天津某综合楼项目市场报告

天津****综合楼项目市场分析报告项目概述本项目为市重点工程，是“**轻轨东线工程”的重要配套建筑，它的建设并投入使用将不但解决“**轻轨东线工程”的终点站**站的旅客换乘、疏导和集散，而且是**乃至**海河沿线地区商业功能的有益补充；本项工程包括换乘综合楼、跨河人行天桥、护仓河桥、旧桥改造等几项工程。主体工程用地面积约为15000m2,总建筑面积43982m2：地下一层为停车场建筑面积8124m2，预计近期地下停车位为181个；地上六层为交通换乘及商业综合楼，其中首层公交车站建筑面积5793m2，二至六层为商业用房面积为29444m2，平均单层面积为5890M2，屋顶为设备机房面积为621m2。建筑主体为框架结构。（地理位置图）目录HYPERLINK\l"_Toc102052720"一、天津商业市场分析HYPERLINK\l"_Toc102052721"1.天津现有的商圈分析错误！未定义书签。HYPERLINK\l"_Toc102052722"2.百货业概况错误！未定义书签。HYPERLINK\l"_Toc102052723"3.超市业概况错误！未定义书签。HYPERLINK\l"_Toc102052724"4.餐饮业概况错误！未定义书签。HYPERLINK\l"_Toc102052725"5.健身娱乐行业错误！未定义书签。HYPERLINK\l"_Toc102052726"6.专业卖场错误！未定义书签。HYPERLINK\l"_Toc102052727"7.总结错误！未定义书签。HYPERLINK\l"_Toc102052728"二、项目地块分析及定位HYPERLINK\l"_Toc102052729"1.项目地块分析HYPERLINK\l"_Toc102052730"1.1.项目发展背景-2-HYPERLINK\l"_Toc102052731"1.2.地理位置及交通-2-HYPERLINK\l"_Toc102052732"1.3.地块现状及周边设施-4-HYPERLINK\l"_Toc102052733"奏1.4悲.架总结亿-7-HYPERLINK\l"_Toc102052734"2.项目定位HYPERLINK\l"_Toc102052735"件2.1史.裙项目辐射范围勒-8-HYPERLINK\l"_Toc102052736"规2.2吗.复项目规划意见死与指标相-9-HYPERLINK\l"_Toc102052737"锦2.3倒.档地后块寇SWO拒T陵分析亭-10-HYPERLINK\l"_Toc102052738"摆2.4浙.饥项目总体定位碍-10-HYPERLINK\l"_Toc102052739"涉塞功能定位内-11-HYPERLINK\l"_Toc102052740"爸价目标客户定位援-12-HYPERLINK\l"_Toc102052741"缘迁档次定位倡-13-HYPERLINK\l"_Toc102052742"窄三、项目业态趟规划、布局建堤议椒-14-HYPERLINK\l"_Toc102052743"灰1冈.岔规划设计基本获方案驱-14-HYPERLINK\l"_Toc102052744"晴2荒.缠基本布局与功惑能规划超-15-HYPERLINK\l"_Toc102052745"滚3棕.而各楼层定位及蚁面积分布冬-17-当天津商业市场匹分析万（略）毕项目地块分析标及定位项目地块分析慢1.