年安徽宿州房地产市场报告

安徽宿州房地产市场分析报告目录前言第一部分：宿州市城乡基本状况人口+面积等名胜生活习惯第二部分：宿州市宏观市场经济2005年上半年人均“GDP”2005年上半年人均消费水平城市化进程状况第三部分：宿州市城市规划（区域分析）第四部分：前三季度房地产交易情况分析前三季度房地产交易状况前三季度房地产价格增长状况二手房交易状况第五部分：宿州市房地产发展水平总平规划水平价格水平户型水平景观水平配套水平物业水平推广水平营销水平外立面水平弦第六部分：项他目分析周边配套分析基地评估优劣势分析么项目竞争对手韵分析趋第七部分：项脸目产品建议窗及产品定位劲项目市场定位咐思路幻项目市场定位胡建议筐项目总体市场踢概念和主题定摇位筛项目文化定位蹄建议项目案名定位项目客户定位总评规划户型建议饿景观、配套建材议物业建议外立面建议前言楼本方案主要针掩对九中项目，逆将从市场研究记、价格、营销肚、推广、销售鉴等方面进行探肥讨，并在整合友相关的人力、霉物力资源，兼映顾提升房地产筛开发公司品牌膝的策略思想指始导下，拿出一槐套本部门认为单可独立操作项暂目的行销策划踩方案，一来可湖通过公司全员萝群策群力的努额力，尽可能期妙望的时间内，驳实现预期的市瓜场效果，二来吨该方案可作为型本部门操盘的详主导思想，宏祸观把控项目的炕进度。最终的盆目的，还是要瓦实现预期可观论的利润，进一那步打响公司在划宿州的品牌第织一战。做书为级鉴，谨依之，尊长谋力行，循掩序渐进。雪第一部分：宿灶州市城乡基本宵状况人口、面积等阁安徽的北大门鸡宿州市，位于铲黄淮平原南端躁，与苏、鲁、增豫宪3私省气1赶1因县接壤，北邻及江苏徐州市和骤山东菏泽市，教西接河南商丘瓶市，东连江苏按淮阴市治。偶199拨9岁年春，撤地建愁市，设立省辖己宿州市，辖砀界山、萧县、灵叶璧、泗县和悠埇金桥区色，下11卖0姐个乡镇触和绣8闸个街道办事处执，丈291食6拳个行政村，总绵人集口卫59催3贼万人，总面岭积坟978短7艇平方公里。名胜液宿州市有着悠歇久的历史。距角今一万年前，军人类就已在此己生息繁衍。至晴秦汉时，已相为样“笼舟车会聚、九裂州通衢之影地册”旗。隋锣开寻“帮通济酬渠武”誉，遂响成笋“书扼汴控淮、当窄南北冲记要罗”源的军事重镇。体公销元济80菌9就年，唐始详置碧“弱宿换州糟”管。优田宿州文化积淀煎丰厚，名胜古冷迹众多。比较夺著名的有涉故饿台、皇藏峪、瞎虞姬墓、九女搂坟、林探花府万、闵子骞祠及贫墓等。公元前芳２０９年，陈厘胜、吴广领导叫的中国历史上周第一次农民起顶义就发生在宿烂州境内，至今胁仍留有盟誓诛厌暴的涉故台。拍国家森林公想园阴—非—外皇藏峪，曾是勒刘邦避秦兵之商地。以盛产玉衔石得名的灵璧斩县，是楚汉相淹争时垓下战场象，留下半了坦“讯霸王别烫姬音”针的百世美传。座古往今来，吸终引了众多的墨鉴客骚人缅怀凭情吊，吟咏酬唱受。生活消费习惯段粗犷、豪爽的讯性格，生活务品实，不喜浮夸咸。燕户型朝向消费悄习惯：喜好东陡西方向，其次爽就是中间户型篮楼层消费习惯牛：购买二、三牵房的客户多为筐刚结婚或准备望结婚的年轻人梅，其楼层喜好量由高至低。购怎买一、二房的评客户多为年轻堤人或中老年人翻为主，老年人跑喜欢由低至高姿而年轻人则喜捎欢由高至低。灾宿州市的中老朗年人更多的是旅喜欢一层带落骨地花园的。牵购买习惯：实斩在，有多少钱蔬买多少东西。士资金来源：宿迁州的购房置业抹者主要以年轻确人为主，资金惰来源多由家人杂合力出资，自辞己积蓄为辅。摧当地消费力：浑当地不缺少高简档消费品，对行中低档的消费惩有着惊人的消最费能力。牢第二部分：宿南州市宏观市场某经济慈200男5喂年害“巧GD早P便”辞国民经济快速湖增长。初步核突算，全年全市各生产总易值怀279.1棚2估亿元。人均国贼内生总朴值蔬479防6喊元（按常住人购口计算），比告上年增叙加就90是9唤元。全社会劳须动生产纲率哨874船3柏元畜/谅人，比上年增斜加丹184且2森元。产业增长：棍产业凯增长值到增长比例谨三次产业比例节第一产业颈125.0饱1虫亿绘20.2%睬44.8亦第二产业贫68.3摘3凭亿肆11.7%乞24.5丛第三产业傻85.7忙8包亿阀8.8%贯30.7腥劳动力结构：骤劳动力结构继牵续调整。年末缴全市从业人员粥达河到芹320.闷8拾万人，比上年岸增岂加茄3.织2返万人。年末城唱镇人口登记失忆业饮率席4.扇2黄％。调产业膛劳动力人口只增减值川第一产业倘208.盏3榴万人谜减茎少薪6.蠢1搞万人勇第二产业蛾41.素1宜万人久增炼加盒4突万人撤第三产业野71.摸4所万人轻增珠加斩5.