年昆明某项目内部认购策划简案金石创业doc

2004年昆明某项目内部认购策划简案昆明***房地产顾问有限公司中国·昆明内部认购策划销售目标及估算销售原理原理：广告出街、造势推行内部认购、给客户造成稀缺价格上报利用部分低价房源，造成大量来访形成“认购证”的紧张和炒作推出特价商铺引入大量的投资豪客完善小区生活氛围，形成证的高紧张和“爆炒”楼盘热度极高实行内部认购，形成挤压式卖场。销售目标按完成公司1.2～1.5个亿的销售，1个亿的回款来计算销售目标：经过样本等距抽样，我们按目前的价格执行，每成交一套均价32～35万/套；销售目标反推，需要实现300～400套的销售目标；按80％的挤压成功率来计算，需要组织500组客户来访；按90％的来访率计算，需要完成销售约550组客户的认购证；目标：550组意向客户500组有效客户来访80％的压迫成交成交400套销售全程分析销售动作分解证营销洲凭证获得开盘抬时住宅的定购科资格享有认购杂与优选权，获碑得商铺的认购啦与优选权。久内部认购日内翁，凭证可获得稳价格优惠；业测目建立客户的欲疯望，并巧妙降缎低进入门槛，慧实现证的营销酿工作。房源推荐泪不组织预选房凑，减低死亡率骄；稍价格出街后有嗽销售人员组织秤客户交叉选房增，建议客户准浪备搬2贺～梳3弱套选房方案，散但不妄上墙；证炒作答蚀芹低价房与周边殿小区住宅进行河价格对比、形产成价格指导，杂特价商铺对豪泉客进行召集，浑把证的价值炒红高，真正造成贼卡的稀缺感、值达到提纯客户亚的目的；滩集中交易（挤孙压式销售）栗70陪0效组以上客户来债访、强大人气爷支持、利用人止压人，钱压人圆，进行快速交鉴易。借助链前夸10妙0零组的顺利成交部，现场付款，述制造压迫卖场牛。令买方感受纽抢购气氛。销售态势好序幕（推行内距部认购证，制奉造稀缺）客渲染内部认购现活动的神秘感助，造成内部认坡购证稀缺；内辈部认购证炒作彼促销（大量蓄障水，拉高水位比）特广告建立了形倾象（地理位置宪、土地升值题浮材），宣传产俭品面优势，用蓝低价房进行价你格指导，商铺瞎进行豪客召集追，把态势炒高拦；六集中成交（放劈水）抹麻宪挤压式买场，盈销售员柜台作苹业直接谈判，盾合理设置交易眠方式，简化交鹿易环节与手续等。借助卖场气蹦氛与人流压迫叙，快速成交。开盘策划事件流程图对于星夜排队的人群，夜间可打开售楼部给予休息避寒，在有次序的情况下给入场休息人员发号牌入场休息停车、下车对于星夜排队的人群，夜间可打开售楼部给予休息避寒，在有次序的情况下给入场休息人员发号牌入场休息停车、下车按到场时间顺序排队按到场时间顺序排队了解交易程序了解交易程序开盘日、给星夜排队的客户按次序优先进入排队隔离绳排队等待交易开盘日、给星夜排队的客户按次序优先进入排队隔离绳排队等待交易不符合不符合检验内部认购证检验内部认购证符合继续等候符合继续等候进入选房交易区进入选房交易区按照需求寻找谈判桌按照需求寻找谈判桌开盘后、第一次放100组客户进入场内，入口处工作人员根据场内人员气氛放人、补足内场人气开盘后、第一次放100组客户进入场内，入口处工作人员根据场内人员气氛放人、补足内场人气离场复选房区商议离场复选房区商议按次序排队按次序排队不成功不成功谈判（10分钟）谈判（10分钟）成功成功不断放人的同时也要不断把排队隔离绳收短，不让龙尾人群寂寞优先排队选房不断放人的同时也要不断把排队隔离绳收短，不让龙尾人群寂寞优先排队选房房源是否存在不存在房源是否存在不存在存在存在到12点左右，龙尾部分人已比较稀少，为了使内场保温，可以打开入口，放入适当的人员、造挤压，同时注意场内情况，避免不必要的事故到12点左右，龙尾部分人已比较稀少，为了使内场保温，可以打开入口，放入适当的人员、造挤压，同时注意场内情况，避免不必要的事故交纳认购金交纳认购金存在存在领取单据、签署协议领取单据、签署协议没收内部认购证，告知客户评发票退钱检查票据没收内部认购证，告知客户评发票退钱检查票据抽奖、休息、等待、离开抽奖、休息、等待、离开交易流程分解泄秘锋排队等待进入暮交易区晶衔节按需求寻找谈换判桌程箩躺观察当前房源乘全况选择房源册成僵功展------色-----码-榨继续步骤际5弯不成遗功梳------浮---奔-辩返回步骤户3到辆什进一步与销售做人员了解价格胞等交易条件乎成呆功药------什-----州-烈继续步骤愉6仙不成固功答------塑---盼-且退出交易区利街狭由销售员安排妄导客协助撕取荷房源贴起成杰功桑------挑-----较-宴继续步骤披7扮不成生功秩------嘉---逮-丈进入复选房区绞域并可优先排以队谈判、返回钻步磁骤朱1膏微跪由导客指引进纠入收银区万倚对按照住耗宅霞1向万、商任铺航2稠万原则交纳订挨金甜歪勒同时签署协议领取收据张省登以抽奖为由，榨要求客户领取变抽奖券，并检逮查客户是否买仁单甚是孔－腿------撇-----刃-钞继续步骤拌12由不府是牧---骡-饰－膝-----秒-界劝说客户买单旬哀街休息、等待抽圈奖、退场开盘准备气氛渲染根开盘卖场外放泄布幔、地毯、肝使用礼仪人员改引导客户，售梦楼部外使用定墓制的彩旗为户龄外做引导。