山东临沂房地产市场报告

2014年临沂市房地产市场研究一、2014年临沂市经济运行情况：今年以来，全市经济运行总体保持平稳态势。前三季度，全市实现生产总值2740.2亿元，增长10.1%。其中，第一产业增加值255.1亿元，增长3.9%；第二产业增加值1400.8亿元，增长11.7%；第三产业增加值1084.3亿元，增长9.1%。1、农业生产形势稳定，现代农业发展较好前三季度，全市农林牧渔业完成增加值255.1亿元，增长3.9%。其中，农、林、牧、渔业分别增长3.6%、8.9%、3.2%和5.5%。现代农业快速发展。全市新建优质农产品产业园区62个，其中农业30个，林业19个，畜牧10个，渔业3个；新增种植业基地面积241123亩，其中产业园区新扩建14.1万亩，基地10万亩。全市培育品牌66个，“三品一标”认证64个，进入超市、电商农产品品牌37个，新建品牌专卖店、专柜50个。2、工业运行平稳，建筑业稳步发展前三季度，全市规模以上工业实现增加值1470.6亿元，增长14.83%。其中，轻工业完成562.3亿元，增长14.7%；重工业完成908.3亿元，增长15.8%。全市工业用电量210亿千瓦时，增长10%。规模以上工业企业实现产值7239.3亿元，增长15.4%，其中产值过亿元企业发展至1861户，同比增加261户。亿元以上企业完成产值6243.9亿元，占规模以上工业产值的86.3%。全市规模以上工业企业实现主营业务收入7062.5亿元、利润372.2亿元、利税567.2亿元，分别增长15.9%、11.6%和13.9%。其中，收入过亿元企业1839户，同比增加283户；利税过千万元企业达到1525户，同比增加255户，累计实现利税475.9亿元，增长18.2%。建筑业稳步发展。3、固定资产投资保持较快增长前三季度，全市完成固定资产投资1795.7亿元，增长17%。第一、二、三产业分别完成投资18.6亿元、908.7亿元和868.4亿元，第一产业增幅下降12.1%，第二、三产业分别增长18%和16.9%。工业投资结构进一步优化，技改和装备制造业投资快速增长，高耗能行业投资大幅回落。房地产开发投资平稳增长。完成投资251.7亿元，增长23.1%；新开工面积1029.8万平方米，增长28.7%。商品房销售面积538.2万平方米，增长1.7%。4、内外消费需求趋好，价格水平总体稳定前三季度，全市实现社会消费品零售额1465.3亿元，增长12.8%。其中，城镇实现零售额1108亿元，乡村市场实现零售额357.3亿元，分别增长13%和12.2%。从行业看，批发零售业实现零售额1366亿元，增长13.1%；住宿餐饮企业实现零售额99.3亿元，增长8.9%。粮油、食品、饮料、烟酒类实现零售额153.4亿元，增长18.5%；服装、鞋帽、针纺织品类实现零售额59.7亿元，增长25.3%；家用电器和音像器材类、家具类、建筑及装潢材料类商品零售额分别增长16.1%、1.6%和18.5%；金银珠宝类商品零售额增长23.7%；汽车类商品零售额增长15.5%。全市居民消费价格指数（CPI）同比上涨2.4%；工业产品价格缓中趋稳，工业生产者出厂、购进价格同比分别回落2.1%和1.8%。5、民间投资和招商引资形势较好民间投资占据主导地位，前三季度完成投资1619亿元，增长16.2%，总量占全部投资的89.6%，同比下降1.2个百分点，对全市投资增长的贡献率达86.5%。9月末，全市私营企业6.2万家，个体工商户29万户；个体私营经济注册资金1982亿元。6、旅游业健康发展前三季度，全市共接待旅游总人数3697.1万人次，增长9.6%，实现旅游总收入302.8亿元，增长13.5%。其中，国内旅游人数3683.7万人次，实现旅游收入298.3亿元，分别增长9.7%和13.8%；接待入境游客13.4万人次，下降5.6%，入境旅游外汇收入7326.3万美元，下降5.6%。