鲜3均万人首在岗职工陪23.3券2尽万人劝增循加贫2.6桶3到万人余物价总水平上番涨：全年居民冲消费价格总水堤平比上年增灵长哭4.榆3辆％。克类别装增长比例此食品野11.1%愚居住形9%乓烟酒及用品、片医疗保健阔1.7%贯个人用品挺0.2%榜200览5纹年上半年人均经消费水平折居民垒人均支配收入面收入增长固消费性支出贸消费增长钢城镇居民沟7013奴13.2%爬4852暂13.8%蹈农民孝2130方24.9%周1292眨12.3%仓在岗职工平均砌年工瘦资赢1057喊2援元异,潜比上年增窝长俯29.8偶%腿。掏城市化进程状速况翼城镇化是未来微宿州现代化建辈设的重要任务携，也是扩大内史需、刺激经济圈增长的有效途姻径。未来五年刻，将是宿州城堤镇化在面的扩滩张基础上向规那模聚集转变的梦重要时期硬，嗓“素十铁五珠”娃期间要初步建挤成以宿州市为捷中心，四个县开城为次中心，魔以中心建制镇霸和重点乡镇所像在地为依托的罪城镇化网络，胆城镇化水平将枪大幅度提高，书城镇功能将由痛以满足自我需闭求为主的内向翠型服务向积极孩辐射周边地区唱的开放型服务凭转变，进一步拾把宿州市建设征成具有一定特巨色的皖东北中拆心城市。贩第三部分：宿骑州市城市规划漫（区域分析）著宿州市的房地脑产版块主要分葡为三大版块：掌市中心版块、浑南部版块、北蔬部版块。唉市中心版块：申宿州市的城区裳相对较小，但央是从人流的分千布情况来看，出市中心的人口册密集度相对比扎较高，配套设弦施也相对集中拿。目前在售的胖项目有裕城花姓园、中煤大厦怪；产品的紧缺长，造成了市中易心项目价格与尸边缘地区项目哥价格的差异性蚕不是很大。从策市调中不难发屈现宿州市民偏隆好于向市中心压购置房产，而师明年即将推出知的产品也较为赵紧缺。（同精科糟·璃城市广场项目痰）。购北部版块：纵老观宿州，城市撇的北部还比较山荒芜。虽然北深部的各个项目叔相隔太远，无承法相互呼应，东配套设施无法垂达到基本的生匆活要求，但是醋市政府办公场载所的迁移，也汤表明了市政府嘱对开发北部区温域的决心。我蔽们有理由相信弟在未来几年内喉北部将会迎来处高速发展的时男机。（如银河确绿苑、锦绣江筋南等都属于大区项目）馅南部版块：俯膜瞰宿州市南部眨区域，会发现认该地区住宅密拍集（如：水木省华庭、怡海花恶园、现代嘉苑共、温馨花园等厉），各个楼盘批的开发都集中缸于此。未来担的艺[氧纺织猎路炼]允的建成将连接挖西昌路与淮海易路这两个城市鼻交通要道，使蛾得该区域的交等通更加四通八零达，而南部版近块也是宿州市丈民公认的富人肝区。梢第四部分布：名200庸5桥年房地产住宅贝交易情况分析荐前三季度房地嫌产交易状况联时间遮成交套数叮成交面积形成交金额停成交平均价决第一季度尺449常3.4秋3骂万平方米胜4316.0时2输万元蔽1259.0立5劝元读/阅平方米托第二季度听629仍7.4馆8慰万平方米犹11296.泡1想5份万元生1510.钻8呆元狂/政平方米规第三季度闹868卡19.6议1织万平方米延34711.低7笨6俯万元围1770.旁1涨元薄/业平方米矿结论：由上可裕以看电出察200掌5聪年房地产交易蔬量在不断的增粮大，每个季度宫的交易量平均棵上歉升测39楚%它，平均交易价丹也随着市场的隐需求呈明显上牧升势头屈。脉200剪5晃年平均价格上嫁涨水至显177辣0渴元助/庭平方。穗前三季度房地犹产价格增长状徒况霜宿州市前三季餐度房产价格增绘长迅速，从第氏二季度至第三垦季度的房产在荷售项目的成交鉴价格走势上看通，代200晓5冷年是一个价格浪增长年，当年轧价格上胆涨延20腔0湾元。盟二手房交易状蚁况艳宿州市二手房迅交易市场属于忽起步阶段。目鹰前还不存在正片规的二手房交初易公司，而更载多的二手房交娇易，都是在亲贩朋好友之间进截行，还没真正轨走向市场化与剖商业化。施第五部分：宿点州市房地产发膨展水平总平规划水平扎产品形态：当碗地的主要需求械以多层为主。析小高层也可接帐受但是对于高巡层部分的需求车并不强烈。主冠要原因还是高党层部分的价格语难以接受，总翅价偏高。葵楼间距：在该演市政府的强制圆要求下，该市柿各项目的楼间锹距由之前的短缓间距转变为大狸间距。现推出惊的产品的楼间感距蒜以记1所：渐1.育6秆为主。煎交通动线：各进项目的规划中泛还没有人车分笔流的概念。妇建筑结构：安洁徽地区不属于促地震带，当地扮消费者并没有赔框架结构的搞胁震性与耐久性课的产品意识。挪美庐花园中临赴中央花园几幢凭框架结构户型子与旁边混合结树构户型价格相厅差无几，市场出的认可度及认廉知度不是很高尼。袍中央景观：当陪地各个项目对愉于中央景观还芹不是很重视，盛据我们调查得杰知，各个楼盘冶靠近景观部分秩的住宅是各项词目最先销售的煎产品。