年四川成都某住宅项目定位报告及营销推广策略报告

房地产开发公司行政事务管理手册目录项目区域市场环境分析部分二：项目定位部分三：项目推广策略部分XXXXX定位报告及营销推广策略报告项目区域市场环境分析部分任何项目的开发，都摆脱不了宏观经济环境和对区域经济的深入分析及了解，这是解决房地产开发的宏观条件。项目区域市场环境分析项目区域（*****）邻靠成都市中心，在政府政策向导下，该区域借助高速大厦、咨询大厦、彩虹商务大厦等中高档，以及随着天亿大厦、城市阳光、高频大厦和艺墅·花乡等商住、商务楼盘的建设和投入使用，这一片区的商务氛围会更加浓郁。依托此商务中心区的建立，**街成为**区泛CBD区域。根据成都市的规划，一环路南一段、二段、三段，**路—**北路、**路三段、四段、**街这三纵一横将成为成都市的智力、科技区，界时*****的科技发展将达到一个新高度。区域内市政配套开发建设成熟到位：3.1交通路网发达：永丰路立交桥——衣冠庙——**街一线是成都南北向干道，一、二环路则连通了整个成都，因此该片区的交通路网是十分发达的。片区内的共有10多条公交线路，这十条公交线路把*****和成都其它片区紧密地联系在一起，极大的方便了片区居民的出行。3.2金融网点密布：*****内共有工行、建行、交行、农行、中行、商行等这些银行在此片区共设立了24个分支机构。虽然密集的分布，但仍有新的银行进入该片区。3.3教育体系完备：东华机械厂幼儿园、红专西路小学、凉水井小学、**计算机实验小学、新蓉小学、锦城外国语学校、西北中学、礼仪职中、**医大、西南民族学院、电子信息工程学院、省教育学院。在此片区它的教育体系是极其完备，其中大学占了很大的份量，大量的学生带动周边一些行业的兴旺，如周边二手房租赁市场的活跃。同时，大学教师也是房地产购买人群中强有力的消费群体。3.4医疗机构完善：目前成都最高档、规模最大、设备最先进的医院——**医大就座落于此片区。在**医大，前来就医的患者来自于全成都乃到全四川，由于**医大的收费是在最高的，所以在此片区内还存在着一些类似于武警医院、公路局成都医院、长征医院、康桥医院等这样的小型医院，以此满足片区内居民的日常就医需要。片区购物档次较低，主要以二种形态存在，一种是互惠、红旗这样的便民小型超市，另一种就是菜市场（片区内共有4个菜市），而到目前为止整个片内没有一家大型超市。片区内的餐饮、娱乐业比较集中，主要是在**祠大街、横街周边，离我们项目的直线距离较远，所以项目周边人群的餐饮、娱乐业的消费一般在区域外围，如玉林片区。项目区域宾馆多但档次不高规模亦比较小。由于*****处于高校经济圈、北邻CBD区域、南近**区，暂住人口、流动人口较多，所以周边各类物业出租情况较为活跃。项目区域社区人文情况分析区域具有非常浓厚的办公气氛，*****做为**区政府的CBD区域，拥有大量的政府机关、事业单位在此办公，同时也有不少周边城市或外省政府驻成都的办事处选择在此片区办公。另政府指政策导下为了吸引更多的民营、私营企业入驻于此，沿**街道路两侧的**区政府的CBD将会逐渐形成。嘴高校、设计单勤位众多，使该奸片区的文化气释息深厚。片区惜内有近**贝医大、西南民绑族学院等这样浑的重点大学，肌另外像交通厅石设计院、成空埋设计院也在此星片区，大量的帆学生、教师、业高级工程师使刷该片区人口素捏质得到很大提偏高，而且使片越区内时时充满拖的着文化的气怎息。县**浸祠等历史遗迹闪使该片区拥有鼻悠久的文化底慨蕴。该**聚区是成都的风葛景区，使得该迈片区在拥有现抖代时尚的同时牵，也拥有了悠熔久的历史及旅侦游文化。依片区内亦形成辈了独特民族风前情区。族*****葛是藏人在川最蚂集中的区域，裁除了有西藏政狂府机关驻成都脊的办事处在此亮外，还有不少趋藏人在此开店温，经营藏族服舒装、饰品和日折常用品，形成樱了独特的藏民杀族风情生活区谱域。养项目区域附近条楼盘情况分析高频大厦医物业名称弹高频大厦僚地理位置增**掩桥横街与幼**汤街交汇处禁物业规模誉1评0谱亩锁楼层数相18触总户数冈10万4严户粪开售时间姿2003.3卫交楼时间宾2004.5级户型类别仿2x1x1泼3x2x2燥3x2x2膏3x2x2写面积航（亩M园2缸）云81.66鬼122.78严144.98线156.93罚数量（户）猎26炎26缘26傅26羽库存量占13怠15图20辨15浑车位数量恐地箱下裁12努0敏个，互地棚面酱8乡0驳个殊管理费渐住歪宅苍1.陈2罪元忙/表平米；办株公晨1.农5污元阴/将平米规高频大限厦幻1~填4示楼为商铺，分棍为居家楼与办梅公楼共两栋，跨一梯四户，均忽价坐330希0杆元个/薄平米，每层差液价田6晶0肤元，同等户型她，办公楼的要业高现出若30趣0掏元区/强㎡。其规划缸为村“包居家庆楼旱”科纯居住，侮而徐“朗办公纪楼扯”解则可居家和办废公，且其各种指配套及功能比氧居家楼更完善大。项目推广开景发理念月为抹“哄回归城市的生问活平抄台荡”终，宣传包装诉跌求烘点桥“傲卓越的市政配悬套、便利的交糕通逢”冻。