山东淄博房地产市调报告

淄博（**）房地产(高层项目)市调报告前言由于**公司“城市风景”和“阳光丽舍2期”项目启动之际，所以，营销部此次进行的市场调查更具针对性，除了对整个淄博房地产市场予以关注外，重点对淄博（**）高层项目市场进行了调研与分析。市况综述据营销部市场调研不完全统计，截至到2005年3月底，除了原来未被市场消化的多层项目外，淄博房地产市场共有高层住宅项目（包括在售、未启动、已启动、未推广项目）不下25个，其它商铺、商住项目达10个之多，市场竞争的激烈程度可见一斑。其中，2005年启动、在售和即将推广的高层项目因数量最多而更加倍受关注，目前除了在售项目外，其它大部分高层项目处在工程拆迁、手续办理以及地基施工阶段。产品构成及现状分析住宅如上所述，2005年市场高层项目将不少于25个，在整个市场中占据主导地位；而多层住宅项目数量剧减，可售房源不多，购房者选择空间减小。二者比例悬殊与往年迥异。高层项目详情见附件：《淄博（**）高层项目调查表》等。投资型物业据市调可知，今年活跃在市场上的办公、商业项目数量、体量与03、04年虽难以相比，但因为受去年公寓型项目（商务办公、酒店式公寓）销售形势良好的影响，05年此类物业形势仍被看好。目前市场项目主要有中国陶瓷科技城、风景华庭、美旗国际、华都名城、义乌小商品城、龙运时代、中关村、山东香港五金家居城、海盛水产品综合市场、荣宝斋、金丰大厦、金豪大厦、桓台香港街等，其中部分为04年未消化的项目。此外，不可忽视的是市场上不成功的商业项目对投资者的负面影响。注：2004年商业办公物业：钻石大厦、荣宝斋、宏程名座、国贸大厦、颐鸿大厦、圣亚大厦、中房新时代商务中心、发展大厦、赢环大厦、中关村、淄博精品服装城、中国财富陶瓷城、通乾服装广场、新天地休闲购物广场、淄博义乌小商品城、中国陶瓷科技城、美旗国际、风景华庭、东方国际汽车城、民泰街铺、周村家具广场、东方国际公寓、福邸旺铺、金丰大厦、金豪大厦等。市场供应分析2005年，将是淄博当之无愧的“高层年”。04年，03年甚至更早，小高层的发展不过是淄博楼市上的潜流，而在短短两到三年的时间内，开工的、销售的、竣工的、入住的高层项目加到一起，在短时间内，市场出现了一个前所未有的高峰。供应突然放量塞200蝶5蜓年淄博房地产目市场供方突然哪放量和强势出些击，将有如下厌项目或开始启遭动，或开始上芳市，或继续推慎售：笼中润华侨城、禾时代名都、东宿方之珠、翡翠融园泳3穿期、银领国际季、国际馨居、抗天府明珠、鲁备信皇家花园、仇丽江文化休闲密广场、海泉帝园景（港澳广场钳）、荣宝斋、混金宝岛、颐景纺园、鑫堆盛齐·眠城市风景、天赵骄世发家该3龙期、凯瑞景园纠、义茄乌王·输江南豪庭软（高层）纪、黄金国际、膝西城嘉园、丽单水尊园、创楼业唐·售帝景园、华都嚼名城、威风景华庭、骤风景世家问、逼金丰大厦、锻金县鼎喂·腐世龙城暗……购户型大小位总撑体量撑相当剪市场上尚未消教化的高层项目蛇的剩余房源普逐遍以大户型为秃主权，残12府0特－似25弯0朗左右；即将上李市的高层项目交中，大户型房兆源仍占不少体映量。但同时，咐开发商在吸取尤了大面积房源恶销售不畅的教勿训并对市场重树新进行锅定位滋分析后，新的渐高层项目勺将有相当比例舒的中小户型住傻宅畏推出兔，面积从几十敏到一百多平米理不等，如城市俘风景、颐景园钻、翡翠拦园幅3接期怨、蜓银领国逼际徐2葱期、抚巴黎春匠天团2杀期将等。魔为什么泻是岗200贩5央？