2、价格水平辜项目名称筹平均价格（够元笨/点平方米）盾相对平均价（划元豪/妖平方米）反恒馨水木华庭腰1550弊1697欧光彩美庐花园纹1500璃环宇银河绿苑借1780远温馨花园听1500甩怡海花园植1650管裕城花园让1900扰中煤大厦贺2000戏目前在宿州市究城东、城西、岛城中、城北４购区中，中心区零的房价居高，酸南区和北区的地房价相对较低稿。水木华庭一脆带的房价每平致方米在当1550间元左右，在中蝇区诱6听层以下的商品亡房最高售价已阀达到每平方米熊1800放元。位于宿州添市城中心区中该煤大厦等楼盘能，售房基价每届平方米东1880阴元，在北区银滋河绿苑一带，命有些楼盘的房敲价每平方米已最摸高到尚1780卵元。而如今在被这两个区域内泼颇为引人注目柔的中煤大僚厦娱1拔5简层以上的高层率商住楼，最高灭房价大多达到稼了每平方米晚2000从元。至于新兴时起的城北新区由，房在宗200盗3凯年还高举着每判平方米千元以侄下住房的诱人兵牌子，眼下也西随波逐流抬高屠了身价，每平跌方米千元以下芝的住房已经难颜以寻觅，该区原的房价目前都吩基本在每平方贿米鹰1697叫元左右。户型水平户型点评：户型一鞠建筑面积：耍113.6奋3坚平方米获户型优势：南旺北通透，形成驻一个通风、采矩光、采景俱佳乡的高贵布局沙各大功能分区委自然分割，布惩局合理，客居山分离，干湿分抢离罗二进深设计，喇室内动线分明预，无浪费空间孝。孟以人为本，户阻型方正合理。高户型劣势：缺彼少工作阳台彩客厅的景观阳继台也是生活阳阀台，不利使用朴。户型二潮建筑面积：砌9锄5滑平方米哑户型优势：三协房、二房自由喉调配。满足业温主不同需求端户型劣势：暗废厅设计。客厅交无采光设堡阁追镇三进深设计。户型三葬建筑面积：达16未5卖平方米娱户型优势：框兵架结构土打破传统的建左筑格局，独享时一梯两户尊贵嫁空间雷全明通透，主燕次分明贼动静分离，干腊湿分离努独特的圆弧形凳阳台设计，视攻野开拓。涨户型劣势：客补厅太狭长。户型四肺建筑面积：积87.腾6爱平方米煌户型优势：二基房二厅一厨一巡卫番全明通透，主让次分明愧动静分离，干添湿分离污户型劣势：客铅厅的景观阳台植也是生活阳台蒸，不利使用。坊产品分析滔：件8背0粱—肿9示0穷平方米（表一）瞧项目名称响光彩美庐花园奸现代嘉苑献怡海花园代温馨花园解水岸华庭绪裕城花园胀面积胸87.值9疯平方语87.6脸4黑平方伟9张5呼平方冰/抛9股2满平方传/岛户型功能贤二房二厅一卫炕一厨雾二房二厅一卫客一厨给二房二厅一卫得一厨押三房二夺一卫楚一厨陶客厅私面积炒2添5优平方勿19.术6讨平方俊15.2灿1敌平方推明猎/券暗它明腰明扇暗腰明暑开间运4.悼2航米板4猴米遇3.形9粪米胞进深毛5.元6误米词4.悄9装米栽3.误9踩米幅阳台嘱个数导一个叫一个芝一个沃二个半宽敏长停4.祖2敢米浮4邮米超4.渣2红米（表二）两项目名称盐光彩美庐花园砌现代嘉苑终怡海花园腊温馨花园聚水岸华庭迅裕城花园纵梯户数耕一梯二户俊一梯二户速一梯二户吨一梯二户绣结构渠混合驶混合脱混合结混合者公摊楼卫膏生党间赚明健/觉暗得明俯明龙明宰明御个痰数伶/东面积香1脱个隶/5.丑4巡平方毁1绿个愈/5.淡4边平方长1勤个袭/4.航3闻平方皮1丸个警卧室基面积滚16.3事8直平方蔬19.1梯1众平方欢18.圈9宣平方寒开间际3.更9测米仁3.堤9牺米眼4.顶2俱米求进深赠4.挽2指米飞4.甜9兆米酬4.块9耀米获卫生间双无退无号无捆无绘窗户思外飘窗妖外飘窗遥外飘窗哲9酒0身—湖11道0煎平方米：（表一）脚项目名称葡光彩美庐花园震现代嘉苑炕怡海花园客温馨花园勿水岸华庭苏裕城花园涝面积抛/焦107.1豪1弓平方泻10萝4建平方蛋100.5里8颈平方相11毫0知平方继/瞒户型功能絮三房二厅一卫规一厨葛三房二厅一卫躬一厨网三房二厅一卫鞠一厨欠三房二厅一卫馅一厨怀客厅鹿面积鼻18.7柴2猛平方切15.1化2忘平方书明漏/稳暗遗明激明灾暗乏明延开间拘3.邪9使米奶3.黑6其米损进深然4.仓8织米颗4.勇2准米角阳台吨个数促一个拜一个摩二个部二个号宽菌长贵3.咬9丛米挡3.悉6羽米店3暑米（表二）罩项目名称融光彩美庐花园元现代嘉苑蛛怡海花园厚温馨花园法水岸华庭强裕城花园普梯户数券一梯二户足一梯二户冰一梯二户价一梯二户君结构诵混合立混合益混合罚混合辽公摊浩卫萍生艳间涝明已/纲暗熟明临明床明烫明恳个且数芒/絮公卫面积积1塌个兆/6.4牛8辜平方谊1卷个雷/4.6柳2隆平方偷1失个牵卧室嗽面积金17.2祝8饱平方积15.1做2曾平方焰16.3市8暂平方起开间湾3.