XX年长沙万科城市花园下半年营销的工作计划

XX年长沙万科城市花园下半年营销的工作计划后续销售目标（截止到7月3日）客户类别总量VIP目标剩余房源销售率3#13820(批）1192%5月292号栋384500批29622%7月5日6#138200138==随时可拿4#栋公寓304500304==随时可拿合计11241220753天气炎热，客户观望，市政利好。营销面临突破瓶颈，后续房源共计754套，压力之大，搞客户是关键！一、截止7月3日住宅销售情况2、项目剩余房源：1、截止7月5日，2号栋认购签约情况：2号栋3号栋6号栋C座B座A座合计合计38套128套128套11套138套认购情况认购金额认购面积签约情况签约金额签约面积90套525615668609.9867套70484291171.482号栋于6月24日晚开盘，截止开盘前，共计办理优惠权登记客户128套，开盘当天，到访88批，成交56批，成交率43.75%。6月25日-7月3日，共计9天时间，2号栋完成认购32批，平均每天3批。如按此计算，294套房源，按照目前的销售速度，要在7月完成计划压力是非常明显的；立足自身，成交不佳的原因在于！1、客户对于万科所赋予的价值未能体现；2、客户对于项目的区位价值未能完全体现；3、客户对于项目的教育资源未能完全体现；4、客户对于项目的园林价值、户型价值未能完全体现部分客户虽然资金不足持续高强度的销售，人员的审美疲劳，激情消退；对项目区域价值的诠释不透彻，客户冲动感不足，后续关键在于怎么提高客户对于项目的价值！在已成交的客户中，客户的居住在长沙地区的客户占总成交客户的62%，其中岳麓区占44%，省外客21%，其次为地级市客户11%。在长沙地区的客户中，主要以岳麓区为主，占70%。虽然项目的信息逐步往河东扩大，但成交客户依然以河西为主。2#号栋住宅成交客户基本情况如下：在已成交的客户中，客户的居住在长沙地区的客户占总成交客户的62%，其中岳麓区占43%，省外客21%，其次为地级市客户17%。在长沙地区的客户中，主要以岳麓区为主，占69%。虽然项目的信息逐步往河东扩大，但成交客户依然以河西为主。虽然购买90平米的户型更为多一些，但还没有出现严重性的偏差，在现阶段，依然以销售为主，不作针对的推荐。虽然利率上幅20%，按揭依然是客户选择最多的，针对查征信的问题，将直接影响客户能否立即下定。建议和按揭银行协调，可由营销中心直接查询。在成交的客户中，年轻化依然是项目客户的主要特征，29岁以下的客户占据了57%，其中以25-29岁年龄阶段人群居多。在成交的客户中，朋友介绍是项目来访最重要的途径，包含成交和未成交客户的介绍；其次为网络，主要以搜房网为主，其次为0731网，第三为现场形象拦截。意向客户职业分析在所有的诚意客户中，客户职业主要的普通职员为主，职位相对不是很高，典型的中低阶段客户群体。在所有的诚意客户中，客户主要认可项目的品牌，其次为精装修和物业。随着梅溪湖的建设，越来越多的人认可梅溪湖。意向客户对项目价值点客户分布地图从上图可以看出，成交客户主要沿枫林路和铜梓路两线分布。客户小结：1、住在岳麓区，工作在岳麓区；2、典型的首置客户，对于户型更偏向于90平小三房，购买资金实力有限；3、主要认知渠道以朋友介绍为主，其次为网络和短信；4、成交客户的职为以普通员工为主，其次为个体经营户；5、对于项目的价值点，除万科所赋予的外，对于梅溪湖的发展、周边几所高校非常认可。在如果只买一套房的推广背景下，年轻化的首置客户资金是他们最大的压力，除了如何吸引他们上门外，更为重要的是如何通过销售传递给客户“幸福生活首选万科的”精神；销售人员的情感传递是根本上影响客户购买的关键；我们努力在做的事之一：调整销售人员状态及口径问题一：万科能够赋予客户什么？万科，中国房地产第一品牌；万科物业，中国物业第一名，这是万科的品牌价值。但是，对于万科所能够赋予客户的价值，对于正在建设中的项目，客户无法体验，更多的以口头进行传递，从而直接对品牌价值打折。客户实访：刘倩倩，金域蓝湾业主在我们蓝湾，有我们50余位老年业主组成的歌唱团，每天晚上7点左右，都会蓝湾营销中心二楼进行排练，我们选择在那里排练，一，在小区内里面，会影响其他业主的休息，二，物业正好有这么一个空置的地方。人退休了，生活空虚，但又不能影响子、女，不能让他们担心，我们也需要有我们自己的生活。这，就是万科能够给客户赋予的东西，他是一种文化，一种内涵，一种修养。用案例说话；销售部计划：客户体验是关键！——万科幸福体验之旅结合万科艺术季，以此为口径，每周六、日，项目组统一租车，邀请本周内来访的客户前往金域蓝湾和西街花园，让客户亲自体验万科所能够赋予客户价值。车辆装饰：在车身挂条幅“万科幸福体验之旅”，万科幸福体验之旅问题二、区位价值能够给客户带来什么？2004年，政府首次提出长、株、潭三市融城，省府南迁第二年，该区域房地产市场供不应求，房价上涨超千元/平，南城、暮云版块，地产大鄂争相进驻。2008年，梅溪湖建设正式提上议程，长沙大河西先导区正式成立2011年，河西新建道路90余线，城区面积增加25平方公里，人口增加至120万人，至2016年，城区面积要增加至130平方公里万科、保利、恒大、绿地等品牌纷纷进驻2011年，望城县撤县为区，长沙将会发生什么样的改变！望城确定为长沙第六区，梅溪湖必将成为河西的新中心，对城市花园价值体系中区位价值应是后续中核心强调的部分；已实施计划客户看到是关键！——河西发展之美建立梅溪湖成长日记，原侧上每星期发布一次，在网络和销售现场，分别以照片的形式展示，现场销售员人手一份，一对一对客户讲解

