年珠江新城商业项目市场报告

2006年珠江新城商业项目市场分析报告本报告为截止至2006年底在珠江新城的商业项目，分别为写字楼及公寓的市场状况，以及未来即将上市及规划待建的商业项目分析。第一部分写字楼市场一、写字楼区域分布写字楼主要集中在珠江新城的西、北侧和中部从珠江新城的整体规划看，西北侧为商务为主的区域，而东面则为居住功能为主的区域。珠江新城的写字楼多集中在靠广州大道的西南侧，邻近黄埔大道的北侧以及珠江新城的中部。如西侧的华普广场、星汇国际、双城国际、以及碧海湾、发展中心大厦、浩瀚华轩等，中部有珠江投资大厦、合景泰富中心、富力中心等，而北部接壤黄埔大道的有富力科讯大厦、联通新时空广场、勤建商务大厦等写字楼。二、写字楼供应量写字楼供应量空前激增，潜量为广州十区之首无论是在售写字楼面积还是在建工地或规划写字楼用地，珠江新城的写字楼供应量都是全广州最大的区域。据数据统计，珠江新城目前在建写字楼总建筑面积约为94.8万㎡，据统计06年全年可售的写字楼总面积达30多万㎡。2006年大量全新甲级写字楼投入使用，CBD核心商务地位显现2006年期间，富力科讯大厦、珠江投资大厦、保利大厦、新世界商务大厦、广东全球通大厦、联通新时空广场、珠江新城电信中心和广州信合大厦等写字楼项目经已在相继投入使用，富力集团在2007年初即将全面进驻富力中心。此外，恒大集团、城启集团、侨鑫集团、高盛集团、合景盈富等地产商在珠江新城都将建总部物业。稳坐未来广州写字楼的霸主地位据政府提供的数据显示，到2008年，珠江新城将有近30幢新建商用物业落成。到2011年，珠江新城写字楼将增加约220万㎡的物业面积。而且珠江新城区域的写字楼比广州其他区域的目标客户更具国际性，以吸引世界企业500强的落户为目标。可见珠江新城将在未来两三年保持广州写字楼供应大户的地位。三、写字楼项目状况（一）写字楼概况近年珠江新城的商业写字楼项目如下表：仆上市祖时间蝴项目名称干发展商确项目位置瘦占地尸面积㎡鸟总建背面积㎡拜项目规模徐2004存双城国际科广州市华鹏置陶业有限公司茄华穗找路宪26红3门号粉7550倦62000哗东塔、西塔为豪写字楼，中塔罢为公寓翅2005崇发展中心便大厦怪广州发展新城趁投资有限公司饭广州市天河区乏珠江新城临江茫大姐道恰3稀号量6900歼78000棚一聋栋时3槐7舞层的写字楼播信合大厦街广州市农村信晌用合作社绪华厦显路念1敬号确6600重58732透一型栋蜡3吊2族层高的钢结构影建筑胃星辰财富港毒广州越福房地北产开发有限公泽司培金穗路与广州串大道交界处悟5453橡37000锁由两惑座急2绸8衣层塔楼组成，愧东塔楼为酒店扬服务式公寓；妖西塔楼为写字菜楼株，规1爱、口2无层为群楼商铺坡，稀3宰楼为转换层茂，悔4愤楼以上为商务撞写字楼们，齿2倚梯熟7均户，均共途23捷8异套单位。带华普广场递华普产业、中沉银集团、保利鸟房地产匆天河珠江新城徒西侧华明路婶7772钉88000殃分东西两座塔揭楼栽,移地气上掩2秆7旋层贷,1-汪5班层为裙汉楼观,升6斧层为会信所依,叙西垂塔刺7-2丑7呈层为写字怪楼惕,晕东筋塔闷2朝4叫小时商务办好公料,罢地遣下腊3室层为停车场铺广州保利垮大厦糖保利地产煤华厦丑路仁I2-宁5介地块鞋6200境30800贝分为东西两塔忽星汇国际片越秀投资、城戒建集团丝广州大道与珠闲江新城金穗路聪的交界处偏8100何68000设由分别钉为尘2拘8要层免、要2肥7粱层告的散2拳座塔楼组成闭，傻1-联6恩层为裙楼，东泥塔轮7-2眯8咏为酒店式公寓气，西塔搂楼倍7-2侵7愚层为写字楼剃勤建商务意大厦桶广州市勤建置没业有限公司纲黄埔大道警西颗46盲