涂1真项目发展背景帆本项目地块是偿政府对发展商监建设太**良轻轨的补偿用院地，这主要是司由于国内除香桃港外的其他各撑大城市如北京感、上海、广州茎等地的地铁轻猎轨项目均未能隔实现盈利，而软香港的成功之土处主要在于轨蓝道交通沿线的仙土地开发与轨希道交通运营的福紧密结合。本康项目即是香轻港攀“跳以地养敢铁社”周模式借鉴的产驶物。疲地理位置及交循通宝地块位于天津并市河东区涌**源地区，北至津魄塘公路，南至斤北京军区家属技楼（现名为军尽星名苑），东队至现已停工的霞信誉杯商城，暮西至天津三九嘉业辉制鞋厂。夕本地块窝东面距离建设益中的天津市东愧南半环快速路剖跨海河大桥约润1叶销公里奉，西面欢距离中环线久**砖立交桥约础0.6甩兼公里属，北面与津塘乒公路仅一河之伏隔，津塘公路妥以北即是已基印本完成危改的罩**普居住区，不但世有较好的通达席性与相当数量系的潜在消费者考。密**塌地捆区眉2001镇筑年前是天津产样业工人的聚居垫地，当时的建烂筑物主要是危论陋平房，居住块人口稠密、基脊础设施差。近种几年，御**恳地区经过危房鞠改造，已建起电了大量的商品昂房与安居住宅丹，基础设施有眠了很大的改观比。随着天津城影市重心战略东拆移步伐的迈进愈，如**狱地区将成为河呢东区乃至天津膝市商业发展的枕一个热点地区节。灶本地块交通便门利，是市区与帝滨海新区联系葱的主要道省路啊—拍—蜓津塘公路的起迷始区域，去往鞠滨海新区的公虫交线路大多经津过本地块的北悉侧。便利的交瓦通将为本项目惧带来巨大的客罢流。戒特别重要的是饰**戚轻轨市区第一浩站顷——闲**撑站即位于本项橡目北侧的津塘直公路上。谋**叨轻轨是天津市伯区与滨海新区僵之间最为快捷戏的交通工具，临一期规**烛至天津开发区院总长度约既46倚素公里腐，最高时速达刻到睬100久些公里枪以上，全程运卸行障时间好约丘40劝钩分钟，高峰期拢可达到每小祸时启30000割咬人的客运量，奖目前刚刚投入退运营；二期攀**遮至河北区中心县广场总长度约惑7.汉5区公里辽，预计将对于将2004鬼鸽年悉5巾各月开工兴建昂，下2005斗穿年茅6捷堤月投入运营萍。运2004站动年茂3运杯月烈28糟让日背**集轻轨一期（纪**斥至天津开发区择第八大街）投偷入运营，运营定前期每天将败有没8津毒列少32圣裕节列车渐投入运营，正斥式运营后，每阶天投愿入薯29笼呢列禽116瞎摊节，客流高峰谈期安排始末站枣直通车。充轨道交通对于扭区域价值提升界的作用主要通显过以下优势实贿现：肆快捷；轨道交似通由于不会出抛现塞车的情况聋，因而可以大况大减少交通时净间，降低乘客林的综合交通成劫本。养舒适；由于轨席道交通与普通趟公路交通相比接具有更为平稳片、环保、低噪吩音等优势，交骑通环境更为舒睁适。炼安全；国际上承城市轨道交通闲的事故率几乎龙为零，轨道交利通安全性已经挖得到实际的验负证，明显优于致公路交通。谜有明显的人流溉聚集作用；由劲于轨道交通的乎独特优势，轨状道交通站点周舒边具有聚极集人流的作用粘，随着生活节刷奏的加快，越齿来越多的出行平者选择轨道交僵通。极有明显的商业疑聚集作用；由牵于消费主晌体丝—汇—菜人的聚集，相巷应的商业服务旅设施随之而来脆，商业氛围将帽逐步形成。骡综上所述，本礼地块地理位置懂优越，交通便巨利，可称得上尿是天津市重要勺的交通枢纽之坟一，这些优势柏对本项目的开岗发至关重要。督地块现状及周撇边设施币本地块侮1壶尖公里搬范围内目前没避有成形的商圈香。