文化水廊商业项目市场

文化水廊商业项目市場研究前言第一章消费市场探析一、2002年苏南5市居民生活水平横向对比二、居民收入特点分析三、市区居民消费特点分析四、消费指标走势分析第二章苏州市商业营业用房发展状况一、商业营业用房供给状况、空置状况分析：二、商业营业用房市场需求状况分析三、供应市场探析四、综述第三章市场面分析一、主要竞争个案评述二、主要竞争个案相关指标对比分析第四章项目SWOT分析第五章项目定位分析前言风起云涌，商机再现，智者不容有失！确审时度势，把待握市场脉搏；研横刀立马，敢异为行业先。偶细分市场，锁劝定目标客源，玩跳脱竞争。离把握机会点，凳突破樊笼，创糖新产品规划。锻提高产品力度敢，创造最大价环值。他发扬优势，规泻避缺失，力求立不败。剩调研、策划、挖造势、推案轮用心营造共赢约局面膀码哑誓将卓越进行么到底！轨第一床章毅旬敢消费市场探析田一逗、掠200陶2值年苏絮南湖5经市居民生活水元平横向对比巧在国民经济持贞续健康稳定发推展的大环境下沟，全省人民生唱活水平不断提缴高。国省内各市居民羊可支配收入、塞增幅及位次情爷况森城市名顿新口径废（元）乒收入位次生增幅酬（翼%雅）想增幅肃位次蛾城市名界新口径非（元）茄收入临位次圾增幅铃（肠%仆）疏增幅甘位次锐全纷昨赤省刃8178遗——绸11.9收——疲连云港削6953邮12矩9.3寸11泻南京市秃9157冻4去11.0待8粒淮安市晃7158适11案20.2尝1坟无锡市缺9988游2零14.9限2写盐城市服7274滑10雀14.5恭3喊徐州市素8037扛7四13.2非6甘扬州市蹦7833芬8课12.6扭7橡常州市脑9937穗3妻14.4锹4批镇江市嫂8202嘴6趋14.2雷5呀苏州市挨10617姨1下10.2们9防泰州市羊7788裹9析9.5们10吹南通市症8640祖5境8.6弄12属宿迁市夺5041字13偶7.3奏13匹●啄从上表可以看狠出，可支配收或入列前六位的地是苏州、无锡岔、常州、南京隐、南通（苏北魂）、镇江。柜●秒苏纳州祸200舍2姓年居民可支配造收入臂为填1061婶7亩元，列全省第范一，苦比允200俩1就年增凯长很10.2悉%驾，但增长率仅劲列全省第九名璃，低于全省平哈均水平驰（愿11.9遍%城）印1.至7晚个百分点，增坐幅的偏低应该挑值得注意。裤从苏的南拖5旱市的居民收入旅来看，呈现如摧下几个特点：职1蒸、苏护南裤5登市居民可支配称收入泾渭分明剂●都随着改革开放翼的不断深入，煤市场机制的逐向步完善，国家咸各项经济政策丸的出台，作为贱长江三角洲重刚要的新科技前携沿阵地的苏州脉近几年外向型全经济蓬勃发展戚，带动了整个迫城市经济总量草的扩张，城市谦居民可支配收灵入辟也钉“耳水涨船魄高路”颤。蓝●术但我们也要看诚到，虽然苏州永居民可支配收钩入与其批他辞4藏市拉开了一定繁的差距，但收并入增幅处于最哪低，应值得注惑意。凡苏编南芒5忌市历年人均居掀民可支配收入召一览表惭年份例城市名亲199项9然年缸200射0唇年但200批1撒年滑200扑2宝年茄绝对值（元）抛绝对值（元）丸绝对值（元）台绝对值（元）耀苏州市刚8406毁9274予10515解10617热无锡市嘴7920玩8603叼9454轧9988划常州市目7874业8540悄9405我9933英南京市式7694盟8233宿8848发9157咳镇江市泉6569壶7170梅7698蹈8202尺●命从上图可以看滋出，苏朽南菜5阀市居民可支配等收入排名虽然布一直没趟有派签烛变化。遥●励无锡常州两市箱的居民可支配环收入和苏州的酿差距在逐渐减节小，说明苏州部居民可支配收贞入的增幅还是虽比较低的，差建距的缩小主要戚原因就是增幅艘较小造成的。惊形成差距的原逗因探析：证（耍1使）、苏州以外泥商投资较为集窝中的优势，就楼业结构呈现多勒元化发展，其刺他舅4表市就业结构相茅对较为单一，崖间接地影响帽了牛4耀市居民收入的封快速增长。浆苏毒南版5荣市人口就业情文况表（单位写：征%谜）老城市名湖就业滋人口起国有圈集体恭其他辫经济渣个体马私营访个体捞被雇昼退休职再就业骂其它员就业殃全省弄100须47.43误14.86到9.46感6.67灰6.08哨3.38任2.03盗南京市笼100树64.60鸦11.18煌3.11饿3.11段2.48逝8.07讲7.45灭无锡市喜100渔57.14成11.43渐18.57侦1.43贷7.14肉3.57困0.71尺常州市面100据44.23椅6.41组30.13饱4.49待8.33烛5.13言1.28耀苏州市车100欧45.65考21.01螺20.29克2.17通5.07游5.07耀0.72刑镇江市亲100精61.38朋17.93爽7.59警4.14忠6.21秩2.07铜0.69侦从各类型就业势人员分布看，易苏州市国有、瓶集体、其它经烤济单位人员分基布较平衡，就救业呈现多元化豪趋势。就业结认构优势明显超家过省平均水平宪。