8录号煤4900膛42900轻总层高勉为莫2制5咐层既，遗1-荐4悔层裙楼为商场数，写字楼单层今面积厦为终110淡0摆平方米左右，扎可间隔旨成启140~50烦0菊平方米的单位券，每层最多可教间隔谱成课5关套单位定珠江投资消大厦纤广东珠江投资糠有限公司摇金穗路新10000暖73000按两更栋节1筐9惭层的塔楼组成龄2006惹博富力科讯难大厦缓富力地产预珠江新城马场合路与黄埔大道申交汇处吸6100塘43000宽地长上瞧2扮4驶层生，储5贼层起写字楼，转地狡下冠4住层，其待中佩3墙层车库代富力盈隆拣广场西富力地产嚷珠江新城中轴激北端入口健8985敏114971绘地担上渴4泼2弟层，地狡下歇4车层，总套莫数键124某6筐套淋合景国际称金融广场岗广州合景房地寿产开发有限公券司岩,非广州新恒昌企逐业发展有限公辆司签华夏绒路弓8吃号猪7261已65358耐1宝至柴4候层为商业植；脚5昏至从3诊9孤层为写字楼，滥其中晒第预5测及令2映2骂层为避难层；膛地金下订1艳至设5求层为车库。写刚字楼总套数梅为午88琴1婚套诸津滨腾越驻大厦改广东津滨房地梅产开发有限公拘司宿华夏路与华强鹊路交汇处闻6292凭83469锦2肺8坏层商务式纯写粉字楼，户型面欠积昼为拌65-18全0轨㎡鼻三银大厦是广州三银房地您产开发有限公辽司秆珠江新薪城织I7-树2宽地块（国税大房厦西侧）午5200利26000御2怒2轧层单体写字楼躬200溪7猪初肝富力盈力大厦尺（写字楼）交富力地产树华穗张路凡A2-雨3倚地块麻9082务90820傻分为南北塔督各束3读0已层，其中北塔农为写字楼，南淘塔为公寓。预陆计谊0率7府年饺3渐、耀4梁月发售乳富力中心罚富力地产积华夏刊路式J1-4食8117番160000唱5揪5驳层国际商务总常部对，丢200无7帆年初投入使用掠嘉裕、方呼圆魄G3-蝶2爷项目赠嘉裕集团航方圆集团蒙兴国路与兴盛阁路交汇处构11400舅123742驳规划为商住项日目，目前建变至钱1略0擦层左右，预计亮年中推出从以上项目的数据统计，珠江新城至今的写字楼供应量（按建筑面积计算）约为85万㎡。日前从房管局公布的数据中得知，06年1～11月份，批准预售的全新写字楼供应量仅为12.78万㎡，而珠江新城2006年度新建项目总量超30万㎡，供应量为全市上市量的2倍多。由此可见，2006年乃至2007年广州写字楼供应必定集中在珠江新城板块。（二）写字楼类型分析规1庄、目前珠江新防城的写字楼项室目，按用途可茎分为三种：1）自用型陈该类型的写字仰楼项目有华南问电力通讯大厦扮、电信中心、高国税大厦、联长通新时空广场景等。该类写字鞭楼多为较大型柳的国企及政府珠部门出资建设由和使用。伯2她）自用兼商业户型叉该类型多为写丸字楼的开发商供自留一部分作趴办公使用，其纲余对外出租或烛出售，代表有适信合大厦、广惊州保利大厦、奔合景国际金融吃广场等。3）全商业型目该类型写字楼舰多规模体量较我大，配套标准窗较高，发展商露以销售为主要浙目的，如勤建滴商务大厦、富斜力盈隆广场、掌富力科讯大厦眼等。摆2女、按项目的规忠划设计可分为午：臣1复）标准式写字途楼答该类型写字楼瓣配备标准式硬氏件及配套设施搜，新建的标准哗越高，如勤建铅商务大厦、富贵力盈隆广场及历富力科讯大厦睁。昼2勿）公寓式写字株楼问该类型写字楼捞多为新近落成票的新式小型商规业办公楼，以大间隔小、灵活沃为主，针对不项能承受大型写娃字楼租金的目圈标客群。如星窝辰财富港、津零滨腾越大厦。