太原市某别墅项目营销实施方案

***.**别墅营销实施方案产品定位形象定位案名：***.**别墅主题词：太原首席**别墅这一定位包含两层含义，**和别墅。**：仁者乐山，智者乐水！住是人生大智慧！**即环境：背山面水，环境一流。**即风水：贯中故居，千年文脉。**更是一种渡假式的生活。太原迫切需要休闲、渡假项目。若能够充分利用清泉湖广阔的湖面，安排相应的休闲、渡假设施（快艇、钓鱼水上俱乐部等），把整个清泉湖地区塑造成为太原的渡假胜地，本项目就脱离了一般房地产的范畴，成为旅游与房地产相结合的一个中间产品。这无疑可以大大提升产品价值（也是本项目最终必然的发展方向），并由于塑造了一个新闻热点，可以大大节省推广费用。虽然短期内太多的休闲、渡假设施难以建造完成，但山与水毕竟留给了人们太多的想象空间。别墅：别墅是身份的象征！别墅是第二居所。别墅是奢侈品而不是必需品。买别墅的理由是喜欢而非需要。核心卖点提炼与市场上的产品相比，本项目无疑具有众多比较优势：民自然环境优势铃：山、水、林扎。睛人文环境优势值：贯中故里、严三国城、清徐隐中学。恢价吵秒格倚跌优双泻势颠恼：总榆价丙30脖—沾5纽0念万元一套。史产捧嗓品压突优贼敢势惩牙：上有天、下遣有地，奉送私拢家花园。闪工轧获期惧台优妹饺势工展：准现房。脸核心卖点：通求过明确的产品宋形象定位，我钞们强化了项目敲的唯一性：本绳案是太原唯一微的别墅项目，慰因为唯一，所绣以不可替代。粮这正是本案的学核心卖训点浸--侄-模太原首席吵**胖别墅。客户定位决从地域来看，裤我们的客户包役括两部分：太禁原的和清徐的泳。粗虽然本案单套拆总价紫在墙30南—烘5讲0烦万元之间，但伙对于太原人来悔说由于是第二篇居所，对客户世的经济实力要友求会更高，但团正因为是第二房居所，客户也见相对清晰，基月本上买高档项撑目大户型的客避户都是我们的柏潜在客户。部浑分清徐客户会论选择本案作为糟第一居所，其分经济实力可能炸略低。您客户应该至少或有一部车，部昏分购买高级轿农车的客户同时扭也是我们的客哀户。肤主流客户的年雾龄一般售在拨33---4伯5稍岁之间。摘客户以私营业蝴主为主，不排埋除部分高级公砍务员。甘客户购买目的删基本上是自用抖（不是自住）相。除了自住，棕相信会有部分奇客户用来招待摄朋友，甚或作裳为公司招待客减户。产品调整：园林唱社区绿化：现盈在的绿化已经辈有相当规模，杨但略显单调，丰应适当增加鲜茫花和假山、喷被泉，并结合雕利塑，但考虑到倡季节和时间关脖系，暂时不做迅调整。为保证轧别墅区的公共批卫生，应适当吨安放垃圾箱。极灯卡雪删光：别墅区中瓜要安排路灯，非国庆期间傍晚堂时保证大门、舅售楼处、已粉钻刷好的别墅灯拔火通明。饥私家花园：保蚊证每户拥有独打立的私家花园鹿，现在可做简食单的规划和绿乎化，给业主充拖分的自由，让需他们自己安排士自己的花园，队日后更可组织踢业主进行园艺雕大赛，成为独察特的卖点。但燥应要求业主不斜得破坏整体环章境。列原生柳林：对祝于城市人来说喇，原生森林十次分珍贵，因此愚柳林应尽可能谜保留，与整个滤别墅区衔接，望使之成为别墅活区园林的一部技分。目前可以争将较平整干净托的部分围起来盒，设置简单的孩休闲设施。将夕来应结合建筑偷规划予以充分秩利用。姻湖品员主面：目前可简艇单开辟一条比鄙较干净、平坦筐的道路，方便笋人们参观，同豆时作出长远规睛划，安排适当村的休闲、渡假箱设施和项目，顺力争明著年责5胶、寸6栏月份投入使用裤。叛别墅区配套设基施：敬在别墅区入口诵处安排网球场秘和儿童活动区狮。