班如果隐把个“颤200礼5饶年高层项目突霞然放慧量白”躬作为一个现象亮进行分析的话毛，高层项目选城择在蛋200币5猫年突惯然其“纷爆弦发叙”语是有着深刻的货社会背景、政削策及经济背景贺的。贝社会政策是前衫提式200会5剥年肉是俭“叹8商.拳3序1摇”们大限后的第一伏年，土地招牌黄挂制度的强力黑执行，使得有爽限的土地资源磁使用价格上升岸，要求开发商候不断提高单位其土地面积的使掏用率，楼房向佩高处发展也就击成为必然的选则择。伐同时，由于服**四新城区开发的辩受挫，使得大倒批量多层低密歪度住宅项目的络开发成为不可腾能，开发商纷塑纷在老城区拿坐地开发，旧城肃改造步伐加快鹰。货城市发展是根身本悦从城市发展来意看，土地资源惠的不可再生性单使一些成熟的街地段成为一种街稀缺的资源，扛而对这些稀缺归资源价值的充死分挖掘，也只犁能把楼体扩向父高处。到消费水平提高痛是基础尿从淄博经济的轮发展角度来讲昼，高层、小高石层的出现，也岸正是得益于前侄些年淄博楼市菜的健康发展，肝开发商的实力卫日渐增强；从梳消费者的角度匙来说，他们同可样囊中日渐充崭实，而且随着汗消费者视野的医开阔，易其削对住宅品质的鸽要求越来越高双，高层和小高伴层住宅，不再采是以往意义上撞难以承受鞠的钓“役奢侈正品剧”条。版房价提升使旧座城改造成为可础能烤中心城区房价准的稳步上涨对堡整个住宅市场农起到一定的拉悬动作用，自此君，桂150目0稍－僻160论0犁元菊∕恋㎡的房价成框为绿“铅遥远的回怜忆涉”椅，警而拢200争0夫－释400聚0撞元兴∕扰㎡成为大多数示购房者必须面励对的现实。市场需求分析客户构成言随着经济的发雪展和人们思维姿模式的转换，域淄博吩开始出现中产践阶级，且这一歼群体正在逐渐氏壮大。因此能吓满足他们需要沾的房子也就应骨运而生勒，如别墅、小颂高层、高层等敞。胳政府公务员、进银行业、保险烛业、贸易业、贿媒介传播、城在市白领、私营告企业主或高管迎以及部分二次充或多次置业者蝇。此类客户群滤经济承受力较祥强，观念先进趋，投资意识较硬强，是整个牵淄博增房地产市场发得展的最先受益璃者和引领者。廉他们一般居住燃在中心城区、雹城市边缘或新友兴商业区或居脱住区，生活配隆套及市政配套恐齐全，交通方陪便，黑舒适的居住是司他们买房子的挺主要目的。狠与一般购房者面相比，粮这一群体享对住测宅有着倾较为显著的需戏求，膜豪华、舒适、躺方便是他们衡迁量房屋的重要戏标准，高标准恳的物业管理也举是他们非常重巡视的因素。需求特点胞对均好性要求悬更高犹购房者除了对求住宅质量、户众型、会所、交皂通等方面继续马保持关注之外婶，还对新技术谎、灭新材料的使用友、节能、环保澡、智能化等多映方面提出新的倦需求，特别是翅对社区景观和夏环境方面的要拴求更加强烈。广均好性是衡量网物业综合品质坏的重要标准。剥居住更加舒适柱方便、更加人下性化剧主要体现为方冰便实用的配套慎设施、优良的草户型设计、专厉业的物业管理遮等，以及与人其的生理和心理当相协调的各个湖方面。纯年龄结构更加萌明显傍通过市调并结弊合淄博在售高猜层项目的客户甲分析得知，年砖龄午在谦2妖5铺－付4圆5氏之间的人群为第消化高层项目药的主力客源带。蒙消费需求为主厚，投资需求为望辅纲由于高层住宅译的总价高、档偿次高、居住舒轨适度高以及庭社会狱符号功能强等授，所以高层项川目的购房者普径遍以自用为主慨，足但也不排除部遥分投资意识较累强的炒房客户浆。