氏（三）写字楼顶价格及租金丢据市场研究部碎调研得出目前慈珠江新城在售幸（殖一志/吉二手）写字楼终价格如下：猛上市时间靠项目名称絮销售价管格殊(扛元底/羊㎡类)水租赁价测格咐(内元这/呼㎡假)天管理费僵(隐元摔/米㎡跪·族月队)但2004脖双城国际脸9000诚7赵0愧～臂90骑10电2005饰发展中心大厦荷20000给13穗0闯～筐150锋29趋信合大厦颈只租不售荷12仿0群～亚130改29迷星辰财富港鞠9000烫4诱0培～增50优3扬华普广场傍11000恳7锻5艳～她85饲15唉广州保利大厦禾9500阴7晓0阻～法80畜18朝星汇国际得11000馒7侮5内～摆85议12陕勤建商务大厦惠12000孟11捧0蛙～鼓130好10万珠江投资大厦腥14000弹85龄汉2006蜘富力科讯大厦希11000幻8俱0乘～绸90腹23怜富力盈隆广场仿14000艳9晌0盘～展120命25梁合景国际金融悄广场位只租不售丛180烟三银大厦仓13000脸暂未使用灰据房管局数据驻显示，广亦州健0匪6莲年写字楼均价锅为幸950连2弹元悬/辉㎡，其中以天房河区的天河北愤、珠江新城板骡块，越秀区的娘环市东板块价夫格较高，均高扭于波1000济0码元搂/次㎡。顺从以上数据分脊析，珠江新城梁新近推售的写篮字楼价格均旷在取1100梁0壁元煌/锦㎡以上，均价预约奇在洁1200塔0凑至祸1300竞0避元刊/犬㎡之间，一方女面这些写字楼乖项目标准较高扔，配套硬件较基优，另一方面府，在政府大力羊推动珠江新城据的背景下，珠钩江新城的价值寿进一步展现，装以致很多实力涛级的客户有意月向进驻该区域结，从而支撑起竹现时的价格水隙平。纳目前在售价格铅较高的写字楼猛，其目标客户轮多为跨国集团族或世编界例50多0填强企业作为其舍承租客户。采租金方面，一也些位置较好的晴、配置较高级造（甲级）的写遥字楼项目租金壮水平病在睬12驶0谱～该13漏0易元剪/把㎡膊·揭月左右，而早例期建成的或配走置硬件不高的舱写字楼租金甲在浅8球0浑～效9待0孩元裂/嘱㎡朵·去月左右。蝇（四）写字楼内客户分析寨经调研得出珠唯江新城写字楼铃各盘的客户群贝体构成如下：风项目名称雪目标客群互双城国际阴I晒T设行业、广告、呀中小企园业搭/顷国税烛信合大厦复金融、证券、经保险饮星辰财富港卫中小企业、港迫澳投资者居多尼华普广场蹄银行、科研机束构、外资公司缺星汇国际撑银行、金融、哀证券逮勤建商务大厦更I财T玉、广告业君珠江投资大厦故金融、证券、趋保险淹富力科讯大厦匪客户暖以征I释T礼行业、广告、遇贸易公司为主馅富力盈隆广场眨金融、保险等珠行业，世坑界羞50储0鼓强企业、集团伴总部舟合景国际金融布广场幕跨国大型企业肉、金融巨头以猛及辛50它0世强企业预津滨腾越大厦头针对有意进驻抚珠江新城的中垮小企业客户分析：帽银行与金融、病资讯科技屠（宜I杜T去）与电讯、专挎业与商业服务贿相关行业是目蛮前珠江新城写异字楼的主力商设户范畴。历随着新近大型笔甲级写字楼陆货续上市，其在则地段、硬件及叨配套等方面均粒优于传统天河亚北、环市东板腰块，并在政府谊的优惠政策吸例引下，吸纳了铃不少跨国企业贸集团及大型实裳力企业进驻珠啊江新城。咽据行业统计数团字显示，截帐至朗200欺6剑年广州本地企暖业进驻大型写口字楼市场的比叹例约恰为锦50标%好，愚较糕200直5浇年上升祖约屯10糠%孔。在企业实力款提升并意欲扩交展规模、提升常企业形象的促介动下，不少企天业选择珠江新窄城作为企业的淹新总部。鼓四、写字楼市劈场综述挨需求供应相对技平衡，价格平循稳趋升，租金化大幅增长伟珠江新龄城夫200总6愧年写字楼市场肚供应充裕，且狸以较高端的写觉字楼产品为主乱，在市场上的墙其他区域没有枪太多具备相当窗优势的项目与书之竞争；区域骂主力客户面对豪跨国及大型企扁业客户，价格牛承受能力较强柱，因此区域整方体市场发展良侍好，并随着新违建写字楼的推油出而逐渐进入副发展高峰。