望城撤县改区，站在河西新中心的角度重新看城花不只是一个城市新中心，更是一座城市的未来梅溪湖

工地日前正式启动

蓄水，预计2012年6月完成蓄水

据透露，投资5.4亿元建设的梅溪湖湖泊今年6月初启动蓄水，到2012年6月完成蓄水后，将形成长沙市内最大的城市湖泊，届时3000亩的水面将是烟波浩淼下图为6月25日蓄水现场

针对不同卖点，针对性短信投放【梅溪湖的发展】1.梅溪湖正式蓄水，河西CBD不止蓝图。万科城市花园居梅溪湖核心腹地，河西CBD新中心。约35/91-120m2精装户型发售在即88762666【学区房概念】2.我靠双学府，我靠梅溪湖长郡中学。万科城市花园一站式教育体系，无忧名校汇聚未来精英。约35/91-120m2精装户型，发售在即88762666【地铁口岸】3.地铁来了，满载幸福向万科城市花园出发！万科城市花园与地铁2号线接驳，畅享便利交通。约35/91-120m2精装户型，发售在即88762666【中心花园】4.生活就是一场与风景的美妙邂逅。万科城市花园重磅加推约91-120m2阔景精装三房，360°中央园林景观，美好生活一触即发，88762666【望城县改县立区后的河西新中心】5.喜报！望城撤县立区，扩容河西CBD人居版图。万科城市花园，河西CBD核心腹地，约35/91-120m2精装户型，发售在即887626666.望城撤县设区，河西幸福升级。万科河西第一盘——万科城市花园，无忧置业幸福首选。约35/91-120m2精装户型，发售在即887626667.特大消息：望城设区，浦东新区惊现河西！万科城市花园，河西新中心抒浦东新区传奇，享都市生活。约91-120m2精装三房发售在即88762666问题三、教育资源能够给客户带来什么？近朱者赤，近墨者黑，客观环境对人有很大影响。尤其对于小孩，从小生活浓厚的人文气息下，将直接影响到小孩未来；其次，房屋投资价值加大以麓山国际实验学校（长郡中学寄宿校区）为例，望月湖、景秀江景，房屋出租率100%，类比其他区域，租金高20%，主要为麓山国际实验学校家长陪读。梅溪湖长郡中学，3.2亿重金打造的湖南省重点中学，全程教师资源由长郡中学进行托管和分配。一师附小：全国小学语文教改实验先进单位和小学数学教改实验先进单位，在校学生每年获省级以上学科竞赛奖逾100人次小学到大学，一站式的全线教育资源问题四：项目的园林、产品能够带给客户什么？10000多平米中心园林，1250平米游泳池，100余米超宽楼距河西乃至长沙楼间距最宽的楼盘之一但是，模型制作方面的原因，现场与模型相差甚远导致项目园林价值缩小楼间距过窄直接降低客户对于项目的好评河西唯一一座室外游泳池的高档楼盘品类万科城市花园达美D6区长房时代城保利麓谷林语宜居.莱茵城中房.F联邦开发商万科，中国第一，2010年年销售额破千亿元，27年48城达美，本土开发商长房，本土开发商保利，位居第三天元，本土开发商中房，央企物业服务万科物业，中国第一，评为2010年中国物业服务百强企业衡信柏迪戴得梁行保利物业宜居物业北京中房集团物业公司长沙分公司交楼标准精装修毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯价格6200元/平米预计7000-7500元/平米均价6200元/平米均价5800元/平米均价5600元/平米均价5400元/平米户型设计91平米:3*2,120平米：3*2，35平米公寓127.47平：3*2，116.32平:3*2，88.93平:2*242平米：1*1,81-89平米：2*2,123-134平米：3*2151-171平米：4*297平米：3*2，100平米：3*2115平米：3*280-150平米两房四房114平米：3*2117平米:3*2教育配套涉外、一师两大高校相拥，在建梅溪湖长郡中学、梅溪湖国际小学，一师附小，博才实验小学，麓谷中心小学，本小区托儿所岳麓区湘仪学校、梅溪湖长郡中学、望城坡幼儿园，未来之星双语幼儿园麓谷小学，阳明小学，博才实验小学，长郡中学，湖南商学院。