描仇绘冠***盟案名与广告语斗，作为地翼面赌PO辱P格、内销控板；导视系统逝导入路牌、自爪有路牌、空吊蝴房源通道牌、拢房源指示牌（丛桌牌）、地面深通道指示牌、称入口指示牌、涂桌牌、出口指徐示牌、停车指叨示牌、队列指浓示牌、抽奖区它指示牌、肝休闲区指示牌符、厕所指示牌感、餐饮区指示仪牌等导视支持贿；销售工具阁交易规则传单银、抽奖券、计毁算器、光笔、能谈判夹、销售闹员着装统一；卖场音响跑现场使用两套倡的舞台专用音莲响系统，组织也现场人员流动顷、完成场内场水外的同步播报艘，及时的公开俩卖况信息；现金交易亚现赴场松30交0盾～仓40扑0足组客户同时购汁房隙、镰50雅0棋万巨款现付、恒银行持枪保安执，造成心理压案力工作人员装备动对讲机、工作筋人员胸牌、计聚算器、点钞机欲等工作道具支荐持；场地划分人流量估算客户接待预估姿50顿0滨组有效客户滚按每顿组由2暗人来计算丘客户总蝇量捧1000牲临时客户：预鞭计装30皆0墨人收合计摩：逆130纽0戒人工作人员预计违工作人员愧：铅13先8是人场地面积核算跃交易区可使用缝面积也：炼20维0理㎡链袍穷交易区可容纳满人数墙：闻20延0奔人增功能区可使用收面积列：磁44橡1垄㎡旺内代功能区可容纳凝人数垃：弦40趟0郊人同店面街道容纳案面积究：遇20扎8插㎡往春盖店面街道可容袜纳人数推：螺20渗0烦人值场地划分总图货物杂品堆放区域民房货物杂品堆放区域民房施工区域施工区域交易区交易区功能组织区功能组织区抽奖区域脏粪乏别栽循法许躺W芦C抽奖区域内场地划分图谈判桌柱子谈判桌柱子收银台成功收银台成功导客区导客区出口通道出口通道入口通道入口通道模型区复选房模型区复选房骤旨渗银海方向埋队列安排及停筒车牙队列兴：偿①甩骑充分利用现有鞭场地；篇②懂吴形成气势打银枝海、航天等小宪区住户和过路义客；跑③问尾对购房客户形浮成包围，构成匪心理高压；射④惭适有效利用售搂歉部前场地，形明成酸“晌S购”彼型队列；其余质部分人龙由十减里长街东面排象向西赢面矛弄（向银海森林侄方向）坝停车对：星①都虚形成气势打银身海、航天等小落区住户和过路锋客户；掠②钳填紧贴十里长街仿南向花台、向蒜十里长街东西肃向延伸炮人力资源需求变分析伴专业尤称谓悠人数丧职务说明脾人员来源练地点印指挥米总指挥刻1绪协画调抛/惨决策跨协理水1们传滤递声/咱检查粱销售匪销售员睛20麦讲描解搅/送（复）振选房昏交易撇交易区经理蹈1菊检查熟经理协理算2块收银员奖20皱收治款柏/丽出扛票接/涉盖更章擦/求签署协议希安全稳队长疮2滨信彩息颜/种命令菠巡视保安晶6农交咸通饱/子导视蚕外围保安劣9扭门禁啄内保安饭12怕次序维持孔预备保安告8学突发事件浑交通保安咐12幅警察保交通警察燥5邮街道法治安警察植2廉外传场怕2茂人逃观察逮观察记录员勒2悲示伶警慧/煤摄影摄象犹服务臣迎宾麦12巩导视斯餐食紫4怜布厘餐脉/谈饮料篇保洁反2胁卫搏生征/尚更换清洁品伐导客菜8+4战协助交易章抽奖浮主持沟1门主持节目接助理糖1阻协助抽奖层合计洽共肥人办物资准备清单妥任网苹稍务两事其灶避项犬重要骡要着拖距求秆时刮物限赔责任人弯外场包装改造浴地毯趴音驰像烂2知套送椅子台50霜0列把（沙滩椅）施垃圾桶竖3光个适厕所膜6吉间（可以考虑氧租用银海）罢收银桌叫1解0狸张府隔离绳赚30队0栽米朗内场指示牌绳醒目、精致榜桌布（按颜色宝区分）乘2拢2料张，分两种颜奇色泉销售工具棚协议丈70井0沾份罢抽奖券西60颂0摇份嚷交易规则合老业主证书锐三千元代金券垒物业管理八折他证书抄餐铜饮倾热米线率30替0弓份界餐包叫350刑0悠份劲餐桌穿3钳张笼瓶装水资350坑0司份削销级控洗内场销控看板慰按尺寸定做略房源销控章欢需要特别制作务外场赚导视露系统佛入口导视指示散牌暴停车指示牌盲入场指示牌岗工作人员通道闸指示牌曾隔离绳穴用餐指示牌误休闲区指示牌君客户厕所指示睁牌取交易规则莫场地分布指示键牌百入口指示牌棍交易规则传单袖内场拍导视笨系统盲收银台指示牌劝谈判桌指示牌毕空吊指示牌嘉商铺交易桌指度示牌明后勤服务票垃圾袋唤若干绕对讲机勉1胜0翅部迹扫帚、簸箕替3他套僵水杯偏200斑0拒份接工作人员胸牌毒要与客户有明惹显的