翠由于近两年政厘策扶持及城市氏发展壮大，市目场目光集中珠阔江新城，因此央写字楼的价格鞭及租金水平耍在间0敢5拖至彩0翼6夺年期间受到市仗场的追捧而不灶断提升，尤其切是租金因短时荐间内进驻企业命的增多而增幅男较大。腊未来发展动力银强劲，潜力愈扎显罢近年来广州保臂持着强劲的发篇展势头，整体吼市场具备良好痛的资源条件以架及稳定、多元授化的增长需求缴，加上广州及援区内市场及商护机前景乐观，艰这些趋势都将却加强未来写字医楼及市场发展榜。枪透过近年的市牲场行情分析，喇目前广州市场药对写字楼的消谋化速度主要决降定于四因素：既其一，未来三雅年内外资进入爹中国尤其是进真驻广州的速度亲。隆其二，国内民挡营企业成长的诱速度和数量。膊其三，开发商绕对价格的调整思。结其四，政府规染划、政策及对西供应的调整。取预计未来短期难至中期阶段广锣州房地产的市春场需求仍然庞乘大，尤其是作枝为广忌州佩CB活D曲核心的珠江新千城，在城市发社展持续及稳定浮的前提下，写块字楼作为该区令域的核心业务友发展平台载体扯，继续进入高柄速的发展，并妇预计将脊在淋200孝8蔽至宵201巴0喇年左右进入高活峰。寺未来区域写字滤楼价格预计平壤稳上升，出租约率提升带动租却金增长对未来随着珠江挑新城市政配套井的不断完善，托交通的便利将尼进一步带动珠志江新城的发展呢。进驻企业不蓬断增多，促进城区域内写字楼瞒的需求持续旺视盛，从而使价棒格及租金保持佣平稳、良性的身增长。预批计晕0云7年年价格增幅将朗在恩10瓜%柔～级13织%度左右，均价在遥1500励0朝～徐1700州0奸元每/延㎡之间；租金紧预计可椒在除14羊0汁～孝18荡0疤元恐/创㎡之间，而配命置相对较低的愁写字楼租金在顿市场需求的带角动下亦有望升矮至量10梅0胶元术/组㎡以上的水平妹。鄙政府对珠江新各城的政策优惠坐促进区内的发阀展遭《广州市支持咳金融业发展意秩见的若干实施庄细则》自荒2006旧年乳4瓶月弓12可日起施行垫——视对在金融商务款区新设立金融液机构总部的，呀广州市政府一割次性奖励爬500松万元；对在金疫融商务区新设枕立金融机构地档区总部的，一旦次性奖励打200暂万元。惹本部在金融商毅务区购置、自晨建办公用房（嗓不包括附属和俱配套用房，下阶同）自用的，烂按照建筑物办莲公用途部分的辛建筑面积计算拜，给予每平方柜米捎1000赴元补贴，３年绪内分期支付完沸毕。但３年期夜间内办公用房敬不得对外租售尸。劲其本部在金融盛商务区租赁办拿公用房自用的杯，在３年内每微年按市国土房污管局公布的当虑时、当区域、它当路段的房屋项租金参考价币30父％给予租金补驼贴，享受补贴拾的３年期间内货办公用房不得痛改变用途。预对柱2006溜年至4六月信12棚日前已在广州尾经营的金融机框构总部及地区摔总部，其本部朵在金融商务区诚购置、自建或仆租赁办公用房堆自用的，按上圆述标准的脏50虑％给予补贴。流政府制定的一融系列优惠政策贤，将加快企业痕进驻珠江新城框设立总部，从默而为区内写字胁楼等各商业项酸目的发展带来竖庞大的市场需暖求。删广州标志性建糠筑晕—壳—罩西塔的启动，浪珠江新城核心丢地位彰显，进按一步促进商业贫物业的需求扩强张植广州市政府计传划在该商务区厘内建设两座标扰志性超高层物象业救——熟“肿双塔突”佣，融酒店、有商务想、观光旅游、砌商业等多功能浪于一体忠，算西塔是其中一丰幢。石西塔位于珠江炭新城核心商务疮区闸J1-鸭2狮、翻J1-疮5父地块将，勇用地面突积惠31084.陕9贺6嗽㎡压（包括城市绿穗化广场面脱积熄8531.4择9桌㎡塘），绿地率不菜少券于蜜40%辨，附建筑面积外约侮3萄7更万㎡，建筑高悟度因43黄2核米。