年扬州房地产市场投资考察报告

内部资料CCP内部资料CCP江苏省扬州市房地产市场投资环境考察报告上海XX投资（集团）有限责任公司二00五年十一月目录TOC\o"1-4"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc120603254"目录2HYPERLINK\l"_Toc120603255"错误！超级链接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603256"一、地理位置5HYPERLINK\l"_Toc120603257"错误！超级链接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603258"三、交通情况6HYPERLINK\l"_Toc120603259"错误！超级链接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603260"2、铁路6HYPERLINK\l"_Toc120603261"错误！超级链接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603262"4、港口6HYPERLINK\l"_Toc120603263"错误！超级链接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603264"四、面积与人口7HYPERLINK\l"_Toc120603265"错误！超级链接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603266"2、人口现状7HYPERLINK\l"_Toc120603267"钩错误！超级链阶接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603268"陷4腔、简要分析灯8HYPERLINK\l"_Toc120603269"盒错误！超级链让接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603270"1、历史9HYPERLINK\l"_Toc120603271"窜错误！超级链塞接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603272"3、风俗9HYPERLINK\l"_Toc120603273"坝错误！超级链知接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603274"被一、宏观经济待发展状况繁11HYPERLINK\l"_Toc120603275"闭错误！超级链选接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603276"由2森、历络年催GD魂P当增长情况冠11HYPERLINK\l"_Toc120603277"浇错误！超级链伙接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603278"茧1揭）、现状喉13HYPERLINK\l"_Toc120603279"瘦错误！超级链辟接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603280"抖4垂、扬州民营经鹅济发展状况雷13HYPERLINK\l"_Toc120603281"轧错误！超级链幻接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603282"栏1祥）外资引进成夕果双14HYPERLINK\l"_Toc120603283"叠错误！超级链耳接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603284"列二、扬州居民礼生活水平侵15HYPERLINK\l"_Toc120603285"蔑错误！超级链而接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603286"己2界、扬州居民收词入情况皇15HYPERLINK\l"_Toc120603287"帖错误！超级链弓接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603288"法4宜、城乡居民储猜蓄存款水平检17HYPERLINK\l"_Toc120603289"究错误！超级链开接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603290"魔三、城市规划角及重大市政建述设状况睬19HYPERLINK\l"_Toc120603291"俭错误！超级链叠接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603292"弃1俯）、城市布局河19HYPERLINK\l"_Toc120603293"宜错误！超级链唉接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603294"忽3界）、城市交通洞规划扛21HYPERLINK\l"_Toc120603295"浮错误！超级链骑接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603296"支1赞）、人口这22HYPERLINK\l"_Toc120603297"傻错误！超级链郊接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603298"科3陵、扬州市规划挖发展重点区填域酷—姓—丢沿江产业带妥24HYPERLINK\l"_Toc120603299"恳错误！超级链兼接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603300"吉2晶）、生态环境售布局什24HYPERLINK\l"_Toc120603301"碧错误！超级链摆接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603302"恋4饺）、沿江开发馆近期目标（摘铅略）顿24HYPERLINK\l"_Toc120603303"锦错误！超级链煌接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603304"恰1哪、投资优势明25HYPERLINK\l"_Toc120603305"端错误！超级链颠接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603306"粮2爆）、自然环境艰、历史环境优夺势龙25HYPERLINK\l"_Toc120603307"节错误！超级链霜接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603308"确4增）、城市化进黎程加速、市区烤范围扩大、规臂划蕴藏投资机盐会式25HYPERLINK\l"_Toc120603309"深错误！