版6踩米宇3.芒6攀米会3.迎9避米盆进深彼4.伯8命米象4.日2串米宋4.惠2浮米意卫生间坊无诊无汗无爪无卡窗户毫外飘窗饮外飘窗已平窗馅14际0宅平碌方形—消16蹦0妄平方：（表一）泳项目名称轻光彩美庐花园锣现代嘉苑球怡海花园弄温馨花园眠水岸华庭煌裕城花园连面积断16面1锹平方筒143.8据5找平方觉14镇3孩平方在153.8全9在平方镇15臂2喊平方丈户型功能漆四房三厅二卫稀一厨一佣人房害四房二厅二卫软一厨雅三房二厅二卫汤一厨夜三房二厅二卫酷一厨毅三房二厅二卫蔽一厨感客厅虚面积火3匙6爹平方量21.虎6葵平方反25.字2铺平方沿20.1形6旧平方很明芹/淡暗慧明珠明劣明投明详明胖开间肠4.零8跪米勾4.否5吹米态4.误5百米蕉4.假2尿米瑞进深归7.惰5范米士4.棋8朋米稿5.揭6州米蜜4.猎8痒米聚阳台稼个数沙二个器一个道一个搜二个深二个挑宽游2.惨4设米棍长淋7.召4洁米盛4.旅5剧米栏4.钞5葡米课8.粮1塑米岩4.亦2碍米（表二）抢项目名称束光彩美庐花园粘现代嘉苑榜怡海花园匠温馨花园宪水岸华庭纲裕城花园拦梯户数仔一梯二户嫂一梯二户捐一梯二户将一梯二户烂一梯二户镜结构很框架悟混合框混合工混合初框架蒜公摊谁卫伸生饼间影明伶/场暗吴明咱明也明议明俱/巧暗总明泡/浩暗雪个游数故/违公卫面积鲁2浙个殖/5.7抗6时平方影2狠个串/7.米4节平方顶2起个袜/8.纽6还平方靠2梅个即2衣个润/5.称4偏平方善卧室驱面积面15.1严2支平方按17.2扣8榆平方梁17.2红8补平方准17.1方8忌平方罩开间订3.菜6氧米凑3.啄6北米密3.葱6前米苹3.恰6题米缸3.振6犁米窜进深骡4.姿2衣米舱4.咽8饱米顶4.钱8毙米家4.末8芝米中卫生间亮4.6帜8蚕平方叔5.9傲4接平方耽4.3绑2匹平方张6.2栽4哑平方炮窗户条转角窗饭外飘窗管外飘窗浊外飘窗油阳台总结主卧分析：禾所设计的户型裹产品的主卧室捧均安排在南向伶各面积段的主弓卧室面积设计大均偏大，面积畜范职围宾15.1得2筋—烈18.7礼2筒平方米枯。主要尺寸（肤3.绞9愁米话×蔑4.浩8州米惨）（离3.洗9呀米孟×侧4.怒5敏米谈）（象3.俩9痛米浅×盈4.肉2奉米座）（但3.宇6尖米更×俘4.叫2匪米咏）春次卧、书房分友析：舍次卧的分布无男规律日次卧的大小发从朗1盈1扫——门1恋5砖平方米佳不等惨书房的面积宿从窗9岛——矩1勿1惧平方米挤不等售佣人房分析：破当地还没有佣饥人的概念和设超计。伶厨房分析：面退积吹从蝶3冠—犹8滴平方米责不等，主要面造积集中在犹7杆平方米详。除美庐花园馆项目设计的户碌型中有工作阳订台外，其它项聪目设计的户型聚均没有设计工塞作阳台。卫生间分析：阶宿州当地各个秤项目的户型只醒有刮12绒0翻平方以上的户岁型才设计二个滥卫生间，枝各项目对于卫你生间的采光与独通风比较重视位，各项目设计伪的户型卫生间秆均有采光点每面积镇：接4既—背6宾平方米涨不等戏功能分区：宿盆州几个新项目观（如银河绿苑追、锦绣江南、愁水岸华庭等）馅对于卫生间的抢功能化与分区辽比较重视，户经型中出现了三滋进深卫生间，绸使用更方便。筹也首先提出了助洗衣间的概念馋。客厅分析：俘分布分析：目恰前市面上客户洗的分布有南厅喊、北厅、边厅议的分布户型，叠其中南厅占其布主导地位。市寸面上也有北厅夏的产品，研究泰发现，北厅均泊属于大进深的东户型，开发商敌也是出于无奈弃才设计了此种澡户型，虽然北轮厅也得到了市维场的认可，但潮在中原或北方私地区北面在冬岩天是非常寒冷谊，而且市场还挑不成熟，消费赞者还看不到其扁中的利害关系奇。所以在设计脱北厅的户型上赴，必须谨慎。速开间：客厅的饺开间从崭3.丈9巩米竭——抄4.百5逮米驱，其中大部分续开间在冷4.疲2糖米盾进深：客厅的积进深从演4.胃5润米钻——道7故米钢，其中大部进于深在榨5螺米砍。验8扑0嫂—殊—胡10麦0膨平方米的客厅斜面积萌：撕1型8及—诵—俱2洽5芝平方米腊11黑0鞠—版—谊13兄0今平方米的客厅遇面积农：颗1牺9宜—卡—携2炊6震平方米青阳台分析：阳域台从功能上区上分为生活阳台别，景观阳台，梯工作阳台个南向的阳台为剪生活阳台，南漠向双阳台设计起只有裕城花园删项目，将景观警阳台与生活阳挽台区分。石工作阳台：裕常城花园与美庐鲜花园有设计部琴分带工作阳台钱的户型，其余意各项目的户型误均不设计工作唱阳台。迹北面设计：北四面封闭式阳台浑，南面非封闭只式阳台。房型分析：扑市调后发现二卸房、三房是目向前市场的主流延产品，购买者着较多是准备结馅婚的年轻人，冶有小孩的购买拴三房，没有小嫁孩的购买两房蚁，销售速度也肉比较理想。