综合能力论述题复习总结提纲

综合能力论述题复习总结提纲一、什是市场失灵导致市失灵的因素哪些?答市场条件下的价格机制并非总是有效的对于价格机制在某些领域不能起有效作用的情况我们称为市场失灵场失灵是指市场在这种场合不能提供符合社会效率条件的商品或劳务。导致市场失灵的主要因素有：(1)垄断的存在：垄断企业的存在，可以操纵市场价格与供求关系，从而使市场价值规律失效。例如电力、电信、烟草等行业就属国家垄断企业，由于其独家经营，普通消费者往往不能准确的掌握相关信息。(2)非对称信息：指市场上买方与卖方所掌握的信息不对称，卖方掌握情况多买方掌握情况稍少双方无法就价格与购买数量达成均衡非对称信息包括逆选择、败德行为、委托---代理人问题三种情况（类型如保险市场存在的逆选择和败德行为业雇主和员工之间由于信息的不对称产生的委托人----代理人问题等。(3)外部性：个人或组织的经济活动对他人造成的影响而又未将这些影响成本计入市场交易的成本与价格之中，外部性分为有利的外部性和有害的外部性。有利的外部性受益者无需花费代价害的外部性却是造成损害的人没有为此承担成本以化工厂为例他所造成的外部性后果就是有害的解决外部性问题，可采取的措施包括政府干预明确所有权合并企业重新构造和明确界定共有财产等。(4)公共产品：政府提供公共服务和产品，有时不能仅考虑成本，还要考虑公众承受能力等诸多社会因素。二创新在物业理中的用?答物业管理在我国处于从无到有从小到大从不规范到逐步规范的发展过程它是一个全新的行业也是一个快速发展的行业物业管理在中国本身就是一个新的管理模式要根据法律市场客户需求等不断的推出新的服务产品。物业管理创新，主要体现在理念创新、手段创新、模式创新、制度创新和相关管理技术的创新等方面。(1)理念创新：对物业服务本质的认知和深化，客观、科学地看待物业管理市场的供求关系和物业管理服务的消费性质，进而提升对相关关系的正确认识。(2)手段创新：在物业管理的日常工作中，利用现代科学技术降低成本、提高工作效率和服务质量增加收益提高在市场中的竞争力例如利用计算机信息技术实现电子化办公、规范各类工作流程、快速处理业主的意见和建议等。(3)模式创新：减少中间管理层次，把专业性较强的诸如电梯维保、绿化等业务通过发包的形式委托给其它相关的专业公司承担降低了企业成本又提高/

综合能力论述题复习总结提纲了工作质量可以通过设立心服务处等方式达到降低成本高效率的目的。(4)制度创新：改善公司内部的规章制度，实行最优化的管理，积极建议政府部门制定符合行业发展的政策，促进行业快速健康发展。（5）管理技术的创新：在内部管理中，建立从物质到精神的各类激励机制，达到调动员工积极性提升服务意识的目的在服务内容上根据业主的需求把握市场的规律，预见性地创造出新的服务项目引导业主消费等等。三、如在物业服务应用心学?答：物业管理的核心是服务，在服务中应用心理学，一是倡导情感化服务，注意服务的态度和感情从言语到面部表情要求员工有人情味要把业主家的事当作自己的事情，多与业主沟通、多了解情况，使业主在内心认可物业服务；二是提供个性化服务，满足业主特殊的需求，如家居清洁、代订报刊等，还要主动服务在工作中用心去寻找和发现业主的潜在需求提供针对性的服务三是积极对待业主投诉热情接待无论业主是出于什么心理进行投诉一定要学会换位思考，站在对方立场考虑问题，要端正服务态度，认真聆听与记录，根据投诉的种类运用和注意不同的处理技巧积极寻求解决办法提高解决问题的效率，更好的开展物业服务工作。四、人关系在物业理中的用？答：平等、互惠互利、诚信、宽容原则是人际关系得以建立、维护和发展的基石。（1）平等原则：无论什么人，在人格上都是平等的，这就要求我们在交往中，一定要平等的对待他人、尊重他人的自尊心和感情；（2）互惠互利原则；包括物质上的互利、精神上的互利、物质—精神上的互利三方面，绝不能一味地追求自己的利益而忽视了对方的利益；（3）诚信原则；说到做到，实践自己的承诺，遵守自己的承诺，在当今社会里，诚信已越来越被人们所重视。（4）宽容原则：在交往中容纳他人独特的性格、行为等，宽容的对待他人在交往中出现的误解以及过失和所犯的错误容是消除人际矛盾的有效途径之一。物业服务的过程很大程度上也是一种人际交往的过程，只有注重上述原则，规范自身的言行，才能获得业主的认同，为顺利开展工作打下坚实的基础。/