超级链蝶接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603310"肚1掉）、工业基础筑较薄弱目25HYPERLINK\l"_Toc120603311"液错误！超级链缝接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603312"辞3社）、人力资源垂竞争能力较弱接26HYPERLINK\l"_Toc120603313"侍错误！超级链针接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603314"玩第三部分、扬经州房地产市场术发展情况角27HYPERLINK\l"_Toc120603315"着错误！超级链畏接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603316"匀1程、扬州房地产然市场总体呈现介供求平衡态势坚，市场发展比狱较健康；该27HYPERLINK\l"_Toc120603317"述错误！超级链盗接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603318"匠3察、扬州目前楼疏盘以多层小高盏层为主，品质援一般，高端产箭品缺失；贼27HYPERLINK\l"_Toc120603319"剧错误！超级链亩接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603320"隔5袭、居民购房热凑情较高，楼盘夕去化能力较强雪，总价购买承幻受能带力抬5厅0虚万左右；蒜28HYPERLINK\l"_Toc120603321"架错误！超级链俗接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603322"冈7逃、扬州新建商挤品房市场受宏物观调控影响较违小，呈价平量炭微缩状态；茎28HYPERLINK\l"_Toc120603323"睬错误！超级链繁接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603324"规9姜、二手房市场河稳步发展，但叶近期受到宏观泪调控的一定影危响抛28HYPERLINK\l"_Toc120603325"组错误！超级链沿接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603326"查1琴、扬州市土地暑市场概述成29HYPERLINK\l"_Toc120603327"铜错误！超级链期接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603328"态3庆、扬州土地价予格情况仪30HYPERLINK\l"_Toc120603329"旦错误！超级链筒接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603330"欠2割）、开发区一腰类居住用地虎30HYPERLINK\l"_Toc120603331"泛错误！超级链翁接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603332"1）、量30HYPERLINK\l"_Toc120603333"虾错误！超级链易接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603334"吴3胳）、趋势复30HYPERLINK\l"_Toc120603335"霜错误！超级链授接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603336"季1蜻、扬州固定资搬产投资情况咱31HYPERLINK\l"_Toc120603337"争错误！超级链涌接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603338"蛇四、扬州市房妥地产市场供求拘情况梳32HYPERLINK\l"_Toc120603339"赏错误！超级链晚接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603340"状2保、扬州房地产患市场价格情况路33HYPERLINK\l"_Toc120603341"择错误！超级链肤接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603342"零4赏、扬州房地产各泡沫分析萌34HYPERLINK\l"_Toc120603343"捕错误！超级链间接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603344"稻6辰、扬州二手房敬市场巨36HYPERLINK\l"_Toc120603345"熔错误！超级链馒接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603346"哄五、扬州市别目墅市场简要分孩析胖37HYPERLINK\l"_Toc120603347"勤错误！超级链良接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603348"丝1爷、扬州房地产亲市场发展潜力菜较大众40HYPERLINK\l"_Toc120603349"史错误！超级链屠接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603350"耽3寇、扬州房地产兵市场供求变化有预测充41HYPERLINK\l"_Toc120603351"妈错误！超级链蓄接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603352"称5讽、扬州房地产狭市场需求类型院将呈现多样化改趋势永42HYPERLINK\l"_Toc120603353"尚错误！超级链埋接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603354"罪一、项目简介或42HYPERLINK\l"_Toc120603355"竟错误！超级链演接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603356"妇2英、项目位置饲42HYPERLINK\l"_Toc120603357"甜错误！超级链竹接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603358"礼4站、项目技术指定标炎43HYPERLINK\l"_Toc120603359"锐错误！超级链梦接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603360"水二、项目初步计经济效益估算疤43HYPERLINK\l"_Toc120603361"闪错误！超级链棚接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603362"一、分析46HYPERLINK\l"_Toc120603363"搅错误！超级链春接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603364"附录48HYPERLINK\l"_Toc120603365"害错误！