单听身公寓是市场咳的空白点，目誓前市场的单身输公寓只有现代庭城市花园才有食设计此种户型恶，其体量较低泳，单身公寓此迫房型市场空间罗是值得研究的胀，其面对的主遍要客户群可以刺面对（资金不隐足的刚结婚的肤年轻人）。四负房的产品在市盖场上体量较少拢，并且区域也迎有针对性，市肾中心大面积房熟型在销售上比寄较理想，周边妹地区的销售不秘是很理想。户型趋势：烛市场上的户型振在这两年中得匹到了长足的发盾展，户型也呈诸多元化路线。拦外飘窗、转角顽窗、突窗、六迫角窗、小错层堪、大宽度阳台娃、孤形阳台）裂一一浮出水面抱，消费者也慢溉慢的接受了这工样户型。全明晋结构、干湿分初离、独立客户颗、大开间短进区深、第三厅户鲁型上也得到优微化。景观水平眠该市的景观还威处于初级阶段优，有项目大小轧之分。小项目碗景观上还是以漫绿地与硬景为技主。大项目因宴其占地的优势命，景观上的发娃挥空间更大（星如水景观概念抽）。市场对景贤观的变化还没冲有出现大的反晒应，但是随着益锦绣江南一期括的落成，会让查更多人发现景歇观带来的改变乖，我相信随着暗市场的成熟，筛景观将也是该追市消费者选房缩的其中一个标常准。配套水平验在配套方面，饲该市的配套理袄念还不成熟，跃配套也仅限于鼻幼儿园、老人凶活动中心，户坝外简易健身器者材等。大多数撒的项目对配套败的概念也比较富模糊。配套对柴于消费者而言过不是选择该楼豆盘的首要标准正。但是在强大踪的市场引导下遣，完善的配套烂设施会慢慢的犁被人所接受。物业水平割物业：目前该任市各项目对物走业的投入并不化是特别看重，棕保安的工作也颂只是仅限于站森岗、巡逻。建逢议我们位于卫街校的项目可以谢从物业着手，闲打造宿州市第搁一物业品牌。仔首先卫校的项心目不大，投入治的不多，但可迫以为后期的项安目打好基础。推广水平饶因该市地域较晋小，并且人流点比较集中，所波以该地区主要迫的宣传手段是皇户外广告。如躁图：营销素质水平崭通过宿州市房失地产各个项目鼠售楼部的暗访干后得出，属于冷当地开发商自件行销售的项目旋，售楼人员的引个人素质并不膛是很专业。对纸于外地的代理饲公司所代理的棉项目营销水平关已经达到了相惠当的高度。总哄体而言，目前张该市各房地产抖开发商对于售肠楼部这个对外哗的形象部门，堆并不是特别的顶重视；销售人苏员对于楼盘的灶讲解、销售道秘具的运用、保后护、专业形象材的建立还未达洁到基本的要求踏。外立面水平严纵观宿州各个矛项目的房产，宣你会发现江南绝一带的立面风立格，已经潜移滤默化的影响了喊当地的开发商得与建筑商，这希与江南一带开子发商不断介入爪投资有关。券第六部分：项洽目分析周边配套分析翻文化：市重点煮中学第九中学阿、宿州第一中撒学、十二小学要（南校）制购物：五洲超蓬市飞交通烈：抹8坏路公交车债公共配套公园休：运粮河公园基地评估被南区项目所在亩区域进行描述疤、分析有利于孙宏观把控项目够，站在区域板向块的角度对项醉目进行市场竞季争定位，以下抢为该区域的特枯征描述：不南区项目处在川宿州南部地带脉，已经形成新蒜居住区和学习赏文化结合区紧。耕2004-2葬00血5谁年，在附近的阅几个楼盘开发扭的轰轰烈烈，佳从专业的角度炊来看，这说明陕了本区域的地屋产发展到了新走的阶段。栗本区域真正意论义上的高档项愁目相对缺少。括因为市场需求产量较大，市场耗对项目的开发员要求不是很高屈，整个市场上象处于卖方市场俭向买方市场转衔换时期。优劣势分析排项封目诸S符（订Streng比t钢h稿强势）旷、瞧W(Wea颜knes吴s费弱王势星)虚，传O(Oppo括rtunit饶y陕机蓝会六)命，摆T(Thr箩ea陷t糟威爆胁柄)匪分析有助于对抖项目的整体把丘握，认清项目库自身特点以及问外部环境对项锦目的影响，从述而可以制定较皇有效的市场战醋略。优势（S）区域优势泛多路公交车经堤过，上班、购饺物、休闲、探宗友很方便。芝周边大配套齐问备，第九中学庙、二中、宿州促医院等都是步斗行独2--1脖5捏分钟左右路程赴。吓南北视野良好球，改造后周边柳环境清静舒适核。巩本项目处在城内中与城东结合皱部，随着城市献建设发展方向概向东西移，本蜓位置生活、工晶作两相宜。拆优势提升策略丽：境可举挺办侍“骡购物我最字近运”倾购物竞速活动蝶，让客户切实胞感觉到交通的俩便利。母与周边学校建赔立起“渔教育直通段车独”惜，本社区业主过的子女每年可笼以享受一定限伟额的教育培养液金。番强化社区风景捡优美，户型设酬计合理、居住颗条件良好，空嘉气和绿化都是尚宿州其他楼盘友无法比拟的优凭势。规划优势误1.劣7弹—来1.驰9沈左右的容积率毒获得了更多的姨建筑面积，时抢尚与传统相结灭合的风格建筑刑和多节点景观丹也使之成为地瓶标性建筑，从虾而利于知名度椒的传播。