山东烟台某五星级度假酒店可研报告

烟台***五星级度假酒店可行性研究报告目

录第一章

总论1.1项目概况1.2项目提出的背景及建设必要性1.3可行性研究的依据和范围1.4主要技术经济指标1.5施工进度计划第二章

市场调研及前景预测2.1产权式酒店的概念2.2烟台***五星级度假酒店引入产权式酒店模式情况分析第三章

项目定位3.1主题定位3.2功能定位3.3市场定位3.4项目建设方案及规划设计定位3.5价格定位3.6入市姿态及推广时机定位3.7销售方式定位3.8物业管理定位第四章营销策略4.1宣传主题概念4.2卖点整合4.3优惠措施4.4销售目标体系——整体推广思路4.5分阶段控制的公关效果4.6外发式宣传策略4.7销售进度目标4.8资金计划第五章投资估算和资金筹措5.1投资估算5.2资金筹措第六章财务评价与社会效益分析6.1盈亏平衡分析6.2赢利预测6.3敏感性分析6.4社会效益分析第七章

结论第一章总论1.1项目概况本报告所陈述的对象为***五星级度假酒店，以下简称本项目。本项目位于山东省烟台市著名的省级旅游度假区***。***犹如一颗璀璨的明珠，镶嵌在地球北纬36°，与地中海、爱琴海、加勒比海、大西洋、太平洋一道，呼吸着温馨的海洋季风，这是一条关于滨海的假日旅行线。这里四季分明，有最明媚的阳光、最纯净的空气、最碧蓝的海水、最洁白的沙滩，自然生态环境在世界首屈一指。联合国将烟台评为最适宜人居城市。烟台市把***海水浴场列入全市水质最优、最适宜游泳的海水浴场。这些稀有的自然资源使***在全球游客中具有很大的吸引力。烟台***五星级度假酒店便位于***景色最为秀丽的东南端。

本项目建设用地东、南面临黄海；西南靠***海水浴场；北临兴岛路，西面不远处为18洞标准高尔夫球场，地势北高南低，视野开阔，观海效果极佳，是建设高档休闲度假酒店的理想用地。1.2项目提出的背景及建设必要性在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，***的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。近几年，随着国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及旅游综合环境的不断改善，使得***越来越受到国内及国际的关注。与此同时，***也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北、华北地区的人们对到***旅游度假充满热情。目前，***仅有一家三星级传统商务酒店，其他酒店档次参差不齐，至今还没有一家度假休闲酒店，不能满足日益增长的市场需求。在此背景下，我们准备开发建设的***五星级度假酒店无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的度假休闲酒店，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。1.3可行性研究的依据和范围本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。1.4主要技术经济指标总占地面积：91779.05平方米总建筑面积：37000平方米可销售面积：22000平方米，建筑密度：13.5%容积率：0.4绿化率：60%1.5施工进度计划1.5.12008年02月26日破土动工1.5.22008年06月26日结构达到正负零1.5.32008年12月26日结构封顶1.5.42009年07月26日交付使用第二章市场调研及前景预测2.1产权式酒店的概念产权式酒店由"时权酒店"（TIMESHARE）演变而来。它是由消费者或个人投资者买断酒店客房在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大.奈特。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的产权酒店，是买断产权而不仅仅是买断时段，即将酒店的客房分割，每间客房作为一个带有独立产权的独立单位，出售给客户。投资者既可长期居住，也可在不住时将客房委托给酒店经营获取回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。产权式酒店是一种旅游业和房地产业有效结合的投资品种。由于产权式酒店是将建设酒店所需的投资和宏大的管理体系分解为单体的组合，给拥有一定闲置资金、既想获得较高回报又不想承受投资风险的个人或法人提供了机会，所以在全球范围内正快速增长。据国际旅游组织2002年报告，其增长率达到19.3%。到2003年，已有6.5万个家庭在81个国家的6000多个旅游目的地购买了时权酒店和产权酒店。美国的"产权酒店"已超过了1000个。在中国内地，从1995年开始流行。目前北京、青岛、北海、珠海、长春、兰州、昆明、长沙、深圳、海南等地均有各种规模的产权酒店。2.2烟台***五星级度假酒店引入产权式酒店模式情况分析

一．市场形势分析（一）客观区域市场分析定位：烟台***五星级度假酒店是位于山东省级旅游度假区内的海岛休闲度假型五星级大酒店。酒店是旅游产业链中的重要环节，而度假酒店是酒店类型中数量不多，但占经济比重较大的类型之一。项目所处的市场形势利好。1．烟台市是我国近年来旅游业发展比较迅速的城市之一。在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，烟台的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。

2．烟台有着天生丽质的自然美。阳光、海水、沙滩、蓝天是这个城市最为骄人的资源，是最适合人类居住的城市之一。3．房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市场，这是房地产发展的一个必然。一线海景和近海、海岛的公寓、酒店式公寓、产权式酒店、别墅等成了房产投资的首选。综上所述，烟台***五星级度假酒店有着良好的外部经济环境，社全环境和地理位置。这都是本项目面对的市场基础。（二）市场供求分析到目前为止，烟台市还没有一家真正意义上的度假酒店，高端商务酒店也寥寥无几，因此项目的建设是迫切需要的。（三）项目比较分析

1．项目地块情况项目的地块约91779.05m2，位于烟台***东端，东、南面向黄海，北靠起伏的山岭，西面毗邻高尔夫球场，是一块优质的有专属海域的一线海景地。用以开发度假酒店，是非常珍贵非常稀缺的一块宝地。

2．市场定位烟台***度假酒店是设计为五星级标准的度假酒店，目标是来烟台度假的具有高消费能力的富豪、高端游客，包括世界500强企业、新崛起的经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。从产权发售的角度考虑，同样是为这样一群高端客户提供自有星级酒店产权客房，对象中包括以高端旅游房产为目标的自有资金在千万元以上的投资群体。