超级链厅接引用无效。HYPERLINK\l"_Toc120603366"堵二冷、起2003-2灌00弄4就年扬州土地出猎让统计务51HYPERLINK\l"_Toc120603367"牌错误！超级链汪接引用无效。竞第一部分、扬虎州城市概况一、地理位置乎扬州地处江苏孝中部，南临长华江、北接淮水转、中贯京杭大扁运河。其南部磨濒临长江，北激与淮阴、盐城寇接壤，东和盐帜城、泰州毗联爸，西南京、淮材阴交界。填扬州独特的地顽理位置使它既酸能融入南京都竖市圈，又能接粪受上海经济圈传的辐射，还能故连接苏南经济瓦板块和滨江近科海的新兴工商宜城市。座江苏各主要城疗市分布图二、行政区划陷扬州现娱辖沟3后个雨区宏,昆分别是广陵区商、维扬区、邗扩江区，辖高邮尖、江都、仪伟征鹰3剑个县级市和宝诸应县。三、交通情况1、公路交通雅扬州现有高速惑公漠路傅19魂6巩公里，京沪高矛速、宁通高速颜在此交汇，在梨江苏率先实现泥县县通高速公准路。如今连接锦扬州至镇江的顺润扬长江公路捧大桥已全线通严车，扬州到上查海、浙江的陆吉路交通变的更切加便捷。2、铁路液扬州铁择路龙(帽宁扬铁楼路降)块为国单铁释I赢级，已吨于袭200淡4瞒年竣工营运。3、航空区距南京禄口国逮际机场椅约旬1杰个小时，距上威海虹桥国际机软场景约咳2朝小时。4、港口赠扬州港为国家膊一类对外开放枝口岸，拥有万货吨级件杂货码勇头和多功能码变头，设有保税觉仓库和口岸联鼠检服务机构，于从市区到港口支约讲1冷0甩公里。席5有、交通直达情厦况枪按照目前的交坟通建设情况，肤从扬州到北京板约花八个小时渴，从扬州到上飞海约花两个小术时，从扬州到标南京约花费一就个小时。区位交通图方四、面积与人资口1、地域面积狼扬州市总面蛇积岂663展8骤平方公里，市肌区总面倚积挪97型3鸦平方公里。2、人口现状攻200勺4勉年底全市总人摄口波45霉4迹万，其中市区注人拘口觉11扭5货万人。圈表悠1狱：扬州历年人馋口变化情况超年份葱200崖0拼年酿200粉1钻年焰200劣2鹿年游200夕3就年被200煮4拾年录全市年末总人味口（万人）退450.62苏451.59招452.22播453.61禁454.39俯市区年末总人京口（万人）浴是109.66极110.76吐112.52蜘115.13薪表数2颈：江苏各城市尽暂住人口情况族对比犁地区缓扬州轿南京顽苏州绝无锡撒泰州筑徐州超总人口（万人员）裳453.39妥583.6敞598.85取447.19渠502.77爱916.85期暂住人口（万各人）赞28.98道130宫325.87销169苗19.54共60.6附暂住人口比率孔6.39%番22.28%校54.42%表37.79%优3.89%题6.61%讯数据来踪源石—湿—咏《扬州统计年黄鉴》孟从地区人口组准成情况来看，阿我们不难发现滴扬州伪目前的人口结婚构特点：洒—材—茧市区人口比例大还较低终市区的中心辐街射能力有限，承市区人口增长检潜力较大。仅—协—贴外来人口比例剩偏低树暂住人口比例滔比较低，城市漂辐射能力和经租济吸引能力有呜限。筛3备、人口发展与趴城市化水平目针标臣扬州市规划目往标：市域总人劳口窃到杯200医5必年姐46酸4恋万人咳，俘201肯0茧年野47坏3应万人怜，遣202悲0树年谈48算2捉万人；城镇人绞口还至泳200融5垫年鲁23秆7款万人厕，租201呆0童年教26眯5蓬万人杂，奇202腊0雄年劳31红8伤万人；城市化厘水蜜平搜200仇5产年达贴到办51番%紫，凭201巡0慕年邮56那%注，荡202吹0略年榆66探%宾。4、简要分析附作为风景旅游逢城市，扬州在晒人口组成方面声和苏州、杭州洪之间还有蛙不小的差距。监但由于市区面畅积狭小，扬州台已经处于一种社人多地少的状虹况，土地资源交并不丰富。孟我们判断今后垫扬州的人口、初外来人口将会姨继续平稳增长帜，但涨幅有限扛。托五、历史文化哄及习俗习惯1、历史卖扬州历史悠久马，唐宋时期扬塞州已成为中国旨东南第一大都概会。明清时期也扬州更是中国辟中部各省食盐竟供应基地和南辛北漕运的咽喉谦，康熙三次、低乾隆五次南巡掌扬州。2、文化摸扬州文化底蕴粱深厚，留下了耳李白、白居易颗、欧阳修、苏嫁轼、郑板桥、笔朱自清等大批蜘名人涯士的足译迹，是我国首恶批公布的二十奉四座历史文化这名城之一，旅恼游资源非常丰误富。3、风俗秀扬州自古以来蛋形成的餐饮、丝休闲消费观念腥使扬州人的消翠费能力非常旺娇盛，从我们实末地考察的情况遗来看也印证了抬这一点。茶第二部舍分之浆酿城市投资环境构分析歉一、宏观经济荷发展状况莲1者、城市总体经易济情况核扬州曾经由于滨区位优势和交亡通便利成为举杜世瞩目的繁荣纱大都瞒市写.泊但改革开放以艰来由于没有铁熊路夸,愚扬州的经济发坝展一直比较蓝慢侵,吃移只能处于江苏坚经济的中游，由在整个长三角恶都市圈中也排隐名靠后，落后怀于苏南。遭顽随着润杨长江捧大桥和铁路的帖通车，扬州经戏济将会有跨越完式的发展。拥2销、历耕年颠GD冈P是增长情况武表懒3抓、扬州市历年盐GDP绞增长情况统计各年份坟200唇0掠年衬200磨1母年蛮200锯2含年浮200它3携年染200僵4脂年超GD幼P倚总量（亿元）挤472.12罪505.46俩558.93炊647.22唉788.13幼增幅爸盘7.10%忧10.60%胜15.80%剪21.77%深人筒均仙GD俩P呼（元）株10515观11205讯12368拿14290烛17359随增幅食乎6.60%下10.40%据15.50%袭20.50%耍数据来片源滥—值—淋《扬州统计年芬鉴》校我们从以上统菊计数据可以看椒出：驱1耳）、扬州的经爹济基础比较薄爱弱，经济总量奋在江苏处于中餐游水平。候2茂）、近几年来纳扬州呆的脾GD巨P苏增长较快且增吃速也一直在加骆快，总假体径GD背P睁增长势头强劲验。荷3商）、扬州市区听的人控均灿GD龟P下明显高于全市颤水平，其水平颠与南京非常接腰近，说明扬州惰市区的经济水碌平较高。拳随着扬州城市顺各项基础设施毒建设的完善和奋招商引资力度泡的扩大，我们共判断扬州的经撒济将在今后几懒年有较大的发繁展。乔根据联合景国北7根5贸国统计资料，目住宅发展与人窑均伶GD愉P半值之间的关系幕为：饲表午:托逢人浪均枯GD夺P悠与房地产市场厉发育状况的关荒系表矿人促均绣GDP平80甜0退—皆130纤0美美元利130盗0兰—蹈800忘0继美元弓800典0轻—此1300绳0朽美元爬1300锯0窝美元以上直阶段胖住房起步阶段秒快速上升阶段丝平稳上升阶段黄下降阶段鄙滥学根据以上的标福准判断，扬州沙市区当前人后均逝GD贞P旅水平下，房地孝产处于快速上女升阶段。川3默、扬州产业结渴构情况1）、现状要从总体三产结责构来看，扬州甜有别与江苏其密他城市。扬州剧的毯2004皂年的三产结构模比例接近芝1晋：荡1牺：聋1婶，说明扬州的锻第三产业（特呈别是服务业）崇比重相对较大乌，而工业发展庸略显不足。2）、展望犯从扬州市政府俱制定的产业发判展规划来看，满未来扬州将大容力引进外资发堆展工业，在保劫持服务业的持暮续发展基础上刘以促进第二产刑业集聚作为拉尽动地方经济增签长、实现工业遍化和城镇化的别战略选择。炉4卷、扬州民营经患济发展状况梢我们从各方面床了解到的信息阴来看，扬州民鱼营经济发展情撕况总结如下：门—书—塔民营经济发展泊底蕴深厚江扬州自古以来窄是繁华的商贸杏城市，商业服虹务业的发展有滩很深厚的底蕴宽。会—船—侦民营经济所占怠比重较大矛扬州市规模以抵上民营企业占鹅总规模企业总坐数油的怒56.6焦%勉；拥有资产总诊额架151.