西项目有利要素句有：地处繁华广的十字路口；呆面朝交通干道浊，侧临市政公著园；车位充足轻。不利因素：汇规划面积过大皱，市场定位模挑糊；户型设计构欠合理适用，脖有较大空间浪抗费；销售现场直倍整体包装欠缺泪，销售服务较仙差；两面临干规道，较为吵杂申，不宜居家城市阳光树物业名称萍城市阳光秘地理位置报**厨桥横街与蹄**花街交汇处，与妥高频大厦相对恢物业规模棋6啦亩冲楼层数门2疮2臭层求总户数磨21司4骑户争开售时间叛2002.1惕2旷交楼时间厨2003.1陵2衰户型类别伪1x2x1污2x2x舞1仿3x2x1糊面积膏（敢M乌2恨）舱59~71皆70~106月122赖数量（户）驼108滑88礼18推库存量王0勇1妥1凡车位数量存地煮下南12荣0核个中管理费翠1.挥2精元命/蜻平米根项甜目骑1~缴4鸡楼为商铺，地狐下两层车位，杜销售均额价僻300蛮0扭元他/着平米，层获差看10~8像0丑元不等。一掘梯示1止2拍户，根据销售嫂与市场情况，痛将原规划搬的驱130~14去0醒㎡的跃层改徐为免7匪0送㎡左右的小户冰型，由原规划比（费19湾8卫户）数增泄加饰21减6是户。市场定位耽为投资型小户徐型，可用于投疮资、办公。推圣广开发理声念裙“旁**刺大街多功能电袄梯公足寓银”超，宣传周点除“萝工作与娱乐巧建妙结合、投资猫城市阳光，进行驻侨**升大街黄金口岸想、坐拥未来财稍富聚集逐地咱”反优势点：入市油较早，把握市袄场先机；位于陆交通干道，商屑业口岸良好；沉市场定位明确和，户型面积合染理；销售速度逝快，物业施工秆速度理想。嗽劣势点：一镜梯虫1呈2拒户，通风采光姿较差；公摊较迈大实用率低；天亿大厦茅物业名称庭天亿大厦首地理位置筐位于老南门大告桥下寨物业规模盛14题亩罢楼层数陆22~29备总户数真274骑开售时间拉2003.3丛交楼时间伶2003.1皮2决户型类别蚀1x2x1聚2x挤2摸x1摔3x2x2捕4x2x1津面积携（垒M自2技）牢51.5袖53-104据99-144伴153-18擦4烟数量（户）吴23污87范72择92晋库存量何9突18宫18弱43烂车位数量多地下三层供饮停运40筒0确个沸管理费建1.眠2架元牙/托平米处项目宣称老南岔门大桥的标志响性建筑。两栋邮（承A活、规B字座），分别猾为中2芦2所层伐和奸2掩9忧层芬，症1~芳3读楼为商铺姓，浸4客楼为会所。地锦下三层车位，罗均恭价轮350肯0弦元升/坚平米，层差供约谨5烈0瘦元。其定位倾塌向于投资办公膊。宣传开发理膜念摄“预超级生活化商修务空党间野”病，宣传驴点华“务商务办公，租命不如买；跪式烘服务、真诚到仍永镇远贿”效优势点：临近辅府南河、市政走公园，周边环挪境较好；更接温近市中心的商伞务圈；配套较勿全，车位充足丛；户型设计多细样，但更偏向蜓于办公设计，音基本无居家概瓦念；劣势点：诊主力户型面积倡偏大，总价高愿；两栋较密，购通风采光差；氏位置被大桥挡梳住，项目不显僻眼芝华室危物业名称廊芝华室绍地理位置尖位于老南门大差桥下巡物业规模傲天亿大日厦求C抄座舌楼层数圣29刻总户数牵32怠0岛户慰开售时间交交楼时间犹2004.8纱户型类别贪1展房获1x疼1行x1跌2x1x1另面积咳（叉M欺2蜜）扶56.05误数量（户）谣75册220贩25炮库存量杂16嫌26伐3眼车位数量扮11住0肤个知管理费野1.香2循元比/教平米怪芝华室原本为绢天亿大厦境的腐C溜座，现单独的休开发销售吐。莫1~分3养楼为商铺俱，祥4堆楼为会所。带确精装小户型，尊均爆价扑400喜0尾元旅/趴㎡，装修价格孕为居50缸0圈元爷/皂平米。客户不韵选择装修，不络能从价格中扣严除，层差康约跌3纳0跨元竹/谷㎡。销售情况傍良好，开盘三倡天武，忘3吉5塔㎡慈与免6鞋0考㎡的已售完，沙共售出峰约奴60条%践，其中部分是熔消化前期排号农客户。宣传理庄念盈“载照小资生活的撒水岸建猎筑孩”抄，宣传城点彻“态小户型、水岸骡俊景、格调艺晶术装修匪、殖VI额P备小资配套、管熊家式贴身服含务酬”禽优势点：主题险鲜明；提倡安祖全环保，用电避少污染；物业虾管理服务较先忧进、全面前期植装修到位，与骗开发理念相呼树应。劣势点：沸公摊较大对（卧24均%铲）；工程主体捕由较大户型改羽造而来，户型店采光通风并不雾理想，室内有捷较大梁柱阅项目周边新项笋目：丽景天成封物业名称牧丽景天成农地理位置部物业规模闭5抚1齐亩懒楼层数悼12~18讨总户数壶37落2岔户液开售时间辆2003.5喷交楼时间辟2004.1期0匪户型类别乘2x间2侮x1按2x2x2秀3x2x盏2伐3x2x2争面积课（忧M役2通）昆96.34舍数量（户）仗140歼32分64拜136芽库存量攻26蹦4胀2馅66竖车位数量竿地甲下汇45辞0逢；地隙上求100晨管理费童1.恨2方元磨/业平米杏丽景天成是腐*****阿最大一个住宅肥小区，共毛分省4柄栋，现在只推阵出了一栋、二窝栋，这两栋总概户共数泽37陡2坡套，现在销售质得最好的是二外室户型，三室艘的户型销售得量最好灯是捎12言0般㎡以下的户型停，找而至12院0奶㎡以上的三室挽户型仅仅销售勒了一半。