3．比较分析在同样的地理条件下，烟台暂时尚未出现可类比的项目。烟台市房地产行业在发展产品上产权酒店基本是一个空白。目前唯一竞争对手是位于烟台芝罘区北部的“阳光100酒店式公寓”。因位于二线海景，所以与本项目存在不可比性。因此，本项目的发展前景是非常诱人的。第三章项目定位3.1主题定位烟台***五星级度假酒店为产权式酒店。方3.2凑若功能定位违休闲、度假、粪美食、疗养、锁会议、娱乐。残3武.猎3嫁唤市场定位咸市场定位实际跨上就是选择买锐家，确定项目万的目标购买者摊和目标使用者铸是哪一类人。宏下面将根闭据归“苏家庭生活的阶由段紧”仔及粘“谁区派域景”齐两个标准进行冠划分及详细分鸦析，从而最终杠准确地确定项站目的目标客户栽群体。贫3.3.树1乳以袜“钻家庭生活的阶草段绳性夸”乳为划分标准的躺客户分析予家庭生活周期绣阶段与特四点转柄住宅购买与消侍费特点旅游及凑旅游物业购买婆消费特点清1域、单身阶段：伙年轻、单身辫，铺几乎没有经济梅负担，新消费敲观念带头人。风但普遍没有厚凤实的经济基础芹。好动型青年荐公寓的主要租奶买者输。诸死对新生事物的僵接受较快，对竹旅游拥有浓厚研的兴趣与热情芬，尤其对自助染游情有独钟。手贷还款能力强锹，接受贷款购颈物的方式。出京游以朋友同事术作为组合元素单。厦2剥、新婚阶段：袋年轻夫妻，无核子女专，脆经济处于上升涨阶段析，粮购买力强，对葱耐用品、大件剃商品的期望和举要求强烈。对蜻中小型住宅购乘买需求较为强如劲，开始以家拳庭为凭单位的亲旅游炮组合方式。对胡自助游拥有更贩充足的财力、登精力和兴趣，顷而暂时没有繁铺重的工作与家辣庭负担。购买品住宅削弱了一蠢定的经济能力朋，但处于上升田阶段的贷还款脊能力仍对其购栏买力给予有力营支持。首3脚、满巢阶段（妖一）：年轻夫再妻，检有限6渗岁以下子女凝，蚕家庭用品购买李的高峰期。不狠满足现有的经罚济状况，注意趁储蓄，购买较失多儿童用品，嫩购买住宅能力芽降低或正在承蜻担还贷购房款吉的压力。开始绘承担繁重的工孝作及家庭压力叹，开支剧增，紧对旅游的兴趣芝和精力明显减他弱。喝4治、满巢阶段（丸二）：年轻夫援妻，钱有护6赶岁以上子女河，伴经济状况较好识。购买趋向理翁智，受广告及榆其他营销刺激惰的影响减少，扣注意档次较高塔的商品及子女旗教育投资。职盖位上升快，有笋较好的能力调乌整住房到更大秒、更高档次察。吃经验的积累，赤职位的趣升迁令该群体吧拥有更强、更贼稳固的经济实氧力。开始注重浩投资及对生活仍质船量燥的提高，高质舌量的休闲度假栗生活已经提到尘议事日程。时吼间与财力对此威的支持处于不咏断上升阶段，钞同时财力和对顾新事物的接受倾程度正处一个脚最佳的平衡点茶。留5缴、满巢阶段（切三）：年长夫农妇与尚未独立湖的成年子女同洁住搅，唤经济状况仍然谱好。伴侣或东子女皆有工作宿，注重储蓄，第购买冷静、理更智，住房储蓄凤购买力已达高盟峰版。兵仍然拥有较强妇的经济实力，窜对高质素度假初生活的需求及蓝消费能力正达煎到高峰。但消疗费态度日趋理宴智，并随积蓄忆的不断增多，谅对投资保值拥涉有越来越浓厚恰的兴趣。恒6描、满巢阶段萄（四）铸：年长夫妇，戒子女离家自立多，奸前期收入较高仗。购买力达到拔高峰期，住房胖购买力释放大锁部分，较多购甚买老年人用品聪，如医疗保健溜品等。对医院倒等配套设施依妥赖性增强，后筝期退休收入减畜少。有充足的税时间和金钱计誉划度假的生活蠢，其中部分由源于子女的支持行，更拥有强大弟的经济实力实录现高质素的退端休后的度假生拿活，投资的兴焰趣开始减退，厉并且对新生事肯物的接受程度辆已经大幅度下症降。辩7偏、孤独阶段：盾单身老人独居结，奔收入锐减。特匪别注重情感沟咐通、关注安全从保障，着重社瞎区人事因素，鄙怕孤独和冷落龟。消费力和消弦费兴趣明显下罚降。佣从上表分析可劳知，哪以脸“虎家庭生活的阶凡段屠性妨”脑为标准划分的何不同客户群中什，项目的主要来目标客户群应贝包括下佳列捞3抗个部分：先3篇．栗3.1.遮1快经济富裕的年崖轻阶层庄包括上表中阶念段奋1候、装2刻的人群：年轻纠夫妻，无子女活或单身人士。估行为及性格特漏征法对新生事物拥拖有最快的接受赏速度和最浓厚侵的兴趣，因而隙，是旅游度假霜物业推广的突日破点。漏对自助游情有饿独钟，因而长魄时间地拥有可勒免费使用的酒满店式公寓及较傻为完善的配套谨服务，对他们艘来说有极大的饱吸引力。婚容量大，快节仿奏的旅游活动钩比较适合他们臣的口味。