综合能力论述题复习总结提纲五、如加强物业管企业的共关系能力设答：(1)确立物业管理企业公共关系的工作目标。(2)加强对员工公共关系意识的教育与培训，提高员工对公共关系的认识。(3)把物业管理企业建设成为开放型、透明型的企业。(4)扩宽公共关系活动渠道，提高知名度。(5)建立预案，增强危机公关处理能力。六、物管理企业如处理与政管理部门关系？答物业管理企业在正确与处理业主之间等价交换关系的同时也应积极协调与行政管理部门的关系充分发挥其社会职能承担作为企业法人组织应尽的社会责任。（1）服从行政部门的管理：物业管理企业应及时、全面、准确的了解并掌握物业管理相关的政策、措施、法律、法规，严格遵守各项规章制度，在实际行动上自觉服从行政管理部门的管理；（2）协助行政部门的管理：当物业管理企业遇到涉及行政管理的事务时，应当主动向行政管理部门反映极协助行政管理部门进行处理决不能越权、越位，模糊了自身职责和定位；（3）借助行政部门的管理：物业管理企业应主动加强与行政管理部门的交流沟通，关注政策的变化，并积极服从、执行相关规定，配合行政管理。这种配合与服从会为物业管理企业获得行政管理部门的理解支持奠定良好基础从而为自身发展创造良好的外部环境；（4支持行政部门的管理物业管理企业应及时响应行政管理部门的号召，积极开展有关政策法规的宣传、贯彻、落实等活动，真实、准确的通报实际情况及反映社会信息，为行政管理部门的决策和管理提供便利和支持。七、物管理行政管的作用什么？答物业管理的行政管理的实质是国家通过法律手段行政手段规范物业管理活动，建立物业管理市场正常秩序改善人民群众的居住和工作环境，具体包括：（1）行政立法：物业管理行政机关的首要职责就是制定政策法规，即制定市场规则，使物业管理有章可循；（2）执法监督：加强市场监管和执法监督，维护正常的物业管理秩序，保/

综合能力论述题复习总结提纲护业主和物业管理企业合法权益；（3）协调服务：对物业管理中出现的如业主之间、物业管理企业与相关行业之间物业管理企业与各行政管理部门之间等各类关系进行协调并提供诸如政策咨询、人才交流、信息沟通等服务；（4）宣传引导：通过培训形式向物业管理企业和相关人员进行法律知识普及提高行业整体水平并积极倡导有利于提高管理水平进规范发展的行为，使行业健康发展。八、物法的颁布和施对物管理行业的要意义什么？答《物权法》对物业管理活动的一些主要内容作了“定分止争、正本清源”的明晰规定对保护业主权益规范业主行为的影响将是积极而深远的物权法》中“业主的建筑物区分所有权”和“相邻关系”两章的内容直接涉及物业管理，给物业管理运作提供了重要的法律依据。因此，对《物权法》的深入贯彻，是关系到物业管理进一步走上法制道路程的一件大事，值得全行业高度关注。《物权法》对物业管理活动的主要影响：一、促进物业管理的法制化进程《物权法》从民事基本法律的层面，将物业管理活动相关的基本概念以法律形式予以确认《物权法》的有关内容与《物业管理条例》的基本原则、指导思想相一致，它不仅继承、丰富了《条例》的内容，而且将条例确立的业主大会管理规约专项维修资金等基本制度由行政法规上升为法律，提高了上述制度的适用范围与效力等级。因此物权法》的颁布与实施将更好地促进《条例》的贯彻与执行，使物业管理活动更加有法可依，使业主和物业管理企业的合法权益得到更好的维护；二促进物业管理的加快发展当前的物业管理企业已经进入理性承接项目的阶段，对于产权不清、存在隐患的项目，特别是对一些产权关系复杂，矛盾纠纷不断的老旧住宅区等项目一般不予介入或者逐步退出可见不动产各项权利的不明晰以及邻里纠纷处理的烦杂已经制约了物业管理的进一步发展《物权法明确了物的归属和相邻关系应当遵循的准则，有利于物业管理企业减少经营风险、降低交易成本稳定预期收益从而增加生产性投资提高物业管理服务的供给数量和品质；三、促进物业管理矛盾纠纷的防范化解《物权法》关于专有部分所有权、共有部分共有权以及共同管理权利的规定为物业管理活动中的各方主体的权利义务和责任界定奠定了法律基础；建筑区划内的道路、绿地、车位、车库及其他公共场所和设施的产权明晰从根本上减少了业主开发企业物业管理企业之间/

