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北京市老年公寓发展的市场化研究项目代码:完成单位:北京*******中心北京****信息公司研究人员:******************等获奖情况:获1998年北京市科技进步三等奖1.北京老年公寓的社会需求人口老龄化的发展以及与此相关的老龄问题正日益受到关注。1997年5月,在美国丹佛召开的西方七国首脑会议上,首次将人口老龄化作为最主要的问题进行讨论。日本率先提出了要建立“照料社会”的发展目标,突出反映了国际社会对人口老龄化及由此加剧的老龄问题的重视。1999年被定为“国际老年人年”,标志着21世纪世界将进入人口老龄化时代,标志着国际社会对老年群体特殊地位的正式承认,标志着人的寿命的延长是现代社会进步和文明的表现。同时也为世界各国发展老龄事业提供了历史机遇。在老龄化社会中,传统的家庭养老方式已远远不能满足社会发展的需要,百姓传统的养老观念也在不断更新,社会集中养老的方式正在逐渐被人们所接受。大力发展社会养老,兴建老年公寓,为老年人提供多功能、全方位、综合性的服务是社会发展的必然趋势。老年公寓与传统的敬老院、福利院不同,不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老弱病人,不属于国家或集体办的社会福利设施,而是由社会投资兴办,并按市场化经营管理的老年专用住宅,入住老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房等级和服务档次。老年公寓的设施要方便、舒适、安全。比如要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、紧急呼救装置等。公寓内还应有各种生活服务、休闲娱乐、医疗保健设施,有专门的服务人员和医务人员。1.1政策背景国家支持社会力量兴办老年福利事业,鼓励各界人士投资建设老年服务设施,开办敬老院、老年公寓等(政策上并没有区别老年公寓或是敬老院)。目前仅是支持鼓励,并无政策条文,但在税收上有明显优惠。根据民政局和税务局1994年72号文件,兴办养老机构可以免交营业税,免交一年所得税(实际上现有敬老院从未交过此项税款),免交固定资产投资方向调节税。1985年8月,中华慈善总会开始实施“安老工程”。具体内容有:在大中城市筹建一批示范性老年公寓,改建和扩建一批社会福利院、敬老院,开展社会托老服务,建立专业性老年医院和临终服务的安老医院,组织为老年人服务的志愿者队伍等。中国老龄协会会长张文范在1998全国老年公寓研讨会上说,要采取政府决策、社会参与、家庭支持的方式,调动各个方面,包括国内外各种社会组织和个人的力量共同兴办老年公寓,并要以社会筹资兴办为主、政府资助为辅,形成多层次、多渠道、多种经济成分并存的投资体系。发展老年公寓,要确保设施无障碍,同时配有供老年人疗养、健身、娱乐的场所及邮电、通讯等服务;其次,要注意老年公寓的高中低档次适量,以适合不同消费层次老人的需求。1.2北京市老年人口构成及发展趋势据人口抽样调查显示,1990年我国60岁以上的老年人约有9699万人,为总人口的8.05%,预计到2000年底可达1.28亿人,为总人口的10.10%,全国进入老龄化社会。北京作为我国的特大城市之一,早在1990年就已进入老龄化城市的行列,而且人口老龄化的速度在不断加快,1993到1995年三年间,老年人口比例仅增加0.34个百分点;而1995到1997年的三年间,此比例增加了1.46个百分点。1998年北京市常住人口中60岁以上的老年人达153万人,占总人数的14%(见表1)。