稀西塔将包括超眨五星级酒店（甚约占主楼层数奴的箩30伴%民）、高级写字增楼（约占浸主楼层数汗的誓60举%道）、观光旅游倦、商业、餐厅权和国际会议厅团等匠。总项目总投坡资绸6古0取亿元，预鄙计仓200躬9酸年交付使用。薪西塔的启动将给进一步加快珠送江新阁城脑CB标D溪的开发，未来鉴写字楼市场将齐会更热。膛周边区域的写棚字楼项目概况臂周边区域新近精推出市场的写饼字楼项目主要仔有：趣区域劈项目令位置洁占地面积㎡撞总建面积㎡蚂售价宪（炒元搞/粗㎡）登租金（沃元稍/炊㎡矛·积月）斧天河区膝粤海天河城大迁厦叹天河臂路间20命8补号天河城东塔后103000讽只租不售漫13础0盒～贴160细广晟大厦企天河绳路射22博8会号正佳广场东采塔抵2931睬37000似14000咱130患保利壬丰大厦音天河界路附49括0是号匙(霉地铁三号线石姻牌桥站浊旁古)榜约畏11000斜96413谎（写字贩楼千6430糖0容）耍1200佛0已～警13000浆8蔬5克～尼95忙维多利广场筒体育西遗路判10孔1球号维多利广场类塔楼陵19600批143550看1500找0洞～柏18000咸13汽0这～之140摧越秀区叠中华国际中心镇中山三价路植3稼3从号中华广场塔别楼母35000危300000垃（写字录楼圆12000指0牵）酷1300判0甘～寸14000绢10医0衫～拿120荷珠江新城周边故新增写字楼项冲目多为甲级写继字楼，且多集圣中在体育中心帜附近，项目自皂身具有一定的匹规模，而且其腥市场环境、配卧套设施、交通砖等条件均较为肺成熟。使此外，这些甲危级写字楼的目亏标客源与珠江刺新城内的写字临楼存在一定的纺竞争与分流。逐五隆、筋200感5车年盲6泉月浊至童200击6屿年底珠江新城差新报建项目兰单位丹项目甚面积闻用地性质肉建设工期（自畏）辩建设工期（至佛）丈广东津滨房地凝产开发有限公章司主天河区华夏路度（珠江新渔城芬A栗4票－抵6好地块）行6293爹商务办公用地进200水6缺年苍4斩月宵200帜8馅年肃9违月陪广州嘉兴实业币有限公司伸天河区珠江新狠城爆B2-帆3苏地块控7738锅商务办公用地晌200殃6猫年访5鼓月旨200认8咽年努1亏1坊月本广州市城市建拢设开发有限公讯司坐天河区珠江大贴道东（珠江新窝城脾B2-1祸0丹地块）凳10836谣金融办公用地前200僵6拣年版7串月港200贱8符年殊1垦1斥月驻广州同润房地奉产开发有限公评司弄天河区珠江新傲城千A3-维6倘地块塞6784蜜商务办公用地衣200唤6彩年孩1安0娱月赖200话8揉年剧1危0夜月吸广州远洋建设明实业公司、永撒常地产发展有勺限公司职天河区珠江新事城像I婚1碧－梅4疼地块况6546无商务办公用地渣200劝6夺年倾9隆月捡200誉8长年允9展月趁广州昊和置业闯有限公司介天河区珠江大建道东（珠江新年城聚B2-锻7医地块）铜8172怖金融办公用地秩200低6卸年阿8练月茄200六8吓年君1寺1季月卵广州市明和实追业有限公司割天河区珠江新民城但Ｆ统2-疏3常地块半10409典商贸办公用地斧200名6季年让4猴月轻200贼8壤年煮4卷月逐广州市杨箕经碍济发展公司、邀广州汇美发展识有限公司绸天河区珠江新陡城厘A某3照—机5胡地块意7381缘商务办公用地归200洽6种年域3呈月缺200巡7驳年新8肯月丝广州市杨箕经孙济发展公司、钱广州富力地产为股份有限公司午天河区珠江新索城举A2-忌2非、懂A2-杜3四地块类9082泡商务办公用地请200肤5绍年狗9司月每200馒7致年院9的月愈广州富力恒盛科置业发展有限朴公司乒天河区珠江新铜城粉J2-萍7碌地块范围地段仙6895稀商务办公用地牧、旅馆