粗儿童活动区包权括：喷泉、戏附水池、秋千、户树篱迷宫（结连合绿化情况）沾。会所钳会所位置暂定痰在别墅区的中秆央，同时考虑诵在其他适当位叛置另行设计。省会所面积考虑紧摊销。车会所安排的项译目包括吧便利商店：出牲售日常用品，夏以及蔬菜、水饼果等。积咖啡厅（小餐蓝厅、酒吧）：呈提供酒水、饮盛料和简单用餐徒，根据业主实浮际需求再增加归服务内容。碎（因当地配套盘严重缺乏，是柴否考虑增加一寨中餐厅）填医疗室：提供枯中医保健按摩疏，并出售非处范方药。崇台球协室半/烫健身政房甚/碧棋牌室。糖多功能厅：可挡作为舞厅、乒功乓球室等。盾物业管理：保扯安与保洁各对于别墅项目美来说，物业管问理应突出安全落与服务两点。习物业服务的内精容应包括掏2闭4铅小時保安及巡罗逻（重点）磨水、暖、电的侧维护保养食公共地方的清浙洁间设备设施的维什护蛋园林绿化养护萌（重点）绳节假日公共地绘方的装饰布代定火车票、真飞机周票倒/尘代客叫车服家居清洁与维竭修（收费）芳组织客户联谊扛活动这应特别强调保炼安工作、属保安人员应有刚良好的形象和感素质，特别是催大门入口处。玩保安人员配备绣对讲器等器材教，巡逻要使客悠人在前期可以度感受到。桌如可能，应设上置保安电子巡厚更系统。如做灭不到则安排相声应的巡更制度剥，在几个敏感登区域定点巡逻咬并报告。晴物业服务管理伤公约。呢本案出售时，荡应向客户提供诞经核准的公约掠。物业管理服征务公约应含有姐以下主要内容们：物业基本情况干公约涉及的各包主体的基本情凳况吴产权人的权利狸义务浮开发企业的权所利义务钥物业管理企业炉的权利义务俗物业的使用、加管理、维修物业管理费项目包装邮包装要点：突目出价值感，同万时强调融入素**阁之间的惬意感宰。鞋LOG评O床设计要求友***辉三字采用中国貌书法行书字体敌，黑色，雄浑盆有力，突出项向目的价值感。悉**掀别墅四个字变雅形为流水的形治状，有飘逸感皆，颜色为绿色毙，强调项目亲岁近自然的属性喂。版整个画面突出槐的栽是端“盆***叔”哥三个字艇，已“皆**步别堆墅桑”桃更象是作为图欺案存在。珍设计力求简洁脂，不再增加其找它任何图形元正素，色彩只有名黑、绿两色（杂绿色可有过度圆）。批整个设计色彩寒鲜明，图形简石洁，形成强烈拜的视觉冲击。销售工具患楼书：特种纸辆，骑马钉乡，毯50律0莫份悲方案一遗：辩16P漏P研1鹊封面：肃***伶·需**奇别腐墅童—手—泰太原首席炎**肃别墅鸽P2-3否社仁者乐山，智骤者乐水！住是董人生大智慧！丧（配环境照片乐，山林水路，削云山雾罩）不P4-5谦唤规模宏大（配甩总体规划图）践P6-烟7盏设计别夕致贸微功能完善戏（配别墅外立醋面与花园照片可，可以不是实喜景，照片最好踢有人物）判P8-序9来配套齐全（配灰会所、湖面钓铁鱼等图片）寄P10-11壁浩交通便利（配芳小车驶过林荫亭大道的图）脉P12-15霞厘欲户型图奥（脸4凉种）P16：封底方案二：8P慢及假喘楼书中不放户幸型图，以上内荒容根据具体版匙面合并。户型单页：基雄蛮签约用户型图雷：菠B慎5徐纸大小，由设租计院提供，细肾部尺寸标注清茄晰，打印清楚建。橡碗腊派发的资料：等如楼书中没有安户型图，则需罚另外印制，由闪广告公司设计航D候M正：铜版纸，三挖折页，方便邮等寄江，裙200访0惠份，是楼书的困压缩（概念、饮交通、规模）楚。脏海报：腾**担环境实景（可皇以不是）配合咏钓鱼或栈桥的见合成画面，可尤以是楼书封面滚或第二页的画握面，配合文字孔为：目项历目值LOG伪O飘—蒙—尾太原首席扬**催别墅，以及电郑话。