聪7子亿元，占全市洗规模以上资产勺总额刊的原18.1蒜%缘。式—绍—垒民营经济发展妄依然十分迅速脸规模以上民营圈企业数量保持于同比荐20%惭以上的增长，丸民营企业资产疯的增幅也达到它40%有以上。宪5侨、扬州的外资旷企业发展情况肾1说）外资引进成除果本扬州顷从裙200须1搭年抚到树200继4液年，外资引进兴的增长每年翻招番。六200汽1登至吸200峡4球年，扬州实际袜利用外资分别绢为晕0.8物2碧亿美元器、锡2玻亿美元膀、躁4.栋2停亿美元搞、亡8.挡2皂亿美元。盐8屡0增公里沿江岸线盏成为扬州外资棚投入密集区魔，其外资企业扁数占全骨市鸽8凑0康％以上，实际向利用外资则占论到全市城的概90.填6摩％。舒2短）、优越的投扶资环境茎台湾电机电子雷工业同业公简会昌(腊简称电电公绪会弟)敢日前公布狠《碌200府5围年祖国大陆地抄区投资环境与林风险调查》报闸告，在评选大坚陆迅10钓大投资城市中怨，扬州排名民第箭6安，仅次于苏州椅、无锡、宁波碗、昆山和杭州鲁。田二、扬州居民它生活水平判1躁、扬州居民生蛙活水平概述中根据统计数据纪结合实地考察村情况，我们认坛为：歪1揭）扬州全市范昨围内居民平均着收入处于江苏址中游水平，总唇体而言并不富慈裕。期2澡）扬州市区居窑民平均收入水歼平大大高于全砍市水平，发达茂的私营服务业状和商贸业使当鸣地已经形成了旨很大一部分高穿收入群体。勤3蔑）扬州市居民懒消费观念有待背于向投资性消魔费转变，且这仓种转变有足够算的储蓄作为消译费支撑。产4机）扬州居民居会住水平从量上匹来看处于一个截教高的水平，和但住宅产品同犁质化严重，居历住质量有待提搞高。海2锅、扬州居民收软入情况这表：扬州居民搅收入统计表版年份歌200放0炊年声200悬1话年津200戴2撞年欣200增3痰年局200去4盖年小居民人均可支攻配收入（元）腾6734饲7205胸7833淘8700震9851教增其恒幅借惰——艘7.00%论8.70%梳11.10%镜13.20%专在岗职工平均练工资（元）堂9732饭10763愁12006古13801教16008车增幅充屯——葡10.60%罢11.50%哲15.00%沸16%立农民人均纯收疾入（元）筒3464旧3690台3926追4172哨4755彩增幅翁允——带6.50%楚6.40%速6.30%庸12.60%部数据来土源础—叛—羊《扬州统计年这鉴》、扬州市灵统计局提供材哀料凶表：各城市人谦均收入比较零城市铃扬州戴南京辉无锡裕苏州酷泰州度徐州同人均可支配收衬入晴(午元旺)拆9815蒸11602岸13587挥14450潜9695轮9839水数据来乓源鸡—蔽—勉《各城市统计己年鉴》永我们以上述的茂统计资料结合你我们实地考察旬结果来看，扬情州的人均可支断配收入平均水俯平目前并不高键但增幅较快，尿表明扬州总体铅的购买能力不驾足。搬虽然扬州人均抱可支配收入水相平不高且增长灿幅度小于偿GDP惧增幅水平（目注前大多数城市也存在的现象）士，但结合扬州择的私营经济发播展水平来看，腹扬州存在着一间定数量的高收戏入阶层。谁3灯、扬州恩格尔批系数水平题从上面的图表忠我们可以发现喘，扬州的恩格哗尔系数仍然高那于嗽40%礼。但实际上扬陡州人民生活水联平并不低，恩宴格尔系数偏高触的主要是由于贤扬州餐饮文化阶非常发达，且裳当地人的消费早习惯比较倾向融于蒙“台吃卷”旺。担从总体趋势来泊看，扬州的恩滤格尔系数还是慈在慢慢下降的胜，表明当地人职民生活正在进包一步改善。篮4则、城乡居民储当蓄存款水平架表：扬州城乡沾居民存款储蓄太余额德年份盗200凶0磁年东200鼠1赌年野200侦2访年然200龙3德年槽200响4天年阴全市居民储蓄弦存款余额（亿华元）蹈276绸314.6涌378廉449判522.8末增幅乡13.99%宴20.15%燕18.78%衣16.44%克数据来吩源走—献—街《扬州统计年甲鉴》意扬州居民储蓄被存款总体还是匪呈上升的趋势杜，只是增幅有携所下降。由此方可见近年随着谢扬州经济的不住断发展和人民岭生活水平的提乘高，扬州居民防有一定住宅消恋费或其他投资畅性消费。但这尼种投资性消费镜还是比较适度惜的，不会影响燕到今后住宅消邪费能力。泰5箭、扬州居民住投房水平惹表：居民住房装水平统计兽年份宴200秩0岭年谈200漠1闪年锁200在2基年烧200第3册年狐200筑4冠年夜平均每人使用额面积（平方米僻）扇14.15例15.3戚16.78滴21.5听22.38激增幅样8.13%努9.67%五28.13%绸4.09%省数据来坟源告—赖—迫《扬州统计年凶鉴》虎由绝对数来看擦，扬州居民的坟平均住房水平捏在整个江苏是杠处于上游水平糕的，超过南京允、无锡和苏州沈。院我们在实际考器察中也发现扬有州市区目前已遥经建成的多层棒小高层公寓社略区已经形成一违定的规模，但彻高端产品比较觉稀缺，住房条郊件质的提高还银需要时间。年三、城市规划饶及重大市政建抱设状况猪1怕、扬州市总体兰规足划党堂（访200奉1袍年沈-202颤0糊年）陆1拥）、城市布局障扬州市目前的凳城市布局霞为令“夺一主三蝶副慈”雀。腥“呆一乓主壤”丝是指原来的老昆城区，规划以梯保护为主描。顺“暴三贡副吵”桨分别为城西新哈区、广陵新区租和城南瓜洲沿闲江副中心。递2雅）、城市发展缝方向适扬州目前的城帝市发展方向主钳要虹是肺“咽主导向南，拓填展东挂西岂”边。——南延青扩大经济开发览区，跳跃开发奸港口分区和瓜译洲分区，作为卡发展第二产业磁的主要载体。——西进东拓具城市主要居住袄人口向西部分阶区集中，充分尽提高基础设施纵和公共服务设烈施的利用率。词东部分区注重远对现有居住用池地进行整合和裁改造，提高居度住环境质量和郑各类服务设施畅配套水平。附图片、脸3壶）、城市交通谈规划——公路船近期规划建设陡扬州和镇江第疮二条通道（五痕峰山桥位）及跨改建南绕城，属近一步改善城吴市南线交通状妻况，为城南经富济开发区和沿蚕江副中心的发柳展提供支持。循—棵—盲城市道路系统般快速路系统：漆环线加纵横道害路。逐一环为运河南铲路、运河北路毙、北外环路、叔西外环路、南展外环路。杯东西方向快速见道路：江阳西最路、江阳中路绪、江阳东路、宁运河西路。论南北方向快速蔑干道：扬子江搏北路、扬子江纲中路、扬子江含南路；贾七路防、扬瓜路；扬唱圩路。咐—毫—倒轻轨交通系统研“帮一纵一横加环惭线厉”执。晒一横：（铁路追客站）文昌西挨路魄—观—原扬子江中哪路龄—旱—吩江阳中洽路后—脉—驰江阳东院路旦—威—碎江都之路壁—坦—爹文昌东桃路吹—奴—副江都市区：总倒长度约墨为逢2蹲4捧公里。盐一纵：（江阳冷工业园龟）宿—庄—瘦扬子江北派路推—掏—蕉扬子江中柴路疾—诞—溉扬子江南路（朴港口）：总长尼度约聚为呜2伐0蚊公里。密环线：沿城区艰东环路、南环貌路、西环路、肝江阳工业园区连中心路、漕河碗路。附图片厅2映、扬州规划发维展目标1）、人口桥预测市域总人翻口览到赴200瘦5国年诉46回4货万人烂、介201积0锻年孤47尽3赖万人枣、雪202刮0目年携48取2嗽万人；城镇人蛛口性至尼200集5润年恩23系7沸万人劣、饱201岸0垂年昂26哪5抵万人腰、岩202减0膏年词31涨8巷万人；城市化怪水陡平板200绑5素年达样到赶51睡%厦、敏201橡0叔年霉56替%腊、袋202区0号年陶66州%竿。享2味）、用地规模庆控制歪在典85荒溜平方公里左右锦，土地投放量处每年约葵在挂5翠仰平方公里左右候，其懒中宅鹰1涉—旧1.5懂盗平方公里左右浙用于住宅建设亏，城疤2谨—德2.5纵伐平方公里作为够工业发展。附其他规划图站3接、扬州市规划俗发展重点区淡域膊—若—融沿江产业带竞扬州市政府非道常重视沿江开瑞发，并把沿江树产业带的布局渠作罗为瓶“右十一五规泊划最”店的一个重点来敌讨论。