距离本地块宾较近的小型商烘圈为大桥道商镰圈，距离本项鞋目约真2.5叉驴公里瘦，商圈形成的强主要原因在于痰区域内著名的如大桥道元宵，场该商圈内的主吨要商业是餐饮帝（值得一提的扭有肯德基）与疫食品零售，有颜一个大型超处市遍—互—玉津工超市，还鲁有一个酒血店薪—珠—躁津工大酒店，洪整个商圈的范潜围很小，仅限得于津塘公路两锣侧，长度约永500爬撤米餐。大桥道元宵赛的的影响范围削很大，覆盖了出全市范围，但淋是对商圈内其雹他商业的带动舰作用还不太明现显。炕本地块周边的日主要设施如下揭：住宅小区：胁友爱南里，踏**穗南里，互助南风里，团结东里盐，友爱东里，仰**亮西里，团结北凝里，借**宗东里，互助西狱里，润**裂北里，和睦西内里，和睦北里折，交**释北里，和盛公脖寓，国强里，视民族园，龙潭男西里，丰乐里逐，广瑞里，葛**揪居住区，北园椒里，天琴里，间富民公寓，滨锈河小区，滨河叨新苑，军星名敬苑（尚未入住达）伤本地块北侧越**助新村内的居民闹主要是危改还闸迁户，整体消朵费能力相对较税弱，但是对日丽用消费品的需尤求与其他区域耳差别不大；本婶地块附近的民边族园、和盛公幻寓、西南方向盘的滨河小区、扰滨河新苑属商窑品房，这几个决住宅小区内的丰居民箩有较强的消费能能力。学校：遇**极中学，天津市两第九十八中学锹，和睦道小学佣，天津市第四伏十五中学，团硬结道小学，虎俱丘路小学，友估爱道小学，天股津市园林学校崖，中心东道小室学，河东二幼企事业单位：弊天津市电力局矛高压供电所，恭天津市第一市指政公路工程有罢限公司，水利迎部海河水利委途员会，天津市案电话局四区局亩，半**台房管站，河东鸟区绿化管理二饼所，冶金工业袍部天津地质研正究所，河东区埋广宁医院，广服宁路派出所，筝河东区匹**纹医院，中国工腰商银行，中国链银行商场超市：游大荣超市，津塌工超市（很小群），物美超市歉，天美隆温州殊上海服装商城复，龙潭大药房晴，金象大药房纵，津东大药房缎，新华书店餐饮娱乐等：脾龙结凤酒店，盛湖劝大酒楼，金天别鸿大酒楼，第挨二工人文化宫茅，津工体育场善，津工体育馆棍，碧水蓝天洗躁浴中心，碧海挠蓝天网吧、穆遇斯林饭庄腹。总结荷目前本地块附卖近的商业设施之（除住宿外）戴主要是针对区绵域消费者，而公不是流动人口身。自超市主要是便嗽利店，但是由肌于价格与经营条策略方面的原低因，经营状况觉普遍较差，而棕便利药店因为峡经营的是生活奔必须的药品且驶行业平均利润下较高，经营状吐况尚可。茫位于柱**焰居住区内的天累美隆服装商城拉的出租率殊在恭10狠%屯以下，租金水位平约桃为麦100窑阔元院/卖㎡椒·惨月，经营状况窄不佳的主要原铃因在于区域内滑消费者购买力尊低下，还有就搂是远离该类消挺费的商圈，不吩能吸引外来消扰费者。满餐饮娱乐方面苹的消费档次较沾低，项目少且以无明显的特色顽，难以吸引该县区域以外的消坏费者，因而经踪营状况一般。家由此可知，主时要客户群定位灌于区域消费者踩的商业设施发耻展潜力有限，毫区域内的消费哀很难支撑中型罪商业设施的生窄存。因此，本岩项目除了周边普两公里捷内的居民以外泪，更重要的是屿将遮**饭轻轨现有及未番来的乘客作为损主要的目标消顷费群体。项目定位傻2.捎1卖项目辐射范围桨在划分本项目泄之商圈范围时裹，要考虑本项抖目地理条件的熔特殊性（与轻盘轨车站相联）关以及项目地块衫周边的情况。底同时还要考虑蜂未来轻轨二期欣开通后，对于环本项目带来的秤影响和商圈范宫围的扩大。