魂道路引导与工栏地包装道路引导独由太原至清徐划的主要路口设席交通指示牌或萄路牌广告，画章面要求同海报蓄。等清徐县沿途设孤交通指示牌。困清徐县水塔悬拿挂条幅或画布枯。工地包装映围墙，粉刷为攻浅的暖色系，森上面刷项蜡目吹LOG悦O禁与主题推广若词米--衡-幅太原首席胁**她别墅。臂园区：别墅区色分朽为纹3装个组团，区内锁设路标，每栋自别墅设计统一签的标牌。陡工地保持整齐后干净。昏售楼处和样板不间折售楼处和样板许间应该是示范涂区，展示的不筐仅是装修，花把园部分也应做氧合理规划。凉花园部分可考雪虑的内容包括送：鲜花、小园驼林、秋千、烧舰烤等。薄把有限的资金匹合理使用，只糟做一套样板间规，体现与售楼贪处不同的设计更风格。体样板间不应只带是展示设计风拨格，要有生活信的痕迹，比如晓儿童房可安排悬滑梯、散落赞的乐高玩具、惯芭比娃娃等等折，书房可安排疤独特的收藏品旧（小人书、连膊环画）不追求违整齐划一。悬参观样板间不孔需带鞋套，客与人可在样板间勿内小坐，虽然穴增加了管理维换护的工作，但速更能营造亲切欺的氛围，也可慨树立独特形象冈。差大门口有保安米站岗，并安排蔬足够的、方便棵的、安全的停伍车位。赵售楼处空间要捎求妥前台、接待区商，背景墙的设弊计要有文化气块息，项岁目颜V燃I辞、剪C喊I要标识赌及袜“坐销售缴部诉”敏或套“蕉售楼愤处冒”备字样显著，安龄排蔬1射—蝶2习名工作人员在曲此区域为客人划提供电话、现爆场服务。袋私密装谈判区和会议攻室帅（来2附个）。当客户兴确定成交意向叙，需要进一步休洽谈相关事宜而的细节问题时荒，有个私密的盏谈判空间。皆销售人员办公认区找（逢5并人）六经似理室：做一个私相对独立的房我间，因为销售粉部的业绩报表尼，数据、人事假等重要文件都疫会在这里处理排与放置，同时喂也是一个更亲楚切的谈判空间赢。贯储物室与更衣筋室：是工作人贫员每日更换工缝作装，放置私扩人物品的场所百。同时也为销友售部使用的散盲杂物件开辟了锋储存空间。豆茶水推间墙--提-吧厨房。除了满怠足工作人员的且饮用水需要外衰，我们还可以根为客人提供热哥饮与水果。这犬样的服务一定继会拉近业务员必与客户的心理坏距离。呜卫生间：保持贸卫生间的整洁专、卫生与良好凑的空气，忽略乏这个细节很容根易在前期给客熔户带来负面的丑心理影响。售楼处功能免售楼处配备两江台电瓶车，业邪务员配备对讲膏机。羡智能化办公水欲平高，至少每队一配备一台电桃脑，不少于遇3储条电话直线。浴夜晚开启灯光老（大门、售楼谋处、花园地灯葬），把销售部切变成一个活广时告。万冷暖空调、卫票生、茶水等设盏备要考虑，可胃通过背景音乐页活跃现场气氛腐。交通引导冰销售部是一个箱从外到里，从蝇印象到实景的悲中转站，所以浴从工地到卖场蒙、再从卖场到恒样板间，这两收条路线的周边颠环境布置与行仰进路线的合理扩设计直接关系当到项目对外的净整体形象。寨两条路线的沿前途一定要保持保整洁和安全。竿在施工状态下慨，安全当然是博第一要素。现而整洁则会直裕接增强客户的恼安全感。桌如须安全防护孕，则应做到美瘦观，不影响到答客户的行进与妙参观；不让他栏们产生任何对涛本案不良的感课受与印象。趟接待的程序为说：吊保安引导客人币停车，同时用兽对讲机通知销管售部客人到访姥；碍业务员乘电瓶闻车到大门口迎胀接客人，或在然售楼处外迎接浸客人；傅业务员乘电瓶尼车带客人参观茶别墅区与样板多间；株用电瓶车送客恐人到大门口；制如客人有兴趣值，带客人参观等湖区；如送客人上车，丙目送汽车调头疾开走。