规划定炭位使沿江发展障成为扬州市实牢现工业腾飞的滚关键，我们判屯断该区域投资室价值很高。脏1秘）、产业带布遭局毅以引入重大项耽目，形成产业壳高地为目标，锋重点构建沿江拖六大产业板块匹（汽车制造业住、化业工业、丑纺织工业、高祖科技信息产业狱、生态农林业泥、旅游物流业况）咽8贸0经公里沿江岸线处成为扬州外资梨投入密集区，彼其外资企业数种占全生市眯8众0暴％以上，实际水利用外资则占睡到全市偶的槽90.烛6虎％。桂2汇）、生态环境处布局理我们从扬州总复体规划图、建灯设用地规划图繁、重点项目规龙划图中可以看恶到，沿江产业坊带南侧临江地嫂带将被规划成深为大片的绿色鱼开放空间，形臭成良好的居住伴环境，适合发夕展高端综合居丙住产品。西3狭）、沿江开发用现阶段重要成及果善沿江高等级公稿路渣6.压4酷公里先导试验讲段建成通车，管扬瓜公路以及挑扬子江南路、僻江都兴港路等贼纵向通道正在稻进行改造。签总投驱资包900脏0栗万美元麻的守PT地G其项目、总投抬资肺1卧5意亿元的精细化耀工及热电项目式等已进入扬州唱（仪征）化学窝工业园区建设迹。工4或）、沿江开发生近期目标（摘中略）正扬州开发区初库步建成电子一杨条街，形成刊了变4像英寸慕、估5眼英寸右、另6翁英寸倡、侮8划英寸等系列芯软片生产能力。苏海克赛尔、华房督、可瑞尔等湾项目已经投产赌，川奇光电、充晶芯半导体、唯华夏集成光电展、明扬威电、棕阿波罗蓄电池侮等项目。仙四、城市投资识环境优劣势分摊析1、投资优势男1特）、区位优势术扬州自古以来舱就是连接南北纽经济的中心枢我纽城市，占尽希水运便利的交迫通要冲。目前倍扬州交通的全载面升级将使其选区位有时重新将显现，承担着缸长三角产业转暖移和向西向北跌辐射的重任。叛2丧）、自然环境张、历史环境优技势电扬州自然环境妖优美，历史文误化底蕴深厚，番城市价值近来胶由于经济的关房系被低估。我吹们判断随着扬肢州经济的近一盯步发展，它的释投资潜力将近庙一步显现。暂3援）、经济发展周前景优势宜随着扬州市政迹府招商引资力托度的不断加大拼（台商十佳投患资城市），随淹着扬州经济开垦发区内外商投群资企业的不断之到位，我们预台计扬州的工业凡水平会在近两用年之内有较快避的发展。触4发）、城市化进息程加速、市区毫范围扩大、规勇划蕴藏投资机剂会诵扬州近年城市楚化率以年均物1%含的速度增长，滚市区范围不断苹扩大。耍随着广陵、段邗江撤县并区赢，沿江开发区恰规划的进一步皂明朗，扬州新趣一轮的城市化梢进程蕴藏了较蓬大的投资机会柄。2、投资劣势办1烂）、工业基础若较薄弱极扬州历三来麻“皂重商轻晶工奴”海，工业发展相衡对苏南各城市奏而言比较落后泛，基础比较薄用弱。遵2堆）、政府投资筝服务和优惠措佛施有所欠缺摆扬州市政府目从前虽然在工业绑方面给予的投振资优惠政策比帆较多，但房地脸产投资方面的犁优惠政策比较愈少，政府的投挠资服务也有待保加强。缠3垫）、人力资源跑竞争能力较弱阔扬州目前人力总资源比较薄弱弱，境内没有一不流的高等教育正学校，高技术飘人才和高级管天理人员比较缺而乏。途同时扬州在技枯术引进上落后傅较多，需要学监习苏州在人才捐引进方面的政伟策，利用靠近吵南京上海的优具势，加大人才相引进。框4再）、城市文化线竞争力较弱巩扬州作为一个周历史悠久的城猪市，市民生活迷舒适安逸，但摧竞争意识较弱赔，缺少充足的借创新、开拓和恐冒险精神，创忆新氛围淡薄，矩不利于现代市捏场经济发展。像第三部分、扬谁州房地产市场摇发展情况勿一、扬州房地唯产市场发展现过状及特征概括密我们首先来概险括一下扬州房丢地产市场发展垒的现状和特征凉，使各位领导叨能够直观的对仆扬州房地产市划场有个初步的舌了解，同时本尖部分的论述也辰是围绕以下几舟点展开：松1楼、扬州房地产调市场总体呈现弦供求平衡态势详，市场发展比半较健康；背扬州房地产市培场从卸2003变年至今商品房杠供求比一直保功持在冬1.2士左右（供应中绳还包括了安置声性住房），房带价呈温和上涨侨，我们判断市潮场总体供求基阅本平衡。熄2额、革扬州房价收入驶比较低（与苏姐州辫04讽年相当）房价柿稳中有升泡沫沾较小它；年扬州房价收入斧比大约在广7.26敏上下和娘2004添年苏州的水平骨相当，在江苏眉省处于中下游铺。同时由于扬池州三产比例较袭大，居民收入慰隐性较高，我拿们判断实际的搅房价收入比应固该更低，市场烛泡沫程度较低巴。兄3临、世扬州目前楼盘邮以多层小高层摇为主，品质一蹄般，高端产品什缺失；显根据我们实地严考察走访的情炊况来看，目前换扬州普通住宅狗楼盘产品类型项主要以多层小蠢高层为主，建迅筑品质较好综殿合环境一般。帮扬州高端的别域墅产品相对较杠少，特别是高箭品质的独立别桶墅市场，稀缺烘性比较明显。毫4岭、懒居民购房偏好而中等户型（教90-120寿），户型功能洞实用性要求较冬高；卵从我们走访的衣楼盘情况看，臂扬州目前比较勒好销的是皮100趴平方米上下的狗户型，购买者饭对户型的使用贿功能非常看中衣，偏好紧凑使淋用的户型。淹5宏、益居民购房热情刮较高，楼盘去盆化能力较强，战总价购买承受山能力疑40场万左右；杯目前扬州市区肤环线以内的住片宅均价达到拥3200照元捞/锻平方米左右，辨居民的总价承挂受能力基本在拦40豆万以下。平6乌、居民购房以均自住为主，存膝在一定的投资判性购房，但规半模不大；盛通过走访相关末部门和一些楼仪盘，我们初步客了解到扬州市半目前居民购房权自住比例较大庙。但因为在扬单州经商的外地惊人较多，扬州简楼市中目前也偶存在着一定数蚀量的投资性购伤房群体。添7衬、贷扬州新建商品倦房市场受宏观菌调控影响较小钩，呈价平量微现缩状态；终在这次的宏观房调控中扬州一裂手房市场受到颜的影响比较小裕，价格基本保创持稳定，但今粥年的销售量在峰二季度末有一烦定程度的萎缩紫，近期初步恢蚊复，我们判断鲁扬州房地产市齿场总体所受的颂影响较小。仇8赚、贱扬州市年土地墓供应量较小，捆土地价格相对在比较低，有一形定的增值潜力挥扬州市目前每纳年的土地供应喉量较小，背2004朗年市区出商住怖用地絮1000世多亩，今年计刺划供地体1250棍亩。土地价格云略高于苏北，舒相对而言比较缘有增值潜力。跌9闪、二手房市场乎稳步发展，但母近期受到宏观萌调控的一定影程响雪扬州二手房市重场近年来稳步及发展，绸2004幼年二手房成交昆量接近新房成训交量的希50%烘。今年受宏观忌调控的影响，耻三季度的成交低量开始萎缩，镇但总体影响有陡限。剃二、扬州土地董市场交易情况洗1储、扬州市土地蛛市场概述保根据我们从扬刘州国土部门了婚解的情况，同魔时参照分析相济关统计资料得劲出如下判断：款—标—挺扬州是典型的废风景旅游城市霞，城区面积较礼小土地资源也繁十分有限。给—层—腹扬州市政府近序年来在土地供剥应上采取氧了鸡“栋总体趋紧，适滚度增补长选”篇的政策，土地龙供应量相对较乘小，保持市场哗的一挖种绕“触半饥适饿场”乳状态。案—摔—崭整体土地供应冶分区：住宅用觉地多位于城区青西侧；商业办目公用地多位于由城区、城西、好城东新区；工险业用地多集中住在城南工业园晶。贤—薯—鼠扬州土地价格戒近年以来平稳乖上升，但总体脆而言价格不高魔。都2杏、扬州历年土蝇地出让、开发松情况统计砌表：扬州历年盆土地开发统计剧年份它200却0椒年枣200皱1亡年船200怜2叔年低200策3扫年主200倘4友年边土地开发面积肚（万平方米）加9.74甲——廉20.15市38.23乌61.59妙土地开发面积彻（亩）仅146.10短陕——捧302.25岭原573.45亭箩923.85畜纠数据来现源侮—描—化《扬州国土资亩源局》本20舟04知年扬州市国土胃总计出让商业萄、住宅和办公赛用地概2343逗亩，其中住宅红用地乔1000院多亩。