趋团购客户占相画当比例玉由于开发商与季购房者特殊的皱社会关系或客笔户（合作）关聋系，目前在淄战博高层住宅的吓推售中，团购珠客户占有相当抄比例，而且团阿购通常被一些阻项目作为推售阿策略之一。我观旧待新，市么场出现观望势晕头个由于受上市项驰目增多的影响逢，广大消费者讲的购房热情收步减，开始对在缸售项目表现出初观望态度，而吵对即将上市的贯地段不可复制蚀的借高层项目篇（如黄金国际剪、鲁信皇家花网园等）粗则抱有等待心扬理，意欲在众舟多项目汽激烈耻的市场竞争中蜻坐收更大利好什。可以说，松即将上市的借高层项目虽然红面临着激烈的诞市场竞争，但懒同时也见有抹着较大的垮需求甜市场。多层需求看好离虽拆然抓0廉5看年小高层、高浊层住宅上市体闭量较捞大，多层减少旅。目前市面上多多层项目主要糊有瑞丰苑、绿职杉园、中德亚务运村、美达花斩园、吉典润删·澡雅庭、书香景疗园、金陕昌身·俭舒然家园、天由都小区等趟。背由于多层本身蛮的优势如价格亭低、物管费用秘低等，再加上受消费者传统的错居住情节等因婶素，所隙以剪7无0且－割10甩0坡平米左右的中波小户型（均价捉在严200兽0诵元开∕许㎡左右），即库使地段稍偏，剪市场反响仍然府不错。彩从购房者靠对多层需求生的反映来看，吊多层的市场需阀求空间仍然较半大，但目前市拴场正值高品质徒多层赏项目驴缺乏之际。如尘果新开发的多悦层项目上市时丑机恰当，推广蜻节奏适宜，多消层市场将继续石看好。动价格及成交分倚析唐品质相近，价冻格差距总较大竹虽然蜓住宅品质有诸婶多相近之处，轿但信产品规划设计篮不尽相同，所夜以盼即使是染同类物业冬，线价格起也有较大掀大差距。爹目前和市场上高层项幼目税售价模从罩240五0寨元杰∕页㎡畜到紫400伐0缸元链∕目㎡不等。重市场售价增长塔缓慢衫200授4南年上半年，部亦分高层项目侮曾出现过小面雷额的降价滥势头终，进入下半年嫂来，价格虽攀有所上浮善，屋但波动不大糟。戴与图200腾4浇年相比，目前负市场售价涨幅羊不大，而且从枝项目现场得知签，客户购房仍阳然可以害在限定条件下饶享受一定的折泳扣优惠。可以铃说，宁目前亦淄博外的高层项目难屋以突破现有价端格区间，处实现更大价值辱的提升，劈除非出现板市场认可的创铃新扭产品。颗所以，同地段豪的住宅物业，匙其价格将因为棉产品定位、规寻划设计、品质闻等原因而拉开扩一定差距。雁持续销售，成叶交缓慢挂据市调反馈，肿现有小高层、斜高层侍普遍腾处于持续销售趣阶段，湖延续着户惯常的广告宣抚传、推售策略雄，估然而酱现场看淡，成宿交出现趋缓势膨头。秘剩余房源恳大户型居多坚，供求出现失需衡甩通过现场了解寨，趁置业门槛较低绳的小户型一路终紧俏，而在售御高层住宅项目扎中，每剩余房源全以絮14岁0群－扒20粥0尚多平米的大户时型居多，且总直价较高，一定催程度上延缓了独成交速度，供免求显现错位苗谣头。根市场整体价格枣将略芒微扫走高则受小高层、高劣层及别墅价格撕稳步走高的影殿响浙，询200们5况年多层住宅的鹅价格旧也许会出现跟拢风势头，在互现有冠价格迎层次上有所提兄升，进而会率拉动作淄博市场整体蹲房价的小幅上三扬。市场竞争态势处市场投放量巨掉大，竞争激烈吵据初步统计直，尾200兆5早年淄博房地产偷市场在售的高疮层项目和即将凑上市的高层项冒目伏达与2顽4爽个之多，供应边量巨大，竞争鸽激烈。礼充分备战，力瓜求脱颖而出改由于面古对对0旦5朵年大量上市项绝目的竞争现状锡，很多冻高层钩项目在进行家充分的上市赞准备工作，激主要刚体现在中市场需求研究台、枣规划设计、产雨品创新、推售突策略等方面，贡以求次在缘0筋5钳年的市场竞争胶中占有一席之缴地。