借（毫2明）、目前，工旧薪收入仍是城兽市居民总收入公的主要来源。扬人均工薪收入幸的多少直接影涂响到所支配收前入的多少。洋苏椅南蒙5寿市家庭总收入丰构成表（单位荣：爽元村/局人）须城市名择南京市砌无锡市西常州市风苏州市阳镇江市倚总收入成9856.0且7霉10839.哑67扒10840.判58串11510.德61俭8829.1畅4题1粥.语工薪收入饼6616.9棵8碧6798.2厚2欣7310.9质8纽6960.0狼9展563梦工资及补贴收越入储6360.4刷6蠢6707.6掩8策7175.4拍7糕6610.4碍8须5348.3吸5缠其他劳动收入仔256.51戏90.54锯135.52银349.61凤14.65车2探.柔经营净收入奸151.89革106.27蚀366.06家104.1膀191.57怒3碍.翼财产性收入谎28.41陵143.94蚕84.52阻125.59沿177.4烂4朝.供转移性收入肿3058.7殃9膜3791.2膛4桨3079.0冠2副4320.8艳4跪3097.1甚7击从表中可以看诊出：佩■纹苏州居民的工巴薪收入低于常帐州始的资7310.9漏8魔元，两者相叨差咳350.8抢9仇元，居第二位涂。与其宅他肤3状市的差距不是丹很大，尤其是伯与南京、无锡炎两市差距更小绕。厅■释苏州居民的转榆移性收入最高确，与其它四市咱拉开了很大的桑差距，对总收虾入的拉动作用典明显，该指标姑和工薪收入指旱标共同作用，飞使得总收入指野标列五市首位已。巧■吩收入的多元化潜对可支配收入纯的作用明显。傍2净、苏萌南睁5愈市消费绝对值昌全省领先，消煮费增幅普遍较灭低钻随着收入水平葡的提高，各市所居民家庭生活弯质量不断提高辅，消费水平不曲断增长。携苏勿南蜻5声市人均消费支鸽出比较居城市名低单位拌200袜1支年资200爹2龙年墙增旷幅盏%伏增幅排名估全枯亿宿省档元驱/出人俗5532.7她4隶6042.6偏1肾9.2吨——袍南京市钞元婶/烈人简7325.6班5坛7322.6集1六0捞5唉无锡市妻元付/炸人验7404.7适8链7567.2堤1染2.2倍3驱常州市眨元踏/桨人阀7525.5沙7边7973.0秀9吵5.9依1堂苏州市话元陪/富人哗7269.8宵8零7686先5.7士2呼镇江市盛元增/斥人填6235.5赴6夫6304.5猎3箭1.1仪4马从表中可以看肢出：币■帮苏州居民消费洞支出佩达革768填6荒元，比常州凶低赖412.4加4但元，穴列紧5轨市的第二位。产消费支出的增眯幅识为德5.7悔%辛，低于常州市刷（俯5.9弓%驴），相对于收钟入的增幅踢（没10.2庆%罗），消费支出狐明显偏低，说颠明拉动内需的萌政策的作用并办不明显，苏州容市的居民消费国水平尚有较大告潜力可挖，必朵须努力开拓消饶费领域，调整叠商业结构，培磁育新的经济增徒长点。缩■伶苏州市拥有较雨好的自然资源桌地理环境和深塔厚的文化底蕴割，旅游经济对族商业发展的促贯进作用日益明邻显，在居民收珍入水平提高远艰远高于消费水宗平的情况下，臂应抓住机遇，冠打造旅游经济久，大力发展和叨完善现有商业伟配套。背二、居民收入抓特点分析沈随着苏州市经忍济持续稳定发该展，城市居民烘家庭收入亦呈尽现稳步提高之希势耻，荷200葵2出年市区居民人逃均可支配收入帮为脚1061表7前元，列全省首墓位，同比增组长瞎10.2末%折。居民收入的龙主要特点是：抬1匙、收入来源趋惯于多元化。闻从下表可看出展，司●巷工薪收入在居外民家庭总收入迎中仅占六成。取●兴转移性收入对何居民家庭总收踪入的影响日益抵明显，随着离琴退休人数的增三加和养老金标眯准的提高以及鸟社会最低保障厚制度的建立健培全，以养老金荷为主的转移性压收入大幅增加仔，在居民家庭馋总收入所占的岸比重已末达伍37.53剑%原。碧●判经营净收入和竟财产性收入也饼占居一定比例拘，家庭收入来交源呈现出多元截化的特征，工养薪收入在居民秩收入中的比重吊逐年下降。傻项榜减阁目她金额汽(病元比/漏人麻)常比重脂(币%)僻比重排名绢家庭总收入碑11511替100搞——探1恳、工薪收入久6960剩60.43透1多2赔、经营净收入逆104鸣0.95旗4倍3饺、财产性收入勇126信1.09初3瓶彩4元、转移性收入厨4321震37.53谱2碰2始、不同家庭收桥入水平悬殊。咽项目脂计量单位真低属20%稻较低霉20%兔中间减20%天较高霜20%禾高热20%暗可支配收入甲元饭/虏人月梨354纠543奴711银959纪2051毛从上表可看出简，男20壁%凝的低收入组人僻均月收入寺为嘉35己4素元转，素20匙%分的高收入组人守均月收入谦为鹿205功1玉元。高收入组争的收入是低收窑入组孝的第5.题8于倍，高低收入屡组之间收入水笋平悬殊较大。立3剧、收入水平在缎省内领先，但昌明显低于沪浙纸粤。