死有住有商的物叔业组合，一方圣面满足社区内剥配套，另一方叶面为部分业主燥提供经营机会瘦。姥优势提升策略牢：略将地标性建筑啊的形象进一步思传达到大众心考里，形成开发约区域的精神象驼征忆开柴展它“主创业基绍金家”费大竞取活动，乖使更多具有创拦富精神的人们怀慕名而来。产品优势杠本项目是目前呢宿州市场开发艳力度比较大一贩个大规模项目柄，起绿化和多丑节点景观水景蝶的设置是宿州剃绝无仅有的白“污五个一粉流是”栏：一流规划设迅计，一流景观窗设计，一流施嗽工质量，一流建形象工程，一咬流生活品质。睛目前的省内检锣查也取得了好霸评，在宿州市猎属于对外招商橡引资项目，得粗到省领导和市瞒领导的大力支暮持。（此处可倚大力吹嘘）哪优势提升策略寿：厦■问进行项目全过壤程营销，从项腹目开发的各个属过程和角度，督挖掘每步的亮守点。使消费者溉形且成变核“笑一流项目，一峡流居稠住湖”奴的观念。劣势（W）归周边生活配套璃，尤其是大型再购物中心还不某完善。个虽紧邻主干道男，却与城中距义离相对较远。炭项目地段相对栋市场竞争，楼其盘众多，人气上虽旺，却选择辈众多，在吸引立目标客户方面排难度相对要大卸。畅按规划处要求牛要打造开发区翅域东部显著性委建筑，但是楼情层出于总体房舌价考虑，不能械过高。暗劣势规避策略荷：堤以社区会所名渐义，做好本项幻目裙楼的配套本招商或经营，情不仅要满足业慎主日常生活消叔费，还要提升盏他们的生活品旧质。饶项目紧邻开发赌区域主干道，夜可在建设开发禽区域档次最高碍的售楼处的同览时，做好周围芝景观，给予来篇访客户第一上惕佳印象。（可孩学习美庐楼盘凳）途可通过大型、尖有效的活动吸黄引目标消费群壮体前来销售现悬场参观，同时径可增加人气。惕（销售现场要股保持客户长时喷间逗留现场）庸现在消费市场辟不是目标客户胀群买不起楼，否而是没有适合分他们的房子，气总价高一点对秤他们来说算不断了什么，关键让是你给他们建满设生活氛围是挥否能得到他们干的认可？因此冈有必要从生活眉方式角度，多仔多阐述我们项惧目未来倡导的顾生活方式。焦我们在一开始菌，就必须明确旦该项目不正是姨“部平民生活趋区叙”库，而是高品质不高舒适性的人减文居住区。机会点（O）栏开发区域土地访供应很高，楼名盘众多，人民丝素质的日益提裳高，高品位，金大型城中城性捉质居住区当前阶入市必成热宠薪。许开发区域总体润发展方向随城笼市开发环境的潮日益紧张和开夫发区域的偏移芒，必为本项目鼻增加市场契机防。挑可以借助开发薯区域东部第一星高品质楼盘进帜行造势，合理屿引导市场潜在惜目标客户进行星投资购买。痛开发区域缺少吉精品项目，缺赖乏高档定位项案目。纷开发区域的项踏目基本都没有峡社区会所，目恢前生活水平较让为低下。威胁点（T）丝活跃的购买市苏场，势必引起兆众多开发企业墙进入，潜在住鼻宅供应量会随胶之增加。辫现有的地产项凤目其品质提升津的周期较快，私开发商明确通溜过产品品质取销得市场竞争优洋势，宣传推广挤的投入也加大访，竞争的激烈示程度只能是日膀趋严重。历政策面因素的爷潜在危险：平叫抑房价一直是御国家宏观调控昌房地产市场的箱目标；人民币钞加息的压力日锄益增加。通货仆膨胀的速度反备映出政府对银牌根紧缩的不力薄，按揭门槛的笨提高，开发区嗽域土地供应的叨无计划性等都顷会对房地产市嚷场产生较严重户的不确定性因偶素。国八条的芝实施，一方面芬打压高档项目俩的开发，另一胡方面引起的全宫国房价小幅度苗微调使一些消套费者开始持币帖观望。绸目前消费者对离我区域的心理奏认同感较差。株威胁规避策略铁：组针对现有市场壮的竞争情况，插我们必须打出舱项目鲜明的特痰点，大打差异色化战略，同时动要先入为主，欺抢占市场。券如果在宣传项泉目的同时，做吨好宣传工作，俩让公司在短时感间内建立品牌央优势，同时获滑得行业和消费番者的认姜可让,敏同时做好广告豪费用预算和成双本控制，多花贸一点钱可以取片得意想不到的排结果。挣国家宏观政策扫对房地产的控造制，我们的项贡目预计二月份凶开始启动，既轰占得先机又心释中有数，在国淡内相关政策允遵许的前提下，捆尽最大可能实怪现我们的开发革预期。当然，踩我们还要时刻钩关注地产政策掌动向，预测政皆府行为，随时灶进行宿州地产枯市场研究，设狠立地产预警系豆统。竞争对手分析项目分析：嗓项目名称锅占地规模司(椅平方盏米凯)县价格荐（印元霜/放平方米）逮物业费础（汤元混/碗月祥·莲平方米）开面积段拳（平方米）源主力面积均（平方米）栏层高冶（米）哭恒馨水木华庭凶17000佩1550拖0.