某住宅区域市场形势

一、北京市住宅市场总体形势分析对任何发展变化的事物要想认清现在把握未来，都不能脱离对其所处宏观环境的了解，“没有大环境就没有小环境”。在地产市场同样存在“小众市场”受“大众市场”影响的规律。我国房地产市场的显著特点是客观上具有区域性，主观上具有政策性。我们就更有必要先探讨分析一下国内、北京市及项目地处的西南二、三环地段近几年来房地产市场的整体概况和走势，为了对目前北京房地产市场的整体宏观状况有一个更加透彻的认识，我们下面从国内整体市场现状和北京市场的特点两个方面来分析。区域市场形势分析相关市场供应分析住宅及公寓自80年代方庄开发之后，南城地产就处于沉积的状态，开发一度滞后，直到去年下半年，在“家住南城”活动的带动下，尤其是最近几期房展会的热烈表现，才显示出其强健的发展势头。但南城项目的发展并不是均匀分布的，新开盘的项目主要集中在三个区域：新世界集团整体开发的崇文门外大街一带、以广安门为核心的西南二环路地区一带和南三环路周边区域，其中代表整个南城今后住宅发展方向的将是南三环周边的项目，主要是这里的土地成本较低，开发商可以投入更多的资金用于产品品质的提高和对社区环境的塑造。在长安街以南的市区，主要是广安大街沿线，基本以高档项目为主，且主要多集中在广安门和崇文门外这两个地区。该区域楼市项目可参见所附周边楼市分布图。整体来看，南城的项目特点主要表现为：其一，单价低，面积小，规模大，如慧时家园、珠江骏景、天天家园等都自40万平方米以上，南三环周边项目均价在5000元/平方米以下，户型较小，一居比重大，总价低，这是南城项目的最大特点与优势；胡其二，失项目数量多，尽供应量大亭，总的供应量杰在黑30积0服万平方米以上搬；窜其三，腾住宅档次和户挽型以经济实用殖为主赠，价位基本上参在怪700我0泽元至/虏平方米以下，舌户型在滚15搂0汪平方米恒以下；批其四，质外地开发商逐具步增多，使该粒区域的住宅品蝴质得到极大的乳提升帝；组裁揪其五，惯开发供应量开棚始放大，竞争震逐步趋于激烈耻；许其六，喘目标客户群仍怕旧以本地客户疲群为主，尤其醒是以拆迁户和惯中低收入者为哄主，外来客户乒开始增加，但裤整体比例仍然浪不高鉴；衔策其七，巧高品质的高价挽盘比较热销，谜南城的高端消组费潜力比一般么人想象的要大亡；委其八，蕉随着地铁轻轨迅交通的逐步建厉成，近郊区县任的住房供应将务对南城项目形转成强有力的挑励战有，目前以性价集比为卖点的项德目尤为如此。透毯优越的地理位月置和开发成本漏的限制，决定偶了本项目住宅迫的开发只能走腔高档楼盘的开椅发模式贩，这就意味着事对项目退竞争对手的分伟析与调查主要薯以高档的项目矮为主，而这种雷高档则主要体划现在产品的售半价上，且基本逢上以均价厌在斯600冠0鲁元唐/委平方米以上的晕项目为主。驴这些竞争项目心参见所附复区域住宅市场衬调查表望。葡理商业（商场）燃南城较小规模傻的商业（商场守）比较多，但侦成规模、并形舒成市级商业圈妇的还很少，总仅体市场供应特萌点为：唯现实供应有限经，潜在供应巨拴大经调查资料显示垂，疲该区域成规模炼的商业供应店，除了新世纪倍菜白商场紫、丙SOG扬O豆、新世界中心兽等仅有的大型上商场外，扣与南城的消费愿群体规模显然蓬还不成比例锄。但徐在申“辩家住南穿城俭”津及市政大规模狗改造的利好因幼素下，南城主沾要商业地段的胁商机得到众多亭开发商的青睐君，就目前来看梳，从崇文门外析灯市口望西的捡近域2梨公里轻的沿街，将建严造灿2辣0谢万平方米规模数、层数壮在潜4象到踪7魄层的大型步行设商业街，而且代是环线沟通，威将广安大街两悲旁的商铺连接捡与一块，目前疾已经完成主体明结构的施工，锄计划随道路同运时完工，焰在拆“案两广大涉街捉”侍两旁的其他区快域，也陆续出遇现两层左右的婶大规模商铺，蛙整体的潜在供电应量极其客观仿，预示着未来端商业竞争的加印剧桂。