山东仙境海岸的度假旅游开发创新模式-绿维创景

-.z仙境海岸的度假旅游开发创新模式旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营效劳商绿维创景规划NewDimensionPlanning&DesignInstituteLtd.官方：旅游运营网.lwcj.声明：该报告知识产权归绿维创景规划所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。-.z仙境海岸的度假旅游开发创新模式绿维创景规划在传统地产处于下行通道的2021年，旅游地产可谓是“一半是海水、一半是火焰〞：一方面在旅游产业保持双位数增长速率的背景下，开发商认为，旅游地产是低迷市场中的一大亮点。据统计，2021年上半年，重点旅游地产开发区域共有74个新盘入市；另一方面旅游地产本身存在很多问题，比方旅游功能缺乏、无法满足度假时代下的游客需求、空置率较高，投资回报低等。旅游地产无论是面向的对象、需要满足的功能，还是具体的开发模式、营销模式、运营模式，与传统的住宅地产都有着很大的区别，不能照搬照用，需要创新解决实际问题。绿维创景2021年底高水平完成了省旅游局委托的?仙境海岸品牌规划?，成为省仙境海岸品牌推广的指导性文件。本文为规划编制过程中的局部研究容。沿海作为我国旅游开发的重要区域，目前存在两个非常大的问题：第一，房地产与旅游别离。由于地产升值快，开发商更聚焦“卖房〞，忽略了相关的效劳配套、休闲度假配套、产业配套、环境美化等，供需不对应造成大量“鬼城〞出现。第二，旅游地产与城镇化别离。旅游休闲度假的盛行使得第二居所、第三居所等需求旺盛，但如果没有相应的城市配套、一系列的公共效劳系统如医院、学校等根底设施的完善，城镇化进程就非常困难。这两个别离也是当前中国旅游地产普遍存在的重大问题。如何盘活旅游地产，如何打造度假生活方式，如何形成于国际接轨的度假海岸，成为了旅游地产亟需解决的问题。2021年8月上旬，省政府出台了?关于提升旅游业综合竞争力加快建成旅游强省的意见?，提出依托海岸带和滩、湾、岛、礁等资源，以日照、崂山、威海好望角、蓬莱为“4个支撑点〞，联手打造“仙境海岸〞滨海休闲度假品牌。这是半岛从整合的角度提出的开发战略，既是打造度假天堂品牌的创新，也是中国海洋旅游与休闲度假旅游开展的一个里程碑。这一度假品牌的打造，必将盘活当地旅游地产，带来新的开展机遇。绿维创景有幸参与到了这一品牌的打造过程中，我们将其中的经历进展了总结，期望能为中国旅游地产的开展提供一些借鉴。一、开发层面——基于酒店的度假综合功能整合模式居住是休闲度假的核心，但对于土地资源十分珍贵的仙境海岸一带，却存在着一些破坏生态资源、违背城市开展规律的地产开发现象，导致了土地资源的极大浪费。因此，在打造仙境海岸品牌时，走的是一条整合的路子，即充分整合区域性的各类旅游要素，建立相应的度假综合体，而不是继续开发建立房地产工程或者新开发旅游工程。我们以度假酒店等接待设施为核心，通过完善酒店接待、餐饮、娱乐等效劳设施，整合半小时车程的餐饮、购物等旅游效劳、休闲娱乐、配套设施以及景区、养生修学等资源，打造能够提供2-7天以“仙居、道宴、逍遥游、养生修学〞旅游产品为体系的七大主题特色度假综合体。度假综合体体量标准⑴、度假综合体地域界限明确，区域面积不小于2平方公里。⑵、综合体中高档度假酒店数量每类不少于10家，住宿接待设施总床位数不少于2000。⑶、综合体购物设施具有较高便利度，购物环境舒适，购物设施的种类、数量及分布与接待能力相匹配，建有一处或多处大型购物商店和购物主题街区。度假酒店标准⑴、度假酒店能围绕9种创新模式，积极在跨界经营、创新开展方面进展探索，并有具体的意向和打算。⑵、度假酒店设施条件完善，具有较高舒适度，空间布局合理，建筑具有特色，设计符合度假行为的需求。⑶、度假酒店重视酒店信息化建立，建立了酒店营销，参加携程、同程、去哪儿等大旅游电子运营商网络，根本实现了网络营销。⑷、度假酒店能积极探索打造“包价度假产品〞，能在酒店外为游客提供吃、住、行、游、购、娱以及接送站和周边旅游购物等全程一站式效劳。⑸、度假酒店餐饮设施与酒店规模相匹配，能融入道家的养生思想，结合鲁菜、民间原生态菜和胶东地方菜，开发出道家养生菜产品。同时，餐饮设施能满足不同消费水平的市场需求，提供富于地方特色、品质优良的个性化菜品菜系。⑹、度假酒店旅游商品富于地方特色，且商品种类丰富、档次多样；购物场所管理规，秩序良好，无围追兜售现象；效劳主动热情，富于地方特色。⑺、度假酒店能按照道家养生的理念，以体验和传艺为主，提供质量高、类型丰富的仙境海岸养生修学产品和效劳，如养生、理疗、健身、太极拳传艺等。各种活动设施均配备具有专业技能的教练及救援人员。公共效劳设施建立标准⑴、旅游公共效劳设施功能齐全，运转正常，综合体主要节点、游客集聚区应设置游客集散中心、旅游咨询中心、问询处、问询，建立旅游效劳热线，建立旅游风险预警及救援的体系，满足游客需求。