有人口预测表明:到2000年底,北京老年人口将达到188万人,约占总人口的14.6%;到2010年将增长到230万人,约占总人口的16.9%;到2025年时,将猛增到416万人,老年人口比例接近30%。表1北京人口总量分布比例常住人口总量(万人)城近郊区人口(万人)60岁以上比例(%)1993栏1051.稻2宗616.1券辩12.22趴1994毛1061.啄8饥625.1绕塑12.48嫂1995案1070.榴3交631.8柴浪12.56锁1996勾1077.晃7胸638.7原锁13.14忌1997雨1085.亩5拌646.2速忍14.02貌1998枪1091.园5赛651.8碎妈14.01县朽资料来源:《很北京统计年鉴助》灿。摄雷伴随着人口老迹龄化过程的是赛老年人口的高纸龄化,老年人弱口摄中地8骗0强岁以上的高龄锣老人所占比重顺逐步提高(见舞表印2治)。据测算亲,择199店7诞年北篮京匹8独0塘岁以上的高龄帐老人共民有金13.备7而万人,约占老夹年人口总数柴的乒8若%赞;预计阅到稠201质0裂年将增加赢到之2榴9怎万人,占老年年人口踪的柏12.8惜%令。候表俩2弯巩北京老年人口挤构成年龄分哨布便擦梁奴讯团利爪蔽膝单位护:故%荐5蚁5售~雁5熟9妥岁家肌6古0售~闲6亡4婆岁驴齿6逃5夕~短6心9糟岁鹿肤7蚀0庄~戴7阿4侧岁右冷7菊5壮~松7士9炕岁助骨8俊0袖岁以慎上吩19936.004.893.062.021.191.0619945.404.823.212.101.231.1219954.864.723.422.201.221.0019965.925.373.492.111.240.9319974.895.223.722.451.521.1119984.215.013.912.611.401.08脉资料来源:《毫北京统计年鉴面》。熟另据统计,中穿重度老年性痴链呆患者约占老窄年人群韵的哥5邻%骤,据此推测,盾北京约责有周7称万骑到策8验万老年性痴呆饱患者,他们还蛮需要特别护理百。语1.3播夕媒体宣传与社厕会关世注末编199错8考年以来,老年向问题渐成热点请,十多家老年育公寓先后建成音开业,社会媒稿体开始广泛关献注,北京日报盯、北京晚报、国北京晨报、北营京青年报、北届京经济报、中州国老年报、民滑政之声报以及探电台、电视台义等多次报道有脏关老年公寓的舱消息,北京老辆龄信息网、夕俘阳红网夏、虹“旱老来泰乐俱”化、类“妖天伦之狗乐另”贱等老年服务网腿站也相继建立征。徐199梅8忍年醒9扇月鸦2堆5虫日斜开始,《北京奇晚报矩》超“遇金秋时滋光扭”黎版开展系列讨每论话题酷:益“心我希望老年公匙寓办成什么样剥和我对住老年搂公寓的看丽法蒜”绢。子199兰8到年朝9妇月清2紧7动日刻,北京市朝阳踩东方综合养老部院(东方老年与公寓)开始在态《北京晚报》洪做报花和半通强栏广告过。阴199踢9固年下半年,北奴京兴业老年康拦乐园、金梦圆取老年乐园、常挎青老年公寓、挎福海老年公寓皂等纷纷在北京仍晚报、晨报和走青年报上关刊登广告,并海且打出了每无月浙55蕉0膨元的入住价。勺特别是兴业老籍年乐园和常青逆老年公寓每月饮两到三次广告蜻,已连续做了尿一年多。押与此同时色,化“隙粮管所改成老筒年公篮寓旺”崇、拢“兵幼儿园改办养哈老宁院讽”使以及某某老年座公寓日前建成替开业的消息屡酷屡见诸报端。像今年年初,占始地面辫积坊4400m弹2扶,地办下僵2舰层、地声上丽1桐5粮层的北京市老偷年公寓在朝阳迅区落成,据介份绍这是目前全物市条件最好的狱老年公寓。公因寓闻有鼠30雹0搁张床位,分平成负14削4众个双人间今和帅1馒0筹个套间,每间么房内配有彩电屋、冰箱、电话该和一套桌椅。红令人称道的是户,每个房间的搞家具式样、床吼单和窗帘的颜道色都不相同,拘入住老人可根耗据自己的喜好麻选择房间。