躺20恒05纵年棉1-3郑季度共计出让慢商业、住宅和羡办公用地慎2936留亩，其中住宅恭用地吧1500赏亩左右。勒附：文后附历统年成交土地结疼果统计表锄3族、扬州土地价父格情况鸣从以上的土地顾成交结构统计糊表中我们可以化了解到目前扬高州的土地价格毛的基本情况：什1喷）、市区一类盆建设用地名住宅建设用地艺成交价格集中班在访100弓万锈/浊亩上下；高容犯积率的商业办剪公用地价格达批到侨120港万膜/抵亩以上，少有城200填万伞/蹈亩以上土地出科让。（根据尽2005含年出让地块统叙计）展2影）、开发区一意类居住用地堡北侧靠近市区配的价格集中在在70经万雁/训亩左右；偏南扬侧地块价格基孝本在悟60蛮万左右（根据历2005浇年出让地块统抬计）辟邗江区地块价纠格较低，基本制在老50厨万赏/孩亩以下。韵4馋、扬州土地市组场分析1）、量茂扬州土地市场弓和江苏其他城劳市相比较（特玩别是苏北一些态城市）而言是厦比较理性的，贯年土地出让总撕量适中。2）、价摩从价格上来说劲，目前扬州的孤地价水平在江坐苏各城市中处晚在中偏下的水唯平。如果拿我袖们曾经考察过秘的苏北几个城腔市来比较，扬疲州的地价基本悄能反映其城市腔价值，同时土坚地增值潜力较凭大。3）、趋势狗从城市发展趋兄势结合我们从疾政府了解到的盾信息来判断，连未来扬州市区勿土地出让将会葛越来越少，大智规模的土地出慎让基本集中在落邗江区和广陵券新区，传统意面义上的市区土翼地稀缺性将会骡显现。筐三、扬州固定歇资产投资及房睛地产投资情况汁1搅、扬州固定资置产投资情况警表：扬州固定轮资产投资情况隐统计表研年份造200睬0无年尝200誓1高年吨200屋2什年尼200摸3龟年吸200抽4冤年赶固定资产投督资趣(访亿是元圈)凑128.24稼144喂180纪247翅330榜增长率穗12.29%鹿25.00%寿37.22%测33.60%泊数据来虚源胖—德—先《扬州统计年新鉴》带扬州的经济发摔展是从锦2002景年开始有所起适色的，当年扬辩州的铁路建成哥开通，束缚扬闹州发展的一大伪交通瓶颈被打如破。纤扬州的固定资消产投资也是从胁2002意年开始高速增愤长，年增幅保喷持在壳30%着的左右。干2004舌年由于宏观调株空的影响增幅军有所回落，但监仍然停留在一阀个较高的水平奴。嚼2较、扬州房地产麦投资情况男表：扬州市房盐地产投资情况众年份致200栽0板年蚂200家1劳年搏200牺2羽年颤200锁3险年侨200票4荣年爽房地产投盲资介(潮亿抄元讨)计15.43酱19.78究26.2截43.81剩64艰增长率拆28.19%架32.46%火67.21%筝46.09%率房地产投资所长占比例堆12.03%斯13.74%饥14.56%鸽17.74%愿19.39%卡数据来缘源和—礼—京《扬州统计年牌鉴》盖从扬州的房地泥产投资增长幅休度和固定资产伤增幅以及房地恶产投资占固定宴资产投资的比姓例情况来看，滥我们认为扬州翻房地产投资没布有过热，预计滔今后房地产投它资增长的空间匀仍然比较充裕半。沙四、扬州市房把地产市场供求网情况欺1妙、历年扬州市埋商品房供求情嫁况裁表：扬州市历乳年商品房供求惜情况乌年份柜200覆0翻年箩200女1卫年胞200顷2颜年裁200剩3走年而200份4趋年难房屋建筑施工这面积（万平方尝米）陈200.28担207.14魂274.37勿424.75锡585.26蛙住宅施工面积斗（万平方米）望163.98越162.03私215.89煮353.21赚471.66识房屋建筑竣工采面积（万平方岛米）歌118.66勾131.72泪137.03帜197.19升275.15跨其中：住宅制100.85趟104.56砖106.3蜡157.04训223.02公商品房销售面冶积（万平方米淡）嗓89.95唉98.46技114.57科192.8孤227.05晌商品房销售额该（亿元）妈11.1骡13.6出18辛38.7抢52.6这供求比延1.32患1.34恐1.20校1.02察1.21宝资料来偶源衰—袜—纷《扬州统计年蜓鉴》、扬州房满管局资料饿以上是樱2000凤年至胆2004刺年的扬州楼市苍供求情况。甩由于统计数据湖中竣工面积的索计算包含了一毒部门配套住房今的量，所以实息际的商品房供蹦求比应该要比箱以上得出的略爆低，即商品房谦供应量应该比假统计的略小一抵些。卵通过供求比我工们可以看出，茅2000-2谁004果年扬州商品房改供求基本平衡袄，且供求比有跌所下降，反映妈出扬州存在较必大的潜在住房破需求。晴2杨、扬州房地产排市场价格情况辣注：以上价格后是扬州市区的熊价格水平喊从扬州市区不线同商品住宅总址体价格趋势上造我们可以发现仅，扬州的房价起在蚂近批3威年内有一个较领大的涨幅，其续中随0答3驳年涨幅高够达州38.4僻%原（扬州铁路建观成后的利好影据响），随后进誉入一个稳步上堡升的阶段。绳目前扬州的房份价在江苏各城按市中处于中游拍水平，鉴于其层城市综合价值闲，我们判断扬副州房价仍然比驰较正常。加3查、扬州市房地勿产历年供求价会格综合分析己我们试图通过吓供求、价格、露信息三方面来廉综合分析近几吐年扬州房地产教市场交易情况倦。铅我们从以上的缝量价分析结合紧其他渠道的信钢息资料，可以更初步总结如下古两点：翼1副）扬马州盾200醉2英年以来房价的惕上涨是和成交读量同步的，反欢映出扬州房地允产市场供需两宫旺的态势。益2退）扬州房地产蚕市场近几年一着直处于供求平部衡状态，房价穷泡沫成分较小需。秧4陆、扬州房地产略泡沫分析绣表：枝2004烂年各城市房价窝泡沫比妹序号趴城市盯0必4脱年居民家庭人记均可支配收入魂（元）漫三口之家年收喘入侄年节余服平均房价海简约两居室平躲均总价萌（亮7纱0搁平方米）（元芝）参买套简约两居绕室需要年限骗房价收入比躺1梳南京符11602记34806社19839电4960番347200顿17.5弄9.97两2舅泰州枪9695会29085坦16578锅2620收183400博11.06跟6.31汁3帐常州舰12868哈38604芹22004策3640傲254800丧11.58醒6.60虚4夏淮南狂7418认22254乔12684.也8们2100耐147000葵11.59页6.61露5驶无锡支13588该40764寿23235馆3902列273140俊11.76悲6.70圆6臂苏州崇14451秒43353动24711惹4460柄312200冲12.63报7.20品7点扬州誉9851评29553踪16845永3064寺214480大12.73歉7.26次8雹杭州充14565北43695搬24906五7210幻504700博20.26指11.55偶数据来骆源咏—阴—牵各城市统计年斤鉴及政府资料册我们选取了一稻些江苏的主要肿城市，以及相朝关的苏州、杭菜州作为参照来佩讨论扬州的房务价泡沫情况。罢通过对比我们腹可以发现，扬遍州的房价泡沫探程度和苏州相待当，远远低于状杭州、南京等俊城市。如果按略照公认的标准蹄我们认为竹2004穗年苏州的房价晕是基本没有泡造沫的话，扬州叙的房价泡沫程悠度也是比较低衫的。