7、财政、税收保持稳定，金融保险运行稳健嚼前三季度，全歉市公共财政收总入夕192.胆3狠亿元，增扰长云15.9勒%赛。其中，税收礼收植入捐165.浆3牵亿元，增共长削16.8雁%鱼，占公共财政差收入匹的茧86呼%惹。增值税、营裙业税、企业所风得税、个人所志得税四项主体严税种完培成诞99.洋3距亿元，增猛长直21.1些%沉。公共财政支行出定321.归9浩亿元，增蜡长让22.7漫%道。蔬沈8穿、俘居民收入增加讨，保障和改善抱民生取得新进临展搁宾居民收入水平猛提高。前三季致度，城镇居民晓人均可支配收蕉入绩22190袋元，增鲁长仁10.4趟%完；农民人均现位金收放入业1126骨5省元，增旬长藏12.6住%葛。勺就业和社会保旅障工作取得新原进展。城镇新紫增就业再就殿业晨8.她7肌万人，转移农事村劳动洽力围15.4名6纽万人次。全市续企业基本养老堪保险、机关事招业单位养老保砖险、城镇基本红医疗保险、失移业保险、工伤前保险、生育保耳险和城乡居民袜养老保险参保则人数分别达革到蒸78.2兼7枯、默23.1氧5阳、奇210.2御2比、从55.稳7先、偷94.9巧3狂、锦52.揪3狡和欲545.0姿2么万人，共征缴冷各项社会保险辽费（含城乡居钩民巧）赤92.4员4筛亿元。重点支撞出保障较好。买各级财政用于览民生方面的支旗出达景到纷217.鹊7冰亿元，增桃长薪23.8排%打，占全市公共斗财政支出兵的南68孟%吵，比去年同期焰提客高圈1子个百分点。白二铃、凤201临4芒年临沂市房地肌产市场状况概弦述：该2.耍1切土地市场分析贫2.办2乖商品房市场分耗析蒜201稍4逝年商品住房月鹊度总体供应量痕比血201周3饱年唉逐步提高去，整体供应量全保持稳步小幅县增长态势。登201象4陪年住宅新增供偶应量主要集中沸在鹿4哥、昆5常以润及脉8鹊、甘9清月份两个时间窑段，主要以兰斯山以及南坊区挂域为主。冷201拔4伞年月度成交量导较害201院3玩年菌整体疏明显告降低奸，主要集中忙在兰山、慌南坊洲区域，这主要嘱是由于大量刚厨需住宅南坊区序域后本排年度集中上市谜所致。赞北城新区高于炕兰山区整体均扫价处于领先地挪位，国3退月份抄河东区东整体均价出现中微小下滑趋势化，这主要是由夕于阶段高层住剩宅大量面市所告致悔；南坊、兰山锤整体均价辟在赤201集3涉年月度整体增挽长的基础上呈羞现滞涨现象，廉并与下半年呈半现下降趋势；毁201毒4符年城市整体均娱价保持设在茅4500-5荷00躲0堆元之间，经开法区、罗庄区均蒙价最低，啄南坊、兰山价些格最高斜。贼201仓4削年各类产品月储度成交均价有刊起有伏，整体泉波动较大疮，候整体尸以家4-坛5销月注、恼8-叛9瓣月两个节点为盾上升趋势，其踪余月份开发公古司通过各类促汇销活动引导价跪格呈下降趋势妨。袄2.隔3展区域市场分析致：燥2.呼3场.1磨南坊区域市场估分析：键项目名称妻开发商壮占地面积红建筑睛面积颂产品皱形态恋开盘湖时间柏主力睛户型冤主力蚀面积野销售价格木(紫起价、均价、龟最高价、车位谷价魄)丽分高层与洋房拌销售进度榜存量情况（剩崇余几栋高层、血几栋洋房、户坏型、推出计划揉）咽22屿6轰亩怎别墅、洋房、惊小高层洪2012.残7流∕刑2013.9象/2014.仓05底三室两厅一卫洗、三室两厅两渣卫、复室耐高层秆：曲110-12惠0豪，仰4+驱1F暖洋房滩：喘120-24贵0,吹6F垦洋侨房原100春高层：均底价搜600匀0店，谱4+腊1F潜洋房叮：年800咳0序（影1F种9000-1及000页0必）裙6F翁洋宣房丛600店0率左右发去化杨95辅%旬别墅：冻5指套误洋房：雹1交0-陷2滥0逗套或14疤5苗亩某3对1耽万㎡单洋房、末30F留高层竞/兰两室两厅一卫摄、三室两厅一河卫、三室两厅洲两卫穷高层咽：崖9南0燃、鼓125脱、誓137库洋房售罄，高延层认乐筹遣3垮万很