宣传退理妖念浮“食优质生活的方钢向放”暮，宣传敲点号“萍36榨0洋度全景式消费马、便捷、享受肢、传承文途明裳”骑优势点：闹中辟取静，更适合略居家；绿化环据境面积大，绿螺化较好。劣势嫩点：在以商务炒、办公为主流服的该区域，其舌客户市场相对宅较少；户型设妹计对追求居家监的人来说不是府太合理榆目前项目的二刮期（位于电信幼路旁的一栋）跑已经开始地基竭建设，从销售眨人员信息了解尿到，项目户型间规划仍正在调塑整中，估计户拼型面积段渗以滥5俊0栏平米价～府7省5岔平米户型为主此，清水房销售盖均价选为故350目0墨元诞/彩平米，装修价泰格肺为镜50唯0剩元贼/婚平方米，从其器模型中估计此锣部分户型体量备约确为墙26密0饼套左右。据了竞解二期原定于动1香2累月挡1逆5用日漆开始内部认购丙。但据目前最浓新了解情况，温项目可能推迟丝于满2凑月份推出熟。渠艺墅·花香覆物业名称圾艺纳墅穷·嘴花香骆地理位置议**季街例**探桥横街旁炭物业规模气27948M脂2脆楼层数哪1侄6誉层项总户数录32杆3狗户尝开售时间蓝2003.1蓬1帜交楼时间萍2004.1筒2另户型类别他单房础1圈x窝1倦x紫1轰2稿x编1越x信1四2昨x2x渡1勤面积储（身M悲2在）剂35-38.润2冬45-49巷57-58忠85-95脖数量（户）成52赴232姿13皮26贯库存量撑20驳86督5晌8冷车位数量阅21钩2恭个遭管理费屠约怠1.他2养元姜～达1.5朽/某平米军项乖目谅1懒－原3鲜楼哲为档500母0遍平米商业裙楼音，以银行及证鼻券公司招商为满主。住宅楼部牙分搬4浅层叙—屡—复7浮层为咱4.稀8置米鹊高的户型，样蛇板房作了夹层招隔断，使用面单积扩大厘约菜7物0椒％魔。踩8浮层楼以上为平协层单位，从价型格上看生，签4勒－背7小层的户型平均酿价格约树为侍525塑0浓元蜂/轮平米秀，网8校—材1腊6碗层的平层单位响约拆368锁0弹元碎/这平米左右。框剂架结构部分联获体单位可以打皇通使用及购买壶，面积扰约诚7砍5联～彼8尼8怠平米左右代。北1抹6音层已经被某公德司全层购买，在剩余单位集中教于称1都2钳层蛙～币1许5撒层，其它楼层颤中宝以询3参8独平米和部分靠诵中间位置瓶的默4搭8棕平米单位较多首。开盘并不是锦很长时间，整逐体销售率以达忆到狭约尼6峡0吃％，销售情况灵比较理想。一奔次性付款剃为芽9辰7汽折，银行按揭誓优渣惠尚9郑9窝折。从整体销从售情况看，项充目让4爸层企～希7僚层单位消化情哲况较理想，主作要是一方面结首合样板房的引注导，另一方面滚此楼层段的单俯位是夹层设计陆，客户可以增姻加使用面积，锋约照计熟7午0义％左右，并且怪楼层较底，价浩格平均折合平燃层计算帆约损320皮0低元刺/攀平米左右，项黄目整体销售均午价估算蝶为祖353较0去元枕/林平米。米兰·风度阔物业名称抓米荐兰猾·截风度歪地理位置香**气街普**孩桥街与电信路播中间，丽景天暑成对面烟物业规模虏16582M玻2蹄楼层数彼9屡层推总户数弹21包2桐户友开售时间嫩2003.1虹2呜交楼时间愈2004.1议2显户型类别鹿单房浴1候x狮1守x脖1缩2没x夜2恳x渠1垄3兄x2x允1团面积点（轮M哈2外）踩23-24.抖7渗45-53哭59-68惑103-12瞧9仪数量（户）丙16锦138轰32胞26遵库存量贤6辟48哑10集11兰车位数量友6避0缘个椒管理费革1.0陆/缺平米绞目前项目正在糖地基建设阶段梁，销售情况非她常理想，目前泉已销售预订单估位益约凝7普0踪％。小区歼有狐100灯0榴平米的中央花虎园，从现场销樱售人员信息中窄了解到，投资东客户非常多，伴也有一部份年呀轻的工薪白领狡较多地购买套君二户型，提海供秩40岭0项元制/皱平米的装修标壤准选择，可以烂打入按揭款项敌。一次性付款迁优础惠者6傻0势元想/桂平米，按揭无炼优惠。开盘期欲间在住博会上红设有展场，售扩楼处现场包装辫利用彩旗以及度气球长条幅整祥齐地排放在门躺前道路上，气森氛营造效果也烈比较理想。项爆目销售均价豪为泥340己0闻元粗/白平米。念片区客户资源纠情况分析脊由前期区域调猫查报告中了解自到，益**驶街项目存在以俭下客户资源群局体：奖1薄、教育院校类拳客户群肿在仁**罗街项目区域分淹布着川大械**扇校区、西南民旋族学院、四川栋教育学院等众代多高校。区域钓内在校学生与干年轻教师近洒3青万人，构成了零项目区域的重倾要的庞大客户灾群。涂2厘、医院类客户脏群伍**角一院住院部、强**趴四院、害**动口腔医院等分峡布在项目区域德内。而医院的喂病人及其亲属爱、医生与护士三、陪护人员都硬是区域内的消唤费者。特别是池医院的医生收昏入稳定并且较偿高，消费能力烟强。总体看，棍以医院概念形猾式带动的消费鸭人口将达到仁15耽万人以上。所3汤、科技类客户送群拌科技类客户主紫要是指钥**泊技术产业区及席川大区域科技装一条街的掘**馋技术类从业者晋。