坦价格适中偏低顶，使用时间灵灶活，驳旅游配套服务泰齐备的度假物浴业产品刘能迎合该群体粉的口味。楼经济实力及消搜费习惯留本阶段的客户王群体虽然积蓄搬有限，但已经遇开始进入经济杆实力的上升阶吹段，还贷能力济较强，而且对泻贷款购物的方姓式比较容易接纲受。随着产业饿结构的改变，飘高薪年轻一族轨的比例正呈不辅断上升的趋势俱。社由于暂时没有蜻很重的经济负岛担，所以消费葱欲望相对较强泰，而未且容易受到媒列体及市场营销汗活动的影响。伪同时，彼此间缴的相互影响力越也不容忽视。猛3.3.华1劫.菜2府注重生活质素攀的成熟家庭尾包括上表中阶求段玩4撞、湾5科的人群。智行为及性格特鉴征遮该类人群的家家庭结构及经济福收入已经进入俘稳固并不断上捐升的阶段。经改济实力的不断生提高使他们对之生活质素的要眨求提升到一个雅更高的层次，奇享受型而非纯哲粹观光型的度效假生活更迎合仿该群体的口味与。撑家庭拥有一定潜的积蓄，并进著入有计划的收快支模式中，对气投资有着最浓吉厚的兴趣及较鸦强的实力。甘度假及其余的英消费活动通常剩以家庭为单位巡进行。岗经济实力及消劫费习惯笨经济实力不断仪加强的同时，另消费态度也日返趋理智，在整缎个家庭有条理衫的理财模式形象成并稳定后，节媒体或市场营田销活动的影响朱而激发的冲动填型消费行为已角基本不存在。链但由于处于基魂本稳定期，具胳有一定的社会评地位，容易为天体现和自身的驰社会地位相对如称的虚荣心而院产生购买行为咸。区3.3.牛1.弊3绩财力雄厚人涨包括上表中阶没段宽6猫的人群穗行为及性格特涂征孤拥有最充足的都时间和精力计酱划退休后的度碍假生活。回复市年轻兄时代的习惯，垂喜爱与同龄人朝结伴而行。割节奏缓慢．配符套服务细意周牵到、环境良好器的乡居式度假与生活较为迎合铅该类人群的口勿味。检经济实力及消注费习惯共虽然逐步进跑入担“厘无收狼入蛮”丝的阶段，但由莫于多年的积蓄农及子女在经济伞上的支持，拥饿有充裕的时间翁和金钱计划去秀享受退休后的括悠闲日子。洋期望可供支配认的入住时间和伏其它优惠远比咸年轻一族要多拆，拥有长时间俘自住机会的度伸假物业更迎合敢该类客户的需斥要。刺另外，随着调烟台曾作为旅游度假往目的地地位的莲日趋形成，铃烟台克***仙会饱越来越成为北判方银发一族养扁老度假所钟情闪的地方。近因此，本项目仅推出的旅游度筐假物业将会成毁为银发一族充塑分享受人生的备一个扫难得的蒜机会。庄3.3.蛇2挥以谊“丛区爪域真”束作为划分标准聋对目标客户层赵的分析辩以北京为核心瞒的三北地区芳主观影响因素幻与南方地区人岩群的冷静和精岛于算计相比，亮北方人明显更盘充满豪气与冲独动，往往会凭眯一时的冲动而氏决定一项投资顷或一项消费。刺因此，北方地轧区人群的消费箩阵线更容易攻津破荷,疼更容易受到激变发他们内心欲优望的产品的诱替导并产生强烈思的购买欲望和拒购买行为的。鞠一项产品，只迁要能强烈地刺晨激他们的感官翠，便会不经推顷敲琢磨就可赢饥得他们的青睐付。纹客观影响因素库以北京为核心挂的北方地区与廊烟台忠地区气候上的竖差异较大，令效海滨度假对之屡所产生的吸引排力大于以上海纪为主的长三角反地区。家北京人特别喜鉴欢山东的海景枪房。窝而且，随着北直京地区现代化泼进程的不断加昏快，北京地区卫集聚着相当一迅部分富裕阶层百，就整个市场痰容量来说，北蚀京地区无疑是灰最大的。在北色京地区高档住杰宅商品价格居届高不下的情况雷下（高档住宅缝商品价格普遍仅高蚂于络700斧0舍元片/遥平方米），到堵烟台宿***耐购旅游度假物熊业，一方面可毫以满足休闲度甜假洪、家庭度假和缝养老度假的需初要，另一方面寨在堡烟台席***摸较低房价的情书况下会显得轻深松而从容。肃因碧此哈览，综上分析，虏本项目的目标杀客户应确定为母：骨●鲁泽区域市场应侍为怠“扰三奶北或”眠地区据●醒菊目标客户应以夜养老度假为目乓的的富有的中程老年人和注重算生活质量的成绢熟家庭唤●旷捷三北地区针的中小企业容具体细分，该价项目的细分市渡场应是：还●面第一类市场：利以度假休闲为原主要目的的岛溜外中产阶层（澡在工作地拥有功一至两套住宅广，并有富裕资恶金）享受型市平场撇●迎碌第二类市场：注以养老为主要现目的的岛外退散休老人（子女配出资）养老型退市场蚊●磨第三类市场：竖以不动产投资代增值或获取经前营收入为主要士目的的投资型么市场鹅●厚津第贩四惭类市场：内部农接待和员工度府假为目的的岛外外机构客户疗3辜.愚4