抵迷5维万，实售价帆格扔4900-5科000燃,弄特价溉房窜9何2纸折耕整体去化静率料85%献剩佣余各3殊栋高层存量销累售戚30-5巴0城套彩21营0从亩气6正7优万㎡申洋房、小高、戒高层率2013.7捎两室两厅一卫消、三室两厅一盯卫、三室两厅冷两卫日高层朗：顷80-17锡0期洋房香：林96-157闹洋房均挂价牧680水0栋元，一层带院夫价饿格偷800瓦0助元（负一西层给300岗0填元每平米，带遭产权），高层幅均智价雀500械0狼元翻洋房去化秀率沫80灌%隶，高层去尸化谅65%锹201顽5讨年推出高层狡12吨8羡亩虏2劳4芹万㎡覆洋房、高层池二室两厅一卫帆、三室两厅一易卫、三室两厅遭两卫钳洋房姿：踪120瘦高层戒：午85-129位洋房墙1F急8700着,内高层均纺价滴5200匙洋房剩狂余借1钓套稳14.祖9炎万㎡病28.控5深万㎡动别墅耍、剥6+炎1秒、闻9+躁1陆洋房、高层沈二室、三室、久顶楼复式傲洋房竿：银135-20扯7势高层孙：篇90-124把洋房：均等价饶8700,沈1F甲1100称0楚，顶楼复吵式松830现0州，高洁层最4800-5斗600辞去化肚90挠%什项目处于清盘陈状态洽26.挠6控万㎡倡8捎0部万㎡健洋房、俊小高层、高层相20考14浴.氏5龄两室两厅、三抖室两厅、顶层形复式兽、四室两厅辱洋房雅：狸130-岛22宵0繁多层：荒80乔-醉130搅洋房均价刊：阴7钱8冰00,黎1F肉11600姿-辞12狮000嗽；高狠层租4500-5挡000徐一期洋房去秒化进50奸%符，高层去筛化顽75%混正推稍出治2舍3规、组2发4卸两栋高味层唇20妨0说套广1享6文万㎡系5柔0阻万㎡技洋房、高层票201艇4趟.狭7喝二非室两厅、三室枕两厅、撕洋房名：舅120-孙240灿洋房均价：唱720铅0迟，一层胳8000-9颜000君，高层：均价刷53灭00宣洋房去化尽85充%拨，散1石1犯万㎡姥2班1鸟万㎡脉洋房、高层避20躁14赚.伏6脸两室两厅、三球室两厅磁洋房：著与13吼0铅，高枪层珍90-1尘4袄0冷洋房均价：惊70抬0愁0覆，编11梯F银高层均价堪：四5挤3朋00表小高层、高层妹去肉化逼8袖5直%狸，洋房去辆化都9役5鸭%桌剩余睁高明层萍201誉5沟年推出六31座0泻亩汉洋房、高层探2014.续8喂三室两厅两卫么、四室两厅两若卫臣平墅稼：州300-40浙0贵洋房拒：沟13辫0细、蹈14川0按、膜1浮8奴0膏高层：驳100策-1遍27副洋房均价：萍7星50夜0吓，高层丧：乡530槐0蛛；适洋房道去化基率里70%莲，高层去化寒65色%缺201角5侍年推出洋授房柄30咐0宰套，高环层坟20胃0搏套恐10弦0考亩脖1换6南万平米找高层、洋房、妇商铺舒2014.0漏5浓三室两厅两卫血、四室两厅两冒卫益洋熟房各10舰8偏、柏14层7汤、泪16众0免平米杆高层篇：疼80-130纹均爬价剧6解1畏0斤0塌元、一皂层得700吉0含多，顶尚层厦740暖0懂元松，高沾层城3900-4战500这洋房全部开盘震共晨8读栋楼，纳去化叼率膝60饼%米，朴高层辅开盘去化预率授30%逃201炭5浊年计划推出高搅层毫40目0造套左右弟21惕0究亩费3司1营万平米辟洋房、高层槐二围期欠10.0素6猾三当期姨12.07薪2014.弃6下洋房：腊80-130抖平米；高层纺79-109提平米政D兆户型班，勒B虹1确户型巾洋房：起价狐：竭510叉0暖均价池：呼550常0纺最高握：浮7000膛高层：起价讯：抬366衫0距均价浴：处460罚0嫩最高沸：氧5浆2刃00朽洋房柴剩角余很6侵栋封存不售容、高层剩余纵6威栋楼驰年前无计划，考年后渣推葵出吼400-50讯0嫩套谣11例0榆亩续2荷1斩万平米逗高层、公寓、证商业夏201翻4隙年殊5批月研二室二厅、三境室两厅顷80-12扇0拦平元米罩起喷价窄4弯3佳0送0欠均价呈4600胶最高昂520叛0占元悲推出两栋高层廉销帜售讯40%悔201璃5甚年剩盘余会8级栋高层预计推炮出澡50捡0林套左右赤1万0冷万㎡管5另0品万平米锡高层、小高层罚、公寓、写字对楼、酒店乔二室二厅构三室两厅劣8夸0奇、某9芝0吉、票10脏0旋、僻11搞0幻、折12锤0惠、探13择0士平米北均价披4600-4龙800请最雄高斧5勤1砖00直累计推出房荣源旋90咳0舱套左右，已饼售驶60项0监套左右撑201殊5家年推出将全部橡为高层预计拘在混60评0邮套左右纯10浙0颗亩疾22.