项目区域毗拐邻成都市僵**仇技术产业区，刊知名企业，如挑中国普天、倍治特集团、地奥弯集团、中佳光详纤、禾嘉股份金、航利集团、倾国腾集团、通先威集团、华侨象凤凰、新高股颗份、迈普科技嗓等。企业规模朝大多属于廉**牛企业，所以他族们的员工大部谈分都具有较高钢的文化层次，交年龄应以中轻秤年为主，筛30袖岁左右，他们兄的收入都比较暑高。川大区域营的科技一条街畏，以饱IT蹦业为主导，世名纪电脑城、百包脑汇等葡IT钱产业聚集区域世，从事弹**铁科技的客户群售密集。屯4稀、机关公务员逝类客户群贱项目区域内，炒由于政府机构誓较多，公务员壁类客户所占的宰比重很大。这眠些客户的单位牢如：摄**徐区人民政府、王省交通厅公路非局、农牧厅、序**箱街派出所、消餐防大队、农机敌局、勇**播区税务局、知风识产权局、成接都商检等政府军机构密集。另衡外外地驻成都笨市办事处也较掉多，如西藏军旅区成都办事处庭、空军办事处毛、中国银行拉辨萨中心驻成办宾事处等。顿5叹、商务企业公究司白领客户群姥项目位于泛邀CBD狡区域内，从事前商务型办公的春白领一族较多云。这些商务型岔公司如：中国剪农资公司、新欺津筑路机械厂粮、正阳信息培权训中心、外商霞活动中心、皮拨革总公司、路命桥建设集团公喘司、中国汽车意集团公司、四胃川兴鑫公路开赵发有限公司、售四川医药器械根总公司、交通码厅公路设计研年究所等等。和6产、私营经商客汤户退项目区域目前胀形成了以家私峡、家居用品的洪商业街区。如触博美装饰城，薯**啊桥沿街从事家煌居用品的经商仪者。另外像民汉族饰品的经商掠者也较多。他芦们的收入较高冷，为了工作的毫便利性，他们浑也首先考虑在依经商区域购房所。7、外来人口扩项目处于泛币CBD群区域，随着城有市化的发展，即大量农村人口死进入城市，在蜂项目区域内从铸事服务业。该扎类型人口在区迟域内达到冬3立万以上。他们世从事着餐饮、昂医院陪护、菜饥市场的农贸、劝宾馆接待等服叔务业。在项目河区域内宾馆密伟集，小型餐饮鸭也较多，他们倘虽然收入不高热，也不稳定，搭目前主要以租风房居住。在以征后的论述中所竞指盯“像外来人眯口仰”碎专指本部分描社述的社会群体离。暮8姓、过往型客户恒过往型客户主蚂要是指项目区尤域内的游客、念学术及行政会临议期间的短暂宫停留型客户。泰项目区域紧邻挥**译祠旅游区，又哄区域内高校及炼政府机构较多需，学术及行政齐会议较多，因粱此前来旅游及代开会者的外来初人口较多。在缸他们短暂停留预期间，在住宿麦、餐饮、购物武等方面的消费触潜力较大。素9阳、投资类客户苗项目所处的泛俩CBD金区域决定了其弊投资类客户较好多。泛糖CBD幻区域是秤CBD肢区域的延伸，尖随着经济圈的仔扩大，泛近CBD培区域将融入到讲CBD茫区域中。因此斜投资物业升值虫的潜力较大。围特别是目前项矿目区域处于转汇型的过程中，个投资机会更多溪，必然吸引较成多的投资者。萝10荷、另类客户闯城市的核心就秧是开放的文化冶。一个城市的卡商务区域，也阵是娱乐休闲消瓦费区域（如本烫区域周边的玉梁林社区）。由论于开放的文化虽，大范围的社惹会交往，孕育古并催生了另类惭文化。此类客梢户主要指和主的流道德文化相蕉冲突甚至背离甩的亚文化群体悔。总体而言，春另类客户有外套遇型及性服务庸型两种群体。崭此外在另类客浴户中还包括部缺分企业法人客怕户群体。线**振街项目位于泛剖CBD米区域，该区域亩及其周边环境构提供的自然及俘经济资源决定糊了一批成长型搅公司会落户于史项目区域内。盲此类客户主要哄为：纱1呈）知识密集型易**击科技公司访项目区域高校你众多，且紧邻胜**遵技术开发区，勿特别是受到详IT关及生物业发展催的影响，一批语受其辐射但又村不具备入驻睡**厌技术开发区的牺条件的知识密石集型公司会选码择本项目区域盐。机2简）知识密集型虎信息咨询公司偷该类型公司孕压育的条件和上抵面的知识密集土型轨**敬科技公司具有勿相似之处，不麦同的是该类法始人客户侧重于艳信息咨询及顾诚问业务，而不升是技术与产业甚型的公司。陈3仁）一般小公司站该类型公司主冒要为依托区域拦经济发展产生过的广告类、装积饰类公司等。谷片区租赁市场印情况分析肝由于晴*****严处于高校经济衣圈、北固邻要CB妻D障区域、南近厚**疤区，暂住人口坊、流动人口较于多，所以周边狐各类物业租赁晴非常活跃。田1炒、留学生公寓拳价落格朱揪学校名称屿留学生人数沫留学生公寓价垂格锤配套情况熄西南民族学院码10花0罗多人眠单人间荡3歪美嘱元称/萌天酬·方间歌房间内有取暖妇器、电风扇、达电视机，每层融高有公用洗手融间、浴室、厨境房、电冰箱及颗洗衣机润双人间碰4仿美滴元议/蹈天也·辅间章**陪医科大学慈10匆0断多人剧双人间州4辉美裕元著/糠天尸·棒间购房间内有电视划机、空调、卫仔生间勒单人间蔬6.桨5夏美山元游/冷天月·喊间宫2乎、高档学生公斥寓愚目前根*****职内弄的耗5厅所大学内，都吨没有设高档的充学生公寓，所瓦以现在这几所呆大学内的学生嗓到校外租房的雾占有很大一部厌分比例。它们数一般以学校周朗边小区内租房亿。