辫辆项目建设方案微及规划设计定好位袜3挡.森4蜻.伐1

腊康总体规划设计迈特色迈本项目的设计牺主旨是为度假线旅游的成功人挤士、各国政要尺、会议团队提伸供一个高档的召休闲度假酒店飞。本项目设计板为一幢县“究C裂”决型分布的建筑麻主楼和部分分药散的度假单元帜，楼高耀3甘层，册部蚊分退4标层，主肺楼用于度假酒刃店公共配套颤和普通标间及悦小套房励。株“必C楼”旷型建筑物围合附部分，组成紧开放式水景畜园林，它承袭肝了御北京和苏州辽的园林风格，兴以当今国际流耍行的设计理念导，融合锣烟台择***拨的本土文化特版色。规模恢弘您大气，制作精矮致完美。蜿蜒幕的石路，玲珑慎的雕塑，变化木的泳池，叠错腹式的喷泉，户棚外巴厘岛式沫的芒spa英,棵精巧别致的灯泻饰，加参上宪80桨多种罕见的闻植物、果树、标奇花、异攀草，使得整个垄园林风情万种读，美不胜收。借别具一格的开夕敞式酒店大堂剧，升暖温高带风情的豪华咽观海客房，融财合棒出优美的海滨哑度假酒店效果声。辣3苗．感4筋．绘2脂建筑设计与规决划定位营1挨．标高南大多数的建筑首标高按原地形楚设计，其主要表功能都设计在邻原地面堆标殿高尾+贩1.5慰0演以上，以防范该在台风期间筒洪宽水的侵袭；农2汤．景观与朝向冷将客房与高效狡益的区域尽可长能多的设致计于有海景的唤位奋标纹。建筑主体朝役向取最广域的括海景，顺应夏晕季主导风向。柏3庭．地形利用取充分利用原有援的起伏地形，久再增加一些台亮地，凡通过墓园林的设计，狸减少建筑物对昂人的视觉冲击乓和房间之间的质对视。渠4泽．规模与设计熔（参见生“捞技术经济指标扣表跨”捏）限设计劝168档套客房，倦可容炭纳暑60素0庄余位客人，斯安排不同布局蕉方式的单元，除包括分散布置劝的度假单元式售总统套房、豪荣华套房、普通杰套房以及位于箩酒店主楼内的尼小套房和普通付标间茶；糊6仆0晨0升平方米以上的庭多功能厅，并鞋与花园直接接汤通；设户内、善外儿童娱乐园贪；配备各种中役、西餐厅、酒瞧吧、小型超市翅；炊户外温响泉铜SPA智、夏威夷式泳晶池；拾水景城园林充分考虑蒸其植物的多样研性、利用高大哪植物制造适宜勾的遮阳效果；络充分考虑到看剥海的通透性与路客人户外活动它的私密性的相泰辅相成；同时埋要创造由不同喇灯光制造的优羽美的夜间视觉石环境。乒5养．建设与装修畅高标准建设。间针对求***勤度假酒店的厅项目特点，充允分利用奔***利一线海景的资勿源优势，将其芦建成全柜烟台俱、也是全姐山东全最大灶最好扎的一线海景五百星级度假酒店芝，在同类度假关酒店中，从规呀模、风格和特镜色上将充分体拘现其硬件优势垃。滴建筑采用框架塑结构，扁酒店主楼内亿户型以单间为浇主，配以部分史双套间和三套驻间竿，分散布置的者度假单元套房进以小独栋围合道式和叠拼式为烟主，配以少量壤大独栋总统套温，膊以适用不同客捏户的需求。户舰型面积从它5毒0锈m2的到侮700蚕m2详不等。发装修乐按五星级酒店润标准装修，配严备五星级酒店副必备的设施、享用品。贩可销售部分具在销售期间提上供不同户型的疗样板功房惠1-党3掠间巷(萍套摊)贿。湾6米．设计意图和缎要求：冶a所.堵充分利用岩阳光，同时以猴苍翠繁茂的耽园林和水景的造结合，创造舒取适宜人的荫凉其环境；啊与b掩.尖创造一个有梦暖温激带滨海气息的散室内外空间，沉提供高质量的主、令人身心舒迁畅的停居环境饰；球c.豪建筑风格、园依林风格统一并急相互陪衬，相快得益府彰观，符合地方个符性和气候特征趁；夺d.糖客房和公共空律间应有最大海邮景耕景观；毯e.占结合环保设计组，如太阳能利度用，跌污水处理系统屋。随本项目房屋造互型及格调以休漂闲度假为原润则，体现酒店获外观，项目建轧设密度低，大蹲绿化，充分体傻现海景最大化后和柿暖温蹦带园林效核果杰。细3波.仙4查.尼3罩躬芝功能分类及户垂型设置定位岩3役.估4校.弹3达.恶1吊求功能分类序本项目总建筑控面积约种37000鲁平方米，其中付：井客房部分温27000徒平方米，占总众建筑面积的飞73苦%由，公用设施部朽分包括为卷10000励平方米，占总付建筑面积的才2盛7昏%块，包括大堂、袖走廊、机电设跑备房、工作间炭及电梯候梯厅币、垃圾道、烟晋道和消防楼梯考和、商务中心墨、会议钩室、餐厅、便买利店、配送中园心、美容美发丸中心、折健身房等。地串下室部分索5000变平方米腔，不包含在妹总建筑面积贯内尼，包括：虽停车场、仓库掩等。散3绣.讨4伞.增3咳.块2淡殖户型设置干建议设置吗六跌种销售户型：庙单间、双套间舒、三套间娱、叠拼度假单狭元、小独栋围弊合式度假单元体、大独栋度假妇单元泉。饺同时放可以考虑根据隙客户的需要进扫行组合或分拆俘。巨3敌.途5擦蛾价格定位下该项目的价格缎策略建议采用池两极化的政策候，以利于最大钞限度地吸纳客盼户。警选择景观及楼躺层相对较差的割套房，制订有者竞争力的起价栏，并根据质素士调整不同套房哭的价格，令景仪观较好部分的达套房承担更多敏的成本，从而疗使售价水平更阶能被大部分的习客户所接受，锈以快速回收资阻金。持景观较好的套靠房虽然价格较祥高，但由于好迟的景观会十分你吸引潜在客户屿，再加上多元务化的轻松付款在方式，也能吸厨引买家。链具体定价建议掀如下：情3狐.仔5弟.饼1通刃相关经济及技营术指标表：声救伏（会1筋）宾本项目公寓爆酒店主楼块部分销售面积留约集50定00纱平方米；减度假单元式套妥房印部分约百22虚0启0叙0向平方米。总销纲售面积约江2济7品00爱0堡平方米；伴（叨2咏）软本项目总建筑乐面积：约称37000拨平方米恰；捉（洽3仔）牧本项目总投资顿费用：约趋26545环万元泻；碌（袜4健）合可销售面积部楼分单位成本：酬65真00益元航/草平方米舅。堵3哨.陡5牙.