雾5浇、扬州市区房虚地产市场受宏壤观调空的影响尖表：今年宏观谎调空以来扬州碗市区房地产市啄场交易情况（穗万平方米）业时间寄1-衫2温月纵3仙月庸4云月骤5缴月网6外月络7这月碑8辩月纺9藏月啦商品房竣工面材积畏8.53歌9.04尿8.08羽18.7喇15.66嘱20.32桨0.24特6.92匠商品住宅竣工炼面积掠8.14艰8齿8.08苗18.42爬12.87厕12.41锐0.14猜6.83逐商品房销售面往积肚11.59抖13.06芒8.83过13.49嫌12.54椒10.06滥1.36鸡6.84坛商品住宅销售观面积鉴11.44移8.2曾8.78玉12.44劈10.45伤10.05洗1.17攻6.73肾数据来楼源蚊—语—腹《扬州统计月辨报》、扬房指柳数报告艰从统计结果来佛看，今千年尖1-皆9寇月份扬州市区摄商品房竣工面圈积司80.57仪万平方米，可搬售面积达帅到梳21煮7违万平方米（历蛾年未售出存量跳商品勤房嗽+0躺5板年竣工商品房睁）。同时，今衣年穿1-来9土月扬州市商品跑房销售面臂积严7茧1钻万平方米。砖从竣工和销售鹰比来看，宏观锅调控以来扬州滚商品房销售只积受到了微弱的束影响，我们判煤断总体上扬州稳房地产市场未唐受宏观调控冲讨击。哀保棕从月成交情况障看我们可以发搅现除八月外各捷月的销售情况市均于去年差别桐不大。从我们汪了解的情况来湿看，三季度（福特别是八月）委是由于受到购闷房习惯影响导著致成交量特别燥低。轨6迹、扬州二手房事市场纱扬州二手房存彻量住房市场是唐从稼2002耀年开始的（老抵公房可上市交克易故该年的交岛易量巨大），榴近几年交易量染一直保持在一句个相对稳定的济水平上，价格凶也稳中趋升。绵用意今年宏观调控舍以来，二季度姑市场仍然比较摇繁荣。但三季好度由于受到个烫人税收方面的桐进一步调控政叠策的影响，二骄手房市场开始妄出现明显的反磁映，成交量急撤剧下跌但价格刺仍然保持痛在炊300碑0借元常/膛平方米左右。7、初步结论召留兆总结以上各方红面因素，我们智初步判断扬州版历年以来房地愤产市场供求基骡本平衡且价格拦稳中有升。宏慌观调控对扬州真市房地产毕市场个有一定的影响搅，但影响主要药局限在二手房图市场，新建商柳品房市场影响绪不大。许五、扬州市别冲墅市场简要分饺析荷扬州房地产市载场的一大特点背就是高端产品友缺失，别墅市倾场可以说才刚直刚起步，高品翁质的独立别墅浓社区非常少，尚因此稀缺性十芝分明显。园扬州别墅的价约格总体呈上涨误趋势，成交量伞从今年开始快液速放大。蒜号钓从我们实地考她察的情况来看焦，今年以来扬脏州出现了一两波个优质的独立吧别墅项目。袍—收—液扬州城西坐的召“民海德花备园城”痛，其美式的建普筑风格和较好汉的景观环境设留计使之成为扬捎州别墅市场的酸销售冠军，成舍交价格已经达坐到喷670探0嚼元缎/抚平方米以上，本且基本销售完值毕。字—桃—隶另一毕个捆“篮金湖墅岗湾购”纽一个季度成期交植2互1插套，成交均托价柔701弊7顺元从/装平方米，最高篮单副价哪850坊0酿元靠/唉平方米。（开蛮发区内）岗六、扬州房地仗产市场发展前孤景预测浅1询、扬州房地产民市场发展潜力傲较大铃同苏南各城市索相比，扬州房液地产市场刚刚凳起步且平稳发掀展，没有炒作棉过度的痕迹。损同苏北各城市揭相比，扬州的毛经济基础和居呆住环境又有很念大的优势。渣所以我们判断驻随着扬州经济种（特别是工业范）的快速发展归，扬州房地产躬市场的发展潜担力较大，有成岔为第二个苏州墙的可能性。街2牙、扬州房地产魂市场需要价值怜回归蹈扬州房价近两杆年的上涨是以纲销售的有效放掉大为基础的，炮我们判断这种妈上涨是由真实么需求拉动的，蹲不是市场过热送的表现。同时望，扬州城市的网历史自然环境信优势，也需在肢房地产市场上杆寻求一损种鼠“狂城市价值回启归症”便。睡3青、扬州房地产急市场供求变化洞预测投我们判断扬州批房地产市场在派未来的两到三覆年之内总体上哥仍将保持供求继平衡，但不排拆除某些类型的弊产品市场出现及短时间的供大赌于求。纠具体来说，我注们预测中端市抖场（多层、小昌高层）将会出杂现供大于求，户而高端市场（泼别墅、写字楼看市场）将会出漆现短暂的供不删应求。头4回、扬州房地产福市场将出牢现拐“央两极分册化晋”拆我们从各方面缴了解到的情况汽来看，扬州房父地产市场将出俯现两级分化：——高端缺失粗随着扬州引进期外资力度的加驴大，我们判断纤扬州的高端客价户群体将进一蔽步增加。而目蛇前扬州高品质碧的独立、泛独涂立别墅社区比跨较少，高端缺览失现象比较明届显。肠—升—近中低端压力辣扬州市政府目杀前准备开始大暮力推进住房保像障，据悉今年玻内将推出保障揉性住房巨30晃万平方米，并鼻在今后几年内啦加大保障性住宋房的供应力度阶。我们判断中头低端商品住宅纷将面临严峻的脏市场挑战，市巴场竞争将日趋财激烈。妄5熊、扬州房地产扒市场需求类型透将呈现多样化完趋势段—饺—挪需求产品多样疯化的原因驳相对苏南地区棕，扬州目前的迫土地价格较低踩；肆扬州的古城特锡色和较优越的碍生态环境保证不了扬州的居住获环境；赞交通更加便捷定城市辐射范围络增大；斑历史文化底蕴厌深厚、城市的扫文化价值较高罪。端—蜂—六需求产品多样聪化的趋势吐高品质别墅、忧排屋、混合型卵社区将越来越贵受欢迎；醒旅游房产、度浙假型房产需求革也将日益增大遍；喊反映中国传统闭文化（建筑风觉格、园林风格丙）的产品将会择成为亮点。时第四部分、项缺目基本情况一、项目简介1、项目名称马杨润森林公园倚-颗春江苑景观别暮墅区。2、项目位置贤杨润森林公园见内（见附图：勇附录璃3下）。3、项目性质精该项目为低密矩度住宅项目（泽为合作项目，墨具体尚未深入宿谈）。残4李、项目技术指齐标点项目占地资350四亩，综合容积掉率习0.4获（其他指标暂起不考虑）。5、项目现状暗项目位于占地止3苹3谢00抢多亩的杨润森锯林公园内（其肚中一交期李100井0落余亩已建成开除放），四周为廉人工水系，土的地待平整无拆西迁。弊二、项目初步艺经济效益估算痛项目占地绘350唇亩，容积率赤0.4租，地价约龙50慨万帆/午亩，将才用挂任牌方式推出，牛楼面地价稠1874饱元漆/辰平方米；单扬州市各类规塘费合计贡170乎元校/困平方米（收费回标准见文后附垫录），综合开冬发成本怒约梯200终0慎元析/M做2铃左右（不含土贞地款），项目葱投资单位总成疮本估计约为英3兵90与0已元颂/愈M吗2序；选根据目前扬州窄市各类别墅项榨目的销售价格竞，我们经初步熔分析认为，销答售价格可定为拐：联排别墅娃4塑5汉00暗元圆/糖M模2亿；独立别墅邮5500吐-600问0绞元忽/拆M描2躺（参照的扬州射典型的别墅楼撤盘作保守估算蜜）。肤单方利润保守拢估计在唤1500件元泼/晶平方米左右，耗我们初步判断切在宏观调控后桑，项目投资初圣步可行。图：堡杨润公园总体煤规划渡口（至镇江）杨润大桥公园1期已建成开放350亩别墅用地渡口（至镇江）杨润大桥公园1期已建成开放350亩别墅用地汪第五部分、初研步结论一、分析革通过对扬州市沟投资环境的调停查及有关数据揉的汇总，初步幸分析如下：栗1洲、请扬州总体经济收增长较快，增骂速位于江苏省侦各城市前列；神产业规划、招牵商引资前景看并好，经济发展祝潜力较大；烂2笨、扬州房地产弄市场发展比较守健康，供求基改本平衡价格稳晚步上升，受宏妙观调控影响较丈小。鸦3具、项目的特性贡：项目位于仁3000蹲多亩的杨润森坐林公园内且临贯长江、洋润长沈江大桥，外部雕自然环境和景坟观条件都十分案优越，适合建纺造整个苏中地骗区稀缺的高品滋质森林别墅、非旅游度假别墅俱。角4将、项目意义：军该项目具有成目为扬州标志性纽别墅项目的潜尸质，辐射能力舰较强。扬州便惭捷的交通可以紧为该项目带来由南京、上海等宽地的顾客，对协我集团在江苏涛的战略布局和鸡品牌影响力有圣较大的影响。垦5突、市场购买力府、人民生活水琴平：扬州地区农人民收入差异底较大。由于私拌营企业数量较赔多，服务行业鄙比较发达，存副在很大一部分秘服务业的私营演老板和高级管立理人员等高收园入阶层，高端秤购买能力挖掘且的潜力很大。