辫核心商圈（主琴商圈范围）免核心商圈对整娇个商业项目来箭说至关重要，运它对所在地域比的顾客能吸引要其招55%-70糟%梁的比例到本商奥业项目购物，栽是离本商业项沟目最近、顾客浆密度最高的区声域。本项目的熔主商圈应为河莫东区众**妻居住区附近的俩居民。此范围摘内涵盖了友爱杂南里小区、帖**鸟南里小区等。凡这部分消费者讽的特征和消费慧能力：在这里招的住宅多是天样津市早期的新悟建商品房与安领居房，居民收离入水平位于全瓶市的中等偏下身水平，消费水凡平相对较低。赴由于本项目与庸轻轨车站相联赵，所以本项目尽的核心商圈还忽表现出不连续害和跳跃的特点创。核心商圈可词辐射到开发区尖和塘沽区。储这部分消费者荐的特征和消费难能力：塘沽区怠居民来自多个甩地方，收入水菌平差距较大，漠据调查很多当肯地居民在周末蝇到市区购物或挑者观光，目前距当地缺少适合摄中高收入人群烧的消费场所。价开发区是新兴们区域，常住人袄口较少，企业厅内员工多来自姥市区或者外地哭，他们的收入趟水平位于全市唉的上游，由于极大部分人住在宅市区，再加上福开发区内的商借业设施非常少臣，因此他们的绵消费多集中在浴市区。世次级商圈（第调二商圈）亿次级商圈位于寿核心商圈的外党围，顾客较为藏分散，商业项效目辐射力较弱枣，偶然消费的命概率较大。此壁商圈人口将占弦顾客总洲数章15%-25历%百。第二商圈包串括河东区的丽倒苑、万新村居加住区以及花**提区的海河沿线慌地区。觉边缘商圈（第久三商圈）劈边缘商圈包括处了所有其他区庆域的顾客，最槐为分散，大都夫为偶然性、机学遇性消费的顾揪客。只有不超软过炮5悟%毯偶尔前来购物县。考虑到轻轨业二期开通后，捆将在东站与地柄铁软2亮、刮3促静号线路形成连颠接，因此外地腊消费者和地铁将沿线的消费者摔将构成本项目显最边缘的目标驶客户，本项目喝的边缘商圈也惑将包搭括跟2熔、宗3粗严号地铁沿线的队黄河道附近居冈住区、体院北可居住区、王串屠场居住区等位们于天津市东西筑及东北、西南籍方向上的住宅钩区。须图中标明了商今业辐射的中心乞范围，以及消遇费者交通走向盆。鼓项目规划意见恐与指标辽本地块规划用耐地性质为公建鼓用地，总占地房面积盗15000敌㎡泳，可用地面积肢11200己，房容积率小于顷4库，建筑密度不钻大于贷50%刚，绿地率不小钟于莲20%盘，建筑限高来20盘米环（后有所调整仗），规划建设亮内容为袋**段轻轨匆**痕站区换乘综合行楼工程，总建米筑铲面积狮47544誓㎡服，其中地下车恩库搂9290丸㎡拥不在容积率限看定之内。饥地域块湖SWO筐T份分析项目总体定位尿本节将从项目国的功能、目标咬客户、档次三疫个方面的定位标对项目的总体徒定位提出建议尿。功能定位愉根据本项目所延处位置及性质休，项目的功能超定位包括下列卷几方面：老1随、轻轨交通枢蛙纽酬2归、公交车换乘岸站3、商业磨（一）轻轨交文通枢纽秧**携轻轨是连接市架区与滨海新区禾的一条快速轨等道交通客运线议，一期委**满站为终点站，冷其定位客流大辫部分是在开发永区工作而居住弟在市区的居民柜，考虑到客流校量大而且乘车洋时间集中的特纠性，本项目设数计的重要功能螺之一是轻轨乘连客在轻轨处**衡车站中转的交槽通疏散地，保芬障客流快速疏闸散功能的实现猾。辱（二）公交车堪换乘站兼轻轨交通需要蚀的附属功能是俊乘客二次疏散捡通道，根据天躬津市现状调查浙，公交车将可盆能成为乘客的奉主要离开方式对，再加上将原念来的公交车穿**剑站迁移到此处府，因此这里会溪成为乘客以及言周边市民出行匙交通工具的集朝中场所。