庭2奏平均售价制定羞建议供：妖具体的销售价倒格，要充分通考虑销售市场以因素和推出时构投资变化因素震，再酌情提高授或降低。综合决烟台凝市最新房地产李市场行情和同迈类可比项目的驴售价策略，以惧及本项目的预判期赢利状况，呢建议：河第一阶段工，恼本阶段为市场羡导入期（内部两认购期），为善了尽快使市场配接受本项目，播建议在销售价化格上采取低偏开策略，以迅羽速抢占市场份及额。本阶段的壤售价在单位成始本的基础上污适当把提高假，读销售平均价格纯为：抵1000工0删元课/M延2嚼；鸟第二阶段，本萍阶段为市场上伞升期（取得商烈品房预售许可课证后正式开盘朵期），由于前失阶段的市场成菌功开拓，使得紧本项目逐渐形辨成一定的认知折度，并取得良淋好的市场形象伟和销售业绩，纱因此价格主体堵应呈现上升趋脆势。本阶段的俯售价在单位成增本基础上脱再次修提高蔬，椒销售平均价格暖约为：吗12就000锈元炭/M惰2默；镇第三阶段，本肤阶段为市场成均熟期，由于前弃两个阶段的顺藏利进行，使得扁本项目呈现旺胜销趋势，价格赤走高自是情理顽之中。因此本糠阶段的销售在挪单位成本的基盛础上稿更进一步葱提高局，杯销售平均实收匀价格约为：总150吸00吓元词/M箱2悄。舅各个阶段价格政策略组合，最激终要实现畜125如00朋元优/M涨2倡的销售价格。硬备注：涝1依、此价格包含冷公寓套房的精险装修及家具、暑家电配备费用授，为相精装修、全配猴备价格。算2晋、控制本项目圆赢利水平，可秩通过销售时对漏销售门市价的裹折让比例控制限，实际公布的厉销售价格应该洋预留有折让空霞间。如果销售厚市场反映良好汁，目标客户对舰本项目推出的航门市价格接受枝程度较高，则扇相应的减少折援让；反之，则灭加大折让，但冤维持最高平亏均范5师%吊的折让率。轿3允.疾5腹.纪3侦睛价格分布水不同朝向、不骤同楼层的房屋别质素存在一定喜的差距，应加蝇以价格上的调初整。拥我们悟将不同朝哀向、位置和不递同景观的公寓拳划分为浊多炸个级别，并配努合不同楼层的吩价差，调整出描不同公寓的价孟格分布。室3真.涂6届尊入市姿态及推娘广时机定位累房地产项目以轿什么样的姿态登出现以及选择路什么样的推广魄时机，要结合肚项目自身特点南。荷从理论上讲，丙房地产的项目罢应该以最完整末的形象出现，牢即所谓最佳姿甜态，它应该是棵：氏●行榨主体工程已基拣本完成寻●群卖配套设施已全崖部到位管●燥元外部环境与内帝部配套已衔接茂到位仔●竖冻形象与品牌的雕推广已达到了歉预期的效果拨●晨中物业的管理模储式、服务项目丘、收费标准已坏确定资●肆详有关的手续及蹦销售文件已全味部准备就绪菠但针对该项目竿的特点：束●横湾自筹资金无法绣完成项目建设舍，部分后续资惰金依赖销售回吓款或银行贷款满；爬●泪贡以新的概念销董售：硬件上必堂须给客户营造省强大的信心，适以达成对销售列信心的有力支赶持；遵●池长项目规模有限承、销售推广费疯用有限：适宜历选择最佳的时揉机，最佳的姿撒态集中火力，澡以谣“和短、平、横快器”灰的推广策略完针成项目的销售根，而避免因拖市延时间过长而搬造成的宣传费尽用分散和推广际力度不足影响额销售业绩；爬综合上述分析乱，建议采用先模入为主的推广特策略，提前宣续传，以抢占市钢场份额，赢取强更多的市场优牺势。最佳的宣养传认购时机为止200淹8椅年疫8每月城到库1柴2代月早。列届时，硬件及粉软件配套应达颈到如下阶段：仔●办盆项目的建筑整邪体形象已经达意到正负零以●朋劫物业管理模式律、服务配套、求收费标准已确愿定丘●块爱销售方式及销担售价格已经确丰定氧3旨.摧7唇粒销售方式定位精销售方式对销参售进度的影响栋也是比较大的加。根据项目的巨特性、投资方玩式、资金回笼蹄计划和发展商坡实力等具体条固件，将能够更艰加顺利地达到抖销售目标的销尺售方式确定下恩来。锯建议该项目的极销售方式是：脏●和宵进行公寓的产逮权销售，然后如采用标准皂五星级额酒店式经营管杂理歼方式接受业主皱委托对物业进沟行日常经营管谎理别●赚某以零散发售为都主忠●匙岩采用自销为器辅、灾委托代理销售达为脉主娇的销售方式傅●索看采用组合式付眨款方式沾3伍.假8狱金物业管理定位起3缩.尺8梁.岔1灾立本项目经营管碧理模式盘本项目将采用烈酒店式模式进臭行日常的经营校和管理，酒店权管理公司在本骄项目业主的物集业闲置期间统曾一按照星级酒溉店管理标准对径业主的闲置物葱业进行管理和召服务。本项目位建成后将委托黑有丰富酒店管损理经验妹的酒店管理公油司经营管理扎，此后可通过香业主委员会自图主选择酒店管蛾理公司经营管韵理，以确保本湖项目的高效、钉高品质经营管愚理。稠3筐.粗8疗.泳2着哗酒店管理公司昨酒店管理公司丽按照与业主的乐委托经营（管崖理）约定，对歉本项目进行篇五星级窝酒店式标准化且经营（管理）搞，并保证业主非的物业在有良尾好经营（管理臂）业绩的前提镜下不断增值，乳并维护和保障皂业主的经营收斧益。掀3松.传8千.斯3壶吓运作机制储酒店经营管理际公司将按照中怠华人民共和国误财务与审计制燕度实施管理，疲以高透明度向弱业主提供经营产管理方面的咨夺询，定期向业秆主通报公寓的谋经营（管理）顺状况，并接受首业主委员会的灯书面预约，公私寓业主委员会斑委托会计师事耗务所审计经营切业绩。在每个余财凳务年度委托国天内会计师事务铲所进行审计并页提交审计报告税，业主将按照话审计报告所确塌认的经营业绩带和委托经营管泽理协议书的规栏定享受经营回祖报训。更3醒.斑8辛.糊4聋叛业主委托经营暖管理方式态专有名词定义跑一使、烟台么***扩五星级度假酒厨店帽：位于纠烟台市渣***甩上遇，堂山东省级旅游圣度假区内，川按照五星级度既假酒店标准建璃造。酒店客房冬以产权方式销岔售和经营管理秃。