业用地赤200硬5凡年估9蹈月伴200味7咸年她9重月竹广东利通置业级投资有限公司脉天河区珠江新歌城据B2-承4兄地块兼9916柿商务办公用地户、商业金融业粪用地矿200顾5臂年慢9桑月撞200艰7善年烫1悟1市月紧广东东田实业伍发展有限公司拼天河区珠江新紧城届D4-存3扩挂牌地块锯3285虎商务办公用地丧200锻5蹲年换6夸月独200买7猪年与1挺2铺月扫第二部才分株洒屈公寓市场队一、广州公寓成发展历史牌公寓市场由混鹅沌逐渐成为专南业化、差异化胸发展选广州的公寓最寒早出现于上世馒纪绑8稳0逼年代中期落成覆的星级酒店，售其中以花园酒敞店、中国大酒棵店为主，提供脏以酒店套房改仔建的公寓并辅扯以酒店式管家骡服务，主要针庄对常驻广州的库外籍人士及本抖地的高级管理逮人员。喂随着本地经济赠的发展和市场米对高级公寓需搂求的不断增长集，广州纯服务标式公寓开始掀抱起。上世财纪贼9驳0茎年代可以认为移是广州服务公酿寓的起步阶段冠，多集中在旧熊交易会（流花红路）、环市路奇商圈及广州大纳桥两侧的领事躁馆区，主要代蝇表为富城花园密、岭南会、广另东国际大昂厦既B育附楼、嘉和苑霸等。瞒服务公寓的第笔二阶段茫为状200帽0串年遍至限200渗5群年，撞是我“类商务＋服务公灰寓郊”希的发展阶段，泳多集中在天河药北、珠江新成城坟CB形D顽中心区，主要帅代表为祈福华跌厦、新大厦、举中信公寓、双睁城国际等。胃从摄200门5慎年开始，随着椒宏观政策的影角响以及市场需立求的变化，广悬州公寓发展进洁入高速发展期称，锦源国际公砍寓、曼哈顿公态寓、克莱国际住公寓、嘉诚国滨际公寓险、百MB婚A艺国际公寓、财摘智大厦、柏林脉国际公寓、富世力爱丁堡国际脱公寓、嘉临裕摔·正礼顿阳光、马附赛国际公寓等厚大量公寓项目河集中亮相，整衔个市场呈壤现敬“杆公寓防年受”勿。此外，公寓弟市场逐渐出现贪等级、定位的败差异化，有面爱对世界级人士问的大套型星级内公寓以及以投将资为主的小户绣型公寓。娱二、广州未来惜公寓供应量浅鄙析裙由点向片扩张刑，围绕核心区练域扩展，机遇劈与竞争并存绝以前公寓市场唯及产品主要集义中在二沙岛、择东山区的局部计这两个点上，还其余区域基本续缺乏。但随着收城市不断发展呜，外来群体尤倒其是外资企业滥的比例逐渐增自大，使得公寓施市场这一具有讲明显投资性与阻收益性的不动也产产品呈现出残良好的发展趋向势，市场需求超将得以不断扩鼓充。尤其琶洲寺和珠江新城两吸个区域的商务痕价值逐渐显现呜与提升，预计钱在未来三年内哨，公寓产品的肚供应量将主要逆集中在此，并拼以此为核心蔓樱延遍布，例如炭在接壤珠江新堂城的广州大道肢和黄埔大道上餐已有数个公寓或项目。毁据预测未贝来万3韵年累计的公寓道产品供应量接索近元300丽0况套左右，其中神相当大部分比集中在珠江新超城，而其他区串域（海珠、白盛云区）亦将有碰产品供应。此赔外抖在草0屿7恰、闪0熟8链年还有数个含叠有服务性公寓粮的酒店项目投寇入使用，例如择珠江新城将来幼会有四、五家琴五星级酒店，诉天河北也会有充五星级的酒店工，这些酒店里哲面的服务式公何寓都对公寓市获场带来一定程权度的冲击，可维见未来的市场黎是机遇与竞争快并存。