浆线、中华广场携等，虽然各自敢的定位、档次手和经营条件等沟方面都有一定猪的差异，但其加目标消费群体躁都是面向追赶像潮流的年轻一或族，因此在此奏商圈经营的商乒家大多看中了球该商圈消费特栗性，选择在此亏经营时尚潮流领精品（如服装归、饰物为主）省，由于该商圈其具有与北京路谎、上下九不同铲的硬件条件，女如拥有足够的时大广场等，使炒之能够经常举禽办各种时尚文首化拍SHO冠W浮和各种活动，注使该商圈形成呀了一种与其他营商圈不同的潮馆流文化，这更盈为在该商圈经纲营时尚潮流精均品奠定了坚实依的基础。商圈代表分析州从定位、消费址客源层面、经泳营特色等方面况分析中华广场浊中华广场是该千商圈最大型的井综合性购物中跪心，是现时广牌州市内除天河狱城外经营得较谈为成功的地铁农物业，其经营危定位是集衣、末食、住、玩为每一体的综合性乳现代商城，是肥该商圈的标志兼性物业，其规棚模和硬件条件来等困素决定其逐目标消费群较练广，而且引入悟了施“嫌吉之体岛都”嗓超市，为商城得吸引消费者起抓到很大的作用涝。该商城在开芦业后一段时间延由于经营方面毙的原因导致其赢在较长一段时氧期内都难以旺少场，但随着地富铁入口开通和誉经营方式的转屿变，现时这种涌情况得到了较银大的改观，摆中华广场资料信一览表筝楼层钱租金替（听元刊/蝴平方米）送面积腾范围张实用率痰月管理费含（热元浓/透平方米幻）凡装修度标准熄按金弦租赁零年限刃优惠啄方式运首层简55辟7肌—坛—贯1350注均册价等738讯25.镜0政—骤156.89岸45%索58包有天没地美二个月租金咱一年至三年扶三层粪48启4惯—军—鲁529漂均斤价帅507搂8.5悼2票—节48.72览48%搂58议有天没地剂二个月租金阀一年至三年塌四层级12且0凉—蓬—归150骆60.负2左—炭506.6皆48.5%缝58弦有天没地衬二个月租金泼一年至三年悔免两个月装修凳租金流行前线瞎地铁上盖物棋业艇“卵流行前聪线描”削由于较准确地惯将目标消费群突定在年青一族篮，加上选择极民佳的开业时机柿（与广大市民妨期待已久的地肝铁开通时间一调致），有国际河著名品牌店的脖助阵蚕（蒜“疏麦当券劳划”绘的加盟），商潜场内的商品组刷合也面向广大锻追赶潮流的年虎轻消费者，因涝而使令茶到秃“贩流行前衫线寺”谜一炮而红，成怠为年轻人的新微的购物天堂。使但由源于台“壶流行前聚线脊”宁受到经营条件毯的限制，使其朽经营环境相对百较差，商品组地合无序，经营肥档次较低。敢流行前线资料劝一览表迅租赁将范围柱租金楚（瓜元命/至平方米）聪面积清范围闸实用率家月管理费示(熟元三/欢平方融米抢)邮装修挤标准息按金载建设费抖（坐元螺/淘平方米）涨租赁亭年限热二期演从顾18耻1税到道43杰8冷，均料价匹342嚷3.霞9盼—爸48.5营70%枪租金内含链有天没地猴三个月租金羽约携2500皆固定租期为五忠年旅金凯商业城（啊老鼠街）产金凯商业城是辆原来东濠涌边犁旧鼠街的商户周迁移组合而成劲，其特点是经容营一些名牌服革饰、精品及化泛妆品坟的颜“杂水费货停”扒和一些档次较豆低但又迎合年摩轻一族的潮流串商品，由于其伤价格比一般商崭场的正牌货低妈得多，因而吸内引了众多追求欢时尚而又消费月力不强的年轻言一族。邀海印运动名店屑城丛海印东川名店积运动城课是广州市给规模最大、汇搬聚名店最多的立运动主题式商废场，为黎消费者炕提供一个休闲奖、购物、运动恐、放松的极好脱场所。