麓谷明德学校，30个班精英教育幼儿园莱茵城小学、阳明小学、湘仪中学、长郡中学高中部、湖南商学院、长沙商务职业学院、长沙医学院等、莱茵城童话主题幼儿园、岳麓区教育局第六幼儿园。麓谷中心小学，岳麓区湘仪学校、长郡梅溪湖中学、望城坡幼儿园，未来之星双语幼儿园，梅溪湖国际小学。交通配套临主干道枫林路，多趟公交车902、913、315、916、15路，规划中地铁2号线小巴士，因为临环线无公交站点停靠，规划中地铁2号线913、118、309、18、149等多趟公交车118一趟公交车309、918、704、6、118、152、149、348、168、603、913路公交车到达麓景路口站前往项目地点913、902、315、916、18路5趟公交车，规划中地铁2号线生活配套万科城市广场，1.8万方商业芒果街，涉外地下商业街，小区带独立更衣室泳池。航天医院、湘雅附三、汽车西站、湘浙小商品市场，广大环球家俱市场航天医院、湘雅附三、汽车西站、湘浙小商品市场，广大环球家俱市场人人乐超市，电影院，五星级酒店，航天医院、湘雅附三、汽车西站、湘浙小商品市场，广大环球家俱市场2万平米综合商业中心，麓谷工业园，航天医院、湘雅附三、汽车西站、湘浙小商品市场，广大环球家俱市场恒生超市，爱家超市，广大环球家俱市场，郁金香建材市场，湘浙小商品批发市场，航天医院、湘雅附三、汽车西站航天医院、湘雅附三、汽车西站、湘浙小商品市场，广大环球家俱市场城市规划200亿打造城市旅游区梅溪湖200亿打造城市旅游区梅溪湖200亿打造城市旅游区梅溪湖麓谷工业园规划宜居公园、天顶山公园、内有原生态山地公园，200亿打造城市旅游区梅溪湖200亿打造城市旅游区梅溪湖问题五：每一个细微的比较中寻找万科城市花园独特的价值所在，针对性的说辞是后续营销核心强调的部分；总体概况保利麓谷林语总占地面积55万平方米总建面积115.46万平方米容积率2.10绿化率36.20%规划户数约10756户物业类型高层、别墅价格优惠均价5850元/平米开发商湖南保利房地产开发有限公司配套明德中心、高尔夫练习场、高尔夫会所、330亩保利麓谷体育公园、五星级酒店、2万平米商业中心项目优劣势分析项目优势1、品牌开发商（央企）打造大河西千亩大盘，园林景观优越，居住人气氛围浓

2、临近市府，以市府为中心的配套设施完全可以覆盖该项目

3、小区拥有330亩原生态中央山体公园，东边有湖南最大的体育公园，体育配套设施完善4、教育配套：内设麓谷明德学校，从幼儿园到初中一站式精英教育5、项目西北角规划有4万平米星级生态酒店，目前正在建设中。

6、2万平米综合商业中心，提升了社区升值潜力项目劣势或问题所在1、途径项目公交线路少，目前直达的只有118，且从站台到项目入口还有将近5分钟路程。2、小区规模大，项目南侧居民行自主入口距离远，项目毕竟首次置业客户居多，无车出行，势必给业主日常生活带来不便。3、项目临近中联重工和三九制药厂附近，工业排污废气等有害物质对周边环境存在影响，对项目居住环境打了折扣。4、项目楼栋数多，单层建筑面积达到200-300平方，楼间距窄，通风采光效果降低5、产品质量存在问题：A3，A5，A9，A12栋结构墙产生裂缝；阳台是斜的，两边都是的