烂以特色经营为幼主，产业规模搞不明显欧南城商业氛围纲的形成由来已陕久，尤其是现亚在正处于改造抛中筋的阵“孤两广大严街诞”洋，自古就是南灭城的一条主商掀业街道。只是厉受消费水平限迎制，这里的商冻业并没能形成熊规模与产业上王的优势杠。瑞客户消费能力巷低，与西单、承王俯井等大型畜商业区的距离汁比较近，导致扎南城只能靠特蚂色经营来吸引嗓客户攀，对于大规模塑的商场，其特盆色经营的类同舰性比较低，也抚制约了规模产丧业的形成慢。略月3瓶．商业分布呈档点状分布，成概型的商业区较恩少往虽然各类大小插商场遍布南城担的各个区域，程但基本上是呈解点状的分布夏，除了新世纪沸菜白、新世界狮中心和崇扫光嫩SOG狠O纳百货外，整个晋南城的内、外屈二环间既制具规模又上档谢次的商场与超晚市尚为空白，辅没有形成具有被较高档次的商拥业购物中心。于纯大型商场供校应较少，其它表物业底层商业狱供应大，但租致售状况很不理锁想且。诊商业分布可参袜见所附的谣商圈分布图，身具体情况可参值见所附膝区域商业市场梁调查表写字楼度经济状况的落燕后，造成南城余无强势的就业策人群，加之繁祖华商业街区的敞缺乏，该区域墨的公司实体主蓄要以机关事业义单位、中小型百企业等为主，辨对写字楼的需由求有限，导致潮南城的写字楼载供应量一直比性较少，哄地区潜在供应至不大棋，很未来的写字楼效供应主要集中删在广安门一带肺。绢该区域写字楼图项目咳参见所估附兔区域写字楼市宅场调查表本。菠相关市场需求值分析住宅及公寓枪姓脆丽结合市场调查袍及南城竞争项障目的销售情况胳，我们分析认恒为，南城高档努住宅项目的需财求空间比较大拔，这同一般人木对南城的认识批存在着极大的树反差，这主要外源于如下理由困：疫南城高档项目霜的供应极其有售限跟，尤其是均价喊超喇过欺700阁0边元巷的观零项目，除了春披树园、新世界盲家园等几个有巨限的项目之外偶，其猴市场的供应压上力远远要低于像其它方位的竞穗争茶；方高档项目的热绳销说明了高档挺项目在南城的辛需求潜力阻，如果说春树咏园的热销是因并为团购的因素山，那么新世界骨家园、似海怡野家、朗琴园等突项目的热销，糠则主要是面向裳个人购买；孕高档项目的需乓求客户群体范鼠围比较广泛予，整体以偏小功户型为主，但烂大户型需求也零有，乘表明南城的高雄端客户并不限爬于南城锈。欧交通环境明显籍改善，区域印洒象显著变好，傍地处城市核心括区的位置，距碧离天安门近在呼咫尺，这样的督条件已经吸引永来愈来愈多的携投资客户群体之，对外地客户论的吸引尤其强黑烈。无手嫂但这类的需求崇也存在如下不述利因素的制约局：予基础设施重大著改善，但自然绪动线相对不足哥；酷政府鼎立支持讲，但面临其它乞方位的有力挑汗战，尤其是近口郊区县地价高府品质楼盘的挑敏战；粱生活配套设施妹逐步完善，人港文环境尚未形日成，客源基础柱相对薄弱；呜规划宏伟，潜取在供应量大，鹰投资增值性不评高。驳因此，只有针拾对目标客户群命体，对产品进饮行精确的市场豆定位，开发出拣个性强烈、满洽足客户需求的嗽精品住宅，才贯能确保成功。商场使在前面的供应思分析中，我们路发现，统比起其它历史尸比较悠久的商政业区域，南城装的商业供应量委是比较小的，劫造成目前南城被商业普遍不景栗气及供应量偏硬小的现状，原迹因不在市场，悠而在于商家爪，由于距离长刻安街沿线的几磁个大型商业街舟比较近，商业顺成规模积聚的咐区域较少，尤类其是悠象些“授菜汁白柱”君这样推行特色协经营的商家较发少，导致人们昆大件商品的消起费一般都会选楼择长安街沿线元的区域，日产抗生活必需品则奥在本区域进行剃消费。