些2飘—们0.3暂87--17描0泪8恶7蠢、剧10摆7江、停118挡2.8宜光彩美庐花园购180000端1500议0.3粮89--16腔0另8惠9春、粱120教2.8宽环脉宇傻·福银河绿苑顷330000电1780熟0.3章/盗/网2.8挪温馨花园桨/联1500喜0.3蓬100--2颜60买10笑0个、宇12右0广、咽130哈2.8摆现代嘉苑送/负/葱/则/誉8散7座、彻11行3浸、哑107技2.8首怡海花园食20161翅1650少0.3屑95--17粥0伏9减5额、快110丧2.8鹊裕城花园内85000录1900居0.3满94--15铲2厅9授4怀、娘110锁2.8禽中煤大厦碧/污2000桥/贷88--14低0瞒8烘8玉、警10划0刮、冶140食2.8恒馨水岸华庭炭项目位置血宿州市中轴淮舌海南路缩开发商托皖北煤电集团蚀、恒馨房地产聚开发公司知占地面积对1700嗽0渡平方勾物业性质均9钟幢僵6+牧1胡多层住宅、沿李街店面灯总户数衔162掏主力面积量8欧7叉、帜9据2晴、泳10低7登、掩118服销售均价狮155渠0芳元榜/m战2垄主力总价掀14.饶3煮万标销售状况龙一期只余四套彻工程状况战封顶违物业管理干人和物业（开阔发商自己的物伴业）庄社区配套盆临九中属联系电话光彩美庐花园厚项目位置杠张仙庙路禽开发商忍江西民生集团赔宿州生生置业塞占地面积就1扛8活万平方颈物业性质荒3舱4却幢多层拔、桥7象幢小高层共、缸4转幢联排别墅此总户数钻一芦期毛43屑2挪套档主力面积蓄8剃9她、晴120帖销售均价医150箩0樱元割/裤平方米丛主力总价舞13.探4涝万筑、钻1玻8陕万训销售状况断一期交房，余轨中心花园框架校房三幢航工程状况撑准现房哭物业管理的社区配套钓幼儿园、老人领活动中心等府联系电话刮环愈宇评·革银河绿宛紫项目位置设银河路烈开发商永宿州市环宇房鸽地产开发有限异公司茄占地面积剂50潜0唇亩剑物业性质涛总户数冲主力面积帽销售均价粥178忙0喝元块/轰平方米抬主力总价践销售状况霞工程状况皮物业管理开淅江新这物业考管理有限公司挑社区配套桃会所、幼儿园换、小学、菜市六场、超市等每联系电话温馨花园瞧项目位置矛淮河中路显开发商爪宿州市勤业建而设开发有限公姻司泉占地面积劳物业性质逆5偷幢多层允、蚂2修3银间沿街店铺哭总户数演20躺6精套床主力面积锅10眠0午、锣12宇0帽、衔130旦销售均价隆150认0冷元名/尝平方米上主力总价周1泼8崭万庄销售状况射只余部分店铺调工程状况陆现房船物业管理转宿州市广信物昨业管理有限公捎司骗社区配套商无返联系电话现代嘉苑索项目位置叹西昌路与淮河疤路交界处响开发商发浙江诊占地面积槐物业性质匹8熟幢多层择、踏1帮幢小高层两、践1标幢高层订总户数驻主力面积隐8找7台、川11忆3衔、挠107事销售均价肠主力总价赞销售状况蠢未开盘杠工程状况梨地基测物业管理忙社区配套榆联系电话怡海花园觉项目位置醋西昌南路与纺香织路交叉口生开发商威安徽省宿州市翠信城房地产开跌发有限公司光占地面积年2016秘1乱平方米兽物业性质述9画幢多层、沿街祥店面菠总户数奖334币主力面积每9捷5芝、缝110省销售均价顶165屡0贞元其/忍平方米概主力总价睁15.只7块万吵销售状况斥只余四套雁工程状况眨现房归物业管理潮社区配套高临九中俭联系电话裕城花园伶项目位置子汴河中办路追46谋8境号娘开发商症浙江裕城实业裹投资有限公司努占地面积途8.剧5符万平方米办物业性质烫2婚5拳幢多层天、间2妄幢高层册总户数邪主力面积这销售均价都190秋0荐元洁/屯平方米除主力总价碰销售状况透余部分尾房诵工程状况油现房沿物业管理碌社区配套插市中心待联系电话中煤大厦潮项目位置驴汴河路与大泽足路交界处皆开发商怠安徽金裕房地掠产开发有限公慕司胞占地面积怖物业性质醒1盘幢狼1考7卷层高层辨、运1驼幢荐6+叙1截层多层、沿街兴两层商业与内帅街商业街乘总户数爬34饥7差套搜主力面积朝8泽8设、抓10皂0合、菊140斗销售均价南210并0守元拼/放平方米斜主力总价房18.分5案万妖、侍2母8差万充销售状况液1口4始层以上的余较述多夹工程状况植封顶壤物业管理准社区配套雄市中心垂联系电话总结分析解宿州市周边地环区的价格与市奴中心的销售价涌格相比差距不斯大，平均价差倘在炮20生0淹—继30锁0秘元很/幻平方。牛宿州市各项目钢的主力面积与霸畅销面积均落在毕8早7亮—秩11贺0院平方米遥，二房、三房艘户型。托消费者在购房舅中层高并不是烛首选条件。僻根据售楼小姐抖所述，目前消四费者对物业水徒平的要求不高嫩，对物业的收震费的高低也有计一定的抗性。况第七部分：项推目产品建议齐及产品定位拉只有做好宏观妙把控，中观分针析，以及市场渡细分，才可以短对项目做到有辉的放矢，控放主自如。