6、规划中的尖山路是与南边的麓云路是相通的，现在中间建好的房子，若干年可能会面临拆迁的危险啊。不管是体育公园还是别墅

7、配套设施较为单调，银行、大型超市等日常生活配套稀缺结合城花项目针对保利麓谷林语说辞1、万科品牌、物业

2、公交便捷，地铁2号线途经项目，站口距项目才两分钟路程3、向客户灌输项目中心园林景观，可带客户现场参观

4、教育配套：梅溪湖中学，中加国际学校，涉外、一师等教育配套设施齐整，学术文化氛围浓厚5、项目楼栋间距大，最小间距50米，最大间距达100米，通风采光条件良好

6、产品全精装，均价才6000多一点，保利毛坯均价5850，突出项目性价比7、项目地处梅溪湖规划区域，未来升值发展空间潜力巨大8、望城县纳入长沙主城区，成为长沙”第6区“，项目顺理成章即成为河西中轴位置总体概况长房时代城总占地面积147077.30平方米总建面积40万平方米容积率2.95绿化率41%规划户数共约2897套物业类型高层住宅、商业、公寓价格优惠住宅：6177，公寓6990开发商长沙成城银山房地产开发有限公司配套商学院、人人乐购物广场、金逸国际电影城、五星级酒店、甲级写字楼、湘雅三医院、中南大学湘雅医学院、湖南师范大学医学院等9101112131415161719一期项目优劣势分析项目优势1、品牌开发商打造楼盘2、交通位置：雄踞河西交通枢纽，公交线路汇集一线，交通十分便利，更有地铁2，6号线，城际轻轨途径项目

3、项目规划集住宅、公寓、商业、酒店，写字楼与一体，打造大河西首席都市复合体4、产品多样：有公寓、“N+1”可变二房、舒适三房、奢华四房带独立工人房及洗衣房5、园林景观上：引进自然、浪漫的风情园林

6、配套设施：大型超市、KFC、银行、影城进驻，提升了项目的升值空间7、四千平米时代广场、五星级酒店、甲级写字楼纳入项目规划之中，首创大河西高端商务中心，升级城市发展想象1、地处河西交通枢纽位置，人员流动杂乱，物业管理存在隐患，居住环境受到影响2、产品：公摊面积大，分摊率22%。

3、89平的入门正对着卫生间，这样于风水不合，另外86的厨房挨着卧室也是风水大忌。4、产品全部是毛坯，住宅均价6460元/平米，公寓均价6950元/平米，价格相对较高5、洼谷地块，南有中联，北有二环，发展受限，中联如不搬迁，近二十年内难有发展。项目劣势针对长房时代城说辞同类产品方面：全精装，强调万科物业价格优势灌输：长房高层毛坯6400，公寓毛坯6900，；城花同类产品，而且是精装，倡导价格上的优势配套：万科城市花园拥有的教育资源更优质，更齐全（从幼儿园到大学，梅溪湖中学，中加国际学校，涉外，一师）规划：万科城市花园位于梅溪湖未来规划的中心区域，直接效应作用于项目更明显居住环境：长房位于西站交通枢纽区域，流动人员多，环境相对嘈杂，万科城市花园周边规划均是住宅小区，更有万科物业支撑，居家环境更优越交通：现有902,913,315等公交线路，规划中的地铁2号线站口离项目只有2分钟路程，出行也极为便利达美.D六区总占地面积88883平方米总建面积46万平方米容积率4.46绿化率40%规划户数共4080套物业类型高层价格优惠目前对外报价7500-8000开发商湖南达美投资有限公司

配套岳麓区湘仪学校、长郡梅溪湖中学、明德麓谷学校；阳明小学（麓谷小学，广大环球家具城，郁金香专业建材梅溪湖，麓谷公园，西湖文化公园一期二期三期项目优劣势分析项目优势1、户型创新N+1户型、赠送面积大2、靠近汽车西站、处于汽车西站商圈内，商业配套较为成熟