房堆内设有医护对情讲系统,一旦姓老人感觉不适筹,拿起话筒,雁就能妹与炸2闯4老小时监控室取秀得联系。老年烧公寓另一处照奉顾老人的设计枪是同一楼层各们房间的阳台相罚连,老人们打谢开阳台门就可显以串门儿了索。活圣老年公寓的市程场前景也逐渐串被房地产开发矮商看好,经过愚两年的精心设挨计准备,由北歪京宝氏华商集银团投资兴建的心北京太阳城国色际老年公寓已邪开工建设,它狠位于小汤山温婚泉疗养区,占额地懒4厕2四万醉m移2稻,建筑面蹈积对1妨8宵万惹m糊2叛,据称是我国罚第一家示范性楚老年生活基地梦,完全市场化稠管理运作。稳分析以上情况潜,根据新世纪于老龄化社会的段养老需求,社泼会养老应是以新老年公寓为依丛托载体的多功增能、全方位、专综合性的老年吗人生活服务中脊心。随着人民略生活水平的不衣断提高,老年诸人服务将逐渐间形成一种产业嗓,存在巨大的渣市场前景,有留人称之为朝阳希时期婶的啊“灵夕俩阳糠”催产业。因此,铲我们立足新世蒸纪发展的需求跌,以老年公寓饱的市场化定位炒进行研究,将匪为政府的宏观证政策导向和商述业资金的投入毒提供参考依据日。刃莲1.4葬晴老年公寓的定秘位状爬随着新世纪的视来临,百姓养悟老观念不断更脑新,社会集中每养老的方式正佳在逐渐被人们章所接受。老年励公寓有完善、凝周到、及时的值服务,有优越债的居住环境和召适合老年人的赠各种活动,将仿越来越受到有攻知识、有品位去、经济基础较怀好、观念开放姑且有闲情雅趣涉的老人青睐箱。挽烧根据我们的调雄查,在人们的掘观念中,老年叶公寓与传统的漠养老院(敬老共院)有着很大掠的不同,养老兵院一般仅解决协老人的基本吃妇住问题,大多典是为无依无靠灰的孤寡老人和戴政府的一些民乡政对象服务的姻,条件较差。材老年公寓可提琴供综合性的服亮务,不仅在基喷本的吃住方面亩能保证吃的好澡,住的舒适,嘴而且还提供较禁好的医疗保健瘦、休闲娱乐等捕服务和设施,话当然这是要支密付相应的费用丸的。调查表明拆,人们对老年忌公寓的认同远财远高于养老院搞。中国社会科哑学院研究员吓、幸7侦2炸岁的熊必俊老赢先生曾说过,忽让我进敬老院迟我不去,但如遵果让我住老年睁公寓,我一定垫要去。拉发达国家很重丙视老年公寓的围规划、设计,钩西方的很多学音者从以下四大爹方面上来研究披探讨老年人的未居住问题:第朵一,从场所的六角度(包括环修境和人群)来构研究居住环境份对老年人的活妨动和行为的影御响。第二,从诊设计的角度来报研究空间环境照在支持、改变逃,或否认老年黄人的社会、生斜理需求的过程盼中,将起什么庭样的作用。第贴三、从社会、丘心理学的角度坏来研究人与环很境之间的相互固作用。第四、怕从政策、法规歉设计规范的角领度来研究如何绳促进老年人居尘住水平的提高额。潮因此,建筑设设计师设计老年鄙公寓时主要从盛以奥下吼1局0离个方面考虑饼:衬①院私密性:老年垄人需要一个属摘于自己,不被柳干扰的空间谱。吸②赴社会交往:应鲁为老年人提供贸一个进行社会束交往的公共空留间。挖③申可选择性:应疲为老年人提供血多种可选择性竖,并有控制的刊能力动。插④若清楚的方向性约和明确的标志避系统,它为记闪忆力减退的老搬年人提供活动饿上的方便修。上⑤英安全感和安全洁性:为活动能怨力减退的老年侍人提供活动的舱安全性,使他完们有安全感鱼。雅⑥舰可达性和易操蚁作:供老年人郊活动的空间应田有很好的可达哄性(即无障碍姻)。常用设施崇(如门、窗、吊家电)应易于挖操作坚。晕⑦菌适度刺激性和蜂挑战性:一个牙有适度挑战性轮的环境将促进替老年人的经常陵活动皂。销⑧锋适度的声光环卖境:它将大大燕方便视力和听狐力已经减退的搞老年人的活动专。倦⑨爆环境的熟悉性染和连续性:环害境的设计应有排一定的地方传暖统,并成为往乏日生活的延续裁,使老年人不哀感到陌生导。奥⑩阔尺度适宜的细辉部:它可以使止老年人处处感匠到方便和愉快丸。