虏3印万平米善高锅层雨18-2澡6框层伶2013.9徐9候5抢、壤11妙2尝、举117同11加2甚、屈117风起戏价喷410谁0稿元调均圾价御4400-4忽600哗最凑高漆540亭0哪元宁推惜出燥1散、晴2农、墙3绢、忘5活、瑞6喉号楼整体去化旷率匪65%斩201律5锐年预计推修出众40水0苹套左右珍10柔0姓亩任高堆层闻3辱4浇层弯三都室染9元5董平米涝95曾起模价损4禽2侨00陕均士价昨4匀9竖00旁最高价予5700有1#5#7#芬12#6#1机0#11叉#环已销售狼90赏%笨以上撕201担5图年住宅部分清掘盘处理、商业划销售为主惭21蹲9续亩盯4揪0宝多万址小高及高踩层南17+12李8宗层桂2014.0柴5炮二腹室锐8撞5削平米、三久室架11霉5词平米日、膨125妻8泄5下、砍115乱起栋价掘400狠0斧最早畏均本价薄4500材后期均以价忌4800泻最粉高米5400头1-7#8#霉13嚷#缎已经售罄昆、厌12江#滋在访售肉88毒2悠套房子共剩诚余慌5伯套含201凳5填年将推出三期世高层预溉计越60飘0抛套左右秤24刺0隐亩爆2绒6嫁万痰高层馋201蛮1势年恒四室、五室辽300-40火0说平米钉起盏价深5900拦均祝价年6500泪最高市价架7400讯车田位侍1母0蹄万拔整体去化柔率恐85软%残以上装201的5宽年大户型尾盘栽清收阶段瘦■忍南念坊摇201车4致年在售主要洋予房及高层项目佩超焰过弄2郑0符个以上，主要百以沿河板块洋鼠房与内陆板块炒高层为主，伯总体规模在梁50诵0雪万平方米以上述，开发量居三酷区之首雪，竞争激烈绳；定■赔同期销售的洋谎房项薪目弊1桑5添个狱，同期销售的爪主要该高层项目交（含综合业态刻项目）卫25旷个泼以上扭，板块集中、驼推出时间重叠冷、推出产品同辅质化高，份额魄抢夺加剧；印■采产品供给初步阵形成以沂蒙路爷为分界线，以尸东以改善型洋砍房和大面积高尽层产品为主；腥以西为普通刚蔑需类高层产品格为主；队■预土地资源的稀肤缺北移造成交恋通的不便利性拐，迫使开发商仿着手高端产品澡开发更加强调浓产品的创新性康及高附加值诸输如：院落、露乓台、层高、新骗型材料运用等差，吸引市场关发注；普通产品该开发疾注重骤研究购房心理趋，从面积户型药、经济能力等圆入手提升关注须度；杆■摊营销模式更加俘注重通过销售气体验区、样板寇展示区、物业混形象等形象展翅示营造营销价筝值；竞争格局娘催生刚需类产陈品营销模式更浆加直白诸如：仓零首付、呈一成首付、低戒起价、劈特价房、叼定额入住等；稀改善类产品也么不得不在坚守轮品质推广路线腾的同时寻找新真的营销突破口市；热■都南坊区域价格行受开发品质以槐及地域因素影练响，价格一直束领先其他区域讯，洋房均价铁在青5500-吓7杯50痛0磨元之间，高层话均价艳在专4炎5内00-4距9等0浑0检元之间局,201址4贤年在整体市场决环境影响下价笛格呈现不同程体度的下调暴；智2.证3窝.2衰河东区域市场围分析■高层部分■洋房部分端■烫201梨4倾年妨河东市场榨产品供应呈现桂井喷局面，特奸别是沿河区域纪同质产品如高礼层集中上市，丹市场供需失衡泄严重，呈现恶树性的价格竞争天格局烂。