可二裙、鞠营业收入：竖烟台险***吸五星级度假酒种店觉通过层出租酒店客房羞来也产生虎收入（仅指房绕租彻）吸,饮不包括酒店商适场、会务、餐豪厅、酒水、康稀乐、洗衣、电炎话、电报和电扒传等其它酒店矩项目的收入，梳不包括服务费贯收入以及酒店键设备、场地的夕使用费、租赁械费等收入。晕三、经营管理欺成本：营业费免用、营业税金泊、管理费用、君人员工资、管拣理佣金、设施体保养维修和家辈具更新基金的王累加资金。倍四忧、陆可分配收益：腔酒店客房营业逆收入按双方约摆定方式进行分穷配的收益部分筑。余五、会计年度衡：第一个会计锐年度，从当年庙酒店客房经营敏之日起，至同棉年的艇1规2郊月哥3饼1想日概止。以后每年峰从绩搞1颠月丰1变日起至当年的原1栋2闷月抬3垂1宴日感止为一会计年孔度。驴六、免费入住男权：指业主委形托酒店管理公鞭司经营（管理真）期间，由委虎托经营管理方结免费提供给业气主的客房入住站权。侄第四温章祖吉池营销策略纹4撞.那1赵秒宣传主题概念牺烟台秀首家池滨海搞主题的液海岛宾度假锈产权式酒店群4炊.辅2添查卖点整合次●振广山东半岛东部笨，环黄渤海海贡湾的、甩中国著名的劈暖温带阁滨海旅游度假灭城市，药最适合人类居魂住的城市，砍环境优美，气渴候宜人驻●渴肠海景如画，糠绿逢韵如诗励●影或烟台柳唯一的植海廉岛度假救酒店坚，品质高雅，穴地位显赫，投校资、度假两受想益侧●蚕去规划设计超凡总，建筑质素臻利美，既体现度嘱假建筑的公共彼性，又体现人厌居环境的隐私净性骡●米吗具有中心游泳棋池的槽暖温带忽花园式景观屿●愁乐配有完善的酒肆店配套设施并呀提供个性化的谅酒店服务库4额.博3肝银优惠措施死●鞋吐售前宣传期间奶购买，优优惠应2%丝●陈扎试销期购买，隔优露惠顷1%鲜●判旦一次性付款，寨优坐惠晃4%小●把勾购买两套以上毙（含两套），猫优牛惠毯2%刻●贫睁购买五套以上后（含五套），放优治惠去4%跳●灯盯特定促销期购柿买，额外优可惠袜客备注：以上优讲惠可以叠加。总4崭.暗4约扶销售目标体愈系支—墓—腹整体推广思路破销售的目标，傍毫无疑问就是涛要顺利地将产谎品销售出去，燃这就需要每一禽个操作步骤都盖达到了预期的暑效果，包括形闻象与品牌的推秆广效果、公关挪效果、销售进抢度和资金回笼丙计划。吃这些既独立执醉行而又要互相芝协调的操作步躁骤都各有自己虽的预期目标，漂但同时又为了订实现同一个最济终目标，是一嫂个因果循环的徒目标体系。各宅步骤需要达到猎的预期目标如绣下。寺4想.窝4兵.敏1役舰形象与品牌推确广效果拾企业形象与项惰目品牌的推广侄应该要早在销废售开始前就进拉行，以便让目田标客户有一个泻从了解到接受懒的过程。绕从扯施工队伍进场废之日，依就约要开始建立围曾墙广告的宣传章效果，采用墙父体喷绘技术，背使项目的主题圆概念首先体现究在哈工地围墙上，验并选择较好的冈位置树立适量润大小和数量的无工地广告牌。刚同时还要开始妖精心打造一个群具有特色和品吸位的卖场，力联争使卖场和现叮场宣传效果相档呼应，并在项粥目出正负零之轿前完成，为以冻后项目提前进凝入销售状态打掘下基础。旬4面.央4严.恒2找锯现场广告牌的床制作拒内容：项目鸟锣瞰图、项目名避称、主题广告扎词、副广告词勺、发展商、地笋址、联系电话丧。层色彩：底色为民白色；图案为抢实效效果图图末案；主题广告隶词为深蓝色；姜副广告词为深祝蓝色；发展商楚、地址及联系泻电话为橙色。门4柿.既4融.脏3倒工施工围墙的制帮作扬围墙高度申2.率2锣米赵；底色为白色苍；墙顶为坡顶神、带槽，深蓝具色；图案采用攀墙体喷绘或者埋挂式广告牌，滔画面内容简洁银，色彩明快，木辅以项目广告坡语言，烘托销款售气氛。纺4风.晨4渔.尝4箭盟卖场的制作夺卖场规模及装躬修品位：骆面积躬适中望，精致典雅盛，箩于细微处体现振发展商浓浓关恭怀与企业精神渡。杂卖场建筑外型蓬：坡顶、圆型锋亭楼式建筑，拘白色玻璃幕墙笔，绿色圆型柱告，墨绿色屋顶更。乓卖场外围：背幅靠巨副广告牌柄，左右与宣传棕围墙自然连接冤，以宽广的整弱体视觉带形成港强烈的楼盘印泽象；周围绿树寇与花草相辉映伏，通往卖场的星道路以鹅卵石室或石板铺就；进整个卖场营造荡一种轻松、休名闲而又不失典补雅的氛围。腐卖场内部：主炉色调为淡蓝色贤和绿色，白色匠玻璃幕墙，青桑石板或防滑地肤砖地面，淡蓝顷色墙体及天花稍板；增强色调葱（为体现卖场连的识别性，需捏恰到好处的配语以较亮丽的色型彩帅）为橙色和绿蜘色，如接待案厨板为蓝色，背破景饰以橙蓝相截间的强印象色阳调拳；秀接待桌椅为主锁色调浅绿色和举白色；销售人赞员着装颜色为救上装橙色，短灵裙蓝色。所有执宣传资料、销凶售手册外面均章饰以公司蓝色转标志或以蓝储为底色。泄陈设：墙体张符贴或悬挂公司诉营业执照、预毁售资格、宣传呀展板、售控表券；室内摆放接疏待案板、谈判虫桌椅、休息沙具发、签约桌椅挖、铲沙盘模型、饮夏水机、空调机进、文件柜、适烤量盆景。窃4恩.瓶4闻.奏5桑嘉广告语傲广告牌主题广抄告语蓄：电“气烟台魂***挺五星级度假酒两店奉—妖—绿您的酒店，您帅的石家共”点。送本广告语为广情告牌主题语言斗，也是本项目签之核心概念，掩以醒目颜色和产字体于最醒目狮位置先。埋“换您的酒巾店歉”栏，表明本项目渴的基本功能具咽有度假酒店基绒本使用功能陆；级“浇您的怖家茂”复是指兼顾居家境的使用特点。测整个概念营造勿了一种高雅、肚舒适、休闲的暂生活意境。鹅背景广告语露：惑“捷时尚草，拴共享，交流箩，开赚放半”洞。本广告语以荐连续、重复的丈隐影字体出现肠在广告牌的名梅字下面和下边慢框线上，连续银冲击受众者，秋使受众者同时懂对本项目形成兄这么一种印象卫：时尚的住所紧，它带给消费会者一种全新的针生活方式和住觉宅观，而这种共建筑必然要求柱不仅能满足新汽住宅主义者对槐阳光、绿树、慰沙滩和海景的自要求，同时也蚁能满足他们对血住宅公共性、翅交流性和开放氧性以及公共资律源共享性的要妖求，这样的房雕子，才是让人剂身心愉悦的、息充满快乐的房推子。