蓝我国改革开腾放啄2于0灰多年来,国民翻经济飞速发展属,人们的生活纱水平也有了很刚大提高,从而树加速了人口老川龄化的进程,茅同时,老人们僻对养老设施的匙要求也越来越声高。老年公寓食作为一种重要血的养老方式,奋一定会有很好肢的发展前景。展面向新世纪的议老年公寓,应券该以老有所养催、老有所为、谨老有所乐为目扫标,提供多功凝能、全方位的挣服务,形成一折个完善的老人拔社区。选址应顷在郊区,距市腾内一小时车程足,占思地微50趁0耍亩左右,周围涉有河流、湖泊等、山地、树林奥,最好还有温臣泉,空气清新傅,环境怡人。确内部有果园、艰鱼池、花圃、屠菜地、养殖场凳、运动场,可争供老人休闲、盈健身、劳动。基在设施建设上子,住房应以单解元式公寓套房误为主,有卧室恩、起居室、小滑厨房、卫生间愚,配备家具、毯彩电、冰箱、眠空调、电话等秧设备,使之具张有家庭气氛;赔卫生间及过道接、走廊均安装吧扶手,床头安窑装紧急呼救装涨置。公寓楼设举活动室、娱乐络室、健身房、浴洗衣房、阅览咬室、会客室等吓,并设医务室理、监护室及相历应的医疗仪器督,另设招待客升房。公寓的辅丹助设施应有小耽商场、邮电所怖、银行、停车陪场等。公寓配周备专职的服务浴队伍,经过培呀训的服务人员深负责打扫卫生图、保护环境、建维修设备,并肤提供老人需要颤的各种服务。明公寓定期为入施住老人进行体早检,医护人捐员泡2偶4鹿小时关注老人配身体状况,随拴时诊治,必要掌时及时送往专症门医院。老年义公寓的收费要毯充分考虑当时辽中上收入水平吧家庭的支付能向力,不可太高烤。弦199琴9锅年建成开业的卷太申祥和山庄隆(国际敬老院抽)就是一家以杠市场化运作,匠适应现代老人岸需求,定位较语高的新型老年竟公寓。它位于衡京昌高速公路咱辛庄桥西面,傍占于地嚼15弹0胖亩,建筑面屈积氏1梅0清万境m启2环,均为清一色劝的仿古宫廷建肚筑,并辅以苏瘦州园林式风格勇;中轴七进殿赞堂,周围亭台镇水榭、走廊环途绕,客房区庭疮院典雅、曲径念通幽,令人心姨旷神怡。山庄猎的布局本竞着码“椅老有所养、老祖有所医、老有结所学、老有所嫌乐、老有所档为放”缩五大功能设置讽。老人入住均岂为宾馆式单人音或双人住房,集设施齐全;国艘医馆特聘国内庸知名中西医专框家坐诊,并例窜行健康体检;鞭老年大学有适丸合老年特点的雕各种教学,学香有所用;娱乐某区设有保龄球渔、棋牌室、健觉身房、歌舞厅碍和游泳池等,雅喜欢钓鱼的老片人不出院门即慧可尽兴垂钓;骡山庄辟出堵的众30留0述亩自留地,还傍可供老人种植稼瓜果蔬菜,并牲聘请农艺师指代导。同时,这伴里仁2啄4您小时提供热水沫,星级宾馆服添务水准,而且巴入住后所有服哨务设施均免费夸,使老人有斜如紧“愿家滨”妖的感觉。泪2颈.徒北京老年公寓址现状调眨查翁誉为了详细了解商北京老年公寓猜的实际状况,拳我们对现已开哥业,条件较好岛的考7狮家老年公寓进坏行了实地调查窗,并访问钢了递2置0仗名入住老人,呜以下据此进行愁简要分析。堂2.1隶秘老年公寓基本学状况分腰析宪阴根据老龄委、假老年协会、民赚政系统及新闻亲媒体各方面的心信息,我们调叹查处的备7盏家老年公寓(纠为了比较,包夏括敬老院、福嚼利院)基本上简反映了北京市运养老机构的发恐展方向,地点扑大多在城近郊拣区,具体情况吸见钩表摔3陈:樱敲表欲3掘冈北京老年公寓价基本状况筋表哪名称地址占地面积建筑面积开业时间吓东城区老年公远寓垃惑尾东四十三闭条霞1000m2价98.8.颜10吓顺义老年公阁寓枕唇周顺义石园北摘区辣秤70000m斗2狱11000m爷2赔98.7.拴18侮香山老年公乎寓昂外艇海淀香山宿外激6000m26000m2召97.6.坡6简朝阳东方老年料公雨寓脑歉圆朝阳区北摸皋桑6600m29000m2钳97.5.余8籍中华福寿全敬偿老算院在令沙丰台五里确店敬写17200m把27200m2迹98.5.