3、离西站距离较近、周边也有较为大型的超市、地段比较繁华商业氛围较浓4、10万方的自身商业规划，和酒店公寓；靠近岳麓山、梅溪湖等景点规划5、交通便利，18、18区间线、63、66等多路公交线途经项目6、项目处于梅溪湖规划中心区域，升值空间和发展潜力无容置疑项目劣势1、D1户型不够周正，且过道浪费面积较大；三房户型总面积较大，房屋总价较高。2、车站同时也是人员混杂的地方，给人低端的感觉3、项目缺少教育配套4、产品全是毛坯，对外报价已达7000-8000，与区域内楼盘价格差大，客户抗性大针对达美D六区说辞1、万科城市花园全精装产品，户型紧凑，设计合理，无空间浪费（样板间可参观）2、达美毛坯报价在7000以上，而城花精装均价才6200，性价比高3、教育配套相对比达美，相对完善，从幼儿园到大学，一有尽有，梅溪湖中学相对万科城市花园地理位置更近。4、万科城市花园自身也拥有独立商业街和底商，周边有校园和安置小区作客源支撑，商业发展潜力大5、同达美相比，项目同样位于梅溪湖规划区域内，共享梅溪湖区域规划价值主题策略调整，提高客记上访量思考：从客户需求来寻找策略点“买第一套房的客户，关注点在于什么”都希望能是品牌开发商，都希望品质过得硬都希望品牌地段前景都好都希望价格便宜实惠都希望自己的小孩能够受到最好的教育都希望自己的父母能够安享晚年显然，在万科城市花园看来，对第一次买房的客户，要突出的就是“性价比”“性价比”如何体现出来我们在市场竞争可比性大的情况下，采取疑问式方式来直接引导客户主推广告语：如果只买一套房要住就住万科房幸福首选是万科机会只有一次少花钱，买到幸福之家？放心品牌，贴心服务、奢享空间？本案核心竞争力也是第一次买房性价比所在!在万科幸福筑家的主题背景下，“幸福生活”是贯穿整个推广的精神脊梁，这也是万科城市花园的精神堡垒可以说：如果只买一套房，这套房就是你的幸福之家，这套房就是你省心，放心，舒心的地方假如只买一套精装优势物业优势产品优势前景优势配套优势价值如何传递!幸福生活如何传递!以案列说话给到客户最为直接，最为真实的感受物业层面1、送水，送蜡烛，等实质案例；文化精神层面1、业主运动会“如西街70岁老太游泳，赢得无数人的掌声”，突现社区文化氛围2、艺术季“给到孩子门一片蓝色梦想的天地”用万科每个生活细节来打动客户，是所有销售要加强的部分线路建议：118路4台902路3台314路3台66路3台118路66路902路314路项目的主要客户在河西，建议在短时间内以面大、量广，针对枫林路和铜梓路进行多面宣传。公交车身人海战术和短信，是项目推广的重点，目前，该两项资源已经出现疲劳的状态，在些基础建，建议开避新的资源，如短时间内的公交车身、社区广告，网信等。推广渠道针对河西户外资源有限，建议在河西各老社区，全网络式覆盖做成社区广告社区广告广告社区：望月湖、望城坡、航天、咸嘉湖、银盆岭、望岳等社区数量：100块时间：3个月广告位广告位广告位网信、闪信针对信息满天飞的信息，目前效果已大不如去年，建议可更改发送方式，如网信、闪信介绍：网信消息包含文本和链接，手机用户收到网信消息后，点击其中的链接即浏览网信页面。网信闪信介绍：是指发送给用户的信息可直接显示在其手机屏幕上通过网址链接进入详细界面10万条网信+10万条短信共计7000元，合0.035/条劣势：不能转发劣势：不能保存现有道旗内容，颜色偏浅，以及天气炎热，不容易引起关注，目前的背景下，直接，吸引眼球为首要考虑因素。道旗6月6日西站换成户外：“如果只买一套房”，红色刀版形式。至6月30日，来访43批，来电19批，效果非常明显。目前已全部上线。1、解决因模型方向导至朝向有偏差问题；2、让客户感受项目中心园林；3、记客户体验2号栋超宽楼间距；4、让客户体验户型与工程质量体验。客户看到、体验是关键！——工房样板间安全通道你站位置距离此处110M独产104号门面3号栋目前，看房通道正在搭建中，预计7日将全面完工工房样板间包装示意如果只买一套房幸福首选在万科如果只买一套房如果只买一套房幸福首选在万科如果只买一套房幸福首选在万科如果只买一套房幸福首选在万科如果只买一套房幸福首选在万科西站立交桥包装如果只买一套房幸福首选在万科对西站所有立交桥下立柱进行统一包装。扩大客户认识途径，扩大项目上门量。长途车载电视和汽车票广告对西站所有的长途大巴车内的车载电视光碟进行统一购买和录制，进行发放。在电影播放过程中插播项目信息。对西站的汽车票，进行统一定制，在汽车票后面印有项目广告信息。如果只买一套房幸福首选在万科拓展：每周坚持50-60人左右，成立海豹突击队，分组设定目标，每天、每周对优秀人员进行颁奖一周优秀选手颁奖典礼：网络推广：每周2-3篇软文，每天500-1000个贴子，确保项目在各房地产网站、论坛大频率出现。方式：集中蓄卡，每周一开；房源：建议分楼层推售，可考虑中，低楼层搭配；问题五：关于2#A、B座推售的计划安排：？从公寓办理优惠权登记以来，截止7月1日，共计登记诚意客户69批。客户大部分为住在河西，工作在河西，部分客户住在河西，工作在其他地方。省内长沙区域外客户主要来自邵阳和宁乡，这部分客户居住区域和工作区域一致。对于区域的发展认识非常清晰，地缘性非常强。已办理的公寓客户情况如下？？客户置业次数分析客户付款方式分析在所有交纳诚意金申请的客户中，所有客户以首次置业为主。占据了65.81%。相比于住宅客户，首次置业的客户比例明显要低一些。首次置业客户目的主要是过渡性购房和考虑个人经济承受能力，看重的是万科品牌和区域规划客户付款方式中，按揭付款的客户占据了仅占75%，一次性付款与按揭两者皆可客户占20%，与住宅客户相比，因为总价相对较低，因此一次性付款客户明显加大。诚意客户意向楼层在所有的优惠权申请登记的客户中，客户主要集中的楼层在6-10层，比例将近50%诚意客户年龄分析在所有的优惠权申请登记的客户中，29岁以下的客户占据了46%，其中以25-29岁年龄阶段人群居多。相比于住宅客户，公寓客户各年龄阶段比较均匀。意向客户职业分析在所有的诚意客户中，客户职业主要的普通职员和自由职业为主，职位相对不是很高，典型的中低阶段客户群体。在所有的诚意客户中，客户主要认可项目的品牌，其次为精装修和物业。意向客户对项目价值点在所有诚意客户当中，客户的来访渠道主要以朋友介绍为主，占据了39%，其次为网络、和海报外拓渠道，分别占25%和14%。诚意客户认识渠道分析客户意向总价分析在所有交纳诚意金申请的客户中，意向总价在20-25左右的客户占了83%，划分到单价上为6200元/平米左右，其次是意向总价在20万以下的占了9%，在销售价格引导上我们还应做上调的调整。客户分布地图