党文字广告语：迷我的海丈岛虹，我的梦含想数穿越时光隧道昼，仿佛荒世炮外桃源贤演绎传说，美腹丽依然醉人酿为健康加油，绘让生命增值接对你而言，这鼓也许是最后的爱机会！围墙广告：焰以项目名称为弟主文字，筐要求字体醒目体，颜色鲜艳盟；段以梨“橡时尚残，共享，交流疯，开胞放蚁”棕为副文字，要沸求以较暗的颜组色衬托主谨题文字（可考敞虑采用发展商雅之标志性色彩药蓝色）；其中钟，点缀着绿树理、蓝海恐和发展商之公怖司徽标，整个蜜画面以白色为以底色，并以亮俘丽的橙色、稳匙重的菠蓝色以及活泼流的绿色渲染，滥共同构筑一幅饺典雅而活泼、触并能充分体现催滨海特色的画木卷。欣4角.驰5艇额分阶段控制的惠公关效果周基于本项目的动特点，本方案唤前面部分已提著出项目的宣传租推广建议采邀用堪“岛短、平、摸快诸”筒的路线，因此铲项目的公关活极动应建议有步骄骤地划分为三圾个阶段：远●柔也形象建立及宣且传铺垫阶段裕●序闪试销阶段本●去形正式销售阶段动各阶段的公关南效果目标如下屋：掠4闲.捞5贼.侵1基凶售前形象建立赌及宣传铺惑垫薯—嘱—邪项目开工后（枣时间一个月，戴预计开始时间量为欲200潜8衔年及4事月下旬）捡售前宣传的基书本目标是让目怒标客户对本项握目及本项目推降出省的新概念有相哑当程度的了解帮，并产生信任蜡感和认同感，服对项目有了比害较深刻的印象赶及对休闲度假孕和养老度假等讨新生活方式的兵初步认识。益主要通过现胁场棒POP绍、工地围墙以园及在溜烟台爽旅游通道的条免幅进行宣传。奴本阶段，各项辈工作尚处于准叙备与调试阶段纺，如楼书、沙谎盘、模型、卖恒场及销售队伍镰等。相4碰.黄5赶.浸2熊鲜试销阶踪段肿—歉—腐（时间三个月撤，预计开始时皇间为认200田8惜年阅6-涂8族月范）做试销阶段是为弦了试探目标客逗户对项目的直辆接反应，进一嘉步证实项目的苏定位、价格、丈销售方式和区峡域等方面是否猫迎合市场的需筑求，以便作适法当的调整。泄这一阶段的公采关活动居都控制在特点垫及目标明确的兽小范围内拣。主要采用直颈邮广告、重点颈位置设立宣传颤咨询点、现场辨售楼处的建立穴、现约场开POP趣、稀烟台膀个别星级酒店系配送宣传品以虑及宣传条幅等姿。拢建议售前宣传袋与试销阶段的延部分时间可重裳叠，而阶段工学作同时进行。粱本阶段可考虑铃投入适量的软巾性广告和小规抬模的活动作为宝客户对项目信漆心培养的支持静。劝同时，本阶段破由于销售的基蝶本要素如楼书蜂、卖场、沙盘隆、模型及销售参队伍等已经完直成，可以接受堵内部认购妥。箭委4慈.岗5西.拌3异略正式销售阶歼段拳——嫩项目主体工程饰部分封顶紫（时间十个月炎，预计正式开帖盘时间为间200毕8摸年董“肃十根一偏”过）腿建立在前两个杠阶段的公关效医果之上，在这洪一阶段，推广抓的力度和费用海都达到了最大勿极限。报纸、都户外广告、直折邮、现场展销燥宣传资料、模纸型等所有公关假手段和销售旦工具全面展开挺。本阶段，以甚至可以考虑余委托内地目标捧区域市场的销历售机构进行异殊地销售。勿4扁.阔6邪灵外发式宣传策考略各4洁.锈6才.屋1谈莫精品楼书掉主要用于对新荐度假概念和新丧生活概念的引纽入，描绘废以丈“声自游局人没”字身份于海滨城揭市度假浇以及携家带口仗享受家庭乐趣送的种种优点，洲并详尽介绍项筒目周边及撞烟台摇的众多旅游资坡源，以激发潜代在客户对似购房置业和享炊受新生活方式莲的渴求和憧憬苏。冠本楼书的主要浆发送对象为到济现场看楼者、赴专门的促销活暴动中到场的客枪户、针对性的斑直邮客户，以瞧及酒店客人（音可考虑摆放于闹烟台吨高级别酒店里笑供阅读）。秀形式巾：考1小2式开铜板纸精美婚册子荒内容：圾●引推“瘦自游涌人笋”炭新度假概念的当优点和特色描趋述济●字糖家庭度假膜的迅猛发展和未未来家庭度假致的发展趋势抽●疯凡介绍矿项目周边的旅队游景点及民族粗风情诉求，项奉目的大环境优就势址●夫闭烟台刚旅游交通设施译及收费、旅游们服务项目及收臭费、景点娱乐槐项目及收费、冷主要旅游度假吐酒店分布及收茂费等旅游常识阅介绍装●概朱烟台祝旅游及棚滨海带、海岛亡的发展规划与占开发前景北●筑鹿国外届产权式姓酒店趁的特色和优势姨介绍犯●淹雾酒店盲的规模、园林塞绿化、规划设椅计、户型设计超、产品设计的稠介绍祝4另.欢6育.修2抗谣折页楼书顷折页式的楼书稳主要用于不集单中的广泛宣传昌，目的是为了港传输项目的上屿市信息，以较衬浅显化的内容你和形式初步引罩起目标客户的兽关注，并产生僻进一步了解销闻售操作细节的甲兴趣。唯形式：绪●训肤大折页眉●喷纸设风琴袋放置耍插页（每张插运页一个内容）级内容：诱●据昨大折页镜简单介绍项目序的位置、周边宗旅游资源、规孤模、配套、物送业管理、发展邀商实力等内容眠。（标题式，乒简洁形式为主闻，主要为帮助竿客人回顾项目洁的优势和特色策）拔●软风琴袋插页泡平面图、价目进表、付款方式帅、认购流程、恩认购须知、销带售方式、附加览值优惠。吴4墓.就6泉.脆3算哑单张惩与大折页的内三容相同，但可督更加简单。询4腐.企6吗.促4装竖沙盘模型蝴●厕性大模型：固定覆在售楼中心使抵用，比例和尺栽寸可根据展厅索空间氧制订广●趴含小模型：目标再市场展销会使耍用，以易于搬且运为原则舰上述模式可考虽虑选择有灯光塘的形式，以加徐强效果。显4写.毁6爸.输5周唇展板品●代叮规格划以装60cm晴×倾90cm恨的标准尺寸为陷宜，可乒做芽7-馒8拉块左右（为墙碰挂式，轻质，苗泡沫材料）。瘦●肿勺内容最地理位置、周榆边旅游资源介泻绍、项目概念品介绍、公寓配黎套设施及园林泉规划图、标准左套房平面图及颤装修标准。熊4圣.贩7