冲■虽当前沿河洋房斯价格勾在橡5300-6狮10膜0按元柄/忙平米之间，高挡层价格才在摇4200-4辅8别0宵0趋元希/谨平米之间；内镜陆洋房价格拖在铜4500-5蚀10贫0捉元梁/屯平米之间晚（基本销售完疮毕）乞，高层价格兽在和3荡5贴00-450劳0燃元之间，近几串年河东住宅价界格受制于开发蓝、配套、居住棉理念等因素，摔一直没有较大忙的跨越，难以雄留住高端客户疾群体。扩■昼长期以来大量央的普通住宅存毅在，严重制约样着价格的提升鸭及居住理念的净转变，导致高都端产品去化速柏度较慢，高端溉冷、低端热的润销售局面长期珠存在。狸■烂市场单一难以猪吸引其他区域栗人群购买，加崭上供需失衡，础开发公司以价锡换量的目的难漫以达成，反而碌给市场造成恐旧慌局面。丙2.险3姥.3貌罗庄区域市场荐分析浓项目名称祖营销代理谁产品形态烂开盘时间点开盘均价剪销售进度满VI尿P疲卡发售及销售饱优惠形式勿小高层者（扰1顽1陡层）向均港价馅3800罪尊500挤0己抵秘1沸万，日繁增继50折高层陪（盈1董1堡层觉/1毯7灾层）耐均妇价嘱3900头微二步期店VI减P而卡筋1000咽0虹抵懂2000敌0树元，按凶揭描9在9遥折消高层膏（共2叛8御层）某均效价只3800哪一处期桃70%婆VI系P象卡役1000缘0凯抵瓣2000痰0颤元扛

土多橡层蜜/籍洋房到一懂期乏2012.9蚁均价毯3300/3通600调一津期隶70%萍5携万元定金吹洋房丰（策5+妥1港）掏二期邀均鞋价乐3400校三器期牲95%释四期售师卡膛1000课0残抵灿2000草0贴元对高圆层鲜(1色7桃层）墙一燕期忧2011.8桐均劝价忧3200招一期售罄赠二镰期滩VI双P五卡跃2000荣0真抵洞3000陆0气元鱼高层犬（赖1乳7石层狠)互一迷期捐2012.谜8码丧均涨价训3300江一笨期箱95群%进误二期不售卡，烘当天静交模1害万可选房稿高广层晨(1磁8问层）套二弊期目201212漏.30浇均衬价妈3300痒售罄跟VI尽P小卡喂1500久0劲，播享疤2000熊0陕元优惠顷高层击（赌2旷1吴层）队均茎价笛3300啊

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日■造当前各项目受姿位置、价格等喊因素影响，产施品供给与去化敬量参差不齐。住■设罗庄老城区洋鹅房相比沿河板扔块去化速度较拖快屠。济纪■竭罗庄老城区板烤块近期推出部惯分项目，实收汗均价枣在呼3胶6骤00-荷42往0刊0酱元磁/愈平米左右，部边分项目含简装消。出■穿在售项目以（代小）高层为主寨，实收均价泰在爷3末8释0招0井元群/碧平米左右。总结：解1雁、适201负4看年临沂市各区冈域房地产开发洒继续呈现稳步淋增长趋势，宗行业产能过剩北开始凸显，幸个别区域如经度开区、南坊森、河东筑开始出现供需倚拉大局面；蒙2猴、耽201傍4侄年各区域整体战销售价格愤呈现震荡式趋器势霉，果整体价格特别偷是下半年出现欠小幅下行趋势曾，熔但是个别区域朵如环境、综合殿配套、区域价延值等优势明显孕的区域价格依禽旧成上涨态势微，如南坊五洲间湖区域孟，刘但是销玻量比较平稳。旬3少、渡刚需购买占市缎场主导，学品质路线、客盟户路线、体验娘路线、服务路许线式综合开发杜理念成为新的娘市场支撑点；遣4海、随着中心城追区土地开发待忧毙，近郊区域浮开发正在走强锈迫式中低端产弯品以及诱导式肢高端产品开发痕路线；哀三号、冲201专4图年吨房地产鱼市场特点分析欧：挠1脑、烫宏观市场持续氧低迷，行业改班革、洗牌、整具合将会在一段幕时期内持续，龙对开发商开发学实力、资金链专条提出新的挑构战。思2虚、经济萧条，向购房者持币观睡望氛围浓厚，刘多次置业者资问金流向优势地全段，优势产品封，优势开发项额目；改善置业瞧型客户收紧钱遣袋谨慎置业；景刚性需求群体立决策困难，追势逐利益，整体怎市场需求收缩汽。制3劝、土地、规划害要求、人员成嚷本、管理成本阶、信贷成本、槽材料成本、房屯产税等一系列跨成本的提高，冬与短期内收入倡水平提高形成稀矛盾，迫使行独业利润不断压源缩、透明，行