正是在安此基础上，我嫁们花大功夫对况项目进行细致龄入微的深入研崖究和分析，随于后结合项目自剥身的规划优势芹（规划设计方拜案），在项符目禽SWO统T油分析基础上，戏广开思路，归丛纳总结并形成凉本项目的综合担性定位。在项笔目的定位策略领中，我们策略蝇主张采把取供“捷扬长避短，放廉大优势，提炼痰卖点，大胆创束新兼”抱的方针，用定痒位策略宏观把杨控项目走势和血方向，同时尽颠量保证项目在轮运作过程中形仅成和保持其独坡特的核心竞争啄力。催项目市场定位来思路基本思考点别地产政策和舆作论导向，使得孔市场存在变数仿。屿开发区域高品逼位项目市场竞准争激烈（现代场嘉苑，温馨苑秧，水木华庭等病），同板块已贩（或将）启动泰的项目彼此间励存在（或潜在层）着激烈的市槐场竞争。送偏南的位置，益使得其与开发流区域纺织路两逃侧的同类产品渔竞争中处于较革为有地位。再开发区域的开圾发项目普遍缺充少楼市精神，期营销推广纯粹笑是商品的叫卖无。委开发区域的楼贩市正处励于柄“绿卖方市育场音”躺向揭“析买方市击场辜”酷的转型期。未6启、消费者市场资的细分是否可剑以重新制定新虫的划分标准和绿依据。蛙客户的产品认脉可度和归属感肺到底在哪里？悦是价值观？是上人生观？抑或耍世界观？市场判断盖项目产品应该本面对多元化市贱场和不同消费拾需求，为客户迈进行产品量身呢打造，或者进烈行引导性消费展。仿消费群产生购谦买的动机，应张不少于两种物层业功能，或商棕或住或投资，拐或三功能随意兆组合。贞项目产品应该胆具有极高的实警用性和收益性胀，使客户较容肿易产生购买决孕策。悦项目形成自己矛一种独特的精骂神，这种精神镜甚至可以代表度一个区域或者所一个时代的精愁神，成为社会判焦点。和我们要用超前处的服务（销售浓服务、物业服盈务、环境等）享，形成开发区但域楼市转型标地杆。戏市场目标：在拿尽可能短的时全间内，实现利薪润和收益，主坦要依靠项目自伸身品质优势的延塑造和宣传。躬现代人缺少自激己的生患活胀“悄信亏仰饰”犹，我们的项目候将叔用粱“草宗枕教巡”呢使吸纳众多门挺徒膜顶朝拜。丈项目市场定位临建议叶项目市场定位暴建立毅市场定位指导缘原则：细分市症场，实行市场刘差异化战略。宴近几年宿州项铜目建设主要以罪开发为住，当娇地的开发公司士对于自主开发繁的项目经验不剑足，配套设施纱的管理和建立抄、软环境的建匹立和维护是一座个弱点。所以纹，以更好的产习品，更高的档政次，更优的管号理服务，打造将特定的具有市卧场差异性、创天新性、长久竞功争能力的产品芒，针对某一特踢定的消费群体暑，实淘行搭“渠歼灭兔战予”斤。项目形象定位赤如果说一个项饰目就是一个人油的话，那么当族它第一次出现新在大众面前应留是怎样一个形椒象呢？是风情广万种演绎暮在让<<2046抱>幻>编里的上海小资仓？还是婉约清队秀的江南女子舞？还是身价百劈万香车美女相亚随认的抢“看大葬佬有”瓦？还是山水间鼠淡泊名利的大宇智大儒？抑或服其他布？恰…援…盖该项目自有它默的形象：紧邻温九中，一墙之纸隔，得天独厚僵，沉思与智慧含并存，俯瞰众附生的眼神与气尘势，超然物外窄的冷静与沉季着级…种…店他的形体俊朗必大气（设计风啦格），他的衣都着打扮沉稳内厚敛（标准用色薄），他的语言斧智慧精彩（文伍案），他的气祝质摄人心魄（找项目精神）。覆项目总体市场卫概念和主题定幸位鹊本项目集居住留、办公、学习浙、购物、休闲揪、娱乐、为一厘体，而又超乎暮大众生活消费违层次，以独特舍的差异化产品旨和市场细分，洽在宿州开发区玩域首次集中展螺示独特生活。寸该项目的出现倒，将真正为宿镜州地区的高品陶味生活者们树掘立新生活标准迎。因此，在此档基础上，我们驱不妨这样表述候本项目的主题期定位：中国（冒宿州）首座。帆1初、主题定位关弹键词延伸宏：送寇宿附州尽—涂—击安妈徽伙—绘—剪中原开发经济拿圈忠首担座喊—个—识前无仅厌有涉—货—哲随后的第二座牵、第三座恢态辩度就—卫—令品位态遭度裤—事—邮高品位态赖度忌—羊—不高品位生活态耗度店城微市甚—柏—东开发区磨域锤—吵—惠发展的中窜国尺—杨—凶发展中的宿州络2信、关于主题定蠢位的说明：赞中国：只有高摆起点，站得高领，才可能获得飘别人的关注。核宿州，只是产蚁品的所在地，本但产品和开发及商由此而知名爷中国。我们的歼目标锁定全国漠，我们不做井贼底之蛙。品位愧生活者：改变毙稳重和勤劳的效传统观念，眼鹿光、双手和信扶念开创生活新况品质的人们。筐生活特区：有欲独自的生活标瞎准和法则，不尿以财富衡量身体份层次，崇尚垒智慧的非法晓定样“熔社挂会复”奖。雨项目文化定位填建议开一种追求完美气的心态，可以杏改