屈8施四季青乡敬老钥院扯妈钟海淀四季凤青摄摩14000m垦26000m21980酱北京市第一福报利渡院雷甜太北郊祁家豁沟子赔5000m2较早离续蜂表纷3群塞北京老年公寓桑基本状况巷表率名称主办者奴萝收费情坟况歇(脚元轻/访人停月印)丝喝床位然数岭(伏张朴)秋们入住人近数站(偶人康)斧何入住信率赞(穴%)梁东城区老年公涌寓钞区民政局纳750-1笔00040扰顺义老年公阅寓冰县民政局趁200-9踪0044018041连香山老年公叮寓山乡办公司透310-7蹲5028020071机朝阳东方老年通公朝寓济私人躲450-1读3803008027灯中华福寿全敬熊老苗院演运输公司今260-7身5040015038翼四季青乡敬老曲院硬乡政府械270-6淘7040038095耗北京市第一福股利奔院进市政府促540-9骡0040038095毅注巧:勤收费情况为住再宿服务从费线,链另拦加垦15科0较~侍30局0幸元的伙食镇费胃,龟冬天再加每卷月症5脸0虎~谦15秩0您元的取暖费壁。惩并调查得知,这锯些老年公寓大翅多是近一两年欧开办的,入住故率并不高,主孝要是宣传力度涛不够,有入住块需求的老人许挣多并不知道这反些老年公寓,知或者听说过但陕并不了解实际读情况,以为跟逃养老院差不多琴。明显的例子治就是朝阳东方若老年公寓在《蜂北京晚报》做诱广告后,一个槐月就新住进摄了握2去0夹多名老人,占否原住人数寒的魂25称%拆。其次是费用拾问题,收费越读高,住人越少忙,同一家老年纷公寓中收费较联低的中低档房想间住人比高档诵房间多,可见贡对一般老人来糖说价格还是很令重要的。另外饭,各公寓都撒有吊4搞%弃~套8匀%钳的外地老人入煎住,他们的子歇女都在京工作武。开递从经济效益来折看,除香山老猜年公寓和四季号青敬老院外目识前都未盈利,号主要原因还是批入住率问题,故据分析一般入策住率在一半以提上即可基本收父支平衡。几家伯公寓目前的状镰况只是一期工耻程,二期工程张已列入计划或置已动工祝。昆尺老年公寓的设宾施基本上满足园了老人的需要阔,也有的利用外率不高。各公惑寓都有医务室桶、活动室、娱医乐室、图书室怎;有的还有花捞园、鱼塘、泳膜池、健身房;岭高档住房有中港央空调、电话聚、彩电、秩地毯、独立卫煤生咸间盾2该4窑小时热水,还挽有监测器、呼冤叫器等。公寓规提供全天候服便务,服务人员辱都经过上岗培污训,能够满足屋基本生活起居酱服务,态度较肢好;医护人员逢能进行一般救德护及日常用药外,重病及时送灌医院治疗。但候各老年公寓目番前都缺乏老年毁心理医生,这民却是许多老人昌需要的棚。黑贞这些老年公寓府中,顺义和香伞山外部环境好席,空气清新,雁住房方便舒适静,收费适中;犹东方和东城房走间装修等硬件煎设施很好,收弃费较高;中华贪福寿全和四季煌青条件稍差,站但收费较低,办工薪阶层退休越金即可支付;喝福利院与老年香病医院在一起不,治疗方便,群且有政府福利裳色彩。除第一斧福利院外,这怜些老年公寓基诊本上都是市场韵化运作莫。堆款据分析,老年擦人选择老年公滔寓主要考虑以荷下几个因素盛:编①轧环境状况:喜蓝欢登山的老人鸽倾向于选择香渗山甚;民②退医疗服务条件馆:老年人难免慢生病,医疗护至理和抢救条件悉自然重要极;犹③滚收费标准:每鸽月慧500-90意0屿元能为多数老胁人接受车;遮④集交通状况:不单希望太远,节蛛假日便于和子致女团聚练;喉⑤朽居住条件:应睛该有室内卫生链间和洗浴设备川,多数老人喜菠欢住平房。还弯有重要的一点分,大部分老人巡住老年公寓并类非只是简单的负养老,他们更新希望在与其他敌老年人的交流浪中寻找到共同吼的话题,摆脱绵孤独和寂寞,失最终在精神上斑有所寄托孙。吗岩2.2剂娃入住老人情况崇分顿析仇鹿在引7扶家老年公寓中肢,我们随机访颗问凳了燕2傅0献位老人,了解裁了入住原因,熄对老年公寓的指看法,费用来害源等问题,从期一个侧面反映朋了现住老年公珍寓者的基本情竹况。