以下是附近虚几个周边小区文的租房价格，艳分二种房型：A、老式房子草房子区位惧面积（㎡）产套型泄价格（丝元迫/酸㎡）珍内部配套讲**汤桥巷暴13暖单间献300煌清水毕、植4班通、简单家具缴九茹村间40补套一沿500耕4减通、简单家具络九茹村浩55诊套二纺600辞4遥通窃B敞、新建商品房牙房子区位袍面积（㎡）吓套型蜡价格（挣元吃/写㎡）晃内部配套句小天公寓租80盐套二珍800籍家具、家电、国调据对于在校大学笋生，在外租房如主要以单间、蹲套一为主，而巾学生对于单间巨一般的承受价接一般锅为兴25森0珍—胸30绵0坛元主/鸭月，套一般的灌承受价一般改在坟40俩0笼—封50贡0芒元专/租㎡，套二的房导型一般都是合熔租，承受价骂在套50址0久—蜓60独0姿元聪/痛㎡，但在别*****各单间、套一户土型一般只在老绑式旧房才有，丙且数量不多，描相对而言供小肯于求，所以房栏源较紧，而新日建商品房一般邮来说价格较高怎，因而在校大醉学生租房以旧膝房为主。耽3槐、厦*****庄宾馆租金情况滨宾馆名称州星级秒标准价格羡长租价格杠房间数希备注划四川长线宾馆演无星偷豪华套宫间丧—鸡—扎360江180倡55姥电信局下属宾亭馆，一般不对锅外单独设长包叶房，只针对旅役行社有长包房甜豪华标越间毯—姜—传260动130甜标准单人侍间喂—觉—蒙220蓬110任标准双人依间容—廊—文220点110申云川宾馆躬三星标准提豪华套愉房剖—斥—渠480钳350脖50的云南省政府驻裕成都办事处所赌在地，有长包需房，有一些款**浊医院的家属陪曾护在此激住盗油标准单人出间圣—脚—的200晓100卸标准双人咽间顿—浴—成200瞧100姜西农驿站县准三星稍豪华单人意间领—租—穴260刊200稠120鞋是西藏农资公寒司驻蓉办事处燕所在地，设长结包房，但日前扫为此，只有在变其二楼的人寿写保险公司租了灌一间做为办公薄用霸豪华标准弟间酱—吹—寨188贯140踢普通标准当间抄—劈—贤168辫120县诚友苑泛三星标准领豪华标率间坛—剪—丝198裳60葡属军事后勤处鹰，因房间较为木紧张，不设长气包房偿豪华单亿间象—泄—秋280益普通套筝房杀—什—闲380里豪华套连房瓜—否—室580剧华路酒店何三星标准塑豪华标议间袍—捧—屠210象168圈77浩公路局下属酒赢店撇普通套愿房园—番—慕290慕232距豪华套轿房敞—边—兵330奔264旨普通标硬间汇—腐—吧160监128重普通单人薄间烘—锡—深190斗152窄天使宾馆闲三星级继豪华套监间谊—坡—妻1080子540王163颂天使宾馆是商**煎医院下属宾馆锹，是抛**秆医院国际学术巧交流中心膝豪华单递间挥—辩—澡480模240斜豪华标者间绝—梁—叙480再240坡普通标凳间丈—必—熟380安180兵南充宾馆爱无星榜标准单人迅间垫—裹—匪120菌100抵70赖是政府行为宾签馆，要在满足耕政府需要后，州才对外谅标准双人滥间刑—献—亩120养100屡峨嵋山饭店仙二星级斩豪华套搭房鸭—葡—婆400照94聚是一家旅游酒乌店，即将装修诵，不设长包房疾豪华标廊间酱—限—予228帐普通标洽间丹—办—永160康康定酒店卵三星级柏豪华套验间并—抽—套780挣300肝160狱是一家旅游酒务店同时也是甘哈孜政府驻成都诞办事处所在地板，一般只有旅远行社此设长包隔房拐豪华标准匆间向—潮—编480乖200镰普通标准达间扫—泥—离160臣80离太成宾馆惨准三星尼豪华单人龟间页—编—孔480集250舌240定是一家旅游宾柱馆驰豪华标准况间参—腾—生430眯240桨迎宾楼单人标泥间山—欲330芒180瘦迎宾楼标挂间毁—仔—佣330图180席从上表中可以初看出已*****哪宾馆的一些特橡点：纲片区宾馆的数嫂量众多。在芹*****针这样一块不大暖的地，共椒有双1明0时多家宾馆、另匠外还有一些小范旅馆，可谓是凡数量众多。困宾馆的规模较徐小。荐**撑街宾馆所提供兼的房间数虽然头达倘到芒110榜0叼多间，但平均对下来，每个宾公馆所提供的房盒间数只典有唯10恒0寇间左右，有些晃宾馆甚至只魄有友5峰0血、吹6娘0炉间房间，所以终整体来说哲*****创宾馆规模是比惭较小的。牲宾馆的档次不济高。法*****激内的宾馆有一巨半是原来的招再待所改建的，塔所以宾馆的房鹅间布置、酒店诱的配套设施等虫各个方面都不没是很另人满意债，在此片区内驾档次最高的也欣只达到了三星博的标准，因此醒该片区的宾馆断平均档次不高页。柳政府行为居多惑，省80院%射以上的宾馆和京旅馆都是一些绸政府机构和事出业单位下属的驰第三产业，如屿南充政府、甘孟孜州政府、电肾信局、公路局惩等。节入住率较高，乎由于是政府或议机关的下属单侦位，所以经常港有会议在此召影开，另外机构怀内部的人员往竖来住宿都在于歌此，所以房间爱的入住率较高把。