为将购槽物与运动休闲惜更好地结合，汉运动城投资兴李建了门前广场耍的各种运动场易地，为带年轻蜘人提供了一个针户外运动的好仙场所画，并依靠经常州组织各类体育朝活动，吸引了同一大批爱好运屿动的消费者。地王广场葛地王广场和新灯英雄广场及体死育公园直接相容连，为广州最明大的地下商城蔽，共有地下三奇层，其中负二火层连通地铁陵逮园西站台，西铅邻中华广场，衔北与流行前线翁相连，其经营鸦定位与流行前膨线相仿，但其煎规划档次比流葵行前线更高。览由于义资金骆方面的原因，报一再推迟开业贩日期，预计明天年斩6统月开业告。诉项目优劣势项目优势孝利用邻近中山究三路商圈的优乏势，可为项目恭带来相当部分铜的消费人流；谅东川路也是商蝶业气氛较浓的耀地段，相信会够对带旺本项目庭起一定作用；错项目周边学校输林立，相当数挺量的学生是项个目可针对的重像要消费群体；项目劣势估项目占地面积熄较小，商业面江积相对不足；锄项目与中山三吨路商圈有一段所距离，入口位揪处的东华西路香休闲购物人流降较少，对商业俯零售将带来一遇定影响；项目定位定位理念班充分利用本项刺目所处地段的炎优势，最大限肃度地为本项目脱获取较高的回耍报是项目定位灯的方向所在，纽为此，建议将眠本项目规划为湾独立性强、经靠营主题新颖的独主题商城，并澡采用灵活多变杀的经营模式，住才能使商场在呜激烈的竞争中盘求生存。鉴于饼年轻一族是项益目商圈消费市海场的主力群体呀之一，而且他仿们容易接受新陕事物，并具有逐强烈的消费冲寨动、消费信息产传播迅速等特谷点，因而备受称商家的欢迎。避根据上述的情垫况，敝司建议荒本项目在整体派规划定位上应巾尽全力发掘项扯目的客观优势陵，充分利用本极区域已成型的攻商业氛围，面阳对市场消费潜絮力巨大的年轻砖一族，针对邻卡近商场的不足女，将本项目定牌位为以年轻族要群为目标消费群对象，立足于怖引领时尚潮流从的地位，集购课物、娱乐、饮智食为一体的综均合性购物商场些。驾经营理念：秋经营韩国、日烘本潮流特色精神品为主的活力税商城扣因为现时韩国嚷和日本前卫文丽化对香港、澳嫌门乃至广州的加年青人极具影锋响力，形成一剂种形“斗香港追韩日潮杜流额—对—宿广州追香港潮使流辞”香的潮流文化，向而本项目可利蛇用最新资讯将昂日本最流行的慨时装、饰物、桑化妆品等直接嫂引入，直接紧愉追韩日潮流，经缩短潮流传播意时间和途径，党以强烈的新鲜央感去迎合年青守一族追逐时尚庭的心态，从而故激发其购买欲赔望。各同时综观广州膊市的消费市场矩，经营韩日潮这流特色精品的混商家有相当多壮的数量，但分企布较散，零星恒分布在北京路馋、上下九、状庙元坊、流行前椅线等地，还没际有一个集中经员营的地方，可欣见这是一个市像场空白点。因俗此，本项目如帖将经营定位瞄涌准这一庞大的趴市场，相信会需有很大的市场盲空间。经营范围定位行业选择行业定位要广州首个韩日欣潮流特色精品煎商城。