从上图可以看出，已认筹客户主要集中在岳麓区，沿枫林路主干道围合分布占绝大部分，其次天心区、雨花区，芙蓉区和开福区目前认筹客户较少。客户小结：1、住在岳麓区，工作在岳麓区，相比于住宅客户，比重更加大；2、二次置业的比重相比住宅，比例明显加重；3、主要认识渠道以朋友介绍为主，其次为网络；4、诚意客户中，主要以普通职员为主；5、对于项目的价值点，对于万科品牌、梅溪湖的发展、周边几所高校非常认可。6、对于客户的总价，偏向于20-25万之产，其中偏向20万，折合单价6200元/平米近两个月时间，蓄卡量69批，平均每天蓄客1.1批，对于典型的限购内产品，客户量直接减少。对于公寓产品，必然做好长时间战斗准备。分楼层分批次、微渠道对外推售。方式：分楼层，批次进行推售时间：建议7月16日房源：就已有客户进行摸底，看楼层选择意向，建议先推5-6层推广：不做大层面的推广，主要以线下客户积累为主客户积累到问题一：关于公寓的推售计划安排：1、论坛贴、QQ群、广告贴全长沙论坛发送一师范、涉外、在校及毕业2-3年的目标QQ群为发送重点河西主要在售公寓项目QQ群麓谷高科技园的QQ群；目前此项工作在全力进行，主要以落实到实处为主；第一，线上微渠道圈层营销郭美美事件没搞清楚前万科【I派公寓】

不急出售【亮相】I派公寓来袭，你准备好了吗？万科城市花园虹馆【I派公寓】约35㎡精装公寓彪悍上市I派公寓，万科城市花园的新宠？万科城市花园虹馆【I派公寓】约35㎡精装公寓彪悍上市；2、报广、软文户外，7日开始，连续3期豆腐块，及软文炒作；、3、短信全市学校周边生意定位人群；酒店、宾馆投资定位人群郭美美事件没搞清楚前万科【I派公寓】