驻200罪2毅年我市市区居星民人均可支配镜收入远远高于拦全省水平，在磨省内各市中位赔居榜首，比全误省平均水平靠高踩243剩9饿元，比南京、剂无锡、常州也抄分别惩高赴146衣0焰元晚、刃62碎9海元淡、疮68栽4矿元。但与上海熔、浙江、广东创的城市相比差筐距明显言，翼200扒2雄年苏州市区居祖民人均可支配只收入为上海、舌宁波、广州帮的什80坚%和左右，仅相当绸于深圳伟的禾42.6极%日。圾册耽指标被省内城市励居民人均可支理配收入茎(突元羞)引比苏字州暮±筐(旦元比)芳苏州为各地的行%窄江苏省属8178拴-2439死129.8货无锡市摘9988演-629浊106.3推常州市吸9933乡-684骡106.9夕南京市总9157陪-1460步115.9竟南通市慎8640洒-1977偏122.9榴镇江市纱8202诚-2415净129.4圈徐州市梁8037骤-2580顺132.1冻扬州市黎7833仰-2784折135.5暮泰州市贱7788柄-2829含136.3邻盐城市功7274观-3343州146.0汗淮安市而7158篇-3459京148.3奉连云港市竟6953劫-3664很152.7泄宿迁市捏5041亦-5576沟210.6纽挤前指标贤沪浙粤城市蜡居民人均可支胸配收入降(父元姑)历比苏赔州瞧±斜(利元政)左苏州为各市的前%法上海市薄13250冤2633雪80.1垄宁波市染12970棋2353顷81.9无绍兴市兄12133赞1516音87.5骨杭州市仪11778野1161森90.1跳湖州市菌11388战771危93.2半舟山市裕10985块368竞96.6都嘉兴市伴10757渔140罪98.7歼广州市沿13380独2763跃79.3盛深圳市终24941于14324晌42.6衣三、市区居民设消费特点分析朗200混2完年，市区居民帮人均消费支出钥为哀768活6择元，同比增境长州5.7俗%绵。居民消费的粮主要特点是：蹲1献、消费结构进泳一步改善女200墨2物年居民的八大彻类消费支出中拔，除衣着、家日庭设备用品及估服务、杂项商伟品及服务有所吗下降外，其余输都有不同程度杯的增长。截项产速狭目稼金炉上浊额叔（帮元训/带人）费增长率奴（尼%嫩）绘占消费支出耗比重慰(具%)厅比去年增减百渗分点共消费性支出由7686辈5.7慎100必--逝1笔、食品妥3237释6方42.1们0.1犹2宁、衣着沟471狮-11.6柔6.1凉-1.2伴3型、设备用品及册服务许625殃-37.8阔8.1店-5.7译4抬、医疗保健词330废1.7吊4.3欧-0.2毒5砍、交通与通讯鼓642咳24.2歪8.4犯1.2满6胳、娱乐文教服吉务雄1197肿25.5问15.6沙2.5但7爸、居住挣928谈72.1脾12.1恩4.7睬8梨、杂项商品及才服务共257炭-25.9游3.3宵-1.4爪从上表可看出殊：兰（畜1纳）反映居民基亿本生存需要的量食品、衣着等素基本生活方面膛支出所占的比认重下降甲，蚕200虚2凤年居民人均食挺品、衣着支出哑占消费支出的成比重仅磁占鹊48.2容%蛇；比上年下降眨了蜜1.纵1题个百分点。体傍现发展与享受杨需求的交通通指信、教育文化献娱乐和居住等蝇项支出的比重见上升较大判，勺200狼2骂年居民人均交发通通信、教育榴文化娱乐和居青住支出占消费巴支出的比重秀为阁36.1点%良，比上年提高鸟了去8.阿4桨个百分点；居熊民消费不再以衫吃、穿等基本熔生活为中心，类而是追求更高馋层次的生活享驻受，反映了居揉民生活改善的朝事实。燃（红2挑）近年来，住馒房消费成为热驾点，苏州房地弱产市场活跃，赵住房买卖规模庄空前，居民家迈庭住房条件迅刻速改善，家庭禁支付的物业管骑理费、装潢等番与住房相关的优居住类支出明隐显增加非，牌200蛇2蹄年居住类支出轧（不含购房本唉身支出）比上裂年增吗长斑72.1吸%耕，增幅居八大蚁类消费首位。涛2补、消费行为发嘱生重大改变顶200琴2恭年我市居民人刺均可支配收入斯为浪1061诵7谦元，消费支或出笋768敏6矩元，消费倾向筝为田72.39锤%苍，与国际上公介认的正常标准叼相比属偏低，欢这是因为居民斤的消费行为发旅生了重大改变勺，居民家庭支菌出的热点已转僻向住房、汽车妈等大宗消费摔。副200昼2长年我市居民人鸡均购建住房支咬出拘达葵152料1智元，占总支出趟的抽13.8孝%页，是南京锈的宴6轻倍、无锡企的牺2.辣6销倍、常州劣的满2.拥7攻倍。毁至厕200览2盲年末，苏州私派家车拥有量已臣突累破源1绕0璃万辆，砖达进10.6纵8脉万辆，居全省报第一。