公关礼品：圆印有项目标志贪的棒球帽祥和睁T映恤衫，派发给贵记者及国庆节柿期间来访客户蚂。广告与推广县推广要点：打心太原，卖清徐淘。广告兆广告以特定渠蛙道和路牌为主跌，报纸硬性广呜告只是辅助作泊用膨。门特定渠道包括奴：款在太原所有高窄档场所派发资赞料或张贴海报必；畜银行信用卡对恨帐单跟单广告坝；吉汽车行取得高苏级轿车客户名猜单；歇清徐熟人介绍撇客户与所有的苏企业（优先）促；按现有的客户积旺累（优先）。才路牌既作为道伏路引导，同时醉也是最佳的广陶告媒体，与交蚕通指示牌配合闲使用。存报纸广告作为进前期造势和压母迫客户签约使扛用，一般采用遭半版。软性宣传艘作为太原市第舱一个别墅项目针，本案有足够挪多的新闻点，亡必须合理运用逼媒体，在开盘幸前期制造轰炸沿效应。将9黑月火2汁1茅日痛—足2峡5朱日期间，根据漏届时工程进展以情况安排媒体精采访，如进展佣顺利则安排梢电视台拍摄实傍景，否则主要块采用报纸。单最束迟泄2山6兼日安排软稿刊宪出，一周内要丑达到不少宁于摇5--伤7便篇，主题分别极为：风太原第一个别训墅项目横空出指世；嘉仁者乐山，智弟者乐水！住是膨人生大智慧！率***附--栗-脏太原成功人士过的理想居所；坟太原需要别墅解吗？阀是炒作，还是果市场细分巨？照--宋-盟有感于驻**缘别墅辜什么人选择住肠别墅？言销售期间不少似于每幕月喜3--斥4震篇软稿。各稿件篇幅锻以设1/氏4缘版为宜，但最阵初迫的唱7浑篇要争取一个然整版，至少要烂有钉2公个半版。邻安排摄影师照隐相，包括湖面膀和别墅区，发鼻稿用。拨项目推广过程各中要不断的制罩造新的热点，锤给软性报道提佩供弹药，比如百***国组织客户联谊冤活动、途***利组织业主园艺高大赛等。公关活动扑公关活动包括远两种，一种是丹针对媒体，一室种是针对客户尚。针对媒体的膝活动是为了制凤造新闻热点，哀针对客户的活筹动主要是为了外吸引客户。绢开盘阶段我们户将安排媒体活此动与客户联谊授活动各一次。馋具体可组织的政活动有：练公开上市记者愧发布会奔销售中心、样轮板间开放仪式那国庆节篝火晚肆会啊联合媒体举办而答谢客户联谊鲁活动铅物业管理说明觉会涌圣诞新年联欢撕会丢/吉春节联欢会菊等主题晚会颜成立处***氏水上俱乐部，染招募会员黎销售促进：针贞对客户、针对测业务员针对客户载前边1醋0羽名成交优惠政屋策（送电器，嗓电视、冰箱、肿洗衣机总价在舒二万元左右）恢客户带客户成驱交优蔑惠覆3%洪送花园精装修带计划送装修设计谨免贵2道年物业管理费针对业务员销售竞赛甚前斧3以名成交奖励液每人的第一单承奖励计划钱赛季（三个月不）销售冠奖老（斗500馒0编元）销售阶段安排悬本项目正式销耳售期预计重为借200筛3葛年值1薄0缸月份闯—射200拳4嘴年嘱3总月份，总削计桶6灾个月，目前的畏推广工作主要耽可划分为四个山阶段进行：洋销售引导期（菠亦称作渗透期刚）辟：尽9捉月份鞋这个是项目推津广中一个较为轧关键的阶段目的：垮—怕—绝完成项目定位胞和项目推广一舞系列的准备工旦作，为后续工复作打下基础；何—律—愚在短时间内将才项目向外发散糖，提高项目在裕社会的认知度弓；荣—黎—防建立公司形象持；脂—持—纠塑造项目品牌左形象，引起受机众的注意。体在这个阶段，穿主要利用各种回媒体（诸如报扎纸软性文章、详户外广告荡、精D寸M贞等），并配合盐相关的公关活乳动和新闻发布春会以增强受众粱对项目的认知滚。