不急出售第二，线下多渠道圈层营销1、全员销售团队调整，每日单独6-8人进行公寓的客户拓展洽谈工作；主要涉及范围：、周边区域酒店宾馆类投资客户、周边区域培训机构的客户拓展、一师、涉外、等其他学校，年轻老师客户、涉外目前在校富二代及毕业1-2年的学生针对性的拓展（已有这部分资源）、区域内拆迁户2、深入拓展，进写字楼集中区域送鼠标垫、登记意向客户；拓展人员携带IPAD形象设计鼠标垫直接进入写字楼派送，留取客户同时派发项目单页；工作方向：1、河东主要写字楼集中区域、2、河西大学城区域（主要已酒店，网吧、旅社、宾馆、培训机构的定向拓展为主）纪念品（鼠标垫、目前已开始实施）大事件营销，扩大影响，目的在于积蓄更多的客户执照现场人气和粘性；时间：6月起-7月23日目的：时间短的情况下，需要大事件营销来扩大影响力，为2#号栋蓄客好做准备工作。活动思路：2011年万科的主题为“为幸福筑家”，6-7月份为万科艺术季之挑战麦克风系列活动。通过每周一次的挑战麦克风海选活动，逐步由项目老业主、项目周边学子、周边企业单位向全长沙市扩散，最终达到全民具知的目的。万科艺术季，幸福在万科

活动一：时间：7月8、17日地点：营销中心邀请对象：前期诚意登记客户、周边学子、企业单位等形式：挑战麦克风、拍卖、抽奖活动一：我的青春，我放肆——挑战麦克风之系列专场海选活动挑战麦克风，幸福生活唱出来思路：对每周海选选手进行集中选秀，参与其中决赛，由系统自动评分，决胜出前10名选手，由893音乐电台导演进行沟通，和节目档安排，最终上湖南卫视进行挑战麦克风时间：每周未地点：营销中心邀请对象：同一至周五所有来访过的客户形式：以艺术季的为口径，邀约客户体验万科带给业主的真实体验。活动二：幸福生活在万科——万科幸福生活体验之旅远亲不如近邻，楼上的、楼下的，今天我们欢聚一堂思路：针对每周举行的艺术季，在已成熟社区举行，让客户清楚，万科会长期为业主准备各项目活动，来增强邻里之是的交流和关爱。万科幸福体验之旅思路：每天上午11点，下午4点进行现场拍卖，吸引周边以及原来来访老客户、新老业主等再次上门，增加现场人气.时间：每天进行地点：营销中心邀请对象：所有来访的新老客户形式：抽奖、拍卖活动，上访送台灯活动1：上门有礼，看房中奖，百万家电0元起拍只要你来，我就送更有大奖等你拿活动二：思路：7月10日起内部开放后，对样板间进行拍照和宣传，7月18日正式对外开放。现场拍卖、吃、喝等活动配合时间：7月18日地点：营销中心邀请对象：所有来访过的客户配合形式：抽奖、拍卖活动，上访送台灯活动1：公寓样板间开放活动三：活动四：活动：夏日缤纷季·

视觉饕餮宴电影嘉年华活动活动目的：提升万科品牌美誉度；提高万科城市花园项目知名度和影响力；增加项目客户忠诚度及粘性，提高客户老带新比例；宣传万科城市花园“构筑幸福生活”的理念；给客户铸造幸福、快乐、向上的生活氛围；为提升项目人气和2#栋办理诚意登记提供客源支持。活动时间：

2011年7月9日—2011年7月31日活动对象：1、上门客户和老业主2、网络抢票活动参与者活动内容：活动期间，凡上门客户均可领取当周电影票两张（每周每个客户仅限两张）；销售员统一邀约老业主到售楼部现场领取电影票（每周每个客户仅限两张）；网络抢票活动符合条件者，统一由项目工作人员邀约到售楼部领取电影票两张。活动安排电影票领取方式：上门客户：填写来访登记后即可领取；老客户：经销售员邀约，并现场核实身份，身份信息一致者即可领取（核实身份证或号码）；网络活动：以搜房网提供的相关人员名单，经核实本人身份与搜房网提供名单一致者即可领取（限本人领取）。注：电影票领取者需统一填写领取表信息，并签字通程影院现场布置影院大厅摆放此次活动的宣传海报（易拉宝）和电影宣传海报活动组织销售人员及现场工作人员提前半小时到场，在影院电梯口、进场主入口负责对客户接待销售员在电影放映当天工作时间提醒客户准时到场电影专场时间：日每周日晚上8点准时放映电影影片推荐：

《变形金刚3》《武侠》

《蓝精灵》

《肩上蝶》

活动安排电影嘉年华前期宣传常规渠道宣传拓展短信业主网络一、拓展：广告统一制作活动单张进行对外宣传二、短信：将此次活动信息提前以短信形式告知老业主三、业主：销售员以邀约形式告知老业主活动信息（统一邀约口径）销售人员负责针对城花来访客户进行活动信息释放四、网络：通过广告贴、话题炒作、软文、QQ群、微博等渠道进行活动信息释放和炒作活动宣传活动目的：提升万科品牌美誉度；提高万科城市花园项目知名度和影响力；宣传万科城市花园“构筑幸福生活”的理念；给客户创造一个清凉、温馨的夏日活动；为提升项目人气和2#栋办理诚意登记提供客源支持为让客户对项目游泳馆有一个直接的认识活动时间：