曲3倒、恩格尔系数微偏高乱省内城市冰人均消费支拔出稀(都元府)吼食品支浮出唇(胃元扣)怖恩格尔系数就(裂%)妇比苏州及±毒百分点烦徐州市蛾5922亿2164衣36.5挣-5.6夺常州市稠7973脂2933星36.8喷-5.3当连云港留5059逐1869纵36.9秆-5.2烧盐城市喘5507谢2092欲38.0计-4.1叹南通市盼5852违2318劝39.6稍-2.5赏无锡市圆7567寻3011锣39.8耀-2.3安泰州市顽5550堂2308屑41.6蚁-0.5钻南京市装7323咽3066剩41.9伯-0.2菌扬州市问5575谣2341斧42.0膨-0.1属宿迁市籍3464厕1463矮42.2毕0.1五镇江市起6305铲2708踏43.0召0.9冲淮安市调4840聪2136季44.1涂2.0情黄洪指标蚁沪浙粤城市渣人均消费支颗出馒(耻元圆)耐食品支瓦出拖(腊元绵)胸恩格尔系数福(购%)毅比苏州央±童百分点纹深佣喷圳断18926薪5187倍27.4搬-14.7张广绑婆州寨11508嗓4380司38.1传-4.0猫绍兴市干9004奏3495购38.8葛-3.3育舟山市慕8010占3123狠39.0寺-3.1拔上海市啦10464浓4120困39.4夏-2.7违杭州市说9215窗3707概40.2炉-1.9幕宁波市岔9396征3791山40.3胜-1.8藏湖州市盒8133并3425罗42.1洁0.0脾嘉兴市撒7352抚3240跟44.1鹿2.0基恩格尔系数（貌即食品支出占念消费支出的比蒙重）是国际上轨通行的衡量一化个国家和地区工人民生活水平异状况的重要指潮标雷。钳200完2焰年市区居民人脚均消费支出末为白768各6勿元，食品支唉出值323鲁7伐元，恩格尔系需数薪为罢42.1苏%她。无论与省内搂城市比，还是冰与沪浙粤相关耻城市比均属偏禁高。欲近年来，苏州凤的房价大幅上豪升，教育费用乡、医疗费用居产高不下，对居桶民的消费行为深产生了较大影舅响。应加大定桃销房的建造和锯对教育收费、议医疗收费的规匀范力度，抑制鸦房价过快增长声，调整居民的认消费结构，促降进商业服务业逮的发展。钟四、消费指标会走势分析警1举、社会消费品披零售总额（亿心元）走势柴图聋理消费品市场需蜘求旺盛，全市程消费品市场持宿续走强，淹从拼197咸8滥年很断醋至患200眼2件年，社会消费贞品零售总额曲香线近似直线上斜升，尤其杰是节199勤0杆年以后，上涨度幅度明显加大处，说明随着生戚活水平的提高他，居民的消费严也呈现较快的煌上涨趋势萍，怜200翼2术年实现社会零壮售总确额朵451.献6沫亿元，增邮长属15.3踩%片。但我们也应距该看到，年上馋涨的幅度相对说平缓，说明目讲前市场商品供去应结构还不是尝很合理，拉动蹦内需的效果不根是很明显，应混该着力调整（仔市场微调之手优）商品和服务搜的供应结构，激引导商业健康造发展。继2企、市区居民消盛费价格总指数锁（腊%禽）走势图帅200鸦0辅年以来，物价位总体水平稳定祸，社会消费品扣供应充分，物倘品短缺和通货薄膨胀不再发生瑞，这为消费稳顿定增长创造了车条件。但我们仔也要注意到，佳物价一直低位爬运行，长久来绿看，也会抑制勒消费，不利于凤商业的发展。茧3材、市区商品零饼售价格总指数骨（茂%声）走势图筋200姨0疼年，走势呈近佛似直线攀升，日说明在宏观政注策的调控下，慨市场商品零售壮价格相对稳定躲，有利于商业卧的健康良性发骨展。谜居民消费结构软在提升，中、伟高档消费群体钳正在形成，消史费增长的增量彻部分主要是由届中、高档消费军形成的，伴随惕房地产市场火悠爆而形成的居勾住类消费、提掏高生活品质的风教育、文化、皂娱乐、服务消览费和汽车消费败成为热点。词从激0笨1馅年下半年到今桑年的居住类消赏费和餐饮业的鹊消费火爆，抬姑高了基数，息给要0译3啄年的消费品零之售额增长增加处了难度。映第二烧章恶茂翠苏州市商业营尝业用房发展状代况狸200地2畏年苏州市商业造营业用房开发附数据统计表宵竿侄指标急区位芽本年完成投资粒施工面积闷新开工面积辈竣工面积交空置面积疤0此2虎年池增幅滚0吴2校年矛增幅散0门2太年悉增幅恭0律2馒年迎增幅泪0币2兽年估增幅乞市区拆古城区才39933揭13.90韵206923勿12.15揪52589刷-31.92丛123008馒-3.37氧105597尝-36.44纯新区滋4901果12.00乒53482蜜-61.25帮18749裙-48.61笔24213触-1.96骄8651匙-49.74虚园区纪1621捐-48.90拴16272鞭-19.94电9974还-21.08罚6298戚-45.40跟1556测-73.90肌吴中区匹8098成43.99惯57582良53.05洋16241哄22.22虾31796天-14.75犯64215浅-2.91附相城区宜2584令66.82帆33625隶60.52茅33281妖58.87好17344敞-3.37制9229某/倡常熟忌10434耗264.32拍175729钱417.43落174314枣888.06塘119519垫394.70截39402较7.96散张家港扇14306拉133.33习130567字72.24尖102545忍119.35尘77849怜66.13津22183贼81.34识太仓滚22627乒204.33软330352裕156.37家214869群350.38次90743保10.53兄10316行-81.12船吴江沸11418溉17.80汤151962餐9.75疑101674梦-0.32灰63177全-19.62浩15596科-33.76崖昆山资5412线19.42然42384炊-45.05早21589仿-35.70新34469涛-33.99震17039誓32.98味一、商业营业凝用房供给状况宵、空置状况分计析：掀1秆、全市商业营恶业用房发展总渔体状况涝总体上看，苏睛州商业用房的邻发展势头强劲授，完成投资、忧施工面积、新为开工面积、竣蒙工面积四个指哀标都湖比患200呢1篮年有所增长。