惠4押、忍**泉街写字楼租赁耻情况浆写字楼名称妄租金导常驻单位分备注接亿年大厦鸣3厦5疯元锄/拨㎡因人寿保险、亿羽年房地产啄6绍层仙，腿1寿部电梯，车旧位除20兔0畅元间/使个育咨询大厦看3急5贷元桂/机㎡艘电子、科技类潜公司刮1伴6餐层问，淘2述部电梯，无地副下车位单高速大厦奔4诞5颈元徐/统㎡蒙道路、桥梁类阁工程公司港2汁2酸层喇，畏4她部电梯，车饮位化30杠0短—觉40睛0揪元肯/手个桃在丘*****鸣现有写字楼的傍数量并不是很刊多，且档次以锋中档为主，但鞠随着城市阳光上、高频大厦、禁天亿大厦、艺染墅瞧·腔花乡等商住楼龟的建成和使用胶，标**辽片区的写字楼袭的数量和档次症也将提升到一乐个新的高度。扯市场分析结论邪：崇项目片区市政纠、交通、医疗睁、教育、娱乐带、金融等配套萍设施丰富完备给；类区域具备向商缺务中心区（括**链区悬CB捏D果区域）高速转但向的态势；祸区域具有较强峡烈并且鲜明的乎人文文化气息国以及拥有传承顿历史文物游览土胜景、旅游休陪闲等包含丰富援文化气息地点榴；治区域人口结构扮特征快速帐向车CB张D鱼人口特征转向馋。特征主要表乎现在：济4.1埋商务办公人口产为主，居住型船人口其次；需4.述2沿人口素质普遍串较高，中青年趣人口较多；认4.道3怪外来流动型人点口多，文化交丸融性很强；今4.因4辛纵向过往型人佩流大，横向人统流量偏少；寺4.棵5臂收入水平差异另性大，消费呈探现多样性。脱片区高速转型嗓的情况，为项畅目提供了非常滴丰富的潜在客北户资源；棵从在项目周边狡在售楼盘销售秤情况来分析，剃亦印证了片区酱转换特征。总巾结各项目中都柿以茶30M郊2痒—招55M浇2寿的一房，锯50M王2尸—住80M午2舞两房，节100M般2厕—能120M扇2役三房销售情况阁较理想，而大薪于鞭130M午2位以上的户型销号售情况并不乐穷观，说明区域尚置业客户群体闪年龄结构属于芦中青年及投资注者为主。银区域处于高校笋经济圈、北抽邻门CB小D段区域、南近垮**青区，暂住人口录、流动人口较肃多，所以周边差各类物业租赁庄非常活跃。很完好吸引较大部述分本地区域或尾其他区域房地默产投资买家进恒入成为可能，予以至中小户型知走俏。项目定位部分项目概况血地理位置：项方目位于章**狸街，紧临艘**洞桥街与样**碑桥东一街，两到面临街；距一毅环路禽约塑20轰0服余米殿地块地形：该尼地块完整，占推地野约馆1绢4躺亩，向后街内书延伸，呈不规胀则长方形，为亿开发建设的整体体规划留足了给空间茫项目建筑技术踩指标：（嘱*****衫方案）滥规划用地面积蔑：捆9861.8攀7M2削总建筑面积：珍62494执M2接（包括地上建痰筑面积：扯46394婚M2宿，地下建筑面贯积：航16000捏M2歼）罪住宅面积：回38896物M2悄商业面积：贝6446M涂2每（爱8346M嚼2辰）目建筑密度脏：静35膏%予（圈41批%竞）舒容积率丑：薯4.70扫绿化率化：舌31.70%餐停车位：地舞面炼1型0傅个，地揪下确480谷原规划户数浓：孤62雅4适户偷项目交通情况且：骄项目所在地拥淋有众多交通路啊线，居家出行舱十分便利，出截门即可乘车；普除在项目门口诸的美9汽4刷路回和培2出8地路，还循有筐8花路巷、祸8议2扯路感、渡10县9球路执、前11梦0独路逆和兵50量3牵路，入市中心概、上一环路、佣到现**知区等城市各方枯位非常方便。恐社区配套情况宏：士市政、金融、渠医疗保健、科妙教文卫、餐饮助娱乐、日常采剃购等等配备齐若全启原建筑规划设幅计方案优项拘目绘S.W.O.踏T吵分析S.优势旱地理位置优势渡，毗邻成都市羞天府中心区地辜带，所在区域寄为灰**便区转型中架泛严CB邻D拉区域；仔项目周边商贸唐与人文气息同为样发达，周边坏市政、金融、票医疗、教育、匹购物旅游等配蹈套丰富齐备；食泛鞠CB弊D承区域特征为项浊目提供较大量蜘综合素质高的妙客户群体；脖项目正处于论皆证策划阶段，滩有较大空间令忽项目综合素质驳符合市场需要巩以及赢得市场北的青睐。W.劣势竞成都市置业居律民对高层住宅叙的认同度较底妈；恨项目周边旧城屈建筑小区建筑邮形象不佳，增仓加项目品质负府面影响；士远期楼花的性检质令项目初推接阶段会有一定喊压力；唇项目旁边的变阻电站，对客户犁居住健康有一押定心理影响；O.机会点郑周边项目相继利建成，区域整赖体居住氛围加缺强，片区整体连形象提升；亡更多商务办公诞楼投入使用及氏建设，使得商园业办公气氛迅软速提升，为区滚域引来更多的颂潜在客户；叛项目建筑整体棕综合品质的有弯效控制以及精垂心做好产品优添质规划建设，周必定受到市场赵的认同；锦实效有力的策强划、推广、销原售力量、模式悦，会将一切劣赶势威胁点化解寻至最小限度。T.威胁点罗项目区域的迅池速发展以及旧避城拆迁改造等报，必定引来较着大量的竞争对盗手及激烈竞争乳状况；嗓政府行为的指喝引方针、卫生削健康保障（如唉：非典、奇异证病毒散播）等刚等一些不确定售性因素带来的惩影响；灾物业产品户型啊定位：缩从前面项目调泊查表内容，可犯以了解到项目沸周边在售楼盘阔供应、库存及霸销售走势情况刚列表如下：惩友灾面积段剂项目叙30~50稍51~70爱71~90主91~110亚111~13念0难131~16羊0谷161~18畜0苗总量尸供应量罗155遣776岔229语260曲229淹273俱50姑1972伟比例残8%诉39%竖12%壁13%修12%皆14%草3%即100%减库存量茂48猫309鸭86撤149飞125风146泼15吩878肿比例渠5%明35%在10%逗17%斯14%慧17%汗2%加100%愿消化率烛69%绕60%培62%昼43%波45%饰47%旱70%长55%椒从以上表格数句据反映：中等校偏小的户型消状化情况比较理起想，从前期芝雪华室、天亿大唱厦、城市阳光负项目了解海到便5煌0喷平米以下小户披型销售情况以汪及消化速度都尝比较好。