形象定位况韩日精彩、活脚力展窗现收—糟—罚尽在东状山敞“纷韩日放坊埋”劳西有潮愤流江“筛状元待坊蹲”爆、东有动鹰感赌“匀韩日锯坊磁”选择依据世利用中山三路婆商圈的优势，拿因为现时中山秆三路商圈已成狼为广州市一个芬代表着前卫和剥潮流新商圈；务项目的目标消娇费群体针校对武1替6饥—甩2守8艘岁的年轻消费叫者，而这一年己龄段的消费群宪体在各商业区俊域中所占的例增超过七成；凉韩日文化正通众过各种媒体影章响着当今的年条轻一代，而年泰轻一代也较热饰衷于接受韩日次文化所带来的瘦时尚和潮流的顺感觉，购买和虹使用韩日特色营服饰和精品是证年轻人接受韩吹日文化的一个伸表现；经营前景展望消费潜力巨大烧现时广州市经药营韩日特色精洪品最为集中的退地方在状元坊最，状元坊由于叔其商品种类繁淋多、款式新颖雕潮流、价格便尼宜，吸引了众堤多的年轻一族灰，包括广州市吩内离状元状较吗为偏远的天河预、东山区等地构的消费者，但膨由于状元坊经沸营场地有限，臣导致其远远不弃能满足消费者哨进行购物的要俭求，如果在广粘州再设一个类韵似于状元坊的溜集中经营场所铺（如在本项目寒所处的东山区摩），而且其购碰物环境比状元迫坊更为舒适，欺可吸引邻近东敬山区的年轻消裁费者到本项目草消费，再加上帖邻近地铁的优圣势，其市场空料间和市场潜力珠均十分巨大。而消费需求多样醉化纯由于本项目的速定位为经营韩苏日潮流特色精长品，为满足消胡费者对韩日货弱的多方面需求击，商场的商品涂组合也应迎合沙消费者需求多互样化的要求，营完善商场的功疼能规划，与韩象日文化相关的姐精品、新潮玩盟物等力求包罗峡万有，在广州者市场上做到引椒领潮流，扯商铺投资者青垮睐小面积商铺管根据精品、服毯饰类的商品特侮性，以背及说“们状元项坊季”利式的商家要求父，商铺的间隔笋不宜过大，而扩且小面积商铺育的总价相对不扇高，无论对业勺主或租户来说席都比较容易接妈受，嘉5汇商铺价格定位伞鸣熊价格颜楼层拐售价军（炸元巷/丘平方米）磁租金酿（汪元恐/领平方米）乐首层扛40000拆550肥二层任30000般300沾三层厅22000掉120独铺位间隔及装蕉修本商场内部主要摘以柱位及消防柏分区作为间隔哈依据。具体见汇详细的平面图勇（二层）；跟楼航咸联层物间括闭泊隔沙装失讯休胡修永首层、夹层使整体不作间隔欺除必要的天花铲、地面外，设注计高档的屏风深作为标准展位砍（渗约击9朽平方米）的分船隔，以灵活机独动为原则盯二、三、四层梅四周靠墙的铺叙位以不同颜色夜的地面材料或继地砖线作为标榜示，中圈部分允以柜位形式隔庸开，化以殃15-2俊0掠平方米为主久只做地面，不程做天花，整个道场用卷闸分隔冲成几个大区，话拉起卷闸后整免场变得通透归陡一，便于作为惜展馆时灵活划轰分。中圈部份仇的柜位可随时拒拆设槽五层挂视承租商家要蜂求而定应仅提供中央空枣调、消防喷淋贷等设施阿铺位间隔要根冒据商场内部的循柱位、电梯、纸步梯、通道等吃布局，加强商辣场内的整体视着觉效果与商铺违实用率，而且同各商铺应具备骡可以相互打通拣的可能性，灵谜活间隔，方便慈客户使用；哪另外，在标准附层的平面布局杆中，将西面中踢部的三个设备级房及消防梯改庭为靠墙设计，绞使得整个平面絮形成一个通透案循环的布局（型具体见二层平殊面间隔示意图奶）。租售方案完交易会期间，您本商场可作为方交易会的场外钥馆，接待各方弄商会团体。例总如，可作为玩浇具、工艺品专羞场展示，亦可晨承揽某地区的牲商家作为地区净专场。树如交易会期间门供不应求的工美艺品专场的价谱位约碰为京8数万席元赴/动展位（酷约慌9钳平方米），但胶往往被市场炒它高保至些2染0鹅多万，仍供不键应求。周边可穷供用于展览的妹场地供应量奇漫缺。建立品牌螺通过本项目投秩入市场后，应