臭尤其是完成投扶资和新开工面夕积两个指标的掉增幅，更是强畜劲，说明在交渗通格局的形成送、轻轨潜在效劳应的激发、经旨济的持续高涨察、居民可支配匪收入及消费性糕支出的日益增啄加、城市地位牌的提升等因素汗的共同作用下论，开发商对苏榨州市的商业前咳景的预期良好气，开发信心十状足，投资力度励明显加强，资循金到位状况良伪好。嚼值得注意的是粪空置面积的大悼幅度下降，相钟对施工面积、对新开工面积的示不断上升，说吐明市场需求比揭较旺盛，已经量消化掉大量的刑空置商业营业忘用房毫，外“究减扇空极”肝效果明显。屑2据、市区商业分滴区概述榜（你1防）、中心城区暴：密古城区由于历桐史原因，各项就商业配套比较牧完善，石路商经圈、观前商圈深已相对成熟，妥辐射半径也日繁益扩大，商业槽市场相对饱和英，故挖从躺5惭个指标的发展颠来看，该区域可内的商业已经副进入生命同期奸中的成熟期，框后来商业项目淡介入相对困难穷，故新开工面把积有着较大的尼降幅尤（第-31.92拳%攻）。同时，从弄空置面积的降痛幅们（猫-36.44槽%神）来看，更能枯说明该区域内献的商业环境的耀成熟。成熟的谨商业环境、良怀好的市场前景桶使得该区内的崇商业空置房无的迷“压减范空闹”酒效果非常明显取。熊■旋成熟的商圈对饰区内商业用房宪发展的拉动作额用明显。（2）、新区朝新区内已有新倘区商业街，狮冬山路沿线的各种种酒店、咖啡奶店等休闲娱乐扎餐饮，以及预湿计今逐年顺1机0状月份开业的百李润发购物广场叠。加上该区内坊高档物业的陆侍续出现和苏州精乐园吸引旅游掏人群的不断增雪加，市场潜力订较大，发展大供型商业项目有楼较大的机会。床预测：在未来氏，新区狮山路榨两边将出现商盛圈，我们暂称湾之每为强“旺新区商惯圈秃”易。但该处文化挤底蕴的相对不腥足，也是发展况商业的一个弱椅点，因为难以咸有效的延长旅绒游人群的区内汇逗留时间。（3）、园区虹园区由于商业覆模式相对独特美，邻里中心运元作都相对成熟匀，能有效地满悔足区内居民的哥消费需求。但抄随着近两年区玉内高档物业的议大量涌现、外有来人口的急剧婚增加步、灶CB锹D咬的规划、园区酒二三期的启动酬，园区已成为箩苏州的国际化父新城区，国际沾化步伐明显加酿大，为了满足顿区内海内外高策消费人群的需颈求，该区的商仰业项目的档次式将比较高，目良前在建和将建氏的项目就蒜有猪F惨城、联合投资杨的娄葑社区服鉴务中心，星海妙国际广场、师览惠坊商业街、中湖东第四邻里叶中心、湖西园猪区置地商业项稼目等一系列大贸型商业项目。用预测：在未来脚几年内，该区以的商业将与国常际接轨，档次育将成为苏州最胸高，与石路商梳圈、观前商圈浸形成鼎足而立油之势。者（催4灭）、吴中区脑由于吴中区发王展上的相对滞神后，该区内除除木渎、长桥（参百润发、华润酬）商业发展状冈况还好外，其轻他地方的商业睬发展状况都不西尽人意。霸从施工面积、城新开工面积的啊增幅来看，还沈是比较快的，竟但增长率主要辽是由指标基数威太小拉动的，啄市场需求拉动滑效果不是很明晴显。空置面积俯的降幅很大原倾因也不外于此趴。掀预测：该区域吓内的商业前景绑由于先天条件楼不足，市场潜棒力相对较小，吼潜力相对较大束的地区有三个克：长桥、木渎昏、太湖。遮（硬5吨）、相城区供相城区的商业掌近年来有着较贱大的发展，主厚要集中在相城推区的行政中心援附近，已形成庆的有较大影响胳力和形象的商销业项目有蠡口占家具城、相城鄙一条街，还有菜规划中即将运悠作的国际服装晒城。该区发展枕较慢，近期由戴于区内市政配彻套设施、交通具有较大改善，雾市场前景一下钱子变得光明起亿来，但由于铁旧路以北的区位次在人们心理上葬的抗性，市场相前景不是很理挣想，商业发展餐趋势倾向于商轿业物流方向，江未来可能会作息为商品集散地寺的形象存在于码市场中。禁3湿、五个县级市蹲五个县级市的绸商业发展相对妈滞后。但发展宜步伐非常快，柔随储着仅“尝沿江八大产业盯基古地烦”奇的规划实施，华区内商业的前灾景变得扑朔迷脉离，产业结构摔决定了这几个粉区域内的绝大芽部分地区商业网前景不容乐观扶，商业将集中壳向服务周边居擦民的日常生活伍需要方向发展表。值得一提的师是几个风景区算板块的旅游业愉有可能带动区样域内商业发展牲。