从新卫开售的如艺墅逐花香、米兰风胆度销售速度来冻看，更能体现夏此片区小户型兼走俏的势头。霜而且区域由于反多个小户型项斑目的热销以及甚片区范围内的励商务办公物业衔的不断建立和寻投入使用，使认得区域成为投想资置业气氛浓你厚。而从调查扩的项目看华，解13女0侧平米以上的偏习大户型销售都卫不太理想，在真供应量上占乡到尼1守7洽％左右，库存钟比例却比较高拨。准从侍***锦规划设计方案转可以了解到：复项目为一梯六肢户设计，主力拘户型分为三种盾（不包括顶层尚复式），其中凑最小面积户型微是建筑面积为膜90M执2熊（不包含阳台布面积）的三房隶两厅两卫户型丹（约占整体户寻数桐33搏%便）。其它两种踪户型相若，是宇建筑面积为逢145M半2方（不包含阳台直面积）的四房尿两厅两卫设计乓（约占整体户嘉数我的呀66标%倒）。结合项目训前面提供的区屿域市场情况、宾区域人文情况观以及客户资源聪特征等因素分刘析，初步判定杂，按原户型设谁计方案，项目夫销售可行性非贱常低，而且从辞其本身户型设违计来看亦存在趁部分问题，如芹：三中户型中牧次卧室的使用泰面积及开间都毫非常狭小，估誉计约士2.承3龙米渠X2.姿8突左右昼，挺9泰0竿平米的三房户伞型，更存在黑货暗卫生间以及赤进户门前的黑援暗玄关空间。死极力建议对项遥目户型规划做企重新修正改造政。户型定位建蹈议：饶面积段麻30M宵2傻—刑35M乒2宗43M哭2漂—境48M迫2塑57M有2抛—幕63M宗2蜂70M专2节—跳73M明2闻总计类户型遇单房棒1今房粘1帽厅退1念卫告2浓房辨2啄厅麦1坦卫桑2敢房般2史厅俗1再卫雨惰——搜比例戚30%以50%艰13%妹7%设暂100%洋各平层户数拥（户）抓5份8覆2狼1出平层总户数：俊16拘户碑项目总户数：病800裹户锡各平层面积唱（进M闷2传）推165置340搭120蓝73戏平层总面积：妥726垫M敞2控项目总面积：木36275关M掠2巧在建筑设计可诊能的前提下，吼可考虑顶层的写单位设甜立意12功0油平米释及烧13弹5慰平米平层大户柄型单位。致以上户型定位押设计开发风险朵论证：撞从区域人文特衡征看，区域属流于勇CB差D易转型中区域，逆具备良好的商竿务氛围环境，后而商务氛围良东好的区域正是歼对小户型物业则有着较大的需祸求；尸从项目区域市严场客户资源情神况看，项目所痛在的片区以及稠临近的几个片长区都具备广阔拖的年轻并且素傍质良好的置业惊群体，为项目敢销售提供良好绒客户资源；苗从现阶段市场沟项目周边已售贯及在售住宅项症目户型消化情番况来看，也说泥明项目区域存公在小户型单位上的需求；密从未来供应量彻上分析，片区地内目前存在部放分拆迁区域，赵但很多为拆迁箱拓宽道路的工竖程，一方面能初为区域提升良部好交通状况，异另一方面亦说断明了项目未来辈供应竞争比较下乐观；幼片区范围内办古公及商务物业声的不断建立及蜘投入使用，区远域房地产升值博潜力巨大，无帮论是投资还是压居家置业都具液有良好的保值虽升值潜力；目泉前多个在售小些户型项目的走舌俏，也为片区增提升市场良好们态势形象；赵从项目规划建且设周期看，项肆目开售期将在闻明年中旬左右训，依照目前在绕售小户型的销奥售进度，项目伟开售期间其它嘴项目小户型竞抵争减弱。而项岔目所在区域可付供新开发区域偏非常缺乏，项晚目市场竞争力叼强好；汽目前区域市场而价格亦在不断浅攀升，平均价巩格象约存330格0两元粪/女平舌米躺~350靠0雁元卧/蹲平米左右，项六目户型定位粮为蝴3变0辉平析米紫~7幼0线平米的小户型壤，总价区间在贝于球1章0路万《》虎元劫~2视8条万元，首期款浊约夫为栽2如万突~踢6夺万元，置业门省槛并不高，能秃有效地扩大置饥业购买群体范模围，更着实地低为年轻置业群艘体以及物业投建资群体提供良姓好购房基础。懂项目规划为小肺户型单位，总惕体户数体量增啄大，对于项目欢在销售过程中俭逐步提升及阶诉段提升的价格萌策略有很好的沙前提基础。践项目销售价格湖定位：可结合目前区域枯市场价格分析武，区域价格水混平约排为哲340同0烤元籍/淋平米，结合项球目规划技术及弊综合素质特点纳。忍价格定位为妥：粱350丛0俘元凶/林平米别注：项目价格熊的高低走势以达及项目的销售拿速度很大程度移地决定于项目拉的建筑规划以势及配套买点的枣综合素质。从们项目区域优势沃以及项目本身诉产品素质要求吼条件上分析，松项目若能完成气以及超越项目旬前期策划定位龄要求的建筑规浩划条件以及推央广整合部署因叛素等，相信项雪目整体销售均哪价具备向上攀浸升的可能性。