馅三、珠江新城婚公寓市场现状卧（一）公寓项兴目概况俘珠江新城现有夺的公寓项目情雷况如下：伶项目纹发展商虏地址驳占地面积坦总建面积王总套数寻交楼时间歇富力爱丁堡饲国际公寓客富力集团滑广州大道中与前珠江新城华利铸路交汇处兵5856躁51608钟290重0姥6迟年底悬嘉增裕好·誓礼顿拘阳光巧广州市嘉裕房趣地产发展有限市公司被珠江新城化成任路月8英号智(缸地捐铁炎3单、筝5筋号线交汇点珠围江新城絮站控A需2航、膜B消2害出口西恼侧我)卖7619拔53331师822牢0更7荒年底驳柏林国际公寓奉瑞丰地产踢花城大侧道戒1尤6钻号寨5265杯53000庸1064粱0路7腿年底蔑马赛国际公寓钞珠盯江岁·埋合生仔黄埔大道潭村盖路胜44733棕157154文覆(慈公柱寓翁90000)育1182营200好6亮年坑6摘月茎富力史丹尼牺国际公寓版富力集团按华穗政路贿A2-赤3步地块耐9082励90820同(柄公酷寓谜41000)呀584北0农6用年底浸凯旋新世界梨新凯公寓棚新世界中国地尖产搬花城大道珠江掉公园南门对面崭107876架约翅2乔9牛万㎡不240捕200闯6菜年抓3皮月妙双城国际公寓嘉华鹏置业有限防公司仍华穗拳路译26锤3扎号兔7550眯56597辩336售200妙4恼年嫌5洋月吐新大厦费广州双城房地钢产开发有限公楚司触广州大道珠江摸新巷城齐I烂区疮I1-貌5既地块型5620圾43590津—塑200谱0恭年删9芽月忘星辰财富港宗广州越福房地欺产开发有限公凤司牢天河区珠江新清城华穗路与华修利路交汇处岂5453减37000追238呜200丹5吩年劲星汇国际公寓昌越秀投资、城劈建集团叉广州大道与珠饿江新城金穗路红的交界处质8100域68000拼(组公隔寓舍34000)谎264舟200希5贼年锣0伴6靠年新推出市场望的主要有马赛寒国际公寓、柏性林国际公寓、朵富力爱丁堡国境际公寓、嘉帜裕吧·英礼顿阳光以及碎富力史丹尼国挤际公寓五个项蝇目。锋（二）公寓类久型分析知珠江新城的公谁寓项目类型主果要有两类，一司类是居住型公箱寓，该类产品短只提供基本的厕物业管理服务旦，没有其他商揭务性服务。代粱表项目有柏林于国际公寓、马蜻赛国际公寓、清新大厦、双城用国际公寓、星前汇国际公寓、习即将交付的富席力史丹尼国际薯公寓等。碑另一类为服务姜型公寓，这类决产品聘请知名法管理公司以相氧当于星级酒店编式服务的管理野模式，为住户扮提供商务甚至锹酒店式服务。惜代表项目为新与世搂界分·传新凯公寓、富鞭力爱丁堡国际负公寓、嘉填裕拉·蔑礼顿阳光等。评这类公寓的产辅品档次较高，滨因而价格也高赌于其他公寓项董目。哈（三）公寓价线格情况筑现时珠江新城肚公寓产品中以内富力爱丁堡国床际公寓的价格桌最高，为均箭价丑1800逃0法元淹/筹㎡（致含平250躁0搬元屡/裹㎡豪华装修）栽，其余在售公吴寓的销售价格羽在头1300事0肚～障1500形0汁元煤/宏㎡之间，乳带猎200茫0凯元栽/判㎡装修。鲜据我司统计，盆在售的公寓减歉去装修部分后极的价格较两年蜂之前发售的公势寓价格患高虽出餐300违0贴～换500王0轿元秧/仰㎡左右，显示油出淘0败5聪、女0室6粱年该区域公寓路价格的上升幅敢度较大。分析握主要受到近两你年珠江新城发得展以及投资环卸境利好的影响随促进价格上扬狸。三各公寓销售情龄况如下：窑项目住售价披租金紧销售率注主力户型型总套数叨富力爱丁堡国瓜际公寓喘1800妇0绢（跑含牧250座0锐元文/左㎡装修）充13舌0臣～站150无52%巡9滩0贡～艳12结5资㎡奔290艺嘉灰裕渐·慰礼顿阳光压1500肝0跟（督含裤200荡0蝇元连/辨㎡装修及家电藏）获—扰60%拳3杠0众～档6奉0剪㎡加822昨柏林国际公寓猛平霞层奴12000止复博式躬16000设—洋85%秤3屑0纳～半6淋0像㎡乳1064惩马赛国际公寓誓900况0伯～蛙1000斩0亩（毛坯，剩余毒高层）腿—以90%奴4见0押～誉12腔0轰㎡抱1182宾富力史丹尼国狸际公寓燥1400林0烛（询含丢250倚0员元蠢/摔㎡装修）逆—历30%麻3斑0疑～过4室0龟㎡题584渡凯旋新世走界环·诊新凯公寓龙只租不售抚16录0绞～割175完——久8球5落～脏11肆5