记项目扇提前（同时段固）入市，客户遗分流严重；旗高层项目同时照段入市，判单个项目难以东主导市场，施在销售对象上任将慌会出现重叠现筐象，造成目标单客户群叹大量辈分流。昂竞争焦点集向朗产品品质及创扎新哈转变艇由于价格相近青，高层项目竞志争的焦点不再移是价格的竞争乱，而是转为产孩品品质和创新终产品的竞争。眉据市调初步了番解匀，饶0浓5饼年上市的塞部分熄高层项目主要浇以中小户型房物源为主，大面户积户型为辅。筑另外，如果推脉广节奏和推售企策略掌握得当率，创新户型产牧品将无疑会受救到市场追捧。纤置业门槛降低桃有利于扩大目胡标消费群日从巨即将上市的项凝目来看，中小晕户型房源的推便出，无疑将大倦大降低购房者细的置业门槛，圆使得潜在客户铲发展为目标客即户宜，吊进旦而更大范围的趟扩大客户群体炒。滨多层住宅这出现市场空白碧多层住宅市场猴开始出现空白坝和发展机遇。钟大量高层项目殖充斥市场，而荒品质较好的多居层项目逐渐减浴少缺，舞0笛5酷年上市的多层六项目成为哑整个住宅市场畜的绝辅助部分。而辽从市调套获悉豪，目前召购房者对腔多层住宅煮仍然看好，恨市场需求巾空间不可小窥兵。订**她饭店项目竞争候现状分析渣**莲饭店改造项目驻尚未进行准确父的项目定位，挖但市场存在的耕几个投资型物怕业在对项目进凳行构成威胁的描同时，也为项声目提供了更好损的经验借鉴和湖操作参考。搜作为一种投资奴工具，美旗国羡际、风景华庭租等酒店式公寓迫，以季8桑％的葵返租回报作为晨主要策略进行往推广，市场反西应良好，甘此类项目有可旋能直接影响附**怒饭店项目的定因位。德而即将上市的杰华都名城项目恰，将会对公司续**路饭店改造项目聚的定位产生潜纤在影响，同时榆对项目的目标笨客户群形成一敞定分流，那提到酒店式公践寓，我们自然狠想到轮在粘0晃3穴年销售火爆的育都趁会喷10犹0愿产权式酒店。佩该项目前期销盐售比较成功，茂但由于开发商流自身原因、酒掌店管理公司未局能最终确定、皮客源及经营管去理难以有效保嫂障等诸多因素红的影响，使得乔淄博商业地产饭又多了一个不修成功案例。如盯果葛**屠饭店改造项目虾定位为产权式问酒店，那么，李都陈会夏10灭0色的负面影响将罩十分明显，而邻且会直接影响果到项目后期的离推广效果和销洒售业绩。叫所以，应从淄靠博本地市场的环实际情况出发逗，对罩**姜饭店项目定位井予以慎重考虑忌。宗开发商现状分僻析开发商格局纱由于发达城市豆竞争激烈，城杂市可利用土地挠急遽减少，不香少外地开发商肯进入淄博市场恩，翅如山东中润集串团、温州时代满集团、山东三厦泰置业、山东郑鲁信华艺置业闯、汇泽房产、扶上海三盛宏业璃集团、山东黄驶金置业、华川安置业剧、青岛麦迪绅律等怖，罚但不可避免的使或多或少事面临着对当地约市隶场辱“分水土不祖服个”典的情形；斑本地部分开发屿商除了侵保住本庄土的浙根据地之归外，逐步转向宜沿海、周边区持县比或外市区进行剧开发，寻求更盛稳妥的开发模圆式，力求规避退或降低开发风透险，求稳求赢骆。述如诚新亮房产、数中房集团、怎鑫盛房产、枝新空间置业、圆淄博宏信集团晕等。威开发经验和水碧平咏开发水平较之会几年前有了很泛大的提高，但寺是良莠不齐，冰除了少数开发卵商外，开发产明品变化不大，歌新的阔尝试进行不够缓，很多开发商趟尚未形成品牌拦优势，仍然在足较低层次上共愧存，易于被市余场淘汰。资金实力闯随着现国家临对左“徐地线根峡”味、岩“艘银