死这篇2上0镜人的自然状况湖表述如下:其炒中男抛性娇1敞0抢人,女阶性聚1亿0薄人;平均年卸龄恶77.饥3瓣岁,最小隙的帐5歼1阶岁,最付大站9哭0扯岁;有配偶灌者扛7风人(其中付有拒2柏对夫妻),丧腿偶婆8洁人,独傍身者5悬人;有子猫女福1厘4般人,无子丝女屯6敌人;健康状况衫较好龙的搜7计人,较差复的情1穗3屡人,其坡中滨2谁人完全不能自落理;中专以上披学历描的络5努人,其掉他次1摧5吩人;原职业为鹅工人茂的史8兽人,干部语类东7缓人,军懒人菌1荷人,无迈业碑4零人;额有冶8期人可由退休金妙支付老年公寓幅费用劳,霸1砖2余人全部或部分坊由子女负担尊。免唉在设计仰的饼1晒2变个问题中,来张住老年公寓的蒸原因主要是家傲里生活不便,枝有病,无人照宇顾,个别人是思因为与子女合争不来,有些人贝认为老年公寓蔬环境好,空气岩好,省心方便葵,所以愿意来芝住。选择老年柳公寓主要看环衬境、服务和收耽费,也有多人皱觉得能离家近役一些更好,具佳体选择哪一家册多数是子女建奇议的,他们一个般都先来实地兆考察一下,认睬为满意就来住饮了,选择的余苍地并不大,因册为往往只知道吗一两家,多是奸从报纸报道中院得知的,个别达是朋友介绍或赵是就在原住家坟附近,建设时栏就知道,觉得堡不错,一开业央就住进来了。以子女对老人住芝老年公寓大多席比较支持,个爱别有顾虑的亲斧自考察了公寓桌的条件后也同溜意了,因此老段人与子女一般诊都能够取得一蹲致意见,老人伸高兴而来,子磨女满意而去,旋逢节假日再来绕看望或接回家其中小聚粒。罢云在访问的对象度中,住老年公汤寓时间最长的目已有一年,最挎短的刚住两天英,大家对所住固老年公寓的条祥件(服务、设哈施、房间布局竿等)大都比较和满意,收费也秀算合理,能够灶承受(无退休别金者子女经济腾条件都不错)招,平均每人每陕月支偶出屯80锤0栗元左右鸣。葬普另外,我们对扮香山老年公寓摊入住老人的年宰龄结构,文化进程度分布,职桐业及户口所在淡地分布进行了借统计,基本上碌代表了各老年及公寓入住者的咸一般情况,列新表如下碧:剥吐表息4熔双年龄分乐布挨年龄<70岁熟71-8腐0迅岁锹冈81-9席0征岁拐>90岁合计男(人)2344279103女(人)233227688合计(人)46765415191比例(%)24.139.828.37.8100板表但5宜由文化程度分平布希文化程度文盲小学初中高中大学合计男(人)1121221930103女(人)221711132588合计(人)3338333255191比例(%)17.319.917.316.728.8100树表学6估夹职业分醒布磁职业工人教师干部其他合计男(人)407542103女(人)18153322逃88迎合计(人)58228724191比例(%)30.411.545.512.6100愧表佛7效略户口所在地分仓布雀户口所在地东城西城崇文宣武朝阳海淀其他区县外地人数(人)172892125481627比例(%)8.914.74.711.013.125.18.414.1冲根据我们对几魄个老年公寓的受调查,目前住币老年公寓的老研人有以下几个蜘特点访:不①械年龄结构偏大苍,植6母5运岁以下的较少耀,大多拴在豆7催0摸岁以上,平均寨年救龄牙7钉5跑岁左右召;掩②兵行动不便的老签人居多,占到种一半以上,多衬数老人患有不龄同程度的老年伙疾病施;铸③墨各公寓都有一圆定数量的外地摧人入住键;虑④吨住老年公寓的扬费用大部分由胖子女或亲属支蚂付真;杜⑤恋老人对设施要至求不高,注重膊服务与环境。邀现在入住的老畏人以及家属普主遍对老年公寓版的条件表示满泰意,许多中青光年人表示自己征老了也来住豆。棋授3俊.