攻㎡聋240念双城国际公寓膀850圾0御（毛坯或二手起装修）念7沉0僚～回80榆已售完阻3贺5嘴～械5锅0雄㎡伐336不新大厦忆900沸0稳～旧1000拼0抹（二手装修）幼8典0远～麻120轨已售完祖12组0洁～烈20听0满㎡访—摔星辰财富港尊9000神4沈0伙～物50萝已售完误9宴0拢㎡度、笋14握0邀㎡省238宿星汇国际公寓树900倦0泰～岸13800停5狗0堪～延70敞已售完言4孙0秩～钞6回0毯㎡住264显（四）公寓客炼户群体分析鸟据我司调研得可出，珠江新城谅公寓的主力客隙户群体大致可祸分为五类买家挣：姐买家类型帖置业用途备客户性质取位置选择害代表项目先集团买家洞作为集团高级伍雇员的宿舍冶跨国集团、驻经华办事处、领更事馆人员柏CB片D萄中心区、成熟矛商贸区套新凯公寓姑爱丁堡公寓修新大厦杜商务买家程作为中小型企毅业的办公楼庙国内的私营业品主、创意产业供群（广告烘、持I因T少、设计、投资另咨询等）君CB腥D我中心区或、壶CB帜D纤附近的区域舌星辰财富港此星汇国际瓜投资买家把用于租赁或收丘益投资；具有沾投资眼光的人形士齿用于租赁或商惯住投历资迎咬具有投资眼光领的人士驳CB膛D圣中心区，交易孔会、会展中心绑附近、茫柏林国际公寓腿嘉呆裕抬·枣礼顿阳光及马赛国际公寓椅双城国际公寓球史丹尼公寓达自住买家术日常居住，过牙渡性置业选择云年轻炉的汽CB型D伐办公族刚、毒BOB董O悬一族纯CB禁D得中心区、成熟绕商贸区袜马赛国际公寓倍SOH倡O伪买家男居吐住惰+机商务二合一摧创意产业群（劈广告垦、赌I友T秧、设计等）流CB寻D震中心区够、陕CB电D吩附近的区域敬星辰财富港修史丹尼公寓旬客户群体分析吉：坡这五类群体并梅不是截然分开尸的，有时也会教出现交叉现象擦。总体而言，蛙投资以及商务酒功能是客户对骑公寓产品的两片大主要需求层喷面，其中以投碗资客户购买居斗多。桂在不同类型客矛户购买的公寓闲产品中，小户蔑型公寓基本作秧为投资工具，酸即买家与租客见大部分不属于购同一主体，但胃亦有一定比例槽的年轻群体购箩买作为过渡性趁物业居住；购沿买中大户型公僵寓的客户群体狂主要以获取租愤金回报和商务聪办公为主要购吃买用途，该类租产品的承租客夜户多为企业或谱商务人士；自闻由职业群体以煎及居住办公一演体的客户则以丸中小户型，尤亿其是复式型公棉寓产品更为偏隶好。阁四、公寓市场灰综述乌0戏6妖年公寓集中放搞量市场，市场旷竞争白热化鄙0链6察年珠江新城公落寓市场有浪近犯3底0碎万㎡，肺约僵400孝0未套单位的货量婶投入市场，是抓近年来入市数狐量总和的数倍勒，而且在该区拜域的周边还有约数个公寓项目嫂同期推出市场偷，因此括，葡200衣6壶年的公寓市场色竞争十分激烈馅，区域内的公湾寓项目面临内液外竞争对手的窄夹击。衰珠江新城的公部寓价格为全市穷最高，黄金地知段价值显现俊珠江新城公寓兔的在售价格主共要集中葛在押1300快0耕～弟1800够0胁元含/起㎡的区间，与约区域外的竞争妹对手相比高卡出障200佩0症～底500灭0族元软/喇㎡，一方被面来0四6悲年全市整体价钞格大势走高，妨另一方面在于液其价格的差异廉体现在地段、翁环境以及目标帅客源差异三方扒面。珠江新城新近期发展的利畏好吸引了投资何者的关注及转州移，此外，大滥量外资企业进期驻亦推动了区导域内公寓产品遮的需求膨胀，请从而促动、支迟持了公寓价格抗的走高。鬼未来珠江新城锣的公寓市场将蚕成为旺孔拼乏“则战挨场车”遵现在的珠江新心城已经迎来二境次开发的热潮挺，和第一次不仗同的是，随着怜环市路、天河愁北写字楼区的犁开发进入尾声多，发展商逐渐递将目光转投珠算江新城，同时异区内及邻近周或边大量的写字表楼、酒店逐步唇投入