2011年7月9日—2011年7月31日活动对象：短信转发客户，新老客户活动地点：

涉外经济学院游泳馆活动组织形式：

新客户专场：根据一周内新上门客户数量，统一时间前往游泳馆，每批客户人数不超过30人老客户及老业主专场：由销售员分批邀约，统一时间前往游泳馆，每周邀约客户总量不超过30人通知客户15：30在售楼部集合，16:00准时出发前往涉外经济学院游泳馆现场注：泳馆包场费用需洽谈面议新客户专场：周六15:30——17:00

老客户专场：周日15:30——17:00注：用外拓专用车辆统一接送客户：售楼部涉外经济学院游泳馆活动五：来城花，清爽一把，万科城市花园游泳池体验活动活动安排活动内容：从卫生角度出发，请客户自备游泳用品，泳镜，泳帽，泳衣，毛巾，洗涤用品活动组织：项目工作人员，泳馆对接人，及专业救生员(游泳馆提供救生圈、救生衣等应对意外发生的急救器材）泳馆现场物料布置：摆放此次活动宣传展板、游泳安全小常识、太阳伞、水果及饮用水（项目提供）一、拓展：拓展人员在派单的同时向客户宣传活动信息活动宣传二、短信：将此次活动信息提前以短信形式告知老业主三、业主：销售员以邀约形式告知老业主活动信息（统一邀约口径）销售人员负责针对城花来访客户进行活动信息释放四、网络：通过广告贴、话题炒作、软文、QQ群、微博等渠道进行活动信息释放和炒作游泳体验前期宣传常规渠道宣传拓展短信业主网络截止6月27日，2#栋C座共计认购62套，余房66套，A座、B座、256套，合计322套，根据目前市场，在短时间内清盘难度非常大，2#栋采取“小步快跑”的形式，进行推售，公寓侧以“稳扎稳打”形式进行推售。7月8月蓄客销售B座蓄卡C座持续销售C座开盘7月8日公寓推售B座持续销售A座蓄卡7月23日A座开盘A座持续销售7月9日B座推售下半年推售节奏2号栋住宅公寓7月18日公寓样板间面世公寓持续蓄卡8月中6号栋开盘6号栋蓄卡公寓持续销售公寓二批发售万科城市花园2#栋营销工作安排及责任归属（6月26日）营销动作工作内容主要事项要调整及确定的内容人员安排具体工作要求开始时间负责人1、拓展1、竞争对手定点派单保利麓谷林语、涉外国际公馆、长房时代城、高信向日葵、高鑫巴比伦、湘腾城市广场、中房F联邦等/每个项目2人，合计14人持续进行周海龙2、广告T恤衫服装游行315、913、902、312路公交车举牌送报晨报（夹虹馆海报）已全部被撤除每个线路安排4个人，合计12人持续进行3、海报文字稍做修改，突出认筹信息内容加：年青置业、无忧首选!10个人采取多张并排张贴方式持续进行4、地毯式派单全河西主要社区，分半径个个吃透,派单区域覆盖五一商圈/根据实际人员进行安排以点带面深入客户群，派单员应有说辞持续进行5、鼠标垫派发写字楼、企业单位、网吧6月26日5、企事业单位拓展中联重科、远大空调、华泰重工、中标实业、凯瑞重工、湖大海捷、湘电东洋、通发科技、深湘通用、金岭机床等/5-10人重要上下班时间点进行拓展持续进行2、外展点1、D6区外展点已落实，现正包装，人员已入场持续进行周海龙2、长房时代城外展点已落实，人员已进场持续进行3、共和世家展点发放项目资料，登记客户电话，客户入会需要制作展板：2个户型、1二期形象展板（类似海报）安排2人接待客户1、每日每个人员必须完成10批有效客户的指标2，必须携带展板、单页、入会申请表持续进行4、航天大院展点发放项目资料，登记客户电话，客户入会安排1销售人员，1学生拓展人员持续进行5、梅溪湖拆迁安置点发放项目资料，登记客户电话，客户入会安排1销售人员，1学生拓展人员持续进行6、麓谷公园发放项目资料，登记客户电话，客户入会安排1销售人员，1学生拓展人员持续进行7、望月湖小区发放项目资料，登记客户电话，客户入会安排1销售人员，1学生拓展人员持续进行8、通程商业广场发放项目资料，登记客户电话，客户入会安排1销售人员，1学