券北京老年公寓射的市场前逝景况断为了掌握更详控实的资料,我惜们对城近郊区氧有老人的家庭鸦进行了问卷调益查。调查抽崭取享40污0等个样本入户访挪问,经审核获披得有效问驼卷姿39树8展份仔。避谋调查表明,北旧京老年人是需睡要多功能老年馆公寓的,具有疲较大的潜在市遇场,影响其成篇为现实市场的尿主要因素是价兔格冰。熄量3.1低悔被访者接受的恨价位较低,平群均承受价为每威人每险月贪112草6拢元老波为了了解被访蹲者对老年公寓忍的价格承受能猎力,调查中对报被访者再次介酸绍了设想的服税务项目和配套税设施。被访者此在了解了未来蚂多功能老年公区寓的详细情况违并提出各种意悬见和建议后小,令89.5招%慧的人表示只能输承受每人每萌月梢150吩0绞元以下的收费雄标准。其番中跨56.8臣%推的人表示只能良承幸受残100键0微元以下。按照烂调查结果加权匪计算,每人每要月的平均承受商价格范为扒112族6命元。详见下表莫:钓何表引8霞帮被访者可承受杨的每人每月租声金独慌每人每月可承扇受月租斯金敬零菊比例简(对%材)眨拐榆胡加权平均月租竞金(元万)圾哈100弯0垃元以炊下蒸辟56.73款弯1125.虫64枯1000-省150粘0刚元喷靠32.75驼袄1501-裹200苍0溉元邻5.85管2001-梳250璃0口元许0.58肾2501-局300贿0易元芽2.92切3001-侧400福0烦元蝴0输4001-门500惹0客元宴0的5001-申600绣0拆元疯0.58族600向0贯元以丽上学0谅联只要服务好收腐费无所劫谓锅0.58顽3.白2那挺根据以往经验扯,被访者实际觉可承受能力为诵每人每恰月勇200御0定元府傻更议在市场调查中辨,消费者往往顶把价格承受力畏报得很低。根投据经验,在一盒般情况下商品旷的实际上市价症,在调查平均野价机的笛150减%误~艳200政%赚之间都是可行翼的,但原则上狱不要超过调查坦平均承受能力善的二倍。照此苦估算,未来多输功能老年公寓支的收费标准可予以定在每人每走月队200领0君元左右郑。电睬3.3夕婆未来北京人的及承受能力与维碗持多功能老年少公寓正常运行舌开支略有差缓距弟甜初步估算,建爸一个上述设想鸦的益2薄1升世纪多功能老雀年公寓,规模压在角60叠0亿套住户左右,筒其征地、建房肚、设施、温泉董、绿化等硬件波投资璃约承600述0柿万元,每年的罩运行管理费用救约魄100多0壳万元,利息悟约捎50辟0径万。如按五年属回收投资,每售年必须蜓有娃270哲0腰万营业收入,滋按入住请率少80嫩%甩计算,分摊在骑每一套住户每乏年收粗费粘5.窜6工万元,平均每六月斑470迫0型元左右。如果依按每户厚住慈2递位老人计,平鸟均每人每般月退235父0皇元左右,略高速于未来北京人巧的承受能力蜓。悼洞3.4淹句未来多功能老匆年公寓市场容送量章等本次调查的愿袜意租住未来多朝功能老年公寓府人员的价格承讽受能力如下表盼:尺继表铲9按廉愿意租住多功冠能老年公寓者续按承受价格分倡布丑别扬度随张单位:杀人仍凡可承受月租晃金碰具100箭0走元以掌下屠衫1100业0妨元尚~迫150捷0时元岩走150旋1活~付200咸0呈元克姥2200搭1台~润250臣0雨元权肤250烈1贼~彼300循0社元买答叮只要服务好无紧所愚谓元宪非常愿意宿(滤4惜4溉人饼)察221642机比较愿意吐(徒11穗4涉人环)卖52484262届考虑到访问时捡被访者所报承慎受能力偏低的杜因素,可以比顾较有把握地讲证,愿意租住,雪且调查时每人践每月价格承受售能力上限山在榆200秆0寿元的人,都将瓦是未来多功能罚老年公寓的有辆支付能力的潜器在用户。这些怠人的总样本数肺为气2毯0翅人,占样本的强比例绕为案5怪%键。肺北本次调查的样钢本代表未载来行5
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