弄相信传约血360报0杨元融～穿370荡0曾元衡/叶平米，但关键灰决定于项目的裤综合素质。特柔别强调的是由撇于项目体量以累及项目素质体易现要求的关系协，要达到理想鞭的销售业绩，炊我们认为除了础在前期建筑规沟划中要得到大瑞力配合支持外府，结合销售推宾广节奏的安排睁，工程施工进剑度以及条件的欠充分配合同样涌是非常必要的梨。客户定位梦从第一部份内杠容可以了解到珍项目区域片区竖内存在较大部派分的客户资源胆群体。结合现级在市场状况以矮及项目户型定若位，我们将项兴目客户定位为塔：核心客户群体精科技类年轻置申业者；宋医院类年轻置愿业者；条教育类中青年钱置业者；长商务企业白领户置业者；蛛私营经商企业黑顾主类置业者贫；语区域内目前租域赁市场中的租羡客置业者妈瞄准商务区域岩的投资置业家墙辅助性客户群烦体恼机关年轻公务狱人员；佛过往型区域客马户群体；狠另类客户（包偿括企业法人客炉户）外来人员挪以上客户群体戏共同特征描述尽：努客户群体是年谢轻置业者的一枕群，从事工作递时间呼约糊3~某5垒年，他们的工匆资收入稳定并起且处于社会中政上水平，所以偷他们有一定的切资金储蓄，但居不是特别雄厚乔，估计驰约恩10~1乡5滚万间。从事服载务的企业效益效较好，具有稳罗定月供能力；丙此客户群体是泼并未结婚或预朝备结婚的客户妈，处于生活工洒作需要欲建立集邻近工作地区娱的属于自己的菠住所。部分亦算有满足工作场给所及住所合二舅为一的需求；旧他们了解熟悉智片区区域的设源施配套情况，求并比较满足现淡在生活区域环绢境特点及文化铅气息；肉他们作为年轻寄群体，富有现踏代活泼、浪漫啄时尚特点，而蜘且能吸纳及包额容新事物、新节概念观点。生讲活品质有一定笋要求，但并不葱是要求特高，巡在乎价值的实述际体现；脊他们是社会中三积极上进的部埋分，注重社会孩效益，知识结扔构丰富而且文址化层次高，对筑前途充满信心详，并有向稳重篇踏实步进的特秆点。此客户群驱体将会是都市针中的新生坊代般“周资本膀家拨”篮，其中部分更乞是密“认知本贼家榆”祖。颂置业倾向要求荐：能体现年轻换一代现代感强司烈，时尚、浪惯漫、品质内容鸽丰富。物业性摇价比高，合理委性强，有自家肠归宿安乐窝的总感觉。辞投资置业者主帖要为看好片区柔发展前景以及恶本身就对区域横比较熟悉或在屿此区域以及其骂它区域都有物蜘业投资，经济劫势力较雄厚，翻重点考虑是物倍业保值升值特才点及物业品质违，有良好出租碎保证等因数。巾项目市场定位虚：吉都市文化精品疼住咬宅炸——额**榆区器泛晕CB授D清区域真正的高意档宜商宜住的俊建筑精品物业庆项目形象定位唉：爹**裁街文化艺术高欠档精品建筑代库言典范糟—御—蜓体现都市建筑靠品质与文化艺件术融合的精品赵生活社区本项目物业功能吓定位：薪成都市都汇精计钻级居住及投丹资相结合的高居档社区典范概念性定位：融如何理蛾解幅“速真正的精品住狮宅仔”日呢，在这里它妻不是某一方面解或几方面的领支前，塔而是全方位地滑精心打造所体攻现出综合品质串的超越。传承做一种匠心、独先特、深刻的开钢发规划建筑理碧念。洒项目命名建议剧：蓝钻都汇书释义：蓝色表膀现青春活力、催生动的感觉。遵蓝钻体现项目岂精品高档，钻逝石级精品住宅绑的特点，并且聚能体现处项目等含金量以及升孩值潜力的保证洪。都汇能较好恼地表现出项目谋区域位置以及平现代繁华都市晨住宅的感觉，仓具备以及能引宫导都市商业氛政围，迎合项目竟宜商宜住的特惑点。都汇维也纳圾释义：维也纳够作为国际中文腿化艺术传播的夺主要发源地，朝其文化内涵以青及历史底蕴相氧当丰富。其中仍以它鞭的游“玻歌熄曲活”考“染咖事啡便”芹“叶华尔兹舞师蹈祖”谈更是奥地利文秧明世界的艺术凶三宝。能较好旬地结合项目所灯在区域整体社姜会人文特征，径也能很好延续草成投房产一直设以来码的郑“驳生活蛇*舞艺筒术昼*晃家小”攻的开发理念。堪建筑规划硬件爆包装建议：扮结合项目体量果以及客户特征汉，为使的项目单能更具备有吸侄引市场的特点服，为后期营销终提供坚实并且主优质的基础，构在建筑规划方导面要求把握以肾下重点：宽2.握1咽外立面：结合范年轻置业群体派素质追求的特任点，项目外立痕面设计要求具闪备强烈的品质步感觉，立面色伏块可考虑南欧屯典雅现代而又够富具含金量高质的感觉；着重费运用色调建议祖为闪金色和深签红咖啡色的结迁合，一方面表见现品质感，另泄一方面要求外运立面能给人经煮久耐看的感觉泊（参考建议：观深圳金茂礼都胖、深圳金色都膝汇、深圳雅颂侧居、深圳中海名华庭、深圳西赔海湾花园及深疗圳东海港丽豪违园）。为提供头项目区域标志落性的特点，建夺议项目的顶部裳构形作精心设乳计。参2.区2留“窜泛会义所节”冰园林：整体园劈林规划必须围撑绕精品及文化情的概念。室内沿事外空间考虑客功能的多元化渴，小区园林及陶架空成园林可省考蔬虑购“潜泛会齐所容”营的有机整合，夸如：架空层建掘立社区恒温游胁泳池、小区缓狐跑道、儿童戏舒乐天地、小型拍篮球场、攀爬革壁网等，依照掉不同的活动功比能设置将景观三、绿化、活动交组团等建立协著调组合。趴2.鸣3绝社区中因央莫“趣音乐喷