泻主要工作包括激：杰楼书、广告的红设计制作期卖场的设计施跌工巩宣传资料的设饼计制作去户外广告的申渣报及设立轻销售资料完善熔与设计制作户新港闻牵“撞放号风痒”霉工作专销售中心建造茧及装修共收集目标客户钳资料销售架构组建必销售资料准备蚂（楼书、宣传荒单张陡、反D慨M歇、现场包装、雹户外广告、电匹视广告等）康媒介计划（包箩括报纸、电视爪、电台、户外辨、互联网等投察放计划及预算慈）令内部认购期访：踢1逃0塌月肠1守日汇—按—垂1古0董月皮1读5押日更为公开发售作白蓄势准备目的：——积累客户舞—临—负让项目的知名闲度得以进一步侨提升捐—竖—漆锁定目标买家盐—善—翅激发买家购买所欲望桐在这阶段主要绩是通过详细的津销售资料和现足场售楼部、样枪板间、以及对饰项目卖点的整贸合宣传包装，减使受众对项目井产生共鸣和认毛同，从而诱发祸他们的购买欲么望。主要工作：义D汪M顺派发：让受众反开始接触本项论目，并通过公捞关活动使之能掠加深对本项目搭的认知。啦新闻媒介见面销会级买房究竟买什羞么象？夜---近-寄仁者乐山，智维者乐水，居住罢需要大智慧！接受预定登记排推出块约罚10--2筝0亭套单位作内部冲认购，并向客活户收倡取葡2黄万元诚意金。答公开发售期陈：稠1炸0床月刮1来8眯日础—差—愧次糟年祸2堂月中旬冻收获的阶段，岁同时亦是第一劲期推广的阶段搭性总结轻目的：促成买岔家成交匀开盘同时配合胖大量的广告宣杜传和公关活动艘，将项目推广懒推向高潮，令登项目成为市场仇的焦点，致使营引发市场的购扇买者关注，最纠终达至成交。主要工作：绕日常销售及客质户跟进业主联谊会业主推介活动给销售延续期伤：还2趁月中袋旬丹—驴—罢3条月底固是公开发售的乔延续目的：锅—预—钓消化剩余单位制—督—博巩固项目在市锁场上的知名度映和认知度泰—蛋—坝为后续项目的恢推广作铺垫滚通过公关活动拣和软性新闻的馆宣传，维系项哄目和市场的关颂系；同时亦增宪强企业在市场翼的地位和公信播度，对日后的劝销售大有帮助牛。销售组织人员要求销售经理1人障现场销售人必员毛4贪人（本地辱人笼2侵人；太原盛人造2慰人）化太原卖场销售钓人坡员努2箭人效市场砌部伏1胆人（现场）运做模式煮现场为第一卖糠场，太原卖场饭负责收集客户长信息、介绍项哀目、带客户去奔现场工作，一富切销售事宜均掠在现场进行。救销控由经理一葬人负责。距8牵个店设宣传展片板，作为项目孟客户收集场所禾。由销售经理派统一调度。俗6缴个业务人员采这用周异地工作方制，即每周有阿两人在现场、欺太原卖场轮换孙值班。鹿市场部人员制凑定每月项目推啊广方案，并经摸北京公司审批礼后执行。佣金制度般本项目采用半劝私佣半公佣办饿法。如每一单仔业务员佣金为个千分之二，则点个人佣金为千中分之一点五，鞋集体佣金为万晋分之五。脚每月规定销售芹任务，当月完宵不成者必须辞丛退。钻内部认购期销街售方案浑总原则：高报傍价，高折扣；哲限出售别墅数雨量。具体实施办法炎认购期销售均泊价茄在且2400--打250宰0善左右（毛坯）讲，与太原当地告高档房价格基冠本持平。提供玻装修套餐，分读为每平方医米画50堂0忠和泳80摇0麻元两个标准，疏客户可选择买害毛坯或精装修想两种方式购买彻。秘认购期销售价忌格折扣报价为半：一次蜻性盟9殃4扑折；按日揭洗9休5依折。底价为比研报价拨底北3发个点。底价折闪扣掌握在经理号手中。壶认购期必须限柳量发售，拿鹊出红2着0脉栋别墅，而且描只卖葱这脆2盼0授栋。开盘后毛扭坯均价线在服280衔0豪元痕/鸭平方米。贵收定购金，但鸭定的不是房子蚂，而是优先选荒择房子的序号呼，每领套邻2命万元。可以不业限订购数量，季并要求在订购