骨摧送随着菜市口商抄业中心的建设葱，尤其是广安路大街步行商业赏街的落成，南堡城将形成几个起大规模的商业惯区域，这些区吊域的睛特色经营会逐检步提升南城的伙人气，加上南厦城文化旅游的丙拉动，南城商低业经济的再度朵繁荣将指日可春待副。愧资烤有一点我们需无要注意，即锣交通的改善对积商业的繁荣绝嫂对是一个利好殿的因素，但这拦有一个前提条舞件普，如果垄两广大街类似暖于平安大街，短形成城市快速室交通网络，由拾于鹊交通快捷与商妖场客流成反比渔，因此如果两权广改造后变成福快速的交通路迎网，则商业的两繁荣就值得怀匙疑饥。写字楼摩总体来看，本牛项目现在开发喝写字楼项目的宰时机并不太好横，除了短期需耽求比较有限之泳外，其它原因句还在于：售1短．写字楼与住毒宅楼的最大不柴同在于计写字楼必须依旧附于产业的支贼持，所以写字灵楼开发是否成球功，关键在于驳能否寻找到自荣己的产业支持醉该地区有代表艘性的支柱产业省。副产业支持又可缩分为综合性产钱业支持和专业姑性产业支持愉，墓前者币包括一个地区熊的经济、人口易、环境等诸多煤因素，如后者蹲指该地区有代免表性的支柱产鹰业。绵2扎．由于芹写字楼的购买机更多的表现为府企业行为，因焦而政府的辅助主、推动作用不半太明显棉。尤其是产业旅支持这个概念追，在北京的中路关村壳及昼CB要D啊表现的尤其突漏出，中关村因寻高科技的拉动股带来对写字楼祥市场的强力需忠求，怎而违CB嚷D笔则是国际商业寨贸易及新经济刻的影响促使该意区域写字楼市少场的火热，所投谓州“夫行业选择区域起，区域决定行殿业诵”驾便是这个道理欲。渡一个地区只能平依据自身的特错色和长处来发谢展自己的支柱待产业，才能形畜成这个区域一尽批以特定从业国人员为客户的舟写字楼。梦因此，根据菜堆市口区域的现籍状及其未来的额发展方向，考菜市口地区也塑许会形成一个锤集商业和商务香为一体的城市壮中心，但就本早项目所在的区朱域，地段条件瞧的限制决定了固目前开发写字除楼物业并不是棒一个好的投资泡方向窃。我们调查的绞结果也显示，愤该区域目前发痰展写字楼的前桐景并不看好，猪这主要表现为握：兰局一链，南城的写字演楼基本上是自核给自足的供应猜方式，现有的米写字楼揪供应也主要是贴机关团体、企客业自身，通过框租售的形式解暑决办公的企业敲尚不多，实际帮的突本地需求较少疤；闹肯玉二，中该区域几乎仪没有强势的主款力就业人群计，现有的交通它条件也不足于极形成一个适合将于办公的规模拉与要求，稳在目前写字楼镇市场相对趋于脑集中，且供应悟量比较充足的当情况下，其它抱区域的企业到挡该区域租楼开此公司的可能性遭很小仆。依季步三，蒜政府的凤政策倾向与引叶导作用，对一暑个区域的发展荷是一个促进，基但其成效的显励现是一个较为绒长期的过程孤，而且能否如喉政府设想的方栗向那样发展也正是一个未知数辰，对于宣武这痛样基础比较薄惧弱的区域来说狼，更是如此。市场空间分析复结合前面区域艘资源优劣势分朴析，及该区域扇在未来城市中帐的功能定位分区析，对比各类私物业供需双方雹的实际情况，餐考虑到项目的锁入市时机，我简们认为：摊贺通过兵区域资源的解纪析武，该项目所在杀地段是一个可泥塑性极强的可常开发地段，橡适合于各类物兽业的发展塞；大通过该区域在五未来城市中的垮功能定位分析歉，此地段症适合于公寓类据、商业类项目育的开发驰；歪通过各类物业陶市场供需情况锹的调查与了解答，在目前的开远发时机下，该起地段锣比较适合于住害宅、公寓、商顿业的发展残，掘而在短期内不袜适合于做写字摄楼的开发缠；胳撞枝几何图示表示末如下：区域性资源分析区域性资源分析商业.写字楼.住宅市场供需分析商业.住宅城市功能定位住宅.商业市场供需分析商业.住宅城市功能定位住宅.商业瓜俯妄即捐本项目的市场晃空间在于开发尤高档的住宅、循公寓、商业奶。对