洞但这些县级市炊内居民的消费浩地点倾向于市碌区，随着大交递通格局的形成跃、轻轨的规划骄，大大缩短了忘往返市区的时阵间，这些县级引市面临市区商姑业对区内商业博客源的分流左欣右，市场挑战淘明显，市场客冲源将大幅缩水啄，从而形成市朋场需求相对不宏足。拘秘方：做独特爷的商业，以差名异化策略介入蓬市场竞争。琴二、商业营业盒用房市场需求某状况分析洽200狭3钓年上半年，市吃区商业营业用汉房转让登记碎1282粒处，转让面积染25.11溜万平米，转让风金额拼9.06腔亿元，分别比豪上年同期增长臂101.26庙%孕、脚9.42%物和乡9穿6.10%马，创历史最高俯水平。漏上半年，市区懂商业营业用房猾预售价平均每栗平方米卖7033筹元，其中中心舌城区为每平方后米冲7706释元。阶指标的惊人增叫长说明市场消针化能力极强，昂这局与均“陈一铺养三经代抱”逢的传统投资思贤想密不可分，巡在股票市场长爪期低迷、银行偿储蓄利率一再袋下调的情况下血，投资不动产会、尝在萝“泪商劫铺昂”扬中淘金已成为性广大市民的共缴识。搬三、供应市场制探析锐1搂、历年商业营裕业用房施工面批积走势分析砌※签从图一可以看德出似：涂从祸9翅8泽年至今，商业粮营业用房的施李工面积走势波令动较小，只含有碧9优9舱年跃入谷底，链原因强是弊9吊8摊年结转的大量第的商业营业用淹房面积在一定伐程度上影响开逮发商的市场信除心，但随明着店9胳9界年底苏州楼市院的升温，加上蒙苏州经济的持延续高涨，有效长的拉动了商业延营业用房的开航发信心疾，惧200亲0丢年飞至帐200幅2黎年走势呈缓慢在上升态势。居汁民可支配收入焦的不断增加和态消费性支出的防比例不断加大桑，对商业服务怪业的需求日益柿旺盛，也有效饼的拉动了商业庄营业用房施工联面积的再次大症幅上扬。彻预测：随着经赢济的持续高涨铸，外来人口的乏不断增加、交漫通环境的不断嫌改善、招商引流资力度的不断也加强。商业营章业用房的市场界需求将进一步愉旺盛，施工面邮积有望继续保扯持快速上扬的拳走势。叫2赤、历年商业营蹄业用房新开工轮面积走势分析煮※吧从图二可以看殃出亡：撒和施工面积走难势相似，波动杨较小，走势相睡对底爹平缓，但增长击趋势明显。资3什、历年商业营击业用房竣工面悔积走势分析提※茂从图三可以看民出珍：业历年竣工面积旋走势戏剧性的额与施工面积、兽新系隙纺予开工面积的走锐势一致，但我固们从增幅上看灶，施工面积，伪尤其是施工面口积中的新开工鄙面吵积区200醉2膛年的增幅明显芽高于竣工面积使，说杨明邻200劈3询年（尤其稠是设0幸3继年下半年）伯至深200寸5裳年（根据开发昆周期简单估计挨）商业营业用雷房的供应将急漏剧加大，市场役竞争可能会比臣较激烈，一些寺地段差、辐射歼能力小、综合殿竞争能力差的摘项目有可能面宫临市场尴尬，叠销售压力会明睁显增大。粘4糕、历年商业营钓业用房空置面押积走势分析漫※灶从图三可以看蛋出嫂：济从空置面积的肃走势来看，总露体趋势呈现较沾快速度下降。延原因是趁有着含200宰2皱年前后火爆的阳苏州楼市和需煎求的上升，市伶场消化速度加跌快论，村“草减师空酷”品效果明显。但制我们也应该警奸惕：走势有可慢能会上扬，原瓶因是后开发的座项目在相关指许标、整体质素盐上都与市场需爆求相一致，而萝老式商业用房辰在一定程度上亦难以满足市场乔需求，去化压广力大，可能面洗临改造，甚至球可能为市场淘犹汰。四、综述惠■波园区独特的商榆业运作模式（隶邻里中心）、换园区二三期的神高标准的规划靠以及目前几大纠商业项目的运角作（例锣如甲F野城、联合投资滑的娄葑社区中笋心等），加上馒区内居民消费但能力强、外来称人口多、打造全国际化都市的舍实现，园区的执商圈在一两年梅内有望与石路弊商圈、观前商碎圈、南门商圈号进行新一轮的分市场洗牌，形凑成耕“扛割滑据落”受状态。您■恭随着居民生活践水平不断提高料，苏州的商业速发展应抓住机牌遇，调整商业炎服务结构、提块高商业服务的座档次和水平。行■紫充分利用苏州劳的旅游资源，歇加快旅游业的浪发展，带动全段市商业的发展岗，形龙成她“刺旅游商业经遮济记”州。航■伟随着城市形象女的提升，必将伤吸引更多的海敏内外人士涌入食苏州，苏州更追应该以一种积南极的心态面对符巨大的商机。良■简苏州已向移民歌城市方向发展膏，外来人口的蕉逐年增加，商薄机无限，但外疤来人口的结构边有待调整（这见主要是由产业在结构决定的）秩，随着苏州产支业结构向高科齿技、资金密集衡型产业发展，滥必将使得需求巴市场进一步扩页大，促进商业药的进一步发展投。疑■申大交通格局的环形成、轻轨建横成后的投入使胖用，会使得郊竖区级县级市的蹲客源向中心城充区流入，不利糠于郊区及县级趁市的商业发展目。异■凤综合竞争能力祸差的商业项目匆将面临市场的伯淘汰，而质素胸较高的项目将早蚕食大部分的饮市场份额，最争终将形成几大师商圈，遥相呼寿应，形界成腥“绘割耗据给”座状态。眉■胃信贷政策的变俩化，将对商业授项目的市场去趟化形成一定的午影响。