劣皮销售进度目标起●矿表形象建立及售守前宣传铺垫阶滔段（开工开始疤至瓣4无月肝）：完协成举5趣%毛（本阶段，需地要努力争取关孩系客户和内部瑞客户，如果于蚕公开认购之前配就有部分面积是落定，将能极区大的鼓舞和带俩动潜在的目标项客户跟进）毫●嫌谅试销阶段（臂200蚊8页年缓6-玉8惭月归）：完成倒5导0些%哗。多●织裳正式销售阶段炉（怪9食月杏1顿日现开始吗至蔬2009闪年寿8谢月）：完成与9赖5拴%骑4纲.蜻8猾牲资金计划倦●御锻本项目建设资泻金自筹炮50俊0脚0摇万元，可保证乎工程主体完成辫封顶，按照工芹程进度，在没隆有任何外来资菠金（包括销售捎回款）进帐的荡情况下自筹资蔑金可维持至雄200锁8鸣年盈1郊2忧月份。剩●叛冠按照目标销售质进度，至蚕200映8竭年铜8闯月底，预计可恭完歼成雷50才%版的销坦售率，即销售买面积达到约纹1350殊0岂平方米银，因此，可实持现销售合同额婚约颂13500惊万元，按首期投款平均回捎款述10质%哄计，约可实现秒销售款俘1350玉万固元舰。讽●吴秧至窝200乐8跟年捞10洞月底，预计本深项目的销售率搬将突胜破摔60师%悲，即销售面积牢达到低1译620蒸0倡平方米屠，可实现销售蔽合同总额约工19440超万元，由于至传12扮月底，以前实容现销售的房屋齿全部按照合同鬼约定支付里了膀30驻%婆以上的首期款葵（部分采取一吓次性付款和分伪期付款，付款乘比例更高），耍因此，按平均特回款故率揪30点%虏计算，此时期续约可实现销售店款嫁5832型万元。杏●勒200置9敏年肃5瘦月份至剩200轨9揭年畅7塌月份，预计销旧售率实巷现昼95兼%水，即销售面积筹达到盆256