毕6叔、利润空间：词该项目按照对报方的初步开价四尚有宿1500洲元龄/桥平方米的利润怠（初步保守估键算），如果通汗过谈判进一步歼压低土地转让橡价格，利润相雄对比较可观。二、初步结论采宇份通过以上分析握，我们初步认厦为：污素凭该项目位于扬犬州市重点发展闻的南部经济开忽发区沿江产业取带（隔长江与醉镇江相望），机且位差于轻330号0肾亩的润扬公园湾内，环境条件腾独特，有较大位的吸引力，且销扬州市房地产嫂市场供求平衡帮，同时该项目视投资有一定的鼓利润空间，初宜步认为可以作边进一步的深入喇洽谈。附录特一、州2005荣年逝1-9眨月扬州土地成前交情况踪序号在土地位置学面积（平方米绢）寿容积率登规划用途妖出让方式问成交价格（蕉万幅/谅亩）席1秀贾七路西侧，丑文汇西路北侧竭91760唐1.6春住宅针挂牌暂118爷2原友谊路西稀侧扮,帖平山堂东路南沟侧眠,薪近邗沟东侧拢（油A幸）、西侧丑（广B社）搁148515己A1.搞0榜；呀B0.4应商业、住宅猴挂牌励63激3盏扬子江北路东扬侧，平山堂路橡南年143292透0.5棒商业、住宅军挂牌翁115符4裳扬子江北路东岭，平安保险公供司用地南侧缩1214平1.8肯商业山挂牌遥90档5饺水厂用地西北节侧，维扬公安枝分局宿舍南侧索2455膛1.2然住宅鸦挂牌峡50职6否念四桥路西侧获，念四小区东鸽入口北侧独2206欧1.5丑商业金融屯挂牌训51妈7血友谊路东侧，窝长征西路北侧涝8923安1.5泊商业、住宅宵挂牌益266隙8剧贾七路西侧，挥孙庄路南侧羡138711朵1.8素住宅缎挂牌芒130救9杀扬子江南路东看，华洋路南侧皆122396接A1.添8任；凯B1.5臣商服金融住宅斥挂牌鸦78公10禁扬子江南路东虾侧，中心河南女2431槐1.2境商服业糊挂牌帆82全11吐邗江北路西侧遮，扬冶路北排欲涝河北侧宰328638欣E1.丝2察；摆F1.6喇住宅浸挂牌亭108伏12筒邗江大道东侧民，邗江供电大毫楼用地南塘7447腹3泰商业、住宅渐挂牌什260处13蜜邗江区槐泗镇犯，槐泗工商所音西侧、槐泗供思销社商住楼南积2052兆1.3霞住宅艰挂牌鹅14歌14炒邗江区槐泗镇捷，学士东路北宜侧、槐泗工具约厂西堪1842奋1.3剑住宅、商业称挂牌弦20币15热邗江区槐泗镇映，槐泗钢模站腹南侧、老槐泗贩河西北侧纱1426现0.9知住宅公挂牌份9融16呀邗江区槐泗镇甘酒甸片区，规讯划中的镇北路志南侧、规划中转的酒李公路西波18107乏1得农贸市场盯挂牌裁37有17淋邗江区瓜洲镇纺，扬瓜路东、粘宝石集团与远穗洋电缆厂厂区鞋南匀7407贫A1.狱3氏；唱B1.5橡住宅抽挂牌籍72廊18帝邗江区头桥镇凶，小西街西侧配、古桥路北侧留9314诊1.2幅住宅滴挂牌谷6惰19积邗江区公道镇劲，人民路北侧懒、公道文化站振东侧传5331旺1.8译商业金融棚挂牌使29浩20盗邗江区公道镇塞，农贸市场用房地西侧、花园墙东路南佛14394蚕1.3近住宅悔挂牌灌25涝21塞邗江区泰安镇剂，金泰小区已速建住宅的东侧出11478杯1悟住宅贩挂牌类23仗22域邗江区泰安镇导，金湾河西侧燕、金湾河路北撒侧岁33491伞0.8若住宅、商业帮挂牌持20院23晌邗江区霍桥镇批，迎春河南、检项桥河东莲22079谁0.8丘住宅拢挂牌培14纹24慢扬州经济开发当区施桥镇南部比，扬圩路东侧巧，滨江花园居每住小区主入口值4241听1.5杂商业金融归挂牌异40亩25搁邗沟路北侧、燥规划中的马太俗北路西侧梅38304姑1.7堆住宅、商业移挂牌竟130谋26再运河西路与运旗河南路交叉口珠西南侧蛮11675穴3阿商业挂拍卖穗164储27女沿山河南侧，天蜀冈西路北侧豆，维扬路西融52080六0.8邻住宅元拍卖聚130蛮28示祥和路两侧，秀新城河东北侧溜40562魔1.6吼商业、住宅步拍卖价148方29障江阳中路南侧政，鸿大花园西晚侧则9385霞3凭商业、住宅真拍卖遮239婆30巡振兴路东侧，熄第二横向主干拥道北侧毛84246席2.5齐商业、住宅位挂牌具87谢31逆运河东路北，伸规划中的扬江旨路西侧熔82687盾1.7屑商业、住宅饼拍卖摊87柏32鼓渡江南路西侧弱，七里河南侧盏13795推2.5腹商业扇挂牌勾73紧33申文汇北路西侧躁，蜀冈路南祥14894呜2烧商业玻挂牌仁118努34生江阳西路南侧播，兆元路东侧距41585雁2.2倦商业简挂牌病73羞35扒江阳西路南侧泡，建安路西侧滩41685类2.2插商业演挂牌求73症36遭百祥路西侧，权扬冶路南墙5693归2衣商业唐拍卖父201宫37手贾七路西侧，蹈幸福河路南闭14943妄1.1掘住宅逐拍卖姜91腔38怠文汇西路与贾胶七路交叉口西钥南侧桥132594锐1.6去住宅慌拍卖硬37贡39腔百祥路东侧，岛扬州市应急指蝇挥中心南绿1885前1.6阔商业金融巴拍卖隙80友40首江阳西路南侧凑，邗江兽医站扣西侧箭2455耳2币办公商业金融努文化娱乐后挂牌幅80桐41柄文汇东路南侧匙，蒿草河西侧蝶6386堡2穿住宅且挂牌手123迈42允扬子江北路西尊侧，市人事局涝培训中心、工金商银行南叶17505老1.7楼商业、住宅估挂牌钓190护43圾扶大学南路与兴树城东路交叉口葱西北侧杯20459悔1.7是商业、住宅暑挂牌识219前44宪江阳西路与大呜学南路交叉口律西北侧竞31260希1.8针商业金融住宅央挂牌绩110颜45辛史可法路西侧柳，漕河北侧授58944缸1.5基商业、住宅验拍卖异79妇46浅国庆路西侧，酒萃园路南侧，以小秦淮河东侧外81223雾0.9蜜住宅循拍卖股21雨47扣盐阜东路南侧莫，泰州北路西侄侧即14896态1.2棵商业金融文化悼娱乐狱挂牌准36再48最联谊路东侧，忙规划中的开发记东路北侧就1614毛1.5穷商业金融文化汁娱乐缠挂牌嫩45用49挤汤汪路东侧，闻汤汪机械厂宿薄舍区西北侧划7509柳0.7波住宅尖挂牌腿41窑二、延2003-2形004蚊年扬州土地出诞让统计驾编号席区位锣面积稳（告M得2驳）须容积率疲规划用途祥成交价加1雕文昌中路与皮滚市街交叉口西洞南侧勾1885叨≤说2知141猴8余元丸/M2颤2罪扬子江北路与切四望亭西路交热叉口东北侧灾24851摄≤侍2.2百商业窗2970/M壁2端3田扬子江南路与解施沙路交叉口钱东南侧于202410艇1.3--3服商业、居住活77播7督元竭/M2耍4注解放南路东侧喷，运河西路北途侧寻69708警1--3竖商业、居住早60拼0六元滤/M2担5队扬子江北路东经侧，双塘路南姜侧状74566裙1.5-2篇商业供67友5姥（起拍价）涌6齐贾七路西侧，蛮扬冶路北侧管36473数≤亿2凤商业剂37归0爽元脱/M2嗓7橡扬子江南路东剃侧，新城河北温侧否4968竖<1冬商业膀142更7命元征/M2店8垂扬子江南路东没，港口第一横暂向干道北侧烛4703客≤谱0.2神加油站份60歌0表元融/M2智9咳江阳中路南侧借，文汇南路西蛛侧米46352视≤处2.5味商业、金融及朵办公福82菊7城元情/牧㎡（起）议10榆史可法北路东版侧，上方寺路升南侧色69477烦1.39达住宅疾27周8细元够/M2部11尼开发东路南侧吨，联谊路西侧关258794网1.14写住宅得17剧2篇元申/M2刚12冷扬子江南路西蔑侧，江苏亚星穗客车集团有限射公司南德2482哲≤刊1不商业渔135难9缎元仇/M2渣13旨扬子江南路西律侧，二桥河北记1576含＜至0.8木商业粥133芹1物元甲/M2穿14辫运河北路西侧鸡，曲江公园西填南观65891伶综合问145丰5蚁元祥