同时，太一些资金链比忽较薄弱的小开翅发商将很难进至入商业项目的卵运作；一定程杆度上也给资金幕实力强、开发卡能力强的开发悉商以市场机会言，有效地引导蜓商业项目的开捡发向高质、健姨康、良性的态哪势发展。堂■钢长三角都市圈愤的形成，也会鸣在一定程度上过导致苏州本地逃客源向商业非绪常发达的上海残流出驴，衫“连苏州挣钱，上央海消猜费成”歉的现象不容忽飞视，针对这一崖情况，应尽快期提高苏州商业彩服务的档次和是水平，有效抑叮制高端客源的黎流出现象。商业项目的运作相对较难，人气至关重要，地段、周边居民消费水平和消费倾向、项目本身的质素、交通、物管水平等等都是制约项目成功的重要因素，一个好的商业项目应对项目周边的居民结构、消费倾向、消费结构、收入及支出水平有着充分的了解，剔除影响项目运作的市场抗性因素，通过树立良好的公众形象、周到完善的物业管理、吸引人气的聚客力广场等综合质素，采用整合营销手段等来扩大项目的辐射半径，吸引更多的人气。商业项目的运作相对较难，人气至关重要，地段、周边居民消费水平和消费倾向、项目本身的质素、交通、物管水平等等都是制约项目成功的重要因素，一个好的商业项目应对项目周边的居民结构、消费倾向、消费结构、收入及支出水平有着充分的了解，剔除影响项目运作的市场抗性因素，通过树立良好的公众形象、周到完善的物业管理、吸引人气的聚客力广场等综合质素，采用整合营销手段等来扩大项目的辐射半径，吸引更多的人气。棚第三娃章打红害市场面分析礼一、主要竞争吵个案评述啄F顽城：艺该商业街位于缘苏州工业园区号二期内，金鸡炒湖东岸翠园路丽、星港街交界泉处，是由上海况新纽投资管理晌有限公司苏州壶分公司投资开授发管理。垮该案占状地骆6归3肌亩，总建面积滚超宅过俊1假0至万平方米。臣该案处于园区最文化行政中心汉地带，周边未涨来规划建设中继政府机构、公刊司、大厦云集东（包括园区管歌委会行政中心僵大厦炭、则6胡幢政府公、检善、法等办公大揪楼、能容箩纳抖8家万人的国际会妥展中心居、兵2刊万人居住社区唐和公众广场、灰文化水廊等重姨要项目）。糕该案的招商业辩种主要为国内挂外知名的餐饮疾、百货、酒吧耐、娱乐、健身无、美容、卖场园等，每个经营道业种控制探在啦1斧至向2义家，可能会有传效的防止了恶激性竞争的存在轰。保该案的管理模土式告为慢SHOPPI啦NGMALL些,希与国际接轨，纽树立了该案的漆高档商业形象凉，市场美誉度黑高，为本案的安最主要的竞争答对手。匙第四邻里中心亚：劫第四邻里中心纱位于金鸡湖东锁岸，现代大道移南侧，是园区少又一区域性、访综合性商业服朱务大厦，集大改型百货超市、残家居家具超市赖、大型餐厅，史便民小吃快餐匆店、西式快餐蚂店、咖啡馆、抱酒吧、银行、叉邮政、卫生所朴、药店、洗衣运店、美容美发籍店、菜场、汽史车美容、新华坟书店、各类特窜色零售店、各竿类中介家政服告务项目。休闲役活动中心，健言身俱乐部及部做分商务办公于狮一体。第四邻雨里中心将成为革苏州工业园区棍最大的邻里中晓心。姻该项目建筑面惜积趋3数万平方米，位度于正在建设的银东湖大郡住宅邻区的中央，由趟主楼、南楼和咸北楼三部分组绞成。其中主楼推两层，抹计宇1.因7拔万平方米，主盗要定位为大型学超市、大卖场嫌，南楼三联层笑770控0壳平方米，主要尺为餐饮类的铺青面，其中包括塌了中、西式快详餐、中等规模艘的酒点等。北梳楼三层骄约笨600匙0假平米，主要为朽净菜超市和一老些健身休闲空哲间，其中三楼歪为邻里中心的杠管理办公场所宇。档项目目前正处烫于招商阶段，您以租赁的形式事对外招商，平痕均租金构在搜4阻5秆元享/m隐2孙/煌月。筐美丽新世界：竭2降之间，平均单当价便达斯850景0虏元敌/躬平米。德在该案的经营朴项目规划中，峰地下一层（龟即扣-停1咏楼）主要经营悔业种为世界品拘牌男女装、化蜂妆品、黄金珠障宝、玉器、鞋艘类、眼镜、皮篮具、箱包、照枯相器材、通讯程产品诱。细1父楼主要为休闲狠装、男装世界也、运动服装和诞用品、儿童服雄饰、玩具、床谅上用品、工艺纳品垦。嘱2塞楼服装包括职吧业女装、羊毛限羊绒女装、休透闲女装、各种钉装饰品、女性毕内衣、孕妇服手。猪作为观前街的汪辐射区域，该枝案有较强的商论业发展氛围，温虽然自销售以暮来去化速度不顷是很快，在招肌商方面也出现受了一些问题，尊但是作为位于叹第一商圈内的奔商业项目在经萌过一段时间的圣市场适应期后钉，估计应该会售有一个比较理肤想的状态。贱玄妙广场：怨玄妙广场位于千干将路与观前寿街宫巷交叉口饰，占地面奏积五2殃万多平米，建矩筑面艘积绑2.赏5烈万平方米，产拿品规划中包括鸽了商铺、小户欢型住宅，其中兽商铺的售价达馒到兵了词2日万蛮/觉平方米的高价眼。目前规划的状经营业种餐饮慌、娱乐、休闲闯、资讯、购物腾、展示、精品博、服饰、艺品宋等。发展方向依是以上海新天更地的模式，目平标是建成观前滋商圈中的一大虾亮点，目前销债售与租赁正在虑有条不紊的进未行中。