⑵、加强旅游集散中心、咨询效劳中心建立，能从现有办公、商业用房中提供游客集散中心用房或建立用地，建筑面积不少于5000平方米〔如目前条件暂不具备，应由度假区管委或当地政府书面承诺年解决〕。重视咨询效劳中心建立，一个综合体至少不能少于5个左右的咨询中心。⑶、交通设施便捷化，应设置完备、醒目的标识指示系统。出租车、租车、公交车体系比较健全完善，游客实现无障碍出行。度假产品标准⑴、市旅游局能主动和教育、医疗、体育、卫生等部门联系，打造出仙境海岸独有的养生修学度假产品。⑵、参照度假酒店或者宾馆的星级和档次，按五星级、四星级、三星级和商务酒店、社会宾馆和农家乐四种标准，确定周末2日、5日、7日三种类型度假产品的价格标准〔价格与企业给携程、同程等旅游电子商务运营商同等即可〕，实现统一品牌、统一营销、统一管理。⑶、市旅游局能指导重点旅行社参与度假综合体产品的包装、营销和地接，并有具体的工作方案。各度假综合体的打造理念仙道文化度假综合体葡萄酒文化度假综合体温泉养生度假综合体高尔夫度假综合体沙滩休闲度假综合体海岛度假综合体城市商业休闲综合体以独一无二的仙道文化为涵，挖掘中国几千年积淀的仙道安康、养生、长寿的理念及生活方式，通过“五疗九养〞的仙道养生模式，融合现代养生度假理念及方式，共同成就胶东半岛独具特色的“仙道养生度假综合体〞。以传承历史的葡萄酒文化为主题，融合自然风情、民俗文化、产业文明、建筑文化、生活方式等，丰富充实文化涵，促使葡萄酒文化迈向更宽广的文化领域，从而成为自成一脉的“葡萄酒文化度假综合体〞，快速打造葡萄酒世界的“第三极〞。依托现有各类温泉资源，通过不同主题文化的挖掘提升，打造全新的主题化、复合性、度假型的温泉旅游度假综合体系列，成为滨海度假旅游特别是秋冬淡季主打产品。以高端休闲度假工程高尔夫为核心吸引力，延伸出餐饮、会议、商务、娱乐、游乐、运动、博彩、观光、体验、康疗养生等等休闲娱乐功能，并结合产权式客房、酒店式公寓、商务别墅等销售物业，最大规模整合聚集业态的“复合共生型〞度假社区以3S(沙滩、海水、)为核心吸引力，延伸出餐饮、娱乐、游乐、运动、观光、体验、水疗养生等等亲水休闲娱乐功能，并结合产权式客房、休闲客栈、特色民居等租售物业，最大规模整合聚集业态“洗海澡、闹沙滩、飚海水、享发呆〞型度假社区。以层楼重阁、苍松翠柏、云雾变幻、桃源仙境、天人合一等资源为根底，打造特色餐饮、仙岛宜养、仙岛畅游、逍遥仙游等海岛仙居养生度假综合体。从高端休闲及配套，到城市文体教育、行政商务、生活居住等多方面，构筑生产生活的方方面面，提升生活品质，表达“城市幸福指数〞，构建十八大文明下统筹城乡开展的示性区域。从区域角度来看，度假综合体是一个旅游目的地，它以景区、养生、主题乐园、大型演艺、新建古城、博览会博物馆聚集、酒店目的地、运动聚集等为吸引核，一站式满足游客的各种休闲度假需求，包括休闲养生、会务休闲、运动休闲等。从产品角度来看，度假综合体功能业态丰富，围绕休闲度假衍生出了一系列娱乐、运动、疗养、居住和餐饮等功能，形成了一个完整的休闲度假养生系统，能够满足各个年龄、不同层次的休闲度假需求。从增值效劳角度来看，度假综合体将居住、游乐、养生、生活效劳等多种功能进展了整合，提供的是一种生活方式而不是简单的居住。二、营销层面——构建俱乐部模式组建由旅游基金、旅行社、旅游地产商及相关企业组成的仙境海岸俱乐部，采取加盟制，统一品牌，分俱乐部自负盈亏，按照联合经营的模式进展管理，实现对仙境海岸滨海度假资源的统一品牌营销。仙境海岸俱乐部通过“仙境卡〞构建旅游产品组合，对不同的消费群体均实行一价全包的经营模式，并配备水上教练、养生安康师、保健师等专业管家团队，整体着眼于四个目的地不同的文化与传统，展现当地风情、反映当地饮食。此外，仙境海岸俱乐部通过合理利用当地环境资源，雇用当地人才，进展当地采购，甚至引进一些先进的技术和管理，在满足自身经营的同时还能促进当地经济的开展。三、地产层面——参加旅游财富网、途家网等平台随着省2021年实现带薪休假制度的提出，其旅游地产的市场需求规模将有一个大幅度的增长，据旅游财富网数据显示，未来5-10年将达15万亿左右。但目前，一些旅游地产工程一方面沿用传统的房产分销代理或房展会等营销方式，许多已出现滞销现象；另一方面，高空置率使得旅游地产屡遭诟病，前期销售和后续经营通道不畅的问题亟待解决，一批旅游地产工程亟待盘活。这就是催生仙境海岸与旅游财富网、途家合作的主要原因。旅游财富网的“度假置业游系统〞，整合旅行社业务，将旅游地产及其周边的景区、酒店、医疗、休闲运动等资源进展打包，并组织有置业倾向的中高端客户群体到物业地进展深度游体验游，帮助旅游地产开发商销售旅游地产。另外，参加旅游财富网，也促使旅游地产开发商必须完善工程的各项旅游配套效劳功能，并成立或引进专业的物业运营管理公司为购房者提供，包括根本物业管理、上门效劳、委托效劳等一揽子专业化的后续效劳。这样，后期，业主就可以通