综合能力论述题复习总结提纲因产权不清等造成的矛盾纠纷不动产相邻权利人相邻关系的规定有助于避免业主之间的矛盾纠纷转嫁于物业管理活动；四、促进业主自我管理、自我约束机制的形成物权法》设立了业主大会和业主委员会制度明确了业主大会或者业主委员会的决定对业主的约束作用规定了业主应当遵守建筑物及其附属设施的管理规约尤其《物权法第八十三条明确了要求损害他人合法权益的行为人停止侵害消除危险排除妨害赔偿损失的实施主体是业主大会和业委会从而为拒付物业管理费侵占共有部分等损害他人合法权益的行为提供了业主内部自我管理与约束机制化了业主在物业管理活动中的责任与义务有利于维护业主的共同利益物业管理企业要认清形势，真诚地依靠业委会做好有关工作；另一方面，在增大业委会责任的同时，加强街道办事处和居委会等基层政府对业委会运作的指导和监督；五、促进物业管理服务质量的提高物权法》关于“业主可以自行管理建筑物及其附属设施也可以委托物业管理企业或者其他管理人管理”的规定是法律维护市场经济秩序权衡各方利益关系作出的选择选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一，会给物业管理带来一定的压力；另一方面，我们应该看到，经过多年的发展，从有效改善业主的生活和工作环境质量来看，社会化、专业化、市场化的物业管理应当是多产权物业管理的主要选择，物业管理已经深入人心允许业主自管并不会降低物业管理市场的潜在需求相信有实力的物业管理企业会变压力为动力以精心管理优质服务诚信经营赢得广大业主的信赖。此外随着物业管理师职业准入制度的实施会产生业主聘请一个职业经理人作为“大管家”来实施统揽管理而清洁绿化等单项业务则聘请专业公司运作的模式还可以直接从社会上请专业公司配合业主自行管理等这些尝试对我国物业管理管理形式多元化的形成促进优胜劣汰让业主权益得到更大的保障都会有积极作用；六促进物业管理服务职能定位与责任边界的明晰近些年物业管理承担了很多自身不该承担和无力承担的工作和责任有的开发商为了促进房屋销售有的物业管理企业为了得到项目管理权，把物业管理说成“包打天下”、“包治百病”造成社会各界和业主把一些应由政府承担的社会治安职能应由社区承担的社会保障职能应由水气以及公交等公用事业企业承担的经营管理职能，应由开发商承担的建设质量与保修责任都误认为是物业管理的事情一旦出了问题板子都打在物业管理身上据了解和分析行风测评中反映的问题有一半以上本不属物业管理但由于责任界定不清和宣传解释乏力使得物业管理企业代人受过现象时有发生。/

综合能力论述题复习总结提纲一些企业在贯《条例也存在偏差今仍然固守多年的习惯做法例《条例中关于物业管理承接验收制度规定“物业管理企业承接物业时应当对物业共用部位共用设施设备进行查验”但是现在有的企业则将查验重点放在对业主的自用部位的工程质量逐项验收上而介入到开发商和业主关于质量问题的纠纷中承担了不必要的责任和风险此外对物业管理保安责任的认识不一致，也是目前一些矛盾发生的焦点条例》在“物业管理”定义中明确其“维护相关区域秩序”“物业管理服务”一章明确“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”，“雇请保安的，应当遵守国家有关规定”，而目前把物业管理对安全事务责任扩大化的问题在很多地方存在物业管理带来了过大的压力，由此引发各类纠纷。这《物权法就业主对“建筑物内的住宅营性用房等专有部位享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理权”以及对业主大会和业委会对侵害他人合法权益行为的管理权和责任的界定该引起我们行业对自身职能定位与责任边界作认真的思考们的企业就是一个按照合同提供服务的服务型企业，不能包揽一切、包打天下。把该做和能做的事情签订在合同上，并用内部制度保证其切实执行好很多不该做和做不了的事情不要都揽在自己身上只有这样，才能正本清源，干好自己的事情，改变目前行业代人受过的被动局面。九、物业管理公司买保险可以高枕无吗?答物业管理公司购买保险后不可以高枕无忧率从事需要加强管理，理由是：(1)一旦发生事故，不仅损失巨大，而且会给用户带来诸多不便，使服务品质下降；(2)有些事故除了涉及经济责任外，还需承担其他法律责任，在这方面，保险公司无能为力；(3)如果物业公司放松管理，保险公司可以要求提高保费，增加了业主或物业管理者的负担，若投保人存在过错，保险公司还有权拒绝理赔十、物管理企业在区文化设中的作用?答：物业管理企业在社区文化建设中的具体作用包括：(1)在构建社区文化的初期营造文化氛围基础：物业管理企业可以利用自身在调动资源等方面优势，因势利导，有计划、有目的的组织社区文化活动，同时/

综合能力论述题复习总结提纲也为业主之间的沟通提供场合和机会；(2)在社区文化形成过程中起引导作用：由文化认同而形成的居住观，才是社区文化的核心物业管理企业应该积