另外增地下一层的机史动车及非机动肯车停车场也是股轻轨交通的附竹属功能产品。（三）商业脉借鉴国外及外扰省市的地铁或枪者城市快速交侄通系统，商业屡是乘车站不可竟缺少的辅助功后能，它不仅给慧乘客带来便利重，节省时间，充而且有较大的叮商业发展潜力匠。你通常地铁等交手通商业分为三材种类型：站厅辟内零星商铺物框业、站厅内中侮型商场物业、鹰与站厅相连地螺下商业街三种味业态。商业的期特性主要包括套两方面，一是运即时性消费，川另外是休闲式皱消费，地铁商锁业街将设立主栗题性商场，商止场经营品种力袄求与地面商业眠配套或填补市叼场空白。蛮本项目属于第劲二种类型，包窃含了两方面特型性。商业部分须着重考虑日常龄消费品及餐饮喜为经营特色，日这是基于三方值面原因：一是僵**移地区远离商圈巨，难以形成大跳型商业氛围；茂二是周边众多兆居民区，对日天常生活商品的计消费潜力大，宣而且周边暂无浓同类项目竞争滋。三是乘客是故另一主要客源慎，停留时间较邻短，以购买生帐活日用品为主胞，以及一些商卡务聚会。目标客户定位贞依据不同的定寨位功能，确定舌不同的目标客课户，本项目客橡户定位主要分胜三方面考虑：1、地下一层页为非机动车及西机动车停车场系，预期来这里妻停车的大多为挨轻轨的乘客以驻及商场、超市槽和餐饮消费的即消费者。点2乐、一层公交车燕换乘站含一层收为沈8俯棚条路线公交车僵的终点站，来民往人流较大，扎层次复杂，集钱中有市区、周赶边郊区的人流丢。本3捏、二层至六层饰的商业龄基于本项目特简殊位置考虑，撑预计目标客户卡主要是轻轨的篇乘客，其次是崖周边居民。水二层商业主要斯是吸引轻轨乘蛛客的消费力，滔大部分乘客是贱在开发区上班控的市区居民，物他们的收入水故平通常较高，挺消费能力也较金高。第二类人督群是周边的居锦民，他们的消台费水平居于中肿档。矮三层超市定位糟为大众消费群剂体，一方面是幅乘轻轨上下班虚的乘客，一方蹄面是周边的居闷民。盆四想、五柔层巨中小商品批发慧市场定位主要涝为满足周边居染民日常需要。芽六层叼餐饮守/忆娱乐武主要是吸引三脊类人群：商1基、河东区及周牛边区域的消费田者黑2竭、吸引包括东房丽区、塘沽区脉及开发区居民谅、企业来这里畜消费倘3临、市区内企业君、居民的消费晋后期轻轨将延腔伸至中心广场割，同时经过天漫津火车站，因残此客流量将进摸一步增大，而繁且客群范围也慈会增加，除了既在开发区工作迎的居民之外还伶有在市区工作商及居住的居民硬以及外地出差济旅游人士。减图：项目功能撞及客户定位档次定位招公交车站及地慢下停车场的定绝位应充分考虑粉交通的便捷性登，能够快速及晕时的疏散人流殃。这里提及的品定位档次主要猜是指项目二层伍至六层的商业膛部分。本项目弟档次不但要依呀据经济发展水暴平，更重要的诵是充分依据目笨标消费群体而崭定位，这样才线不会脱离市场使。绝项目所处位于掠河东区东南部绞地区，是轻轨失进入市区的第艇一站，主要的漠乘客是在开发惯区上班的市区捉居民，为迎合杠他们的需求，歼定位的档次应守为中档偏高水资平，他们所需棒的商品大部分方是一些能满足溪快速、方便的售商品。倘项目所处位置呜周边有多个居帝住小区，他们房是本项目庞大艇的消费群体，矛因此项目的功识能定位中应包茶含他们的日常宫消费功能，而真附近居民的收本入与支出相对谜较低，所以部逗分商品的定位侄又不宜过高。本后期轻轨路线递延长之后，将担会有不少市区湖居民和外地人芹乘坐轻轨，中钉高档特色商品筹能够满足主要状乘客的消费需牢求。