巾玄妙广场的客侧源主要以商铺旅的投资客为主意，这些投资客祝源主要来自于烤上海、浙江、异台湾等地，一挽些自主经营的刻业主也是重要粘的组成部分，叉主要以经营服粉装、精品专卖屋为主。铅蒌葑社区服务雄中心：肺蒌葑社区服务陷中心位于斜塘被商业区，总用妻地面播积鲁71670立m滥2苹，总建筑面卵积晒55000坡m矿2帜，分两期开发劲，其中一期开恋发倍3透万稠m殊2油，包括超糟市纱12000咳m唇2榴，商源业分8000m辩2总，酒店娱颂乐卖5400m军2还，公共服消务罚4600m事2犬，目前一期的救开发已经进入本实质性阶段。指在社区服务中情心的二碍期忌2500喂0怖平方米的规划桑中涵括忘了吴2300填0酱平方米的商业京用房拘和蛙200犬0牛平米的公共服休务空间。田蒌葑商业中心汤的建设对其周摄边事近遣5攀万人的居住组拔团在商业、娱脾乐、休闲等日绳常生活方面提念供了极大的方异便，但是同时盟，也将对本案败消费客源的引趋进构成巨大的激竞争。亦二、主要竞争略个案相关指标油对比分析混（酬1煎）、基本指标沉对比分析义个案上指标分类请同区域内伪其他区域漫F每城排第四邻里中心飘美丽新世界役玄妙广场怕总建面积羊1暮0熊万特m狮2某3迫万爷m土2讲1.帽7霉万季m况2续2.每5卫万愿m亭2子店铺相关指标罢面积税50-250址m贯2道36m底2陶27-170毯m姜2攻100-50南0m弹2朋进深叶8.4妇8钩3.75-1巨1摧8-9投开间师5.5鹰4.5亮7戏销售通方式宫出售劝√红√眨√烘招租述√颗价格孟售价庙0.5-0.东6剩元员/m军2眼0.7-1.岸1虾万尚元迹/m协2衔2素万丢元腔/m萍2骤租价四4专8俱元午/m讨2细*骨月杏物业管理费价3勾元爹/m杯2肝*举月扫2.龟5夹元艺/m友2滋*林月席/明/饱停车位碗地上诸地下股汽摄车狭50策0逢个缝非自动价车响100响0便个船汽却车捆7股5筝个脸汽闯车禁7摊5谣个降/分析：霞◆倒各个商业的规唤模都比较大，准尤其焦是县F慰城，总建筑面灭积趣达目1阳0旺万平米。绑◆南店铺面积都相这对灵活，几个辛个案的实际店律铺面积可以自框由分割，目前辩主要面积规划民在绪30-20秃0登平方米之间不滩等。句◆竿进深主要集中镇在慢8赖米左右，这样座的进深比较为吹市场所接受。典◆信开间的差异较莫大，主要为经敞营业种决定，纲开间容易变化呜，分割自由。晴建议开间尽量会控制性在辰4-混5新米之间。淋◆布市场上的店铺厚主要以出售的鸣方式招商，这环样的销售方式驳风险较小，因扑为一般在商业增氛围比较好的则地段，商铺的更回报年限也要汪在碰12-1船3卵年。孟◆或物业管理费和斯项目的定位有念着必然的联系荷，目前市场上厦的竞争个案的姓物业管理费主凡要确为胸2.5-齿3贪元滋/产平蜡米棒*稳月，雅，剥F蒸城为目前市场糊上最好的商业丘项目，其物业贯管理费用也袜就旱3悉元食/至平幕米附*穴月，而且，前持上年是开发商检和业主各负责帝一半。提◆抓停车场应该设竞置为地下停车迎场，停车场的据多少直接影响睛到客流量和消贺费者的逗留购狂物时间。幻（喂2倍）、竞争个案途业中分布状况灌分析最勤季妇业种机个案姐业种分布茧同区域内魂F碰城影餐饮、百货、创酒吧、娱乐、梨健身、休闲、龙美容、卖场等备第四邻里中心矮家居饰品、餐著饮、休闲、娱盒乐、邮政、卫迎生所、银行等寒其他区域吐美丽新世界姑服饰、工艺品露、工业品、休盐闲运动商品等王玄妙广场退餐饮、娱乐、摔休闲、资讯、荡展示、精品服部饰、工艺品等绞分析：则竞争个案的业堆种分布主要为春卖场（或者便养利店）、服饰唐、工艺品、餐寿饮以及娱乐休激闲。胃（失3纸）、产品定位控对比分析扶俩朝辛业种迈个案驶产品定位（产否品诉求主题）挺同区域内心F海城渴集购物、休闲纸、住宿、旅游笋、娱乐、餐饮巨、社交为一体去的大集合购物何中心市第四邻里中心奔服务湖辨东会2扛万人组团，集挪餐饮、卖场、渴健身、休闲等倾的社区服务中折心桂其他区域塘美丽新世界预面向时尚、超则前人群的集服溉饰、工艺品、骡工业品等为一好体的购物场所弯玄妙广场牙以精品专卖店待为载体，集服耻饰、餐饮、娱可乐、休闲等为校一体的购物广誉场怖目前竞争个案悬的定位基本上邪都集中在购物浙中心，考虑到汁本案的社会效蛛应要求，建议附本案走差异化梅竞争策略，不诸宜定位为用旅游工业品，腾尤其是能代表勤苏州人文早娱乐休闲为一您体、服务于区银域内居民和旅登游人群的精品度旅游商业街。户第四同章坊匹欲项善目馅SWO婚T惰分析1、优势：叙●最处于园区二期隆文化行政中心抚地带，未来人椒气比较旺盛，旷加上区样内槐F兴城的投入使用仔，未来市场前蕉景很好。客●惠处于金鸡湖八建大景观之窗一滩—汽—刻文化水廊内，晚未来海内外旅猫游人群流量大博，客源层次高携，购买力旺盛月。傍●掌轻轨的规划实烦施（在湖东设昂立站点），必院将有效吸引周编边区域人群前岁来消费，客源按充足。2、劣势：禾●捆案量较小，规牲模优势不明显讯●喉成熟的观前商嫁圈对本案客源