棋因此，在项目酷定位中应充分凉考虑到上述各杰类人群的消费扑特点，综合定洽位档次应为娱中档水平，并船可适量安排高纳档商品（服务送）。星项目业态规划气、布局建议悠合理的业态组搂合是商业项目御获得高收益的诸关键，本节是隆针对项目特性某，结合已确定刘的平面布局，液提出丰富合理雹并能符合市场锐需求的业态组引合建议。题规划设计基本燃方案滑本小结将对项熔目的规划设计倦各项要求作说栏明。总平面布局雷项目发展为换幕乘综合商业楼维，地块出口设芦于东南端及北迹侧现有桥处。盒于建筑物周边里设置环路，以鼓便于交通组织柜及消防疏散。交通组织破对外与城市道密路的交通联系呜分近期及远期瞧进行。近期机给动车以原有桥乳梁为出入口，氏远期在地块西脉北端新建行车己桥。交通组织竖为：机动车入杨口设置于新桥当位置，出口位坏于地块东侧沿粒护库河岸道路俭进入城市道路衣交通网。原有葱旧桥为非机动芦车及行人专用酷桥。博内部交通组织雕安排：机动车条进入建筑物的唐入口均安排于毁地块环路西侧炼而出口则位于洒环路东侧。公纷交大巴、出租傻车及小型汽车让依次进出建筑耽物首层及地下宣停车场。非机惯动车出入口靠晶近车库位置设膜于地块东侧，桂而私家车停车锋位，货车泊位单及卸货平台则挤位于地块西南灭两侧，方便到停达客梯及卸货淋平台。对行人对外交通伞以地面原有桥趴梁及二层步行希天桥解决，行望人经过地面商推场入口及私家竖车停车位进入汽综合楼，由电拉梯及扶梯等垂裳直交通进入各刚层。无障碍坡却道在该两个位稍置亦有考虑。裙主要规划指标吊：柱按照指标规定社，本项目需提响供机动车响位补464缘摧部，非机动车赠位秘1436品敌辆，现方案仅饥能提供机动车切位搏181率臭部，非机动车璃位触79械2饱辆，拟定未来房将地块东侧已等停建的信誉杯遭商城改为本项侄目二期地面停迫车场以满足车棍位要求。虎本项目以商业后公建为主要特昌性，其中非营希利性公建占全胖部建面的比例淘是勒20伪%煮，而营利性公漆建闪占卵80门%奶。浊基本布局与功衬能规划晨本项目的各楼及层的功能规划伸如下表所示：浙图：各楼层不倾同功能立体分退布图涨各楼层定位及症面积分布逐确定各楼层功沟能的依据是同伙类型业态的定哲性要求，以及肆对消费者的方醒便实用性考虑雄；而确定各业该态的面积主要彼是依赖于商户附的需求，以及旺消费市场的容健纳量。依据前腿期的市场数据数调查，结合项卸目的定位及平翻面布局形式而医得出下列关于师楼层业态组合勇及面积的分布耀建议。二层：平面布局形式理由：躬1挪、通畅的交通圾走廊，以方便奔乘客疏散；遍2渗、快餐业设在葱最南侧，引导削乘客穿过专卖冈店到达快餐，拔刺激消费欲望种；手3乏、预测快餐将等是乘客的主要盗消费点之一，货可适当加大面称积，中西结合秀丰富品种，档救次各异，目的魄是提供快速实胸惠的就餐场所所，可考虑的业讨态如中西快餐倾厅、茶餐厅、的咖啡吧、饮品砖店等；标4换、专卖店品种座多样（可设计胁为小商铺的形额式），休闲类辨可包括：服装屯、饰品、鸦运动系列、箱烤包、皮具、音抖像、儿童用品套、专业礼品店掀、鲜花店等，帽定位在中档次才的品牌，各专谢卖店铺出入口急位置尽量安排暗在疏散通道的奴一侧，或者交孟通走廊的两侧荣，来吸引即时通性消费；日常渐消费品如报刊疤厅、银行议及愚AT纺M介、修理店等，罗为消费者提供胡丰富的消费品赠种，以完善的搏综合服务提升升项目的便利性削；注意与超市奶业态区分；朋5搅、可留一定的管商场空间做展细厅，或者做促珠销、其它活动驰场地。三层：平面布局形式超市（超市（6352平米）理由：开1羊、